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여러분, 재물포 북측 사례 보셨죠? 절대 공공개발 동의서에 획선하시면 안 됩니다. 동의서에 작성하시면 돌아올 수 없는 강을 건너시는 것입니다. 꼭 명심하세요. 여러분들은 여러분들의 모든 권리가 보장되는 민간 개발을 택하시겠습니까? 이렇게 허무하게 내 재산이 날아가는 공공주도 복합 사업하시겠습니까?
안녕하세요. 가칭 효창 역세권 민간 재개발 추진 준비원장을 맡고 있는 김지현입니다. 먼저 공지 사항을 말씀드리겠습니다. 우리 구역은 4월 3일 날 예비지구 지정 고시가 발표되었습니다. 이제 곧 용역 직원들이 수요주분 각각의 집에 방문하여 공공주도 복합 사업에 본지구 지정을 위한 동의서를 징구하러 방문할 것입니다. 공공주도 복합 사업은 분양가나 보상가를 사업 계획 승인 이후에 개별 소유자에게 통지해 드립니다. 통보받은 보상가는 더 이상 재평가가 없습니다.
지난 방송에서 재물포 사례를 보았듯이, 평가액이 그야물론 높게 나오면 좋지만, 2억 5천 준다고 했던 인성 아파트의 경우는 실제 보상가가 1억 5천이 나왔고, 40평대 집을 가지신 분들은 원룸 받는다고 마냥 좋아하고 기대하였는데, 실제 보상가는 18평 아파트도 내 돈이 들어가야지만 입주할 수 있는 보상가를 받았습니다. 그렇기 때문에 저희 추진위원회는 여러분의 이러한 피해를 막기 위하여 자료를 하나 준비하였습니다. 바로 이행 확약서입니다. 이것만이 여러분의 보상가를 보장해 줄 것입니다. 만약 용역 직원들이 동의서를 작성해 달라 그러면, 동의서 작성 전에 반드시 여러분이 알고 있는 보상가에 대한 이행 확약서를 받으신 다음에 동의서를 작성해 주시기 바랍니다. 동의서에 대한 이행 확약서를 받지 않고 동의서를 작성해 주신다면, 재물포 사례처럼 기대했던 보상가가 아닌 훨씬 낮은 보상가가 나와도 그 어디에도 항의할 수가 없습니다. 이 이행 확약서만이 여러분의 보상가를 보장해 줄 수 있습니다. 반드시 이행 확약서를 받으시고 동의서를 작성해 주십시오.
그리고 만약 용역 직원들이 소유주분들의 핸드폰을 달라고 하시면 절대로 주시면 안 됩니다. 그분들은 QR코드에 의해서도 동의서를 작성할 수 있습니다. 용역 직원은 QR코드로 동의서를 핸드폰에 나오게 하고, 그다음 소유자분들의 의해서 쓰는 게 아니라 용역 직원에 의해서 동의서 작성이 완료될 위험이 있습니다. 그러니 용역 직원에게 핸드폰을 절대 주시면 안 됩니다. 어떤 경우에도 이행 확약서를 먼저 받으시고 동의서나 핸드폰을 주셔야 합니다. 그것만이 여러분의 보상가를 보장받을 수 있는 안전한 길입니다.
지난 방송은 선도 지구인 재물포 지역 주민의 생생한 증언을 들었는데요. 먼저 재물포 복합 용적률은 470%에 분양가는 인천 최고가라고 합니다. 그런데 주민들의 보상가는 1수준이고, 분양가 할인은 16%밖에 안 된다고 합니다. 이렇게 사업성이 매우 좋은데도 불구하고 주민들이 받는 혜택은…? 여러분, 이런 공공 개발을 왜 해야 되나요? 용적률 높으면 뭐 하나요? 기부채납 적고, 임대주택 적게 지어도 저희에게 돌아온 혜택이 무엇인가요?
다음으로 오늘의 주제는 양도세입니다. 공공개발은 수용 사업입니다. 즉, 우리의 집을 나라가 매수하는 것입니다. 집을 매매하게 되면 양도세가 발생합니다. 어떤 부동산에서는 공공개발에서 절대 양도세가 안 나온다고 하셨다고 합니다. 양도세가 나오면 누가 이런 개발을 하겠냐고. 그분이 잘못 알고 계신 것입니다. 수용이 매매이기 때문에 양도세를 내야 된다는 관련 법 조문을 알려 드리겠습니다. 먼저 토지 수용법 45조를 보면 권리의 취득 소멸 제한이란 규정이 있습니다. 이 규정을 보면 사업 시행자 LH는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다라고 규정되어 있습니다. 여기서 소유권은 누가 취득한다고 되어 있나요? LH가 취득한다고 되어 있습니다. 이 말은 곧 우리의 소유권이 LH에 넘어가고, 매매를 하고, 그에 따른 이득이 발생하면 반드시 양도세가 나오게 되어 있습니다.
또 재물포 지역의 현물 보상 안내문을 보면 이렇게 되어 있습니다. “공공주택 특별법에 따라 현물 보상으로 공급되는 건축물도 양도소득세 과세 이연 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 양도세에 대한 과세 이연으로 비과세는 아님을 유의하여 주시기 바랍니다.” 여기에 뭐라고 적혀 있나요? 비과세는 아니라고 하고 있죠. 세금은 내나 양도세를 과세 이연해 준다고 합니다. 과세 이연이 무슨 말일까요? 과세 이연은 양도세가 발생했을 때 당장 세금을 내는 게 아니라 세금의 납부 시기를 늦춰 주는 것을 과세 이연이라고 합니다. 즉, 저희는 LH한테 집을 수용당할 때 매매가 이루어져서 양도세가 발생을 하나, 그 양도세 세금을 그 즉시 내는 게 아니라 우리의 집을 현물로 받고 아파트를 받은 다음에 그 아파트를 매도할 때, 수용당했을 때 양도세와 아파트를 매도했을 때 양도세를 합하여 나중에 내라는 것입니다. 양도세는 무조건 발생합니다.
그러면 양도세가 발생하면 어떤 분들이 문제가 생길까요? 그야 물론 양도 차익이 작거나 1주택 소유자는 아무런 문제가 없습니다. 문제가 되시는 분들은 우리 동네에 집을 오랫동안 보유하고 있어서 양도 차익이 아주 크시거나 또는 여러 채의 집을 갖고 계신 분들이 문제가 됩니다. 이분들은 수용당할 때 동시에 집을 매매한 것이 돼서 양도세 중과세를 맞게 됩니다. 그야물론 중과세를 맞을 때 각각의 상황에 따라 다르겠지만, 중과세가 결코 작은 세금이 아닙니다. 우리 구역에 어떤 분은 오랫동안 집을 보유하시고 계셨고, 또 그 집을 빌라로 열 채를 지으셨습니다. 그런데 그분은 그 집 한 채 한 채에 자녀분과 부모님이 공동 등기를 한 유형이 있습니다. 그러면 그분들은 열 채를 보유한 것이 되어서 공공 개발로 가게 되면 많이 받으면은 원룸 두 개를 받을 수 있습니다. 그런데 이분들은 양도소득세가 얼마나 나올까요? 이런 분들은 만약 공공개발에 찬성 동의서를 쓰시겠다면, 동의서 쓰기 전에 먼저 세무사와 상담을 한번 받아 보세요. 내 집들이 수용당했을 때, 아니 동시에 매도되었을 때 양도세가 얼마 나오는지 최소한 알고서 공공개발의 동의서를 작성하시기 바랍니다.
이렇듯 공공개발은 토지 소유권이 수용으로 인하여 LH에게 넘어가는 반면에 민간 재개발은 끝까지 토지 소유권이 우리 소유자에게 있습니다. 그래서 양도세도 발생하지 않습니다. 어떤 소유주분은 민간 재개발도 똑같이 수용을 당한다고 말씀하시는데, 이거는 일부는 맞고 일부는 틀린 것입니다. 민간 재개발에서 토지 수용이 나오는 케이스는 소유주분들이 분양을 받지 않고 현금 청산을 택하는 경우입니다. 그런 경우에만 조합이 소유자분들의 집을 수용하는 것입니다. 이것은 재건축에서 소유자분이 분양권을 받기 원하지 않을 때 조합이 소유자분에게 아파트를 사는 매매 청구권과 똑같은 것입니다. 그러니까 민간 재개발도 공공 개발과 똑같이 수용을 한다는 것은 틀린 말입니다.
여러분, 결전의 시간이 다가왔습니다. 내 재산을 지키기 위한 여러분들의 현명한 선택을 기대하겠습니다. 그리고 이행 확약서 꼭 잊지 말아 주세요. 감사합니다. 여러분, 재물포 북측 사례 보셨죠? 절대 공공개발 동의서에 획선하시면 안 됩니다. 동의서에 작성하시면 돌아올 수 없는 강을 건너시는 것입니다. 꼭 명심하세요.