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当您正在寻找购买公寓时，除了购买价格之外，最重要的决策因素之一是您的月度费用。当您查看房源时，向下滚动，您应该能够找到与持有该特定公寓相关的月度费用。
您在纽约市看到的两种最受欢迎的建筑类型是公寓（condos）和合作公寓（co-ops）。如果是公寓，您会看到两个独立的月度持有成本，即您的公共费用（common charges）和您的房产税（property taxes）。如果您正在查看合作公寓，您只会看到一个名为维护费（maintenance）的月度持有成本。
如果这些月度费用在您的预算之内，那就太好了。一切似乎都很直接，您不应该担心任何其他可能的费用，对吗？错了。在本视频中，我们将讨论还需要注意哪些其他月度费用。它可能会对您的月度拥有成本产生巨大影响，并且如果您在完成购买后发现实际月度成本高于您的预期，可能会让您陷入艰难的财务状况。
大家好，我叫萨吉斯（Sarges），我是一名持证房地产经纪人，常驻纽约市。本频道专门介绍纽约市房地产，涉及买卖和租赁。
在本视频中，我们正在讨论所谓的“分摊费用”（assessments）。这是一种额外的费用，在您的月度维护费（如果是合作公寓）或公共费用（如果是公寓）之上。公共费用和维护费是业主每月支付的费用，以确保建筑物正常运行。
我之前已经制作了一个视频，解释了公寓和合作公寓月度费用的详细信息，这些费用涵盖了什么，以及公寓公共费用和合作公寓月度维护费之间重要的区别。所以请务必观看该视频。链接将在下面的描述中。
在本视频中，我们正在讨论所谓的“特别分摊费用”（special assessments）。分摊费用是业主的一项额外临时费用，用于资助建筑物的资本改进项目或任何未包含在建筑物运营预算中的其他费用。
分摊费用通常有特定的用途。这可以是任何美容项目，从翻新建筑的大堂或走廊，到更换锅炉、修理屋顶、电梯，以及法律要求的项目，如外墙修复项目等。
根据建筑物的年龄以及过去几年的维护情况，可能还会不时出现紧急维修。这些紧急维修也可能是对业主征收分摊费用的原因。建筑物通常也有财务储备，但根据所需工作的类型，并非总是可能从储备金中提取必要资金而不产生分摊费用。
分摊费用通常是暂时的，直到分摊期结束。在此期间，所有合作公寓的股东和公寓业主每月向建筑物支付两笔款项：您的常规月度维护费或公共费用，加上您的分摊费用账单。
根据项目预计的完成时间，分摊费用可以按月分期支付，或按季度、半年支付，或一次性支付。因此，金额和支付时间表取决于该特定公寓或合作公寓建筑的决定。
需要明确的是，这不是一项可选付款。作为合作公寓的股东或公寓业主，您支付月度分摊费用的义务与您支付月度维护费或公共费用相同。
如果您在合作公寓，每位股东根据其公寓在公司中所占的股份数量支付。对于公寓，每位业主根据其公寓在共有部分中所占的百分比支付。
例如，我们有一个合作公寓，决定翻新大堂并升级电梯。总成本为六十万美元。在此示例中，假设您的公寓拥有 200 股，公司总股份为 20,000 股。这意味着每股成本为 30 美元，由于您的公寓拥有 200 股，您承担的分摊费用为六千美元。如果分摊期为一年，这意味着您的月度账单将为 500 美元。
如果您在公寓，假设您的公寓在共有部分拥有 1.5% 的所有权，总分摊费用为六十万美元。这意味着您承担的分摊费用为九千美元。同样，如果分摊期为一年，这相当于每月 750 美元。
在每栋建筑中，随着时间的推移，屋顶、锅炉、管道等会逐渐老化并需要更换。还有法律要求。纽约市的《地方法规 11》（Local Law 11）规定了建筑物的外部外墙，建筑物必须遵守法律要求，并在必要时进行外墙修复项目。
因此，我认为可以安全地假设每栋建筑在某个时候都会有分摊费用。此外，分摊费用不仅对于维持建筑物的良好状况是必要的，而且根据所进行工作的类型，它还可以增加公寓的价值。
可以增加公寓价值的工作示例包括翻新大堂、走廊，可能建造一个供居民使用的公共屋顶露台，或在建筑物中增加额外的便利设施等。
因此，重要的是要理解，分摊费用并非总是坏事。我并不是说您应该避开目前有正在进行分摊费用的建筑物。但我的意思是，作为买家，您应该始终进行尽职调查并相应地进行预算。
当您查看待售房产时，您需要知道是否有任何当前的分摊费用，如果有，月度分摊费用账单是多少，以及分摊期是多久。
如果该建筑最近进行了大型资本改进，导致了昂贵的分摊费用，但到您完成交易并完成购买时，分摊期只剩下两三个月，那么分摊费用就会结束，这很好。
即使不是两三个月，而是稍长一些，而您愿意支付剩余的分摊费用几个月，因为您将从这次最近的资本改进中受益更多，这仍然可能对您有利。
但要小心，因为可能会有一个昂贵的分摊费用，持续两年或三年甚至更长时间，尤其是在较小的建筑物中，因为总成本在较少的公寓之间分配，因此每位业主的分摊费用可能很高。所以，请务必进行尽职调查并相应地进行预算。
如果没有当前的分摊费用，那很好，就目前而言没有额外费用。但作为尽职调查的一部分，您的律师还将审查董事会会议记录。这也很重要，因为您的律师可能会在那里找到描述建筑物计划进行哪些资本改进以及您未来可能承担的费用的信息。
所以，要回答这个问题：您如何知道任何即将到来的分摊费用？它就在董事会会议记录中，如果他们已经开始讨论了。董事会会议记录中还有其他重要信息需要审查，例如任何股东投诉、损坏报告、维修、购买请求的批准和拒绝、转租请求等。
所以，基本上，一位经验丰富的律师会知道如何“读懂字里行间”，并提取有关建筑物如何运作以及您在购买该建筑的房屋时可能获得的体验和承担的责任的宝贵信息。
根据市场情况，您也可能能够与卖家协商分摊费用。但要小心这样做，因为如果您处于卖方市场，即需求超过供应，这意味着市场上有很多买家但库存短缺，而您正在与多个报价竞争，要求卖家支付剩余的分摊费用余额可能会使您的报价竞争力下降。
但如果您处于买方市场，或者由于某种原因该特定公寓已在市场上停留很长时间，而您作为买家在谈判中拥有更多优势，那么卖家可能愿意支付部分或全部分摊费用余额以完成交易。
请务必与您的经纪人沟通，希望他们有足够的经验和知识来正确地指导谈判。
今天就到这里。如果您从本视频中获得任何价值，如果您能点赞视频并订阅频道以获取更多纽约市房地产视频，那将对我帮助巨大。我的电子邮件在此视频的描述中，所以请随时给我发送电子邮件或在 Instagram 上给我发送私信，以预订您免费的 30 分钟一对一咨询，如果您想在纽约市买卖或租赁，或者如果您只是对纽约市房地产有疑问。
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