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好消息啊，好消息！美国最大的线上房产平台 Zillow，居然在如此惨淡的市场里，实现了 2012 年来首次全年盈利。这就相当于一个干了 20 多年赔本生意的人啊，在当前要死不活的经济条件下，别人全亏，就他独赚。
Zillow 的 CFO 还决定要冲击标普 500 指数的入选名单。一旦成功啊，有望再次推高 Zillow 的股价。这期我们就看看，房产这种重资产、流动性极差的行业里，为什么 Zillow 能突然盈利呢？它背后有哪些值得投资者学习的赚钱逻辑？对您在房产股市又有什么启发呢？
先感谢您为节目点赞，这是我更新最大的动力。我们想要搞明白一个人或者一家企业，为什么能在逆境中成功。那最简单的方法，就是在他的行业里边找一个参照物。我们就看看其他的小伙伴们过的日子怎么样，Zillow 又做对了什么。
那就比如我们看看开发商哈，今年就是一个字概括：躺。建商全躺平了，因为市场太差了。有观众朋友分享啊，在西雅图市区北面 30 迈，新房都没什么人买。那没人买房，建商该怎么办呀？我们就来看看他们躺平的数据。就比如说，排名前十的建商 KB Home，目前公布的房子平均成交价啊，从去年的 48 万跌到了现在的 47 万 5。净利润比去年跌了 30%。要知道啊，就算你不买房，通胀也是一直在涨的。这买房的房价还比去年便宜了 5,000。所以你看，KB 这种大建商，他也没能守住盈利的底线，只能降价呀。
那这就反映出现，在美国房产市场，大家的心态就是建商躺，买家等。那到底在等什么呢？那就等着这养房的成本能降一降，比如说贷款利率。KB 的高管也说啊，即便现在利率好像降了那么一点点，但是房子的销量利润根本就没起来啊。而且不光 KB，这个排名第二的建商 Lennar 莱纳，也因为利润下滑，都不敢大量开工了。哎，对，先苟着，苟着才能活下去。
所以只有我们对比了现在房产市场一线的这种惨，我们再来看 Zillow，那就会更好奇啊。他亏本干了这 20 年的买卖，今年首次盈利，那他做对了什么呢？如果只用一句话总结，穷则思变。现在还想在房产圈活命，你就得换个活法。
在刚开始做这个房产节目的时候啊，就有观众问我，哎，你做这个数据分析啊，啊，看到你怎么引用的数据，经常写的是 Redfin 的数据，Zillow 的数据不好用吗？哎，实话实说，这几年前的 Zillow 确实不够好。这就得从 2006 年它创立的那天说起。那是一个互联网刚兴起的时代啊，最响亮的口号叫打破信息不对等，让天下没有难做的生意。Zillow 的诞生还真就是为了这个使命。
就是，在 Zillow 之前哈，很多美国的房源是非常封闭的，就是你买房的人，是根本没有渠道了解内部的一些，比如说屋况啊，然后价格，包括历史交易记录。这非常关键啊，之前是没有渠道的啊。你看现在这都是最基本的信息，一查就能查到，非常的透明。所以 Zillow 之前，你就得找一些经纪人的内部房源。Zillow 他已经做了一遍这种破坏式创新，让我们看到了大部分都能够信息透明，所以你得感谢 Zillow。
那他的创新啊，也确实砸了别人的饭碗了。所以他自己怎么赚钱呢？哎，最初的方法也很低级啊，就是靠广告切片。哎，大家很熟悉的那种啊，你上一个网搜索个东西，旁边给你个广告，闪闪闪。那，你不能说他当年缺乏想象力，因为当时很多的这个互联网思维啊，都是这种第三方付费，那就是羊毛出在狗身上，最后让猪来买单。这种方式最大的赢家就是 YouTube 啊，就是我们现在看到的这个一边刷视频，一边刷广告。
这种商业模型，它是有前提的，就是你有足够大的访问量和访问频率。你看 YouTube，每天全球几十亿人等着看视频，也是等着刷广告啊。但是 Zillow 做房产，这个流量的坑就大了。房产是个什么生意？流动性最差，融资压力最大，交易频率极低。我想没有人天天在盯着 Zillow 的网站啊，看房啊，看的如痴如醉。如果你看房跟看 YouTube 一样嗨，瘾那么大的话，那你得去看病，你得早点治。
所以 Zillow 光靠这个广告啊，就养不起公司了。于是他也迷失自我了，炒房。从 2018 年开始，他学习一个公司叫 Open Door。我们之前讲过啊，买了上万套的这个老房，破房翻新啊，转手赚那个差价。最后 Open Door 也玩不下去，股票就成了现在这个 MEME stock。那就是观众说的散户，击鼓传花，看谁跑得最快。那 Zillow 当年啊，就是这样。
所以你知道，为什么前几年我不用他的数据了吧？就是因为他自己在炒房啊，他的数据是利益的参与者，你怎么能随便看呢？结果自己玩脱了，也导致当时的股价暴跌哈，这就是著名的 Zillow Offers 翻车事件。那这次打击不小啊，但 M 让他 Zillow 学到了一条血的教训，你只能赚你认知范围内的钱。
那创业的可能是计算机的小伙伴，学 4 年。那但是搞建筑的人是学建筑学专业 5 年，这个还是有差别的哈。但 Zillow 他命好，幸亏他当年啊，没学建筑。这很多时候啊，一个行业里边呢，最赚钱的，往往不是冲在一线的从业者们。就比如说这个房产业，这就和当年加州淘金是一个道理。那加州叫金州吗？那当年来淘金的人那么多，大多数都没赚到什么钱，反而是卖铲子的，真的是赚翻了。你哪怕不卖铲子，卖裤子都比挖金子赚得多。为什么？因为铲子和裤子是每个挖金子都必须的，必备。而且他们和现在的流量经济有 3 个共同点：第一，交易速度快；二，单价成本低；三，使用频率高。非常像流量经济吧？
你看放到今天的房产，这就是 Zillow 被市场痛打了 20 年，最终想明白。他曾经觉得哎，自己是一个房产圈的，那应该是房产专家啊，收房翻新，转卖，把自己玩进去了。所以他最终醒悟过来啊，才想起来当初的初衷，他为什么要进房产圈？他不是来盖房的，他是来房产圈卖铲子那个人。那他这个生意就得两手抓，才能扭亏为盈啊。
一手抓变现多元化。你看过去 Zillow 啊，只是让你查一个房价呀，查个地点呀，然后顺便在旁边点点那个广告，切片很低级。现在不一样了哎，只要你涉及住，对你做房产啊，一定要理解房产的本质是住。住的范围就大了去了。你比如登陆 Zillow，你本来想买房啊，一看房价太贵了，哎呀，供房的压力很大呀，买个房养不起，那我就变买为租。那你在 Zillow 上查租房的信息，你得比价吧？房东都想快点租出去啊，那就会在这个 Zillow 上花钱打广告，你都会成为他流量变现的一部分。这是不买房的。
那买房的呢？大多数要贷款嘛，Zillow 可以做中间人，他都能从贷款里抽一笔手续费。那最后就是经纪人。即便房产成交量下降，经纪人他也得抢客户啊，得在平台上曝光啊。你看这三块业务，Zillow 不需要重资产投入去折腾房子，改房子。不是他不想折腾，是幸亏他没学建筑，他才只能想着去卖铲子，靠数据流量变现。
但这个还远远不够哈，因为上次和 Open Door 一起折腾房子，他是亏惨了。Zillow 的 CFO 也彻底醒悟了，一定要控制成本，不能什么都干，就砍掉亏损的业务，砍掉多余的部门。但是这块我也给他泼点冷水啊，就 Zillow 的盈利啊，你一定要客观理解。就对比真实的房产，你就是看一线开发商的数据嘛，现在。并不是说一线开发商们乐观好转了，而是 Zillow 他找到了自己的赛道，那就是轻资产多元化控成本。
所以在我看来，他的盈利报告啊，就是 Zillow 不再是过去那个想着自己什么都干啊，卖房赔钱的主，而是一个有希望冲进标普 500 清单的，靠数据变现的平台公司。
那所以新的问题，如果您要投资股市，您觉得 Zillow 距离迈进标普 500 的名单，还差多远呢？我们在之前的节目里啊，讲过一个 1,000 美元起步投资的节目啊，就介绍股票的投资里啊，相对风险比较低的，就是标普 500 指数基金定投嘛。时间加复利，懒人的福利。这个标普 500 啊，就是被选出来，能代表大的这个经济基本盘，基本面一个组合啊，各种这个优秀的公司打包进去。那你就买这个，打包你相信美国经济的大盘，就是你买大盘。哎，确实比较懒，但也最省心嘛。
所以正因为这个大盘，它是一种被动买入啊，就是你选了标普 500，你就等于在买入这些名单的公司嘛。对 Zillow 的 CFO 啊，就想下一步纳入标普。那它真的能实现吗？我们就看看它现在技术层面上，还差多远。我这是抛砖引玉哈，大家帮我补充。
那么进入标普 500 啊，首先你肯定得连续盈利嘛，你得是赚钱的公司，就是不是你发一个单独的季报啊，那还要观察，你有连续赚钱的能力好。那么第二啊，就是你的市值啊，至少要超过 227 亿美元的门槛。那么 Zillow 呢，现在就是正好在这个门槛上，边跳下边跳哈，在这个浮动。那么第三，就是你的股票要热闹啊，每天交易很活跃。那即便是各种这个基金啊，进进出出频繁的买卖，它也不会把你的股价动不动就给冲崩了。
所以我们可以粗略的总结为，标普 500 入选，它欢迎什么公司啊？又赚钱又稳定又活跃的大公司。那我们再来对照一下 Zillow，它现在最大的挑战啊，其实就是其中的第一条，也是最重要的一条，就是它一定要保持能够持续盈利。
其实房产圈里啊，早都有大建商人家入选标普 500 了，比如我们之前提到的 Lennar，第二大建商；DR Horton，第一大建商；还有被巴菲特收购的 NVR，这是第四大建商啊。但是房产门户网，至少到目前还没有一个入选标普 500 的。
其实从我内心深处啊，我是真的非常希望 Zillow 能够争口气，成为第一个进入标普 500 名单的房产平台。并不是说我单从股市投资的角度来理解啊，而是我从一个普通的消费者，就是我们受益者嘛。大家真的要感谢 Zillow，他做的这种创新，他的贡献。因为如果**没有他当年的这个破坏式创新啊，我们可能今天啊，还会像很多欧洲国家看房子那样，你没办法看到一个透明的市场。那**就各个城市、地区的市场保护非常厉害，你想看到透明的信息，那就得交过路费。
我也曾经问过欧洲的同事们，就为什么不能在欧洲啊，也建立一个像 Zillow、Redfin 这样的交易透明的房产信息门户网，这种平台型的，大家都能够接受到市场信息，多好哎。他反问了我一个特别有趣的问题，他说，你看看全世界啊，各地哈，谁现在在天天罚谷歌、罚苹果、罚 Meta？那就是欧洲啊。那欧洲要保护公民的数据隐私。当然他补充了一句哈，但愿他们真的保护了，不然这个代价对欧洲来说真的就太大了。
我作为一个建筑专业出身啊，转到工业投资，我对房产行业，我说的是实体经济啊，其实有一点无奈的。因为确实时代变了嘛。我们说过去啊，哎，你只要吃苦耐劳啊，认真付出，你就能赚钱。其实这是个悖论，吃苦和赚钱之间没有直接的逻辑联系。制造业如此，房产业如此，实体经济，你会发现太多可以证明的案例了。为什么呢？因为实体生产风险高，成本重，周期长。
你再看流量、信息渠道这些环节，反而来钱最快。这不仅在房产界啊，文化投资、艺术各个领域的变现几乎都是如此。不是年轻的观众比较多哈，你就想想日本那二次元动漫。你说这个产业里边谁最辛苦？那肯定是漫画家、动画的设计者、影片的制作者。就跟我们在建筑学院里边一样，画图通宵的画呀，而且等级森严。我们刚参加工作，总工现场 P 图，骂的那个小伙子蹲在地上哇哇大哭。这就是专业训练，非常的残酷严格，但是收入是真不高。那真正暴利的，反而是那二次元周边的那些平台， IP 变现，卖周边的虚拟经济，更赚钱，比实体劳动能够更容易放大利润。
这在硅谷的投资圈啊，就有句很有名的话：硬件最难。什么意思？你去做一台手机啊，供应链、工厂啊、工人、处理工会啊、库存周期、销售，动不动几十亿的投入，你都未必赚到钱。而做软件、数据流量、平台变现的，你可以无限的复制。
那喜欢 VR 的朋友，知道那个 Meta 收购了一个 VR 硬件公司嘛？哎，这么多年我是支持他做这个硬件的，每代产品我都买啊，就是因为我也是一个理工男，技术出身啊，我希望硬件公司能够强大呀。但是你看看最后呢，那个 VR 产品可能歇菜了啊，他出的这个拍摄的眼镜对吧，跟威鹏那个墨镜合作的。为什么？硬件太难了。
所以一旦了解了硅谷的这个投资逻辑，你再回来看 Zillow 的投资。Zillow 中间他飘了，他只是恰好处在房产这个圈里，结果一碰硬件建造，打回原形，就是做数据的。所以我总结他今天的扭亏为盈啊，就是一句话：实体难，虚拟易，砖头冷，流量热。
我也非常支持 Zillow 能够进入标普 500 的雄心，也希望看到早日实现。他实现了投资赚钱，能够分出一部分钱去投资那个实体建造，盈利分出一部分来，就是不要忘了还是要基于实体的经济。虚拟经济再美好，没有实体经济，它也是泡沫比较大。所以每当看到有这个建筑实体啊，建造创新的时候，我还是非常激动的，想起我当年在学校里的梦想。希望以后发了财的 Zillow，也能多多关注实体建造，给老百姓造出实惠好用的民用住宅。
做这期节目啊，是看到了一位做房产经纪的观众啊，留言就是提到的 Zillow 盈利的这篇报道。他自己是非常开心就问我，是不是也看好现在的房产环境啊？是能不能看到一些好转的迹象啊？也有观众留言说，看到有报道，这房子的销售啊，增加了 20%，问我怎么看这个房产数据，市场火爆。
首先啊，我没看到说这个销售额暴涨 20%。这个地区数据啊，电商的数据啊，哪里核对的出处啊？因为 20% 这个比例是什么概念？你要说 Zillow，它这个浏览量暴涨 20%，上升 20%，这都非常吓人。因为浏览量并不代表最后的转化成交率啊。那成交率上涨 20%，那得多大的流量啊，大家想想看。那登录 Zillow 的人还不得爆了啊？
但是说销量暴涨 20%，除非电商得割肉亏损成啥样了，甩卖才能出现这么个卖法暴涨啊。所以如果真的是这样的公司啊，我就深深的怀疑，他开发资金周转率上，他能不能撑到明年 3 月份啊？总共利润才几个钱呀？
好，这和那位经纪人的朋友啊，看到的 Zillow 的报道，其实都指向了一个房产方向，就是大家还是希望美国的房产市场能够健康发展，能够好啊。这些报道嘛，就是表达一种愿望，愿景。我也希望所有的房产从业者，都能生活越来越好。
那我也来谈谈我的观察哈，就是 Zillow 的这个盈利报告啊，我们背后看到的，是一个怎样真实的美国房产市场。大家应该注意到，他在压缩成本。为什么要压缩？他放弃了过去那种扩张投资的路线，就是因为过去的路线，他更看好的那种实体经济的路线，他玩不转了吗？扩张路线走不通了吗？只有你在融资环境非常恶劣，实体业务连续亏损，你比如说 Zillow 对吧，他一看这，大电商基本上是不是都要死不活啦？砍人收缩，他不乱花钱了，也知道自己在房产圈几斤几两，就是定位态度非常好了，摆正了。那攒下来剩下的这点钱，季报表现的还不错。
但是他真正想要进入标普 500 入选名单这个圈子的门槛啊，还是要靠实体这个大环境。你想如果真的销量暴涨 20%，那 Zillow 的这个流量活跃用户上亿啊，那他的贷款业务还不得爆棚了？如果这么个涨法，他明年入选标普 500 指日可待啊，那真是美国房产了不起的大事件。
这个是娇娇，上次小姐姐问哈，这是什么品种的小猫咪？其实我也不知道是什么品种，就是因为我养猫其实并不看品种的。就可能有一些朋友喜欢养那种特别好看、娇贵的那个宠物猫。就我其实从来没有就是挑过猫的品种。有时候我觉得就像人一样的，对吧？我们没有办法出生的时候有什么选择？对吧？你甚至无法选择自己的长相，呃，无法选择自己的性别，对吧？其实大家都是这样的。那他们也没法选择自己的品种啊。所以我也不想去，就是过度的去苛求要买什么品种的小猫咪，因为主要都是救助站救助的猫啊。
这这好像是小狸花猫啊，就是就是，这是娇娇啊。就是这种小狸花猫的好处就是比较皮实，哈哈哈，就基因上可能不太容易生病啊，然后比较比较健康一些啊，其实也是好事。嗯，哎，这就是，没有打扰我录像。
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