Transcription
这次的CGT和负扣税改革出来之后呢，有人说房产投资完了，有人说赶紧卖，有人说澳洲要走新西兰的老路。我观察了两个星期，看数据，看清盘率，看市场反应，发现一件挺有意思的事情。真正能在慌的，是那些以前靠税务补贴撑着的投资者，而买对房子的人根本就没动。
这说明什么呢？说明这次预算案砍的不是房产投资，砍的是“买错了也没关系的”那一层安全感。以前有负扣税兜底，买贵了，选错区了，年底退税还能回点血。以后这条路几乎走不通了。
这一期我会带你看看，如果新规落地，对澳洲八大城市房产市场会产生什么影响？那普通人买十套房财富自由，到底还能实现吗？
欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳房策专注一站式澳洲房产投资托管，帮助会员实现财富自由、退休自由、旅行自由。频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向。欢迎您点赞订阅，打开小铃铛，选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
那我们举个例子，一套120万的投资房，贷80%就是96万。利率按照现在6.2%算，一年光利息就将近六万。加上地税、保险、物业管理、日常维修，持有成本的差不多一万二。租金按每周八百五算，一年是四万四出头。算下来呢，一年净亏大概两万八。
当然，这个例子没法代表所有房产，我也不是说你买投资房就一定负现金流。但是现在买房呢，负现金流的可能性更高一些。住宅房产是高增值带杠杆，低现金流的品类。如果你注重的是现金流，那 অবিলম্বে投房子。
我们回到主题，改革之前，如果你的边际税率是47%，这两万八千的亏损能退回来一万三左右。注意，我没有算上折旧。那实际你一年掏一万五。预算案之后买的二手房，当年亏损是不能冲抵个人所得税的。这两万八掏出去就退不回来了。一套房子就差了一万三，那十套房子呢？一年多掏13万。这个数字是十套房的汇总，你把它放到一个想做十套房投资组合的人身上，一年多出来13万的现金流压力，这可不是小事。
当然，我们假设都是用个人名义去持有的时候。以前买错了，负扣税帮你兜一部分，以后这层兜底变薄了，持有成本涨了。现金流撑不住的人就会退出。退出的人多了，市场里边留下来的竞争者就少了。
但这里边有个关键的问题，不是每个城市都一样。收益率高的城市，持有压力本来就小，改革冲击也小。收益率低的城市冲击就会大很多。如果同样一把刀砍下来，八个城市的命运是完全不同的。
在讲对于八个城市的房产市场影响之前，我先把三大税改再简单复盘一遍。
第一是负扣税。以前个人名下持有的投资房亏损了，都能够冲抵个人工资收入。以后只有全新房可以。预算案之前签过合同的房子是不受影响的。那祖父条款永久保护。关键时间点呢，是2026年5月12号。那过了这个时间，你买的二手房亏损就被关在了投资房里边，没法跳出来帮你少交个人所得税。
第二是CGT。以前赚100万，只算50万交税。以后是先扣通胀，剩下真赚到的钱至少交30%。但新建住宅的第一手房买家有个特权，可以在卖房的时候，从新旧两种算法里边选对自己有利的那一个。
第三信托最低税是30%。2028年7月开始，信托层面至少交30%的税。用bucket company作为受益人，接住盈利的有效税率可能到51%，甚至60%以上。那这条路就基本走不通了。但是留了三年的重组窗口，2027年7月份到2030年6月份，可以免税转成公司，或者是固定信托。
那三刀砍下来，新建住宅是唯一三项红利全保留的投资类型。规则快速过完了，但真正决定你赚不赚钱的，可不是规则，是你买在哪。
我们先说悉尼。中位价是129万，从去年11月高点回落了1%。四月份呢，又跌了0.6%。上周末清盘率是55%，2022年7月以来最低。看到这些数字，有人就慌了，悉尼是不是不行了呢？我的看法正好相反。悉尼什么时候给过你便宜买的机会？上一次像样的调整是2018-19年，窗口只开了不到两年，后来的人全在后悔当时没上车。
负扣税改革对悉尼的影响确实比其他城市大。高价位加上只有3.1%的毛租售比，持有一套投资房的亏损额全澳最高。但反过来一想啊，扛不住的人会退出，挂牌量会上来，那么议价空间就会变大，是入场购买不错的时间段。我盯住的方向呢，不是内城，而是开发区的土地别墅，因为保留了所有税改前的好处，而且价格在过去两年左右的时间也没怎么动。这个机会是不错的。
如果一定要买二手房的话，可以往外边走一点，看看独立别墅，土地价值占比比较高的那一种。这类房子过去两年也被市场忽略了，价格也还没追上来。只是在买的时候，要仔细算算税务的影响。
然后是墨尔本。82万中位价，比高点跌了2.3%。八大首府里估值最低的一个。82万本身就是安全缓冲了。墨尔本在建的新房和未来建筑计划在全澳是最多的，占30%。那新建住宅在这里选择面最广，三重税务红利，有变现空间。但是需要注意，不是所有新房都值得买。开发商溢价和完工延迟风险还是在的。买区域比买产品重要的多。如果能在东南买，就别去西边北边。当然，如果你预算不允许的话，那没办法了。
那很多人问我，墨尔本房产什么时候能涨价？首先价值是在的，但是持有成本和税务上，墨尔本是全澳洲最高，没有之一。墨尔本现在呢，被低收入人群占领，乱七八糟的，移民来的太多，财政不堪重负。这些都是看得见的问题，也是投资者没有信心的原因。墨尔本房产涨价只是时间问题，但是要先把工党选下来，墨尔本才有机会。在那之前呢，反弹的机会和幅度都不会太大。
快速入门澳洲房产投资，请参加直播公开课，选好投资房，开启创富之路。了解普通人如何通过澳洲房产投资实现财富自由。想找明白人问问，理清自己的投资起点，请预约15分钟免费基础咨询。房产投资想安全省心，请先预约30分钟免费发现之旅，然后加入展望黄金会员。咨询报名链接请看YT影片说明栏，或者到澳房策网站。其他平台请加客服地球号“澳房策客服”全拼。
再说布里斯班。112万中位价，年增值19.7%，十年累计涨了119%。收益率是3.7-4%之间，比悉尼和墨尔本高了一截。对负扣税的依赖程度更低，税改冲击在布里斯班相对可控。布里斯班好不好呢，就不用我多说了，数据摆在那。关键是你现在进场，该选什么位置？2032奥运会，Cross River Rail，布里斯班的metro，这些基建工程已经在推了。相关城区的土地别墅，未来五年到十年有明确的增值逻辑。
但是19.7%的年增速，可不能一直维持。现在追内城二手房风险不小。依我看呢，布里斯班最优策略，还是中环和近郊的全新土地别墅。三重红利拿满，基建走廊增值红利吃到，收益率又高于悉尼和墨尔本，持有压力小得多。
珀斯104万中位价，年增值26%，平均十天成交一套房，空置率0.6%，库存比五年均值低了40%。收益率是4.3%。对负扣税的依赖程度比较低，改革对于珀斯投资者，实际影响八大首府里边算是小的。26%年增幅已经是极端值了，没有哪个城市能一直这么跑。2027年大概率进入平缓期，但是平缓期不等于下跌。珀斯的问题从来不是没人买，是没东西卖。全新土地别墅珀斯收益率高，持有压力低，新规下属于最稳的配置之一。不过矿业集中性风险，要放在里边考虑。千万别把所有鸡蛋放在一个城市，这句话什么时候都是对的，也是我们VISION全天候投资，一直讲的全澳洲配置原则。
阿德莱德房屋中位价刚过了100万，收益率是4.3%，空置率是0.7%，年增值是12.2%，涨幅健康。那新规下，相对优势反而放大了。价格合理加上收益率高，持有压力小，对负扣税依赖程度比较低。预算有限的投资者呢，这个城市值得认真看看。但是在长期持有方面，我还是稍微有点不放心的，毕竟经济体量和长期发展潜力的限制都摆在那。
霍巴特空置率是0.5%，全国最紧，年租金涨了15.2%。追现金流可以，但是规模扩张就是多套叠加的买。买一个两个完全没问题。
达尔文的毛收益率是6%，全澳第一，现金流天堂。但是流动性差，产业单一，经济体量和发展潜力波动性太强，不够稳。
那堪培拉稳健，但是缺乏爆发力。每个城市都有自己的窗口，区别在于你站在哪扇窗面前。
讲到这里，应该能看得出来，机会没消失，只是长得不一样了。靠税务补贴，闭着眼睛买十套房的时代，确实在远离。但是买十套房达到财富自由，还有没有机会呢？
接下来这一部分呢，才是今天最重要的。十套房策略还能不能做？我先说判断，能，但是越来越难了。因为有好几个要素同时给出了更多的限制。
第一，负扣税被隔离。二手房的亏损无法冲抵工资收入，持有成本每套每年多掏一万多。
第二，APRA从今年2月1号开始，限制高杠杆贷款。你的借贷收入比超过六倍的时候，银行每个季度最多只能批20%。那能借到的钱就变少了。
第三，信托分流的路变窄了。以前可以分给低税率家人，以后信托层面最低30%。
三条路一起收窄，那不是说路断了，是以前那种买十套，靠补贴撑着，等翻倍的打法，越来越吃力了。但底层逻辑变了吗？根本没有。资本增值 x 杠杆 x 时间 = 财富，这个公式从来没变过。变的是你得更聪明地选，买什么，在哪买，用什么结构。甚至可能不需要十套，有可能5到7套真正选对了的房子，20年后的回报，比十套一般般的房子会更好。当然，5到7套不是精确数字，是一个思路的转变。以前的思路是买得多，新的思路是买得对。同时越多越好，每一套都经得起检验。位置对不对？类型对不对？结构对不对？不靠补贴能不能站住？这跟我们黄金21法则筛选逻辑完全一致。蓝筹区土地占比高，有增值潜力的房产，在新规下优势反而更大。
说到类型呢，全新的土地别墅，是目前唯一一个三项改革红利全部保留的投资标的。负扣税完整保留，CGT新旧规则可以选对你有利的那个。只有从开发商或者建筑商手里边买的第一手才算。但是有三个陷阱要注意：开发商溢价不等于市场价，竣工延迟，尤其是公寓楼花要当心，从别人手里边买的准新房不算新房。
那买房结构这件事情呢，现在比以前重要十倍。自管养老金是最大的结构性赢家，三项改革全部豁免。负扣税豁免，CGT保留1/3折扣，信托最低税不适用。公司持有也不受CGT指数化改革的影响，因为公司从来就没有享受过50%的折扣。
选错结构的代价，其实比以前大了太多了。以前选错了，还有税务缓冲帮你扛一扛。以后选错了，多交的每一分钱都是实打实的。还好做结构，就是我们展望黄金会员服务，从运营第一天就放在最重要位置的步骤。经过多年的打磨，已经形成了系统化，实打实的在帮会员多赚钱，少交税。
但是还有一个变量我没讲，这些改革并没有通过参议院。反对党也说了要废除，绿党也不满意，觉得力度不够，想要再加码。2027年7月1号生效。但是下届大选最晚是2028年，也就是说可能会出现通过了又改回来的剧本。我的建议是按照新规做准备，但是留够弹性。政策如果回撤了，你无非多准备了一步。你赌它不通过，结果通过了，那就没退路了。
我们541法则讲的是，50%看位置，40%看持有周期，10%看入市时机。这个道理在任何时候都适用。如果您已经有房，不用慌。预算夜之前买的物业，有祖父条款永久保护。你手上的投资房，在新规下反而成了稀缺品。以后买新的二手房，再也没有这个待遇了。不要恐慌出售。
信托持有房产的朋友呢，赶紧找会计师评估一下，三年重组窗口要用好，考虑2027年6月30号之前，是不是要实现部分资本利得，锁住50%折扣。
如果你正在开始建立投资组合，方向要调整了。目标不是凑够十套，而是每一套都经得起检验。收益率高的市场，持有压力低。布里斯班、珀斯、阿德莱德的全新土地别墅，在新规下性价比最高。但是悉尼的入场时机，在未来的六个月之中可能会变好。
如果你还没入场的话，那现在的门槛确实高了。但你的对手也在减少啊，部分投资者因为改革退出，竞争变小了。第一套从全新土地别墅开始，三重税务红利帮你降低持有门槛。Rentvesting就是自己租房住，投资房买在别处。那这个策略，可能是现在的工薪阶层最现实的投资房起点了。
如果你看到这里了，请您点赞订阅，把本期影片转发给您的好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲。我是Alex老师，我们下次影片见拜。