الدليل الكامل لفهم سوق عقارات مصر 2025 - هيحميك من البياع النصاب والمطور الحرامي والمشاريع المضروبة

بس ده سر خليهولك انت بما انك كملت لاخر ثانيه في الفيديو. الفيديو ده هيكون دليلك لفهم منتج العقار وسوق العقارات في مصر. هدفي من الفيديو ده ان اي حد معدي سواء كان مصري عربي هندي يفهم ايه هو سوق العقارات في مصر. خلينا نبدا على طول.

ايه هو العقار؟ منتج زي اي منتج ماله بيتباع في السوق. السوق ده عباره عن اسواق مختلفه. اختلافات السوق ده هتيجي وفقا لاعتبارات معينه. يعني المناطق الجديده في مصر والمناطق القديمه في مصر نقدر نعتبرهم سوقين مختلفين. كل ما هو تجمع او زايد او مستقبل او عاصمه ده سوق. وكل ما هو مصر جديده معادي والحاجات اللي زيهم ده سوق تاني.

طب العقار ده ماله غالي؟ طب غالي ليه او غالي على مين؟ غالي على اي حد بيشتريه. طب ازاي؟ تعال نوضح بمثال. تعال نقول ان في حد هيشتري شقه اوضتين في اي منطقه قديمه مثلا حدائق حلوان دار السلام. المناطق دي هتكون عامله مثلا 750000 جنيه 700000 جنيه. نفس الشخص ده لو راح اشترى الشقه دي اوضتين بنفس المساحه مثلا في التجمع ممكن تكون عامله لها 10 مليون جنيه 10 12 مليون جنيه كمان حسب البراند والمكان وحاجات كتير. ال 7500,000 جنيه قطار على اللي هيشتري شقه في عداء حلوان. وال 10 مليون جنيه قطار على اللي هيشتري شقه في التجمع. الاثنين هيعتبروا تحويش. الامر بالنسبه لهم وعشان يجيبوهم محتاجين يشتغلوا كتير جدا. هتقول لي طب ايه الفرق ما بين الاثنين؟ هقول لك ما فيش فرق. ده تشابه. اللي هيشتري شقه في عداء حلوان دي اخر البادجت بتاعته انه يعرف يشتري الشقه دي بالبادجت دي. واللي هيشتري شقه في التجمع بالبادجت الكبيره دي هو برده ده اخره وده سقف. لذلك قرار شراء عقار ده حاجه صعبه جدا ممكن تاخدها في حياتك كلها مره واحده. قرار مهم ومفصلي واستراتيجي.

طب هو ليه العقار غالي؟ العقار غالي لسببين. اولا المواد اللي داخله في بناءه سعرها غالي. ثانيا المواد اللي داخله في بنائه دي مرتبطه بوضع اقتصادي. فاسعار المنتجات زادت سعر الجنيه قل. المواد الخام دي زادت فالعقار سعره زاد. طب ليه سعر العقار او غلاو العقار مش منطقي يعني ممكن يكون مبلغ فيه تحديدا في المناطق الجديده؟ هقول لك لان الوضع الاقتصادي في البلد وتحديدا الفتره اللي فاتت ما كانش واضح ومعلوم قوي بسبب فكره التضخم. زادت اسعار كل المواد الخام فبالتالي زادت الاسعار بتاعه العقار. والعدم وضوح الرؤيه قوي كل حد بيبني عقار كان بيسعره بتسعير مبالغ فيه وبيكون مقلل قيمه الجنيه فيه عن الوضع الحالي. يعني لو هو الوضع الحالي في السوق الدولار عامل 50 جنيه هو مش هيصعر على 50. هو هيصعر على حاجه اسمها تسعير تحواطي. هيصعر على 60 على 70 على 100 بحيث لو جد في الامور امور مستقبلا هو ما يتضرش قوي.

طيب انا مالي بالقصه دي؟ مش هقول لك ان ده وضع انت مجبر عليه ولا مضطر تتعامل فيه. بس هقول لك ان بشكل ما او باخر انت دلوقتي هتدفع ضريبه كبيره قوي او سعر كبير قوي او قيمه فلوس كبيره قوي. بس لو لا قدر الله الدنيا اتاثرت سلبا قدام انت بتبقى متامن. لان العقار بتاع بتاعك بيكون ماسك سعر يعني سعره ما اضش او ما قلش كتير. بل بالعكس لو الامور سائقت العقار سعره بيزيد فانت بتكون في الامان.

بس مش كل العقارات تعتبر اوف بلان ولسه هتتسلم في المستقبل. في عقارات بتتسلم فوري. ده سؤالك صح؟ هقول لك اجابتك صح. بس حتى العقار اللي بيتباع فوري سواء كان ريسيل من من مشتري لمشتري او من مالك لمشتري جديد او العقار او العقار اللي بتسلم فوري منفلوبر بشكل مباشر هو برده متراعي فيه فكره ان هو ماذا بعد ما ابيع انا حد عندي شقه او فيلا بعتها هشتري بعد كده بكام؟ طب انا كديفلوبر عندي حاجه فوري وبعتها لما اجي اخد ارض ثاني وابدا ابني ثاني هبني بانهي اسعار للخامات؟ فلذلك حتى العقار الفوري طايله من الحب جانب او طايله من التضخم السعري ده جانب.

طيب ايه جمله ان العقار منتج بيتباع في اسواق مختلفه دي؟ انا كلمتك في الاول ان الاسواق المختلفه دي اختلافها ممكن يجي من اختلاف اللوكيشن. بس الاسواق المختلفه دي ممكن تختلف على حسب حاجه تانيه. لو انت بتشتري العقار ده من الشركه اللي بنيته دايركت فده اسمه سوق البرايمري او السوق الاولي. اما لو انت بتشتري العقار ده من مالك غيرك فده اسمه سوق الريسيل او السكندري ماركت او السوق الثانوي.

طيب هو العقار اللي انا بشتريه من الفلوبر او بشتريه برايمري ده لازم امتلكه او لازم استلمه او لازم يتبني عشان ابيعه؟ هقول لك لا. اقول لك انت ممكن بعد ما تتعاقد عليه تعدي فتره ول تكن سنه او سنتين حسب وضع الماركت ممكن تكون اسرع من كده ممكن تكون اكت من كده وتبيعه لحد ثاني وتاخد عليه اوفر برايس. هو يكمل الاقصاط وانت تاخد الاوفر برايس ده في جيبك. تقول لي بس انا كده ما بعتش عقار. أنا بعت ورق. اقول لك يا عم ما تبيع وانت ساكت. هو انت مش كسبت؟ تقول لي طب ما حلو ده. أنا عايز منه على طول. أخش أي لونش اشتري من أي مطور وأقعد فتره قصيره وأرجع أبيع وأخد أوفر برايس في جيبي. هقول لك هو حلو بس ما تعصش منه خصوصا في وضع اقتصادي زي اللي احنا فيه ده. في شيء من الثبات. احنا بقىنا سنه سعر الدولار ثابت في البنك ب 50 جنيه مصري تقريبا. امتى الموديول ده يبقى حلو؟ الموديول ده الأول لازم تعرف ان هو اسمه فليبنج أو بتقلب. يعني هو بالعربي مالوش ترجمه بروفيشنال قوي. هو اسمه انك بتقلب. بتخش تشتري تبيع بسرعه تاخد فرق السعر اللي هو أوفر برايس. فيجيبك بسرعه. ده يحصل امتى؟ يحصل لو في وضع اقتصادي غير مستقر. حصل امتى بشكل رائد جدا في مصر؟ حصل في السنه بتاعه 20 23 واول 24 اللي هي الفتره اللي نط فيها الدولار من حاجه و20 جنيه ل 70 جنيه في السوق السودا. يعني أنا يا محمد لو دخلت دلوقتي عند ديفلوبر اشتريت عقار اوف بلان ما ينفعش أقعد ثلاث شهور أو ست شهور وأبيعه؟ هقول لك مستحيل. ولو حد بع لك الفكره دي وانت بلعتها أو اشتريتها انت حر وما تلومش إلا نفسك.

طيب انت يا محمد مش بتشجع عليها ليه؟ قلتها. أنا بقولها من باب العلم بالشيء ومن باب أني ما أخبيش عليك معلومة. هي موجودة في الماركت ولها استخدامات. ولكن لسمان بتاعتها بتكون في توقيتات زمنيه معينه في ظروف معينه ما بتتكررش كتير. لكن السائد والصح أن العقار حاجة طويلة المدى في الاستثمار. والاستثمار في العقار له أشكال مختلفة. أنا بكلمك عن شكل واحد بس منها وهو إعادة البيع. لو عايز تعمل ده وتكسب منه فده لازم يكون على مدى زمني طويل أو بطريقة بتخليك تتعامل مع العقار أن هو استثمار طويل المدى. عرفت دي خش استثمر في العقار وانت قلبك مستريح.

طب معلش برضه أنا زغل عيني الموضوع بتاع أني أكسب بسرعة في ثلاث شهور أو ست شهور ده. أعمل كده امتى؟ أعمل كده لو الوضع الاقتصادي بيسوق. ودي حاجة ما تتمناهاش. يعني ما تبقاش طماع.

طب يا عم محمد أنت قلت أن سوق العقارات بيتقسم بناء على عوامل كتيرة مختلفة غير البرايمري والريسيل. ممكن نعرفها؟ هعرفها لك. بس قبل ما أعرفها لك خليني أقفل لك نقطة البرايمري والريسيل دي. المفروض يكون في سؤال في بالك دلوقتي بيقول امتى أشتري برايمري وامتى أشتري ريسيل. وسواء السؤال ده جه في بالك أو لا تعال أجاوب لك عليه لأنه مهم.

تشتري ريسيل امتى؟ تشتري ريسيل لو أنت عايز حاجة تقعد فيها دلوقتي حالا. يعني أنت هتنقل من مكان لمكان وعايز تعزل بالبلدي. فأنت أكيد فيزيائيا مش هينفع تشتري حاجة برايمري أوف بلان لسه ما اتبنتش. ساعتها هتشتري حاجة ريسيل مبنية. هتدفع فلوسها. هتاخد مفتاحها. تروح تستخدمها.

طيب امتى تشتري ريسيل أوف بلان؟ تشتري ريسيل أوف بلان لو فاتك لونش معين في شركة معينة طرحة مشروع معين بتسعير كويس وأنت ما لحقتش تخش فيه. ساعتها أنت هتفيد واحد فليبر من اللي أنا كنت لسه بشرح التكنيك بتاعه من شوية. واحد دخل وعايز يبيع بعد اللونش بست شهور بسنة وأنت عايز تشتري منه. بس اللي لازم تعرفه كويس قوي في شير سيل سواء كان حاجة مبنية أو حاجة أوف بلان أن هو لو حاجة مبنية هي أنت هتحط كل الفلوس بتاعة الوحدة دي كاش على الترابيزة. ما فيهاش قسط. طب لو هي أوف بلان أكيد هيكون فيها قسط وأنت هتستفيد منه. بس هتكون عايز تحط كل الفلوس اللي الشخص اللي أنت هتشتري منه ده على الترابيزة برضه. هو لو كان دفع مقدم مثلا وثلاث أقساط أنت هتدفع مقدم وثلاث أقساط وهتدفع كمان الأوفر برايس اللي هو هيكون عايز يبيع بيه اللي هو يعتبر الربح بتاعه. وهتدفع رابع حاجة عمولة البروكر لو الكاس دي فيها بروكر. فانت هتدفع كمان عمولة البروكر. كل ده هيتدفع مرة واحدة. طب ده هياثر عليك في إيه؟ لو أنت بتشتري رسالة هياثر عليك بس فيجره الضغط توفر فلوس كاش سيولة كاش كلها مرة واحدة. لو بتاخد حاجة مبنية. ولو هتاخد حاجة أوف بلان المبلغ اللي هتدفعه هيكون أكبر من اللي دخل في اللونش. لذلك لو هتشتري حاجة أوف بلان مهم قوي أنك تشتري في مرحلة اللانش. ده بيكون أحسن سعر في المشروع كله.

نرجع بقى عن علاقة العقار بالسوق. هي أسواق العقارات مختلفة عن الحاجات اللي أنت قلتها في الفيديو قبل كده سواء كان برايمري أو سكندري أو سواء كان مبنية على اللوكيشن. أه هقول لك. ممكن سوق العقار يختلف بناء على اختلاف نوع العقار نفسه. هو العقار ده سكني ولا تجاري؟ طب لو تجاري هو مكتب ولا محل ولا عيادة؟ طب لو سكني هو فيرست هوم هتقعد تعيش فيه حياتك اليومية ورايح جاي عليه رايح الشغل جاي من الشغل بيتك اللي هتعيش فيه بشكل أساسي. ولا سكند هوم يعني حاجة كوستل مثلا ساحلية بتروح فترة في السيزون في الصيف وخلاص. طب هتكون في شرق القاهرة ولا في غرب القاهرة؟ طب لو شرق القاهرة هي في التجمع ولا في المستقبل سيتي ولا في العاصمه؟ طببر هو مين ثبت اعماله ايه؟ هتقول لي هي كل دي زوايا المفروض أكون ببص منها على العقار وأنا بشتري؟ هقول لك أه. بس عشان أكلمك عنها كلها في فيديو واحد أنا هعمل مثلا فيديو 590 دقيقة. وطبعا دي حاجة صعبة وأنت مش هكمله للاخر ومستحيلة بالنسبة لي. بس أنا هديك قاعدة تخليك تعرف تتحرك لوحدك في شراء أي عقار أيا كان نوعه في أيا كان سوقه.

القاعدة الأولى هنسميها قريب ولا بعيد. ودي ممكن تسمعها بصوت بهاء سلطان عادي. أما القاعدة الثانية هي ثقيل ولا خفيف. دي اسمها بصوت. يعني إيه الكلام الغريب ده؟

إيه اللي قريب ولا بعيد؟ هقول لك أنا مش لسه قايل لك من قيمة دقيقتين كده أن في شرق وغرب القاهرة أن في مستقبل وفي تجمع وفي عاصمه أن في ساحل أن في سخن. طب ما دي كلها مناطق على مسافات مختلفة. تعال ناخد التجمع كمثال. التجمع ده كلمة بتطلق مجازا على فكرة القاهرة الجديدة. القاهرة الجديدة دي اللي هي الجزء بتاع شرق القاهرة. زي ما في ناس بتطلق وسط البلد على مناطق كتيرة التحرير عابدين باب اللوق. بس إيه فيهم وسط البلد بالظبط؟ هو كلهم وسط البلد. إيه فيهم بقى تجمع بالظبط؟ أهو كلهم تجمع. بس في الأساس هم ليهم تقسيمات. لو قلنا تجمع فده قريب. لو قلنا عاصمه فده بعيد. لو قلنا مستقبل سيتي فده المتوسط ما بينهم. ده هيتحكم في إيه؟ هيتحكم مثلا في التسعير. هيتحكم في التسعير. هيتحكم في قراري. هيتحكم في قراري. طب هو هيتحكم في قراري ليه؟ عشان كل منطقة فيهم فيها عوامل بتتحكم في سرعة أن المنطقة دي تبقى عايشة وساكنة وأوبريتد وأنت تقدر تسكن فيها أو تكسب منها.

طب احنا كده برضه ما عرفناش منك هو البعيد بعيد عن إيه والقريب قريب من إيه؟ بعيد عن العمار وقريب عن العمار. كل ما كنت جنب منطقة ليفابل اللي هي بالعربي عمرانه كل ما كنت اسمك قريب. وكل ما بعدت كل ما بقى اسمك بعيد. ده وفقا للقاعدة اللي احنا حطيناها صح كده؟

بص خليني أحكيلك قصة من حوالي خمس 25 سنة. في سنة 2000 كان المصريين بقى لهم 7000 سنة عايشين جنب النيل وما زالوا. الوضع ساعتها كان مختلف. كانوا عايشين جنب النيل حرفيا بقى اللي هو كل الزحمة بتاعة كل الملايين البشر المصريين هي عايشة على النيل. بس جه المصريين دول قرروا في سنة 2000 يعملوا حاجة اسمها توسع عمراني. التوسع العمراني ده قال لك يلا نعمل حاجة اسمها التجمع. أول ما بدأوا يعملوا فيها مباني ويبدأوا يشتغلوا عليها كمشروع قابلهم بعض المشاكل اللي بيها ما قدروش يدخلوا المرافق ويكملوا المشروع ده. ومن هنا اتقلب الفكرة من كونها أنها فكرة مطروحة للبساط طاء عشان يتمددوا بس أفقيا وما يبقاش فيه زحمة وتكدس. لأن ده بقى مشروع استثماري. تعالوا يا مستثمرين ساعدونا ندخل المرافق. الأرض دي طلعت بعيدة عن الأماكن اللي احنا عايشين فيها. طلعت عالية عن منص سطح البحر. تمهيدها وكل المرافق ليها مش هيكون حاجة سهلة قوي. تعالوا ساعدونا فيها. وبالفعل جم المستثمرين دول. غمض بقى هنا عينك وتخيل معايا من 25 سنة كان إيه الوضع. يعني لو قلنا دلوقتي أن التجمع هي اللي قريب وأن العاصمة هي اللي بعيد. طب من 25 سنة كانت التجمع هي اللي قريب ولا اللي بعيد؟ برافو عليك لو أنت قلت أنها كانت بعيد فانت إجابة صحيحة. طب اللي كان قريب هو كان إيه؟ كان هيبقى مثلا مدينة نصر. دي كانت منطقة جديدة بنحاول نعملها عشان الناس تقعد فيها. وبالفعل قعدوا فيها بس حصل زحمة برضه. فلذلك احنا لحد دلوقتي ماشيين في فكرة الـ ايه التوسع الأفقي عشان نقضي على التكدس ونبقى عايشين على مساحة أكبر من أرض مصر. فبالتالي كلنا مش متكدسين حوالين نهر النيل زي ما أجدادنا القطباء المصريين كانوا عايشين زمان. هي دي فكرة. على فكرة هي تبان قصة بحكيها بس هي الكور بتاع القصة كلها. إحنا ليه بنتمدد بشكل أفقي كده. فكرة بقى الفلسفية العظيمة بتاعة بهاء سلطان قريب ولا بعيد دي بتتحكم في جزء كبير جدا من التسعير. كل ما كنت قريب من العمار كل ما السعر زاد. كل ما بعدت عن العمار كل ما السعر قل. بس زي كل حاجة في الدنيا ينفع تتشاف من ناحيتين. أنت ممكن تستفيد أكتر لو خدت في البعيد أبو سعر قليل على اعتبار أن هو سعره هيزيد في المستقبل. أوعى تنسى النقطة دي.

طب هو في إيه تاني بيتحكم في تسعير العقار غير المبدأ بتاع بعيد ولا قريب ولا قريب ولا بعيد ده؟ أقول لك في حاجة مثلا اسمها الستينيشن. وقبل ما أكلمك عليها لازم أقول لك أن في فرق ما بين الستنيشن واللوكيشن. الستنيشن هي الوجهة. المكان اللي هيتعمل فيه المشروع. يعني لو قلنا شرق القاهرة دي كده ديستنيشن. غرب القاهرة دي كده ديستنيشن. قلنا ساحل ده ديستنيشن. قلنا سخنة ده ديستنيشن. قلنا بحر أحمر ده ديستنيشن. طب اللوكيشن بقى؟ اللوكيشن ده في منه حاجتين. واحدة خارج المشروع وواحدة داخل المشروع. اللي خارج المشروع دي يعني لو مسكنا مثلا أريا بتاعة التجمع هنقول أن مثلا أحسن لوكيشن فيها هو الجولدن سكوير. فهنا لازم أقول لك اللوكيشن ده بقى هو في أنهي نقطة بالظبط. على بعد كام دقيقة من كذا. على قد إيه من ال 90 الشمالي أو الجنوبي. الجامعة الأمريكية بينه وبينه قد إيه بالظبط. دقيقة ولا اثنين ولا 10. والدقيقة هنا بتفرق. طب تعرف تروح منه العاصمة في كام دقيقة وتعرف تروح منه مستقبل سيتي في كام دقيقة. طب تعرف تروح منه وسط البلد في كام دقيقة. ده كده اسمه لوكيشن. طب إيه اللوكيشن اللي جوه المشروع؟ ده أنا افترض أنك اخترت مشروع معين بتاع شركة معينة في الجولدن سكوير. اليونت بتاعتك اللي هي فيلا أو شقة فين جوه المشروع. بتتحكم في التسعير. هي على السور ولا على اللاجون. طب هي لو في الساحل هي لاجون فيو ولا سي فيو ولا لاند سكيب فيو ولا برضه على السور. كل دول بيتحكموا في التسعير. وكل يونت موجودة في زون من دول التسعير بتاعي بيختلف. طب أنت لو ده أنت حتى لو اخترتها في لوكيشن معين المفروض أن الون العقار بقى البلدن كله ده مطل مثلا على جون. هي لو بحري بسعر وأبلي هتبقى بسعر. طبعا ده غير المساحة بتتحكم طبعا في التسير بشكل كبير.

طب تعال نسيب بقى القاعدة بتاعة قريب ولا بعيد ونشوف القاعدة الثانية بتاعة ثقيل ولا خفيف. تعالى نقول أنك هتاخد عقار فاخر في أحسن ديستنيشن في أحسن لوكيشن. يبقى هنا روح مع مطور ثقيل. مين هو بقى المطور الثقيل؟ رقم واحد مطور عنده سبعة أعمال كبيرة نفذ مشاريع قبل كده. رقم سبقه الأعمال اللي نفذها قبل كده دي فيها حاجات شبه اللي أنت رايح تشتريها كاوف بلان. مش أول مرة يعملها. يعني ممكن مثلا يكون حد جامد جدا في التجمع بس عمره ما بنى ساحل وطارح مشروع جديد في الساحل. ده لو اتحط في مقارنة مع مطور بنى في الساحل قبل كده يخسر المقارنة. في حالات ممكن يكسب فيها المقارنة. أه في حالات ممكن يكسب فيها المقارنة. ولكن ده مش محل النقاش دلوقتي. رقم ثلاثة بنقول أن هو يكون عنده حاجة اسمها ملاء مالية كبيرة. بالبلدي يعني معاه فلوس كتير مش هيتعصر. رقم أربعة الملاء المالية بتاعته دي تكون ممتدة دا لانشطة غير العقار. يعني تلاقيه عنده شركة قابضة شركة أم أو مجموعة شركات شغالين في أنشطة مختلفة وكلهم نجح فيهم.

طيب هل كفاية أنه يكون عنده مشاريع قبل كده عملها في سبق أعماله وخلاص؟ لا لازم كمان العملاء السابقين بتوعه يكونوا بيشكروا فيه. لأن كثير جدا من المطورين عندهم ثابت أعمال قوية بس خدمة ما بعد البيع والتسليم سيئة. الصيانات مش حلوة. فتلاقي العملاء اللي بيشتروا معاهم بيشتكوا. فدي نقطة لازم نكون واخدين بالنا منها.

طب مين هو المطور الخفيف بقى؟ طب بنتكلم تقيل ولا خفيف. المطور الخفيف هو اللي عكس كل اللي أنا حكيته ده. وده بيتقسم لنوعين. أولا واحد خفته بتفضل تزيد لغاية ما يتحول للمطور النصاب. ده مش هنتكلم عنه كتير. ده بيبقى فاضح نفسه بنفسه. رقم اثنين هو المطور المتعثر. ده حد نيته حسنة شغال كويس ولكنه تعثر في مرحلة من مراحل الإنشاءات. للأسف النية الحسنة غير كافية قوي أنك تطور مشاريع عقارية كويسة وكبيرة وفيها فلوس كتير بتضخم. بس هنا في نقطة مهمة قوي. المطور الثقيل ده ما تفكرش فيه إلا لو أنت هتشتري عقار ثقيل. طب إيه هو العقار الثقيل؟ العقار الثقيل هو اللي فيه شكل كبير من الرفاهية دي رقم واحد. رقم اثنين جوه كومباوند. رقم ثلاثة الخدمات والفاسيلتيز بتاعة الكومباوند ده موجودة جوه الكومباوند كلها مش محتاجة أن أنت تخرج بره. رقم أربعة صيانات المكان اللي أنت هتشتري فيه ده هتكون حلوة وتحفة. في أمن في كل حاجة أنت تتخيلها. نوادي في بولز في مناطق خدمات في مناطق ترفيهية في كل حاجة أنت ممكن تكون محتاجها. لذلك المطور ده ما ينفعش يكون مقاول يبني كده مباني ويسيبها ويمشي. لا ده كمان مشغل بيعرف إزاي يشغل مشروع عايش ويصينه بشكل كويس ويفضل مدى الحياة كأنه لسه معمول له لونش دلوقتي أو لسه فاتحينه دلوقتي.

طب العقار الثقيل مع المطور ثقيل ماله؟ سعره ثقيل. طيب لو أنا ما أقدرش على السعر الثقيل ده بس عايز آخد خطوة في حياتي فيها أبجريدينج فيها نقل من مكان لمكان أحسن. أطفالي كبروا وهيدخلوا مدارس فعايز أدخلهم في مدارس كويسة عايز أعيشهم في مستوى أحسن. حرام ما آخدش الخطوة دي في حياتي. لا مش حرام. بس ساعتها أنت مضطر تكومبرومايز أو تتنازل. أشكال التنازلات اللي أنت هتعملها مش وحشة عشان بس كلمة تنازل دي دايما في الحياة ليها كده وقع سيء أو سلبي على البني أدمين. التنازلات أنت هتعملها بمزاجك. بس تعالى أفهمها لك. أولا ممكن تاخد عقار في منطقة أبعد شوية. هنرجع بقى للقاعدة بتاعة قريب ولا بعيد. طب مش عايز تبعد هتاخد عقار مش بعيد بس مع مطور مش كبير قوي. أو هتاخد عقار مع مطور كبير بس في لوكيشن مش أحسن حاجة. ممكن كمان تاخد عقار في فترة استلام أطول. وممكن تاخد عقار في كومباوند صغير فيه كم كويس من الخدمات مات. لكن ما فيهوش رفاهية كبيرة قوي. لو قارنته باللي أنت كنت فيه قبل كده هيكون أحسن. بس هو ممكن يكون مرحلة أنت هتحتاج بعدها أنك تاخد خطوة ثانية ناحية عقار ثاني في رفاهية أكتر كمان 10 سنين مثلا. ولكن أنت مش مجبر عليها برضه. أنت ممكن يكون ده مرض جدا بالنسبة لك.

طيب هو التنازلات دي هتاخدني أني آخد عقار مثلا أدفع فيه فلوس كتير ويطلع وحش وماتبسطش بيه؟ أقول لك لا أبداً. أنت أخدت عقار مع أي مطور جوه التجمع واستلمته فعلاً وعشت فيه. سواء كان في كومباوند سواء كان سبرت حتى بره كومباوند. أنت برضه مالك زمانك. وعايز أقول لك أن أنت جوه الكوميونيتي أنت ما خرجتش بره التجمع كلها تتلف في نص ساعة. ف أنت لو النوع ده من المشترين ما تفكرش قوي بفكره أنك تمتلك كل حاجة والا ما تاخدش حاجة خالص. الرضا مطلوب في في الحتة دي قوي.

طب هي التفاصيل الزيادة من رفاهية دي بتفرق قوي يعني البولز والكلاب هاوس والنادي والحاجات دي كلها بتفرق؟ أقول لك والله هي حسب دماغك. هي بالنسبة لي في لحظة ما هي معينة ممكن تكونش بتفرق وممكن في لحظة ثانية تكون بتفرق جدا. هي شكل من أشكال إيه الحنتفة. الحنتفة ليها سبونها سوري. التجمع ما ينفعش نقول زبونها بنقول عاملها. بس من باب الأمانة لازم أقول لك أن الحنتفة دي بتفرق في الرسائل أو إعادة البيع. زي ما بالضبط تكون جايب عربية. العربية دي حبيت تبيعها أول حاجة بتتسال عليها هي إيه؟ العربية دي رشة؟ العربية دي عاملة حادثة قبل كده؟ العربية دي الاستبن بتاعها نزل الأرض؟ العقار اللي فيه حنتفة وفيه رفاهية بيتباع أسرع من العقار الثاني. العقار الثاني تثقيل شوية بس بيتباع. العربية اللي عاملة حادثة بتتباع. بس الكلام ده لو أنت هدفك ريسيل. لو مش هدفك ريسيل وهدفك تمتلك الوحدة دي وتستخدمها خلاص أنت بتبص على طريقة استخدامك ليها. هتروح منها شغلك في قد إيه؟ لما يجيلك ضيوف هيجيلك في كام دقيقة؟ هيدخلوا بسهولة وهيدخلوا مرتاحين ولا مش هيعرفوا يدخلوا المنطقة دي وفيها مشاكل؟ ولادك ومراتك وهم داخلين خارجين فيها خارجين بسهولة وبيسر وبأمان ولا إيه الدنيا دي؟ طريقة المفروض تفكر بيها وأنت بتشتري عقار هتستخدمه. بس لو هدفك ريسيل عادي حنتف براحتك.

احنا قربنا نوصل لأخر الفيديو. أتمنى تكون صاحي لسه معايا. طيب احنا عاملين نتكلم عن العقار نفسه كمنتج وعن السوق وعن الحاجات اللي بتحدد سعره جوه السوق ده. طب ما هو السوق ده فيه عملاء. العملاء دول نوع واحد؟ لا. النعم دول أنواع. أو تحديداً نوعين وتحت كل نوع في كذا نوع. النوع الأول هو الانفستور أو المستثمر. وده حد كل هدفه أنه يحط فلوس في العقار الفلوس دي يرجع ياخدها زيادة. الحد ده ممكن يشتري عقار سكني. ممكن يشتري عقار ساحلي. ممكن يشتري عقار تجاري. التجاري ده ممكن يبقى مكتب يبقى عيادة يبقى محل يبقى صيدلية. طب هيكسب منهم إزاي؟ أول حاجة هيرجع يبيعهم تاني. ممكن يبيعهم وهم مبنيين وهياخد كل فلوسه كاش زي ما شرحت في الأول. وممكن يبيعهم وهم أوف بلان بعد سنة أو اثنين من الشرا بتسعير مختلف وياخد الأوفر برايس ده كربح. يبقى أول حاجة إيه هي إعادة البيع. ثاني حاجة ممكن يشتري كل دول وياجرهم ويفضلوا يجيبوا له دخل. حتى الإيجارات في العقار مش نوع واحد. هو ممكن ياجرهم إيجارات طويلة المدى عقود بتبقى بالسنة والاثنين والثلاثة. ممكن ياجرهم إيجارات قصيرة المدى شهر أو اثنين. ممكن ياجرهم باليوم على الأبلكيشنز زي اير بي ام بي. يجيب شاليه في الساحل يفرشه حلو قوي ياجره بالاسبوع. يجيب استوديو جنب الجامعة الأمريكية للطلاب اللي هم جايين من بره مصر عايزين يقعدوا في مصر وياجروهم منه سنة بسنة.

طب الكلام ده لو العقار أصلاً سكني. طب لو تجاري أو إداري هو عارف هيشغلهم إزاي؟ في شكل كمان من أشكال الاستثمار في العقار أنه يدي الوحدات بتاعته دي لشركة إدارة أصول عقارية. هم بقى يفرشوا له وياجروا له ويسلموه الفلوس.

طب احنا كده يا محمد اتكلمنا عن العقار كمنتج واتكلمنا عن السوق. بنسمع برضه في السوق ده حاجة اسمها بياع الديفلوبر والبروكر أو سيلز الديفلوبر وسيلز البروكر. إيه الفرق بين الاثنين دول؟ سيلز ديفلوبر دي سهلة. ده حد شغال في شركة تطوير عقاري وبيبيع المنتج بتاعها. هدفه أن هو يبيع لك المنتج بتاع الشركة دي. طب البروكر؟ البروكر ده حلقة وصل بين حضرتك كعميل وما بين كل الماركت اللي بيطرح مشاريع عقارية في السوق. طب اللعبة دي بيلعبها البروكر مقابل إيه بقى؟ مقابل كومشن أو عمولة. لو هتشتري منه حاجة برايمري يعني هتروح معاه أو هو هيجيب لك حاجة مناسبة ليك تشتريها من المطور بشكل مباشر فانت ما بتدفعلوش هو عمولة. العموله بتاعته بتطلع من الفلوبر ده. طب لو هو هيساعدك تشتري حاجة ريسيل هو ساعتها هياخد عمولة منك كمشتري. ومين اللي هيبيع؟ لو هو متحكم في الطرفين. هتقول لي طب وعلى إيه وجع القلب ده؟ ما أنا أروح لسيلز الديفلوبر دايركت وما أدفعش عمولة ولا أعمل أي حاجة. هقول لك وارد يعني لو ده مناسب معاك روح. بس أنت هنا بتخسر فكرة الماركت كله. البروكر معاه الماركت كله. معاه أوبشنز كتيرة يقدر يقول لك أنت عايز تشتري فين شرق القاهرة. طب والله البيست أوبشن 1 2 3. أربعة خرب القاهرة. طب 1 2 3 4. عايز تعمل مفاضلة من شرق وغرب القاهرة. ده لو أنت حد قاعد بره بره مصر مثلا ما لكش شغل هنا. هتروح وتيجي عليه فمش فارق معاك المسافة. هيعمل لك مفاضلة بين شرق وغرب القاهرة. فالبروكر حد دوره مهم جدا في الماركت العقاري. لو هو بروكر أمين وشاطر ف أنت هتستفيد منه جدا.

طب أنت عايز تبص على الماركت كله عشان تختار في الآخر ديفلوبر. أنا عايز أقول لك أن أنا عشان أفهم الماركت بتاع العقارات في مصر ومش كله كمان يعني لحد دلوقتي لا أزعم أن أنا فهمت كله أو أن أنا مركز عليه كله. أنا بشتغل فيه من 2020 أو أول مرة دخلته دخلته فيها من 2020. فهي هصل شوية. لو أنت هتسيرش وهتذاكر وهتلخص المعلومة وبعد كده هتروح عند كل ديفلوبر تشوف مين بيشكر فيه ومين بيعيب فيه. هاصل البروكر دوره يوفر لك الهاصل دي أو وجع الدماغ ده. طب أروح لأي بروكر وخلاص؟ هتقول لي روح للشاطر الأمين. طب الشاطر الأمين ده أنا أعرفه إزاي؟ هقول لك عندي قاعدة بسيطة قوي وهي عبارة عن سؤال. أسأل حضرتك تقدر تشتري العقار ده لنفسك؟ ممكن يقول لك لا مش معايا فلوسه. بس افترض أن هو معاه فلوسه. هقول له لو أنت معاك فلوس العقار ده هتشتريه بنفسك؟ هتشتريه بنفسك لنفسك؟ والله لو قال لك أه يبقى ده شخص أمين. ساعتها هسأله ليه هتشتريه لنفسك؟ أنت شايف فيه إيه؟ إجاباته هتقول لك أن هو شخص أمين ولا لا. فالبروكر الشاطر الأمين أنت هتعرف تعرفه لوحدك. ده سهل جدا مش عايز أتكلم عليه كتير. البروكر بقى اللي مش شاطر ومش أمين ده اللي أنا عايز أكلمك عنه كتير أو بشكل كويس عشان تاخد بالك منه.

هو نشاط السوق العقاري بيقوم على إيه؟ بيقوم على فكرة أن عدد من المطورين بياخدوا عدد من الأراضي بيطرحوها للبيع. هو ده والله لو ده حصل في نشاط ما حصلش يبقى ما فيش نشاط عقاري. عايز أقول لك بقى أن المطور الكبير الشاطر. المطور المتوسط أو الصغير الشاطر. المطور المتوسط أو الصغير النصاب. كلهم بيقدروا ياخدوا أراضي ويطرحوها للبيع. الخطوة دي مش خطوة سهلة أصلاً لأنها بتتعمل بفلوس ناس غيرهم. يعني هم بيلموا من العملاء تحت مسمى اللونش وبيخدوا الأراضي دي أو بياخدوا قروض من البنك ياخدوا بيها الأراضي وبعد كده يطرحوها لونش وبعد كده بفلوس العملاء يبنوا المشروع.

إطلاق المشروع أو اللي هو لونش بالانجليزي نركز فيه قوي عشان هتسمعه كتير جدا في سوق العقارات في مصر وبره مصر. هو الفكرة كلها قايمة عليه أصلاً. ليه الفكرة كلها قايمة عليه؟ شركة جديدة بتطرح أرض جديدة بسعر افتتاحي للمشروع. كل الوحدات بتاعة المشروع ما يتباعش فيها ولا يونت. ده بيسخن البروكر أن هو يشتغل مع المطور ده. طب ليه بيسخنه؟ عشان المطور بيكون وعده بكميشن كبيرة لو أنت خلصت لي إنفنتوري كبير في اللونش. طب هو كبروكر لو شاطر وأمين وهنا في فرصة حقيقية هيبيعها لك. بس لو مش شاطر ومش أمين وده للأسف العدد الأكبر هيعمل إيه؟ هيحاول يبيع لك في كل اللونشات أو هيحاول يبيع لكل الناس في لونش من اللونشات دي. الجملة الأدق وهيلعب لك على حاجة اسمها الفومو أو الفير أوف ميسنج أوت. الحق سعر الطرح هيفوتك. الحق الوحدات هتخلص. الحق الحق الحق مليون. الحق ممكن يقولهم لك ساعتها ده هيشكل عليك بريشر أو ضغط. المشكلة هنا فين بقى؟ المشكلة هنا أن هو بيبيع لك حاجة مش مناسبة لاحتياجاتك. هي مناسبة لأهدافه. فاستغل عامل الخوف اللي عندك أو صدره لك أصلاً. أنت مسمى الحق وبعلك في مشروع هياخد منه كوميشن وأنت مش هيكون مناسب لك قوي مستقبلاً. فاللي هيحصل إيه؟ هيختفي من حياتك. مش هيرد عليك. هيعمل لك بلوك. لأن أنت هتعوزه إمتى؟ هتعوزه لما حاجة هو وعدك بيها وعمل فيها أوفر استيميشن أو أوفر برومسين مش هتلاقيها. زي أن هو يبعلك بعد ثلاث شهور. زي أن هو يبيع لك بعد ستة. يبيع لك بعد سنة. يبيع لك تحت مسمى هيبيع لك بعد ثلاث شهور دي ثلاث وأربع وخمس وست يونت. أنت تعمل بقى صفقة داخل تكسب في كل واحدة في ثلاث شهور أوفر برايس. بيضاي المقدم اللي أنت حطيته. للأسف هتبقى وقعت في المصيدة.

بس أنا عايزك تركز معايا. أنا مش بوحش لك البيع. مش بقول لك ما تشتريش في لونش. لونش فكرة مهمة قايم عليها فكرة رواج العقارات أصلاً. بس الفكرة كلها أنك تختار البروكر صح. تختار المشروع اللي فيه لونش صح. تختار الفلوبر اللي عامل اللونش ده بشكل صح. وتعالى بقى يعني كل ما بتعلى درجة هتروح مثلا تختار اللوكيشن. تختار اللوكيشن صح. ثم تختار الستنيشن صح. ما هو مش كل حاجة ينفع نشتري فيها دلوقتي.

طب بالنسبة للتسعير. هو كوني أشتري من بروكر أو أشتري من سيلز ديفلوبر هيفرق في تسعير اليونت؟ أقول لك لا. السعر ثابت في الحالتين. اللي هيختلف بس أنك أنت لو هتشتري ريسيل هتدفع للبروكر كوميشن. لكن لو بتشتري برايمري فهو بياخد الكوميشن بتاعته من الشركة اللي عاملة المشروع ده. هتقول لي ماشي كل كلامك جميل وهشتري مع بروكر عشان عارف الماركت كله. طب بس أنا لو رحت للديفلوبر هاخد خصم. هقول لك جميل خد الخصم. بس وأنت بتاخد الخصم هتبقى فاقد ميزة أنك تشوف الماركت كله من فوق. تشوف المنافسين عاملين إيه. تشوف هل هو ده أحسن سعر في الماركت أو في الستنيشن دي ولا لا. فهي تباديل وتوافيق. شوف أنت عايز إيه.

طب هو سيلز الديفلوبر مش خاضع لفكرة الأمانة دي يا عم محمد؟ هقول لك طبعاً خاضع. اللونشات زي ما هي بتغري البروكرز اشتغلوا على اللونش أكتر من الأوبن إنفنتوري أو المشاريع اللي فيها وحدات بس ما فيهاش لونش أو اللونش بتاعها اتعمل من فترة. هي برضه مغرية لسيلز الديفلوبر أنه يشتغل في اللونش. لذلك في فرقة أنا بسميها فرقة اللونشات. هنا هقول لك حاجة تقدر تعرف بيها سيلز الديفلوبر ده أمين وشاطر ولا لا. بس ده سر. خليهولك أنت بما أنك كملت لأخر ثانية في الفيديو. اسأل قال سيلزفلوبر أنت بقىك في الفلوبر ده قد إيه؟ والله هو قال لك إجابة فيها ده أنا بقىي هنا سنتين ثلاثة أربعة خمسة. ده سيلز كويس. قال لك بقىي شهر. أعرف أن هم عاملين له هايرينج في اللونش. وأعرف أن هو قبل الشركة دي كان في 10 شركات كلهم عاملين لونش السنة دي. هل هو هيجاوبك أو لا؟ أعتقد لا. بس أعتقد أن أنت لو عندك أي إي كيو نقطة ميه هتقدر تعرف أن إجابته دي صح ولا غلط.

في النهاية العوامل اللي بتتحكم في تسعير العقار في مصر كتير. الزوايا اللي بنبص منها على العقار كتير. كل المطلوب منك أنك تاخد القرار مش تحت ضغط. تحاول تلاقي حد كويس يبيع لك سواء كان بروكر أو ديفلوبر. تحاول تختار الحاجة اللي هتشتريها عشان أنت عايزها مش عشان بتتبع لك وبتتفرد عليك تحت أي شكل من أشكال الضغط. الفيديو ده أنا عامله عشان يعيش 10 سنين 20 سنة يتوارث الناس تورثه وتشهروا مع بعض. ده جايد دليل كامل لأي حد عايز يفهم سوء العقارات في مصر ماشي إزاي. من زاوية المنتج. من زاوية السوق. من زاوية البياعين سواء كان بروكر أو ديفلوبر. زاوية كمان المطور العقاري نفسه. لو استفدت منه شيره مع غيرك. أنت عارف أنه عايز يشتري عقار دلوقتي أو هو ياخده يبعته لابنه اللي عايز يشتري عقار كمان 20 30 سنة.