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Will man Vermögen auf die eigenen Kinder übertragen, insbesondere eine Immobilie, sollte man die folgenden fünf Tipps beachten, damit nicht unnötig beim Kind Schenkungssteuer anfällt und die vorweggenommene Erbfolge für beide Seiten positiv ablaufen kann.
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Hallo, mein Name ist Uli Reitz und ich bin als Steuerberater im Norden von München tätig, als Fachberater für Unternehmensnachfolge. Bevor ich mich intensiv mit Fragen der Erbschaft und Schenkungsteuer befasse, ist der erste wesentliche Punkt, dass ich die vorweggenommene Erbfolge nicht im Blindflug ausführen sollte. Das heißt, in einem ersten Schritt sollte man den steuerlichen Wert einer zu übertragenden Immobilie ermitteln lassen. Der steuerliche Wert einer Immobilie unterscheidet sich oft deutlich von dem Marktwert der Immobilie, und hier an der Seite können Sie die Verfahren sehen, die für die Bewertung von Immobilien vorgesehen sind. Und erst wenn man den definitiven steuerlichen Wert vorliegen hat, kann man die richtige Immobilie auswählen und entscheiden, wie viel von dieser Immobilie schließlich auf das Kind übertragen werden soll.
Der zweite wesentliche Punkt ist, dass ich entscheiden muss, ob ich dem Kind die Immobilie vollständig übertragen möchte, oder ob ich nur das Eigentum übertrage, mit mir selbst Rechte zurückbehalten möchte. Die erste Option ist, dass ich eine Immobilie ohne jede Einschränkung auf das Kind übertrage. Das ist zum Beispiel ideal, wenn das Kind die Wohnung selber nutzen soll, oder falls die Immobilie vermietet ist, dass diese Mieterträge bereits beim Kind anfallen sollen. Dagegen, nur frühzeitig die erbschaftssteuerlichen Freibeträge genutzt werden, um dann nach zehn Jahren diese erneut nutzen zu können, dann kann es sich empfehlen, dass ich nur das Eigentum übertrage, mir aber den Nießbrauch oder Objektvorbehalte. Was bedeuten würde, ist die Immobilie vermietet, würden wir nach wie vor die Mieterträge zufließen, wie das auch bisher der Fall war. Der positive steuerliche Effekt ist dabei, dass das Nießbrauchrecht den steuerlichen Wert der Übertragung mindert, und ich daher einen größeren Teil der Immobilie oder schlichtweg einfach mehr Vermögen übertragen kann, als dies ohne das Nießbrauchrecht der Fall wäre.
Übertrage ich eine Immobilie auf das Kind, macht es einen Unterschied, ob die Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung vermietet ist oder nicht. Ist sie vermietet, dann wird ein pauschaler Abschlag von 10% auf den schenkungssteuerlichen Wert der Immobilie vorgenommen, und das Kind kann durchaus, wenn die Wohnung einmal übertragen ist, danach auch selbst in die Wohnung einziehen. Das würde nicht rückwirkend diese zehn prozentige Vergünstigung kaputt machen.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ich eine bisher selbst genutzte Immobilie auf das Kind übertrage. Die steuerfreie Übertragung einer selbst genutzten Immobilie kann zu Lebzeiten nur auf den Ehegatten steuerfrei vorgenommen werden, und auf das Kind ist dies nur im Todesfall möglich. Soll eine bisher selbst genutzte Immobilie auf das Kind übertragen werden, ist hierbei zu beachten, dass dies nicht steuerfrei erfolgen kann, wie dies im Todesfall möglich ist. Und die Besonderheit ist da, wo ich etwas falsch machen kann, ist, dass die selbst genutzte Immobilie vormals steuerfrei geerbt wurde. Stellen Sie sich ein älteres Ehepaar vor, der Mann verstirbt und vermacht seine Haushälfte an seine Ehefrau. Da ist vorher, also vor dem Tod des Ehemanns, das Familienheim war und die Ehefrau das nach dem Tod des Ehemannes weiterhin als Familienheim nutzt, kann sie seine Haushälfte steuerfrei erben. Sie muss aber noch zehn Jahre lang diese Immobilie als Eigentümerin selbst nutzen. Wird das Haus oder diese Haushälfte dann vor Ablauf von zehn Jahren auf das Kind übertragen, kommt es rückwirkend zur Steuerpflicht des vormals steuerfrei vererbten Hausanteils des Ehemannes.
Überträgt man zu Lebzeiten Vermögen auf das Kind, empfiehlt es sich sehr, sogenannte Rückfallklausel, also vertragliche Rückforderungen, in den Schenkungsvertrag mit aufzunehmen. Diese sind eine Art Versicherung für die Eltern, dass, läuft etwas nicht nach Plan, dass man dann doch die Möglichkeit hätte, die Immobilie zurückzufordern. Denkbar ist dies zum Beispiel, sollte das Kind vorversterben, dann dürften die Eltern die Immobilie zurückfordern und würden eben nicht in den Nachlass des Kindes fallen. Eine andere Möglichkeit ist, zu vereinbaren, dass, sollte das Kind verheiratet sein und geschieden werden und diese geschenkte Immobilie wird in den Zugewinnausgleich mit einbezogen, so kann ich vereinbaren, dass die Immobilie für diesen Fall zurückgefordert werden kann, so dass diese dann nicht mit in den Zugewinnausgleich mit einberechnet würde.
Auch ist es möglich, eine steuerliche Rückfallklausel einzubauen, die dann greift, wenn es doch zum Anfall, zum unvermuteten Anfall einer Schenkungssteuer kommen sollte. Das kann sich insbesondere natürlich bei minderjährigen Kindern empfehlen, aber auch einfach dann, wenn größeres Vermögen übertragen wird und man das nachträglich die Höhe der Übertragung korrigieren will, sollte es doch zum Anfall einer Schenkungssteuer kommen. Denn aus steuerlicher Sicht gibt es die Besonderheit, dass, wenn ich das Vermögen aufgrund einer Rückfallklausel zurückfordere, gilt es steuerlich als nie übertragen. Es gab also dann steuerlich keine Hinübertragung, die eine Schenkungssteuer ausgelöst hat, und die Rückübertragung ist auch kein schenkungssteuerlicher Vorgang. Wird also eine Schenkungssteuer festgesetzt, kann ich die Immobilie dann ganz oder hier meistens anteilig zurückfordern, so dass das Finanzamt dann die Schenkungssteuer, die festgesetzt wurde, wieder aufnehmen muss.
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