Transcription
如果您不知道作为纽约市的首次购房者会遇到什么，您将处于极大的劣势。纽约市的房地产市场与任何其他市场都不同，它有非常具体的规则和非常具体的标准。而那些了解这些并对所有这些有高度了解的买家，在购买他们的纽约市梦想家园时，肯定会更容易。所以，让我们来分解一下作为首次购房者需要了解的一些事情。我是 Dewey Moss，您的纽约市房地产资源。请花点时间点赞、订阅并点击通知按钮，让我们开始吧。
在纽约市购房比大多数市场都要复杂。在购房时必须考虑具体的规则和具体的标准。因此，作为首次购房者，人们常常来到这座城市，也许他们听说了他们的家人在其他市场做了什么，或者他们的朋友在其他市场做了什么，但他们没有考虑到您必须满足的这些不同类型的标准才能在纽约市购房。因此，从非常高的层面理解事物将有助于您开始这个过程。
所以，当您查看房源并在 Zillow 和 StreetEasy 以及所有那些很棒的网站上浏览时，您需要了解的第一件事是，您可能无法在任何建筑中购房，也可能无法购买任何公寓。这是人们在纽约市首次购房时最不理解的一件事。原因在于我们有几种不同类型的建筑：我们有公寓（condos）和合作公寓（co-ops）。合作公寓占库存的约 85%，所以纽约市的大部分交易都在合作公寓方面。公寓占约 15%。两种建筑在购买时都有不同的标准。公寓是房地产，所以您可以购买它们，这与您购买房屋的方式非常相似，流程相对相同。然而，如果您要购买合作公寓，这通常是大多数首次购房者更经济的选择，您必须确保您作为买家符合合作公寓董事会设定的所有标准。
所以，让我们举个例子。假设您是一名年轻的专业人士，您的父母想通过赠予您首付款来帮助您购买在纽约市的第一套公寓。在房地产领域，这有一个术语，叫做“赠予”（gifting）。信不信由你，并非所有的合作公寓都允许父母向他们的孩子赠予资金来购房。原因是，大多数合作公寓希望进入该组织的股东在经济上是安全的，并且在经济上是独立的。而没有这笔大笔资金作为股权来支付，会影响到经济独立性。但这完全取决于董事会和个别合作公寓。您可能会发现两栋紧挨着的建筑，一栋允许赠予，而它旁边的另一栋则不允许。这只是您在纽约市购房时必须考虑的众多规则中的一个例子。
因此，当您查看房源时，您可能会说：“哦，我喜欢这 10 套公寓，我想去看看。”您可能会独自去看它们，结果却发现，如果您及时发现您无法在这些建筑中购房。所以，您必须了解并为不同的规则做好准备，这样当您去看房时，您就有一个策略，并且了解您有资格在纽约市购买什么。
另一件需要考虑的事情是，您必须在经济上做好准备，而要做到这一点，您必须了解在纽约市购房的结构。所以，是建筑而不是银行设定您的首付款。通常，公寓是 10% 的首付，而合作公寓可以是 20%、25%、30%。这真的取决于建筑及其董事会要求您支付多少。这是您在经济准备方面最大的开销之一。如果您没有准备好这笔首付款，您将没有机会在纽约市购房，因为建筑不会为特定情况改变它们的规则。所以，您必须了解您在经济上需要什么，并且在您开始寻找公寓之前必须为此做好准备。
所以，再次强调，您需要确切地知道您可以在纽约市购买什么。这只是进入这座城市购房的众多财务规则之一。所以，再次强调，您需要了解这一点，找一个了解这一点并能带您了解所有细节的人，这样您就可以确保您将在纽约市做出一个好的购买。
现在，我刚刚提到了找一个好的人来带您了解所有这些。当您在纽约市搜索时，您必须有一个团队。您不应该开始搜索，然后才试图组建您的团队，因为纽约市竞争非常激烈，它经常发展得非常快，有时可能会有多份报价。拥有一个准备就绪的团队会向卖家及其经纪人表明您是纽约市的认真买家，并准备好采取行动。
那么，这个团队应该由谁组成呢？理想情况下，首先也是最重要的，您将与一位买方经纪人合作。在纽约市，买方经纪人与其他市场非常不同。他们代表买方做了很多工作，包括帮助他们理解我们一直在谈论的所有这些标准，帮助他们完成董事会申请和面试过程。这是一个漫长的过程，所以您需要一个真正好的合作伙伴，他从标准角度了解市场，然后也从定价角度了解市场，并帮助您完成所有这些，因为纽约市是一个非常数据驱动的市场，如果您没有正确的数据，您将无法成功地出价。
纽约州是一个律师州，这意味着您必须为任何房地产交易聘请律师。纽约州的律师负责起草合同并处理合同。所以，经纪人负责所有的谈判和前期的帮助，然后我们将这些信息交给律师来起草合同。在您开始购物之前，您就需要有您的律师到位。最好是已经审查过律师，并选择了一个真正适合您和您的预算的律师，这样当您准备好出价时，您的经纪人就可以说：“顺便说一句，我们的律师是 XYZ”，这会让卖家和卖家的经纪人对您的出价非常有信心。所以，律师是必需的，在您开始购物之前最好有一个。
这与其他任何市场都类似。您需要确保您已获得预先批准。在纽约市，您必须获得预先批准才能出价。没有人会听一个只说“我们出价 X 金额”而没有提供任何财务数据支持的报价。此外，如果您正在为合作公寓出价，您不仅需要预先批准信，还需要一套完整的财务信息来向他们证明您符合董事会设定的标准。如果您不符合某个建筑的标准，就没有理由去进行该建筑的报价流程。所以，预先批准是其中的一部分。您需要有一个非常好的银行或抵押贷款经纪人，最好是能在纽约市工作的。不要带着纽约市以外的银行来到纽约市，这会造成相当多的问题，包括邻近纽约市的州际银行。很多时候，交易就是因为银行的各种要求而无法进行，而且因为它们不经常与合作公寓和公寓打交道，它们可能会搞砸您的交易。所以，最好是找一个在纽约市市场非常有经验的人作为您的抵押贷款经纪人或首选银行。
另一件需要认识到的事情是，当您在纽约市看房时，纽约市实际上会变得相当小。我这么说是什么意思呢？我们谈论的所有这些标准实际上开始定义您可以看哪些建筑。您想住在哪里进一步定义了您想要的社区，您想要的建筑类型进一步定义了您可以看哪些建筑。您想要一个带门房的建筑吗？您需要一个带健身房的建筑吗？您想要一个走楼梯的建筑，还是不想看任何走楼梯的建筑？所有这些实际上都开始限制了您可以查看的库存。您可能一开始有宏伟的想法，认为“哦，纽约市太大了，库存太多了”，这是真的，但一旦我们确定了您的资格，然后再加上您正在寻找的地方的类型，其中 80%、85%、90% 的库存可能就会被排除在外。人们可能只有五六套公寓可供选择，这并不罕见。所以，如果您认为您将有大量的库存可供选择，请三思。管理您的期望，因为一旦我们真正考虑了所有这些标准以及您对公寓的所有其他要求，您实际上可能只能看到有限的库存可供选择。
最后，了解纽约市的房地产交易既非常快又非常慢是有帮助的。我这么说是什么意思呢？在纽约市，报价和谈判通常进行得相当快。在一天内出价，在一天内谈判，并在当天内获得接受的报价，这并不罕见，如果一切顺利的话。所以，它可以发展得很快。然后，我们试图快速地完成所谓的尽职调查期，在此期间您的律师会审查所有信息，然后我们试图快速进入合同，将该公寓从市场上移除，并确保交易能够继续进行。然而，您需要了解，这需要相当长的时间。您将经历正式的抵押贷款审批流程，这通常需要 30 天。如果您正在购买合作公寓，您将经历一个详尽的董事会申请，这需要时间来准备。它将被提交给物业经理，他们将进行审查，物业经理将提供他们的反馈，我们可能需要在这里或那里做一些小的改动，然后将其交给董事会审查。如果董事会喜欢他们看到的东西，他们就会授予您一次面试。所有这些都需要时间。所以，如果您在纽约市购房，您需要留出完成交易所需的时间。所以，您需要在交易的前期快速行动，然后在交易的后期给自己足够的时间，并管理您的期望，以了解整个交易将需要多长时间。
总的来说，我们通常给出的估计会发生变化，但通常对于公寓来说，完成交易大约需要 2 个月。对于合作公寓来说，可能需要 3 到 4 个月，尤其是如果您在融资。如果您是现金购买这两种交易中的任何一种，它们会稍微快一些。但您需要给自己至少 3 到 4 个月的时间，尤其是如果您正在购买合作公寓，以便为在纽约市完成交易做好准备。
好了，这就是作为首次购房者需要了解的一些技巧和事情，这样您就可以了解纽约市市场的预期。我希望这有帮助。请花点时间点赞、订阅并点击通知按钮。如果您将在纽约市购买您的第一套住房，请查看下面的所有不同方式来联系我。我很乐意帮助您找到您的纽约市梦想家园。下次再见。