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在曼哈顿年收入40万美元。你可能会认为你会过着皇室般的生活，对吧？嗯，剧透一下，那可能不是你梦想中的顶层公寓，但你在曼哈顿实际能负担得起的可能会让你惊讶，而且比人们想象的要好得多。我是 Dy Moss，在纽约市和曼哈顿房地产市场生活了近30年后，我了解真实的数据、真实的陷阱和真实的机会。所以，如果你想更明智地购买并避免被宰，请继续关注，因为我将详细介绍年收入40万美元在曼哈顿到底能买到什么。我还会提供我的独家买家作弊清单，让你做好准备，在市场上脱颖而出。大多数人在这方面都弄错了。他们看的是到手工资，但在曼哈顿，合作公寓董事会尤其会看你的总收入来批准债务收入比。这意味着他们在考虑你是否应该被批准购买合作公寓时，会计算你全部40万美元的工资。现在，从实际生活的角度来看，这可能不是最明智的选择，但我们将以此为基准来制作这个视频，并假设你除了这笔收入之外几乎没有其他债务。仅凭这一个事实，使用全部40万美元就可以提高你的购买力。如果你不这样看待，你可能会错失机会和金钱。所以，让我们来看看实时的数学计算。现在，我们在例子中使用合作公寓，因为公寓的购买流程不同，而且通常更贵。合作公寓占库存的85%左右。所以，如果你考虑所有选择，很可能你会购买合作公寓。无论你可能听到什么，这座城市的合作公寓每天都在买卖。但它们确实有非常严格的规定，你在购买时必须了解这些规定。现在，买家常犯的一个错误是，他们只看自己能负担的抵押贷款还款额，并试图将其计入你的债务收入比。但在曼哈顿，每栋建筑都有某种形式的共同费用支付。在合作公寓中，我们称之为维护费。这是你必须添加到抵押贷款还款额中的每月支付额，才能了解你真实的债务收入比是多少。而这正是合作公寓董事会会关注的。合作公寓希望这些支出不超过你总债务收入比的25%到30%。所以你真的需要考虑这一点。在许多竞争激烈的地区，他们确实希望债务收入比更低。所以较低的DTI总是更好的。在这个例子中，我们取28%的债务收入比的平均值。那么，当我们进行计算时，这实际上是什么样的呢？嗯，我们取40万美元的年薪，然后除以12。这是每月33,333美元。然后我们取其中的28%，那就是9,333美元。所以，与你查看税后工资相比，这是一个巨大的数额。这确实提高了你的购买力。所以，现在让我们将购买力设定为每月9,000美元，这样我们在财务上就能有一些余地。让我们看看每月9,000美元在曼哈顿到底能买到什么。每月9,000美元的预算，你将看到低于100万美元的公寓。大约在85万到95万美元之间。总的来说，这取决于社区，你将能买到一个不错的单卧室公寓。所以，让我们以东上城的一个单卧室公寓为例。现在，假设我们已经完成了谈判，最终确定的价格是这个单卧室公寓90万美元。该建筑要求首付25%。所以你需要支付225,000美元。这样我们就剩下675,000美元用于抵押贷款。假设利率为7%，即使现在利率有点高，因为利率正在下降，这是一件好事。但假设利率为7%，每月的抵押贷款还款额将是4,500美元。这个公寓的维护费是每月1,800美元。假设你的保险和其他费用约为每月600美元。这样每月的总计就是6,900美元。现在，从技术上讲，这远远低于你的9,000美元预算。但这样做的好处是，你与合作公寓董事会的关系会很好，因为你远低于他们要求的债务收入比，而且你住在一个很棒的社区里一个很棒的单卧室公寓里。你不是在看一个单间公寓或一个像鞋盒一样的公寓。所以，了解数字和了解你的机会以及你能负担得起的，这里有明确的优势。当然，更高的价格意味着你需要更多的现金。在曼哈顿，合作公寓董事会设定了一些特殊的标准，你需要满足。例如，你需要一些储备金。我们称之为过户后流动性。这通常意味着合作公寓希望在过户时看到银行里有相当于2年的抵押贷款和维护费。诸如此类的事情。在你购买曼哈顿的房产时，可能有一些你不知道的隐藏成本需要考虑，因为你必须证明你拥有这些资源，这些财务资源。所以，让我们在我们的例子中详细说明一下这些现金财务要求具体是什么样的。现在，我们已经确定你需要用现金支付首付款，那是225,000美元。你的过户费用将在2万到2.5万美元之间。你的过户后流动性将大约等于150,000美元，你需要证明你拥有这些流动资金存在某个账户里。然后你的搬家和即时开销大约是15,000美元。所以，你需要能够以某种形式的现金形式获得的现金总额是41万到41.5万美元。是的，这是一个很大的数字，但这个大数字是你购买曼哈顿一套坚实的单卧室公寓的入场券。那么，在曼哈顿，90万美元的预算能伸展到哪里呢？很可能你会看到东上城。你会看到金融区，也许是默里山，东米德敦，可能还有切尔西。如果你在西边看，你很可能仍然被特里贝卡和西村等价格较高的地区排除在外，除非你想买一个单间公寓。同样，这些是你要与将帮助你拼凑所有这些碎片的人讨论的个人选择。如果你想看一些小的东西，那么你可能会冒险进入一些价格较高的地区。所以，这里有一些技巧可以帮助你充分利用这40万美元的年薪。第一，专注于维护费每月低于2,000美元的建筑。第二，寻找已经上市60天以上的房源，因为那里可能有议价的空间和灵活性。第三，专注于合作公寓以获得最佳价值，因为它们很可能比纽约市的公寓便宜15%到20%。第四，找一个非常好的买家经纪人，他了解合作公寓并了解流程，这样他就可以帮助你预先资格审查，并将你匹配到能让你获得批准的建筑。第五，这一点很重要，找一个与纽约市合作公寓合作的贷款人进行预先批准。这意味着一个每天都在做这件事的纽约市贷款人。很多买家来到这个城市，他们说：“嗯，我有一家很棒的银行。它在爱荷华州，甚至在新泽西州。”很可能，这些人并不专注于或专门从事合作公寓，即使他们可能说他们有，这也会给你带来很多麻烦。所以，确保你找一个专门从事纽约市合作公寓的贷款人，你就会走上正轨。现在，情况是这样的。很多经纪人不会告诉你真相，因为他们想让你认为你需要赚数百万才能在曼哈顿买房。但有了正确的策略和正确的计算，40万美元的年薪绝对可以在曼哈顿买到一套合法的单卧室公寓，如果运气好的话，可能还会大一点。我正在免费赠送我的纽约市买家作弊清单，其中包含很多在你考虑在纽约市购房之前需要了解的信息。你可以在下面的链接处下载。如果你认真考虑在未来6到12个月内购房，不要犹豫。这是我的建议，因为随着利率下降（这是一件好事），价格可能会开始上涨。现在曼哈顿的库存很紧张，而且库存已经在市场上停留了一段时间。所以，对于那些认真的买家来说，可能有一些很好的议价空间。所以，如果你认真考虑购房，让我们预约一个15分钟的咨询电话。你可以在下面的描述中找到链接。我将审查你的情况，我将非常诚实地告诉你，你到底能负担得起什么，以及成功的购房策略是什么。嘿，在下面的评论中留下一个示例年薪和你梦想的社区，我将诚实地告诉你，你应该寻找什么以及在哪里寻找。如果这对你有帮助，并让你对纽约市房地产有了新的认识，那么请务必点赞、订阅并猛击通知按钮，这样你就可以及时了解关于纽约市市场的零废话房地产建议。我们每周发布视频。我是 Dy Moss，下次见。