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各位朋友，小今人呀，咁就今日做一期今金魚啦，咁就其實一。個星期領港㗎，咁係咪冇嘢講呢？其實就唔係。又老實講，過去兩個星期，其實就謂係冇乜忙。冇乜忙。一陣嗰個事呢，當定落嚟咁就。我即係有時呢，我我哋即係我係一個比較鍾意思嘅人，咁就所要思考啊，之後點，點做囉。因為你喺三、二月三月四月呢。其實嗰三個月份呢，嗰個市係好朗咁上臺之後呢。好多，即係第一神嘅嘢啦。咁有兩三個月呢，俾個搞到好唔掂嘅，好遠呀呢。咁就不停啦，不停啦，不停呢樣啦，不停啦。再加小小今人呢。橫觀，攞橫觀嘅知識都算係，都算係，都應該係算㗎啦咁，咁所以你知到得越嚟越多呢，你分析多呢，你嗰個人就。越嚟越悲觀囉，就越嚟越悲觀。咁觀有冇咩好處呢？咁確實係唔會受到重創囉，唔會受到重，但問題你都會有損耗咁，最就係最後嗰個市好似唔係特別嘅。咩又恢復到嘅基本七八嘅啦，咁你諗吓就算係過去一個星期。其實你啱啱期一就。話美股要大跌啦，即係呢個星期星期一，即係因為美國俾人係即係單到嗰個三尾，都冇咗啊嘛，咁就無數嘅人做一輪啦，又覺得美股要爆爆爆跌㗎啦，咁之後你發覺完全係冇嘅。咁就多咗星期三呢，誒，又係美股要爆跌啦，要要要要要要要跌啦，要跌就係話嗰個誒債息呀，20年嘅債升到5個之後，咁呀，要要要跌要跌啊，咁之後呢就係冇嘅。咁到晚呢就係話。雖然金要對歐洲收50個嘅關。咁就話要跌嘅，咁最後有跌啲都冇嘅。咁我咁樣講呢。唔係話成個市一啲細風險，其實嗰個市嘅風險呢係仍然係度嘅。問題問題就係有可能呢種不確定性同埋波動過動性咧，一定係變咗常態。咁你如果呢個分析同埋度悲觀，當然你冇過到觀啦，你又過悲觀呀，又跟車好貼呢？其實你係接緊嘅，同埋最後呢？係你增加咗好多知識。但係你呢就冇賺咗錢。咁所以呢個就係陰功嘅地方。
咁所以我自己呢，因為我其實老實講，少今人嘅IQ唔係啲最高嘅嗰批人嚟嘅，但係我有個好嘅品德呢，就係我會不停思嘅，同埋不停喺較份中呢，誒，吸取一啲有用嘅嘢。咁我自己覺得呢，最大嘅一個教訓呢樣嘢，就係呢個世界嘅多變同埋呢個世界嘅波動性同埋呢個世界好多地方嘅北，即係嗰啲結構性問題其實。你如果心入去或者分析入去呢，都覺得係要死人鬧嘅，咁你如果，你分析得其？媒體上去睇，或者你係同啲咩所謂嘅專家，所謂嘅嘅呢啲人去傾呢，咁你就大鑊啦，因為你就變一變成一個訊息嘅，咁你就變得以嚟例ill嘅嘢，咁同埋你記唔到錢呢，同埋另外一方面呢，對你嗰個身心健康嘞，造成好大嘅影響，咁所以我覺得呢，就一定改變。咁當然有啲人就會覺得，嘩呢啲結構性嘅問題㖞，咁係好大嘅，美國嘅誒債務危機啦、商場啦，唔知啦咁呢啲嘢咁，你嚟你多知道佢係都唔知點解決，應該都好大嘅，甚至對美國嘅八拳都會造成影響嘅，咁就確實你都，其實你係會覺得係解決唔到嘅，包括我自己覺得解決唔到嘅。咁呢如果睇返中國咁呢，覺得房地產嘅爆潰地方制危機呀，或者係[音樂]肺呀，然後又工業產量過剩呀，呢啲問題你又覺得掂唔到㗎喎。咁事實呢就應該。有比較多呢，其實都解唔到嘅，都解唔到，但係佢會唔會即時出事咧，或者好快出事咧，又唔會㗎喎。咁你就算你覺得。英國你覺得佢係好差，點佢會唔會即出問題都唔會嘅，咁所以你甚至上係日本，你之前嗰啲人就覺得嘅人口以嚟少呀，唔知幾耐之後又要蒙呀。然後佢嗰啲誒工業裏面對大陸嘅競爭呀，點。所以呢啲嘢我就係覺得呢，其實係啱嘅誒，包括我前幾集呢，有講嗰個波戰爭。誒，即係1999年嘅波增大嗰個色呢，咁其實都，其實真系嘅問題呢？泰國正式出。誒，霸主嘅地位咧，係要到一後嘅一口嘅。咁至上係要接近左右，咁你一嚿四幾年啦，咁三四十年嘅喎，咁OK，你就算係戰爭之後，佢哋變廢或者真係咋啲嘅？咁佢都有十幾年啦。一。咁十幾年嘅話，咁我即係回顧歷史，咁我哋睇得嘅嘅生時候覺得佢係一個轉接點，咁你會唔換嗰十幾年之後，假設你係嗰時嘅英國人，咁你就灰心字就咁，自己整瓜自己就咁，即係就咁樣咁，其實你得冇所用㗎喎。咁所以呢？對於美國嘅嘢，我覺得我哋對於呢啲觀嘅判斷呢，誒係有啲用嘅，但係呢佢而果你大起大跌，或者令到你徹徹底底烏或者徹徹底底碑呢，其實呢個係一個幼稚嘅做法嚟嘅，咁最少對我嘅總結呢就係就系噉樣嘅。
因為菩嘅工業自動化，美國嘅商國嘅財政債務危2025年。點解佢可能跌，咁佢而家有，但係佢10年10年15年之後呢，先至下大接點㖞，咁所以人嘅命多呢，你嘅青春有，誒有幾多咧，係叫咩搞，即係嗰個龍定係咩嘅，即係人生有幾多十年呀，咁你唔通你就咁，因為就咁樣唔玩咩，咁所以我自己覺得呢就。我自己都喺度檢討嘅，即係宏觀嘅分析呢係好重要嘅，但係咧，就唔好完全俾宏觀嘅中嘅判斷咧，誒你嘅view囉，咁即係over咗你嘅view，即係話過份令到你對原係俾，因為原嘅嘢，即係你講得短期啲，一年或者半年，佢其實係政府都係有解嘅咁，所以你講到悲觀呢，除咗學到知識同埋得到一定嘅掌聲呢，對你嘅財富毫無盡，毫無盡，咁你就有些中期嘅，即係有些中期嘅判斷咧，有用嘅，即係心橫觀嘅嘢，有一樣嘢就係你知道美金係個勢，金係勢咁，呢個係未來一兩年或三年嘅咁，但係你覺得美金就咁呱咗，其實又係唔會嘅，即係佢又可能由今年頭嘅一定。兩年或者兩年半之內跌到90咁囖，跌到90咁，咁其實都好多了，或者係85咁樣咁呢，其實都20個咁，但係你如果個覺得俾美金跌到60呀，跌到50呀，嗰啲人係不切實際嘅，不切實際同埋中間佢又，一段時間會彈返去一百零呀，咁嘅嘢。咁所以你，就係呢個係一個下，一個係一個判斷囉。咁第二樣嘢就係會澤集會知道美國嘅利率係會偏高嘅，係咪咁呢個又係一個誒中期嘅判斷咯，中期嘅判斷就係即係算減，即係嗰個通脹好咁，你一次起兩次年啦，咁呢，其實你都中客喺機準嚟多，中下喺四，美國嗰個減息嘅空間呢就唔係好多，咁呢啲係中期嘅，短中期嘅判斷，咁對你係有用嘅，但係富你又因為呢啲判斷就係覺得美股瓜或者日瓜或者拆瓜，其實都係一種幼字嘅表現係，幼字嘅表現，咁我之前一唔係咁幼字，但我應該變得更加現實啲，所以呢，見我之前係好少咩紅市呀，或者អូ市呀，好少咩公撈呀，誒，或者係好似舊年好多白跡呀，咁你又去同人講，係呀出你嘅幼稚，咁即係你對美股，誒，又話佢係咩美資產潰呀，美潰呀，呢啲又係好幼稚嘅，咁當然啦呢。誒中場期，即係三年四年後你啱啱嘅，但人總有一死，其實你估呢啲嘢其實係冇，即係今長期其實係冇意義嘅，咁我哋其實做投資嘅嘢，其實最主要就係要咁人就係要向前，韓誒人生要有少少咁。今日呢講嘅呢啲嘢呢，除咗呢啲減之外呢，因為一陣十一點幾呢我要去係沙田，咁我哋係贊助同埋早咗一個呢位嘅老人家呢，慶祝母親節同埋親節嘅嘅活動嘅，一百，今年應該係四次啦吓，第四次㗎啦，係呀，咁就我哋每年都有贊助嘅，咁就前兩三年我就吹得仲行，咁就今年呢，稍稍為冇吹得行，唔好行就係因為我唔想令到做遍呢係成為一種好似係負擔囉，係咪成為一種負擔次呢樣嘢呢？其實都係你嘅心嚟呀，咁你覺得你係愛呢個社會嘅，咁你要做嘅，你有能力嘅，記住係你有心有力嘅話，咁你咪做啲囉，你咪做啲，因為呢個社會始終和孩同埋呢個呢個你咁先一個循環係嘅咁，其實你不停出嘅話呢，其實你長期嚟都唔得嘅，所以係你係要一個一個重，但係我就冇似前兩三年咁樣咧，系噉樣咧，去去叫啲人遙，當你一個慈善或者一個外呀，變成一種負擔同埋資料呢，其實都唔係好咁，所以我而家好多嘢堆好多嘢呢，我都是盡量做咗自己所能嘅嘢，咁就將嗰個訊息呢，帶出佢咁至大家點樣呢係自己嘅事，咁一陣間先去啦，我估一陣間先出發，睇咗佢其實都都冇用咁，我上呢一兩個星期呢，唔係比較忙，比較冇一忙嘅。
咁我上個星期呢就係參加咗一個活動，作為一個港啦，咁就講香港嘅樓事嘅同埋香港經濟，咁今日所以加今加嘅重點係呢樣嘢，香港嘅市同埋香嘅香港嘅經濟，咁呢樣嘢，我估應該好多人都好有興趣嘅，但其實我係好講呢樣嘢鬧事嘅嘢。其實你多三四年前你都判斷咗啦，三四年前啲人奉問我，我每次都係話食之。誒，有時話，有時話不可識啦，咁因為有時我唔想太過傷害即係呢啲地產嘅嘅人，咁大家，我都是始終都係有地產產出嘅，係咪咁？但係2019年。社會報之後。咁再加上年生觀三年啦，係咪三年幾度？咁再加上後面美國大，美國大幅同埋美國嘅變成的個高增長歌脹高利變成長之後。其實地產一？大概係？嗰個啦，咩咁就大概喺過去三四年前，你見我每一個訪問都係咁，從來冇閃縮嘅，其實嗰個就係。嗰個時代過去咗呀。嗰個時代過去咗。全球性嘅屬房地產嘅時代過去咗，呢個As呢，過去咗。咁呢個AC其實喺2000幾年之後年到誒2020年呢段時間呢，係全球係好錦，當時係因為你接近為零咁，所以呢個呢就變成一個好嘅。但係因過去咗㗎啦咁，所以呢個呢係一個中嘅判斷。咁所以香港又好，大陸又好，甚至上未來你睇，誒甚至上你睇英國。你睇美國。其實呢都差唔多嘅，都差唔多嘅。我覺得係因為呢個呢個class呢？睇斷完成咗階段性嘅繁榮過咗，佢一經係有可能要到我唔知。十幾20年後幾年後呢，重新係？大一啲既然合吓呢個先會伏傾嘅，先會伏傾，咁呢啲當然同咩白雲我唔識㗎，唔取唔取呢樣嘢啦。咁所以呢個資產呢就變成呢，你係自住囉，你係自住，咁所以嗰通常都係話冇差，香港嘅其實係冇理想中，咁樣唔知點，但係雙舖就好多字，治字樓呢就極度大治，療就極大咁，所以呢個feel呢係冇變嘅，係冇變嘅。咁我上個星期六定日呀，當日人哋做咗一個啦，咁同場有其他講姐呀，係啲學者嚟嘅，咁就啤到膽一聲嘅，咁都唔係唯一句啤，我見到風間成日對方地產悲又係一對中，香港多爆嘅。咁呢個星期呢就上，佢哋係好多例子啦，唔知話咩治，唔知邊個邊個咁呀，有層樓俾人呃，咩影永唔係賣買賣呢啲嘢，咁我就見到嗰個多有寫，好多人有講咁呀，咁咪又講咩行銀行唔知炒幾多幾多人。咁就我，其實我喺我今日就將我上個星期六日呢嗰個再一下，我嘅意思呢，就係講話你再講香港呢啲房地產呢，其實係代表你係冇時區進嘅，冇事嗰樣嘢呢，其實係入花嘅，入王咁咪唔係話佢冇啦，但其實呢嘅差呢係一個必然性，係一個必然性，係一個必然性。所以你成日去嗰教嘢其實反，其實反映到嘅咧，唔係你知識好心口，而係你真係好得閒，你真係得行到呢，冇嘢做嘅呢，先會咁樣嘅，先至會住話唔知今日啦，邊個邊個尋樓埋咗呀，邊個邊個尋樓俾人？即係你呢啲有乜意思呢，佢係一個歷史嘅一個。階段嚟嘅。咁呢個就係好似uyệ山鋪，我每個多住美國嘅咩國賣？或者係每個多唔知去幫住誒邊個州嘅債務。然後就去一個ion話美國德，或者係去分析大陸每一個省，我見到呢網上有一個大陸嘅網紅傻仔，每個城市就唔知話，我今日就話我北京，聽聽日呢就係話，就係話港州呢，即係咁樣。其實你做呢啲嘢呢係反映你呢應該係得閒度呢係不呢，所謂嘅閒多知所謂咁。所以香港呢，誒係咁樣，咁即係會，咁點解呢覺得？啲人同我講香港嘅，即係呢啲咩地產，其實呢，我係一定唔會同阿，一定唔會同大家，因為呢，你哋一。你又冇差㗎嘛，你都冇叉，我同你呃叫咩唧呢，啲就係等於舊年嘅。舊年嘅年中左右心季度好多數仔呢，同你你就走，同你講話咩世界金融為呀，或者咩嘢，咁我記得當時經濟入或者信呀，都有訪問我啲呢啲呢場嘢，即係唔係話嗰啲咩打電話問你有咩觀點嗰啲。咁我話，我正我正面同你討論呢個觀點都算數，正眼望你算，因為我點解同你討論香港係咪世界、金咁為呢，咁咧，唔去討論你自己聽日會唔會死，或者係即係富士山會唔會爆發呢啲嘢咧？咁呢啲嘢有，點解同你討論呢啲嘢呢？咁因為。即係首先。我哋係香港人。我都是阿中國人。咁你知道條友同你講呢啲嘢係擺明係？想睇你嘅，咁點解要同呢個問題先？咁第二樣嘢就係你自己係有信心㗎嘛，根本情況根本就唔係咁樣，咁你根本啲廢成日係，香港嘅性，前一兩年呀，你講唔知呀，淨係得一隻Tesla同埋一隻MVIDIA，表呢估世上有的。
好多國家嘅股市嘅成交額同Tesla或者同MV比，佢哋啲人係演嚟嘅，佢攞一件嘢引誘你，即係會心理討論你，即係會心理有冇餵，呢啲嘢你同佢嘅討論，你同佢嘅討論李白吖，即係我哋先唔好話佢係有冇其他嘅ಲೆ，係𡃁仔嚟嘅，係𡃁仔。
咁所以，我尋舊年嘅年中淨係，即係因為信同經濟報同我問過我，咁我就同佢講話我係同𡃁仔嘅，咁即係會生咩？教練話香港嘅全世界地位攪仲差過個印尼。第一，你無知可唔好，你無知揀咩我點呀？第一，全世界你好賺舊年；第二樣嘢，印尼你全世界嘅人口排第四名好唧，係咪呀，同埋第三樣嘢，有時多啲，有時少啲，咁有乜有乜嘢嘅即係，有咩咁容積，係咪吖，咁所以呢啲嘢你都唔明白。同家。講鬧市嗰樣嘢係一模一樣，呢個係一個語義嚟嘅。
咁事實方面。事實升一年過去咗。而家香港係咪世界金融㗎？而家今年上半年呀，香港分分鐘係世界嘅第一名，定係第二名，呢個基本上肯定。今年上半年全世界最大嘅IPO係咪得我哋呀？今年香港嘅IPO，排一枝到得，即係得我哋呀，咩墨呀市咩市呀，即係全部係咪我哋呀，咁當然你又唔會誇張到去講話咩港成為世界金融中心呀，即係呢啲無謂嘢嘅，所以其實你過理嘅日神你竟然係俾人即係咁樣帶咗𡃁仔呀，你𡃁仔咁香港最少香港嘅金融市場，有冇世界金融呀，係咪？第二樣嘢。咁就前一兩年。又係好多呢啲？欺人又係咁樣，哦，咩呀？BO咁呀，即係唔知香港每日夠，淨係得800億，千億咁呀貪搏咗咁呀瓜得啦，唔知點餵呢啲日，包括學者㗎喎，學屎學鐵啦你餵？香港今年上半年，香港嘅成交額，平均成交2500億㗎。2500億嘅八億百你個頭啦，你唔話以前嘅500億？係咪？所以呢啲唔係鬧唧，世界係變嘅？世界係變嘅，你明白世界係變，你係特登係想呃人啫，而唔係你咁，你隨住得自帶呀，或者係遲啲咩重工呀，或者甚至啲يل多多徒呢啲上市。分分鐘明年。香港嘅成交有可能3500億左右嘅，我唔知呀，但係我估唔至3000係，基本上多機會好大啦。咁所以香港成個金融市場行情係一次解決咗市場嘅深度同爛鬼地產呀，你唔單止淨係金融高科技呀，有新車呀，有呀有新消費呀。成個深度咗。第二樣嘢。你有成交支持㗎嘛，你有成交支持，第三樣嘢，你個perform喺舊年同今年喺全世界當去出手誇張，唔知咩即係世界金融中心多呢啲，即係只不過就係你明白，真係你要明白。呢個世界上面呢，你大嘢就係你，你單嘢就單嘢啦，你即係佢係即係。頂級嘅大或者強，佢永恆，你唔好低估佢，所以中國你唔好低估佢。美國你唔好低估佢，尤其係美國大到咁樣，中國你冇低估佢，日本仔你唔好估，俄你都唔好，即係全世界六七條呢啲有呢，佢橫全世界呢幾百年呢，都話係呢七百條友打等嚟嘅，咁所以你以為你一個問題佢就，你就係會一百年咁樣㗎，咁所以香港你返嚟香港撞到嘅問題，金融嘅問題，地產嘅問題，出口嘅問題，消費嘅問題，確實係每一個都好大嘅問題，但係佢正在有中國嘅支持，咁當然啦，你又可以話係呢條友咩傾到廢事，但係你好明顯你係得到大陸嘅支持㗎嘛，中國嘅傳力支持，區大一個國家大一個體，係咪即係。十七萬億萬億美元，日本嘅四倍左右。佢支持嚟一個蚊之令到你有一定程度嘅或者一定程度嘅即係即係即係好啲。佢冇辦法，佢有辦法嘅佢點會冇辦法唧，但係當然你要返去即係1997年，1995年至2000年，2017年呢啲金融危機係冇冇可能嘅，因為呢啲呢係叫做非正常嘅氾濫。係史給你的機嚟嘅，咁你點解要呢20年係20年或者20年左右呢，係一個正常，呢20年係唔正常嘅，好唔好？係咪咁？所以呢個金融咁一個情況，咁嘅嘢而家你仲想唔想出嚟再傾吓世界咁樣危？你同呢啲人傾到費事，佢玩一條。佢玩一個名詞縮咗做咗一個名詞，係絕嚟呢你，你同佢阿ithi，你同佢阿，你你個𡃁仔就嚟嘅，咁呢個係第一啦，金融傾傾咗啦，係咪呀，金融事實升有得即係話，因為佢一定係你唔需要再經嘅演，咁有機嘅話再傾吓，係咪咁？上年係匯率，我覺得而家都唔驚㗎，都唔驚㗎，係咪即係你咪趁呢個時候一個人睇吓點樣或者點囖，係咪咁？今日呢個時間唔夠講二樣嘅地產。地產佢話你話你事實事實歷史嘅地產嘅歷史指使明以，但係會唔會即係話咩劫超呀，咩十幾20年嘅香港敵即係，誒經濟嘅銷調你吖，你隻眼啦，即係如果你是你係一個正常嘅，咁都因為大家玩餐飯食嘅咁佢講觀，或者講悲觀，我都係可以接受嘅，我都係會接受，因為大家搵飯嘅，係咪呀咁，但係富叔你如果你是好seriously佢爺，你可唔可以睇嘢係？睇吓一啲咁你覺得。香港嘅一三四十萬蚊一萬蚊係租金過全世界最貴地方嘅一倍咁先叫正常咩？咁區而家確實係差。但係我自己覺得其實呢樣嘢係冇理想中？即係話誇張同埋呢個係一個必須嘅一個派嘅一個。過程嚟嘅派嘅過程。甚至上你呢度需要去。覺得。即係而家報紙上有報出嚟嘅嗰啲人，覺得佢係咩？佢前面有賺咗錢，後面有輸咗錢，咁呢個都係一個循環咁都。都冇話咩話咁慣。咁點解呢，即係我哋就係西返吓呀、商舖呀。誒同埋寫字樓呢，我嘅觀點呢就係覺得。有可能今年大或㗎喇，咁佢有可能會再跌啲啦呢，其實佢一經係年跌咗四年幾，話四年幾應該跌咗三四十個，但係三四十個，咁佢個有一會再跌啲。咁因為點解仲係需要再跌啲呢？因為佢嗰個。供應呢仲未，仲未仲未解決。咁但係佢嗰個over係好過。各好多嘅，因為香港哋得咁大嘅呢？香港嘅實就係，以見微嘅有28000個單位。再見嘅呢大概有五啦，咁所以你大概可以到香港未來五年嘅一手供應咧，就大概係萬幾個單位啦，萬幾個單位，咁所以佢每年大概你估應該有萬五至二萬個單位左右。咁佢香港一手嘅成交呢，其實長期多一萬五萬八左右嘅。咁所以你大概你就估到呢佢到呢一part其實都唔係話overs得晒。咁香港嘅新土地嘅供應咧？其實呢三年係急縮。收得好犀利，舊年應該得萬一定係萬三個單位。今年到而家應該得四千幾個單位嘅一手嘅土地嘅供應。咁所以就會大概估到香港呢兩三年後嘞，呢個over呢樣嘢呢應該就解決㗎啦。咁佢就可以to，咁當然你用呢用個升呢，就有些嚟嘅，因為佢確實係唔值得金㗎嘛，值得金，所以呢淨係可以話佢仲係可以話佢企，你要覺得嗰個地方除咗10%電去去做分析就人口你你有冇增加，你人口因為呢啲唔知乜嘢才呢一年幾萬呢咁其實都係有幫助㗎，你唔好覺得呢啲係水咩嘢，咁你就算一個點樣點，其實你都有啲幫助，全世界你都有搶人啦，係咪人。咁第一樣嘢呢就係租金嘅嘢，租金應該係第二年或者第三年升㗎啦，樓價跌啦今年係呀，但係租金第一第三年升，而家我見到最近出嘅嗰啲誒銀行同埋中原嘅嗰啲數據呢就話金嘅嗰個誒回報率呢應該係ell嚟嘅U嚟就點。3.5係咪3.5。然後就紐樓嘅P你應該3.34，三四咪三點三四定係幾多，咁所以你嗰個租金嗰個回報一定係好過誒，嗰個嘅嘅咁另外啦，你大家你唔好忘記咗，所以悲觀嘅人即係你πε你係你如果你是普通呢，你唔識呢，我反覺得非常合理嘅，因為佢有悲佢有政治，咁佢話你唔好咁出，你有脆佢唔着呀，係咪吖？咁都OK，但係你如果你是有而家pen係幾多住牌個月的p係跌7個月的h係點，幾定係1.8個月的h係點三，二度啦，一年嘅半點幾，咁所以3.0以其實佢係呢，而家其實好多人行，所以其實嗰個租金個呢係。明顯，咁呢個有個托，所以我覺應該就。其實冇你想中話唔知咩要枕，當然你隨後急咁就OK啦。但係小人同你講呀嚇，鬧老市嘅分析呢樣嘢。假哋我有20年嘅積累，全日除咗瞓覺時間都係一度睇嘅一個分析嘅係嗎？即係我估呢個應該係唔係好多人話唔係好多人，你當然你炒有話炒四十年啦，咁但係炒點點點睇呢啲呢啲數據餵，我都係又全做呢樣嘢㗎，就係啲呢幾年就啲啦，係咪吖？咁所以即其實你係大概你係知道呢係冇大獲利金嚟嘅，咁遍被贏就呢係騙得。一經係比較，因為我，其實大家如果睇我頻道就應該知道我幾年前一講就係覺得，中國呢係會變上呢，國內係變相向香港呢誒出口嘅，咁當然呢個唔係負面㗎，係冇辦法，一個地方咁你水向低住流，咁佢深圳呢咁平平一半，咁你冇理由唔咁呢個就變相係？深圳就吸咗呢大部分。中檔同埋低檔嘅消費，日本咧係吸咗高檔嘅消費。咁所以呢個你係冇辦法嘅。咁所以呢樣嘢呢？就加上你租金呢係貴到減呢，所以其實你嘅鋪呢，唔係你嘅商業呢？大真係會差嘅，但我覺得有可能呢亦都係。冇想中係即其實都開始有少少。住就比較明顯啦，一用人口用租金R去睇咁呢大概知道一個斷，你大概知道明年應該就位嚟㗎喇，咁你呢就。我就覺得係係。老實講，我而家係冇辦法完全計嘅，但我覺得佢最近有兩個有利嘅因素出現，第一就係人民幣呢誒轉強之前呢αι你如果美元同港一值嘞，其實呢就好多鑊嘅，因為北上消費同呢樣嘢有好相關嘅。而家呢美元轉得好好同埋講完子多係用藥。咁呢樣嘢呢其實係比較機機會。幫香港嘅零售血少少。咁所以我覺得你如果要睇香港嘅零售係咪？獸總誒全年嗰個粒數咁以前呢香港全年嘅零售最高峰應該4800億接近5000億左右啦，係呀。咁就舊年應該係3000七度係咪3700度呢？今年我估七度啦，3六七度。咁佢好似有啲人嘅抵。其實我覺得佢慢慢喺五呢，其實。就可企穩，咁你而且香港嘅社會嘅零售嘅呢個總額呢，佢係五呢其實你嘅。嗰個曙光呢，佢冇儲習間金定，咁我覺得佢有可能係孩會有少少鑽藥呢，其實對於香港本土嘅消費呢，係有幫手嘅，係有幫手嘅，咁所以我覺得呢鋪就係咁樣，其呢係而家應該十幾嘅，即係官風嘅數據同埋呢佢比較麻煩就佢應該好多嘅窿喺今年嘅三季度同四季度出，管當局應該呢唔俾佢嘅嚟嘅，因為呢樣嘢會死人咋嘛，但寫字樓同埋雙舖咁就真嘅係回㗎嘛，因為你始終你都好多都係炒家或者投資者啦，係咪肉厚啲？咁所以呢呢度就要消化囉咁？但係香港嘅鋪呢？大家唔好聽錯就係佢一定係跌咗七年，佢2019年呢跌到而家一年啦，咁我估佢有可能再消化一兩年都要話係呀，佢應該仲會跌一定嘅數目嘅，即係即係鋪假我唔20個，十幾20個我好好估㗎喎，係啊，都要我我就覺得真係forable，部嘅future應該就穩定落嚟㗎喇。破咗個十幾比20度，因為佢嘅，因為佢大量嘅呢劈出嚟呢，咁佢會撐你個市嘅，襯你個市咁，所以有啲鋪呢你會見到佢嗰個rent圖係唔錯，佢都有三四個，我幾時有講過呢個數據，有啲有啲有仔就反覆，有啲鋪係四五咁係有嘅六度有啦咁鐘，但係你整體嘅話其實我估應該都得三00，同埋佢嗰個控制太高，佢唔係好似嘅租出嚟去嗰啲呢，香港哋你而家你想租樓有可能做租唔出啫，係咪？所以你註你嘅字係好低㗎嘛？接近我估應該接近冇呀嚇，但係你官數據11.8，我估應該20度有呀，20都得，咁所以你嗰個rend呢係唔代表性㗎嘛咁，所以其實係咁樣嘅。呀。我真係比較啦，呢個就同各位悲觀嘅朋友咧，就應該係比較耐嘅，香港嘅呢，而家通呢，官風數嘅都十幾啦，都係十幾級寫字樓之後都係十幾啦。我我自己，因為我自己有睇㗎嘛，我自己有種嘅體，係咪？我估應該係20有呀。寫字樓應該二十呀。咁20係咪好誇張呢，其實就唔使覺得好誇張嘅，其實呢美國呢誒好多地方嘅字嘅空置呢，都假廿幾嘅，英國估應該都係有十幾20嘅，咁呢個係全世界嘅係普遍現象，所以點解同你講呢個係全世界嘅係一個普遍嘅現象呢，係咪？有一個普遍嘅現象，就係啲呀或者係呢啲都係領嘅喇，我受到online tracking嘅影響。誒受到大家嗰個辦公嘅影響同埋好多其他影響咧。咁呢個係一就係嗰個字嘅問題。第二樣嘢呢就係嗰個問題，香港治療嘅support咧，未來幾年我估應該係多仲係有新增呢？十幾廿20應該都有，你見到嗰個政府海關大鬧，稅務大鬧，然後就高鐵站上就誒龍嗰個都仲有㗎，然後就太古應該都仲有嘅，即係太古嗰。多嘢出嚟咁再加機場。嗰兩支嘢，同埋長嗰支嘢，咁呢啲呢，兩個焦租緊係咪？但係Henderson仲有一支海㖞，咁你就咁七落去應該20個級寫字樓落雞。咁但係你個需求呢係梗㗎嘛，係咪？因為而家呢啲佬係仲係返得少同埋另一方面，大家而家對呢啲嘢好皮㗎，好脾嘛，咁你話中嘅話，其實佢哋好小心呢啲金㗎嘛。反喎咁你吖你租過
嘅話，你咪最正作，係呢須縮咗十幾個percent，而多咗20個percent。然後呢，就嗰個caprate又勝咗咁多，capr都好似我同你講嘅，過去十幾年嗰啲接近色率嘅呢啲caprate呢，或者又好，嗰基金嚟又好，係大功當不再服嚟嘅咁，所以你以後你個cap呢點都係。點都係要四五粒呀。你點多係要，你一點都係要四五個點多都系要4個嘅咁？因為佢哋基金嚟咗三點幾㗎嘛咁，所以你所以你就會知道係。都係大好大鑊㗎咁呢，仲係有另外一個比較大鑊嘅嘢，兩個啦呢，佢跌咗喇，你以為佢好平呢，佢呢級字平均呢都仲係10蚊一嘅。咁呢個官方數據嚇，官方數據加坡呢就五十幾。日本嘅得上海應該都係得30蚊度。咁你級寫自由？仲係貴個星加坡60個，日本嘅兩三倍，大陸嘅三四倍，咁你就會知道。個問題啦。咁再加上同一樣嘢呢，就係你會ω窿㗎嘛，你會ω窿。咁所以你見到即係你最近出嚟嘅力補嘅成交得幾蚊嘅咁，你中文中心有啲都係萬幾萬蚊，我估嘅背後仲有啲嘢應該其實都係得萬幾蚊嘅。咁啊，東中心有曾經應該得二萬出頭，有海景㗎啦，四七樓。所以你就會見到呢啲呢，最係我攪咁就。但呢樣嘢你唔俾佢排，唔俾佢正常去呢，你都冇乜嘅，但係呢，咁呢三樣嘢講完呀。
咁你話返嚟唔會對香港呢造成一個完全嘅摧毀呢？就係講呢樣嘢，我同你傾書，我同你傾書。金融業，最重要，金融業，而家係過去嘅四五年，好多好多。係咪五單止係？戰底呀，佢係強烈個唔係。地產，我覺得呢蟹嘢，你繼續囉，繼續排，但銀行嗰邊嘅。不良款，其實佢哋多啲數計得，我覺得佢會再發酵啲啦，但我又唔覺得到係會產生一啲心口嘅嘅影響咁，所以佢傷害到嘅就係香港。嘅財富囉，嘅財富，咁呢個係係非常減嘅嘢，因為好多人都係話得唔，哋一句到香港嘅消費㗎嘛，到香港嘅消費咁，所以香港點解我覺得佢整體嗰個零售都係五至嗰日唔會隨著金融嘅強烈復縮翻返去之前，最勁嗰接近5000，就係呢樣嘢，其實咋咁而家你呢個IP嘅低水，相對啲美國嘅嗰啲咩基金律嘅大幅嘅低水，呢樣嘢我覺得係會持續長嘅時間，一年係實有嘅大幅幾大幅嘅問題嘅，即係未必要大幅到咁樣，但係你會一直好係大幅嘅。咁呢樣嘢對於呢個係有緩㗎嘛咁，所以呢個就係鬧事呢個情況。咁所以就係呢個就係第一。講就係地產我噉講咗就係話。佢係一個時代過去咗，你其實係即係想佢恢復以前嘅泛明其實係唔嘢就係。你就咁睇落去，其實佢唔會出現所反應嘅，大陸嘅地產德較行未呀，大陸嘅金融系統冇俾佢系統性風險呀，香港你系統性風險，你估香港而家嘅金融市場或者係啲地產市場經濟係冇人睇冇人打㗎，除咗香港嘅嗰啲金融官員，我哋唔評論佢勁唔勁呢，你估大陸冇睇冇識啊，大陸嘅地產同金融嗰個複雜程度應該香港嘅十倍，佢都到佢微爆啦，或者係冇爆啦，或者係唔會爆啦，你你香港佢會爆？即你你融吓唔好，即係你就會知道佢係摧毀咗，或者係破壞咗，嚴重破壞咗呢個社會嘅財富，令到香港用以前極度發明，極度有錢嘅一個社會變成為一個平啲或者冇有錢嘅社會。但係唔系統性摧毀嚟㗎，今你又你想另外嗰兩樣嘢，出口及我遲啲傾啊呢兩樣嘢又基本上都有個底嘅，但係就你話佢強烈復甦又係唔實嘅，因為旅行呢啲嘢呢，其實佢而家全部都係特兵嘅，嗰啲旅行，賴係唔使錢㗎嘛，王裁，但係都都有個人喺度咁，所以香港啲嘢喺度，你就會知道而家係地產派嘅嗰個過程。但係呢，呢樣嘢而家你見到嘅就係最痛嘅嗰個時刻咯，有可能就係未來呢六個月就係最痛嘅最痛嘅時刻機嘅其實就係咁呢咁，今日我都講咗差唔多五十分鐘㗎戲，即係我真係只不過係講呢樣，因為舊年嘅。年終真系好多呢啲跡呀，嗱，包括我哋自己呀，包括大陸我身都真係噶，人哋都用啲議，攞啲嘢係笠你去同佢討論呢啲問題，咁你諗吓你如果一見到一條美國佬就一就開始啦同佢傾帝嘅衰同埋美國幾時破產，美國想打傾呢啲嘢，咁你就算OK，你差咁呀差咯，咁你點解要要要不停俾人哋咁戴住行呢？係咪咁而家？呢樣嘢滅咗事實正實係？錯嘅，到你都係覺得不知所謂嘅，佢又搵咗嘢呢，係準備嚟㗎咁你就會真係有中圈，所以你諗吓。
就算唔係啦，就算即係話你都唔好去返返去嘢就係我哋無論喺香港嘅人，或者喺海外嘅香港人或者人，大家都係想有更好嘅生活。咁呢啲嘢其實唔係你唔去？分析呢啲除得到知識，或者係得到信念之外嘅嘢。其實你有乜嘢，呢個就係呼知識，不停我去分析呢啲嘢，最後令到自己係來悲觀咗咁確實。係有找走到冇俾佢誒中創或者咩嘢，但係你投資出嘅人要係要賺錢呀嘛，投資你再要賺錢，你唔係為咗證明，你係得啱得冇長係一個悲哀嚟嘅，我唔要得㗎武，我係要得有獎，或者直接有獎，簡單系講就係你要成長你要賺錢有用，如果唔係你陷入咗呢啲悲關嘅區係無謂嘅係胃咗想串你亦都唔係乜嘢，然覺得。你其實你接目緊自己呀，你接目緊自己，係咪？所以呢兩個星期我就唔再節目自己啦，屌美國單咁你咪單事咩咁嘅你啦，咁係美國唔知咩，卅年嘅債息20年嘅債，五點幾個percent咁你咪五點幾個percent囉，係咪呀，最少你減少少誒長瘡啫，係呀你係呀，咁你好似λύ，所以咁樣嘅話，你有一個基本健康嘅人生。你有少少險降低啲，普去睇，我哋即係，而覺得到香港嘅鬧市，一經係花咁你咪多啲美股，多睇吓啲日，多吓全世界嘅嘢咯，咁你個身心得到舒緩，人得到開心啲，噉你覺成日呢啲做咩唧，所以呢？身為一個。都真係好負責任講呢，對香港對中國房地產呢應該都真係嘅三個時間。應該都算好嘅人，你見我啱啱講呢樣嘢，就係覺得其實你冇乜好講嘅啫，你講賴除咗增加自己嘅煩惱，同埋係令到自己悲觀嘅情緒得到一啲即係家之外，你係冇得到嘢？係咪吖？咁所以小今日呢個頻道就係有，唔再同你講呢啲香港地產啲無料嘅嘢，咁我哋遲啲，其實其實我係好想同你傾吓印度，或者傾吓日本仔嘅，係咪我又開心啲呀，即係印度嘅花生，屌笑吓佢，或者係睇吓有冇賺錢嘅機會都好啲呀，咁日本我唔嬲幾中意㗎啦係咪嘩，食嘅嘢各方面，大家開心，咁傾吓呢啲嘢，即有有咩好唧，有咩好古中係一種哀，嚇我妙呢啲嘢，拜拜，今日就咁