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大家好，歡迎回到小翠時政財經。今天是美東時間2025年的11月18日。
今天要聊的是近期發生在中國房地產市場上的一件稀奇事，叫銀行直供房。簡單來說，就是銀行在出現壞賬，借款人無力還貸之後，不再走傳統的法拍程序，而是直接把抵押房產過戶到自己名下，再低價掛牌出售，來加速處理不良資產。
其實這種事並不是今年第一次發生。過去兩三年里，各大銀行就已經在悄悄這麼做了。但今年各大銀行買房的數量突然暴增，甚至出現了有些銀行一次性拋出上千套房源的事。這就對房地產市場造成很大的衝擊。
那麼，為什麼銀行親自下場賣房呢？為什麼他們開始急著清倉？這背後，不僅涉及銀行體系的不良貸款壓力，更踩到了監管紅線，還可能直接衝擊政府對房地產價格的維穩策略。所以這期視頻，我們就來拆解一下銀行直供房現象，看看這件事背後，究竟暴露了哪些經濟現實，我們又該從中看到哪些風險信號。
首先，我們來了解一下今年銀行直供房現象到底規模有多大。根據第一財經的報道，國內主要的資產交易平台阿里資產和京東資產上，包括農業銀行、建設銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農商行、蘭州農商行等多家銀行，均在開展直售業務。其中，地方城商行和農信社的掛牌規模尤為顯著。
比如蘭州銀行，單單在京東資產平台上的數據，2024年就掛牌只售了1,130套房產，2025年增至1,779套。吉林銀行掛牌數超過2,000套，天津銀行掛牌數接近1,300套。2024年上半年以來，四川農信系統掛牌出售的房產數量超過25,000套。遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的，有11,000套。
銀行除了直接出售房產，他們甚至還拍賣房屋租賃權來盤活不良資產。比如中國銀行佛山分行11月10日就拍賣了一套住宅的租賃權，起拍價861元每月，租期一年。可見銀行是非常積極的在處理自己的不良資產，能賣的就賣掉，賣不掉的也要租出去。而且我們會發現，越是小銀行，像農信社、城商行，他們賣出來的直供房就越多，可見他們的經營壓力是最大的。
那麼，銀行為什麼開始用直供房的方式處理不良資產呢？原因其實不複雜，但背後牽扯到的經濟壓力，比大家想象的可能更嚴重一些。
首先，銀行傳統的處理不良資產的方式，現在已經失靈了。過去十幾年，銀行如果出現壞賬，那麼按照監管規定，抵押物必須走司法拍賣流程，除非三次拍賣都賣不掉，那麼銀行才可以以物抵債。但是現在法拍房市場冷清的不得了。根據行業機構的數據，2025年6月法拍房供應規模3.2萬套，創年內新高，但成交只有3,215套，成交率只有10%。
在這種行情下，我們可以推測出，如果銀行繼續走反拍程序處理不良資產，10套房產9套都得連續拍3次，最後還是流拍。一套流程走下來至少拖兩年，結果房子還是壓在銀行手裡處理不掉。那對銀行來說，我還不如不拍賣呢，直接把房產過戶到自己名下，然後自己再把這房子賣了，多少還能拿回一點現金，也不用被拖兩年消耗大量的人力物力財力。
如果銀行自己下場拍賣，房子還是賣不掉，那銀行乾脆自己做房東，把房子出租，多少能賺點租金，總比空著好吧。所以大家看，銀行走到今天這一步，都是被現實逼出來的。
其次，在中國，越小的銀行，抗風險能力就越差。尤其像農信社、城商行，本身的資本金就很薄。房地產暴雷以後，壞賬一下就增加了。這些銀行不能像大銀行一樣，把壞賬藏起來，拖延時間，等經濟復蘇。他們必須盡快把壞賬出清，否則小銀行自己就被拖死了。這也解釋了為什麼直供房的大頭，幾乎都來自農信社和地方城商行。
第三，銀行心裡都知道，中國的房價還沒跌到底呢。所以，這時候要想處理掉手裡的不良資產，他們只能快不能慢。拖一年就可能讓自己損失更慘重。房地產上行的時候，房產對銀行來說就是優質抵押物。十幾年前，銀行巴不得你還不上貸款，把房子過戶給銀行，銀行可以坐等房產升值。但現在房地產進入下行週期，那麼對銀行來說，這些原本是優質資產的，現在就變成了高風險庫存，必須主動清倉才可以保住現金流。
所以現在銀行直供房的出現，是銀行在自救的信號。當年監管為了防止銀行炒房，規定所有不良資產必須走司法拍賣程序。但現在這條紅線銀行已經顧不上了。在現實面前，監管也選擇了妥協。畢竟現在房價是看跌的，銀行基本沒有炒房的可能，他們只是在自救罷了。
但銀行直供房的出現，完全打亂了中國政府調控房地產的節奏。現在的局面非常尷尬。銀行不自救會爆發金融風險，銀行一自救，同樣會爆發金融風險。一根筋兩頭堵，這正是中國政府最頭疼的地方。兩邊都是雷，兩條路都走不通。
我們來把這裡頭的邏輯講清楚。首先，如果銀行不靠直供房自救，那麼他們的賬面上會一直積壓著大量的壞賬，抵押物價格還在不斷下跌。這意味著不良率會持續攀升，撥備壓力被動增加，資本充足率被侵蝕。小銀行最先撐不住，區域性金融風險率先爆發。說的直白一點，房價繼續跌，抵押物縮水，銀行資產端惡化，最後銀行爆雷。所以銀行什麼都不做，這條路走不通。
但問題是，銀行現在選擇大量拋售直供房來自救，也同樣存在巨大的副作用。銀行把抵債房一口氣砸到市場上，數量動輒成千上萬套，而且完全不在乎成交價是否划算。市場價200萬的房子，銀行150萬就願意賣掉。對銀行來說，這叫止損，而對市場來說，這就叫擊穿價格體系。
一旦銀行全力甩賣房產，房價預期就會被徹底打崩。因為大家馬上明白了一個殘酷的事實，連銀行都不相信中國的房地產會馬上回暖，那房價怎麼可能已經觸底呢？這時候傻子才會去接盤。這就直接破壞了政府調控房地產的總體思路。
過去兩年，中國所有的救市政策都圍繞三個核心目標：穩預期、穩房價、穩市場情緒。限購鬆綁、降息降首付、認房不認貸、給房票搞棚改，這些政策本質上就是為了拖住房價，不讓樓市出現斷崖式下跌。因為只要房價失控，預期崩掉，房地產會反過來拖垮整個金融系統。
然而，銀行現在根本顧不上配合政府的調控目標。他們自己都快活不下去了，現在他們只想盡快把壞賬處理掉。不良資產多拖一天，都可能讓自己隨時破產。於是銀行批量拋售房產，要求極低，能拿回來幾個錢就算幾個錢。結果就是，銀行自救的動作，反而造成房地產價格的加速下跌。而房價一旦急跌，房地產又會反過來拖著金融系統，同歸於盡。
所以大家會發現，現在的局面真的是尷尬極了。銀行不自救要爆雷，銀行一自救，房地產拖著銀行一起完蛋。兩條路都是死路。
那麼問題來了，當年四大國有銀行壞賬都堆天上去了，最後國家組四大AMC公司剝離他們的壞賬，為何現在中國政府不故技重施呢？反而默許讓銀行去市場上拋售房產來自救？他們就不怕房價被這些銀行的直供房給打下來嗎？
其實答案很殘酷，那就是今天的中國政府，已經救不了那麼多銀行了。當年之所以敢剝離四大國有銀行的壞賬，是因為經濟在上行期。90年代的壞賬問題本質上是存量壞賬，經濟在加速增長，新增GDP就可以不斷稀釋壞賬。所以中央敢一次性把不良資產打包塞給AMC公司，讓經濟增長把爛賬慢慢消化掉。
但今天不同了。今天經濟下行，房地產長期走弱，抵押物價值持續縮水。在這樣的環境里，壞賬不是只有存量的，而是每天都有冒出來的增量。你今天剝離1,000億，明天又冒出來1,000億，這是無底洞啊。現在銀行的那些壞賬，幾乎沒有什麼回收的價值。AMC公司如果接走，就跟買下一堆垃圾是沒什麼區別的。
其次，當年的壞賬集中在國有銀行，而今天的壞賬分散在幾千家小銀行。這麼多年經濟發展下來，銀行體量已經太大了。你現在要是讓財政繼續用AMC模式去兜底各大銀行，那就是把幾千顆雷，整整齊齊的搬到了財政部的腳下，財政根本接不住，也不敢接的。
所以財政眼下只能務實，集中資源去救大銀行、國有銀行。這些大機構牽一髮而動全身。但幾千家小銀行，任其自生自滅吧。現在大家就可以想明白，為什麼監管對銀行的直供房睜一隻眼閉一隻眼。監管的態度很明確，這些小銀行只能自己依靠市場的力量去出清壞賬，最後誰能活下來，全看自己的本事，政府愛莫能助。
當然，政府在保房地產還是保銀行之間，肯定選擇保銀行。因為風險排序是這樣的：如果銀行先倒下，那麼就可能導致金融危機、加地方政府危機、加信用體系崩塌。但如果房地產先倒下，那麼至少銀行還是在反應鏈後端，還有一點緩衝，說不定還能撐一段時間。這兩者相比，政府只能選擇次優方案，就是讓風險慢慢的在房產端先釋放，而不是直接先在銀行端爆炸。換句話說，房價可以再跌一點，但銀行絕不能先倒下。
所以哪怕直供房會壓房價，擊穿市場預期，監管也只能默許，因為銀行手裡的定時炸彈威力更大，也更危險。
最後，我們總結一下。我給大家兩個結論。
第一個結論：銀行直供房，大概率不是鬧一陣就結束的事，而是會成為未來幾年銀行出清不良資產的常態工具。
第二個結論：中國樓市也不可能再熬個一兩年就能復蘇，而是必須走完去槓桿的痛苦過程。這是一個時代的退潮，現在才剛剛開始呢。
好，今天的節目就到這裡。如果你喜歡我的節目，請記得點贊、留言、轉發，這會對我很有幫助。謝謝大家的收看，我們下期再見。