Transcription
أخبار عظيمة يا رفاق. هناك تقرير جديد صادر عن مصدر موثوق للغاية، SQM، يقول إن بيرث في عام 2026 يمكن أن ترتفع بنسبة تصل إلى 21٪. هذا يعني مئات الآلاف من الدولارات من النمو في بيرث. يقولون إن بريسبان يمكن أن تنمو بنسبة 18٪. متوسط سعر بريسبان حاليًا هو مليون دولار. 18٪ تعني ما يقرب من 200,000 دولار من النمو في عام 2026 في سوق العقارات. داروين 18٪. ملبورن وسيدني تصل إلى 11٪. هذا يعني مئات الآلاف من الدولارات وأديلايد تصل إلى 18٪ أيضًا.
في هذه الحلقة، سنتناول أربعة سيناريوهات لما يمكن أن يحدث في عام 2026 وفقًا لتحركات أسعار الفائدة، ووفقًا للركود الاقتصادي من عدمه، وأيضًا وفقًا لنتائج التضخم. أربعة سيناريوهات عبر هذه المعلمات الثلاث، تباديل مختلفة لما يمكن أن يبدو عليه سوق العقارات.
ولكن كيف يمكن لسوق العقارات أن يستمر في النمو؟ من الصعب جدًا على الكثير من الناس تحمل تكاليفه. إنها قضية سياسية ساخنة كبيرة. سنتناول ذلك أيضًا باستخدام رسوم بيانية من شين أوليفر، خبير اقتصادي رائد. هيا بنا. هناك الكثير لتغطيته. اسمي بي. لمساعدة الناس على بناء دخل سلبي من خلال مسرّع الاستثمار العقاري باستخدام البيانات دون الحاجة إلى وكيل مشتري بقيمة 15,000 دولار في كل مرة. في هذه القناة، نتحدث عن العقارات، ونكشف الواقع حول الاقتصاد، ونناقش السعادة المالية. اضغط على زر الاشتراك إذا حصلت على قيمة، ولكن بالتأكيد أعطها إعجابًا يا رفاق.
سنتناول توقعات نمو الأسعار مدينة بمدينة، ولكن أولاً وقبل كل شيء، الموضوع الذي يشغل بال الجميع، القدرة على تحمل التكاليف. كيف يمكن للأسعار أن تستمر في الارتفاع بمئات الآلاف من الدولارات؟ ملكية المنزل مقابل أسعار المنازل بالنسبة للدخل. دعنا ننظر إلى هذا.
معدلات ملكية المنازل تشهد انخفاضًا حادًا. نسبة متوسط أسعار المنازل إلى متوسط الأجور السنوية في ارتفاع، مما يعني أن الأجور لم تواكب ذلك. هذا الخط الأحمر في ارتفاع مستمر منذ بداية الألفية. الأسعار في ارتفاع، والأجور لا تواكب ذلك. وبالتالي فإن نسبة أسعار المنازل إلى متوسط دخل الأسرة المتاح في ارتفاع هنا في الخط الأخضر.
منذ أن تم فك ربط قيمة الدولار في عام 1971 من الذهب، وبالطبع في التسعينيات تم تحرير القطاع المالي، يبدو أن الأجور لا تهم حقًا عندما يتعلق الأمر بحدود نمو أسعار المنازل لأن هناك الكثير من الديون التي يمكن الوصول إليها. وبالطبع، العملة تساوي أقل وأقل.
سأستعرض التوقعات الدقيقة في ثانية، ولكن تحقق من هذا. السنوات التي تستغرقها لتوفير دفعة أولى بنسبة 20٪. بالطبع، لا تحتاج إلى دفعة أولى بنسبة 20٪، ولكن من أجل القياس، منذ عام 1984، ارتفع هذا فقط. لقد وصل الآن إلى 11 عامًا. وأقول لكم، بحلول عام 2040، قد يصل هذا إلى حوالي 20 عامًا.
ومع ذلك، سيستمر سوق الإسكان في الارتفاع. لماذا؟ بسبب عدم المساواة المتفشي. إذا كان هناك ما يكفي من الأشخاص الذين يمكنهم تحمل تكاليف المنازل، فسيتم شراؤها. ومع وجود ما يكفي من الديون في النظام، فإن الأشخاص الذين يمكنهم تحمل هذه الديون، وبالطبع مع تيسير نقدي هائل، وسأشارك رسمًا بيانيًا حول ذلك أيضًا. إنه جنون.
وهنا سبب واحد لارتفاع الأسعار حاليًا. بناء المنازل مقابل نمو السكان. هذا هو الزيادة السنوية في نمو السكان. في اللون الأزرق، يمكنك أن ترى أنه ارتفع بشكل حاد بعد عام 2022، 2023، والأحمر، الذي يمثل اكتمال المساكن، قد انخفض. وبالتالي، هناك هذه الفجوة الهائلة، مما يعني نقصًا مزمنًا في المساكن.
لا يهم أي شيء آخر. إذا كان هناك المزيد من الطلب، وهو استعداد وقدرة الناس على شراء شيء ما، ثم هناك عرض، فإن الأسعار ترتفع. هذا ما يوجد في سوق حرة. وبالتالي، إذا نظرت إليها من هذه الزاوية الرسومية، فإن النقص المتراكم في الإسكان في أستراليا قد ارتفع فقط منذ عام 2021. ومن هنا جاءت تلك الطفرة السعرية الهائلة. لا تنسوا أن هذا كان موجودًا أيضًا في منتصف العقد الماضي وهذا هو السبب في أننا شهدنا أيضًا طفرة هائلة بين عامي 2013 وحوالي عام 2016. هذه الأمور قابلة للتنبؤ بها بالكامل وهذا هو السبب في أن هذه التوقعات التالية التي سأشاركها في ثانية من المرجح جدًا أن تتحقق.
ولكن قبل ذلك، رسم بياني واحد آخر من معهد Graten وShane Oliver حول الكثافة السكانية. فرضيتي من بين العديد من الفرضيات الأخرى لسبب ارتفاع أسعار المنازل في أستراليا هي أن كثافتنا السكانية منخفضة جدًا. نحن لا نكدس ما يكفي من الناس معًا. بالطبع، لا يحب أحد أن يتم تكديسه معًا. أحد الأشياء التي نحبها في أستراليا هو القدرة على الحصول على مساحة. ولكن الحقيقة هي أن سيدني، وهي المدينة الأكثر اكتظاظًا بالسكان والأعلى كثافة في أستراليا، منخفضة جدًا في معادلة الكثافة مقارنة بأماكن أخرى مثل تورنتو، روما، دبي، طوكيو، لندن، باريس، نيويورك، وبرشلونة. لذا، نحن لا نبني ما يكفي من المباني الشاهقة والمساكن المتصلة، على الأقل هذا الرسم البياني يشير إلى ذلك.
الآن، دون مزيد من التأخير، دعنا ننتقل إلى جدول التوقعات هذا من SQM. أشارك هذا كل عام، وبشكل عام، تكون دقيقة جدًا كل عام، لذا لا تتفاجأ إذا حققوا ذلك بالفعل. تقليديًا، كانوا أكثر تحفظًا قليلاً. أجد أنهم هذا العام أكثر واقعية قليلاً.
أود أن أقول إن السيناريو الأول هو الحالة الأساسية حيث يوجد خفض في أسعار الفائدة بين 0.25 و 0.5٪. هناك اقتصاد بطيء جدًا والتضخم حوالي 2.5 إلى 2.75٪. حاليًا، التضخم أعلى من ذلك. وتذكر عندما يكون التضخم مرتفعًا، فهذا يعني أن أسعار الأصول الملموسة مثل العقارات ترتفع. لطالما كان هذا هو الحال في جميع أنحاء العالم فيما يتعلق بالعقارات المرتبطة بالتضخم.
وتذكر أيضًا عندما ترتفع أسعار الفائدة لأولئك منكم الذين على وشك التعليق ولكن أسعار الفائدة سترتفع وبالتالي ستنخفض أسعار العقارات. عندما ترتفع أسعار الفائدة، فإن هذا في الواقع لا يرتبط بأسعار العقارات. وقد شاركت مليون رسم بياني حول ذلك في حلقات سابقة، خاصة حول عام 2022 عندما بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع. وكنت على حق تمامًا، ليس بسبب ذكائي، ولكن بسبب الاعتماد على البيانات.
بالمناسبة، عندما ترتفع أسعار الفائدة، تذكر أن هوامش ربح البنائين تتآكل أيضًا. يصبح من الصعب عليهم تمويل الديون، ويصعب عليهم تمويل البناء. وبالتالي، ينخفض العرض أكثر. وبالتالي، تتفاقم أزمة الإسكان هذه، ونقص العرض، وترتفع أسعار المنازل أكثر بشكل غير بديهي، أليس كذلك؟
السيناريو الثاني، تضخم عنيد. لا خفض في أسعار الفائدة حتى أواخر عام 2026. أعتقد أن هذا ممكن تمامًا، أليس كذلك؟ يبلغ التضخم 2.75 إلى 3.2 في المتوسط السنوي، وهو ما عليه الآن، وهو اقتصاد أبطأ.
والسيناريو الثالث، تباطؤ عالمي. بسبب التباطؤ العالمي أو الركود، هناك تخفيضات كبيرة في أسعار الفائدة. تخفيض بنسبة 0.75 إلى 1٪. بالطبع، خفض أسعار الفائدة يعني قدرة اقتراض أكبر. لذا، بشكل غير بديهي، يعني الركود العالمي ارتفاع أسعار المنازل. أعرف أنني أبدو كبائع. بغض النظر عن الطريقة التي تنظر بها إلى الأمر، ترتفع أسعار المنازل. ولكن هذا ما أظهرته البيانات أنه صحيح.
على مدى السنوات الـ 80 الماضية، على الأقل في أستراليا والدول المتقدمة الكبرى، يرتفع البطالة إلى 5.5٪، وهو ما لا يزال أقل من المتوسطات طويلة الأجل وأقل مما شهدناه في طفرة هائلة في منتصف العقد الماضي الذي تناولته قبل قليل.
السيناريو الرابع، انتعاش اقتصادي. هناك خفض في أسعار الفائدة بنسبة 0.5 إلى 0.75٪، وتضخم أقل بنسبة 1.9 إلى 2.1٪، والبطالة تعود إلى أربعة منخفضة.
السيناريو الذي أعتقد أنه الأكثر احتمالاً، سأكون متشائمًا جدًا، حسنًا؟ لن أكون متفائلًا بأسعار المنازل، متشائمًا جدًا بأسعار المنازل، هو عدم خفض أسعار الفائدة حتى أواخر عام 2026. يظل التضخم عند ما هو عليه الآن أو أعلى قليلاً، وهذا الاقتصاد أبطأ.
في هذا السيناريو، من المرجح أن ترتفع أسعار المنازل في بيرث بنسبة تتراوح بين 10 و 14٪. من المرجح أن ترتفع أسعار المنازل في بريسبان بنسبة تتراوح بين 8 و 12٪. داروين بين 3 و 7٪. كلنا نعلم أن هذا خطأ. كلنا نعلم أن داروين ستصل إلى رقمين بغض النظر. ملبورن 2 إلى 6٪. مرة أخرى، كلنا نعلم أن هذا خطأ بغض النظر عن النتيجة لأن هناك أسواق داخل أسواق. يمكننا الدخول في ركود كبير وستكون هناك جيوب من أستراليا تزدهر على أي حال. تمامًا مثل الأزمة المالية العالمية، ازدهرت أماكن مثل بنديجو على أي حال. كل شيء يعود إلى ديناميكيات العرض والطلب المحلية. سيدني 2 إلى 6٪. أعتقد أن هذا يمكن أن يكون واقعيًا جدًا. أديلايد 9 إلى 13٪. إذا حدث ذلك، أعتقد أننا قد نكون في منطقة فقاعة في أديلايد. لكنني كنت مخطئًا من قبل. أنا مخطئ بشكل عام لأنني أقول إن أسعار المنازل في منطقة معينة يصعب استمرارها في الارتفاع. هذه هي المناطق التي أكون فيها مخطئًا لأنني متحفظ جدًا وأتجنب المخاطر.
لم أكن مخطئًا أبدًا في السنوات السبع الماضية من إنتاج المحتوى قبل كوفيد أو بعد كوفيد في التنبؤ بموقع سيرتفع ثم ينخفض بالفعل. هذا لم يحدث أبدًا بسبب البيانات. ليس أنا. هوبارت 3 إلى 7٪. تظهر هوبارت الكثير من الأحذية الخضراء. أعني، بعض عملائي يشترون هناك أيضًا ويحققون الكثير من الأسهم الفورية. لذا، أعتقد أن هذا يمكن أن يكون صحيحًا وفي الواقع قد تكون بعض المناطق أكثر قليلاً و CRA 1 إلى 4٪. لن أستثمر في CRA الآن، لكنها بدأت في التحول. أنت تعلم، كان لدى CRA معدلات شغور أعلى من 2٪ قبل عام واحد فقط. الأمور بدأت في التحول الآن.
الآن، إذا كنت أكثر تفاؤلاً مني وتعتقد أنه سيكون هناك انتعاش اقتصادي، فاستعد لأوقات الازدهار. أوقات ازدهار مثل عام 2021 في بيرث، بريسبان، داروين، في الواقع، ملبورن وسيدني، أعتقد أن هذه التوقعات هنا متحفظة للغاية إذا تم خفض أسعار الفائدة بما يقرب من 1٪. أعتقد أن سيدني وملبورن يمكن أن تزدهرا بأكثر من 15٪. أديلايد ضخمة أيضًا، تقريبًا تصل إلى 20٪. هوبارت تصل إلى 10٪. و CRA ستنعكس تمامًا.
إذا كنت أكثر تشاؤمًا مني وتقترح أنه ستكون هناك تخفيضات في أسعار الفائدة، ولكن وسط ركود عالمي هائل أو تباطؤ عالمي وارتفاع البطالة، ولكن إلى 5.5٪ وهو لا يزال منخفضًا على المدى الطويل، فستجد أن بيرث لا تزال تزدهر، وبريسبان لا تزال تزدهر، وداروين لا تزال تزدهر، وملبورن لا تزال تزدهر، وسيدني، حسنًا، يمكنك تسميتها ازدهارًا، 4 إلى 8٪، أنت تعلم، الباقي يصل إلى 10 إلى 12٪، 4 إلى 8٪ لا يزال نسبيًا متوسطًا طويل الأجل أو منطقة. أديلايد تزدهر 11 إلى 15٪. هوبارت تزدهر 6 إلى 10٪ و CRA لا تزدهر فقط أقل قليلاً من المتوسطات طويلة الأجل وهي حوالي 7٪.
بشكل عام، بغض النظر عن الطريقة التي تنظر بها إلى الأمر، نصيحتي لك، ولم أنتهِ من هذه الحلقة، هناك رسم بياني واحد متبقٍ. نصيحتي لك هي الدخول إلى سوق العقارات. ادخل إلى سوق العقارات. ادخل إلى سوق العقارات. سواء كنت مستثمرًا، قم بالتحميل. سواء كنت مشتري منزل لأول مرة، بالطبع، الحكومة تمنحك ودائع بنسبة 5٪. تمنحك بعض البنوك القدرة على دفع 10٪ فقط كدفعة أولى بدون LMI. استخدم هذه الخيارات لأنه إذا لم تدخل الآن، يا رفاق، فلن تتمكن من الدخول في المستقبل المنظور في كثير من الحالات.
مرحباً يا رفاق، آخر رسم بياني. هذا ربما هو الرسم البياني الأكثر أهمية. ولأولئك منكم الذين لا يصلون إلى هذا الحد، فإنكم تفوتون الكثير. لقد فاتكم للتو أهم شيء. ها هو. المعروض النقدي الأسترالي M1. هذا هو انخفاض قيمة العملة. يطبعون المال كل عام. حتى لو لم تنخفض أسعار الفائدة، فإن الناس لا يدركون ذلك. وعرض M1. كمية الأموال المتداولة، أموال مزيفة، مجرد أوراق دولارات، أوراق دولارات إلكترونية تتداول، يتم ضخها في السوق في أستراليا، ارتفعت باستمرار، بالطبع، منذ عام 1971. ولكن يمكنك أن ترى هنا بين عامي 2016 و 2025، 2026 وصولاً إلى الآن، ارتفعت باستمرار مع، أنت تعلم، ارتفاعات وانخفاضات، ولكنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بنمو أسعار المنازل. أنت تعلم، متوسط سعر المسكن الأسترالي هو هذا الرمادي وهو مرتبط بشكل مباشر بالمعروض النقدي الأسترالي.
وبالمناسبة، أنت تعلم ما يحدث الآن مع المعروض النقدي؟ نعم، لقد خمنت ذلك. إنه يرتفع. بغض النظر عن استقرار أسعار الفائدة، أو ارتفاعها أو انخفاضها، تحتاج الحكومة الأسترالية إلى المال لتمويل مجموعة كبيرة من مبادراتها، خاصة NDIS، التي تجاوزت الميزانية بشكل كبير. إنها تطبع المال وبالتالي إذا رفع المد جميع السفن ترتفع بغض النظر عما يحدث مع وضع العاصفة، المطر، البرد أو المطر. إذا ارتفع المد، يرتفع مستوى الماء. لا يهم البيئة الاقتصادية، الطقس، جميع السفن ترتفع على أي حال وبالتالي سترتفع أسعار العقارات.
يا رفاق، استثمروا في أنفسكم. أهم عقار هو في الـ 6 بوصات بين أذنيك. لا أحد يهتم بأموالك بقدر ما تهتم أنت. ليس عمتك، وليس زملاؤك، وليس أصدقاؤك الذين لا يشاركونك ما يفعلونه، ولكنهم يتفاخرون بملايينهم في العقارات، وبالتأكيد ليس وكيل المشتري الذي يعلن لك العالم على فيسبوك، على يوتيوب. قد يكون الإعلان قد اختفى للتو، أليس كذلك؟ استثمر في نفسك للارتقاء. سأترك رابطًا أدناه لمسرّع الاستثمار العقاري أدناه. يمكنك شراء عقار في الشهر المقبل. افعل ذلك بنفسك من خلال التعليم والتدريب المنهجي ومرشد، أي أنا. لن أشاركك رأيي أبدًا. كل شيء يعتمد على البيانات وهذا هو كيف نحصل على نتائج رائعة عامًا بعد عام. قبل كوفيد، بعد كوفيد، بعد كوفيد. دعنا نبدأ.
للتثقيف المجاني، سأترك رابطًا لمجموعة الفيسبوك الخاصة بي، إتقان العقارات الأسترالية مع PK. 70,000 شخص مذهل، بما في ذلك جميع عملائي. شارك، اكسب المال. على الأقل اصعد على سلم العقارات. لن تندم على فعل ذلك. اسمي PK. اضغط على زر الاشتراك وشاركه. أعرف أن الناس لن يصدقوا هذه الحلقة. عليك مشاركتها لأنها ستتحقق.