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只要人人都少唱一点衰，楼市定将迎来温暖的春天。
瑞银最新测算，中国房价从21年峰值到25年深秋，累计下跌30%-40%。4年蒸发了160万亿。然而，中国楼市寒冬才刚刚开始。25年底，银行集体下场卖房，代替房企成为超级房东。这意味着中国房地产已经彻底沦为经济弃子。
那么，房价到底还要跌多久？最近有人说，90年代日本楼市崩塌，主要是当局太纵容唱衰派。所以要拯救中国楼市，必须先清理虚假唱衰。我一想，既然唱衰能搞垮楼市，那唱响光明肯定能救市，对不对？就当我翻开数据准备唱响的时候，才发现全国房价都在Down，唯独流感在大涨。可想而知，这个冬天是真冷啊！冷的人张不开嘴，跟不上趟，唱不响亮。
25年10月，瑞银发布报告提到，中国房地产总市值从21年峰值到25年深秋，共计损失160万亿，累计跌幅30%-40%。另有数据来自公众号“楼市数据君”，他根据贝壳成交记录，汇总了历年的二手房成交均价。数据显示，一线城市截止25年Q4，实际成交价已经跌回了2016年的水平。其中北京跌幅最大，为39%；广州37%；上海35%；深圳32%。
宏观数据方便我们掌握比例，再来看看微观体感。公众号“壹地产”刊文，北京一热门小区11月成交了一套99平两居，成交价805万。业主7月份975万上车，短短4个月净亏170万。再加上增值税，损失近20%。万幸的是，业主入手两个月就决定跳车，成交周期仅有57天。有人说他是25年最狠的卖家，其实也是最聪明的卖家。
中指研究院数据，25年11月，中国百城二手房平均价格同比下跌7.95%，环比下跌0.94%。百城房价均在下跌，一线城市处于领跌地位。按重点城市近两年的曲线来看，从25年3月开始，成交价下行斜率就明显变陡，尤其是下半年，几乎是一路俯冲。准确说，这已经不是下跌了，而是在下跃。
那么，房价跌的好好的，怎么突然就加速了呢？原因是市场供应正在起变化。第一财经报道，多家银行和国资平台从24年开始，就在京东、阿里等交易平台上批量直售房产。比如四川农信的房产标的超过2.5万个，辽宁农信1.1万个，广州农信1.2万个，兰州银行1,800个，吉林银行2,000个，天津银行1,300个。直供房出现说明，炒房炒成房东的不止还贷的房奴，还有放贷的银行。
更重要的是，银行直供房价格普遍仅有市场价的七五折。这意味着国家队不仅房子多，而且更便宜，已经成了名副其实的超级房东。不难发现，当我们还在争论唱多还是唱衰的时候，超级房东已经真金白银在做空了。所以我认为，接下来的中国楼市，问题不在保金融还是保房价，而是一场房东与房奴的厮杀。
老朋友都知道，年初我们设立过一个胡贝尔奖，专门发展有中国特色的经济学事业。清理唱衰和唱响光明，看似南辕北辙，实则异曲同工。所以，我宣布，25年胡贝尔经济学奖花落清理派。
楼市楼市不得了，银行大丰收，房奴被赶跑。百姓安居乐业，齐夸买房真好。尤其年轻夫妻，携手月供到老。一线豪宅挺难搞，二线上车要趁早。要问好房哪里找？风景这边都好。多谢。
过去几年，房价下跌已经成为全民共识。那么，中国房地产到底是怎么一步一步，一步步走到今天这步田地的呢？
1998年，住房制度改革，房地产实现私有化。2004年实行土地招拍挂，招拍挂核心是价高者得，为土地财政打下了基础。2008年，为了应对金融危机，中国宣布四万亿刺激计划。此后的信贷扩张和基建狂潮，直接把房地产抬上了国运高度。2015年，3·30新政大幅降低二套房首付，缩短营业税年限。同年6月又推出棚改货币化，央行通过抵押补充贷款给国开行放水，让棚改居民用补偿款自行购房，顺带帮开发商去库存。新政初衷是托举楼市拉动经济，结果直接把房价推上山顶，掀起了全民炒房热。虽然早在16年底，政府就提出“房住不炒”，可限购越紧，买房越狠。全社会追涨杀跌，谁不买房谁傻缺。也是从那时起，拆迁户成了有钱人的代名词，而房子也成了婚恋市场的入场券。
20年8月，恒大、万科、碧桂园等12家房企受邀参加人民银行和住建部座谈会。会上首次对房企提出“三道红线”，要求第一，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；第二，负债率不得大于100%；以及第三，现金短债比不得小于一倍。20年三季度，“三道红线”开始试点，房企高周转高杠杆的扩张模式彻底结束。开发商在一夜之间从银行座上宾，变成了违约嫌疑人。现在看，那场座谈会就是中国房地产的明斯基时刻，只是当时没人相信泡沫真的会破灭。
“三道红线”出台后，恒大、碧桂园等房企龙头接连陷入流动性困境。恒大于21年底首次债务违约，碧桂园在23年底步其后尘。到了24年4月，房企模范生万科也承认出现经营性困难。25年11月底，第一财经报道，万科原定年底到期的20亿债券寻求展期偿还。消息一出，市场应声而动，万科随即遭遇股债双杀。没过几天的12月初，财联社又报道，万科又一笔年底到期的债券寻求展期。雪上加霜的是，标普、惠誉等机构近期都下调了万科的评级，原因是他在未来6个月内债务重组的风险正在拉高。
据报道，截止25年Q3，万科总负债约为8,355亿，其中有息负债3,600多亿，一年内到期的各类债务超过1,200亿。过去一年，大股东深圳地铁9次向万科借款输血，金额达到257亿。可不幸的是，楼市持续低迷，万科并未恢复造血能力，两年亏损接近800亿。近期多份报道都提到，传闻政府将以市场为导向来处理万科债务。市场导向看似减少行政干预，实则放弃无限兜底。这意味着万科已经走上了破产之路。
回顾房地产简史，不难发现，从21年恒大违约到25年万科展期，这五年弹指一挥，就像一个慢动作的明斯基时刻，带着中国经济从山巅跃向谷底。房地产曾经象征国运，如今却成了洪水猛兽。当国家队下场，而开发商又集体退场的时候，说明中国房地产已经彻底沦为经济弃子。
听上去有点悲凉，但有没有可能，从一开始，房地产就不该作为刺激经济的万能工具？曾经有人调侃，说房地产就是夜壶，有用就拿出来，没用就塞回去。既然能重复利用，那这次为啥直接扔了呢？答案是，这次夜壶漏水了。答案是资产负债表衰退。
资产负债表衰退，是经济学家辜朝明所发明的概念，用来解释日本泡沫破灭后的经济现象。上世纪90年代初，日本房地产大崩盘。此后日本央行持续降低利率，99年直接实行零利率。但就算这样，高负债的企业和居民依然不愿借钱投资和消费。这一现象导致日本经济长期陷入半瘫痪，并最终失去20年。
中国目前的情况，跟95年的日本非常相似。居民、企业和政府三个部门，都深陷资产负债表衰退的泥潭。简单来说，不是大家不想投资消费，而是债务太高，都想优先赚钱还债。
首先来看居民部门。根据任泽平汇总，20年中国楼市巅峰时期，中国家庭总资产中房屋占比高达69%。到25年10月，高盛最新报告显示，房屋占中国家庭总资产已经从将近七成跌到了55%。这一比例变化说明，房价下跌会直接导致家庭资产蒸发。不过，55%的占比仍然显著高于美国的30%、日本的35%。所以从资产结构的角度看，即便房价已经下跌了三四成，但还有很大下跌空间。
再看企业资产负债表衰退，主要是房地产企业。“三道红线”叠加泡沫破裂，导致房企流动性原地窒息。房子卖不出去，但贷款、债券还得还。于是断臂求生便成了唯一出路。最出名的，莫过于前首富王健林的万达集团，从23年至今，已经累计售出近200座万达广场。其实最早从20年开始，众多房企就已经掀起资产抛售潮，卖商业综合体、卖豪华酒店，就连老板的农场、豪宅和私人飞机，都在拿来还债，债务压力可见一斑。
最后是政府负债表衰退。截止22年，在全国31个省份中，有27个每月要将一半的财政收入用于偿债，其中12个省深陷结构性赤字，偿债支出超过其财政收入。有关政府债和土地财政的具体情况，我们上期刚刚聊过，有兴趣欢迎回看。
当企业、居民和政府资产负债表都在衰退的时候，那压力就给到了银行。央行数据，25年11月新增社融规模2.49万亿，其中非标融资和政府债占比超80%。新增人民币贷款3,900亿，其中居民贷款净减少2,063亿，为2007年以来同期首次负值。时间拉长看，前11个月，居民新增贷款只有去年同期不到1/4。为了挽救信贷，央行行长潘功胜表示，将从26年年初推出个人征信救济政策，帮助已还款的违约人隐藏违约信息。
不过，把时间再拉长看，居民杠杆率似乎已经加不上去了。NIFD数据，居民杠杆率在20年Q4为61.1%，到25年Q2还是61.1%。也就是说，目前只有政府、企业敢借钱。居民不仅不买房不贷款，而且还在提前还款。这种真实需求消失，必然造成信贷萎缩和资金空转。
当然，这里面最难受的就是银行。银行一方面要为政府债务兜底，不断买入期限更长的债券；另一方面，还要接手企业和居民的不良资产，亲自下场当超级房东。可银行的主营业务是什么呢？是放贷呀！这一个厨师不看菜谱，看上兵法了。
十年前有个中国梦叫做买房，可实现中国梦还得摇号。各大城市隔三差五涌现万人摇，搞得全社会人心惶惶。就连月薪3,000的牛马，都敢贷款百万上车买房。这些万人摇真假难辨，很多人直到住进去才发现买到了“鬼楼”。这也是房地产沦为弃子的第二个原因。
从刚需到过剩。根据高盛测算，截止23年底，中国新房库存总盘子按成本计，约为30万亿。其中包括已建成库存占比45%，在建库存20%，未开发土地储备35%。如果把这些库存全部建完，大概能变出7,000万套住宅。这个数字有多夸张呢？2017年高峰时期，全年新房需求为2,000万套。到了23年只卖了900万套，24年再次下滑到700多万套。更夸张的是，高盛预计未来几年的新房需求将长期低于500万套。也就是说，哪怕按照23年900万的销售量，也得7-8年时间才能消化这批库存。如果需求真降到500万，没动工的干脆就不用建了。
房子卖不动，一方面是因为高房价，另一方面是需求已经饱和。根据中国住房存量研究报告显示，1978-2020，城镇住房人均建筑面积从8.1平米增至34.7平米，城镇住房套数从3,100万套增至3.63亿套，套户比则从0.8涨到了1.09。套户比顾名思义，是每户家庭对应的住房套数。一般而言，套户比小于一说明住房供给不足，套户比等于一供需基本平衡。考虑到度假休闲和人口流动，成熟市场的套户比一般在1.1-1.2之间。从国际看，美国、日本的套户比分别为1.15和1.16，德国1.02，英国1.03。中国套户比接近1.1，已经成为成熟市场。所以高盛认为，再来一波大牛市的可能性很低，库存也不可能自然消化。言下之意，中国接下来要面对的，将是一个供给过剩的时代。
除了新房供给过剩，二手房供应量也在显著上升。贝壳最新数据，截止25年11月，该平台二手房挂牌量已经涨到了650万套，较4年前增长了60%。高盛则预测，二手房挂牌量到2027年，会达到存量房产的3%左右。按照城镇住房3.74亿套计算，3%就是1,122万套。
我们看，一边是新房卖不出去，另一边二手房正在以价换量。说明泡沫破裂之后，房子不再是金融资产，而是实打实的生活负担。客观来讲，16年提出的“房住不炒”，将在未来5-10年彻底实现，只是方式不太一样。
更麻烦的是，新房和二手房之间正在价格踩踏。原来牛市的时候，新房由于限购限贷，价格往往比二手房便宜。现在二手房跌的比新房还厉害，导致新房突然变得很难卖。新房难卖就得降价，降价又会拉低二手房成交价，从而形成房价螺旋下跌的局面。不难看出，中国楼市供给过剩，不是多卖几年房的问题，而是一场以二手房为主导的价格出清和结构出清。
可能有人会说，房地产是支柱产业，政府不会撒手不管。其实呢，中国房地产之所以走到今天，恰恰是政策主导市场的结果。最著名的就是15年“涨价去库存”，搞得人人都相信买房可以赚钱。可结果显而易见，涨价只会促生产，降价才能去库存。所以现在房价下跌，这是好事啊！开发商降价去库存，年轻人实现中国梦。只要成本足够低，哪怕住进“鬼楼”都无所谓，这才叫“纵做鬼也幸福”。嘿嘿嘿嘿嘿。
旧时击鼓又传花，传到寻常百姓家。中国楼市是一场击鼓传花的“游戏”。理论上只要一直有人接盘，游戏就没有终点。可不幸的是，接盘侠不够用了。
25年11月，北大国发院教授张俊妮在太学演讲中提到，如果分年龄生育率和死亡率保持23年的水平不变，且不考虑移民的情况下，中国人口会在本世纪末回到4亿人，也就是百年前所说的“四万万”。张教授说，这是他4年前的预测。如果现在有需要完善的地方，那就是过于乐观，因为中国人突然不生了。
由于计划生育政策，中国自1991年以来，总和生育率一直在下跌。20年急转直下跌到1.24，23年更是跌到了只剩1.01。1.0的生育率，全球排名倒数第二，仅高于韩国。不同的是，韩国生育率从1.3下降到1.0，用了17年，而中国只用了短短3年。要知道，总和生育率保持2.1，人口才能不增不减。一旦低于1.5，任何国家都无力回天。
更要命的是，国家卫健委预测，中国将在2035年正式迈入重度老龄化社会。不难想象，人口一旦变老变少，房地产这事就会从“国运”变为“国难”。为啥“国运”变“国难”？这得从接盘侠消失说起。
49年建国后，中国一共有过三次婴儿潮。第一次被三年自然灾害隔断，咱们暂且不论。第二次是1962-1973年，每年出生超过2,500万，形成了最大人口群体60后。随着60后进入育龄，1981-1997年，迎来了第二次回声婴儿潮，年均出生依然维持在2,000-2,500万，也就是如今的80/90后。
60后正在陆续退休，他们掌握着最多的社会财富，资产负债表也最为健康。而他们的下一代80/90后，则在最佳婚育年龄，被高房价透支了30年生产力。事实上，中国房地产“游戏”，也就是这两大群体在玩。区别仅仅在于80/90买在了泡沫高位。在可预见的未来，随着50/60/70开始陨落，80/90由于生活压力巨大，势必要低价处置多余房产。遗憾的是，00和10年代并没有出现另一次回声婴儿潮。这就意味着，当80/90开始套现父辈房产的时候，连个像样的接盘侠都找不到。
接盘侠不够用怎么办呢？有专家提议说，可以让农民工顶上。具体逻辑是这样：中国城镇常住人口在23年约为9.33亿，城镇化率66%。可城镇户籍人口只有48%，算下来大约有2.5亿人属于常住城市的农民工。如果这2.5亿陆续买房落户，中国城镇化率很快就能追上发达国家，提高到80%。听着很有前瞻性对不对？不仅超英赶美，还能防止规模性返乡滞乡，属实是买房落户两难自解。
实际上，城镇化接盘论在数学上根本不成立。因为城镇人口和总人口是分子与分母的关系，当总人口开始减少，数值自然就上去了。拿日本举例，90年代初城镇化率为77%，到10年代爬到90%，但最后这20年的增长并不来自城市扩张，而是乡村消亡。
说一千道一万，我们在专家眼里就像动物，而城市就是“疯狂动物城”。咱想做个城里人，还得先买个笼子。可进了城才发现，这的猴子没有金箍棒，老虎也不会碰上武二郎。扭头一看，还有一群鹦鹉把歌唱。
只要人人都少尝一点衰，楼市将迎来温暖的春天。不对，不对的。温暖的春天。只要人人都少尝一点衰，楼市将迎来温暖的春天。
当房子无法带来安全感，只能带来风险的时候，正常人第一反应自然是躲得远远的。关于这一点，中国人已经用脚投票了。12月中旬，管理咨询公司埃森哲发布了25年的中国消费者洞察报告。报告对比21年和25年的数据发现，中国居民对事业的关注度从61%下降到53%，对爱情的关注度从17%下降到9%。与此同时，对健康的关注则从21年的78%上升到了87%，对财富的关注度更是从47%上升到了79%。
从生活优先级看，在过去12个月中，近九成消费者聚焦个人健康，七成消费者选择省钱存钱，提升财务韧性，有六成选择提升技能或发展副业。简单来说，健康、存款和学习新技能，成了改变现状的普遍方式。埃森哲上一次调查是在21年，也就是中国房地产的拐点。短短四年，人们对财富健康的重视度明显上升，对事业、爱情和成长的优先级却大幅下降。转变如此之大，已经不是生活态度扭转了，而是价值观发生了颠覆。
为什么会这样呢？经济学家卡尔·凯斯和诺奖得主罗伯特·希勒在研究美国楼市的时候发现，房价上涨会刺激消费，房价下跌则会抑制消费。他们把这种现象叫做“住房财富效应”。房价猛涨的时候，人人敢换车敢旅游敢创业。一旦房价下跌，大家立刻收紧消费，甚至变卖资产提前还贷。中国城镇住房自有率超过70%，大多数家庭又把70%的资产都压在房地产上，住房财富效应直接来了个超级加倍。换句话说，过去十几年，居民财富并不来自收入增长，而是炒房炒出的财富幻觉。这种价格虚高的收益，在资本市场叫做浮盈。浮盈没有落袋为安之前，都只是账面上的数字。这就跟喝啤酒一样，稀里哗啦倒满一杯，只有1/3是啤酒，其余2/3全是泡沫。
换个角度大胆预测，房价只有跌到首付才能勉强企稳，其余的债务部分则需要月月按揭，像倒啤酒一样慢慢续上去。所谓房地产信仰崩塌，就是这样。幻觉破产，首付变全款。人们第一次意识到，买房不一定带来幸福，而努力也不一定得到回报。在我看来，与其说这是观念颠覆，不如说是价值观回归。但这种矫枉过正的回归，多少带点悲剧色彩。尤其90后和00后，彻底压抑了对爱情、友情和个人成长的追求。
现实体感也是这样，房价回到16年的水平，工资也回到了3,000块时代。伴随着经济放缓、失业率上升，处于事业起步期的年轻人损失最为惨重，心态也最为焦虑。在万念俱灰的情况下，他们选择关注自己，更像是一种自救。正如峰哥所说，“买房结婚生娃，放弃一样幸福一生；放弃两样财务自由；放弃三样环游世界。”92年有个词叫“下海”，现在有个词叫“上岸”。三十年一轮回，完美闭环。但不同的是，下海为了谋生，上岸只为求生。前者憧憬未来，而后者不相信未来。
某种程度上讲，年轻人集体退出买房游戏，恰恰是用爱自己的方式，做空了整个中国楼市，也给中国经济狠狠上了一课。这不是消极，而是觉醒。因为真正崩塌的不是楼市，而是年轻人的未来。
房子上涨的时候，会带来住房财富效应。那么反过来想，下跌的时候也不是简单亏点钱。为啥呢？因为房子是带杠杆的资产，价格下跌，但债务不变。债务压力会引发断供抛售，继而带来供应激增。供应激增又将引导房价再次下跌。这种“越卖越跌、越跌越卖”的螺旋，在经济学上叫做债务通缩。
债务通缩大致分为三步，逻辑非常简单，但也极其残酷。第一步，房价跌掉3成，首付蒸发，很多人扛不住开始抛售。第二步，房价跌破贷款余额，把房子卖了也还不清贷款。第三步，房子彻底变为负资产，卖不掉也租不出去，无数家庭将在债务中度过余生。
高盛在25年的展望中曾提到，如果平均房价回到15-17年的水平，那么21年到23年高价买房的人，大概率就会断供。截止目前，百城房价已经回到16年水平，高位购房者也跌掉了首付。这意味着债务通缩机制已经形成。接下来的问题不再是什么止跌回稳，而是到底还要跌多久？
瑞银中国房地产研究主管林镇鸿，25年11月底最新预测，中国楼市低迷远未结束，房价至少还要再跌两年。如果没有重大刺激措施，一线城市二手房价格将在26年继续下跌10%，27年再跌5%。具体原因有三：首先，按揭贷款利率远高于租金收益率，租房比买房更划算。其次，租金价格是供需动态的早期指标，因为租金不受政府干预，所以只有租金稳定，房价下降才会停止。最后，瑞银认为，过去10年买房的人，已经大面积承受亏损，这从根本上改变了房价预期。
这我再补充一点，经济通缩会导致实际利率偏高，债务负担反而会加重。背一套房等于背一座山。如果没有稳定收入，大概率就会断供。事实上，此前几年，由于烂尾楼和降薪裁员等因素，断供潮已经时有发生。25年10月底，地产博主深圳政杰发文显示，根据国家金融监管总局披露，截止25年7月，全国房贷逾期率达到2.78%，同比24年上升了0.82%。更触目惊心的是，连续三个月未还贷款的断供人数，已经突破187万，同比增长了35.6%。
以前买不起，现在卖不起。眼下房价加速下跌，有人卖房之后还倒欠银行几十万，这说明高位接盘的人，已经开始跌破贷款余额了。这个节点过后，必将引发新一轮断供潮，而且规模要比之前大得多。
根据第一财经报道，市场上的银行直供房，大多来自不良贷款处置。大概流程是个人断供，然后经过两轮法拍流拍，最后转到银行名下。企业抵押物，还有开发商破产未售的库存，也是相同逻辑，最终都被迫由银行接手。我们都知道，个人房屋只要不是断供多年，银行宁可不断催收，也不会轻易发拍。现在银行主动卖房，说明断供数量已经非常庞大，而且贷款很难追回。也就是说，当新闻还在宣传房价企稳的时候，房子在银行手里已经变成了烫手山芋。
值得注意的是，以前的房价，由新房申报和二手房业主锚定。现在银行亲自下场，等于直接参与市场定价。这意味着新一轮房价下跌，主要由银行去风险的速度来决定。所以房价什么时候见底呢？我的答案是，等银行直供房卖得差不多了，也就差不多了。
当资不抵债从个案蔓延到全局，违约断供就不再是道德问题，而是实打实的金融风险。25年9月，证券时报报道，上半年共计17家银行不良率高于净息差，其中就包括下场卖房的兰州银行和天津银行。不良率和净息差倒挂，说明银行靠放贷赚的钱，已经不够填补坏账了。
那么放贷放不出去，银行要怎么生存呢？离谱的来了。第一财经报道，25年4月29日，工农交建中五大国有银行同一天发布公告，宣布撤销监事会并修改公司章程。此后各大银行纷纷跟进，截止25年8月，已有18家上市银行宣布撤销监事会。撤销监事会这事关注度不高，但在我看来是件大事。咱们简单捋一下：中国1993年颁布公司法，借鉴了德国和日本的公司治理模式，监事会、董事会和管理层，三权分立相互制衡，以此监督公司财务、董事以及高管行为的合规性。24年7月，新公司法修订，新法明确规定，股份有限公司可在董事会中设立审计委员会，取代原来的监事会行使监督权。同年12月，金融监管总局发文，鼓励商业银行精简治理层级，降低合规成本。新法实施加政策引导，预示着运行30年的监事会制度将彻底退出历史舞台。
值得注意的是，新公司法不止影响银行，还有保险等民生相关公司也同样适用。有专家解释说，撤销监事会，一能提高效率，二能降低成本，而且董事会自己的审计委员会更贴近治理核心，更能把握关键风险。啥意思呢？就是说监事会这种“吃里扒外”的裁判，总是碍手碍脚，不仅花钱而且事多，不如我们自己定规则打比赛，然后自己给自己颁奖，这样就能一直赢下去，不光从南赢到北，还能从白赢到黑。
没了裁判之后，银行去风险的速度明显加快。11月16日，界面新闻报道，内蒙古一家村镇银行发布公告，自25年11月5日起，取消五年期整存整取定期存款。无独有偶，12月2日，金十数据报道，六大银行集体下架大额存单。比如工行大额存单中，最长期限仅有利率为1.55%的3年期产品。全面停售大额存单有两个好处：一来节省银行借记成本，二来把钱赶进理财和股市，以此盘活经济。可对于中国居民来说，取消大额存单，等于逼着大家去做风险投资。虽然没人强迫，但“也别无选择”。
总说新闻不能看合订本，不看不知道，一看吓一跳。先修订法律，再撤销监管，接着银行下场卖房，停售大额存单，把风险全都甩到了居民端。这哪里是去风险？明明是“不粘锅”呀！
我们聊中国经济，经常提到系统性金融风险。可最后谁也没想到，应对风险的方法，居然是“系统性剥削”。金融剥削其实就是金融抑制，它的目的和债务重组一样，都是为了应对金融危机。一旦走到这一步，说明危机已经发生了。但并非雷曼式崩塌，而是常态化管理。这种安静的危机呈现，就像买房，属于全过程还贷，无症状烂尾。虽然很有中国特色，但责任都在美方。嘿嘿嘿嘿。
哈佛大学两位经济学教授卡门·莱因哈特和肯尼斯·罗格夫，合著了一本金融史著作，名叫《这次不一样》。书中提到，1800年到2008年，全世界发生过250次主权债务违约，68次国内公共债务违约。不幸的是，人类的技术在变，身高在变，时尚也在变，可唯独政府和投资者自欺欺人的态度没有变。每次金融危机爆发前，人们总是充满乐观，高喊着“这次不一样”。莱茵哈特和罗格夫用残忍的数据指出，凡是靠借钱堆起来的繁荣，最后无一例外，都会以违约、通胀和金融抑制来收场。而且从来没有哪个国家能靠增长把债务赚回来。资产总会回归合理价格，只不过有的一夜崩盘，有的能拖几年十几年。
这次不一样，翻译成中文，叫做“太阳底下没有新鲜事”。再翻译翻译，中国特色也跑不出经济规律。讽刺的是，眼下的中国还在喊“这次不一样”。我们有城镇化红利，有制度优势，还有新质生产力。我必须承认，除了金融危机以外，中国确实不一样。别人发展经济的目的，是为了避免大规模苦难，让人民获得好的住房、教育和医疗。而中国是利用大规模苦难，通过好的教育、医疗和住房来发展经济。从苦难到繁荣，再从繁荣到苦难，中国历史在同一件事上反复押韵。但唯一不变的是，子孙们都会说，“咱祖上阔过”。
中国楼市有个神话，说国家不会让房价下跌，所以很多人一直盼着救市。那么最后一个问题，我们就来聊聊，救市到底在救什么？
24年5月，央行设立3,000亿保障性住房再贷款，向地方国企和平台公司提供低息资金，收购库存商品房，改成保障房和公租房。后来根据证券时报测算，这笔钱落地3个月，只动用了162亿，几乎等于没动。为啥没人贷款？因为房价持续下跌，收一套亏一套，地方和国企当然不可能冲在前面。
另一个疯传的利好消息是房贷贴息。彭博最早爆料，中指研究院随后确认，财政部和央行联合的贴息政策已在多地试点，成交量都有所回暖。如果全国推广，按1%贴息计算，一年财政成本约为700亿。贴息能减轻月供压力，但不能把房子变便宜。准确说，应该叫“贴息去库存”。这让我想起刘宝瑞一段相声，说刘罗锅有四个轿夫，个个80多岁，又瘸又拐，实在抬不动了，想集体请辞。可刘罗锅心疼钱呀，非得逼着轿夫再就业，给他们一人发了根拐棍。
中国房地产也是一样，总是让年轻人进场抬轿子。现在年轻人抬不动，也不想抬了。贴息政策出来说，来，给一人配根拐棍。
最近还听到一些专家说，中国经济一旦失去房地产，全社会都会撞得头破血流，不如干脆发行10万亿国债，借给地方政府去收购库存，然后地方政府再用房子抵押贷款，这样不仅房地产盘活了，就连国家财富也增加了。3,000亿没人敢借，10万亿说发就发。我心说，这不又一个08年4万亿吗？问题是我们现在就活在4万亿的后果里，要是一个再来一次，那还不原地爆炸了？
保障房、公租房，听起来既能去库存又能保民生，还能带个“保交楼”的高帽。可借钱收储只是拖住房价，并不能产生有效需求。如果居民收入不增长，就业不稳定，那收储也只是帮开发商和政府解了燃眉之急。居民这边照样存钱还债，不敢贷款也不会买房。况且公共债务在将来，不仅要牺牲纳税人，还会挤占医疗、教育等公共服务。
最重要的是，公共债务兜底房地产，虽然能缓解短期压力，但长期必然放大财政脆弱性，最终把金融风险转化为主权风险。结论显而易见，任何只救价格不救人的财政刺激，都等于再次牺牲未来，再吹一轮更大的泡沫，然后在纸醉金迷里等待下一次崩溃。
反过来想，真能稳经济的逻辑只有一个，那就是让居民敢买敢住敢消费，让房子回归普通耐用消费品，而不是继续充当全民信仰。
前段时间，股神巴菲特最后一次发布股东信，他在结尾讲了个小故事。据说诺贝尔的弟弟去世后，报纸误将他的名字照片登在了讣告上。讣告赫然写道：“一个富得流油并引发战火的军火贩子死了。”诺贝尔看到报纸之后，当即就立下遗嘱，拿出所有财富设立奖项，去表彰为人类做出贡献的人。这份讣告改变了诺贝尔的人生轨迹，也造就了伟大的诺贝尔奖。
巴菲特借着诺贝尔的故事，诚恳的说道：“我们不能指望别人警醒，而是要提前想明白，将来自己的讣告上要写什么，然后再用一生的行动去追赶那份评价。”
房奴希望政府救市，甚至盼着房子涨价，这份心情可以理解。但现实是，中国政府、企业和居民之间，从来不是相互负责的关系，而是相互利用和戒备的关系。俗话说，“夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞”。生死关头，人性从不撒谎。
再说直白点，银行、政府所做的一切，都是以救市的名义在自救。而你我这些房奴，恰恰是救市所需的材料。所以我认为，“君子不立危墙之下”。与其等待别人拯救，不如想清楚如何自救。我们真正想要的，从来不是愤怒高呼“这是我们最后一代”，而是住得起房子、生得起孩子、填得饱肚子。所以房子可以被当做弃子，但人生从来不是弃子。不能总用别人的错误来惩罚自己，也要让别人为自己的错误接受惩罚。国家怎么走，谁也左右不了。但你我的讣告上，肯定不能写“这人一辈子就供了一套房”。相反，我们要为中国房地产写下讣告，因为为它买单的人，知道世界在下沉，却依然认真的活过。
久经考验的中国经济压舱石，30年青春见证人，六个钱包的指定归宿，土地财政的集大成者，资本形成的杰出代表，中国式现代化的增长引擎。房地产同志，因长期高负荷运行，连续加杠杆作业，于公元2022年，不幸与世长辞。
房地产同志的一生，是光荣的一生，负债的一生，加杠杆的一生，去库存的一生，是为稳增长殚精竭虑的一生。他曾在关键历史阶段勇挑重担，以一己之力拉动投资、托举GDP，不惜透支年轻人的婚姻、生育和想象力，为无数家庭成功安放了“伟大复兴的中国梦”。
房地产同志的去世，是广大购房者、地方政府、金融机构乃至宏观经济的重大损失。同志虽走，债务仍在。我们沉痛悼念。