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Las personas que nos acompañan el día de hoy en nuestros acostumbrados buenas. Hoy tenemos una compañía especial de Mario Vargas. María, ¿cómo estás?
Excelente, Andrea. Todo muy bien, gracias a Dios, adaptándonos a esta nueva Ley 284 que tienes, pues, en casos, pues, unos nueve días de estar en vigencia acá en Panamá.
Tenía, bueno, antes de comenzar, quiero contarles a las personas que no nos conocen un poquito más sobre nosotros. Munilla es una plataforma digital para la gestión y administración de la propiedad horizontal. Estamos ingresando al mercado colombiano y queremos invitarlos a que conozcan un poco más sobre nosotros. En el chat, hay un link donde ustedes van a poder dejar sus datos y ahí les va a poder llegar más información.
También les queremos contar que para el mes de marzo, Munilla va a tener un 50% de descuento en el plan tradicional para incluir una asamblea virtual, una tablet, internet para la red y una consulta contable y legal para la PH. Pueden dejarnos sus datos en el enlace.
Y bueno, les van a contar ahora un poquito de Mario. Él es abogado y especialista en PH. Y bueno, sin más preámbulos, pues, ¿cómo estás, Mario?
Gracias, Andrea. Y bueno, lo primero de todo, pues, invitarlos siempre a experimentar esa buena experiencia que da Munilla como aplicación. Y yo creo que lo he conversado con con Mario en algunas ocasiones, no. Un proyecto que empezó en Panamá, pero creo que es un excelente proyecto y ojalá pueda alcanzar todas esas metas que tiene a corto plazo, no solamente al mercado panameño, tenemos que también al mercado colombiano y en el resto de Latinoamérica. Así que siempre invitarlos a apoyar este tipo de emprendimiento, este tipo de startups que creo que están enfocados a resolver la vida del administrador, a resolver la vida de los propietarios, de los miembros de junta directiva o consejo, en el caso de la legislación colombiana, que es lo que al fin y al cabo uno necesita es descansar un poco en la tecnología. Y bueno, Munilla, pues, están enfocados todo su equipo de trabajo en eso y es algo que van a disfrutar. Yo, a título personal, las veces que he conversado con los chicos y lo utilizo donde vivo, utilizamos la aplicación Munilla, creo que es de gran ayuda y hasta cierto punto, pues, queda uno dependiendo de las facilidades y lo práctico que es como aplicación, muy puntualmente en el tema de las visitas y reservas. Así que nuevamente los invito.
Y bueno, entrando en materia, es un tema que evidentemente acá en Panamá está dando mucho de qué hablar. Hace escasos unos ocho, nueve días fue pues sancionada la nueva ley en materia de propiedad horizontal. Esta ley que subroga la Ley 31 del 2010. Y muy importante que los administradores y miembros de junta directiva conozcan de que esta Ley 284, al subrogar la 2010, es la única legislación vigente en materia de propiedad horizontal. No existe en este momento otra legislación vigente. La Ley 31 del 2010, la Ley 180 del 2021 y el Decreto Ejecutivo 151, también en este caso, quedan subrogados productos de la Ley 284. Es decir, que solamente tenemos una legislación vigente que es la Ley 284 del 2022, promulgada el 14 de febrero, el día del amor y la amistad.
Así que desde ese punto de vista y tratando de adaptarnos todos, incluyéndome, a la nueva legislación, he conversado con el equipo de Munilla de poder hablar un poco sobre esto, de poder ponernos a disposición de ustedes. Cualquier pregunta, cualquier consulta que tengan, pues, no los dejan escrito en en los comentarios y en el chat en vivo de YouTube para poder colaborarles y darle un poquito más de información.
Esta ley es una ley que quiero empezar por lo que posiblemente es más importante a mediano plazo y es que esta ley da un periodo de un año para que todos los reglamentos de copropiedad se ajusten a esta nueva normativa. Entonces, cada vez que usted identifique en su reglamento de copropiedad, en sus reglamentos de uso, alguna algún artículo, alguna norma que no se alinea con esta nueva Ley 284, es importante que lo vayan anotando y que tienen un año para poder corregir o adaptar todos estos reglamentos en función de esta ley. La ley está en vigencia inmediatamente, pero los reglamentos tienen un tiempo de un año para poder adecuarse a la Ley 284. Así que es un buen momento para empezar a tomar nota, empezar a subrayar todos esos artículos de los reglamentos de copropiedad, reglamentos de uso para buscar que se ajusten a la nueva normativa en materia de propiedad horizontal.
Ahora, la ley es una ley nueva por completo. Yo he mencionado en algunas ocasiones que creo que se modifica de un 70 a un 80% de la legislación 31 del 2010. Y eso, pues, nos obliga a todos a iniciar prácticamente de cero lo que es el conocimiento y el aprendizaje en esta nueva legislación. Hubo cambios considerables, positivos para todos los integrantes de la propiedad horizontal. Yo, yo pienso de que cuando me hacen la pregunta en los últimos días algunos medios de comunicación, ¿qué tiene de bueno para el propietario? ¿Qué tiene de malo para el promotor? ¿O qué tiene de malo para los administradores o propietarios? Y yo creo que es una ley que tiene cosas buenas para todos. Posiblemente algunas de las nuevas normativas le dan nuevas obligaciones a algunos de los actores en la propiedad horizontal, llámese propietario, promotor, junta directiva o administrador, pero siempre es buscando pues esa tranquilidad, ese beneficio general de la propiedad horizontal.
Y uno de los primeros elementos que nos llama la atención y que debemos empezar de alguna manera a ajustarnos nuestras propiedades horizontales es el famoso fondo de imprevisto. Un fondo que realmente no es común en nuestras propiedades horizontales, aunque muchas propiedades horizontales tienen reservas. Ahora, la ley se obliga a que todos los PH cuenten en su presupuesto anual con un fondo de imprevisto. Es importante utilizar este término dentro del fondo de imprevisto y que ese fondo de imprevistos, como mínimo, debe cubrir el 1% de los ingresos de la propiedad horizontal. 1% solamente, 1%. Creo que es algo que es de alguna manera pues representativo. Solamente algunas propiedades horizontales ya tenían un costo mayor al 1%, pero deben tomarla en cuenta. Estas propiedades horizontales que no tenían ese fondo de imprevistos, pues, incluirlos inmediatamente en su próximo presupuesto para poder ajustar su propiedad horizontal en función de esta necesidad.
Pero también este fondo de imprevisto tiene una protección y los miembros de la junta directiva no pueden autorizar gastos de este fondo de imprevistos sin que sea autorizado por la asamblea de propietarios. En caso tal, la propiedad horizontal tenga una necesidad urgente, la junta directiva debe convocar una asamblea extraordinaria y en esa asamblea extraordinaria aprobar el uso de imprevisto. Esta aprobación es del 51% de las unidades que se encuentren al día con las obligaciones financieras para con el PH. Así que importante este fondo de imprevisto está protegido por la ley y solamente se puede utilizar si la asamblea de propietarios lo aprueba en una asamblea extraordinaria con ese 51%. Así que todos ajustarnos, adecuarnos.
Recordemos que esto produce un cambio porque la Ley 31 del 2010, en su artículo 62, dentro de las facultades de la junta directiva, autorizaba la junta directiva a aprobar gastos fuera del presupuesto. En esta legislación se limita un poco esa facultad de la junta directiva y se le obliga a que tanto el administrador como la junta directiva realicen buenos presupuestos, presupuestos a conciencia, presupuestos hechos desde un punto de vista técnico para que no sea necesario aprobar gastos fuera de ese presupuesto. Así que, por favor, la carga presupuestaria ahora es mucho mayor que en la Ley 31 del 2010. Deben tomar un muy buen tiempo, deben a veces hasta asesorarse con especialistas en cómo se elabora un presupuesto. Hay financistas que tienen conocimiento pleno en esto, contadores que los pueden ayudar para que su presupuesto del año 2022, 2023 sea lo más completo y que no deban recurrir de alguna manera a la aprobación de fondos extraordinarios que van a tener que ser aprobados en asamblea extraordinaria. Así que, por favor, esta es la primera recomendación que le hacemos en función de los fondos de imprevistos.
Y creo que uno de los principales motores del por qué modificar la cuota de gasto, perdón, la Ley 31 del 2010, era los quórum. Ok, los quórum que nos costaban a todos, nos costaban a los que vivíamos en la propiedad horizontal, a los que administramos por mucho tiempo propiedad horizontal, a los asesores o junta directiva. Cuando hablábamos de quórum para el cambio de junta, cuando había, hablábamos de quórum para la modificación de una imposición de una cuota extraordinaria, eran realmente todo un reto lograr estos quórum que eran bastantes altos. Eso fue uno de los principales motores y creo que eso lo hemos discutido anteriormente con la dirección de propiedad horizontal, los otros colegas de asociaciones de administraciones, que es a raíz de algunas solicitudes y algunos temas que que pudieron ser políticamente en el momento indicado ayudaron a que nos sentáramos a discutir esta ley. Y ese punto de reducir los quórum fue algo que se le dedicó mucho tiempo.
Gracias a Dios, en esta legislación se hacen dos matemáticas. Uno, la matemática de reducir el porcentaje de la aprobación de las decisiones más comunes, como es el cambio de los miembros de junta directiva, la aprobación de una cuota extraordinaria o la modificación de una cuota ordinaria, se reduce el porcentaje del quórum. Pero al mismo tiempo, también se reduce la forma para calcular ese porcentaje. Anteriormente, se calculaban la gran mayoría en función de la totalidad de las unidades inmobiliarias. Ahora, con la Ley 284, lo que se establece es que estos quórum van a ser calculados en función de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día. Entonces, es importante que la administración y la junta directiva tengan pleno conocimiento y al detalle, al dedillo, cuántas unidades están al día previo a una asamblea de propietarios, porque el quórum se va a calcular en función de este elemento.
Ejemplo: la junta directiva, que hoy en día se calculaba el 51% de todas las unidades inmobiliarias del PH, ahora se calcula el mismo 51%, pero solamente en función de las unidades al día con la propiedad horizontal. Y para la modificación de cuota ordinaria o la imposición de una cuota extraordinaria, en primera convocatoria, 51%, lo cual se reduce de un antiguo 66%. Y en segunda convocatoria, ahora se utiliza el 30% en vez de un 33%. Así que yo creo que este cambio va a ayudar muchísimo a las propiedades horizontales a poder empezar a tomar decisiones a corto plazo y que estas decisiones, pues, de alguna manera sean efectivas para lograr ese objetivo que es mantener la propiedad horizontal de la mejor manera, todas sus áreas comunes. Así que esto, uno de los grandes cambios también de la ley de propiedad horizontal.
También se habla de las cuotas extraordinarias, perdón, de la convocatoria a asamblea extraordinaria. Algo que en la Ley 31 tenía el mismo tiempo o término para convocar que la asamblea ordinaria. En este caso, pues, se hizo el análisis y se estableció de que, siendo una asamblea extraordinaria que necesita por alguna urgencia de la propiedad horizontal, lo que se establece es que ahora se convoca de 3 a 5 días calendarios las asambleas extraordinarias. Yo creo que esto ayuda muchísimo en función de alguna necesidad, alguna urgencia que tenga el PH, que no tengas que esperar 10 días calendario, sino que de 3 a 5 días pueden estar celebrando una asamblea de propietarios y tomando decisiones que verdaderamente vayan a impactar a la propiedad horizontal. Así que esto, yo creo que también gana a la parte de la practicidad de la ejecución de la gestión de PH. Es sumamente constante reducir en las asambleas extraordinarias únicamente el tiempo para poder convocar este tipo de reuniones.
Y otro de los grandes elementos es la obligación de asistir a asamblea. Algo que no estaba contemplado en nuestra legislación y que dependíamos muchísimo de las modificaciones que se hicieran a los reglamentos en las asambleas de propietarios para poder incluir uno, la obligación y dos, posteriormente, la sanción por inasistencia a las asambleas ordinarias o extraordinarias de la propiedad horizontal. En este, el artículo 56, taxativamente, establece que es una obligación del propietario asistir a la asamblea para poder tomar decisiones. Conversaba hace algunos días con alguien, con un colega, y me decía, Mario, ¿por qué la obligación? ¿Por qué hay que obligar a los propietarios? Cuando vivimos en un país democracia, el que no quiera asistir, que no exista. Y yo explicaba que es que la importancia de la asistencia del propietario a una asamblea es vital, porque es que la mayor de las cantidades de decisiones se toman en función de la asistencia y quórum establecidos por la propia ley. Entonces, si un propietario, o un grupo de propietarios, simplemente decide no asistir a las asambleas de propietarios, valga la redundancia, lo que estamos dejando es una asamblea inoperante, una asamblea que existe como persona jurídica, pero que se le limita la posibilidad de tomar decisiones y, principalmente, de lograr el objetivo y una de las obligaciones de la asamblea, que es mantener la propiedad horizontal.
Entonces, es sumamente importante esa obligación de la asistencia. Si usted no puede asistir a la asamblea, usted siempre podrá otorgar un poder, un proxy de representación para la asamblea y de esta manera usted no será sancionado producto de este artículo 56 de la Ley 284. Así que si usted no puede asistir, por favor, con tiempo emita un poder, entregue un proxy, comuníquese a la junta directiva para que usted sea representado y se eviten estas sanciones. Esta sanción, la ley ya establece que debe ser como mínimo un 20% de la cuota de gastos comunes, pero esto no limita las asambleas de propietarios que tomen la decisión que quisiesen para poder aumentar este monto o este porcentaje. Así que como asamblea de propietarios, si usted no está conforme con este 20%, inclúyalo en su próxima agenda de asamblea y modifique o establezca un monto mayor a ese 20% de las cuotas. Así que esto es algo que también hay que anotar para modificar en los reglamentos o simplemente para hacerlo en la próxima asamblea como una decisión de los propietarios y por entonces cumplir no solamente con la obligación, sino también lograr la participación de la mayor cantidad de propietarios en las próximas asambleas de propietarios.
Así que yo creo que cuando vamos uniendo todas estas combinaciones de se pueden celebrar asambleas por medios tecnológicos, se crea la obligación de la asistencia de los propietarios y se reduce los porcentajes para la toma de decisión, al igual de cómo se calcula este porcentaje, ya nos estamos acercando a nuestra realidad social de las propiedades horizontales. El quórum realista, uno de 25, 30% de los propietarios orgánicamente que asistían, con un pequeño esfuerzo de poder, ya estamos llegando pues a una participación que realmente sea representativa dentro de la propiedad horizontal. Así que creo que no fue solamente la reducción de los quórum, sino también porque está por estos otros elementos que de alguna manera van a ayudar a lograr ese objetivo y que las asambleas de propietarios sean verdaderamente eficientes. Lo que han estado los últimos, fueron el último año en asambleas por medios tecnológicos, la gran mayoría de las asambleas por medios tecnológicos son sumamente eficientes, menor tiempo, se llegan a abarcar todas las opciones o todos los temas a tratar, y yo creo que eso ha sido de gran ayuda para las propiedades horizontales. Yo estoy seguro que algunos PH van a regresar a la presencialidad en algún momento, pero una gran cantidad de propiedades horizontales se van a quedar con la celebración de asambleas virtuales. Llegaron para quedarse, pero depende mucho de la experiencia que tengan en la celebración de las asambleas. Así que, por favor, siempre avance de la compañía de empresas que brinden el servicio, porque es una de las empresas que brinda el servicio y creo que es ayudar mucho, no solamente en la parte técnica, sino también en la experiencia de la celebración de este tipo de asambleas.
Algo que también es novedoso para nuestra legislación en materia de propiedad horizontal es el término moroso. Los PH en Panamá tenían peculiaridades y este del término moroso era uno de ellos. Yo creo que la propiedad horizontal es una de las pocas organizaciones donde para ser considerado moroso tenías que cumplir 61 días de atraso sobre la obligación. Esto llamaba mucho la atención de la manera en que fue redactado en la Ley 31 del 2010, porque como siempre hemos discutido, no, si yo no pago la hipoteca de mi casa, si yo no pago el agua, claro, o cualquier servicio en la fecha que me establece ese mismo un trato porque se me establece en el recibo de pago, al día siguiente yo soy considerado moroso. Pero en las propiedades horizontales, según la Ley 31 del 2010, teníamos que esperar 61 días para ser considerados morosos.
Esta legislación 284 aterrizó la morosidad de la propiedad horizontal en lo que es el término en su más amplio entendimiento en cualquier esfera. Si su propiedad horizontal en el reglamento de copropiedad establece, por ejemplo, de que su cuota debe ser pagada del 1 al 10 de cada mes, el 11 de ese mes usted es considerado moroso. Así que esto para que lo vayamos alineando. Esto que los términos que te generaban mucho conflicto en las propiedades horizontales, si estoy o no estoy moroso, porque me cataloga moroso cuando no estoy moroso, porque no he llegado al día 61, ya eso no es un tema de discusión. El día después de la fecha que establece el reglamento de copropiedad para el pago, usted es considerado moroso. Ahora, si su reglamento no establece esa fecha, se considera el último día del mes como la fecha que usted debe cumplir esa obligación. Entonces, por favor, revisemos los reglamentos de copropiedad e identifiquemos cuál es el día que se tiene para el pago de las cuotas de gastos comunes y si no lo tiene, sencillo, ya la ley dio la salida y dice que es considerado el último día del mes para que entonces usted pague su cuota de gastos comunes. Y esto, por lo tanto, va a producir la identificación de que si su unidad está o no está al día, usted estará al día hasta el 10. Si no paga el mes corriente el 11 de febrero, ya usted será considerado como una unidad no al día. Así que esto también hay que entenderlo, tenerlo claro, porque para la celebración de una asamblea, para ejercer el derecho a voto, va a depender mucho si su unidad está o no está al día.
Así que esto, el tema de la morosidad, es un cambio, debemos adaptarnos al término. Pero el artículo 28 de la Ley 284 establece claramente, creo que fue un tremendo trabajo de la mesa de trabajo, valga la redundancia, que redactó esta ley 284, donde se consolida en un solo artículo todas las medidas que se pueden aplicar a un propietario moroso. Algo que anteriormente estaba disperso entre la Ley 31 del 2010. Ahora sí es una compilación en un solo artículo y se establece qué medidas se pueden tomar y cuándo se pueden tomar. Hay medidas como los procesos judiciales o también la medida del corte de los servicios comunes que deben ser aplicados después de los dos meses de la entrada en mora. El resto de los servicios pueden ser aplicados inmediatamente el propietario entra en su estatus de mora. Así que eso también ayuda muchísimo para poder aplicarlo, ayuda muchísimo al entendimiento no solamente de la administración de la junta directiva, sino también de poder explicarle a ese propietario moroso por qué se le están aplicando estas medidas y qué es producto del artículo 28 de la Ley 284. Así que bien interesante esto, anoten este artículo 28, artículos pues evidentemente de consulta y de pregunta constante en la mayoría de las propiedades horizontales. Así que, por favor, hay que adaptarse a este tema de las morosidades.
También con el tema de las responsabilidades de la junta directiva. Y en este punto, lo anoten, porque previo a la promulgación en Gaceta Oficial de la Ley 284, que había rumores en las redes sociales donde se conversaba de cuál era la responsabilidad, a título personal, de los miembros de la junta directiva y del administrador. Podría ser un miembro de la junta directiva o un administrador a título personal, responsable civil o penalmente por los actos que ejercía como miembro de la junta directiva. Y esto dio un poco de intranquilidad en muchos, en muchos miembros de la junta directiva. Y me recuerdo haberme reunido con algunos que decían, Mario, si antes no se quería ser junta directiva, ahora mucho menos, producto de esa responsabilidad penal que menciona la nueva ley sobre nuestro cargo, nuestra gestión que hacemos en nuestro cargo. Y la buena noticia es que esto fue una mala información, una desinformación completa, porque lo que la ley establece claramente en su artículo 83 es que los propietarios que sean miembros de junta directiva no responden a título personal sobre cualquier tipo de reclamación civil, penal o administrativa, siempre y cuando estén ejerciendo lo que es las funciones según la ley, el reglamento de copropiedad, que establece o le ordena la asamblea de propietarios. Entonces, siempre y cuando estos miembros de junta directiva, estos administradores, se mantengan dentro de lo que establece la ley o de lo que ordena la asamblea de propietarios, no deben tener riesgos, no deben preocuparse a título personal, porque están protegidos en función del artículo 83. Pero también los administradores, en función del artículo 98, si memoria no me falla, que habla que están protegidos siempre y cuando se mantengan dentro de las funciones que le establece la ley, el reglamento o la asamblea de propietarios.
Entonces, estos son algunos de los elementos que verdaderamente han cambiado en la Ley 284. Pero no quiero dejar de mencionar lo que es la famosa segunda convocatoria. Algo que no estaba reglamentado o regulado en la Ley 31 y ahora sí se reglamenta y se menciona que la segunda convocatoria debe ser convocada inmediatamente en la primera convocatoria, por ir a asistencia a esa primera convocatoria, debe celebrarse dentro de los próximos diez días calendarios y debe ser mediante la misma modalidad, misma hora, misma fecha y misma agenda. Así que las asambleas en segunda convocatoria deben realizarse dentro de los próximos diez días. Así que, por favor, si usted tiene una asamblea que se vaya a en la agenda a tocar temas como la modificación de la cuota de gastos comunes o la imposición de una extraordinaria y usted no logra el quórum necesario para esas aprobaciones, puede convocar inmediatamente a esa asamblea en segunda convocatoria y celebrarlo dentro de los próximos diez días. No es necesario llegar a los diez días, lo puedes celebrar con ocho, nueve días, dependiendo pues de su calendario y la mejor gestión para su comunidad. Pero ahora las asambleas en segunda convocatoria ya están reglamentadas según la Ley 284 y esto lo podemos encontrar en el artículo 6, el artículo 6, que es el artículo glosario, el nuevo artículo glosario de la ley que habla claramente sobre esta definición y las condiciones para una segunda convocatoria.
Y no quiero dejar por fuera el artículo 2. Un artículo que está causando muy buenos comentarios, un artículo que pues tuvimos una muy buena experiencia en función de la ley colombiana desde hace aproximadamente unos 20 años. Posiblemente de los famosos principios rectores, nuestra legislación carecía de principios rectores y en el artículo 2 se incluyen artículos, pero super dos principios rectores de la propiedad horizontal. En total son siete, pero a mí me llama la atención puntualmente tres: el derecho al debido proceso. Usted como propietario, si se le va a aplicar alguna sanción, alguna multa, debemos respetar el derecho al debido proceso, debemos respetar ese derecho a la defensa dentro de un proceso de imposición de multas. Y que usted, administrador, usted junta directiva, por favor, pendiente que antes de imponer una sanción, deben garantizar el derecho al debido proceso de ese propietario. También se habla al derecho de petición. Este es un derecho que muchas veces se limitaba a los propietarios cuando pedían información de la gestión administrativa. Y en este principio se establece que esto es un derecho y que la administración y la junta directiva entregarle cualquier comunicación, cualquier petición sobre documentos relacionados a la administración de la propiedad horizontal, llámese contratos, llámese cotizaciones, actas de asambleas, informes financieros y todo lo que tenga que ver con esta gestión administrativa, la administración y la junta directiva están obligados en función de este principio rector a entregarlo cuando sea solicitado por un propietario. Así que importante esto. Y también el principio de confidencialidad. No lo mencioné cuando hablé de los morosos en el artículo 28, pero ahora, si usted quiere publicar la lista de morosos, esa lista no puede contener el nombre del propietario. Este artículo es claro y dice que solamente debe contener el número de unidad inmobiliaria, el folio real y el saldo, mas no el nombre del propietario. Así que si usted tiene esa práctica de publicar a los propietarios morosos, por favor, corríjalo inmediatamente, porque desde el 14 de febrero es totalmente ilegal en función del artículo 28 de la Ley 284. Así que, por favor, muy pendiente de esto, corrijan inmediatamente estas comunicaciones, estas publicaciones que tienen que de alguna manera pues han podido violar ese derecho a la confidencialidad, ese derecho al respeto de los datos personales que tengo a los propietarios dentro de la propiedad horizontal.
Andrea, no sé si tengan alguna pregunta, si te mantienes con nosotros.
Sí, entonces las preguntas que hay. La primera es: ¿La Ley 31 ya no aplica?
No, para nada. Ni la Ley 31, ni la Ley 180, ni el Decreto Ejecutivo 151 ya no aplica. Guárdenlo en sus archivos, no va a ser utilizado a corto plazo y solamente concéntrense en la Ley 284.
La segunda es: ¿La reserva de fondo de imprevistos debe mezclarse en una cuenta bancaria en su reserva similar a la de las prestaciones laborales? ¿Cómo es la mecánica de este fondo de imprevistos?
Perfecto. Mira, es interesante que no lo mencioné y creo que la pregunta nos ayuda muchísimo. Y es los fondos de imprevistos. Uno de los requisitos es que debemos abrir una cuenta especial para depositar ese fondo de imprevisto. En esa cuenta solamente se tiene que depositar los fondos de imprevistos, no puede haber otro tipo de fondos. Y el fondo de imprevisto es un fondo totalmente distinto a esas prestaciones laborales, a esos pasivos laborales que pues debemos tener siempre y cuando tengamos colaboradores en nuestra propiedad horizontal. Así que no lo confundamos, es un fondo totalmente distinto del 1% de los ingresos y debe estar depositado en una nueva cuenta. Si usted no lo tenía de esta manera, es un muy buen momento para hacer caso, va a acordar localidad a solicitar la apertura de una cuenta para el depósito de los fondos de imprevistos.
La siguiente: ¿Si la persona está morosa, aunque sea unos días, no podrá participar de reuniones juntas?
Ojo, si la unidad está morosa y se va a celebrar una asamblea, recordemos que la unidad morosa tiene derecho a voz más no a voto. Él podrá participar en la asamblea, él va a poder asistir, pero a la hora de las votaciones, y esto es una de las sanciones naturales de los propietarios de las unidades morosas con el PH o no al día con el PH, es que se le limita ese derecho a voto. Por eso se los cubre un quórum en función de las unidades al día y no en función de la totalidad de las unidades inmobiliarias. Entonces, ese propietario sí podrá participar en la asamblea, pero no podrá votar.
Ojo, no sé si mientras que recuperamos la conexión con Andrea, hay un acompañante. Hay un artículo que también es bastante curioso, que es el artículo 75, que dice que los miembros de la junta directiva, preferiblemente, preferiblemente deben residir en el PH. Así que es importante que no es una obligación, puede unos miembros de junta directiva no vivir en el PH, pero se pide como recomendación que preferiblemente ese miembro de junta directiva viva en el PH para que conozca las necesidades de primera mano.
Las siguientes: ¿Pueden restringir entradas a áreas sociales, gimnasio y demás a una persona morosa a 5 días?
60. Perfecto. Ojo, recordemos que el artículo 28, ok, en su numeral 3, dice que se puede suspender el uso de áreas comunes recreativas, pero después de dos meses de atraso, es decir, después de los 60 días. Eso se mantiene tal cual lo veníamos aplicando hoy en día con la Ley 31, que no se puede suspender el uso de estas áreas recreativas si la unidad está dentro de estos primeros 60 días. Así que si se le va a restringir es después de los 2 meses, día 61, usted podrá recibir entonces estas áreas recreativas.
En la siguiente pregunta: ¿El porcentaje de recargo que se encuentra establecido en esta nueva ley? Por favor, un ejemplo para que quede muy claro cuando se comienza a calcular.
Ok, el porcentaje de recargo se mantiene que es el 50%, el perdón, hasta un 20% de la cuota de gastos comunes. Aunque es lo único que ahora ese 50% puede ser cobrado inmediatamente. Deja de pagar o se queda como un propietario moroso al día siguiente de la fecha establecida, inmediatamente se le puede cobrar hasta un 20% de la cuota de gastos comunes dejadas de pagar. Así que se mantiene el 20% y lo único que ahora, en vez de esperar el día 61, lo podemos cobrar inmediatamente. Así que eso es uno de los grandes cambios de la Ley 31 que aclara cuando se le puede cobrar el recargo a un propietario, que es hasta un 20% sobre la cuota dejada de pagar. Como no se puede cobrar recargos sobre el recargo, por favor.
Y otra pregunta es: ¿Qué pasa por el 51% que se necesita para remover una junta directiva? ¿También es en base a la contabilidad de lo que es lo que están bien estas cuentas? Pues, en base a la pérdida de unidades departamentales.
Perfecto. El cambio de los miembros de junta directiva en el 100% de las unidades que estén al día con las cuotas de gastos comunes, no inclusión de la totalidad, que es como se calculaba hoy en día. Así que esto ayudaría muchísimo a las propiedades horizontales, que solamente el 51% de estos propietarios que se encuentran al día con las cuotas de gastos comunes. Y esto, bueno, creo que esas son todas las preguntas que tenemos. Y bueno, gracias.
Y bueno, y también quería recordarles de nuevo, incluir una comunidad virtual, internet.
Muchísimas gracias.
Claro, gracias a usted. Como lo dije al inicio, los invito a que prueben esta experiencia muy linda porque la utilizo y estoy encantado en mi propiedad horizontal. Así que siempre a colaborar, a colaborarles no solo más elegidos como usuarios de la propiedad horizontal, ya sea propietarios, administradores o miembros de la organización.