SCI ou LMNP ? 🏡 Que choisir pour investir dans l'immobilier ?

Le sujet : société civile immobilière, impôt sur les sociétés. Je précise bien, et elle est même, paix réelle, location meublée non professionnelle. Et donc, que se dire, qu’est-ce qu’on fait pour choisir un meublé ? Alors on va, pour faire encore de nouveaux ultra simple, choisir un plan autour de trois grands principes. C’est quoi le LMNP ? 1. C’est quand on achète en direct, et on verra tout à l’heure comment ça marche. On passera par une société civile immobilière, et on va faire quelque chose que les autres ne font pas : on va le faire aussi via la holding, et c’est le troisième point que l’on va faire directement. Et tout ça, on va le faire à travers un exemple, parce que je pense que ça sert à rien de parler de théorie si, d’un point de vue pragmatique, on n’est pas foutu effectivement de répondre à cela.

Alors j’ai pris un appartement avec une valeur à 300 000 euros. Des frais de notaire à 7 %, ça fait 21 000. Des frais d’agence à 9 000 euros. Ça veut dire que vous devez faire un investissement de 330 000 euros en tout, et dans lequel vous allez apporter 10 %, c’est-à-dire 30 000 euros. En fait, un petit peu plus de 10 %, un peu moins même, directement, et des emprunts sur 15 ans qui vont compléter à hauteur de 300 000. Et bien cet exemple, c’est qu’il nous fera effectivement définir le tout. Alors pour tous les nostalgiques effectivement des calculs, le taux de rentabilité est mauvais : j’ai pris 3,2 %. Vous allez voir qu’on va atteindre absolument tous les calculs possibles, y compris la cession.

Alors pourquoi j’ai pris un taux bas ? Pas parce que je me trouve à Lyon, que les taux de rentabilité sont quand même pas exceptionnels, et qu’il y a encore pire, ça s’appelle Paris. Et par contre, on peut miser sur des plus-values, et c’est pour ça que j’ai pris cet exemple. Bien évidemment, en fonction de votre situation, si vous avez un taux de rentabilité de 14 ou 15 %, je sais que ça existe, ou si vous avez un taux de rentabilité de 1 %, mais ce sera pas la même musique. Dans notre cas, on a un loyer mensuel de 800 euros très exactement, mais surtout on a des charges, ce qui est en rouge, avec des échéances à rembourser sur l’emprunt à hauteur de 1 900 euros, et des taxes de foncière, des charges de copropriété etc. à hauteur de 100 euros. Quand on fait l’addition, on arrive à 2 000 - 800 euros. Eh bien vous devrez compléter 1 200 euros tous les mois, et c’est ça que vous allez voir qui fait toute la différence, absolument tout.

Alors dans l’animation, et bien vous allez voir que Jenny, surprise, et la surprise s’appelle Annabelle. Voilà donc Annabelle a fait le plaisir de venir me rejoindre, et on va animer tous les deux, en fait, de cette réunion. Moi je ferai plutôt la société civile immobilière, impôt sur les sociétés, et Annabelle fera plutôt le LMNP. On a trouvé que c’était beaucoup plus cool, plus sympa, effectivement, tête à deux pour pouvoir animer cette réunion, et donc vous aurez la possibilité de répondre, encore une fois de plus, poser toutes vos questions. On y va, c’est parti ! Alors on va parler tout de suite de tous les points, c’est-à-dire on va parler des créations, du fonctionnement, de la fiscalité etc., à chaque fois avec des différences, et on commence tout bêtement par la création. Alors Annabelle, tu peux parler de la création ? C’est parti !

Alors c’est vrai, ou c’est vrai qu’il y a ; alors du coup, au niveau des LMNP, il y a une déclaration auprès du centre des impôts qui va devoir être faite effectivement pour annoncer votre activité. Donc la date de début d’activité aussi, c’est très important. Donc si effectivement, à un moment donné, vous avez un début d’activité qui était éventuellement en amont, il faudra bien indiquer que vous souhaitez effectivement avoir une date d’activité, par exemple au 1er août 2021. Voilà, ça c’est une première chose. C’est vrai qu’au niveau du prix, c’est bas, c’est gratuit, ou ça peut effectivement avoir un petit, un petit delta, 200 euros éventuellement si vous souhaitez quand vous accompagnez, par exemple chez Books. Après, au niveau 2 du LMNP, il faut savoir qu’effectivement c’est une personne, en tant que personnes individuelles, sur lequel on va du coup adhérer. Et puis vous avez la possibilité de faire soit en tant qu’individu, elle, sinon vous avez la possibilité de faire une indivision, soit avec des personnes de votre propre foyer fiscal, sinon avec d’autres personnes. Faut simplement savoir qu’au niveau de chez nous, on peut gérer les mêmes faits, par contre au niveau du foyer fiscal, voilà.

Et moi je reprends directement la parole pour les sociétés civiles immobilières. Alors je rappelle quand même un point qui est super important : à partir du moment où vous faites un meublé, et bien si c’est une société civile immobilière qui achète un meublé et qui va louer en meublé, et bien par définition vous devez être à l’impôt sur les sociétés. C’est la loi, c’est une fois ci, cal. Donc de façon très concrète, on créé une société civile immobilière, eh bien on est obligé de passer par une création de ce statut. À l’issue effectivement de cette création de ce statut et de délivrance auprès du greffe du tribunal de commerce, on va obtenir ce qu’on appelle un fameux Kbis. Et le Kbis, c’est une sorte de fiche d’identité, un petit peu comme votre carte d’identité, mélangez-les peut-être carte vitale, puisque on retrouve le nom de la société, on va retrouver aussi l’adresse, le nom du gérant, on va retrouver également le numéro, ce qu’on appelle SIRET, SIREN pour être le plus précis, et directement, et bien vous aurez comme ça la possibilité d’aller voir votre banquier et de lui donner. Et donc à partir de ce moment-là, la société civile immobilière, eh bien elle va se faire sans difficulté. Alors soit on le fait par vous-même, et vous aurez un coût qui sera 370 euros, puisque vous serez obligés de payer à la fois les annonces légales et à la fois les frais du greffe du tribunal de commerce, qui assez paradoxalement sont plus chers que celui des sociétés par actions simplifiées, sur 110 euros environ pour une, et 160-120 pour une société civile immobilière. Ou sinon vous nous faites confiance, et on fait tout de A à Z, et là dans ces cas-là il faudra rajouter 150 euros hors taxes d’honoraires, et on constituera tout, absolument tout pour vous. Et moi, à la différence effectivement d’Annabelle, n°1 dans une société civile immobilière, on peut s’associer avec des étrangers qui n’ont rien à voir ni avec le siège social, ni avec, excusez-moi, la famille, ni avec tout simplement le foyer fiscal ou des indivisions, parce que tout simplement on peut associer à la fois des personnes physiques, mais également des personnes morales, c’est-à-dire d’autres sociétés. Et je rappelle qu’en société, ici, SCI, il faut être au moins deux. Alors que LMNP, une seule personne suffit très largement. Voilà, en fait, très exactement, au moment de la création, ce à quoi il faut penser. Et vous avez bien compris effectivement ces différences entre le LMNP et les sociétés civiles immobilières. On voulait juste vous les dire pour information, parce que je ne pense pas qu’on crée une LMNP ou une SCI sous prétexte effectivement que ça revienne 150 euros plus cher.

Alors deuxième point, c’est l’acte, scission et l’acquisition, et qui, comment est-ce qu’on fait pour acquérir un bien ? Qu’il soit nu, c’est-à-dire qu’il n’y a pas de meubles, mais vous allez vous meubler, ou d’acquérir directement quelque chose de meublé. Alors on va commencer par le LMNP, à toi. Alors au niveau du LMNP, alors comment ça se passe ? Et ben qui dit LMNP, comme je vous le disais tout à l’heure, c’est une entreprise individuelle. Donc c’est vous qui empruntez à titre personnel, parce qu’en fait c’est simplement vous qui avez acheté ce bien, mon fils, elle, c’est vous qui allez happart, qui allez bénéficier de ce bien, qui allez pouvoir avoir les revenus, et qui allez pouvoir déclarer sur votre propre imposition la déclaration et les revenus. Et pour la société civile immobilière, mais bien c’est la société civile immobilière qui emprunte, en règle générale, pour moi qui, en règle générale, parce qu’il y a des possibilités d’avoir une société civile immobilière, et que ce soit des associés, personnes physiques, qui empruntent pour remettre l’argent au sein de la SCI. C’est très rare, pour une raison simple : c’est qu’en règle générale la banque a besoin d’une sécurité. Généralement, il prend une hypothèque, à un prêteur, aux derniers deniers etc. bref. Et donc en règle générale, on prête l’argent acquis à celui qui achète le bien. Et dans tous les cas de figure, si la société emprunte normalement là, on a une certitude, c’est bien mais celui qui achète le bien, c’est-à-dire que vous, en tant que personne physique, ne serez jamais propriétaire du bien immobilier. Ce sera la société. Steevy Boulay. Donc vous avez compris : LMNP, la personne physique, nécessairement, en SCI, c’est nécessairement la SCI qui est propriétaire, et qui peut être détenu par des personnes physiques ou des personnes morales. Donc là j’aurais tendance à dire, Annabelle, qu’on a fait le plus facile pour l’instant, parce que là on va commencer sur quelque chose un petit peu plus compliqué. Donc accrochez-vous, c’est parti ! Mais rassurez-vous, vous pourrez toujours poser des questions si s’accroissent. Et on va traiter bien évidemment de la fiscalité. Allez, c’est parti, c’est pas moi.

Donc du coup, effectivement, le LMNP, c’est quoi ? C’est un BIC, bénéfice industriel et commercial non professionnel. La réalité, c’est canal LMNP, doit avoir au maximum 23 000 euros par an de recettes, charges comprises, pour pouvoir bénéficier effectivement de ce rôle de LMNP par rapport à ses revenus d’activité au niveau du foyer. Si effectivement il dépasse ce seuil, il aura l’obligation de basculer sur ce qu’on appelle un BIC professionnel. Voilà. La déclaration du pot, au niveau de votre imposition, vous allez devoir déclarer ses revenus si vous en avez, et le BIC, ce sera une déclaration 2031, donc non professionnels, qui devraient être déclarés et envoyés auprès du centre des impôts. De préférence effectivement, on indique un exercice au 31 décembre de chaque année. Pour les SCI, c’est un changement de taille. Déjà, il faut caler une option, une option impôt sur les sociétés pour être en IS. L’IS existe en tant que tel, mais c’est l’option IS, parce que naturellement on est à l’impôt sur le revenu. Donc là, le fait de passer à l’IS, c’est que c’est une option irrévocable, on ne peut jamais revenir en impôt sur le revenu. Il n’y a pas de limite de loyer, on peut avoir un euro, on peut avoir un milliard de chiffre d’affaires, enfin personnellement je n’ai jamais vu, mais de façon très concrète il n’y a aucune limite quelconque. On peut avoir un bien immobilier, on pourrait en avoir 200 à l’intérieur d’une société civile immobilière. On peut faire ce que l’on peut, c’est la liberté totale. Et à la fin de l’année, on fait ce qu’on appelle la fin de l’exercice, on dépose ce qu’on appelle une déclaration 2065. C’est une déclaration d’impôt sur les sociétés, comme pour une espèce à l’impôt sur les sociétés. Et cette déclaration 2065, bien on la fait dans les trois mois qui suivent la date de clôture. Cette date de clôture, c’est-à-dire vous pouvez choisir la date que vous voulez, pas nécessairement un 31 décembre d’ailleurs. Si j’avais un conseil à vous donner pour tous ceux qui ont SCI, n’hésitez pas, ne choisissez pas le 31 décembre, parce que le jour où vous déciderez de vous distribuer des dividendes, et bien vous serez peut-être content de pouvoir avoir trouvé, je sais pas moi, une date de clôture au 30 juin, et comme ça vous déciderez de vous donner, à titre personnel, des dividendes soit le 31 décembre, soit le 1er janvier, ce qui vous fera basculer effectivement sur votre imposition. Foutu.

Le deuxième grand point, niveau de la fiscalité, il y a quand même quelques règles, et vous allez voir que c’est des règles qui sont communes. Premièrement, le bien est amorti, mais pas tout, d’accord, on va voir tout à l’heure des détails. Ce n’est pas du revenu foncier dans les deux cas, ce n’est jamais du revenu foncier. Et dans le troisième, la plupart du temps les charges sont déductibles. Alors vous allez me dire, c’est exactement la même chose, LMNP et société civile immobilière. Y a ce nom, parce que tout simplement en LMNP on peut déduire moins que dans une société civile immobilière. Yes. Je vais pas rentrer dans les détails, je vous citerai simplement un seul exemple : à partir du moment où vous êtes en SCI, le fait de vous déplacer vous physiquement pour aller voir votre bien immobilier, vous pouvez prendre ce qu’on appelle des indemnités kilométriques. Or dans le cas du LMNP, on se trouve dans une 2030, et une non professionnelle, et donc dans ces cas-là, à l’impôt sur le revenu, les indemnités kilométriques ne fonctionnent pas. C’est encore d’autres règles qui peuvent s’appliquer. Autre point aussi qui est important. Alors je pense que tu vas pas tout lire, c’est flou parce que ça fait peur : la cotisation foncière des entreprises, non saisonnière. Alors c’est vrai qu’il faut savoir du coup qu’en terme de CFE, que ce soit les LMNP ou les SCI, effectivement vous êtes tenus d’en avoir une. Alors après ça défendra, ça dépendra pardon, effectivement de l’utilisation de votre bien, notamment pour les SCI. D’ailleurs il y a un webinar qui, qui va être fait par Sarah et Naïma qui va être présenté. Donc au niveau des CFE, si vous avez besoin effectivement d’éclaircissement qu’on n’aura pas hésité justement à participer à ce webinar. Simplement juste un petit bémol, parce que c’est important : au niveau du LMNP, il faut savoir qu’à chaque acquisition que vous aurez, vous devrez créer en fait un établissement, en envoyant du coup le P0 i comme gelée, indique, et du coup auprès du centre des impôts, parce que effectivement ils doivent avoir les connaissances des prochaines acquisitions et fortement, par exemple, que vous pourriez avoir. Alors simplement, si vous avez deux appartements qui sont sur un même immeuble, alors vous allez notifier cette information, simplement vous n’aurez pas de CFE. Voilà, et puis effectivement il faut savoir qu’au niveau 2 exonération, il y en a une à partir du moment où vous êtes, vous avez un chiffre d’affaires qui est inférieur à 5 000 euros, vous n’avez pas de CFE pour les SCI. Mais bon vous avez compris effectivement qu’il y a toujours un peu des surprises en matière de fiscalité.

Maintenant on va aborder le point qui commence… on commence à voir que le LMNP aujourd’hui était une sorte d’aubaine, et que l’administration va, plus exactement, en l’état, est en train de rentrer gentiment mais sûrement, où chaque année y met un petit cran au-dessus, et notamment avec le social. Alors le social, effectivement, il y a une petite particularité, parce qu’effectivement au-delà de 23 000 euros de recettes annuelles, il faut savoir que si vous faites de la location de courte durée, donc qui n’est pas au niveau de la résidence principale, vous aurez et vous devrez vous enregistrer auprès de l’URSSAF et payer des cotisations sociales. Donc soit vous avez le régime d’auto-entrepreneur, donc là vous avez simplement à déclarer votre chiffre d’affaires, soit vous devrez vous déclarer au niveau d’un régime TNS. Hélas, à ce moment-là, vous devrez déclarer un résultat, donc soit un revenu, aucun bénéfice, soit un déficit. Et en ce moment-là, vous aurez des cotisations forfaitaires qui vous seront appelées pour ce cas-là. Vous remarquerez que j’ai pas pris la parole pour les sociétés civiles immobilières, parce que tout simplement, et ben y a pas de social pour la société civile immobilière. 1. C’est un point qui est très important, un peu comme la CFE, si j’ai plusieurs biens immobiliers, je payerai beaucoup moins cher dans une société civile immobilière que si j’étais dans un LMNP. On a toujours tendance effectivement à croire que c’est toujours un petit peu plus compliqué. Alors je terminerai sur le régime de TVA, et je vais te laisser reprendre la parole finalement sur le LMNP.

Bon alors oui, effectivement, il faut savoir quand même qu’en termes de principes de droit commun, vous êtes exonéré niveau des locations meublées. Par contre, effectivement, il y a des cas particuliers où vous allez devoir être assujetti à la TVA à hauteur de 10 %. Pourquoi ? Sur trois des services suivants : donc au niveau des prestations que vous pourriez éventuellement proposer, donc assurer l’accueil, voilà pour même un personnalisé des locataires, fournir le linge de maison, proposer le nettoyage régulier des locaux, et proposer un petit déjeuner. Voilà. Quand on dit proposer le nettoyage régulier, c’est vraiment chaque fois quelqu’un qui, ben vous le, vous faites le ménage, c’est pas la personne qui fait le ménage. Et du coup effectivement, là dans ces cas-là, ce n’est pas considéré effectivement comme du ménage régulier. Et si effectivement vous avez trois de ces quatre services, vous aurez l’obligation d’être assujettis à la TVA. C’est vrai qu’il y a des particularités qu’il faut bien prendre en compte, ce qui est valable aussi pour les SCI, faites attention. Oui, c’est vrai que sur les SCI, on peut opter… Alors vous allez me dire quel est l’intérêt d’opter à la TVA, parce que tout simplement, et notamment pour tout ceux qui ont déjà participé à des acquisitions de biens immobiliers, estime Pierre et Vacances etc., il pouvait récupérer la TVA de 20 %, et en contrepartie, ils assujettissent leurs recettes à 10 %. Donc ça a quand même aussi son intérêt, parfois, d’être soumis à la TVA.

Alors avant d’aborder ce point sur les exemples d’amortissement, je vois que des questions sont arrivées, et notamment Saad : est-ce qu’il y a un apport minimum pour que la banque accepte de prêter à la SCI ? Alors premièrement Saad, que ce soit toi à titre personnel qui achète, ou que ce soit une société civile immobilière, en théorie, en théorie ça devrait pas faire de différence, en théorie. Sauf qu’en pratique, et bien il faut que tu trouves le banquier, déjà, qu’il comprenne le principe d’une société civile immobilière. C’est pas une critique envers les banquiers que je suis en train de faire, je suis juste en train de dire que les banquiers ont chacun leur zone en fait de confort, là où ils peuvent faire des choses. Certains, ils seront plus volontairement à un achat à titre direct. D’ailleurs, si tu poses une question à un banquier, est-ce que je dois acheter à titre direct ou plutôt dans une SCI ? La plupart des banques, la plupart iront acheter plutôt en direct. Mais c’est votre portefeuille qui compte, c’est pas la vie du banquier. Conçoit bien que Leclerc. Et quand vous commencez à aborder ce qu’on verra tout à l’heure, SCI plus holding, alors là vous avez perdu à peu près 90 % des banques. Et donc le montant minimum, j’aurais tendance à dire que il fut une époque on pouvait emprunter la totalité, y compris des frais de notaire. Désormais les banques sont quand même un petit peu plus timorées. Oui. Alors le minimum, on va le donner, c’est le montant des frais de notaire. Aujourd’hui, pour moi en tout cas, si tu as porté frais de notaire, aujourd’hui on peut avoir un 100 %. Maintenant si tu veux, mais tu as, tu as tout à fait raison, si tu veux mettre toutes les chances de son côté, 30 %, c’est facile, et aura sans doute des taux qui sont meilleurs que si tu empruntes 100 %, ou voisins 10 %. Deuxième question, c’est Y Alexandre cette fois-ci : on essayait de toi, ton déclaré chaque immeuble comme un établissement ? Alors la réponse Alexandre, c’est une société civile immobilière, par définition, a un siège social qui peut être chez toi, et il n’y a pas de raisons particulières d’avoir un établissement secondaire, tertiaire etc. au sein des différents immeubles. Eléonore : peut-on faire louer un local professionnel acheté en eau propre, qui est actuellement en micro-foncier, sous le régime LMNP, en l’équipant ? Alors ça, ça ne s’appelle pas du LMNP, d’accord. C’est le même régime néanmoins sur un local professionnel, parce que le LMNP c’est plutôt lié à des particuliers qui vont louer. Alors j’ai plus en tête le nom, mais c’est l’équivalent d’un LMNP. On peut effectivement faire ce genre de chose pour le mettre dans un régime équivalent au, à l’événement local équipé, et je pense, et bien voilà. Le merci Julien, on voit qu’il y a des gens qui suivent, c’est super, c’est génial, démarrer le boire, autant de personnes qui donne la solution directement. Philippe : peut-on modifier la date de clôture d’une SCI ? On a choisi 31 décembre au démarrage. We feel… C’est tout à fait faisable, tu peux changer la date de clôture, c’est ce qu’on appelle une assemblée générale extraordinaire, avec modification des dates de statut. Voilà, très exactement ce qu’il faut faire, c’est pas très complexe, ça coûte un petit peu d’argent, mais il n’y a rien de dramatique.

Alors là on va parler des amortissements, d’accord, et on va vous présenter en fait, si tu veux bien, la belle… Alors au niveau des amortissements, il faut savoir qu’il y a une décomposition qui doit être faite depuis, depuis un certain nombre d’années, effectivement la législation comptables et fiscales, en fait, nous, nous impose en fait de faire ce qu’on appelle la décomposition. Donc la décomposition, c’est quoi ? C’est de mettre une partie du terrain, donc de valoriser… Pour nous, on a donné l’exemple à hauteur de 15 %. Alors c’est vrai que vous avez des variables en fonction de la ville, vous pouvez effectivement avoir une certaine augmentation au niveau de cette partie terrain. Vous avez une partie gros œuvre, pour nous on la vente, à hauteur de 60 %, qui est amortie en principe sur 35 ans. On peut la mettre bien plus, et c’est très rare de d’amortir un bien plus bas, je dirais…

Parce que c'est vrai que effectivement, en termes de valorisation, enfin si vous n'avez pas tendance, que ce soit du LMNP ou d'une SCI, en fait, de revendre ce bien-là, ensuite on a une partie façade qui, à hauteur de 10%, vous avez un amortissement qui sera sur 20 ans ; 15%, ce sera la partie agencement intérieur, amorti sur dix ans ; et ensuite, le dernier 15% qui sera la partie, ce qu'on appelle ici, j'étais donc, c'est la plomberie, l'électricité, c'est agencement intérieur, brothers, et ses amorties sur 15 ans. Donc comment ça se passe ? Vous avez effectivement 100% de la valeur d'acquisition qui va être 15% et les 99% qui seront amortis. Du coup, il y aura une décomposition qui se fera effectivement entre le gros œuvre et la partie j'étais effectivement pour pouvoir ventiler ce que je viens de vous dire.

Alors pourquoi est-ce que Annabelle nous a parlé de ça ? Pour deux raisons. La première, en fait, c'est que de façon très concrète, quand vous achetez un bien immobilier, je vous défie de demander au notaire de nous donner la partie terrain du reste. Alors vous remarquerez au passage que si vous additionnez ça, les 10 ou 15%, ça c'est à part, et le reste après, 6 1 300, c'est le reste qui répartit sur le reste de ce qu'est amortissable, qu'on a bien distinguer les deux. Mais de façon très concrète, pourquoi est-ce qu'on est obligé de recourir à ce stratagème ? Parce que tout simplement, les notaires ne font jamais le distinguo. Alors on a toujours une partie terrain, un même le mec qui habite au 10e étage du tour, il a toujours une partie du terrain. On est toujours obligé effectivement, la partie, même un appartement, fiction, on est venu effectivement toujours de distinguer pourquoi ? Parce que tout simplement cette répartition entre amortissable et non amortissable, ça a des conséquences, parce que ce soit en LMNP ou que ce soit en société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés, on va amortir, ça veut dire qu'on va réduire le résultat fiscal dans tous les cas de figure. Donc vous comprenez effectivement que il faut s'attacher sur des choses pour Costa de Doom sont à développer en fait connaissance. Alors qu'en appel vous disais effectivement que le gros œuvre, ses 35 ans en général, il est évident que si vous avez un cabanon de pêche, non, c'est rare que le général, ce sont ces civiles immobilières, mais si on a calé un ballon de pêche qu'on a été fécond faire construire avec cinq planches chez Castorama, de façon très concrète, jamais de la vie on va l'amortir sur 35 ans. Mais la plupart des immeubles qui vous entourent ont tous plus de 35 ans, surtout si vous vivez à Lyon comme moi, vieux lion, de façon très concrète et activement, il n'y a rien qui en tout 150 ans. Donc de façon très claire, aujourd'hui, c'est la norme, montre parenthèse, c'est on va dire l'acceptation fiscale à défaut d'avoir le notaire qui vous décrire exactement la répartition, on est obligé de recourir à ces sortes de rattacher.

Alors les conséquences de tout cela et fiscales, pas c'est que dans les deux cas de figure, si on prend les premières années du LMNP, je vous avais devenu tout à l'heure 800 euros, et quand on multiplie 800 x 12, ça fait neuf mille 600 euros, c'est le montant que j'ai effectivement comme loyer ; et si j'additionne, enfin si j'additionne, si je soustrais plus exactement les intérêts financiers, les charges et les amortissements, je me retrouve avec une base imposable à 0. Ça veut dire que sauf à avoir un truc de malade, c'est-à-dire je sais pas moi, des taux de rentabilité de 10, 15%, d'accord, il y a très peu de probabilités que pendant les 15 premières années du LMP vous ayez à payer quelque chose, parce que vous aurez toujours quelque chose qui va venir en moins ; et dans le cas des sociétés civiles immobilières alliés, c'est exactement le même combat, vous aurez 0. Donc dans les deux cas de figure, vous payerez pas de CSG, oubli réparé l'imposture revenus et en CIS, c'est exact la même chose, on a juste oublié de dire un point. Alors ça, c'est de méthode que nous développons en interne au sein de douces, c'est un petit peu compliqué, mais on se rapproche des normes européennes en matière qu'on appelle Yves Férès, un peu compliqué, mais c'est la raison pour lesquelles les frais de notaire et les frais de l'agencement, fait les frais de l'agencé immobilière, eh bien on les colle pas en immobilisations, parce que ça c'est ce qu'on faisait du temps de grand-papa, nous on a décidé de les coller directement en charge pour se rapprocher des normes internationales. Donc vous voyez que dans une société civile immobilière dans lequel vous avez une maison ou un appartement est bien avec double, vous avez déjà les normes internationales qui se met, donc c'est un gros impact, ça veut dire que quand on colle tout en charge directement et on va pouvoir du coup en bénéficier dans des appels des sortes de reports déficitaires qui vous permettront de ne pas payer d'impôt du tout ; et dans une et si yes, et bien souvent les gens, ben voilà, c'est exactement ça, c'est le train de la faire, c'est quelque chose qui est un petit peu plus demandés.

Alors je vois Fethi qui pose une question : les factures doivent être détaillées aussi fine finement. Alors il n'y a pas que les factures ne sont pas détaillées, qu'on soit très clair ce que vous avez. Alors il y a deux solutions, soit la première talent et de trucs du notaire, moi personnellement jamais vu en Angleterre faire le distinguo entre quoi que ce soit, d'accord, ça c'est le premier point. 10 ans au moins on est sûr, par contre si tu fais des travaux, est bien là on fera pas une répartition des travaux avec le pourcentage que l'on a vu tout à l'heure, ce que l'on fera, c'est qu'on reprendra en fait et bien simplement la nature, donc citaf, électricité et dont la mort tira sur unis à 10 ans et ça je crois, et si tu as refait la façade par le martyr à sur 20 ans. Voilà, c'est aussi simple que ça. Bon allez, là on va prendre un exemple et là vous allez voir que là dessus on a un peu souffert quand même, parce que on va supposer qu'on fait une vente de meublés, c'est-à-dire que de façon très concrète, je vends le bien immobilier et je rappelle que lorsqu'on vend à main un bien immobilier et bien et qu'on le même si on détient en société civile immobilière et bien on ne vend jamais la société celle immobilière, on rend toujours le bien meublé. C'est pas qu'on ne pourrait pas, c'est que la plupart des acheteurs ne veulent pas s'enquiquiner avec une société civile immobilière, pourquoi ? Parce qu'ils se disent une société civile immobilière, OK, salon de société, mais concrètement je ne suis pas protéger moi dans mon patrimoine privé, et qui sait si la société civile immobilière ne s'est pas portée garante sans que je le sache sur un emprunt, sur n'importe quoi ; et donc pour être peinard et bien le plus simple c'est d'acheter le bien meublé, et c'est pour ça que il est rare que les transactions portent sur des parts de sociétés stimule hier, elles portent plus souvent dessus, tout simplement sur le valeur le bien directement. Le LMNP, la question ne se pose même pas puisque c'est le bien en direct que vous allez voir. Donc j'ai pris un exemple ici là que vous voyez là où je rappelle, on avait acheté la valeur d'achat trois cent mille, on a on l'a vendu et on avait les frais de notaire etc, mais ça c'est l'histoire ancienne, on l'a vendu 400 mille euros et du coup j'ai fait plus value sur 100000 euros en quinze amis sur 15 ans, g j'ai fait une plus value de 100000 euros.

Alors qu'est-ce que tu pourrais me dire exactement un label sur le LMNP ? Alors c'est vrai qu'il faut savoir qu'effectivement vous allez créer une LMNP, néanmoins il faut savoir que quand vous allez vouloir revendre ce bien, on revient dans un régime de plus-values immobilières des particuliers, d'accord. Donc la plus-value, elle va être calculée sur un prix de vente - le prix d'achat majoré des frais de notaire et des autres dépenses. Alors que vous pouvez voir effectivement si vous n'avez pas l'ensemble des frais de notaire ou des frais de dépenses et de travaux en fait, vous avez la possibilité de faire ce qu'on appelle un forfait. Donc pour les frais de notaire, ce sera cette ethnie % du prix d'achat, et puis au niveau des dépenses de travaux, vous aurez un forfait de 15% au niveau du prix d'achat. Donc voilà, il y a là une certaine du ce on tient compte effectivement de la durée de détention. Donc en fonction de ça, vous allez avoir un impôt sur le revenu qui va être à hauteur de 19%, en fonction de la détention vous aurez effectivement des abattements qui vont s'empiler et puis à haute jusqu'à 22 ans, à partir de 22 ans fait vous avez une exonération totale. Donc je vais pas vous donner la liste des pourcentages, et puis vous avez ce qu'on appelle les prélèvements sociaux qui seront à hauteur de 17,2% et à ce niveau-là c'est pareil, on a des abattements qui qui s'intègrent effectivement en fonction de la détention du bien ; et puis pour la ici c'est différent oui. Alors le NPA, alors c'est sûr les sages et ses 28 ans pour avoir le régime totale parce que ils sont pas suffisamment futé administration pour avoir calé exactement les mêmes choses des nouveaux l'abattement la ses 22 ans, l'autre c'est 28, donc c'est quand même assez amusant comme comme situation. Alors pour la société s'il immobilière et bien c'est un gros changement parce que nous et la BNP c'est hyper favorable, vous bénéficiez de l'amortissement, vous êtes en régime pays c'est comme par hasard au moment où vendée eh ben c'est terminé, on parle plus de deux mille trente et une, on rentre dans un régime de plus-values immobilières qui est un régime très favorable pour l'instant, pour l'instant parce que les choses pourraient changer. Dans une SCI les choses sont yes, les choses sont hyper carré depuis à peu près 300 ans, on sait exactement ce qui se passe, c'est Reims et régime de l'imposition de la plus-value. Voilà donc la plus belle île ça se calcule comment ? C'est le prix de vente, donc les 400000 euros, et on va enlever la valeur nette comptable, c'est-à-dire la valeur comptable mois les amortissements qui ont déjà été pratiqué, d'accord ; et éventuellement on va retirer ce qu'on appelle des reports à nouveau déficitaire qui viendront s'y passait. Alors pour pas m'embêter, j'ai pris 15 ans, 15 ans pourquoi ? Parce que c'est la durée d'emprunt de la session etc, et puis comme je disais il y a pas de régime de faveur dans une société civile immobilière, donc là forcément eh ben les choses changent un petit peu parce que au niveau de la MNB et bien le régime effectivement, donc c'est ce que je disais tout à l'heure effectivement, vous avez une plus-value qui hauteur qui va être axé en fait à hauteur de 19%. Par contre, il est vrai que ben une fois que vous avez payé tous ses frais, c'est tout cet impôt plein d'argent il va directement dans votre poche, ça c'est génial, mais bon il y a quand même une des particularités, et puis maintenant il c'est vrai qu'au niveau des cils il y a aussi un avantage qui peut être fait au niveau des impôts. Alors l'avantagé effectivement c'est que la plus belle humeur c'est pas un avantage baptisé, par contre avec taxée au taux de 15% jusqu'à 38 1120 euros et 25% pour le reste. Alors il y a comme une des astuces, on peut payer beaucoup moins cher, il suffit que l'année où vendez vous racheter quelque chose d'autre dans la société civile immobilière et paf, vous pouvez effectivement péter le régime effectivement de la plus-value. Vous pouvez également avoir des reports à nouveau déficitaire qui vont véritablement tasser le montant de votre plus-value. C'est pour ça que je conseille régulièrement que si vous avez lu Molière ça vous coûte d'avoir plusieurs biens immobiliers, parce que du coup vous avez générer des reports à nouveau déficitaire, ça va vous permettre effectivement d'amortir le jour où vous les vents.

Petit point aussi, c'est que quand vous vendez les six ans, on vient l'argent n'est pas dans votre poche, c'est pas comme Annabelle avec la LMNP, là l'argent il est dans la poche de la société civile immobilière, si on peut estimer qu'une société peut avoir une poche hockey, et pour le sortir eh bien il faudra sortir les dividendes, c'est comme des neuf la faille dans ces cas-là en payera ce qu'on appelle la flat tax 1, c'est 30% sur ce que l'on a déjà fait. Alors on a fait des calculs super savant sur le MP, est-ce que tu peux nous dire quelque chose ? Oui, alors c'est vrai que du coup Patrick a regarder effectivement sur un site, on a fait un petit calcul rapidement, donc c'est vrai qu'après avoir payé les 7000 138 euros d'impôts et de CLG, on arrive quand même à 392 1662 euros nets pour l'investisseur, donc c'est quand même pas mal après les quatre cent mille euros qu'il a reçu dans sa poche qui sera exactement. Alors 400 milles marins vers vente après l'abandon, il va lui rester 386, reste que c'est quand même pas mal. Voilà, après au niveau des frais vous pouvez voir effectivement, donc on est bien parti sur un prix de vente de 400 milles avec le prix d'acquisition à 300 milles et puis les forfaits effectivement travaux, prix d'actifs, frais d'acquisition que vous allez pouvoir avoir. Donc au niveau de la plus-value brute, on voit que c'est attend 2500, et puis tout le reste, voilà des calculs d'imposition du pouvoir. Alors on remercie pour le LMNP la partie effectifs du site qui nous a permis de le faire. Bon pour la société civile immobilière, ben c'est nous qui nous sommes collés parce que ça nulle part ailleurs simplement, donc on a fait un beau tableau sous Excel, on apprit absolument toutes les hypothèses et pour quelqu'un qui voudrait sortir la totalité, il le resterait 322000 168 euros qui tombe dans la poche. Alors pourquoi 322 1868 ? Donc parce que voilà c'est le calcul. Alors là on vous fait voir simplement qu'un beau parce qu'en fait le tableau il est purement gigantesque et dans lequel en fait on a remis les prix d'acquisition du bien, les frais d'agencé, les frais de notaire, on a tenu compte du montant de l'emprunt bien évidemment et de tout ce qui s'est passé, le montant du compte courant ou également et tout ça fait que à la fin on arrive du coup avec un déficit fiscal qui restait à reporter, on va se choper en fait tout simplement à la fois de la Beauce aurait société mais également j'ai supposé qu'ont clôturé la société civile immobilière, comprenez l'argent dans la poche et c'était terminé. Donc c'est un calcul un peu arbres parce que la plupart de temps je vais vous faire une confidence, quand vous commencez à monter un patrimoine privé en plus de votre patrimoine professionnel, je ne fais pas que pour vous, vous faites aussi pour vos enfants, et la plupart du temps les sociétés civiles immobilières sont le moyen pour transférer vers les enfants. Donc moi j'ai pris la version des arbres, ça effectivement il y a un seul bien immobilier dans une SCI, on vend et cac confère n'a essayé, on prend la totalité de l'argent, c'est la version la plus ardue qui puisse exister, mais au moins comme ça vous pouvez comparer effectivement que c'est pas exactement la même chose qu'avec le LMNP. Du coup la conclusion c'est qu'il y a un vrai avantage pour le MP. Voilà, Niamey et un BEP bien, mais pourquoi il y a un mais bien ? Parce que tout simplement le LMNP il y a comme des risques, il y a un risque passé en LMP1 avère tout à l'heure vous aviez un truc, c'est que quand on dépassait les 23000 euros, il y avait une obligation du coup que la moitié de revenus que l'on touche, enfin que ça ne puisse pas excéder la moitié des revenus. Voilà donc exactement, or il arrive de temps en temps que certaines personnes se lâche un petit peu au niveau du mobilier, se disent tiens brassard a plein d'argent, j'achète des biens immobiliers et puis ici se maintient et travailler un petit peu moins au niveau des salaires, et d'un seul coup et d'un seul il passe d'un LMNP en LMP lors qu'à sion mobilières professionnels et là ça change absolument tout. Pourquoi ? Parce que tout simplement un MP et bien on n'est plus dans un régime de faveur comme le LMP, on devient redevables surtout parce qu'on devient un professionnel, et si d'un seul coup on commence à céder eh bien on n'est plus dans une notion de plus-value des particuliers, on devient dans ces cas-là taxable, et là c'est encore pire que tout puisque là on calcule comme la ICI, mais là il y a une notion de 15 ou de 25% dit est-ce là on peut se retrouver de 60% du sagittaire, vous pouvez tomber 72% au passage, et c'est pour ça que je suis pas hésité à noter que ça peut être une catastrophe dans ces cas-là. Donc le LMNP quand vous commencez à monter en puissance, si vous avez une chambre d'étudiant même si c'est à Paris, même avec des gros loyer vous êtes peinard, vous êtes tranquille, mais si on commençait à monter parce que le problème c'est pas un problème, c'est un problème de riche entre parenthèses, quand on commence à voir des biens immobiliers on a une tendance à monter au fur et à mesure et un jour se retrouver à 20 bien immobilier sans trop savoir comment ça s'est passé, et là ça peut être la catastrophe assurée en cas de cession. Donc exactement. Alors je vois qu'il y a des questions qui arrive, Driss, je répondrai tout à l'heure à la tienne, un sur la résidence principale en est si c'est est-ce qu'on peut récupérer le bien la MP ou assis en résidence principale pour y habiter après que deux avis location ? Non, je suis en train de réfléchir. Alors oui, sur le plan tu peux y habiter, mais par contre non pour l'avoir gratuitement, d'accord, situé dans une bien une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés, une assise rappelle d'eux. Alors par définition ça s'appelle civile, d'accord, mais en optant liesse ça devient commercial, et quand on prononce le mot commercial eh bien ça suppose que la société doit faire des profits, donges c'est un succès, c'est une activité. Donc de façon très concrète, si tu récupères le bien combien y habiter parfait, mais tu paiera un loyer, voilà c'est comme ça que ça fonctionne. Par contre pour le DMP, on peut l'arrêter un moment donné et puis revenir dans un régime on va habiter une résidence principale. Voilà donc avantage pour le MNP sur ce coup-là. A Nice, on peut commencer par l'ANPE après changer un messie ? Oui et non. Oui dans l'absolu, non d'un point de vue coup, pourquoi ? Parce que le MVP c'est toi qui l'achète et si tu le transfert dans une société civile immobilière tu feras un heureux, enfin deux pour être plus précis, l'état et le notaire. J'ai mis dans ce tournoi parce que c'est quand même l'état qui prend plus d'argent que les notaires. La petite question de gérer mais voilà. Alors Jérémy, si on achète un bien dans la même année que l'on vend un autre en LMNP, petton des impôts sur la plus-value ? Oui oui, parce que cardiaque c'est parle exactement, on les aime NPC par bien indécis, non ça l'est pas. Voilà ma, est-ce que la géo est obligatoire en société civile immobilière ? Oui oui, alors pourquoi il y a uniquement si elle est vivement conseillé, alors elle obligatoire et mais la plupart des gens ne le font pas, mais où des cas qui ont été cités, moi j'ai toujours un en tête, il y a les arrêts de jurisprudence où monsieur madame de divorce ça faisait 30 ans qu'ils avaient le même bien immobilier et madame destitue monsieur qui était le gérant de la société Steve immobilière parce qu'il n'avait pas fait des assemblées générales et le juge a donné raison en disant c'est pas parce que vous avez divorce est maintenant de vous auriez dû faire pendant les trente dernières années des instants blée générale. Ça c'est le premier point, c'est des actes du Gers prenantes. Maintenant on peut aller un petit peu plus loin, on peut aller aussi de fait qu'une assemblée générale je rappelle statue sur les reports et du coup si un jour effectivement pour une raison x ou y on vient à faire notamment du démembrement de parts sociales ou autres choses comme les réserves appartiennent au nu-propriétaire et les résultats appartiennent ou soucieux fruitiers, c'est hyper important que les choses soient hyper clarifier en la matière. Donc oui, mais c'est mieux que les assemblées générales ordinaires soit faite, c'est obligatoire, mais je sais que beaucoup ne le font pas, mais en cas de pépin en tous les cas ce sera très très gênant. Stéphanie, et s'il a ici talent hier on peut occuper le bien à titre gratuit ? Oui Stéphanie, parce que tout simplement on est dans un autre débat l'impôt sur le revenu, mais bien évidemment dans ces cas-là à partir du moment où on occupe à titre gratuit ça veut dire que toutes les charges ne sont plus déductibles non plus. Donc là on était mon propos était bien évidemment sur les sociétés immobilières à l'impôt sur les sociétés. Maintenant considérer que le statut de LMP et la SARL de famille offre les mêmes caractéristiques, mais même avant oui vous pouvez le traître une CRL de famille effectivement et avoir cette option est les médias pas tous ? Oui, alors je lui aurais tendance et c'est tout à fait ça, alors.

Là, c'est ridicule. Quand on essaiera de famille, c'est la console rouge nulle part, voilà. Et on peut dire que c'est une espèce, aujourd'hui, de mode, un petit peu comme les couleurs. Je sais pas, cette année, ce sera du bleu, du mauve ou du jaune, agence est strictement ou de l'orange. Pourquoi pas ? Eh bien, les CRM de famille, on peut dire, est à la mode parmi les les conseillers de patrimoine qui s'y connaissent un petit peu. Et c'est vrai que la célèbre famille a une particularité : c'est que on opte pas pour un impôt sur les sociétés, on reste en impôt sur le revenu, mais on bénéficie effectivement de l'amortissement et de tout ce qui va avec. C'est une solution. Il faudra peut-être chez Blizzard que je fasse à différentes différence quand on estimait à lierre et la LMNP. Je crois qu'on n'a pas fini de faire des webinars en la matière. [Musique]

Saad, merci pour votre tour, c'est super. Si on arrête le LMNP qu'on récupère en résidence principale, on peut donc vendre par la suite avec exonération d'impôt sur la plus-value ? Alors là, c'est une question très intéressante qui suscite toujours des grandes questions. C'est à partir de quand ça devient une résidence principale, Saad ? Soyons très clairs : demain, tu récupères ton bien, tu fais semblant d'y habiter pendant une semaine et sûr, vente pour avoir une exonération totale à… je crois que l'administration, elle verra pas ça d'un bon angle. Alors aujourd'hui, il n'y a pas de date à proprement parler. Je sais qu'il y a des jurisprudences, j'en avais une en tête, tout… c'était la personne, c'était six mois ou huit mois, et l'administration avait attaqué quand même et le juge a donné raison. Maintenant, est-ce que ça marcherait toujours ? J'en sais rien. Je te garantis que c'est une semaine, ils te tombent dessus, parce qu'ils pourront prouver effectivement que ton idée au gel, voilà, elle était purement fiscale, que c'était pas pour toi pour y habiter, que c'était dans un but d'échapper à l'impôt. C'est ce qu'on appelle un abus de droit. Après, exactement. Donc méfiance en la matière. Donc si je pouvais rester au moins une année, ce serait pas mal.

Philippe, en occupant un bien de ça ici ? Yes. Le loyer peut être défini comme on le veut ou obligatoirement être aligné sur les prix du marché, ou une tolérance d'écart ? Moi, Philippe, je te donnerai une astuce qui est ultra simple : tu vas sur Le Bon Coin. Parce qu'aujourd'hui, Le Bon Coin, c'est pas que je fais de la pub, je n'ai pas d'actions chez eux non plus, mais il y a un truc qui est super sympa, c'est que tu peux retrouver assez facilement, tu colles ça en prime ou tu le gardes en PDF, les joueurs ont un contrôle fiscal. Tu peux prouver effectivement que le prix que tu as loué, c'était le prix normal. Donc pour répondre à ta question, il faut que ce soit un prix normal, voilà. Mais à prix normal, c'est pas toujours aisé effectivement de trouver. Mais si, jeune, il importe quoi, tout est à 1000 euros dans le coin et toi tu es à 100 euros, il va y avoir un problème. Maintenant, tout est dans le coin est à 1900 et de 850 euros, franchement, je vois pas où est le soucis. Mais encore une fois, plus si tu veux franchement être peinard, eh ben le plus simple c'est de pouvoir prouver que tu es dans les trucs, et le mieux pour le prouver, c'est d'avoir Le Bon Coin et de le faire tout de suite. Pourquoi ? Parce que comme les contrôles fiscaux se déroulent dans les trois semaines qui suivent, on sait jamais, plus ce qui s'est passé entre-temps, le prix de l'immobilier ou des loyers a pu augmenter. Dans le plus simple, c'est de faire des copies d'écran, comme ça on est tranquille.

À Johan : LMNP, au bout de cinq ans, j'ai entendu qu'on est exonéré d'impôt sur la plus-value en cas de revente. Dans LMNP, location meublée professionnelle, au bout de cinq ans, j'ai entendu qu'on est exonéré d'impôt sur le revenu en cas de revente, lui ? Alors, il y a des subtilités effectivement, de certains bâtiments qui sont liées aussi au niveau du chiffre d'affaires. Donc après, on pourra effectivement, si vous avez besoin qu'on fasse un point, on peut éventuellement, on a rendez-vous pour regarder. Mais oui, effectivement, c'est possible. Oui, il y a des trucs très précis. Jeu, Patricia : si plusieurs biens immobiliers, est-ce que la CFE de 20 % pour chaque immeuble si les revenus immobiliers globaux dépassent 100 000 euros, ou est-ce que c'est les impôts tiennent compte des revenus de chaque immeuble ? Alors, si c'est ta question, LMNP, la réponse est oui, il y a plus ces feux, voilà. À Nice, s'il y a ici Italie, on peut occuper le dit avec un loyer titre gracieux, non ? Ne compte pas, parce que par définition, une SCI… ah, si, Alice s'est fait merci, voir elle est commerciale, il faut que tu m'aides pas mouiller. Alors à Nice, il faut quand même relativiser, pourquoi ? Parce que c'était bien suivi, effectivement, tu payeras pas d'impôts. Donc de façon très concrète, comme je dis quand tu jettes de l'argent par les fenêtres, dès que ça pompe dans son jardin, il y a rien de dramatique non plus. Donc il faut essayer de trouver un gentil loyer et ça ira super fier. Ok, bon, c'est parti pour la suite. Alors si on va passer par une autre voie…

Alors là, on monte d'un cran supplémentaire et vous allez vite comprendre, en fait, que mon propos n'est pas complètement anodin. À, je rappelle la holding, c'est quoi ? Ça peut être votre princesse, d'accord ? Ça peut être une SARL, ça peut être une URL, ça peut être une SASU, savez-vous, une œuvre destinée spécifiquement et qui va détenir des sociétés civiles immobilières. En tout cas, votre ligne, c'est par là où l'argent va passer, c'est-à-dire que ce n'est plus vous qui allez mettre l'argent, c'est votre société d'exploitation. Alors pourquoi j'arrive à cette conclusion ? Parce que tout simplement la première question, c'est pourquoi passer par une holding ? Pourquoi ? Parce que tout simplement si vous avez une holding et que vous avez de l'argent qui arrive par le biais effectivement… c'est que dans tout ce qu'on a pu dire, eh bien on a oublié quand même un point important, c'est que dans le cadre LMNP, je vous ai dit tout à l'heure qu'il manquait de l'argent tous les mois, il fallait rajouter 1200 euros tous les mois. Et donc tous les mois, l'investisseur, il a dû rajouter cet argent, et cet argent, il est pas venu effectivement du ciel, c'est ce que je marque ici. Bon voilà, on s'est retrouvés et cet impôt vert, il a été obligé, on a été obligé de payer d'impôt sur le revenu et de la CSG, les charges sociales, les charges patronales. Enfin, vous savez que dans tous les cas, pour avoir 100 euros net aujourd'hui, quelque part vous avez une espèce de clone qui se balade qui vont semblant lui bosser, parrain et qui se clôt de lui, va par contre on va vous coûter exactement, pas avoir exactement les mêmes sommes d'argent que vous. Pourquoi je dis ça ? C'est parce que on consorts l'argent de sa poche tout simplement. Et bien, dans le cas présent, quinze ans à raison de 14 400 euros, ça fait 216 000 euros. Il a fallu apporter 216 000 euros pour pouvoir compléter le montant qui existait entre les sorties chaque mois et les entrées. Les entrées n'étaient que 2800 euros, il manque et 1200 euros, on arrive à 14 400. Et pour avoir 216 000 euros, et bien supposons que vous ayez une société et que vous disiez "boum" sur l'argent par le moyen le moins cher, et bien c'est par le biais de la flat tax, un des distributions de dividendes. Et on sait qu'à l'apport à 216 000 euros, il vous en aura coûté 30 857,1 euros. Donc si je récapitule, et bien dans le cas de quelqu'un qui voudrait faire une essai, ou quelqu'un qui voudrait faire le même PC, le même combat, et bien pour avoir 216 000 euros, eh bien je vais me séparer de 92 000 euros en plus. Voyez, c'est quand même un truc très important, parce que tout à l'heure j'ai dit j'ai déclaré le LMNP vainqueur, mais pour toutes les personnes qui ont la chance et l'opportunité d'être à leur compte d'un point de vue fiscal, d'avoir soit une SCI, soit une SASU, etc., et qui veulent effectivement investir dans une société civile immobilière, eh bien ils ont la possibilité tout bêtement de faire ça. On descend à 216 000 euros et on peut pas les 90 000 euros. Voilà, très exactement ce qu'ils demandaient.

Alors, sur la conclusion, c'est que je voyais que les choses ne sont pas aussi simples. On n'est pas dans une notion qui est liée en fait à tout simplement le LMNP, bien, et puis c'est bien mieux que les SCI, ou les… c'est bien mieux que le LMNP, n'était absolument pas… c'est que chaque situation doit être réfléchie en fonction de son projet. Moi, j'aurais tendance à dire que lorsqu'on sait pas si on va se lancer sur une société immobilière parce qu'on est un particulier, le LMNP me semble pas mal. Pourquoi ? Parce que on peut faire un peu de panachage, un petit peu de l'LMNP pour commencer avec un truc, un client, exactement. Je trouve que c'est plutôt assez correct, c'est assez sympa, le LMNP, si vous mettez un bien, vous êtes exactement… et si au contraire vous commencez à vouloir, vous avez déjà une société qui crache un peu d'argent, ou même pas beaucoup, mais en tout cas suffisamment pour pouvoir vivre et pour pouvoir investir, et bien plutôt que de prendre l'argent pour râler, les mettre dans une LMNP, le plus simple c'est passé tout de suite par la case société civile immobilière. Vous avez vu que ça coûte pas cher au niveau de la création de sociétés, et là vous allez collé à l'intérieur tous les achats que vous avez pouvoir avoir. Et si vous n'avez pas envie de vendre, eh bien vous verrez à terme que la SCI portera ses fruits. Parce que mon avis, mais bien évidemment c'est un adage que moi c'est que le LMNP a vécu ses meilleures années et que au moment où on va dire en 2023, attendre sans doute la fin des élections pour que les choses… est exactement là, on risque de se réveiller un peu avec la gueule de bois, c'est-à-dire il va falloir payer les impôts. Et je pense effectivement que l'État va revoir sa copie en matière de LMNP et va sans doute très cliché soit des charges sociales sur tous les bénéfices qui vont se faire. Ça, c'est pas fondamentalement possible. Deuxièmement, ils peuvent remettre en cause l'origine de la plus-value, en disant : moi de la plus-value, maintenant est-ce calcul dans le cadre d'un pays, c'est parce qu'après tout bas, ça va revenir à quelque chose de normal et que vous ne pourrez pas invoquer la notion de rétroactivité ou quoi que ce soit, puisque c'est au moment où les choses se passent que la loi elle existe où elle n'existe pas. Donc là, il n'y a pas moyen d'y échapper. En tout cas, s'il y a de gros changements, dont vous avez bien compris que le choix entre LMNP et société civile immobilière, eh bien il faut vraiment avoir une notion de ce qu'on a envie de faire. Est-ce qu'on a envie de générer tout de suite un petit peu de cash ? LMNP, c'est pas mal. Alors que ceci dit, SCI, c'est des choses qui durent un petit peu plus longtemps. Donc voilà ce que je voulais te dire directement. On va répondre aux questions.

Félix : c'est possible avec n'importe quelle SCI, quelle que soit son activité ? Oui, conseillère vachement. Alors ce que je conseille en règle générale, Philippe, c'est qu'on soit d'accord. Sait-on, c'est la thèse par exemple, va prendre une participation dans une autre société civile immobilière, et il faudra que tu aies deux associés, par exemple, la société à toi à 99,9 % et toi par exemple à 0,1 %, comme ça on est deux, même si c'est toi et… voilà. Où il avait à peine 5 %, voilà. On peut faire… moi personnellement, je préfère toujours que ce soit la SCI, puisque comme ça elle apportera beaucoup plus d'argent s'il y a besoin d'apporter de l'argent. Bien évidemment, il faut toujours bien relativiser. On voit là le point en fait qui est qui est très important. Sofiane, vos Jean-Patrick : peut-on acheter des parts de FCPI dans une SCI ? Si oui, quid de la plus-value en revente partielle des parts ? Alors Sofiane, c'est hyper compliqué comme question, jeudi expliqué pourquoi. Alors, est-ce qu'on peut acheter des cartes de FCPI ? Oui, tout à fait. À l'invitation de propriété faire ? Oui. Et puis même, il y a aujourd'hui quelque chose aujourd'hui qui n'est pas très clair si on va jusqu'au bout des choses, si on veut être puritains au niveau de la fiscalité, mais je pourrai jamais dire un truc pareil à l'administration, c'est que de façon très concrète, on pourrait très bien créer une société civile immobilière tout de suite et acheter des parts de FCPI, et puis après c'est un bien immobilier du coup, bénéficier effectivement… parce que si on mettait en SCI, fier de la notion d'abattement par park, durée de détention, c'est un petit peu choquant, même c'est un petit peu chaud. Ok. Si quid de la plagne revente partielle des barres, on va regarder la plus-value, puis elle sera taxée de suisse italienne, eh bien ce sera de l'impôt sur les sociétés sur la plus-value qui est réalisée. Voilà.

Philippe, a très vite. Mais les vivres à des sites anciens ont essayé de leur portable, a dit finalement oui, tout à fait. Ça n'était pas il y a 30 ans, ça l'est aujourd'hui. C'est vrai que là il parle des SCI, mais c'est vrai qu'au niveau des LMNP, vous avez effectivement un record qui est possible jusqu'à 10. À Fabian qui me dit : j'ai ma société SASU et laisser, il me semble plus intéressant pour un projet SCI, mais je ne souhaite pas m'associer. Quels éléments alternative ? Il ne reste plus que les LMNP. Bah non, Fabian. Ta SASU, elle prend 99 %, et toi à titre personnel, tu prends 1 %, ça y est, vous êtes deux, c'est bon. Samuel : je suis en SCI, d'accord. Prévoir une modification des statuts pour monter une SCI ? Alors ce qui serait bien, c'est de regarder des statuts d'ailleurs dans la SCI, souk se taira, et de se poser la question s'il y a une ligne où on marque "prises de participation dans des sociétés de titres patrimoniale", etc. C'est pas grand-chose. On peut, sinon vous pouvez faire une EMMA Hockey. Ouais, on veut faire un rappel, c'est juste après, ça arrive juste après. Séries Descenza. Zut, je souhaite créer des SCI, est-il possible de mettre en place un système de holding plus tard ou suis-je de faire immédiatement ? Dans Cyril, tu peux le faire après, il n'y a aucun souci, franchement, ça vaut le coup. Quand Daniela, tout de suite l'idée, effectivement, on peut faire un apport de titres, on peut racheter les parts, on peut absolument tout faire, aucun problème. Syrie, Saad : est-ce qu'on peut utiliser les SCI pour faire de l'investissement dans un compte-titres ou en actionnariat dans d'autres sociétés, ou bien c'est suffisant de faire… Diallo dit ça ? Tu peux faire à peu près tout ce que tu veux. Je connais par exemple des gens qui montent des sociétés immobilières, cachette des super nanas par les cachettes, et souci caché des biens immobiliers, on en a parlé, qui achète aussi de l'usufruit et non pas la totalité des biens. Tout est faisable, absolument. Et le mieux c'est quand même d'avoir des choses séparées pour une seule raison, il y a deux mêmes, trois, mais bon, la première c'est que du coup, faut pas le bordel au niveau de la TVA, puisque comme SCI, activités non assujetties à TVA, ça vous permet comme ça de récupérer dans votre SCI 100 % la TVA, parce que sinon ça pourrait véritablement tourné au fiasco au niveau de la TVA, où vous pourriez pas récupérer, voire pire, être obligé de payer ce qu'on appelle des taxes sur les salaires. Deuxième chose, ça évite de dénaturer l'activité de la société, et donc du coup, jour ou vendez votre société, vous risquez pas de vous transformer en société civile et immobilière. Voilà, c'est aussi simple que ça. Jérémy : nous sommes trois associés, peut-on faire une SCI avec seulement deux des trois associés ? Oui, on peut, on peut entre deux et… Saint-Quentin, très exactement, le faire dans une société civile immobilière. Mais à mon mari et moi, avons mené SCI, mieux vaut bascule à SCI ou passant un cercle de famille à SCI ? Environ 55 000 euros de moyenne annuelle, mais il est sage et un conseil à te donner, c'est de bien regarder quand est-ce que l'opération a été faite. Avant petit rappel, année dense, on y voit la détention, parce que si tu es… si ça fait trente, 30 ans que tu as tes biens, se sont beaucoup moins… mais imaginons que ses 30 ans, et bien tout ce qu'on a donné tu sais en terme de dotations aux amortissements, et ne fonctionnera pas parce qu'on fait il pour repartir comme de façon, ses autres actifs, et l'autre tu perdras cet avantage-là. Donc c'est pas si simple que ça, vous regardez et du cas par cas. Lucas : si on a une SASU qui n'a pas fait l'objet de holding, et qui est-il utile de créer une holding en plus ? Non, on peut le mettre, mais l'avantage effectivement d'avoir une holding au-dessus de ta statut, c'est que si un jour tu meurs, dans ta SASU, tu pourras bénéficier de ce qu'on appelle l'amendement Copé, c'est tu auras dire, tu auras une exonération à hauteur de 88 % de ta plus-value. Voilà, mais il sa basse et un petit calcul à faire, à voir exactement. Jérémy : trois associés de l'Alsace, 40, 41. Si nous voulons profiter de nos profits, nos SCI, comment seront répartis nos parts dans celle-ci ? Comme tu veux, c'est… alors qu'on soit bien d'accord, si c'est une société, il faudra que chacun de vous… la meilleure chose si tu veux faire ce genre de chose, c'est que vous vous puissiez avoir une holding, les deux associés qui veulent être à part, ce m'screen holding au-dessus de votre SCI et détiennent ensuite la société civile immobilière. Voilà ce qu'il faut faire, c'est exactement. Mais tu pourras pas dire "GG, NSS", et après j'aurais partie, parce que je rappelle que la propriétaire principal ce sera la SCI. Sorte si tu décides dans la société civile immobilière que c'est vous deux, mais dans SCI, vous bénéficierez pas de la possibilité de mettre l'argent. Donc le mieux c'est de faire un petit cran supplémentaire au niveau d'une holding au-dessus.

Alors, à la demande de maillots de bain, je vais présenter, parce que ça, on va nous… on va nous a posé la question si on passe par double, on va aller très très vite. Premièrement, vous avez un vrai entretien juridiques ont dû à la création de la société, on fait absolument toute la procédure, vous avez cannabis chez vous quand le greffe du tribunal de commerce fonctionne à fond sous 48 heures, et ça vous coûte 150 euros hors taxes d'honoraires, tout simplement. Et pour la gestion annuelle d'une SCI ou holding, MPC, même tarif, eh bien nous aurons la chance de revoir d'appel et de réaliser le en demies à 6K lens, occupe absolument tout. Et pour tout ceux qui sont déjà clients chez nous, à vous connaissez le système performance, récupération des flux bancaires, etc., le tarif, on la fiche pas sur notre site, c'est 200 euros pour chaque acquisition, chaque acquisition, c'est-à-dire que si vous êtes dit création en disant par exemple pas, vous paierez 2000 auront tout, parce que c'est pas… on est obligé, on prend ces 200 euros simplement pour bien repartir, mais très… le tout est ensuite c'est 29 euros hors taxes par mois. Donc si vous faites une fois la question, ce sera 200 euros, et après 29 à 9 à 9, sachant que le premier mois c'est gratuit et le second mois peut être gratuit si vous vous autant parrainer ou si vous parrainez quelqu'un d'autre directement. Voilà. Eh bien, on peut étudier… il nous a écoutés pour Philamy directement, un lien de parrainage. Alors, ben, ben pour avantager les LMNP, vous ne pouvez pas nous aider une acquisition en indivision ? Non, non, on veut pas. Alors on pourrait si vous êtes juste mari et femme, et par contre il ne faut pas que vous soyez sur le régime de la séparation de biens. Si effectivement vous êtes mariés femmes, on peut éventuellement vous faire, mais par contre voilà, celle-ci nommée, n'hésitez pas à prendre un rendez-vous avec moi effectivement, et puis on fera le point ensemble. Et je crois très certainement un jour, dans tous les cas, en 2021, manque de chance, on va peut-être qu'en 2022 au phrasé prévu, mais bon voilà, on a privilégié donc les gens pacsés et mariés. Bon, dit quel point, c'est bon. Jérémy : les 29 euros par mois, c'est par bien aussi ? Non, non, ces honoraires en fait mensuel que vous allez avoir. La seule chose c'est qu'effectivement à chaque fois que vous allez acquérir un bien, on va devoir vous faire payer effectivement c'est 200 euros, parce que pourquoi 200 euros ? Parce qu'en fait on a une saisie manuelle qui va être faite par un comptable, donc avec les documents que vous allez nous transmettre et a cependant alors frappé. Ok, bon bah c'est génial. Je crois que là on a répondu à peu près à toutes les questions, donc c'est le moment effectivement à te remercier, c'est génial, et puis on vous dit à très bientôt. N'hésitez pas en tous les cas à vous inscrire de façon très nombreux à nouveau webinar, garder notre chaîne YouTube, je marquerai le lien directement, et puis comme d'hab…

On va se quitter sur un petit air de disco, histoire effectivement de passer un bon moment et une agréable après-midi.

Je vous dis à très bientôt. Bye bye.