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So, herzlich willkommen zum Bulvinges Webinar der Prognosen. Unsere nächsten Halbjahresprognosen stehen wieder an oder werden heute erklärt. Ähm, mein Name ist Bit Hase von Bulvin Geser aus der Unternehmenskommunikation. Ich bin etwas angeschlagen wie der ganze Markt oder die Wirtschaft. Werde daher nur kurz die einführenden Worte sagen, mich dann äh rausziehen. Ich wünsche Ihnen ganz viel Spaß mit meinen äh Kollegen, den Experten in ihrem jeweiligen Bereich, die Ihnen äh heute die neuesten Zahlen und Prognosen vorstellen, die Sie natürlich auch bei uns im Tool Rives der Immobiliendbank ähm online einsehen können. Heute aber natürlich mit der geschätzten Experteneinschätzung dazu. Ich wünsche Ihnen viel Spaß. Schreiben Sie ihre Fragen gerne äh in den Chat oder in die Fragensektionen, da wird sich am Ende noch mal Zeit genommen. Und nun beginnen wir. Ich übergebe an Felix Embacher.
Ja, liebe Birgit, herzlichen Dank für die einfen Worte dir. Alles Gute nach Berlin. Ähm ja, meine sehr geehrten Damen und Herren, schön, dass Sie sich alle eingeschaltet haben. In guter Tradition kennen Sie von Bulving Gesa, dass wir uns mit den Immobilienmärkten beschäftigen. Zweimal im Jahr wagen wir den Blick in die Glaskugel. äh insbesondere eben für alles, was volkswirtschaftliche, demografische Faktoren angeht, die dann so die Treiber der Prognose sind. Aber der Fokus unserer Prognose sind natürlich unsere vier Immobiliensegmente und da möchte wir sie heute mal ein bisschen auf die Reise mitnehmen, wo wir heute im Herbst stehen und welche Trends wir für die verschiedenen Parameter, die wir eben prognostizieren, insbesondere für Mieten und für Renditen Preise, aber auch in den gewerblichen Segmenten etwas darüber hinausgehend hinsichtlich äh der weiteren Marktentwicklung, was wir eben anti partizipieren. Ich habe heute noch vier tolle Kollegen mit dabei, die ih wahrscheinlich alle bekannt sein dürften. Nachdem ich zum kurz mal über das Big Picture Sie mitgenommen habe, wird Ihnen Alexander Fibback etwas zu dem Büromarktprognosen erläutern. Olha schließt dann an mit dem Segment Logistik Dr. Josef Rechen zum Thema Einzelhandel und last but not least Andre Adami zum Thema Wohnen. Wie sie von uns gewohnt sind und wie auch Birget Hase es schon erläutert hat. Alle unsere Prognosen finden Sie in Rives. Rives, unsere zentrale Immobilienmarktdatenbank. Nutzen Sie gerne den QR-Code, falls Sie Rives noch nicht kennen, um sich das mal anzusehen. Ähm denn darin sind so das gesammelte geballte Wissen von Bulving Geser ähm eben dann für Sie, wenn Sie ein Abo haben, da auch zur Verfügung stehend.
Dann tauchen wir aber jetzt ein nach dem kleinen Werbeblog. Wo stehen wir denn heute eigentlich? Nun, Sie kennen uns als Institut, was wirklich den Blick sehr weit äh fasst. Wir schauen eben nicht nur auf die Mietentwicklung und die Preisentwicklung, sondern wir haben mit unserer eigenen vollschaftlichen Abteilung tatsächlich das ganze Big Picture von der Soziodemographie über die Ökonomie und dann auch die Geldmarktpitik natürlich im Blick, denn das sind die wesentlichen Treiber der Immobilienmarktprognosen. Und wenn wir zwar den einen der größten Treiber der vergangenen Jahre uns ansehen, den Zins, dann können wir feststellen, dass die EZB jetzt in ihrer jüngsten Sitzung am 30. Oktober ihre Leitzinsen äh unverändert gelassen hat, ne? Der Einlagezins äh bleibt bei 2 %. Das Ergebnis war auch ähm komplett so erwartet worden, war auch von uns im Frühjahr schon antizipiert. Die weitere Zinsentwicklung entscheidend jetzt für das Ergebnis der jüngsten Beratungen war wohl, dass der Inflationsausblick in den Augen der EZB weiter in außerordentlich unsicher ist. Und das dürfte zugleich der Schlüssel sein, ähm dass die EZB ja, ungeachtet der Mauenkonjunktur in einigen europäischen Staaten, vor allem in Deutschland, dann auch stillhält. Ähm ICB muss auch ständig die Auswirkungen der US-Handelspolitik im Auge behalten, die sich ja ja, wie wir alle wissen, wöchentlich ändern und wir rechnen dann insofern damit, dass die EZB in 2025 26 die Zinsen auch nicht mehr senken wird. Die zehnjährige Bundesanleihe liegt aktuell so bei 2,6 % und damit in der Wertspanne, die sich seit Anfang 2025 nicht mehr wesentlich verändert hat. Sie sehen, die Zackenlinien ging bisschen rauf, ein bisschen runter, weil im Wesentlichen ist die Wertespann da relativ eng. Die aktuelle äh einjährige Anleihrendite bewegt sich deutlich niedriger, aktuell so bei 2%. Und dieser Zinsstrukturaufschlag ähm reflektiert somit den aktuellen äh geldpolitischen Strafungspart der EZB und dann auch die damit verbundenen Erwartungen an eine mittelfristig stabilere Inflation, die dann eben im Bereich um die 2% äh in der Zukunft erwartet wird.
Nun, was ist habe ich was sehen wir denn, wenn wir uns so den äh die Wirtschaftspolitik einmal ansehen? Der eine oder andere kennt von Ihnen vielleicht den sogenannten Economic Policy Uncertainty Index. Ein ganz toller Index, der für fast alle entwickelten Volkswirtschaften in der Welt beschreibt, wie gerade die Auswirkungen der Wirtschaftspolitik sind und äh zum Grunde ein Sentimentindex. Unter 100 ist das Niveau niedrig bzw. normal. Über 200 ist es dagegen sehr hoch bzw. auf Krisenniveau. Aktuell, wenn man sich den Verlauf des globalen Economic Policy Uncertainty Index anschaut, erreichte der im April 2025 Rekordwert von über 600, liegt aktuell über 303. Der Index stieg bereits im November 2024 stark an, nachdem eben Donald Trump zur Wiederwahl als US-Präsident gewonnen hatte und die Handelszölle dann gegen verschiedene Länder ankündigte. Sie kennt die ganze weiteren Verlauf mit den angekündigten und dann aufgeschobenen und dann eben doch umgesetzten neu verhandelten äh Zöllen. Das hat letztendlich mit jeder Entscheidung, die dort getroffen wurde, hat das dazu geführt, dass der Global Index dann eben hoch oder dann auch wieder runtergegangen ist. In den USA war das Rekordniveau im April 2025 bei 725. Jetzt im im November ist die Lage allerdings wieder deutlich entspannter und der Index sag auf 282, aber sie sehen, der ist immer dann eben noch weiterhin auf sehr hohem Niveau, aber deutlich niedriger als es eben im früher noch war. in Europa, was repräsentiert ist durch die großen fünf volkswirtschaftlichen Volkswirtschaften äh Frankreich, Deutschland, Italien, UK und Spanien ähm stieg der Index im Herbst 2024 an, reichte dann auch bis in den Frühling hinein auf sehr hohen Niveau an. Ähm lag in seiner Spitze bei 779 und geht seitdem wieder abwärts und liegt bei 412. Immer noch extrem hoch. ist aber alles nichts gegen die Entwicklung, die wir Deutschland eben hier äh sehen. Wir haben die innenpolitischen Faktoren, äh wir haben eine wirtschaftliche Schwäche, wir haben ähm ja die globale Unsicherheit in den Bereichen Geopolitik, Handel, äh Politik, Energie und das alles führt dazu, dass der dieser Index für Deutschland eben besonders hoch ausschlägt. Aktuell äh liegt er so in der Größenordnung bei um die 800, nachdem er aber auch schon mal bei 1500 lag. Aber es unterstreicht, dass wir in Deutschland wirklich eine Sonderrolle hier, was diese wirtschaftspolitische äh Uncertainty angeht, in global einnehmen und damit auch Europa ein Stück weit destabilisieren.
Nun, wie ist das Sentiment momentan in den Immobilienmärkten? Und sie kennen vermutlich unseren deutsche Hypoimmobilienklimaindex. Auch das ein Sentimentindex in bei dem wir monatlich Immobilienexperten und in ganz Deutschland befragen. Jetzt in der neuesten ähm Befragung ist der Indexwert um 1% Punkt besser als im Vormonat. Ähm, das Investmentklima ist leicht angestiegen, auch das Ertragsklima ist leicht angestiegen. Die einzelnenklassen entwickeln sich ausdifferenziert. Das äh die positivste Entwicklung jetzt im Oktober hat das Büroklima genommen. Das Logistikklima ist hingegen ein Stück weit zurückgegangen. Das Hotelklima ist äh ein Stück weit zurückgegangen. Auch das Handelsklima hat ein wenig nachgegeben. Spitzenreiter bleibt das Wohnklima mit einem Wert von über 140, das dann äh hier im Grunde so einer Seitwärtsentwicklung dann da oben einsam folgt. Also sie sehen ausdifferenzierte Entwicklung, was das Sentiment über die verschiedenen Immobilitegmente angeht, von sehr positiv im Wohnen bis hin dann eben zu den gewerblichen Segmenten, die so ein bisschen den Zickzack Verlauf haben, aber jetzt durchaus dann auch gerade im Bürosegment in der neuesten Erhebung wieder etwas positiver waren.
Dann ein herzliches Dankeschön an Professor Just nach Regensburg, der im August ein nee, im im September war es, einen neuen Report veröffentlicht hat und hier zu den Zusammenhang zwischen dem if Geschäftslageindex und eben diesen deutsche Hypoimmobilienklimaindex mal visualisiert hat. Und da habe ich Ihnen jetzt hier mal ein paar Charles mitgebracht, die visualisieren, wie sich diese beiden Indizes äh entwickelt haben in der Vergangenheit, ne? Das ist jetzt wirklich so der der Blick nach hinten und wenn man sich für den Büromarkt hier ansieht, ähm dann kann man feststellen, dass die Nachfrage nach Büroflächen wirklich stark am konjunkturellen Tropf hängt. Das heißt, so eine nachlassende Wirtschaftsaktivität mündet dann auch direkt in der geringeren Flächennachfrage und für Büroimmobilien ist es im Schaubild für die Jahre vor der Pandemie dann auch wirklich gut erkennbar. Und die beiden Frühindikatoren, die bewegen sich dann äh wenn man die dem Muster folgt, über die Jahre hinweg wirklich wie so ein äh so ein Faden äh den man entsprechend äh spannt. Das ändert sich dann mit der Coronapandemie. Es kam dadurch dann so richtig zu so einer Niveauverschiebung nach unten. Spricht das Immobilienklima ist eben deutlich schlechter geworden als das allgemeine Geschäftsklima. Und seit die ungefähr dem Jahr 2000 bewegen sich dann die Büromarkteinschätzungen äh unabhängig von der gesamtwirtschaftlichen Lagebeurteilung unterhalb von dem Niveau von 100 Indexpunkten. Und das ist dann eben äh insofern ein negativer Wertbereich.
Im Einzelhandel, wenn wir uns da mal die zusammen äh den Zusammenhang anschauen, da zeigt sich ein ähnliches Bild. Auch hier hat der Strukturbruch vor der Pandemie bereits eingesetzt. Zwischen 2017 und 2022 konnten positive gesamtwirtschaftliche Signale, so die insgesamt ähm rezessive Stimmung ein bisschen aufhellen, aber eben noch nicht in den Aufschwung verwandeln. Auch nach dem Ende des des Coronaschocks steckte dann der Handel so tief äh unten im südstlichen Quadranten fest. Aber und das ist eben der Unterschied zum Bürosegment. äh seit einigen Monaten verbessert sich dann eben die Stimmung im Einzelhandel, äh obwohl sich die gesamtwirtschaftliche Lage nicht verbessert. Und das könnte dann eben dafür sprechen, dass so die gravierendsten strukturellen Anpassungslasten zwar im Handel noch nicht unbedingt abgeschlossen sind, aber eingepreist und das macht dann eben Akteure auch wieder handlungsfähig und der Handel ist eben jetzt nicht nur Highstreet und äh sondern ist eben auch Fooder Einzelhandel und das ist wie Josef Rechen nachher mit Sicherheit noch mal bestätigen wird eben ganz besonderer Teilmarkt der durchaus gut funktioniert und dann auch das ganze Einzelhandelsegment stützt.
Im Logistikklima äh gibt's so einen schwach positiven Zusammenhang zwischen gesamtwirtschaftlicher Lage und Immobilienklima. Äh in den letzten Jahren und vor allem auch während der Pandemie lag das äh Immobilienklima äh für die Logistik eben überwiegend oberhalb der Wachstumsfälle. Und äh so eine Konstellation bedeutet dann so eine strukturelle Begünstigung Resilienz gegenüber Konjunkturkrisen. Aber die Konjunktur ist momentan eben auch tatsächlich Eintreiber für das Immobilienklima, denn ähm wir da drücken die aktuellen konjunkturellen Nöte dann eben auf die Stimmung und deshalb sind die heutigen Indexpunkte dann auch äh auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren, aber deutlich unterhalb der Werte von 2021 und den Jahren davor.
Auch im Wohnen gibt's einen schwach positiven Zusammenhang zwischen der gesamtwirtschaftlichen Lage und dem Immobilienklima. Ähm tatsächlich liegt die aktuelle Einschätzung des bodenwirtschaftlichen Klimas in etwa auf demselben Niveau wie 2016 2017, obwohl der IFO Geschäftslageindex um 40 50 Indexpunkte unterhalb des damaligen Niveaus liegt. Und ich glaube in aus dem Schaubild kommen auch so die Probleme und auch die wohnungspolitischen Herausforderungen zum ganz gut zum Ausdruck, denn hinter den hohen Indexwerten für Wohnimmobilien stehen natürlich auch erwartete Miet und Preissteigerungen und damit bleibt dann natürlich das Thema Wohnungserschwinglichkeit weiterhin ein äh Thema, was die sozialpolitischen Fragen dann eben aufwirft.
Letztes Thema zum Thema Big Picture, aber ich glaube auch das müssen wir ansprechen, denn das gehört einfach dazu. Ähm wir befragen und das ist jetzt dann so der letzte Sentimentindex, dem den ich Ihnen heute mitgebracht habe. Äh auch Immobilienfinanzierer bezüglich ihrer Finanzierungsbereitschaft für verschiedene Nutzungsarten und Strukturen. Jetzt im dritten Quartal 2025 sehen wir einen weiteren Aufwärtstrend, ne? Wir kamen ja aus dem Teil der Tränen hier in 2023 24 war dann ein sukzessiver Aufwärtstrend erkennbar. Das erste Quartal 25 hat dann hier noch mal ein bisschen einen Dip nach unten äh gehabt, aber seitdem entwickelt sich das Barometer wieder Richtung Nulllinie, Richtung ausgeglichen Markt. Aber wir verharren natürlich weiterhin in Rahmenbedingungen, die man als eher stagnierend wahrnehmen muss. Ähm, was wir auch feststellen, ist eben, dass die Finanzierungsbereitschaft für verschiedene Nutzungsarten und Strukturen ähm also sprich einmal für den Bestand und einmal für die Projektentwickler etwas unterschiedlich ist. Generell, wenn man ein Buster zeichnen möchte, ist die Finanzierungsbereitschaft für Bestandshalter immer größer als für Projektentwickler.
Ja, welche Auswirkungen all dieses all diese Themen äh auf die einzelne Nutzungsarten und im Besonderen auf dem Büromarkt haben. Lieber Alex, fühl uns da mal ein.
Ja, vielen Dank, Felix. Ähm, ich habe mir tatsächlich mal die Mühe gemacht zu schauen, was wir von einem halben Jahr gesagt haben und man muss konstatieren, dass wir uns da eher im Schneckentempo bewegen, was die Marktentwicklung oder auch die Veränderung im Markt betrifft. Äh, die Unsicherheit hat den Markt weiter im Griff. Wir haben das gerade schon an den Daten gesehen, die Felix gezeigt hat, ifodaten auch die von uns, äh, die Herr Just damit ausgewertet hat. Das ist sicherlich ein großes Thema ähm was für viel Unsicherheit sorgt. Dann gibt's auch weiter noch hin die Themen Remote Work, ESG, um einfach noch ein paar Basswords zu nennen, die die da eine große Rolle spielen. Und das spürt man am Markt vor allem zuallerst bei der Nachfrage, spricht dem Flächensatz. Das ist etwas, was wir nicht prognostizieren, was aber starken Einfluss hat auf das, was wir jetzt gleich sehen werden, weil wir wir sind immer noch in der Phase mit einer sehr sehr moderaten Nachfrage. Wir haben vor allem sehr sehr wenig Großvermietung, wenn man mal von Frankfurter meinen absieht. Ähm, wie gesagt, da haben wir tatsächlich, das ist eine Ausnahme in diesem Jahr, eine große relativ große Anzahl an Großtransaktionen, die ähm dadurch auch für den absoluten Topwert in Frankfurt sorgen. Was es aber hilft zum ist mal ein Stück weit so eine Entwicklung zu manifestieren oder in Daten auch aufzuzeigen, die wir schon eine ganze Zeit lang beobachten und zwar den Flly to quality location, also der Fokus auf gute und zentrale Lagen, weil das schlägt sich tatsächlich in diesen ähm Zahlen dann in Frankfurt schon sehr deutlich nieder und das ist etwas, das fehlt so ein bisschen an Evidenz in den anderen Märkten noch festzuhalten ist aber auch, dass wir auch eine Menge ähm also, dass sich viel Unsicherheit auch darin verdeutlicht, dass wir eine Menge Anschlussmietverträge haben. an Stelle von Neuvermietung, also das ist etwas, was eine Rolle spielt und ähm dem entgegen steht eine Angebotsseite. Das ist das, damit komme ich dann jetzt hier auch zu meinen ersten Charts, ähm wo wir aus einer Phase kommen immer noch einer sehr hohen Bautätigkeit, die nimmt jetzt zwar sukzessiver ab, aber da unterscheiden sich die einzelnen Standorte doch teilweise auch sehr deutlich. Ähm was aber schon insgesamt zu vermerken ist, ist, dass wir deutlich weniger Baustat haben, so dass es also nur eine logische Konsequenz ist, dass es deutlich weniger wird. An dem einen oder anderen Standort ist die Buchwelle noch ein bisschen größer. Also, wir sehen ja hier schon ab 2026 geht's deutlich nach unten. Da gibt's Märkte wie Berlin. Ähm da wird das erst ab 2028 signifikant weniger werden. Da ist die Euphorin bisschen größer gewesen noch ähm in der Boomphase. Was man parallel zu diesem Thema noch sagen muss, das kommt jetzt hier nicht raus, weil es jetzt hier nur um die Büro Neubaufertigstellung geht. Wir haben auch sukzessiven Anstieg im in der Sanierungstätigkeit, also der Bestand rückt deutlich stärker in den Fokus und dann ist es mathematisch eine logische Konsequenz, wenn wir noch relativ hohe Fertigstellungen haben und nur eine moderate Nachfrage, dass der Lehrstand steigt. Ähm in den Astädten ist es so, dass wir den auf diesem in diesem Jahr noch einen deutlichen Anstieg sehen und ab 226 dann eher ja eine Seitwärtsbewegung leicht fallend. Auch hier hat Berlin so eine leichte Sonderstellung durch die hohen Fertigstellung, die wir da noch sehen, wird der Lehrstadt noch bis mindestens 2027 ansteigen und ähm auf ein deutlich höheres Niveau steigen ähm als wir das aktuell haben. Und gleichzeitig ist es so, wenn man die Zeitreihe noch weiter nach äh links verschieben würde in die Vergangenheit, hatten wir solche Niveaus in den einzelnen Märkten auch drin. In den B-Märkten haben wir den Peak eigentlich schon so gut wie erreicht. Also da geht es eher in eine Seitwärtsbewegung über. Ähm, da erwarten wir aber auch langfristig jetzt keine großen Ausreißer nach unten. Interessant ist aber natürlich auch zu schauen, wie sich der Lehrstand dann tatsächlich zusammensetzt. Ähm, weil wir sprechen immer vom Flight to quality location und das ist etwas, das sieht man an dem einen oder anderen Markt auch schon. Also in Frankfurt ist es schon sehr deutlich. Da haben wir eine Situation, dass wir ähm für die kommenden zwei Jahre kaum große zusammenhängende Flächen in den CBD Bereichen haben. Anders und da strapazziere ich jetzt natürlich wieder das Beispiel Berlin bisschen. Ähm ist es in der Hauptstadt dort haben wir eine Situation, dass der Anteil moderner Flächen ähm gut die Hälfte des gesamten Lehrstandes ausmacht. Also da ist es nicht so, dass er sich nur auf Randlagen und ältere Objekte fokussiert, sondern da haben wir dadurch, dass wir eine sehr hohe Fertigstellungszahl oder Fertigstellungszahlen in dem Markt moderater Nachfrage hatten, deutlichen Anstieg auch der ähm Lehrstandsflächen im modernen Kontext ähm zu verzeichnen und ähm da spielen tatsächlich auch bei modern Flächen Untervermietung eine sehr relevante Rolle. Genau. Und ich glaube, damit können wir auch aufs nächste Chart springen. Ähm, Thema Erträge. Ähm, wir sehen da so ein Stück weit Auseinanderentwicklung der Märkte. Im Prinzip, das ist das so ein bisschen, was ich jetzt schon beschrieben hatte, das äh in Richtung Premium und in Richtung ähm Bestände und Randlagen, also der Trend zur ähm zum ähm ja zentrale Lagen, das sorgt dafür, dass wir in einigen Märkten da eine große Knappheit haben und das sorgt dafür, dass Spitzenmieten weiter steigen, teilweise in dem einen oder anderen Markt auch incentiviert. Im Mittel wird die Entwicklung ähm von uns in Richtung 46 47 € prognostiziert. Wir haben aber mit Frankfurt und München durchaus auch Standorte, wo wir die 50 € schon lange hinter uns gelassen haben. In den B-Städten geht es auch in die Richtung, da sind es teilweise, also das natürlich deutlich geringere Dynamik, aber wir haben da auch einige Standorte, wo wir noch teilweise Nachholeffekte haben, weil Neubauten eben ein entsprechendes Preisniveau haben. Allein durch die Kosten, die damit äh verbunden sind, haben wir dann noch die eine oder andere Stadt, wo wir doch deutliche Sprünge auch ähm von 24 auf 25 und auch im 26 noch sehen. Bei den Durchschnittsmieten in der City, die haben wir jetzt hier nicht dargestellt, die stehen tatsächlich ein bisschen stärker unter Druck. Ähm da ist es natürlich so, dass die Spitzenmiete die Mieten auch mitzieht. Es gibt aber Märkte ähm, wo dann, ich sag mal, die ganzen älteren Objekte auch in der City, die teilweise schon mit deutlichen Preis Nachlässen arbeiten müssen, eben dem Preis auch nach unten ziehen. Also in Berlin, wenn wir dieses Jahr in den Cityen auch schon ein leichten Dip bei der ähm bei der Durchschnittsmiete in den Cityagen sehen, das wird in den nächsten Jahren sich wahrscheinlich wieder auflösen, aber aktuell aufgrund des großen Angebots in dem Bereiches geht's dann nach unten. stärker ist das tatsächlich noch der Fall in der Peripherie. Da stehen die die Objekte tatsächlich sehr stark im Feuer und ähm da kann man sich in der Regel nur über den Preis positionieren und das merken wir tatsächlich auch in unserer Gutachtenätigkeit. Das ist ein Thema, ja, da so eine gute Preisfindung oder ein gutes Branding hinzubekommen oder aber auch das Thema Umnutzung zu prüfen, das ist etwas, was wir gerade relativ häufig ähm in der Prüfung haben. Und ähm in der Konsequenz ist es so, dass in den dezentralen Lagen aktuell sowohl die Spitzen als auch die Durchschnittsmieten spürbar sinken. Und ähm beim Thema Investmentmarkt ist es so, da sehen sehen Sie schon, das ist ähm doch eine relativ starke Seitwärtsentwicklung, die wir da sehen. Also das ist, wenn wir quasi auf die gesamten Kapitalwerte schauen, haben wir aus der Renditeentwicklung da relativ wenig Impulse. Da haben wir in den City Lagen im Spitzenmietbereich noch ein Bereich, der sozusagen ähm ja äh ich sag mal Impulse für die ähm für die Kapitalwerte liefert. Ähm in den Dezentralanlagen in der Konsequenz von dem, was ich gerade beschrieben habe, gehen die Preise, also müssen wir mit deutlichen Preis nachlessen schon kalkulieren. Es ist auch insgesamt so, was sieht man am Markt gerade? Wir haben ähm relativ wenig Transaktionen insgesamt, auch wenn man mal das ein oder andere äh den ein oder anderen ähm positive Meldung vielleicht sieht, aber es sind vor allem Akteure, die Eigenkapitalst eigenkapitalst sind, viele Family Offices, sind ausländische Investoren, die sich eindecken und viele der wenigen Transaktionen wiederum ähm sind auch ähm ja, ich sag mal Konzepte, die in Richtung Manage to Green oder Manage to ESG gehen und Insgesamt ist das Thema der Preisfindung da auch immer noch nicht ganz abgeschlossen. Also, da gibt's immer noch eine deutliche Diskrepanz und daher ähm erwarten wir tatsächlich für dieses Jahr nicht wirklich eine Jahresendrally, die das Jahr ist ja auch schon ziemlich weit fortgeschritten und auch für 26 eher moderates ähm Volumen an Investments. Und um meinen Kollegen dann auch noch entsprechend Zeit zu lassen, weil die haben ja auch noch ein bisschen was zu erzählen, springen wir auch schon auf letzte Chart. kann ich mich immer ganz gut kurz halten, weil vielleicht noch eins zurück, Felix, ähm weil ich vieles von dem auch schon gesagt habe, wir haben also ein Marktumfeld, was weiterhin sehr angespannt ist. Ähm, die Wirtschaft liefert aktuell wenig Impulse und da sehen wir auch ähm kurzfristig ähm wenig ähm Aussicht auf Besserung. Das hat natürlich Auswirkung aufs Nachfrageverhalten. Gleichzeitig sind Trends erkennbar. Ja, der Flight to Quality Location jetzt schon mehrfach beschrieben, der manifestiert sich jetzt zunehmend auch in den Zahlen. Also die die Umsatzanteile von City oder guten City Randlagen, der steigt sukzessiver an gegenüber periphärenlagen und ähm das wird aus unserer Sicht auch in den kommenden Jahren so bestandhalten und sich noch weiter verstärken beim Investmentmarkt. wie gesagt, ähm da ähm in der Gesamtschau relativ wenig Dynamik äh für dieses und nächstes Jahr und gleichzeitig, um dann aber auch mit was positiven zu enden, bedeuten solche Situationen natürlich auch immer Chancen. Einerseits sich natürlich anzupassen und zu korrigieren, aber andererseits auch ähm ja, um Opportunitäten, die es durchaus gibt, wahrzunehmen und sich für die Zukunft gut aufzustellen. Und damit übergebe ich den Staffelstab an meinen Kollegen Oliver. zum Logistikmarkt.
Ja, danke Alex. Ähm ja, zum Logistikmarkt, was kann ich was kann ich Ihnen sagen, was Sie nicht vielleicht schon gehört haben in der Frühjahrsprognose? Also, wir sind immer noch in dieser Phase der Neuausrichtung. Ja, also nach den pandemiebedingten Boomjahren und den Dämpfern in Jahr 2023 und 2024 zeichnen sich jetzt im Logistikmarkt schon so erste Erholungstendenzen ab. Woran kann ich das festmachen? Wenn wir uns mal rein die Flächenumsätze anschauen, also das können Sie sich hier nicht anschauen, ich gebe Ihnen ein bisschen was auf der Tonspur mit. Äh ist genauso wie im Bürosegment natürlich nicht äh prognoser relevant für uns. Ähm sehen wir schon, dass sich ähm ja eine etwas höhere Nachfrage ergeben hat. Ähm, bis zum Ende des dritten Quartals haben wir etwa 4,3 Millionen Quadratmet umgesetzt in dem Industrial Markt. Ja, also Industrial Markt, Logistikflächenmarkt, Leit Industrial Gewerbeparkflächen. Ähm, das sind immerhin 10% mehr als im Vorjahreszeitraum. Äh, aber immer natürlich noch ein bisschen unter diesem langjährigen Schnitt. Ja, also den den erreichen wir noch nicht, da liegen wir knapp ähm 15% runter. Was ganz auffällig ist, dass diese, ich sag mal, diese Dynamik oder diese Erholung vor allem getragen wird durch die durch die großen Logistikhochburgen. Ja, das sind natürlich die Regionen um die 7A Städte äh und natürlich auch Leipzig, die haben mit Ausnahme von Köln, das muss man auch festhalten, im Vergleich zum Vorjahr alle ein relativ klares Plus, was die Umsätze angeht. Was da vielleicht ganz auffällig ist, was insgesamt noch fehlt, sind die ganz großen Tickets. Ja, also wirklich die großen Bigboxes, die ähm ja, da tun sich Unternehmen tatsächlich noch schwer, hier frühzeitig eine Entscheidung zu finden, äh was Expansionspläne angeht oder was Standortverlagerung angeht. Was sehr gut läuft, ist das kleinteilige Segment. Ja, also Flächen bis 3000 bis 4000 m², da ist am meisten Musik im Markt. Ähm, wie sich das in Zukunft darstellen wird, vielleicht hier einen kleinen Ausblick. Ja, das muss man natürlich schauen. Wir erwarten schon Impulse aus dem Rüstungssektor, ja, aus dem E-Commerce Sektor, der weiterhin natürlich ein Wachstumsmarkt bleibt. Ähm was auch ganz interessant ist natürlich auch, dass neue Player den Markt betreten. Ja, JDCOM, asiatische Unternehmen, Logistikdienstleister aus dem asiatischen Raum haben verstärkt den deutschen Markt im im Auge und es zwingt natürlich auch die etablierten Logistik Dienstleister verstärkt, sich Kapazitäten zu sichern, weil diese Flächen in den begehrten Logistikhochburgen, die sind rah, die sind knapp. Ähm und wenn man sich dann auch mal die Pipeline anschaut, da wird auch nicht so viel kommen. Ja, wenn ich jetzt hier, ich sitze in München, da sind die Grundstücksreserven knapp. Da muss man natürlich, wenn es eine gutes Objekt gibt, sich frühzeitig ähm diese Kapazitäten sichern. Ähm insgesamt bleibt dann festzuhalten festzuhalten, was den Flächen angeht. Es ist schon zu erwarten, dass wir dieses schwache Vorjahresergebnis, waren etwa 5,3 Millionen Quadratmet, dass wir dieses Jahr das übertreffen werden. Es ist aber natürlich auch, was noch unsicher ist, schaffen wir diese magische Grenze von 6 Millionen Quadratmet, ja, die die wir in den Boomjahren regelmäßig übertroffen haben. Ähm, da ist natürlich auch die Grundvoraussetzung, dass auch in den Logistikregionen abseits dieser dieser Topstandorte, dass dort die Flächennachfrage deutlich anzieht. Ja, da sehen wir schon ab und äh derzeit, dass dass da so ein schon auch Dämpfer zu sehen sind, ja, dass nicht mehr alles direkt vom Markt aufgenommen wird und bis zur Fertigstellung dann auch absorbiert ist.
Was ganz interessant ist, ähm nach dem ja eher verhaltenen Fertigstellungsvolumer im Jahr 2024 sehen wir dieses Jahr deutlich mehr Dynamik, äh wenn das langfristige Mittel schon noch unterschritten wird. Wir erwarten etwa bis Jahresende ein Fertigstellungsvolumen von 4,3 Millionen Quadratmet, wo es dann deutlich mehr ähm ich sag mal deutlich mehr Aktivität geben wird. Das ist 2026. Wir tracken alle Projekte in Deutschland äh in unterschiedlichen Segmenten, dazu natürlich auch das Logistik und Light Industrial Segment und da erwarten wir im nächsten Jahr schon äh ein Volumina oberhalb der 5 Millionen Quadratmeter Grenze. Die Werte für die Jahre 2027, 2028 und 29 sind in diesem Kontext natürlich mit etwas Vorsicht zu genießen. Es ist natürlich jetzt erstmal alles aufgenommen, was bis datu bekannt ist, aber das sind bei Logistikprojekten kürzere Vorlaufzeiten, was die Baugenehmigung und dann auch bis zur Fertigstellung ähm betrifft, dass sich da natürlich noch deutliche Verschiebung ergeben werden. Ja, was man wahrscheinlich schon annehmen kann, ist, dass diese Rekordwerte, ja, wie Sie hier z.B. 2022 sindhen, die werden mir äh kurz bis mittelfristig nicht erreichen.
Was auch ganz interessant ist, wir versuchen natürlich auch ähm nach Möglichkeit ähm diese Projekte dann auch sozusagen ähm dahingegen zu tracken, was wird denn spekulativ errichtet. Es hat sich jetzt im Vergleich zum Vorjahr nicht so viel, ich sag mal, größerer Anstieg ergeben, aber es ist trotzdem mit etwas über 40% spekulative oder teilspekulative äh Fläche schon schon noch ganz ordentlich. Ja, Problem hierbei ist, dass es nicht nur die äh die Logistik Tophochburgen betrifft, sondern halt natürlich auch Standorte aus der zweiten Reihe. Und was ich vorher schon gesagt habe, das sind natürlich die Märkte, die momentan nicht so sehr im Nachfragefokus stehen und deshalb halt ähm auch steigende Lehrstände verzeichnen. Insgesamt kann man, was die Lehrstandsthematik äh ist natürlich wünschenswert, dass wir das auch mal ähm in der Zeitreihe abbilden können. Es ist aber allerdings sehr schwierig. Ähm, wir haben schon regional teils Lehrstände oberhalb der 5% äh Marke, ja, was so ein bisschen auch ähnlich wie im Bürobereich leicht über einer gesunden Angebotsreserve liegt. In den Tophochburgen sind wir flächendeckend unter den 5%.
Wenn wir jetzt einmal weiterspringen, bitte Felix, was bedeutet es jetzt für die für die Mietentwicklung im Vergleich zum zum äh Frühjahr oder zu unserer Frühjahrsprognose haben wir unsere sehr dynamische Annahme bezüglich der Mietentwicklung ein bisschen einkassieren müssen. Ja, das hat sich ähm bundesweit jetzt nicht so bewahrheitet, dass wir ähm auch schon kurzfristig z.B. im A-Stadmittel über diese 10 € kommen. Natürlich München ist ein Spitzenreiter, da liegen wir über 10 €. wo wir erwarten im Prognosezeitraum in allen Stadtkategorien noch leicht steigende Mieten. Das kann natürlich regional deutlich unterschiedlicher ausfallen, wie ich schon gesagt habe. Ähm hängt natürlich auch immer ein bisschen ähm mit der branchenspezifischen Nachfrage zusammen. Es ist schon zu erwarten, dass vor allem da, wo Nachfrage aus dem Defense Sektor äh generiert wird, ja, das sind dann speziellere Immobilien, dass die Mieten sich dort dynamischer entwickeln. Insgesamt sind die Aussichten, was die Mieten angeht, deutlich äh ja deutlich moderater als im Frühjahr. Insgesamt sind aber im kompletten Prognosezeitraum bis 2029 in allen Kategorien noch steigende Mieten zu erwarten.
Wenn wir die Netto Anfangsrenditen anschauen, ist die gute Nachricht, wir haben sozusagen auf breiter Front die Stabilisierung erreicht. Ja, es gibt noch hier und da natürlich leichte Anstiege, die liegen etwa bei 10 bis 20 Basispunkten. Das liegt, wie ich vorher schon gesagt habe, ja, an dieser etwas, ja, sage ich mal, etwas schwierigeren Angebot und Angebots und Nachfrageration, sprich weniger weniger Nachfrage, zu deutlicher Angebotsaufbau. Ähm, das drückt natürlich dann auch ein bisschen auf die äh Investmentperspektive. Äh insbesondere ist jetzt hier auch festzuhalten, dass der Logistiktransaktionsmarkt eigentlich im Vergleich zum Vor eine deutliche Beliebung erfährt. Ja, also es sind deutlich mehr Deals. Was aber fehlt, sind die großen Deals. Ja, also die großen Portfolio Deals, die haben ähm bis zum Ende des dritten Quartals nur knapp 25% zum Umsatzvolumen beigetragen. Insgesamt liegen wir jetzt bei etwa 4,2 Millionen Quad 4,2 Millionen Euro 4,2 Milliarden Euro äh Transaktion Transaktionsumsatz, das ist etwa 5% weniger als im Vorjahreszeitraum. Nichtsdestotrotz haben diese großen Deals, ja, die haben, die sind so im Markt noch nicht zu sehen. Es sind vor allem die mittelgroßen Deals, 25 bis 50 Millionen Euro ähm, die zu diesem Umsatzvolumen beitragen und vor allem auch große Einzeldeals über 100 Millionen Euro bilden hier die Ausnahme. Ähm insbesondere erwarten wir bis zum Jahr 2028 eigentlich relativ wenig Bewegung, was die Renditen angeht. Natürlich kann es hier einzelne Märkte geben. Ich habe es vorher schon gesagt, die Logistik Hochburgen, wo wir vielleicht schon äh eine deutlichere Renditekompression sehen. Das muss man natürlich ein bisschen abwarten. Ähm es ist noch insgesamt ein bisschen zu wenig Markteidenz, ja, vor allem was so diese Premium Logistik Immobilien angeht, als dass man da wirklich jetzt schon eine sehr ähm plausible ähm ja, ich sag mal, Richtung vorgeben gegeben kann für den mittelfristigen Zeitraum. Ähm insbesondere aber bis 2029 dürfte sich das Renditeniveau wieder etwas nach unten bewegen. Wir erwarten so flächendeckend 10 bis 20 Basispunkte nach unten.
Ja, wenn ich jetzt mal zusammenfassend was zum Logistikflächenmarkt sagen kann, also die Überschrift bleibt wie im Frühjahr und auch eigentlich wie 2024 robust und widerstandsfähig. Es ist ähm, ich sage jetzt mal so, die die Bremsspuren sind nicht so äh zu sehen und nicht so wahrzunehmen wie im Bürosegment. Ähm, die Logistikflächennachfrage ist stabil, ja, wenn gleich äh unter dem langfristigen Mittel. Ähm was natürlich man ähnlich wie auch im Bürosegment schauen muss oder immer im Auge behalten muss, ist das aktuell natürlich schon noch die wirtschaftlichen Impulse fehlen. Also das konjunkturelle Umfeld ist noch zu schwach, als dass ich dadurch äh größere Flächennachfrage ergeben könnte oder Impulse für die Flächennachfrage. Natürlich ist die Hoffnung auf die Impulse durch das Sondervermögen vor allem aus dem Defense Sektor äh die sind da und die und die sieht man auch schon nachfrageseitig, aber es wird vermutlich erst 2026 2027 dann ja, ich sage jetzt mal zu deutlichen Ausschlägen, was was die
Zahlen angeht, kommen. Ähm, insbesondere was die Lehrstandsthematik angeht, hatte ich vorher schon gesagt, die modernen Flächen in Topregionen sind weiterhin knapp. Da haben wir keinen Angebotsüberhang. In einzelnen äh regionalen Märkten, der der also über sekundären Standorten oder sekundären Logistikregionen ähm, hat sich da schon leichter äh Angebotsüberhang ergeben. Äh, nichtsdestotrotz bleiben die Aussichten positiv für den für den gesamten Markt. Es liegt zum einen daran, was ich vorher schon gesagt habe, E-Commerce bleibt ein Wachstumsmotor, ähm, Impulse aus dem Defense Sektor, asiatische Unternehmen, die vermehrt den Markt eintreten, ähm, werden positive Impulse setzen. Ähm, die Mietdynamik hatte ich auch schon gesagt, wird an Dynamik verlieren. Ja, nichtsdestotrotz bleiben wir trotzdem, was was das angeht, äh positiv äh mit regional natürlich unterschiedlichen Ausprägungen.
Das Transaktionsniveau wird hoffentlich bis zum Jahresende noch ein bisschen an Fahrt aufnehmen. Ähm, ob wir das Vorjahresniveau dieses Jahr knacken, bleibt abzuwarten. Was ich vorher schon gesagt hatte, die großen Deals fehlen. Was man aber so aus dem Markt hört, ist es sind einige größere Transaktionen in Vorbereitung, ob die bis zum Jahresende schon sozusagen ins Closing gehen oder erst im ersten oder zweiten Quartal 26 bleibt auch abzuwarten. Die ganzen, ich sag mal, Prüfungsprozesse bei solchen Transaktionen sind deutlich länger und deshalb können sich da natürlich noch Verschiebungen äh ergeben. Ja, alles in allem ist sehe ich oder sehen wir den Logistikmarkt aktuell positiver als den Büromarkt. Ähm, die Anzeichen verdichten sich, dass wir äh in 2026, in 2027, was die Nachfrage angeht, was das Transaktionsgeschehen angeht, da äh einen positiven Impuls haben. Ähm, deshalb sind wir da durchaus zuversichtlich, bleiben Sie auch zuversichtlich. Ich gebe ab an meinen Kollegen Dr. Josef Rechen und ja, wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Ja, vielen Dank, Oliver, und auch vielen Dank an meine Vorredner. Jetzt kommt natürlich ein bullischer Markt. Da freuen wir uns an ver auf Veränderungsraten im homöopathischen Dosen, die äh die uns da so ein bisschen das Lächeln ins Gesicht zaubern. Wir hatten ja eben schon mal eingangs gesehen, Geschäftsklimaindex und der Handelsmarkt oder der Handelsimmobilienmarkt hängt ja sehr stark so an die Stimmungslage der Konsumenten und letztlich auch in den Marktteilnehmern. Sprich, wie geht's bei dem Retailern und wer ist deren Zukunftserwartung? Und die Retailer können, das sieht man ganz schön beim Geschäftsklimaindex, wenn man nämlich mal die hellblaue äh äh den hellblauen Graf nimmt, das ist dann nämlich nur das Thema Einzelhandelstimmung bei den Marktteilnehmern. Welche Erwartungen haben also die Marktteilnehmer, die dem Einzelhandel, der Einzelhandelsbranche zugerechnet werden? Lagen die durchweg unterhalb des Geschäftsklimas in Deutschland? Also, die können letztlich mit so Stimmungstiefs umgehen. Und auch jetzt äh sehen wir wieder im Verlauf des Jahres 2025, dass die Erwartungen des der Einzelhandelsmarktteilnehmern sehr verhalten sich entwickelt haben, äh auch wenn sich der Abstand gegenüber dem Geschäftsklima insgesamt etwas verbessert haben. Aber in einer ähnlichen Kurvenlauf würde man auch sehen, hätte ich Ihnen jetzt noch die HDE Konsumkurve mitgebracht. Da erkennt man nämlich auch, die Konsumenten sind ebenso zu verhalten und letztlich reagieren ja die Kaufleute sozusagen auf die Stimmungen in ihren Kassen und das Geld tragen n mal die Konsumenten in die Kassen hinein. Ja, und bei den Konsumenten sieht so aus, dass wir ein weiteres Jahr erleben 2025 nach 24, wo die Sparquote weiter hoch bleibt und das drückt ja schon aus, dass es eine gedämpfte Erwartung gibt, wie der weitere Geschäftsverlauf ist. Und dieses äh kleine Bügelchen in der Geschäftserwartung des Handels war tatsächlich unmittelbar nach den Neuwahlen im Frühjahr, wo alle dachten, so, jetzt kommt der Boom und da wurde ja auch der Herbst der Reformen angekündigt und nachdem sich das im Sommer so verflüchtigt hat, kommen wir doch eher in so eine Seitwärtsbewegung rein. Also, sie kennen das auch ein bisschen an den Umsatzentwicklungen. Äh, auch wenn das jetzt hier schon mal die Darstellung ist, wie welche Hauptwarngruppen und Branchen sich im Verlauf der letzten 10 Jahre entwickelt haben, sehen wir, dass die Zeit bis 2020 bei Corona eigentlich in sämtlichen Branchen mit jährlichen Umsatzsteigerungen verbunden waren. Und wir haben jetzt seit der Corona-Pandemie letztlich einen relativ volatile Entwicklung, wobei wir jetzt in 24 und 25 da wieder etwas äh stabiler geworden sind. Der grüne Ausschlag nach unten. Diese Umsatzentwicklung ist die des Möbelhandels und Einrichtungs-Handels. Und dort ist gegenwärtig wirklich äh eine katastrophale Stimmung, muss man fast schon sagen. Dieser enorme Nachfrageschwung, der sich nach Corona ergeben hat, kommt halt eben jetzt zum Tragen, indem die Konsumenten sich da doch sehr zurückhalten. Und das merken Sie auch gegenwärtig, wenn Sie sich das Transaktionsgeschehen im deutschen Markt anschauen bei Handelsimmobilien. Der Möbelhandel erlebt schon die eine oder andere Transaktion, wo dann gerade Möbel XXL Nutz auch gegenwärtig als Käufer auftritt und die eine oder andere Immobilientransaktion in dem Zuge dann vollzieht. Und wie war das Jahr 25 bis dato gelaufen? Nun, wir haben eine Umsatz positive Umsatzentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel. Wieder der Lebensmitteleinzelhandel + 3,2% nominal in den ersten drei Quartalen des Jahres und der Internet und Versandhandel, das ist hier außen schon in 24, der etwas dunkelgrün gehaltene Balken, ist erneut auf Wachstumskurs mit ungefähr 11,3%. Und zum Jahresende hin sieht der HDE äh dann auch ein doch letztlich positives Weihnachtsgeschäft, sodass also die Prognose, die der HDE für das für den Einzelhandelsumsatz für das Jahr 25 getätigt hat, dann im Wesentlichen bestätigt, sodass wir ungefähr ein nominales Plus gegenüber dem Vorjahr von 2 % haben.
Ja, und was macht das dann natürlich mit der Erwartung auch für unsere Thema der Mieten, die ich das auf der nächsten Seite mal anhand der Spitzenmieten für die A und B-Städte darstelle. Wir kommen halt eben aus einer Phase, wo wir vergleichsweise hohe Mieten ja noch hatten im Einzelhandel in den 1A Innenstadtlagen. Und wir haben jetzt die Situation seit ungefähr 2023, 24, wo wir in der Seitwärtsbewegung kommen, wo wir durchschnittliche Nominalmieten in den A-Städten von 251 € haben, die sich letztlich auch in der Perspektive bis 29 forttragen und in den B-Städten erkennt man letztlich für die nächsten Jahre doch eher eine Stagnation im Durchschnitt aller B-Städte um die 100 €. Man muss dabei berücksichtigen, dass es natürlich enorme Bandbreiten gibt und äh diese Städte A, wie B-Städte dann letztlich in den Innenstadtlagen nicht so homogen sind, wie das äh vielleicht die Ziffer A und B oder der Buchstabe A und B signalisiert. Wir haben also durchaus auch bei den B-Städten echte Perlen dabei, die durchaus hohe Mieten erzielen können, die dann auch eine entsprechende Dynamik haben. Denn eins ist gegenwärtig bei den Retailern festzustellen, dass sich ein Großteil der internationalen Filialisten mehr und mehr auf beste Städte, auf beste Lagen in den besten Städten konzentrieren, um dort halt eben ihre Einzelhandelsgeschäfte zu eröffnen, zu betreiben, teilweise sehr erlebnisorientiert auf großen Flächen. Und vor dem Hintergrund entsteht natürlich in diesen nachgefragten Städten auch eine deutlich stärkere äh Mietdynamik. Bei den Nettoanfangsrenditen erleben wir letztlich auch eine ähnliche Situation wie bei den Spitzenmieten, eher eine Seitwärtsbewegung ungefähr auf dem Niveau des Jahres äh 24, 25 bis 2029. Ungefähr 3,9 % sind es bei den A-Städten und 5,2 bis 5,3 % dann in den B-Städten bei den Nettoanfangsrenditen. Auch hier muss genau hingeschaut werden, dass man zwischen den einzelnen Städten doch erhebliche Unterschiede feststellt.
Und auf der letzten Seite habe ich noch mal so ein paar äh kurze ja Indikatoren oder Stimmungsmuts und Aussagen mitgebracht zum Thema Marktumfeld. Der Einzelhandelsumsatz real liegt im dritten Quartal 25, 1,6 % gegenüber dem Vorjahr. Also, da kommt schon noch äh dann tatsächlich auch die abflauende Inflation zum Tragen, sodass doch mehr Geld im Einzelhandel verbleibt. Diese volatile Verbraucherstimmung sorgt natürlich dafür, dass langlebige Wirtschaftsgüter weniger nachgefragt werden. Stichwort Möbelhandel und bei dem äh Anmietinteresse in den 1A Lagen ist ganz interessant, dass jetzt in verschiedensten Fachpublikationen vordergründig in der Textilwirtschaft berichtet wird, dass es wieder internationale Filialisten gibt, die sich um Flächen kümmern in deutschen Innenstädten und in sehr guten Regional Malls der Shoppingcenter, um dort halt eben ihre Läden ganz neu zu eröffnen. Also Deutschland als größte Volkswirtschaft ist für die expansionsfähigen und expansionsinteressierten internationalen Retailer immer noch ein Markt und man sollte ja nicht den Schlüssel umdrehen. Also vor dem Hintergrund ist da durchaus Optimismus gerade für gute Objekte und gute Lagen angesagt. Es läuft aber nicht querbeet, dass man sagt, gute Innenstadtlagen und also kriege ich auch ein Mieter. ein. Es muss schon geguckt werden, dass halt eben die Städte attraktiven Stadtraum haben, gute Frequenzen haben, eine USP. Teilweise können auch Kleinstädte am Rande von Metropolen oder Metropolregionen gute Umsätze machen. Äh, sowas wurde z.B. mal berichtet von einer Stadt wie Schwetzingen, die unweit von Heilbronn, äh Heidelberg oder äh Mannheim liegt und dort Niveaus in den stationären Einzelhandelsgeschäften erreicht, wenn die wieder über 2019 liegen und da können viele äh B-Städte oder A-Städte nicht immer mithalten. Und was wir auch nicht vergessen dürfen, dass die preisorientierten Konzepte im Einzelhandel immer noch gigantische Konjunktur haben. Und das ist auch gleich schon der Fingerzeig. auf äh das Thema Transaktionsmarkt, was ich bei den Marktzahlen als letzten Punkt noch mal dargestellt habe. Ungefähr zwei Drittel aller Transaktionen, die wir im Jahr 2025 gesehen haben, entfallen auf Fachmarktformate und Nahversorgungsformate. Also letztlich die Formate, die stabilen Umsatzentwicklung in den letzten Jahren hatten und die auf der anderen Seite halt eben auch äh relativ günstig sind in den Gesamtticketpreisen, sodass man dort halt eben deutlich äh höhere Transaktionen erzielt kann erzielt in der Gesamtzahl, weil man halt eben pro Transaktion kleinere Beträge platzieren kann und damit auch ein vergleichsweise liquides Produkt hat. Und in diesem mit dieser Aussicht, dass das auch mit den eher food-geprägten Fachmarkt äh und Fachmarktzentren und Lagebereichen optimistisch auch fürs nächste Jahr weitergeht, gebe ich mal an Andre weiter mit dem vielversprechenden Wohnungssegment.
Ja, schönen guten Tag. Äh, meine Damen und Herren, vielen Dank, Josef. Jetzt muss ich bloß überlegen, wie ich von Food auf Wohnen komme. Ja, also das kann sich jeder jetzt selbst ausmalen. Ich gehe mal einfach davon aus, dass wir uns äh in der kalten Jahreszeit befinden und alle mehr essen und uns schon auf Weihnachten freuen. Ähm, ja, ich möchte Ihnen heute äh noch mal die schlechten Zahlen aus unserer Baustartstatistik geben. Ähm, aber Sie können sich äh denken, dass wir als Analysten natürlich auch eine zweite Ebene äh äh mit betrachten, die so hier in den Zahlen noch gar nicht äh sich widerspiegelt. Ja, also die nackte Zahl sagt erstmal im letzten äh Quartal 2 äh äh 25 äh zeigt erstmal einen einen Rückgang gegenüber dem Höchststand in 24 von 85%. Ja, diese Zahl sollte man sich mal äh auf der Zunge zergehen lassen. Das, was aber in den Zahlen noch nicht drin ist und warum wir positiv für die nächsten Quartale und auch für die nächsten zwei Jahre sind, dass es unter im Markt bereits Tendenzen gibt, die also eine deutliche Erholung zeigen. Also zum einen sehen wir den Eintritt von ausländischen Projektentwicklern, die jetzt hier akquirieren. Wir haben auch teilweise ehemals gewerbliche Projektentwickler, die mittlerweile auch Wohnungsbau realisieren. Dann haben wir immer noch eine Aktivität, wo also ehemalige in insolvenz gegangene Projekte jetzt gehandelt werden und neu aufgesetzt werden. Und der letzte Punkt, warum ich denke, dass wir also tatsächlich schon den neuen Zyklus begonnen haben, ist, dass wir feststellen, dass die Kaufpreise für Mehrfamilienhausgrundstücke ähm sich bereits wieder deutlich gegenüber 24 erhöht haben. Und das ist also für mich eigentlich der wichtigste Indikator, wie positiv das Wohnsegment äh betrachtet wird. Äh, vor allen Dingen auch von Akteuren, die erstmalig oder neuer oder stärker wieder in den Markt kommen.
Felix, genau. Und diese positive diese positive Grundstimmung ist zwei Aspekten geschuldet. Sie sehen hier die Lehrstandsquote von 2022, die also äh einmal im Zuge der Zensuserhebung erhoben wurde. Die hellen Brauntöne, die zeigen also einen sehr niedrigen Leerstand, die dunklen hohen Leerstand. Und wir waren also in den bekannten Metropolen, egal ob A oder B-Städte, waren wir also schon auf Niveaus äh, die zwischen 2 und 3 % lagen, damals in 22 und Sie wissen, die Bautätigkeit ist seitdem tendenziell weiter zurückgegangen, sodass wir also insbesondere in so Städten wie Hamburg, Berlin, München oder Frankfurt äh äh Leerstandsraten haben, die deutlich unter 1% sind. Und wir haben das uns mal für für ausgewählte Städte angeschaut. Es gibt faktisch keinen marktbedingten Leerstand, sondern das, was da leer steht, sind ähm Sanierungsthemen, sind Modernisierungsthemen oder aber Umwandlungsthemen. Also, die Angebotssituation nähert sich einer Katastrophe und ähm Sie wissen äh das erste, was die neue Bundesregierung gemacht hat, war die die Mietpreisbremse ähm einzuführen und zu verlängern. Also von daher gibt's ja wenig Fantasie, dass wir also eine Dynamik aus dem Bestandssegment entwickeln. Daher bleibt uns faktisch nur das das äh Neubausegment, was Sie hier mit unseren Zahlen äh auf der linken Seite dargestellt sehen. Und da explodieren faktisch die Werte. Ja, also da ist völlig klar, das wenig das wenige Produkt, was sozusagen in die Fertigstellung kommt, äh lässt sich momentan sehr, sehr gut vermieten. Natürlich werden da auch ähm ein paar Feinjustierungen vorgenommen. Wir sehen also immer mehr Projekte, die ähm mit einer Einbauküche versehen werden. Wir sehen immer mehr Projekte, die auch möbliert oder teilmöbliert gemacht äh realisiert werden. Und vor allen Dingen, das ist also nicht nur im Mietsegment so, sondern am Ende auch im Eigentumssegment zu beobachten. Sehen, dass die Wohnungen immer kleiner werden in den Zimmeranzahl und ähm dass wir versehen oder immer mehr vor allen Dingen ein, zwei und drei Zimmerwohnungen realisieren, die ja am Ende auch so ein we so so ein Stück die Nachfrage und Haushaltsstruktur äh widerspiegeln, weil wir äh natürlich in den in den großen Zentren und Metropolen wissen, dass mehr als 80% in der Regel auf diese kleinen ein und zwei Personenhaushalte entfallen.
Nix. So und ein weiterer Indikator, warum es eigentlich nur aufwärts gehen kann und auch im nächsten Jahr endlich mal wieder ein neues Produkt ähm in den Markt kommen kann, ist also hier dargestellt ähm anhand der äh Transaktion auch mal einer langen Zeitreihe. Sehen, wie wir zu dem Höchstpunkt der Niedrigzinnsphase und zum Höchstpunkt auch der Bautätigkeit im letzten Zyklus äh 21, 22 ähm ja 130, 140 Neubau-Transaktionen hatten. Also hier tatsächlich Vorbau-Deals auf dem Papier, Planung auf dem Papier. Einmal für Sie noch mal unterschieden in den dunklen äh dunklen Balken ähm äh mit Senior Living ähm und auch Senior Living Micro-Living und die der hellblaue Balken äh noch mal gekennzeichnet zusätzlich mit geförderten Wohnungen. So und das ist, glaube ich, ein Trend, der uns ähm ja positiv stimmt, weil also der äh die Zahl der geförderten Wohnungen immer weiter zurückgeht. Wir also gar nicht so viel neu bauen können, wie äh stetig aus der Förderung fällt. Also das Thema geförderte Wohnung hat sich durchgesetzt. Ähm, in 25 ähm sehen wir also zum einen ging über 24 schon deutlichen Anstieg. Zu beachten ist natürlich, dass wir hier nur den Oktober abgebildet haben. Also da fehlt noch ein Quartal und wir haben schon 60% in den Deals mit geförderten Wohnungen. Das ist also momentan auch der Hebel. Die Fördermittel sehr sind sehr interessant. Es gibt äh hohe Zuschüsse, es gibt ähm ähm sage ich mal zinsreduzierte Darlehen, s, dass ich also die aktuellen Renditeanforderungen ein Stück weit über den geförderten Wohnungsbau leverage kann. Und ähm das wird also in den im nächsten Jahr sich fortsetzen. Da sind die äh die Akteure deutlich breiter gesteuert als jetzt momentan. Das ist der Hinweis auf die nächste Folie. Ähm, weil jetzt ist es tatsächlich so, dass wir ähm zum einen äh große äh internationale Akteure haben, die hier in Deutschland äh momentan einkaufen. Äh, Sie sehen so ein Stück weit die starke Prägung von Berlin. Der Markt ist natürlich als erstes äh im Auge, wenn man aus dem Ausland äh auf Deutschland schaut. Ähm, aber äh es gibt also auch kleinere Städte, die ja eine Transaktionsaktivität hatten, aber die beiden größten Deals sind also primär von äh von US-Investoren und und Projektentwicklern gemacht worden. Und dann kommt schon sehr viel Gemeinnützigkeit und kommunale Wohnungsunternehmen, ne? Also, da sind die Fördermittel gut platziert und gut aufgehoben. Ähm, in Berlin äh wird der Förderlandschaft immer nachgesagt, dass die explizit für die kommunalen Wohnungsgesellschaften gebaut wird oder gestaltet wurde. Ähm, das kann man auch in anderen Städten so nicht ausschließen, aber äh wir freuen uns natürlich, dass dort eine Aktivität in dem Markt ist. Viele äh Projektentwickler also auch ein Exit an die kommunalen Gesellschaften machen konnten ähm auch zu angemessenen Preisen, sonst würde das nicht funktionieren, weil ja das Thema der klassischen deutschen institutionellen Investoren immer noch sehr, sage ich mal, sehr schwierig ist. Ja, die die ehemals aktiven Käufer, starken Käufer, ähm die offenen Fonds, die haben eher mit ähm Anteilsrückgaben äh zu kämpfen und müssen äh befinden sich momentan eher auf der Fallkörperseite. Und die klassischen ähm ja institutionellen Spezialfonds von Versicherung, Pensionskassen etc. Ja, die lecken noch so ein bisschen die Wunden. Ja, die haben also mit mit Wertberichtigungen äh zu kämpfen äh von Einkäufen, die sie also 21, 22 hatten und da ist fällt's momentan schwer, neues Geld äh zu akquirieren. Ähm, s, dass also da die Aktivität noch äh vergleichsweise gering ist, aber auch in 26 steigen wird.
Nächste Folie. Genau, das interessiert wahrscheinlich ähm auch die meisten. Ähm, wir haben hier mal die Prognose für die Bestandsmehrfamilienhaus-Kaufpreisfaktoren dargestellt, die aber natürlich auch mit äh gewissen Auf- und Abschlägen in den Märkten ähm auch für Neubauten gelten. Wir sehen grundsätzlich den Tiefpunkt in 24 erreicht. Ähm, in 25 leichte Seitwärtsbewegung, leichte Aufwärtsbewegung, die sich verstetigen wird in Richtung 29. Das ist vor allen Dingen dem geschuldet, dass wir sehr, sehr wenig Produkt haben, ja, dass also die wenigen Produkte, die in die Realisierung kommen, dann auch ein ein Stück weit gut nachgefragt werden. Ähm, und wir haben natürlich weiterhin das Thema äh ESG ähm, was ich zum einen durch die Managed to Green Strategie machen kann. Das schmeckt aber tatsächlich nicht wirklich jedem institutionellen Investor. Da merken wir auch, dass die eher Altprodukte ähm äh verkaufen und dafür lieber Neuprodukte ähm äh jetzt erwerben. Und wir haben versucht so ein Stück weit die Kaufpreisfaktoren Ihnen mal darzustellen, wo es eine Unterscheidung gibt zwischen A und B-Städte, kleinere Städte und Speckgürtel. Also natürlich liegt der Fokus momentan auf den auf den Metropolen. Ähm, viele Projektentwickler sind auch dazu übergegangen, äh sich aus der Vorortthematik zu lösen, sondern eine Finanzierung zu bekommen und das Thema erstmal zu bauen und dann auch zu vermieten. Ähm, wodurch dann zum einen die Sicherheit auch für den potenziellen Investor steigt und zum zweiten natürlich auch dargestellt werden kann, dass die Mieten erzielt werden können. Danke.
Ja, und der letzte Ausblick äh Folie, die ich schon relativ äh lang bringe. Die Grundtendenzen des Marktes sind erhalten geblieben. Das, was wir merken, ist tatsächlich, dass es bestimmte äh Anreize, bestimmte äh äh Gesetzesänderungen, die die Bundesregierung ähm vorgenommen hat, jetzt ihre Wirkung zeigen. Das war also zum einen äh die degressive AfA äh, die im letzten Jahr eingeführt wurde, gekoppelt auch mit der äh KW 40 Q& äh AFA. Das zeigt jetzt ähm auch die ersten ähm äh ja Ergebnisse. Ja, die Produkte äh sind im Markt, die werden sehr erfolgreich verkauft. Wir sehen also tatsächlich bei Eigentumswohnungsprojekten ähm zum einen auch einen leichten leichten Preisanstieg. Ähm ähm, aber wir sehen dort eine sehr hohe Aktivität ähm von privaten Kapitalanlegern fast bei 80% im Mittel über alle Projekte. Also da äh äh erwarten wir, dass äh viele Eigentumswohnungs-Wohnungsprojekte, die jetzt im Vertrieb sind, im nächsten Jahr gestartet werden. Zweite Thema ist Wohnungsbau-Turbo. Hat ein bisschen gedauert, aber ist seit 14 Tagen äh jetzt rechtsgültig. Ähm, leider leider haben sich einige Städte schon so positioniert, dass sie den doch nicht ähm doch nicht äh durchführen wollen oder anwenden wollen. Wir haben aber die Hoffnung, dass also insbesondere kleine Städte, die vielleicht nicht so unter dem politischen Druck und politischen Fokus stehen, ähm das dann realisieren und dort also auch die Bautätigkeit ein Stück weit vorankommt. Und man muss natürlich sagen ähm auch äh die Entscheidung aus der letzten Woche, dass es noch mal ein Fördertopf für KW 55 gibt, das stimmt uns ja positiv. Auch wenn er nur mit 800 Millionen besetzt ist, werden doch da einige Projekte, die faktisch mit einer Baugenehmigung auf dem Tisch liegen, dann im nächsten Jahr in den Bau kommen. Und letzter Aspekt, den wir hier oben schon angeteasert haben, modulares Serienbauen. Ähm, das ist tatsächlich ein Thema, was sich immer stärker durchsetzt. Schon vorne sehr früh in der Planungsphase, aber insbesondere, wenn wir so große Quartiere sehen mit mehreren hundert Wohnungen, dann merken wir schon, dass dort also dieses serielle modulare Thema ähm ja deutlich stärker gedacht wird und damit also auch Kostenvorteile erzielt werden können, die sich am Ende ähm ja in der äh Kosten-Ertrags-Bilanz positiv auswirken. Also von daher ähm kann ich Ihnen die letzten sechs Wochen ähm äh positive Nachrichten mitgeben. Freue mich auf 26, denke, da werden wir alle wieder ein bisschen mehr Spaß haben und wünsche Ihnen alles Gute, frohe Weihnachtszeit.
Danke, lieber Andre, herzlichen Dank auch an die anderen Kollegen, die davor die gewerblichen Immobiliensegmente vorgestellt haben. Herzlichen Dank auch an euch. Ähm, wir sind eigentlich jetzt, was die Uhrzeit angeht, schon äh am Ende angelangt. Ich würde trotzdem vorschlagen, dass wir einen kleinen Blick noch in die Frage und Antwortsession hinein äh werfen, denn ich glaube, das ein oder andere Thema äh ja ist dann doch aktuell einfach noch in der Diskussion und vielleicht auch nicht komplett offen geblieben. Ich schaue mal rein, ob wir da noch Fragen haben, die wir zu beantworten haben, bzw. die on the road noch nicht beantwortet wurden. Oh, das ist nicht der Fall. Dann haben wir dann habt ihr und wir volle Arbeit geleistet. Alle Fragen, die vielleicht zwischenzeitlich aufgeworfen wurden, sind dann damit auch schon durchbeantwortet. Dann sage ich an der Stelle herzlichen Dank an alle äh, die uns zugehört haben. Bleiben Sie uns gewogen, bleiben Sie optimistisch und dann sehen wir uns spätestens mit dem nächsten Webinar zur Frühjahrsprognose. Und dann wünsche ich Ihnen jetzt noch eine gute Restwoche. Bleiben Sie gesund. Ciao.