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세상의 모든 지식 언더스탠딩입니다.
자, 이번에는 주담대 얘기, 대출 금리 또는 대출과 관련해서 우리나라는 참 독특한 게 있죠. 우리나라는 다 변동 금리입니다. 그렇습니다. 미국은 고정 금리, 30년짜리 고정 금리를 대부분 받기 때문에 금리가 내려갈 때마다 싼 금리로 갈아타고, 금리가 다시 올라가면 이미 갈아타지 않아도 아무 지장이 없습니다. 그래서 미국은 금리를 올리면 오히려 경기가 더 좋아지는 나라가 되어버렸습니다.
미국은 "왜 우리는 고정 금리를 못해?" 이렇게 얘기하는데, 우리나라는 고정 금리 대출이 왜 이렇게 잘 안 될까에 대한 고민이 있습니다. 그 고민에 대해서 김상훈 기자가 조사를 해봤답니다.
실제로 덴마크도 그렇게 크지 않음에도 불구하고 여기도 고정 금리가 많더라 할 수 있는 건 아닙니다. 시장이 꼭 커야 되는 건 아닙니다. 그래서 김상훈 기자한테 좀 배워보겠습니다. 어서 오십시오.
안녕하세요, 김상훈입니다. 설명드리기 전에 잠깐 슬라이드 보여주시면 좋겠습니다. 말로 하기 싫다, 너희들이랑 말로 하기 싫다, 요거 말씀드리려고요.
저 언더스탠딩 텍스트 맞습니다. 구독자가 100만 채널인데 언더스탠딩 텍스트는 구독자가 2,000명이 안 돼요. 지금 달 돈을 봤죠. 저 언더스탠딩 텍스트 한 달에 1,000원입니다. 한 달에 1,000원. 아, 진짜 한 달에 1,000원. 왜냐하면 언더스탠딩 텍스트는 무료로 할 수가 없어요. 무조건 돈을 받아야 돼요. 네이버 프리미엄에서 서비스를 하니까. 그래서 나름 많이 낮춘 거라고 100원으로 할까 하다가 알겠습니다, 1,000원 봤자 그래도 여러분 제가 매일 갈금 받고 있습니다. 도와주십시오.
오늘 말씀드릴 건 사실 2023년에 많이 나왔던 얘기입니다. 금리가 한창 오를 때 주택담보대출 시장 구조 개선을 해야 한다는 얘기가 많이 나왔었는데, 요즘 금리가 하락하니 이 얘기가 쏙 들어갔죠.
근데 왜 뒷북 얘기냐고 말씀하실 수도 있는데, 꼭 그건 아닙니다. 잠깐 슬라이드 보여드리면, 2020년과 2021년에 나갔던 주택 담보 대출 증가액이 있습니다. 그때가 저희가 되짚어 보면 코로나 때 유동성이 엄청나게 많이 풀렸어요. 그리고 그때 집값이 많이 오르면서 우리가 영에서 집을 산다라고 했던 시기입니다.
말씀처럼 우리나라는 혼합형 주택 담보 대출이라고 해서 굉장히 독특한 상품의 대출 상품이 있잖아요. 변동 금리도 아니고 고정 금리도 아니고 사실상 변동 금리 대출이라고 봐야 되는데, 만기가 딱 올해부터 시작이 됩니다. 만기란 그 변동금리로 바뀌는 게 딱 올해부터 시작이 됩니다.
그러니까 이때 연에서 집을 받았던 사람들은 딱 올해부터 이제 금리 충격을 받기 시작한다는 건데, 그때 많은 사람들이 받으니까 당연히 충격받는 사람들이 많이 있겠죠. 그때 당시 대출 평균 금리가 2.5%에서 3% 사이였다고 해요. 지금 4% 중반까지 중반쯤 있습니다. 만약에 금리가 2% 뛴다고 하면 67조원, 2% 1.3조 정도의 가계 부담이 더 늘어나는 거거든요.
금리가 높아져서 저건 5년간 고정 금리 이후에 변동 금리 저 상품입니다. 맞습니다. 5년 동안 지금 2% 금리를 즐기신 분들의 파티가 끝나고 있습니다. 그렇죠. 이제 딱 올해부터 시작이 되는 거죠.
올해 내년 몇 명쯤이나 그 대출을 받았는지는 정확히 모르겠어요. 다만 이때 많은 사람들이 정말 주택 담보 대출을 받았고, 여기 보시면 2019년에도 주택, 뭐지, 주택 거리가 많이 된 시기이긴 합니다만, 이때는 이때 비하면 절반밖에 안 됩니다. 60조 반, 130조 쯤 되는 대출이 추가로 나갔었는데, 저 때 그중에서 몇 가가 5년 거치 그 대출인지 세이지 않을까 싶은데, 왜냐하면 사람들은 이때는 어떻게 보면 저금리 끝무렵이라 조만간 금융당국이 저거 갈아타는 또 특혜 만들어 주겠네요.
어떤 대책을 만들어 낼지는 모르겠지만, 어쨌든 금융당국에서도 딱 이 문제 때문에 지금 시장을 들여다보고 있다라고 얘기는 하더라고요.
근데 사실 이렇게 겪는 고통이 어떻게 보면 당연한 건가, 소비자가 선택을 했으니 당연히 겪어야 되는 거 아니냐라고 말씀하시는 분도 계시겠지만, 사실 미국이나 다른 나라 대부분은 정책 당국에서 주택 금융 시장의 대출, 주담대를 고정 금리로 많이 바꾸려고 굉장히 노력을 많이 하고 실제로 성공도 많이 했어요.
근데 한국 같은 경우에는 이제 전혀 그게 성공을 하지 못했던 거고, 그래서 관련해서 자본시장 연구원에서 재밌는 페이퍼를 하나 내서, 예, 미국이 뭐 사이니까 예외로 하더라도 덴마크를 봤더니, 거기는 우리나라보다 채권시장이 훨씬 작습니다.
뭐 한 1% 정도밖에 안 되는데, 거기는 그래도 고정 금리가 굉장히 높더라. 우리나라는 왜 못 하냐, 뭐 이런 말씀을 오늘 드릴 거예요.
왜 적습니까? 그럼 일단 요거 현실 먼저 보여드릴게요. 잠깐 그렇다고만 말씀을 드렸는데, 여기 잠깐 확대를 해 주시면 한국의 주택 담보 대출이 이렇게 돼 있습니다.
이 파란색이 변동 금리, 68.7%, 혼합형이 28.8%. 말씀드렸다시피 요거는 사실상 변동 금리 대출이라고 보시면 되고, 순수 고정 금리 대출은 2.5%밖에 안 돼요. 그러니까 당장 보기에 고정 금리가 살짝 비싸니까, 다들 변동 금리로 가는 거죠.
보통 사람들이 고정 금리는 살짝 비싸고 변동 금리는 낮기 때문에 우리나라 사람들은 고정 금리를 굉장히 뭐랄까 선택을 많이 한다고 알고 있습니다.
주택 금융 공사에서 정기적으로 실태 조사 같은 걸 해요. 그러면 그 금리 수준에 따라서 고정 금리를 선호하는 사람, 변동 금리를 선호하는 사람이 바뀌긴 합니다만, 대략 40% 후반에서 금리가 좀 높아지면 50% 이상으로 올라가는데, 대략 절반 정도는 항상 고정 금리를 선호한다고 나와요.
고정 금리를 원합니다. 아, 나는 고정 금리 하고 싶어. 이거는 은행에서 안 팔아서 그런 거야. 그렇죠? 그렇죠. 주택 담보 대출을 안 받아보셨나요? 안 받아봤습니다. 집을 사봤어요.
주택 담보 대출 받으러 가면 시중은행에서 제시하는 상품이 변동 금리 상품, 그다음에 고정 금리 상품이라고 하는 가칭 혼합형 상품인데, 다시는 거요. 그렇다니까, 우리나라 고정 금리는 2.5%밖에 안 되는데, 덴마크는 보시면 변동 금리가 27%밖에 안 되고, 그다음에 주기형이라 해서 한국 같은 경우에 혼합형이 아니고 주기형이라 해서 5년마다 고정 금리가 바뀌는 상품을 파는 곳이 있습니다.
신한은행이라고 유일하게 신한은행만 2016년부터 5년으로 금리가 바뀌는 거예요. 그래서 중기형 고정 금리 대출이라고 부를 수 있는데, 그게 있고, 그다음에 44% 완전히 고정 금리. 보시면 프랑스, 미국, 거의 뭐 90% 100% 가까이가 다 순수 고정 금리입니다.
그다음에 독일, 캐나다, 그다음에 영국, 이탈리아 보면 변동 금리 비중이 다 20% 미만이에요. 물론 핀란드처럼 변동 금리 비중이 굉장히 높은 나라가 있긴 있습니다. 호주나 핀란드처럼.
근데 핀란드 같은 경우에 사실 우리나라랑 조금 많이 다른 게 여기는 사회 주택이라고 할까요, 이런 것들을 굉장히 많이 공급하고 주택에 보조금도 주는 나라라서 주택 금융 시장 자체가 우리나라랑 판이하게 틀립니다.
그래서 이 표에서 보셔야 될 건 뭐냐면 이탈리아, 영국, 캐나다, 독일, 그다음에 프랑스, 우리나라처럼 규모가 있는 경제를 꾸리는 대부분의 선진국들은 변동 금리 비중을 이렇게 많이 낮춰 놓습니다.
이유 자체가 말씀드렸다시피 이제 이런 건데, 예를 들면 주택 담보 대출의 기본 원칙은 소비자가 선택할 수 있다는 거죠.
근데 한국은 두 개밖에 없어서 사실 선택권이 없다는 건데, 그래서 고정 금리를 많이 하려고 하는 이유가 금리가 오르게 되면 사실 그 충격 금리가 오른 데서 오는 충격을 가계가 감당을 해야 되는데, 이제 그걸 본인들이 합리적으로 선택을 해서 나는 이때 변동 금리, 이때 고정 금리 선택을 할 수도 있겠지만, 사실 보통 주택 담보 대출은 만기가 20년, 30년 이렇잖아요.
근데 각 개개인들이 그 30년에 대한 리스크, 금리 변동 리스크를 합리적으로 판단하는 게 사실상 불가능해요.
그런데 많은 사람들이 금리가 낮다고 변동 금리로 했다가 나중에 금리가 올랐을 때 어떤 일들이 생기냐, 우리가 지금 겪고 있는 일들이 그런 거죠. 예를 들면 금리가 올라가야 되는 상황이 와요.
근데 금리가 올라가는데 어쩔 수 없이 그걸 다 가계들이 감당을 해야 되면, 예, 이제 가처분 소득이 줄어들고, 그러면 예를 들면 미국에서 금리는 오르는데 우리나라는 경기가 좋지 않아요.
근데 금리를 따라 올려야 돼. 아, 그 쉽지 않고 고민되고. 맞습니다. 그래서 이게 어떻게 보면 통화 정책에도 운신의 폭을 좁히는 그런 효과가 있어서, 그런데 오히려 통화 정책이라는 건 금리를 올렸으면 사람들이 "아이고 힘들어" 해야 되고, 금리를 내려주면 "아이고 편안해"라고 해야 통화 정책이 예민하게 잘 먹기는 거잖아요.
맞습니다. 근데 미국은 진짜 잘 먹히네. 그럼 우린 진짜 잘 먹히는 거지. 이미 대출 받은 분들이 다 금리가 낮아지면 "아이고 편안해", 높아지면 "아이고 힘들어"가 되니까.
근데 통화 정책의 원래 목적 자체는 이제 신용으로 창출되는 소비를 줄이겠다는 거지, 추가 대출을 줄이고 늘리고, 경기가 화랑이 되면 돈을 많이 보니까 빚을 더 끌어다가 소비를 더 하게 되잖아요.
기존 채무자들의 현금 흐름과 가처분 소득까지 손댈 건 없지 않느냐. 그렇죠, 이런 건 있을 것 같습니다.
그니까 은행의 입장에서는 내가, 제가 은행이 그러면 변동 금리 상품을 팔면 시중에 변동이 어떻게 되면 그건 이치 업투유 "아이고 어떻게 합니까, 네가 샀으니까 앞으로 네가 문제지, 내 문제는 아니잖니."
그 은행 입장에서 매우 편리하죠. 금리의 리스크를 그냥 몽땅 다 넘기는 거고, 고정 금리는 내가 예상해서 요만큼의 리스크를 내가 진다고 줬는데, 그거보다 금리가 더 오르면 내가 문제가 주는 거, 뭐 그런 거잖아요.
이건 고정 금리는 일종이 예상을 한 거고, 변동 금리는 그냥 뇌를 비우고 "맞습니다, 알아서 하세요" 하고 한 거잖아요.
그니까 은행 입장에서 변동 금리가 편해요. 근데 왜 미국은 은행들이 변동 금리를 많이 안 팔고 우리처럼 변동 금리 아니면 혼합형 그렇게 팔든지 얘기 좀 들어봅시다.
네, 미국은 왜 미국 애들은 그 편한 방법을 놔두고 왜 죄다 고정 금리를 하고 있느냐.
우리나라 은행들은 왜 죄다 변동 금리를 하고 있느냐. 똑같은 시중은행이 하거든요.
네, 맞습니다. 시중은행 같은 경우에는 태생적으로 예금으로 자금 조달을 해서 대출을 나가는 거잖아요. 그냥 일반 신용 대출인 경우에는 만기가 서로 맞기 때문에 그렇게 큰 상관은 없는데, 예를 들면 20년, 30년짜리 주담대를 하게 되는 경우에는 만기 불일치 문제가 생기잖아요.
힘들죠. 그렇죠. 그렇기 때문에 요거 그러면 뭐 예를 들면 너네 무조건 그 가계한 유리하게 고정 금리를 해라고 할 수 없는 게, 그럼 은행이 다 그 리스크를 감당을 해야 되니까.
잠깐 슬라이드 보여드리면, 미국 같은 경우에는 이런 식으로 합니다. 우리나라에서도 쓰는 구조입니다. 이제 은행이 주택 담보 대출을 해 주면 그 대출을 다 모아다가 한꺼번에 묶어서 MBS고 하는 걸 발행합니다.
이게 주택 저당 증권이죠. 모기지 백 시큐리티 맞습니다. 아닙니까? 뭐 그렇죠.
네, MBS고 하는 걸 발행을 하면 이걸 채권 투자자들이 투자를 하는 거예요. "야, 여기에 대한 위험이 얼마 있겠구나"라고 해서 이제 그걸 투자를 하게 되면, 이제 페니 메이 같은 우리나라 주택 금융공사 비슷한 건데, 내가 발행을 했으니까 너네들을 믿고 투자를 해라고 해서 채권 투자자들이 그 금리 변동의 리스크를 가져가는 겁니다.
그러니까 저걸 상품으로 만들어서 채권으로 만들어서 모아서 채권으로 만들어서 저걸 투자하는 사람들이 있다는 거죠.
심플하게 말하자면, 나는 30년 동안 고정 금리로 돈 빌릴래라고 하면 반대편에는 나는 30년 동안 네가 주는 고정 금리를 받을래, 30년짜리 전기 예금에 가입했다 느낌으로 나는 내 돈 30년 고정 금리를 굴려도 좋아라고 동의하는 한 저 기관 투자자들이 있다는 거고, 다만 이놈이 중간에 집을 들어먹고 돈을 안 갚으면 어떡해.
엔드 시중 금리가 떨어지고 나면 이놈은 "나 그냥 역 낼름 갈아탈란다. 내 고정 금리 내가 미쳤냐, 30년 동안 고정 금리로 다 갚게?"라고 도망가 버리면 어떡하냐고 하는 그 두 가지 리스크를 중간에 팬니 메이가 내가고 부분을 채워 줄게 한다는 거죠.
그죠, 잘되네요. 그래서 뭐 예를 들면 잠깐 슬라이드 보여드리면, 어쨌든 페니 메이가 보증하기 때문에 상환 청구라 하는 일종의 안전 장치가 있긴 있어요.
그래서 만약에 기초 자산의 가격이 떨어진다라고 하면 동갑 바라라고 할 수도 있는 거고, 그래서 이런 MBS 모델 자체가 이제 미국에서 시작이 된 건데, 이제 미국이 이게 가능했던 게 채권 시장 규모가 어마어마하죠. 압도적입니다.
우리나라도 7경 4천조 숫자가 잘못됐는데, 우리나라에 딱 30배 정도 됩니다. 물론 미국이 저 시장이 발달돼 있고 시장이 커서 저렇게 그냥 30년짜리 고정 금리 대출도 냉큼 받아주는 기관들이 많이 있어요.
그럴 수 있지만 우리도 그냥 작은 만큼 그래도 저 정도는 받아줄 수 있어야 되는 거 아닙니까? 우리 시장 규모 사이즈 만큼은. 그게 쉽진 않죠.
그래서 우리나라 같은 경우에 주택금융공사가 이걸 하고 있고, 4년 쯤에 발행 자이가 한 50조 됐어요. 지금 한 150조 되는데, 한 10년 사이에 100조 정도가 늘었을 만큼 사실 MBS 많이 찍고 있거든요.
근데 이 MBS가 우리나라 채권 시장에 소화가 안 되다 보니까 MBS 같은 경우에는 사실 주택금융공사랑 공기업이 보증도 하고 또 상환 청구권이 하는 일종의 담보 채권이 아아.
그럼에도 불구하고 공사채 다 금리가 높습니다. 인기가 없다는 뜻이네. 아니요, 수요가 그렇죠. 인기가 없다는 거죠.
아니 인기가 없다라기보다는 너무 많이 찍어서 그만큼 값이 싸다는 거예요. 채권의 값이. 그래서 사실 한국 같은 경우에는 MBS가 미국 모델처럼 주택금융공사가 페이의 처리를 굉장히 채권 시장에 받아줄 때까지 계속 이렇게 MBS 찍을 수 있는 구조가 아니고, 지금 어떻게 보면 이 순간이 거의 한계점에 다달아 있다라고 판단하시면 될 것 같습니다.
사줄 데가 별로 없다. 맞습니다. 그래서 그러면 다른 나라들은 어떻게 하냐, 아까 말씀드렸던 덴마크 사례 같은 건데, 그것도 한번 저희가 했던 기억이 나는데 커버드 본드라 하는 걸 발행을 합니다.
그래서 커버드 본드는 어떤 겁니까? 커버드 본드는 여기는 은행이 직접 발행을 합니다. 30년짜리 같은 거를, 예를 들면 30년 만기 주담대를 한다라고 하면 그만큼의 자금 조달을 해야 되는데, 딱 30년짜리 찍는 게 아니라 이렇게 딱 만기별로 나눠서 찍기는 해요.
왜냐하면 조기 상환의 위험, 이런 것들도 같이 포함을 해야 되기 때문에. 네, 요거는 조금 복잡 설명드리는 게 오래 걸리는데, 여튼 꼭 30년짜리 찍는 건 아닌데 30년짜리 찍을 수도 있고 아니면 쪼개서 찍을 수도 있고 조금 다릅니다.
하여튼 은행이 직접 발행을 하는데, 은행이 발행하니까 사실 MBS는 조금 믿기가 어렵잖아요. 예, 그래서 대신에 상환 청구권을 하나 더 줍니다.
그니까 은행이 발행하나요? 은행이 발하죠. 그러니까 은행이 갚아야 되는 거죠. 그렇죠.
그런데 중간에 은행은 그걸 왜 발행해? 라고 하면 우리가 아파트 보 대출을 많이 했는데 그 재원을 마련하기 위해서 발행하는 거야. 맞습니다.
라는 거니까, 그래, 은행 너한테 빌려 줄게라고 하는 건데, 커버드 펀드를 산 분들은, 근데 담보 잡은 아파트가 폭락해서 가격이 1분이 됐어요. 그래도 은행이 갚아 줘야죠. 은행이 빌렸으니.
그렇지, 커버드 본드가 그렇다는 거예요. 그러니까 자산 가격이 내려가고 올라가고는 커버드 본드 투자한 사람은 아무 관계가 없다. 그렇죠.
맞습니다. 그래서 커버드 본드가 어쨌든 구조상 굉장히 안전하게 돼 있기 때문에 은행들이 장기 고정 금리 대출을 할 때 이걸 활용하면 된다라고 하는 그 상품으로 많이 반응이 된다는 거예요.
그 최악의 경우 은행이 망하더라도 담보로 잡은 아파트는 커버드 본드 투자한 투자자들한테 넘어갈 수 있으니까. 원래는 대출해 주면 돈 빌려간 사람한테 돈 달라고 해야 되는데, 그걸 모아다가 은행이 본드로 발행한 거잖아요.
그러니까 당연히 난 걔는 모르겠고, 은행이 돈 갚으세요 하니까 은행의 신용도를 보고 채권을 사면 된다. 맞습니다. 이해했어요.
예, 그죠. 근데 한국 같은 경우에는 그 은행들이 커버드 본드 발행을 안 하기도 하고 못한다고 얘기하기도 해요. 그렇기 때문에, 뒤에서 설명을 드리겠습니다만, 그렇기 때문에 그 장기 고정 금리 대출을 할 수가 없는 구조인 거예요.
은행 자력으로는 당연히 은행이 장기로 자금 조달을 안 하려고 하면 커버드 본드 발행을 안 하려고 한다는 게 그 말이니까, 당연히 장기 고정 대출도 못 하겠죠. 그렇죠?
그렇죠. 근데 덴마크 같은 경우에는 은행이 직접 하더라. 그러니까 왜 차이가 나냐는 거죠.
그러니까 미국의 금융 회사들은 장기로 자금을 조달해서 그거를 장기로 빌려 주니까 자기들은 사실 그 안에서 어차피 떠안을 것도 없고, 중간에 약간 마음 수집한 건 페니 메이가 해 주니까 당연히 해 주는 거 같은데.
일단 뭐 두 가지를 말씀드렸는데, 첫 번째는 그럼 덴마크는 어떻게 가능하냐. 덴마크 같은 경우에는 사실 국채보다 커버드 본드가 더 많이 팔립니다.
예, 덴마크의 그 전체 채권 시장 규모가 한 800조원 쯤 되는데, 슬라이드 보여드리면 예, 한국에 1% 정도밖에 안 되잖아요. 800조 중에 700조 정도가 커버드 본드입니다.
그래서 국채 발행자에게 한 6배, 5.5배 여섯 배 가까이가 커버드 본드인 건데, 덴마크 같은 경우에는 뭐 전체 GDP 130% 정도가 커버드 본드 발행 잔액이 하니까 커버드 본드가 굉장히 많이 팔리는 거죠.
그래서 이게 그렇게 많이 팔리는 이유가 덴마크 같은 경우에 이 커버드 본드의 손실률이 굉장히 낮다고 하더라고요. 예, 0.2%.
옛날에 글로벌 금융위기 때 사실 주택, 주택을 유동한 증권이 굉장히 손실을 많이 봤는데 그때도 덴마크 커버드 본드는 손실률이 0.2%밖에 안 돼서 굉장히 입소문이 많이 났다고 얘기를 합니다.
그래서 덴마크는 그 나라 규모가 작음에도 불구하고 유럽에서 커버드 본드 시장은 프랑스 다음으로 커요. 거의 프랑스랑 비슷비슷할 정도로 큰데, 그래서 그만큼 덴마크 커버드 본드는 그 국제 투자자들 사이에서 굉장히 안정적이다.
어떻게 보면 덴마크 국채보다 더 살만하다 이렇게 평가를 받고 있는데, 은행이 발행하는 거에도 불구하고 그만큼 수요가 풍부하다는 거죠.
근데 한국 같은 경우에는 커버드 본드 수요가 거의 없습니다. 그 이유가 뭐냐면 이제 은행을 사는 얘기는 뭐 이런 건데, 우리나라 같은 경우에는 대부분의 글로벌리 하게 보면 채권 시장의 주력 상품이라고 하는 게 10년 물입니다.
네, 그래서 보통 이제 10년물은 많이 사고, 그다음에 단기 투자에 대한 리스크를 해지하기 위해서는 단기물, 그다음에 보험사 같은 경우에는 뭐 20년, 30년짜리 장기물을 많이 사는데, 한국 같은 경우에는 이 10년 물을 사는 투자가 거의 없어요.
그러면 대부분 한국은 주력 상품이 3년 물입니다. 그러니까 결국은 결국은 덴마크에는 어 뭔가를 그 투자를 할 때 10년 동안 고정 금리를 드리겠습니다 라고 하면, 네, 그거 저희가 살게요라고 하는 수요가 있어서 많습니다.
어, 그 돈 받아다가 혹시 10년 대출 받으실래요 손님? 혹은 30년 대출 받으실래요? 라고 하면, 그렇게 하면 주면 되는데, 즉 30년씩 혹은 20년씩 자금을 고정 금리로 공급하겠다고 하는 주체가 있는데 덴마크도 있고 미국도 있는데 우리나라는 없기 때문에 계속 악순환이 된다는 거잖아요.
우리는 국도 한 3년짜리 중심이고, 그러니까 왜 덴마크에서 결국은 금리를 텐데, 긴 기간 동안 내 자금을 고정 금리로 굴리겠다고 하는 수요는 덴마크의 연기금도 그렇게 하고 있고, 미국의 연기금도 그렇게 하고 있는데, 한국의 연기금이나 보험사들은 왜 안 하냐는 그게 뭐 한국적 특수성이 이제 채권 시장에서 애널리스트들이 얘기를 하던데.
잠깐 슬라이드 먼저 보여드리면, 어느 정도 10년물이 인기가 없냐면, 요게 수익률 곡선입니다. 국제 보통 이렇게 그 단기가 길수록 금리가 올라가는 게 맞잖아요.
근데 한국 같은 경우는 30년 물자리 거의 3년 물이랑 금리가 비슷해요. 예, 30년 물은 나오면 보험사들이 싸그리 다 사간다고 하더라고요.
예, 근데 10년물 같은 경우에는 뭐 수요가 별로 없어서 많이 나오지 않는데, 이게 그렇다 보니까 수요가 없어서 나와도 잘 안 팔리고, 그렇다 보니까 금리가 높잖아요.
예, 그렇기 때문에 이제 운용하는 기관 투자자들이 경우에는 이걸 사지 않는 이유가 스프레드가 큽니다. 예, 10년물은 10년물은 스프레드가 커요.
보통 주력 상품이 스프레드가 적기 때문에 기관 투자하는 사람들은 "아, 우리가 요걸 사 놓으면 안전하겠다" 금리 스프레드를 기 때문, 스프레드 하는 거예요.
국과 한국 고점과 저점인 거죠. 무슨 거 금리에 그러니까 그 해당 채권의 수익률, 스프레드 고점이 저점. 예, 고점 저점이라는 게 무슨 뜻이죠?
예를 들면 수익률이 그 10년물의 수익률이 뭐 낮을 때는 뭐 2.5%다, 수요가 적다 보니. 맞습니다. 그러면 그러면 10년 물을 거래가 잘 안 되는 주식, 부동산으로 치면 거래가 잘 안 되는 단독 주택이나 빌라 같은 거라서.
맞습니다. 멀쩡해 보이는데도 손이 잘 안 가는 악순환이 있다. 왜냐면 사실 주력 상품이라고 하는 거는 그만큼 금리 스프레드, 수익률 스프레드가 좁아야 안정성이 있잖아.
얘는 우리가 이걸 사 놔도요, 진요 폭 안에서 움직이기 때문에 변동폭이, 변동폭이요, 폭 안에서 움직이기 때문에 많이 올라도 그렇게 큰 손실은 나지 않겠구나라고 생각을 하는데, 신물 같은 경우에 많은 사람이 사지 않다 보니까요, 폭이 큰 거예요.
예, 그 말은 거래도 잘 안 된다는 뜻이네요. 그렇죠. 그만큼 환금성도 떨어진다는 거, 그만큼 안정성도 떨어진다는 거.
30년물 국채는 오히려 더 30년 물은 그냥 보험사가 나오기만 하면 다 사아 버립니다. 일단은 10년짜리 찍으려고 하는데 10년짜리 수요가 없다라고 하는 게 은행들의 이야기인 거고 실제로 수요가 없는 것도 사실이고, 그렇다 보니까 이 10년 그 중기 주담 고정 금리 주담대 아고 하는 것도 시작이 잘 안 된다는 거예요.
말씀처럼 뭐 30년까지 나갈 수는 있겠습니다만, 처음부터 30년으로 시작할 수도 있겠습니다만, 30년을 만약에 찍게 되면 MBS Yang 부딪히는 뭐 이런 문제도 있을 테니까, 뭐 여러 이유 때문에 30년짜리 바로 가지 않고 그냥 10년짜리 커버드 본드로 찍어서 10년짜리 그 중기 주담 고정 금리 주담대를 찍으려고 하는데, 은행들이 말씀드렸다시피 이 10년물 그래 수요가 많이 없어서 요거는 할 수가 없다.
저도 실제로 수요가 있으면 은행들은 많이 발행을 하겠죠. 당연히 은행들이 안 한다는 건 수요가 없다는 뜻인데, 그래서 왜 은행 보고 그거 채권 안 찍어서 고정 금리 대출 안 하냐라고 묻는 건 수요 없으니까 안 해요 하면 오케이, 은행 알겠어. 집에 가, 너희들은 더 이상 물어볼 거 없어.
그런데 다른 나라는 그럼 그걸 수요를 누가 하겠냐 하면 연기금, 보험처럼 장기로 자금 굴리는 기관들이, 우리나라도 연기금, 보험처럼 장기로 자리는 기관들이 있는데, 거기는 그걸로 뭐 지금 나스닥에 투자하고 있는 거야. 아니면 왜 안 할까 하는 거죠.
아마 그게 부모가 작나 다른 나라들보다 일단 우리나라 채권시장 규모가 엄청나게 크진 않고, 아까 말씀드렸다시피 하려고 하더라도 10년물 같은 경우에는 30, 3년물은 다 사간다고 말씀을 드렸잖아요.
30년 물은 다 사가는데 10년물 같은 경우에는 이 금리의 변동폭이 크기 때문에요, 우리나라 연기금 국민연금이 만약에 뭐 해외도 채권을 사고 국민도 채권을 산다고 하면 해외에서는 주력이 당연히 10년물 이겠죠.
10년 물이 말씀드렸다시피 그 안정성도 크고 그다음 환금성도 크니까. 근데 한국에서는 하기 힘든 게 지금 채권 시장의 주력 상품이 아니기 때문에, 그래서 조문을 사기가 어려운 거예요.
그게 계속 맞물리는 거 같다는 거죠. 그렇죠. 그러니까 뭐 달걀이냐 닭이냐 이런 것처럼 이게 상황이 해결이 안 되고 계속 지금까지 누적이 되고 있는 거죠.
그러니까 발행도 안 되고, 금리도 나하고 그 안정성도 없어서 잘 안 사고. 맞습니다. 30년 안 사니까 또 발행도 안 하고. 그렇죠.
그니까 그런 거죠. 그런데 저는 그게 지금까지 금융당국이 얼마나 고정 금리 대출 많이 하고 싶어 했어요.
그렇죠. 그런데 야, 네가 안 사니까 얘가 발행 안 하고, 발행 안 하니까 네가 안 사고, 그러고 있으면 금융당국이 잠깐 둘이 집합 이리 와 봐.
야, 얘는 네가 안 사니까 안 만든다. 야, 너는 네가 안 만드니까 얘가 안 산다. 알겠어? 자, 내일부터 만들고 산다. 알았지? 실시. 이게 금융당국이 하는 우리나라에서 제일 잘하는 관치 금융인 거죠.
그래서 사실 2년, 지난해 쯤에 한번 금융당국에서 그렇게 얘기를 했어요. 적어도 주기형, 5년 주기로 바뀌는 금리가 주기형 고정 금리나 아니면 순수 고정 금리는 앞으로 은행들의 목표치는 30% 자꾸 늘려라.
그리고 우리가 커버드 본드 활영 잘 발행할 수 있게 주택금융공사가 보증도 해주고, 중간에 맞, 그다음 가중치를 낮춰서 보험사나 연기금이 사기도 편하고, 그다음에 한국은행이 살 수 있는 적격 그 채권이라고 해야 되나요? 여기에도 포함시켜 주고 여러 가지 이런 조건을 걸었습니다.
그 지난해 8월인 그 대책을 내고 나서 커버드 증권 발행한 데가 신한은행이랑 국민은행밖에 없습니다. 그것도 신한은행이 3,000억 원 정도, 그다음에 국민이 1조 정도. 나머지 시중은행들은 오해 계획을 하고 있다고만 얘기를 하고 있는 건데, 그렇다 보니까 조금 금융당국에서 미니까 하는 구색은 보이고 있기는 한데 당장 뭔가 나서려고 하지 않는다는 거죠.
근데 잠깐 생각을 해보시면, 만들 조금 발행하기 좋게 시장을 만들어 준다고 하더라도 은행 입장에서는 사실 변동 금리로 모든 금리 변동의 리스크를 소비자한테 전가하는 게 제일 쉽습니다.
그렇기도 하고 소비자들도 좋아하죠. 그렇게 해도 그냥 잘 팔리니까 굳이, 음, 그죠? 굳이 그렇게 이유가 없는 거죠.
그럼 뭐, 뭐부터 좀 그럼 바꿔야 되는 겁니까? 강제로 팔 숙명적으로 이러면 우리는 평생 고정 금리 대출 못 받겠네요.
그래서 덴마크가 사례가 굉장히 재밌다고 했던 게 그런 건데, 잠깐 슬라이드 보여드리면 이게 우리나라 주택금융 시사의 구조거든요.
은행 같은 경우에 변동 금리 대출을 많이 팔 수밖에 없는 태생적인 구조에 있는 거고, 그다음에 주택금융공사가 MBS 발행해서 정책 모기지를 하고 아주 조금 은행에 매 고정 금리 대출을 할 수 있게 해 주지만, 이렇다 보니까 소비자는 사실 변동 금리 말고 선택할 수 있는 방법이 없어요.
덴마크 같은 경우에는 요런 게 있습니다. 요렇게 바뀌어요. 모기지 은행이란 은행이 따로 있어요. 은행 시중 은행이랑 다릅니다.
시중은행은 자금 조달을 만기가 짧은 예금으로 하는 예금 취급 기관 있잖아요. 모기지 은행은 커버드 본드 같은 장기 채권으로 자금 조달을 할 수 있습니다. 예금 받는 게 없고 채권 발행해서 그걸로 대출만 해 주는 거예요.
그죠? 맞습니다. 그렇다 보니까 장기 채권으로 자금 조달을 하면 당연히 고정 금리 대출이 나갈 수밖에 없어요.
아, 그리고 이 모기지 은행이나 은행을 경쟁을 시키는 거죠. 아, 그래서요. 슬라이드 보여 드리는 되게 재밌는 것 중에 하나가, 덴마크 같은 경우는 전체 가계 대출에 20% 시중 은행이고 나머지 80% 모기지 은행입니다.
그러니까 대출은 저기서는 내가 예금하는 KB 은행이나 이런 데서 대출받는 게 아니고 대출 전문 은행이 따로 있어요. 주택 담보 대출 전문 은행 따로 있습니다.
맞습니다. 모기지 뱅크. 아, 거기 가서 대출 받는다. 그러니까 거기는 무조건 채권을 발해야 되겠네. 그렇죠.
미국도 사실 모기지 뱅크가 대부분 주택 담보 대출을 해요. 그렇다 보니까 주택 담보 대출에 변동금리 싶으면 시중은행으로 가면 됩니다.
근데 고정 금리 대출을 받으려고 하면 모기지 은행 가서 받는 거죠. 그래서 사실 소비자 입장에서 선택권이 이때 생기는 거죠.
그러면 말씀하신 것처럼 모기지 은행이 만약에 있다라고 하면 여기는 자금 도달을 무조건 커버드 본드 같은 장기 채권으로 해야 되기 때문에 시장은 어쩔 수 없이 만들어지는 거예요.
네, 그러면 쟤네는 고정 금리 상품이 주력이 될 수밖에 없다. 그렇죠. 아, 그리고 여기에 이제 투자자들이 그 채권에 투자를 하게 되는 거고, 그렇게 되면 모기지 은행이 먼저 생기든 뭐 년물 중기 그 장기 채권에 대한 수요가 먼저 생기든요.
구조가 만들어져야만이 고정 금리 대출이 우리 선택권에 들어올 수 있다는 건데, 지금까지는 어떻게 주택금융공사로 이렇게 해 왔던 거죠.
그래서 주택금융공사로 해 왔는데 말씀드렸다시피 주택 금융사가 MBS 발행량이 너무 많아서 공사채 다 금리가 올라가는 수준에 왔다라고 하면 이게 어느 정도 한계점에 왔다는 건데, 그러면 뭔가 구조를 바꿔야 되는 거 아니냐라고 하는 내용을 아까 말씀드렸던 자본시장 연구원 그 페이퍼에서 하고 있는 겁니다.
우리나라도 그런 모기지 은행을 도입하는 방안을 고민해 보면 어떻습니까? 우리나라도. 근데 우리나라는 신한은행 같은 곳에서 예를 들면 어떤 시중은행이 모기지 대출도 이런 구조로 해주고 변동 금리도 해주고 그렇게 해 주면 되는데, 그니까 김상훈 기자 말은 당연히 이론적으로 할 수 있는데, 내가 예금을 많이 받는데 단기로 단기로 대출을 받은 셈이잖아요.
은행 입장에서 돈을 꺼운 셈이잖아요. 그니까 그거를 굳이 장기 대출로 바꿀 유인이 없으니. 아니 뭐 은행이라고 생각을 해 보시면 사실 예금을 받은 만큼 대출 나가야 되는 비율이 있을 거 아니겠습니까? 예대율 규제라고 하는 거잖아요.
근데 예를 들면 고정 금리 대출이 많이 나갔어요. 그러면 당연히 변동 금리 대출이 나가는 비중은 폭은 줄어들겠죠.
근데 은행 입장에 선택을 할 거 아니겠어요? 어떤 게 돈을 더 많이 버는 거지? 그러니까 곧 은행은 변동 금리 예금으로 예금을 받지 말고 시중의 그 뭐 커버드든 뭐든 장기로 조달하는 채권을 발행해서 장기로 장기 고정으로 돈을 조달해 오면, 이거는 장기 고정으로 빌려주면 아무런 은행은 어차피 금리 변동에 대해서 리스크가 어차피 없다.
변동 금리 받아온 건 변동 금리를 빌려주고 장기 고정으로 가져온 건 장기 고정으로 빌려오면 되는데, 우리나라는 왜 장기 고정으로 은행이 돈을 빌려 오려고 장기 채권을 찍으면 그거를 다른 나라에는 사는 연기금, 보험사들이네 어떤 이해관계 때문에 잘 안 사냐.
일단 다른 나라인 금한 거죠. 다른 나라 있는 연기금도 한국 들어버 채권을 거의 안 사죠.
다른 나라 연기금 최근에 WGBI, 아, 국, 뭐 채권 지수 이게 세계 국체 지수에 우리가 포함이 돼서 이제 앞으로 올해 11월부터 들어오기 시작 많이 들어오기 시작할 겁니다만, 지금까지는 한국 국제 시장에서 아 한국 채권 시장에서 해외 투자자 비중이 한 2% 안 됩니다.
2% 조금 넘었다, 2.2% 정도. 다 국 연기금 사가 사야 되죠. 그렇죠.
근데 국내 연기금들 같은 경우에는 국내 시장에서 채권을 투자하는 행태 자체가 3년물이 주력인 거고, 그 30년 물은 대부분의 보험사들이 사. 보험사들은 30년 물만 사가고, 그렇다 보니까 10년물은 수요가 없어서 금리 변동폭도 크고, 아, 채권도 싸고, 외국 국체를 사고, 외국 채권을 사려나 잘 수요가 없는 게.
그러니까 덴마크 연기금들이 미국 연기금들은 10년을 한다는 얘긴데, 우리는 무슨 투자 전략을 쓰길래 년은 그렇게 안 사고 될까.
근데 뭐 예를 들면 그 우리나라 30년물 국채가 2012년에 처음 만들어졌거든요. 그때도 국내 기관 투자자들이 안 샀습니다.
그때 처음 발행했을 때 개인 투자자 비용이 60% 있어요. 그만큼 안 샀는데, 나중에 이제 지금은 보험사들이 이제 나오기만 하면 다 사간다고 하는 이유가 국제 회계 기준이 바뀌면서 보험사가 장기 채권을 무조건 어느 정도는 가지고 있게끔 규제가 바뀝니다.
그때 이제 장기 채권이 싹 들어가는데, 이런 식으로 뭔가 규제가 생기면 10년 물에도 수요가 생기겠지만 지금까지는 그런 게 없었던 거죠.
외부에서 강제로 오는 수요가 생길 만한 충격이 이걸 앞으로 만들어 가야 되는 숙제가 남아 있는 거죠.
그래서 이제 금융당국에서 기대하고 있는 것 중에 하나는 만약에 이제 세계 국제 지수에 포함이 돼서 외국인 투자자 비중이 늘어나게 되면 장기 채권 시장에서도 예를 들면 수요자들이 많아질 거 아니겠습니까?
그 10년 하려고 하는 수요도 있을 테고, 그렇게 되면 10년 물이 이제 주력 채권으로 올라서는 상황이 올 수 있지 않을까. 3년에서 10년으로 시장이 좀 커져야 된다.
야 된다. 그죠? 그런데 그렇게 되면 조금 더 빨리 고정 금리 주담대로 늘리려고 하면 우리나라도 시중 은행한테 할 게 아니라 모기지 은행 같은 걸 만들어 보면 어떨까. 여러 가지 방안들을 생각할 수 있다는 거죠.
일단 그럼 김기자님 말씀은 모기지 은행 만드는 것도 검토해 볼 만하지만, 일단 채권시장 환경이 장기체재 벤치마킹, 그 지수도 3년 국채가 3년이 웬 말이냐.
주로 연기금이나 보험사들이 다른 나라와는 달리 우리나라의 10년 물을 잘 안 건드리고, 그럼 나무 그 돈으로 뭘 굴리고 있는지 걸 좀 분석해 보면 이유는 찾을 수 있거나 못 찾겠구나. 하여간 그러네요.
음, 그래 다만 그러니까 자꾸 이제 변동 금리가 자꾸 많이 팔리니까 금리에 따라서 이렇게 리스크가 커진다는 3년으로 계속 로보로 하는 것 같기 한데, 전체적인 시장 자체가.
상하네. 왜 우리나라는 그 뭐 이렇게 해도 잘 돌아갔으니 그동안은 집값도 올라가고 뭐 장기채 왜 필요해 성장이 더 중요하지.
근데 장기로 고정으로 받으면 많은 집주인들은 다 이제 고정 금리로 받고, 그럼 미국처럼 이제 금리 쌀 때 다 갈아타서 역사상 최저 금리로 이자를 내고 앞으로도 계속 그렇게 낼 거 아니겠습니까?
음, 네 그러면 금리를 올려도 별로 괴롭지도 않을 거고. 그렇죠. 그러면 집값 막 올르고 그럴 때 뭘로 잡아요? 우리나라는.
그니까 그런 생각도 좀 들긴 하네요. 집값은 원래 그래서 공급으로 잡는 거다. 이프가 늘 얘기하듯이 그래도 별로 잡으려는 의지가 진 않.
원래 주직 산보 제출을 받아서 사 들고 있는 사람은 신규 쇼가 아니기 때문에 사실 거기서 벗어나 있는 거고, 실제로 처음으로 집을 살려고 하는 금리가 높죠. 당연히 거기 당연히 금리 충격이 가겠죠.
음, 그거라도 그걸 좀 빨리 더 하면 어떻습니까? 조기 이상한 수수료 있잖아요. 미국은 그렇다면서고 사실은 고정 금리 하는 게 리스크를 그것도 짊어 주는 건데, 금리가 높아지면 안 팔고 있다가 금리가 자기가 빌린 것보다 낮아지면 싼 금리로 갈아타고 그런다면서.
맞습니다. 그래서 그 수수료가 없어서 갚아도 수수료 없이 그냥 낼름 그냥 점점 내려가기만. 내 금리 대출 금리는 계속 내려가기만 하는 그런 상황이라고 들었는데.
그거의 중요한 포인트는 중도상환 수수료가 별로 없어서 그렇다. 우리나라도 3년 지나면 중도 상환 수수료가 많이. 3년 지나면 없어지나요? 뭐 많이 깎이나 뭐 그렇던 걸로.
년 없죠. 그죠? 우리도 중도상환 수수료가 그렇게 많이 높지 않아요. 그래서 3년 지나게 되면 갈아탈 수 있습니다.
그래서 네, 별 큰 비용 들이지 않고 다 있죠. 중도상환 수수료가 없기는 어렵죠. 없으면 은행에 안 품 하려면 오늘 내가 대출 청했다가 은행원 계속 괴롭히고 내일 가서 낼름 갚아버리고 다음 날 가서 또 대출해 달라고 그러고.
씀 조금이라도 싼데 있으면 가는 거지. 그음 알겠습니다. 우리나라는 그래서 구조적인 문제 때문에 고정 금리 대출이 많이 없다. 고민해 볼 만한 지점이에요.
그러게요. 어, 그런 구조다. 알겠습니다. 잘었습니다. 알겠습니다.