Steuerfrei Immobilien erben? Der Nießbrauch Trick (VORSICHT FALLE!)

Haben Sie schon mal überlegt, wie Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung steuerfrei an Ihre Kinder vererben können? Ihre Kinder sollen ja nicht noch extra Erbschaftssteuer bezahlen müssen. Vielleicht haben Sie dazu auch mit dem Steuerberater gesprochen, und der hat dann gesagt: kein Problem, da machst du am besten einen Nießbrauch.

Der Nießbrauch hat nichts mit Erkältung oder verschnupft sein zu tun, sondern das ist das Keyword zum Steuern sparen. Beim Nießbrauch können Sie im Haus oder in der Wohnung weiter drin wohnen bleiben, und Sie sind auch abgesichert. Sie haben im Grundbuch das Nießbrauchsrecht stehen. Wir wissen das, und offizielle Eigentümer sind dann eben Ihre Kinder. Aber der Nießbrauch hat einen entscheidenden Haken, genauer gesagt, zwei, und die verrate ich Ihnen heute.

Herzlich Willkommen hier in unserer Kanzlei bei TaxPro in Frankfurt am Main. Ja, die Sache mit dem Nießbrauch klingt wirklich verlockend. Damit können Sie Steuern sparen, und vielleicht brauchen die Kinder überhaupt keine Erbschaftssteuer auf das Haus oder die Wohnung zu bezahlen. Das läuft so: Sie können nach aktueller Rechtslage in Deutschland auf die Kinder 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Das können aber auch 1,6 Millionen sein. Wussten Sie das? Schauen Sie mal, 400.000 Euro darf jeder Elternteil steuerfrei übertragen. Die Mutter darf es, und der Vater, dann haben Sie schon 800.000. Das darf also die Immobilie wert sein, um keine Steuern bezahlen zu müssen. Wenn Sie dann noch zwei Kinder haben, dann hat jedes Kind diesen Freibetrag, also zweimal 400.000 für die Eltern mal zwei Kinder, sind wir bei 1,6 Millionen, die Sie jetzt schon steuerfrei haben können.

Und der Nießbrauch setzt noch einen oben drauf. Damit können Sie noch mehr steuerfrei übertragen. Auch wenn Sie sagen: "Ich habe nur einen Elternteil, weil ich geschieden oder verwitwet bin oder ich habe nur ein Kind", können Sie mit dem Nießbrauch bei der Steuer noch mehr herausholen. Und der funktioniert eben so: Der- oder diejenige, dem das Haus oder die Wohnung gehört, bleibt auch weiterhin drin wohnen. Der nutzt die Wohnung oder das Haus. Und "nutzen" heißt eben in der Steuersprache: der Nießbrauch. Dieses Nießbrauchsrecht. Dafür gehen Sie dann zum Notar. Der muss das beurkunden, und auf diese Weise landet es im Grundbuch. Das hat für die Eltern in dem Beispiel, das ich gebracht habe, den Vorteil, dass sie eine Sicherheit haben. Denn sie geben ja das Eigentum an die Kinder vorweg. Aber dieser Nießbrauch sichert sie ab. Jeder, der ins Grundbuch guckt, zum Beispiel, wenn er ein Haus kaufen möchte, der sieht, da sind die Kinder, die Eigentümer, und die Eltern wohnen drin. Und die haben dieses garantierte Wohnrecht. Vielleicht ist Wohnrecht auch der bessere Ausdruck als Nießbrauch. Aber das ist nunmal der rechtliche Terminus. Und offiziell sind die Kinder dann die Eigentümer.

Der Trick bei der Steuer, der geht dann so: Sie wollen ja vorausplanen für die Zeit, wenn Sie nicht mehr leben. Und dann soll die Immobilie eben den Kindern gehören. Und dann ist es so, die Kinder müssen die Erbschaftssteuererklärung abgeben. Das Finanzamt will dann wissen, was ist denn das Haus wert oder die Wohnung? Und dieser Wert in Euro, der ist ja relativ hoch bei den Immobilienpreisen in Deutschland. Aber der Nießbrauch, das Wohnrecht, was auf der Wohnung oder dem Haus lastet, mindert diesen Immobilienwert. Und das hat eben zur Folge: Die Erbschaftssteuer, die berechnet sich ja nach dem Wert vom Erbe. Wenn die Immobilie aber weniger wert ist, weil da dieser Nießbrauch, dieses Wohnrecht, drauf lastet, fällt auch weniger Erbschaftssteuer an. Und das ist der Grund, warum so viele Berater sagen: Dann mach doch den Nießbrauch, wenn du Steuern sparen willst.

Der Haken an der Sache, genauer gesagt sind es ja zwei, aber der erste Haken ist: Der Nießbrauch blockiert konkret den Verkauf. Wenn Sie also die Immobilie aus welchen Gründen auch immer zu Geld machen müssen, denn die Kinder stehen zwar offiziell im Grundbuch als Eigentümer, aber die können nicht so ohne Weiteres verkaufen, weil ja die Eltern mit dem Wohnrecht, dem Nießbrauch, eben im Grundbuch stehen. Die Eltern wiederum können die Immobilie aber auch nicht zu Geld machen, weil sie nur Nießbraucher sind mit ihrem Wohnrecht. Sie sind nicht Eigentümer. Also können Sie, wenn Sie aus welchen Gründen, wie gesagt, auch immer das Haus, die Wohnung zu Geld machen müssen, ist es blockiert durch den Nießbrauch. Weil keiner, weder der Eigentümer noch der Nießbraucher, direkt darauf zugreifen kann und sagen kann: "So, jetzt setze ich das Ding in den Immobilienscout und versuche die Immobilie schnell zu Geld zu machen."

Wenn Sie jetzt sagen: "Okay, Frau Lederer, aber wenn sich doch alle einig sind, dann können Sie es ja doch machen, wenn die Kinder als Eigentümer zustimmen und die Eltern als Nießbraucher auch, dann kann man es doch beenden und eben doch verkaufen." Vorsicht! Denn dann schlägt die Steuerfalle zu. Ich sage immer: Bei der Steuer, wo Sie den Vorteil haben, lauert der Nachteil um die nächste Ecke. Und das ist beim Nießbrauch auch so. Denn wenn Sie hingehen und die Immobilie zu Geld machen müssen, vielleicht auch, wenn Sie den Nießbrauch beenden, um das Haus oder die Wohnung verkaufen zu können, haben Sie wieder eine Schenkung. Und vielleicht wissen Sie es: Wir haben eine Schenkungssteuer in Deutschland, die ist ähnlich wie die Erbschaftssteuer. Und die schlägt dann eben zu, weil Sie den Nießbrauch, das Wohnrecht, der Eltern beenden, um das Haus oder die Wohnung verkaufen zu können. Es gibt nur eine klitzekleine Ausnahme, wo eben diese Steuerfalle nicht zuschnappt. Und das ist, wenn Sie eine Änderung machen und den Nießbrauch rausnehmen, um die Wohnung, die Immobilie verkaufen zu können. Und Sie haben im Tausch dafür noch irgendwo eine andere Immobilie rumliegen. Dann können Sie sagen: "Okay, ich nehme den Nießbrauch raus und ein gleichwertiges Objekt mit rein." Damit vermeiden Sie eventuell die Schenkungssteuer.

Und ich habe Ihnen ja auch versprochen, dass ich Ihnen den zweiten Haken an der Sache verrate. Der zweite Haken hat nichts mit dem Steuerrecht zu tun. Und das ist, dass die Eltern im Grundbuch stehen. Das ist den Eltern wichtig. Die Eltern haben vielleicht ihr ganzes Leben für die Immobilie gearbeitet, um sich das Haus aufzubauen. Den Kredit bei der Bank haben sie abbezahlt, vielleicht haben sie das Haus ausgebaut, selber gebaut. Und als es fertig war, waren sie sehr lange sehr stolz. Auch wenn Sie jetzt überlegen, es an die Kinder zu übertragen, ist es den Eltern also sehr wichtig, im Grundbuch als Eigentümer zu stehen. Das hat nichts mit Zivilrecht, Steuerrecht oder Ähnlichem zu tun. Es gibt den Eltern Sicherheit. Sie werden älter, sie wissen nicht, ob sie vielleicht im Alter übervorteilt werden. Es gibt einfach eine Sicherheit, die ihnen niemand nehmen kann, wenn sie als alleinige Eigentümer im Grundbuch stehen und eben nicht nur als Nießbraucher. Denn so viel ist sicher - und da kommt wieder der rechtliche Teil. Der Nießbraucher hat niemals den Status eines Eigentümers im Grundbuch, weil er eben nicht so schalten und walten kann mit der Immobilie, wie er will.

Aber das Argument haben wir ja auch bei TaxPro in der Beratung, wenn Sie die Steuergestaltung machen wollen mit dem Nießbrauch - sperriges Wort, ich weiß, Sie können auch Wohnrecht sagen. Dann würde ich mir immer überlegen, in einem stillen Stündchen mit den Eltern mich zusammenzusetzen und zu hören, ob sie Einwände haben. Weil es ihnen eben sehr wichtig sein kann, dass sie im Grundbuch stehen. Und zwar als Eigentümer, als voller Eigentümer. Und dieses Gespräch würde ich auch ohne Berater führen, ohne Anwalt und ohne Steuerberater und ohne Finanzberater, sondern nur innerhalb der Familie.

Und einen habe ich noch für Sie. Sie wissen ja, solange meine Videos manchmal sind, es lohnt sich immer, bis zum Schluss durchzuhalten. Denn die Sache mit dem Nießbrauch hat noch einen dritten Haken. Und das ist: Was ist denn, wenn das Kind, was jetzt als voller Eigentümer im Grundbuch steht und die Eltern nur noch mit dem Nießbrauch, was ist, wenn das Kind pleite geht? Wenn es eine Privatinsolvenz hinlegt oder eine Insolvenz mit der Firma? Wenn es arbeitslos wird und dadurch die Rechnungen nicht mehr bezahlen kann? Das haben Sie ja bei der Insolvenz. Sie häufen Schulden an. Bei uns, natürlich bei TaxPro, kommen die Sachen rein, wenn es um Schulden beim Finanzamt geht, Steuerschulden. Am Ende des Tages bekommen die Kinder dann eine Pfändung rein, weil sie die Rechnung nicht mehr bezahlen können. Und nach der Pfändung kommt die Zwangsversteigerung. Natürlich, eine Immobilie, ein Haus, eine Wohnung, was einen Nießbrauch drin hat, lässt sich nicht so leicht zwangsversteigern. Denn derjenige, der es kaufen soll in der Versteigerung, der guckt dann ins Grundbuch und sagt: "Okay, da hat ja jemand ein Wohnrecht. Das kann ich ja gar nicht so leicht zu Geld machen." Aber überlegen Sie mal, je besser die Lage ist von der Wohnung, vom Haus, je höherwertig die Immobilie ist, umso eher wird ein potenzieller Käufer sagen: "Okay, ich schaue mir das an, und ich warte einfach ab. Ich kaufe das. Ich sehe es als Investitionsobjekt, als Kapitalanlage. Jetzt in der Zwangsversteigerung kann ich es verhältnismäßig günstig kaufen, und dann lehne ich mich zurück." Die Eltern werden ja irgendwann nicht mehr leben, und genau dann erlischt der Nießbrauch. Das heißt, Sie haben, wenn Sie das Eigentum übergeben an die Kinder, immer das Risiko drin, dass die wirtschaftliche Situation der Kinder sie letzten Endes doch aus der Immobilie herausträgt.

Das sind also meine drei großen Haken für Sie, die Sie wissen sollten, wenn Sie über einen Nießbrauch nachdenken, um dadurch Steuern zu sparen. Die Erbschaftssteuer, die ja gerade nicht niedrig ist in Deutschland. Oder sagen Sie: "My home is my castle", sprichwörtlich. Ich bleibe da drin, ich will als Grundbuchseigentümer offiziell drinstehen. Ich gucke nicht jeden Tag in den Grundbuchauszug rein, aber ich will wissen, dass ich diese Sicherheit habe für den Fall der Fälle. Kann ich handeln, und niemand anders redet mir rein, und ich habe auch kein wirtschaftliches Risiko?

Schreiben Sie mir Ihre Meinung in die Kommentare. Ich bin wirklich gespannt darauf. Ich hoffe, es hat Sie schlauer gemacht heute, wie immer hier auf dem Kanal. Und wir sehen uns, wenn Sie mögen, Montag und Freitag um 18:30 Uhr wieder. Bis dahin, machen Sie es gut. Ciao.