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下午好。感谢大家前来。
所以，谈到旨在改变人们生活方式的变革性投资，衡量其影响就意味着要审视这些投资如何改善生活、改善城市以及改善环境，带来更清洁的空气，也许还有更好的住房，以及当然，更多的文化。但是，当回报与风险相结合时，这些变革性投资是否会继续在利润的同时衡量其影响呢？
嗯，其中一个项目就发生在这座城市。我很高兴能邀请到 New Muraba 的首席执行官 Michael Dyke，他将与我们分享他对衡量影响与利润的理念和观点。Michael，你好。
>> 你好。非常感谢邀请我。这是我的荣幸。
请告诉我一些事情。首先，项目进展如何？
>> 项目进展顺利。嗯，我们做出了一个非常审慎的哲学决定，即在加速之前先放慢脚步。我们的意思是，要考虑结果的各个方面，而不是仅仅关注产出。这意味着我们在定义和概念上花费了大量时间，并确保我们非常清楚地解释体验是什么。一旦我们做到了这一点，我们就会开始转化，进入规划和后勤等方面。所以，现在我们的计划和意图都非常明确。但我们也抓住了机会，在地面上取得了进展。所以我们做了很多工作。我认为有 1500 万立方米的岩石已经从地下挖出，就在未来的 Makab 下面。我们已经打了 200 多根桩，并且正在搬运大量的材料来为世界上最大的现代市中心建造平台。
>> 你的睡眠怎么样？
我睡得很好。我的意思是，我有一个很棒的团队，他们说一个好领导的衡量标准是让自己身边的人比自己更优秀、更聪明，并给予他们清晰的方向。所以，嗯，我睡得很好。我的团队也睡得很好。
>> 这太棒了。很高兴听到。
那么，让我们来谈谈那些变革性的发展项目，它们有望真正改变我们所说的，人们的生活方式，不仅仅是他们如何生活，还有他们如何联系，以及他们未来如何感受城市。
想到 New Muraba，这种转变看起来是什么样的？
所以，如果我们回到关于影响和利润的基本问题，我认为两者必须携手并进。它们不是分开的，也不是相互排斥的。我喜欢将其视为“有目的的利润”，因此 Muraba 将创造这种完美的平衡。我们非常幸运，因为我们有一个完全绿色的场地。
当你想到大多数城市开发项目时，它们往往试图重塑已有的东西，这意味着有时会有物理限制，需要进行改造，而且你总是做出在当时情况下可能是最佳的决定。我们非常幸运，拥有近 15 平方公里的优质房地产，位于利雅得西北部，从一开始就没有其他限制，除了某些主要道路网络。实际上，这些道路网络对我们有帮助而不是阻碍，因为它们帮助我们勾勒出我们的地产。所以，我们能够定义一个核心市中心。我们能够定义一个教育区。我们能够定义一个娱乐区、一个健康区等等。所以在这方面我们非常幸运。
但实际上，我们如何将这些事物结合起来，就是找到一个平衡点，在获得长期回报的同时，创造生活质量。我认为“愿景 2030”是一个完美的转型项目，当你审视所有方面时。但如果你只看生活质量和繁荣的经济，这两者最终必须携手并进。而在 Muraba，我们非常幸运能够做到这一点，因为我们有一块空白的画布。
这就是这个项目的根本原因吗？
原因有很多，我的团队也经常问我这个问题。现实是，首先，利雅得的人口在增长，这意味着我们实际上需要提供更多的住房、更多的住宅以及更多的空间供人们在利雅得生活。所以这是基本原因之一。但同样，另一个事实是，如果你考虑今天的利雅得，它是一个低密度首都。它有 800 万人口。但实际上它非常分散。建筑物的普遍高度相当低。每平方公里的人口大约是 4000 到 5000 人。
我们正在引入利雅得今天所没有的东西。所以这是另一个原因，那就是市中心。一个人们知道他们可以去那里生活、工作和娱乐的市中心。因此，我们将提供的最终结果是，城市密度将是今天的五倍，这意味着每平方公里将有大约 23,000 人。这意味着我们将引入中高层住宅，以城市容量的方式引入利雅得。而这是利雅得今天没有的，但利雅得的每个人都理解，因为他们周游世界，并且在世界各地都习惯了这一点。所以这是一个非常自然的进程。
那么，除了财务指标之外，我想知道你将如何定义成功，成功是什么样的？你会为生活方式、行为等的变化分配哪些指标？
>> 是的。
>> 当我告诉你，是的，我们实现了我们想要实现的目标。
>> 是的。所以我们非常幸运，因为我们有这块空白的画布。所以，而不是与其他开发项目进行比较，因为我们的规模，我们将拥有 90,000 套住宅，超过 100 万平方米的零售空间，75 万平方米的办公空间，加上超过 100 万平方米的零售空间。所以我们正在投入大量的空间，这实际上是城市规模的。
当你想到这一点时，这意味着我们必须有半打关键指标来衡量我们的地产表现。所以我们已经与世界上最好的地方进行了基准测试，我们知道并喜爱并高度评价的首都，无论是巴塞罗那、哥本哈根，还是伦敦、巴黎、纽约，Muraba 在所有这些指标上都达到了前 90%。所以，如果我只举一个例子，步行性。我认为今天在利雅得的人们都知道，在利雅得散步很美，而且一年中有七八个月在利雅得散步很愉快。三个月非常热。其余时间你可以散步。因此，对我们来说，步行性得分是六个关键指标之一，以确定我们的总体规划是否在与世界上其他现代市中心相比时，提供了地球上最佳的步行性？答案是肯定的。
那么，让我们来谈谈影响，这听起来当然非常有趣。让我们来谈谈你如何衡量它。根据一份 W 报告，影响力投资的管理资产已超过 1.1 万亿美元，我将阅读影响力投资的定义，或者是的，影响力投资是指旨在产生积极、可衡量的社会或环境影响，同时获得财务回报的投资。测量仍然是一个挑战，不是吗？你将如何衡量 Muraba 的影响？
>> 我们将以多种方式衡量影响。我们必须考虑地产如何运作的物理密度，以及我们的意思实际上是会有多少人访问 Muraba，会有多少人居住在那里，以及会有多少人回来。所以，如果我们把这些作为结果指标，我们所有的预测都表明，将有 30 万人居住在 Muraba，这将是解决王国住房挑战的一个重大补充，因为利雅得在增长。但同样，我们预计其中 70% 的人将永远不会离开，除非他们出于选择、度假或商务原因而离开。所以，影响的另一个衡量标准将是人们留在 Muraba 的“粘性”。为了做到这一点，我们需要为每个人、每个地方、所有地方提供服务，这意味着我们需要满足王国中每一种人的需求，包括国际游客。我们还需要，你知道，照顾行动不便的人。所有这些都在 New Muraba 中有所体现，无论是外部还是内部。最后，人们是否会回来，也是衡量你是否正确地实现了社会影响的一个基本指标。我们相信我们拥有一个独特的地方，特别是我们中心的标志在不断变化，这将产生一种磁吸效应。所以，对于那些不想离开的人，他们不必离开；对于那些想回来的人，我们希望他们回来。
在项目的生命周期中，你何时开始衡量影响？在项目的生命周期中，你何时开始为这些指标收集数据点？
>> 从一开始。
>> 是的。所以，再次，从一开始。
>> 因为我们有这个。
>> 什么时候是开始？因为你现在正在挖掘。
>> 从我们开始定义结果的那一刻起，在我们开始设计之前。所以，例如，在 2024 年初，我们刚刚成立了公司。我认为我们有大约 100 人。在那一阶段，我们对总体规划有一个初步的概念布局。我们知道我们想要的原则，即 15 分钟城市原则。我们也知道我们有一定的股权、一定的债务能力和一定的内部收益率是我们必须实现的。所以这是经济方面。但我们也做出了一个非常审慎的决定，说你看，你知道，我们的 ESG 资质是我们工作的核心。我们在 ESG 战略和可持续发展战略上花费的时间与我们在年初制定的财务战略一样多。我们将这两者同时结合起来。所以，当我们在 2024 年夏天获得皇家城市委员会批准我们的概念总体规划时，我们在可持续性和 ESG 指标上付出了加倍的努力，持续了四五个月，与空间布局一样多。
所以，那就是我们开始的时候。然后当我们开始制定施工计划时，我提到了从地下挖出 1500 万立方米的材料。没有一立方米会离开项目。
>> 嗯。
>> 所以项目的构思方式是，我们重新分配一切。我们挖出，我们移动层级，我们创造等高线，因此没有任何东西会离开现场。所以，再次，我们试图从一开始就思考，并且我们测量一切。
你提到了经济学。那么，让我们来谈谈经济学和金钱。我想知道你如何为与城市的感情联系分配金钱价值。
这是一个很好的问题。而且是一个很难直接回答的问题。但我认为我们从人们参与和投入的意愿的基础上来看待这个问题。所以在早期阶段，因为我们没有一个可供人们参观的有形地产，我们测量所有我们可以测量的东西，以确保当他们参观时，他们会想来并再次回来。所以我们的营销传播团队做得很好。非常有趣的是，在 2024 年第一季度初，我们通过 Canar 进行了一项调查，询问他们实际上对 Muraba 有什么了解？他们对 Mukab 有什么了解？它与其他他们考虑过的世界上的事物有何关联？正如你可以想象的，我们正处于旅程的开始阶段，我们与之比较的一些事物是存在了数千年的世界奇迹。但令人惊讶的是，通过在 2024 年非常谨慎的定位和营销，在年底，Muraba 的认知度发生了巨大的转变。
所以，如果我给你一个小的例子，当人们被要求考虑，这是 2000 名受访者，一半来自该地区，一半来自世界其他地方，当你考虑中东时，你认为哪个是象征性的标志？
>> 有趣。
>> 第一名是哈利法塔，这是理所当然的，因为它在那里。它是一个令人惊叹的地方，现在是一个目的地。第二名是阿布扎比的法拉利世界。
>> [笑声]
>> 第三名是……
>> 那是男人，我想。
>> 第三名，我想，实际上，它在性别上也相当平衡。但第三名，相信我，信不信由你，是吉萨金字塔，第四名是……
>> MKABH。
>> 而 Mukab 还在地下。它甚至还没有开始崛起。然而，人们在去年年底就已经知道了，这要归功于我们团队出色的定位工作。所以，关于你的观点，你如何衡量它？你可以测量你能测量的一切，以确保当你创造这个地方时，它是一个人们想来并想待下去的地方，对吧？
>> 是的。
>> 那么，当你去说服投资界，筹集资金，也许获得投资时，你如何向他们解释这种理念？他们接受吗？什么能说服他们？
投资界一直有很高的胃口。超过 200 个组织与我们联系过，它们是各种各样的组织，无论是纯粹的股权投资、债务能力、分期开发，甚至是土地销售。在我们接触过的所有公司中，普遍存在的胃口是参与并成为 Muraba 的一部分。为什么呢？因为第一，我们正在为利雅得引入，如果有什么的话，那就是高水平的潜在效率。因为如果你考虑城市化和投资回报，特别是考虑到我们将有 1900 座中高层住宅建筑拔地而起的方式。
我们的规模，如果我们做一些比较，如果你看看曼哈顿市中心、巴黎市中心、伦敦市中心，那是 15 平方公里，我们是 14.6 平方公里。所以人们可以立即看到直接的投资回报，但他们也可以看到仅仅身处那个地方所带来的“传染性”回报。因为除了纯粹的资产之外，到处都有大量的资产。我们有能力创造的不仅仅是这些，还有生活质量。人们尤其喜欢这样一个事实，即他们可以拥有一个高层城市环境，但与纽约不同，在那里你必须走 20 到 30 个街区才能到达中央公园，我们拥有相当于中央公园两倍的空间，这意味着你在公园里生活、工作和娱乐。所以，目前的投资界非常非常积极。
那么，我们是否应该开始像谈论传统金融中的风险调整后收益一样，谈论影响调整后收益？
>> 嗯，是的。
>> 简单的事实是，我们采取了一种刻意谨慎的方法，我认为对于像 Muraba 这样的项目来说，这是正确的开始，因为你正在以城市规模为王国引入一些根本性的新事物。虽然我们知道有这种胃口，而且所有证据都表明它是坚实的、真实的，但我们对我们的收入以及随之而来的内部收益率应用了影响调整后的评估。但我们不做的是，在盲目希望事情会如愿以偿的情况下，对未来进行大的赌注。所以，如果我们看看我们如何进行基准测试，我们已经看到，我已经提到了 Burj，你想到迪拜，我们已经看到了当有一个中心标志时所能创造的效果，以及随着时间的推移可能产生的溢价。但我们今天不将其纳入我们的基本情况。我们对此有看法，但我们肯定不会采取极端的情况。我们坚信，当 Mukab 开始投入使用时，Mukab 的磁吸效应和溢价价值将大幅上涨，因为坦率地说，人们将有机会与世界第八大奇迹一起生活、工作和娱乐，而且这确实是这个规模的。所以，我们是积极的，但我们也谨慎。
我喜欢你的积极性和你的信念。你如何确保问责制，可衡量的问责制？你有什么系统或框架来确保 New Muraba 言行一致？
>> 同样，我认为我们非常幸运，因为我们拥有一个令人惊叹的地方和位置。我们有一个很棒的股东。我们有一个很棒的董事会，他们每天都在监督我们。他们挑战我们，但他们以高度的支持来挑战我们，这意味着我们有一定的自由度可以在界限内运作。而我个人认为我们与其他公司有点不同的是，我们做出了一个有意识的决定，即在加速之前放慢脚步。因为很容易快速前进。挑战在于，如果你快速前进，然后不得不刹车，有时汽车会打滑，等等。我们所做的是花费大量时间来建立正确的控制环境。一开始，我们花了比一些人认为必要的时间更长的时间来确保我们考虑了所有影响。我们从自下而上和自上而下地审视我们的数字。我们从各个方面审视我们的计划，并且我们也非常努力地争取利益相关者的支持。
>> 举个例子，我们的总体规划涉及 17 个不同的部委或市政部门，它们都必须同意，无论是教育、娱乐，还是航空方面的 GACA，以及政府和行业支持的每一个其他方面。所以，对我们来说，治理是从源头嵌入的，我们在开始建造之前就将其到位了，我认为这是一个关键的区别。
你说的是 17 个还是 17 个？
>> 17 个。但它们是很大的部门，有非常强的观点。
>> 我认为 17 个部门足够应对了。你是否预见到像年度财务会计或报告一样的年度影响会计或报告？我的意思是。
>> 是的，非常如此。而且我认为，当我们进入我所说的业务核心活动时，我建议在接下来的 12 个月到 18 个月内，当我们真正开始在地面上执行更多的物理活动时，届时影响信息将非常重要。但即使是今天，我们也知道，当我们通过建造物流桥梁在整个地产上搬运我们的石头时，我们每天从公共高速公路上减少了数万辆车的通行量。所以我们知道，通过采取这个小措施，我们实际上并没有在高速公路上行驶车辆，我们没有造成拥堵，并且我们最大限度地减少了任何污染大气的风险。
作为首席执行官，你是否遇到过不得不坚持影响决策，即使它与财务或实际决策相矛盾的时刻？
>> 是的，答案很简单。我们总是通过多重视角来看待问题。但我们已经向我们的股东、利雅得市民、王国以及全世界做出了承诺和保证。我们已经非常清楚地表明，我们拥有近 15 平方公里的土地，我们将 50% 的土地用于生活质量和出行。所以这是我们一个非常审慎的决定。在短期内，很容易做出经济上的论证，说我们将把建筑面积提高到 60%，并降低出行和生活质量。但如果我们那样做，我们就没有兑现我们最初的承诺，同样，体验也会更差。正如我之前提到的，我们的董事会希望了解体验是什么，我们希望利雅得和 Muraba 的人们能够做到：第一，想来；第二，想留下；第三，永远不想离开。因此，如果我们有更多的建筑面积，更少的出行，导致人们排队，造成拥堵，并实际上造成污染，因为汽车堵在主路上或其他地方，那将是根本错误的。所以，这种平衡对我们来说非常重要，实际上我们每天都做出这些决定来保护它。这并不意味着我们不考虑替代方案，但我们确实专注于保护我们所承诺的。
你听起来好像每天做出这些决定是最容易的事情。你已经多次提到你的团队。你如何让团队在困难时期保持一致？
>> 嗯，看，这是基于团队的素质。你知道，我的角色相对简单，因为如果你有很棒的人，而且我们都在同一页上，而且看到我们在不同的地方、不同的时间有活动，这真的很好。你知道，你会为你的团队感到骄傲。我们去年 6 月在韩国进行了为期三四天的首次投资者系列路演。对我来说，最让我自豪的是，最后我看了我团队谈论他们在建设世界上最大的现代市中心中所扮演角色的录音，这意味着我的闭幕致辞非常轻松，因为人们是协调一致的。现在，这并不意味着我们没有遇到困难。我们有。我们每天都有。我们就像一个家庭，就像家庭一样，有时我们会争吵。但同样，最重要的是。
那么，到目前为止，最艰难的领导时刻是什么？
>> 最重要的事情是我们必须做的是，我们必须从每一次经历中学习。每一天都是新的一天。无论今天发生什么，只要我们一起学习，一起依靠，一起前进。而且我认为，因为我们有来自主席的鼓舞人心的愿景，来自董事会和执行委员会的巨大支持，巨大的支持，巨大的挑战，我们知道目标是什么，我们也知道北极星是什么。所以，即使在你可能偏离方向的日子里，如果不是我，也会是我的一个团队成员，轻轻地将我们拉回正轨。
那么，到目前为止，你最艰难的领导时刻是什么？你能想到一个吗？
>> 嗯，是的，这是试图解决一个今天不存在的问题。这很有挑战性。当我谈到高挑战和高支持时，现实是我们有幸能够创造这个星球上这个令人惊叹的地方，特别是拥有这个星球上最令人惊叹的结构，这是前所未有的。如果你首先从经济角度考虑，对该资产的投资是巨大的。然后是技术投资，也是巨大的。然后是吸引地球上最优秀的人才来处理这个问题并解决这些技术挑战的投资。但当这个问题的答案目前不存在时，最艰难的事情是保持你的镇定，伸出援手，找到地球上最聪明的大脑，并将挑战交给他们，并将他们带到你身边，以便我们能够一起解决这个挑战。我很高兴地说，我们已经度过了难关。嗯，我认为我们走在正确的道路上。但就像任何事情一样，对自己的处境感到有点不舒服总是一个好哲学，因为我认为你变得过于放松或过于自信的那一刻，就是你完蛋的那一刻。所以，从我的角度来看，我处于一个我认为自己和我的团队每天都在互相学习的地方。我们从我们的背景中学习，最终，我们停止学习的那一天，就是我们应该考虑做些不同的事情的那一天。
太棒了。那么，谈到保持新鲜和相关性，以及在人工智能、技术和每日快速发展的情况下，Muraba 如何保持未来相关性？
>> 是的。嗯，首先，我们必须确保我们今天做出的决定是长期的决定。所以，为了保持相关性，我们知道有很多事情我们不知道。这是已知的未知数，这意味着我们需要为明天可能发生的事情留出物理空间和能力。我们不知道那是什么，但如果你想想过去十年来的变化速度，而且我们都生活在……人工智能的需求和空间以及计算能力的概念。我们知道，你知道，Muraba 是一个智能城市。因此，我们在 Muraba 所做的一切都将由技术驱动，并将由技术赋能，这将为访问和居住在该城市的人们创造令人难以置信的体验。
鉴于这种情况，我们做出了非常审慎的决定，不懒于我们的设计，但我们确实做出了审慎的决定，为未来的扩张留出空间。我们这样做的原因是，即使人们谈论云，云也不是云。云是一堆机架和服务器，有管道和电线需要连接到某个地方。所以，对我们来说，因此，非常重要的是，我们不做出短期决定，例如，让我们从 Macab 采用最轻的结构，以满足今天的需求，因为如果我们做出这些决定，它将无法满足明天的需求。所以我们必须在风险和回报的基础上做出平衡的决定，并且我们必须尝试为“不填充空间”的价值应用价值，如果可能的话，但为未来的扩张留出空间。这是有形的。
>> 对于开发商来说，想到留下一个空的空间可能是一件可怕的事情。
>> 通常。通常。但如果你最终想到它，当我们看到绿色空间时，就像我说的，很容易增加建筑面积，但实际上今天的绿色空间和出行也是一种金融货币化的手段。无论是公园里的瑜伽课，还是乘坐地铁或自动驾驶汽车，所有这些都是创造不同收入来源和城市不同收入来源的方式。而实际上，这意味着你不会过度依赖房地产，也不会创造出不吸引人的东西。所以我认为现实是，在合理范围内，一切都可以货币化，只要它是出于善意。
好的。那么，作为最后一个问题，如果你直接与下一代投资者、开发商对话，他们梦想着建造像你正在做的这样的城市，一个改变生活的城市。这个项目到目前为止教给你的最重要的一课是什么，你想与他们分享？
>> 嗯，不要在你的愿景和计划上妥协。坚持你的愿景和计划，并且要随时准备考虑替代方案，但不要做出可能损害一个地方的长期可持续性或价值的短期决定。因为归根结底，我们在这里所做的事情，我以 Macab 为有形例子，这不是一个百年建筑。这是一个永久的建筑。所以，这意味着无论我们做什么，我们今天做出的决定都将比我、我的团队、他们的孩子以及多代人活得更长。所以，我们不能做出短期的决定。它们必须是长期的。
非常明智，也非常鼓舞人心。非常感谢你，Michael。
>> 谢谢你，Shra。
>> 谢谢。谢谢。
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