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[음악] 안녕하세요. 반보한복도바입니다. 구독과 좋아요, 알림 설정, 회원 가입 딱 드리겠습니다.
극단의 집값 상위 50개 단지 평당 1억에 가까운 아, 이렇게 되면 뭐 중심으로 어마무시하게 지금 자금이 몰리고 있다는 얘긴데, 지금 강남 상구의 집값 추위가 계속적으로 하향화되고 있는 상황에서 그래도 그중에 가장 코에 해당하는 단지로 많은 자본들이 지금 오여들고 있다는 얘기입니다. 그만큼 고가 아파트에 대한 거래가 상당 부분 지금 비중이 확대되고 있다는 얘긴데, 사상 초유의 얘기죠. 모든 단지가 지금 50개 단지가 평당 1억을 돌파했다. 지금 고점이 집값에 대한 거래가 위험한 건 지금 고금리 상황이 뭐 어느 정도 좀 내려와 줘야 되는데, 이게 거의 지금 움직일 생각을 안 하거든요. 오히려 더 튀어서 나갈 가능성. 그러니까 금리 상황이 더욱더 악화될 가능성이 굉장히 높다는 얘기입니다.
물론 뭐 현금 부자들이 자기 현금 뭉치 딱 들고 와가지고 맞다이 까면서 그냥 뭐 평당 1억 하는 아파트 막 사들이는 그런 어떤 공격적인 매수세를 보이기도 하지만, 이분들 입장에서는 지방에 산재한 아파트들 몽땅 다 정리를 하고 똘똘한 한 채 쪽으로, 그러니까 부동산에 대한 위기감이 더욱더 가중되기 때문에 이런 움직임이 일고 있는 겁니다. 평당 1억 원 초과 아파트 단지 수만 보더라도 지금 2025년 1월에 비해서 4월 달에 50 플러스 알파 정도로 계속적으로 지금 증가 추세에 있다는 얘기는 이게 지금 부동산이 호황 상태고, 그리고 가격 자체가 굉장히 다시 반등하는 어떤 그런 어떤 상황을 보여 주기 때문에 나타나는 현상이 아니라는 얘기입니다. 위기에 근거한 똘똘한 한 채에 집중하는 어떤 그런 세력화라고 볼 수가 있겠는데, 토지 거래 허가 구역 해제 뒤에 서울 고가 아파트 40대가 가장 많이, 30대가 주로 연끌이라는 어떤 그런 표재어가 딱 이마에 붙어 있을 정도로 어마무시하게 지금 뭐 공격적인 어떤 아파트 매입 현상을 보이지 않았습니까? 근데 40대가 지금 그냥 설레발을 치네. 서울 아파트를 40대가 가장 많이 샀다는 것도 굉장히 의외의 현상인데, 이게 어찌 보면 뭐 자산가들도 뭐 많다라는 뭐 반증이고, 또 어찌 보면 연끌, 어떻게든 세상의 모든 자금 딱 끌어내 가지고 그냥 집중적으로 한 곳만 죽으라고 패. 그러면 거기에 딱 깃발 꽂고 기다리면 어느 정도 부동산 위기 속에서도 그쪽 부분은 상한가를 치지 않을까라는 그런 어떤 예상들이 있다는 얘기죠. 근데 이거 다른 의미에서 뜯어 보면 투기입니다. 그죠? 투기 세력들이 자기의 자본 끌고 와 가지고 뭔가 시세 차익 먹고 빠지겠다는 그런 어떤 의도인데, 이거 집값 자체가 다시 그 지역은 굉장히 불안정해질 수 있는 그런 어떤 상황이 될 수가 있겠고, 이게 공적으로 또 시스템적으로 이게 뒷받침해 준 게 토재 아닙니까? 토재가 35일 만에 시행이 됐다가 다시 클로즈되는, 그냥 마감돼 버리는 35일 천하로 끝나지 않았습니까?
그럼에도 불구하고 한 달 상간에 40대 매수 비중이 30대를 그냥 치고 나가는 그런 어떤 토지 거래 허가 구역 해제 영향으로 강남과 마영송을 중심으로 해서 거래량이 증가했다라는 것도 정말 깜짝 놀랍습니다. 이 단기적 기간에 아니 무슨 주식 시장에 주식하는 거야? 아파트 시장에 대해서 이렇게 먹고 빠지려는 그런 어떤 세력들은 어떻게 보면 좀 투자적인 어떤 입장도 있겠지만, 투기적인 어떤 그런 어떤 영향이 크다고 볼 수가 있겠죠. 서울 1분기 아파트 거래량 현황만 보더라도 지금 6억 원 이하가 15억 원 초과 비해서 압도적으로 떨어지고 있죠. 거의 뭐 반토막 수준에 나올 정도로 28.6%, 6% 정도 쭉 하고 지금 올라오고 있는 걸 볼 수가 있습니다. 야, 이렇게 세상에 돈이 많은 사람들이 많은가라는 그런 자기감도 들긴 하겠지만, 15억 초과 원 아파트를 현금으로 100% 자기 자산으로 사는 사람 거의 없습니다. 부동산은 무조건 대출이야. 한국은 주담대 민족이기 때문에 그냥 말리에 대출을 향해서, 은행을 향해서, 은행 대출 창구를 향해서 진격하는 돈키호테처럼 말달리기를 하고 있는 건데, 이게 위험한 게 지금 누누히 말씀드린 대로 금리 상황, 환율 상황이 비상 상황이기 때문에 이게 원하는 만큼, 기대하는 만큼 집값의 가치 상승 견인력이 상당 부분 부러질 가능성이 높습니다. 결착돼 있는 그 결속력이 해체될 가능성이 아주 높다는 얘기죠. 그래서 뭐 부동산 시장이 좀 기저에서 아주 단단하게 어떤 거래량이 올라오기 위해서는 6억 원 이하의 아파트 거래 비중이 늘어야 되는데, 이게 반대가 되고 있다는 얘기예요. 그러니까 고가 아파트를 많이 매입한다는 사실은 그만큼 지금 부동산 시장이 안 좋다는 얘기입니다. 딴 거 다 해체하고, 딴 거 정리하고 딱 한 채만 나는 가질 거야라는 어떤 그런 어떤 선택의 폭을 줄여 나가는 그런 움직임이 보여지고 있는 거죠.
일단 서울 평균 매매 가격 추위 및 월간 매매 가격 변동률을 보더라도 2025년 1월에는 굉장히 많이, 극히 낮아 있었습니다. 근데 이게 3분 1분기 지나면서 3월 들어서면서 40대가 30대를 치고 나가면서 33.8%, 그러니까 고가 아파트의 손이 자꾸 간다는 얘기예요. 결국 토재 나비효과가 뭐 2030 청년의 어떤 연끌을 견인했네 뭐 하는 그런 소리도 있었지만, 실질적으로 기저에서 움직였던 건 40대였다라는 걸 볼 수가 있죠. 결국에 가서는 이게 아유 잘 잡았네. 그럼에도 불구하고 무리해서 내가 이 집 잡은 게 그래도 인생의 신의 한 수였네라고 말을 하는 것이 무색해질 정도로 서울 아파트 지금 상황에서 무리해서 집을 잡으면 상투 잡았다. 뭐 그런 어떤 꼭지점에 물리게 되는 어떤 상황이 올 수도 있다라는 그런 분석들도 쏟아지고 있죠. 왜냐, 지금 거래량 자체가 완전히 뚝 떨어지고 있습니다. 완전히 그냥 스키 슬로프에서 딱 내려 활강하는 그냥 추락의 어떤 양상을 보여주고 있는데, 겉으로야 지금 뭐 호가에 반듯하게 보이고 뭔가 매매가도 어느 정도 단단한 것 같아 보여도 금매 현장에서 나오는 호가로 던져지는 투매 현상은 계속적으로 릴레이로 이어져 나가고 있거든요. 4월 서울 아파트 매매 거래량이 전월 대비 67%, 50%를 넘어섰어요. 거의 절반 이하로 뚝 떨어지는 그런 어떤 양상을 보여주고 있는데, 신고가가 속출했던 강남 상구, 뭐 굉장히 좋았죠. 뭐 한 달간. 근데 4월 들어서 거래량 거의 그냥 자취를 감춰 버렸습니다. 송파구 역시도 마찬가지고, 강남구, 서초구, 뭐 4월 거래량 급감한 모습을 보여주고 있는 건데요. 이렇게 되다 보니까 노도강 집값도 뭐 뭐 동시 다발적으로 흔들릴 수밖에 없는 거고, 10% 급락의 연쇄적인 비명이라는 말이 나올 정도로 여기는 그래도 개포 자이로 들어갔기 때문에 어느 정도 초기 비용, 뭐 전세 보증금 감안해서 들어갔기 때문에 뭐 리스크는 어느 정도 있었겠지만, 그래도 피해액은 뭐 강남 쪽보다 좀 덜하겠죠. 근데 고점에 집값이 물리게 되면 이건 거의 그냥 인생 나락으로 갈 수밖에 없는 겁니다.
지금 노원구 거래량이 지금 내 건으로, 와이 노원구에서 회전의 왕이 왕 아닙니까? 아파트 거래 회전율이 뭐 어마무시한 그런 곳인데, 5월 달 딱 네 건입니다. 그리고 도봉구 두 건, 두 건. 와, 이거 진짜 놀라운 노릇이죠. 강북구 한 건이야. 건 아니 지금 거의 5월 초반이 지금 다 지나가고 있는데, 노도강이 이런 식으로 거래량이 나온다는 것 자체가 지금 거래가 엄청난 하방 압력을 기저에서 받고 있다는 얘기입니다. 그리고 강남구 역시도 마찬가지죠. 강남구는 뭐 그래도 4월 달에 39건으로 나왔었는데, 5월 달 빵권입니다. 그리고 서초구 빵권. 그리고 송파구 두 건. 이렇게 되다 보니까 강남구 중심의 어떤 거래량도 죽어버려. 노도강, 그래도 6억 원 이하의 아파트 거래가 어느 정도 밑불이 살아 있어야 부동산 시장이 좀 활성화가 될 수가 있는데, 완전히 지금 뭐 동서남북 얼어붙고 있단 빙하기가 왔다는 얘기입니다. 이렇게 되다 보니까 강남 상구 아파트 경매 건수가 지금 100건 우르르 쏟아져 나오고 있죠. 토재 실행됐을 때 뭐 뭐 그 정도로 강남 아파트가 꽉 묶여 있었던 것보다 더욱더 토재가 이제 재지정되면서 풀렸다가 재지정되면서 이게 더 쫄아붙은 거야. 그러니까 이렇게 되다 보니까 상당히 지금 부동산 시장 내에서의 자금 회전력이 훅 떨어질 수밖에 없는 거고, 이 고금리 부담에 집값 더 하락할 그런 어떤 가능성밖에 더 없습니다. 그리고 집값 더 내려갈 것이라는 전망 나올 수밖에 없고요. 2023년, 24년의 분위기가 지금 2025년도에도 고스란히 지금 이어지고 있어요. 22년, 23년, 24년 3년의 이 사이클링이 거의 정점에 이른 지점이 지금 2025년이라고 볼 수가 있습니다. 빚도 자산이라고 막 거듭거리지 않습니까? 2022년도에도 그래서 어떻게든 뭐 연근을 해 가지고 내가 고점의 집값 딱 잡아 버리면, 그렇게 몸부림쳐 버리면 그래도 자산이 가치를 어마무시하게 확대할 수 있겠다라는 어떤 기대감이 있었는데, 이게 지금 2025년에 와서 렉이 딱 걸렸다는 얘기예요. 그래서 무조건 초기 비용은 적정 비행으로 가시라. 고가 아파트 매입이 늘어난 거, 한국 부동산 시장에선 가장 큰 위기입니다. 그게 똘똘한 한 채로 가는 게 아니라 그 지역도 뭐 어느 순간에는 부동산의 동서남북의 악재를 완전히 포위가 당한 상태로서 무너질 가능성도 높기 때문에, 결국 리사이클되지 못하는, 뭐 이전처럼 다시 집값이 올라가고 또 반등하고 상승하는 그런 어떤 회전력이 완전히 떨어졌기 때문에 가두리의 고점에 갇힌 집값 신세가 될 수밖에 없습니다. 그래서 강남 폭락은 급속도로 진행이 될 가능성이 높다는 얘기죠.
그래서 제가 늘 말씀드리는 무순위 집주가, 공공 분양과 또 여러모로 분양 전환하는 아파트 틈새를 보시라고 말씀을 드렸죠. 강동에서 나오는 힐스테이트 리슈빌, 지난번에 일곱 채 무슨 이유인가 나왔는데, 이번에 열 채 정도 쏟아진다고 합니다. 그 정도로 지금 여기 분양가가 뭐 공공장치고는 그렇게 싸지 않았어요. 그래서 여기 진입하신 분들이 굉장히 부담감을 많이 겪었는데, 계약 취소니까 계약서 쫙 찢어 버리고 그냥 뒤돌아서 하고 나오신 분들이 좀 있었던 거 같은데, 열 채 정도 나온다라는 소식이 지금 들려오고 있습니다. 여기 지금 초반의 그 분양 성적은 뭐 어마무시했죠. 11만 명이나 지원을 했어. 와, 그러니까 서울, 인천, 경기 뭐 당첨 비율이 있으니까 뭐 모든 사람들이 지원을 했죠. 그 정도로 뭐 상당한 어떤 경쟁률을 치렀는데, 당초 저번에 나왔던 일곱 세대는 7억 5천, 8억 8천에 나왔었습니다. 그러니까 강동구에서 7억 정도, 정도 되면 그래도 어느 정도 뭐 먹고 들어가는 분양가다. 지금 상황에서 말씀드릴 수가 있는데, 2, 3년 전에는 이거 비쌌단 말이야. 그래서 공공 분양가 상한제 적용되면 아이 그래도 한 5억 정도 돼야지 무슨 7억이 막 그렇게 많은 사람들이 비난의 화살을 쏴야 되는데, 지금 한 2, 3년 지난 후에는 지금 7억 5천이면 아유 싸네라는 느낌이 들 정도로 집값이 지금, 분양가가 어마무시하게 올랐다는 얘기, 그런 상황이 지금 전개가 되고 있는 거죠. 근데 지금 뭐 여기도 바로 옆에 있는 미사강변 푸르지오 2차가 지금 12억, 13억 매물로 지금 나와 있는데, 그래도 뭐 분양가가 한 7억 정도 되니까 충분히 뭐 5, 6억 정도는 시세 방어력을 가져갈 수 있는 그런 장점이 있죠. 일단 강동구잖아. 강동구, 강남 사구 먹고 들어갔잖아. 강남 상구가 아니라 강남 사고로 딱 이렇게 포괄적으로 딱 옆구리 끼어 들어갈 수 있는 그런 어떤 입지를 가지고 있고, 그리고 전월세도 6억 3천 정도 되고요. 충분히 뭐 분양가를 카버할 수 있는 부분은 못 되지만, 그래도 좀 도움이 될 수 있겠다라고 말씀을 드릴 수가 있겠습니다. 단지 배치도 뭐 아주 참하게 연결이 돼 있고요. 84제곱 평면도 역시도 방 세 개의 드레스룸이 장착돼 있는 것으로 보이네요. 그리고 또 다른 힐스테이트가 나오죠. 바로 세종이 지금 뭐 자고 일어나면 1억씩 뭐 쭉쭉 아파트값이 올라간다. 그리고 세종의 가장 센트럴 할 수 있는 나성동이 13억을 찍었다 뭐 하고 있는데, 지금 힐스테이트 리버파크 다시 도전할 수 있는 기회가 열릴 수 있을 것 같습니다. 지난번에도 나왔었는데, 이번에도 다시 한두 채 정도 나올 것으로 예상이 되고요. 일단 여기는 분양가가 먹고 들어가죠. 3억 2천. 야, 지금 이거 10년 전, 아 15년 전 분양가인가? 아, 84제곱이 어떻게 3억 2천을 하지? 정말 이해할 수 없는 뭐 분양가 상한제가 딱 적용이 되기 때문에 이런 분양가가 나올 수밖에 없는 거죠. 지금 여기 발코니 확장비도 뭐 굉장히 싸죠. 예. 지금 뭐 민간 분양은 거의 2천만 원, 3천만 원 정도 나오고 있는데, 뭐 발코니 확장비도 뭐 엄청나게 착합니다. 지금 6억 8천, 뭐 7억 선에서 거래가 되고 있는데요. 뭐 그래도 거의 뭐 4억 정도 차이가 나는 거 같고, 현장 호가가 여기가 어마무시하게 올랐어. 한 한 달 상간에 10억 선으로 지금 뚫리고 있는데, 와, 이거 세종 집값이 장난 아닙니다. 지금 이게 세종 천도설이 안 되면 어떻게 될까라는 그런 그런 생각도 들고, 만약에 세종 천도설이 확정이 된다면 이건 뭐 10억 선을 확실하게 뚫어 버릴 가능성이 높죠. 그래서 3억에 진입해서 10억 이상의 아파트를 소유할 수 있다. 아, 이건 굉장히 좀 가슴이 웅장해질 수 있는 그런 어떤 마스터 플랜이 될 수도 있을 것 같고, 전세가는 좀 싼 편이고요. 2억 5천 정도고, 분양가가 3억 정도니까 그래도 뭐 세입자 빨리 드리면 어느 정도 잔금 치르는데 데는 많은 도움이 될 수 있을 것 같습니다.
힐스테이트 리슈빌 강일, 뭐 입지 괜찮고요. 이건 일단 비규제 지역이기 때문에 재당첨 제한 없고, 전매 제한 없고, 거주 의무 기간 없습니다. 분양가 상한제 확실히 적용이 되겠고, 뭐 BRT가 지나가고 있어서 오성역으로는 거의 뭐 직진 스탠스입니다. 쭉 차를 밀고 들어가면 뭐 한 20분이면 충분히 뭐 고속도로를 이용할 수 있는 그런 어떤 장점이 있습니다. 84B, 그리고 105B까지 나왔는데, 이번에 아마 84 정도에서 나오지 않을까 예상이 되네요. 그리고 LH 공가 세대, 분양 전환 아파트도 늘 관심을 두시고 지켜보시라고 말씀을 드렸죠. 10년 임대 후에 분양 전환하기 때문에. 그러니까 누군가가 사용한 흔적이 있는 그런 단점은 있습니다. 그럼에도 불구하고 가격 선은 그래도 주변보다는 싸다. 레미안 노블레스, 수원 인계동에 위치한 아파트인데, 한 5억 정도 되고요. 그리고 수원 화서역 블루밍 푸른숲, 여기도 한 4억 정도 됩니다. 일단 사전 개방 일시가 5월 12일 날 진행이 되기 때문에, 여기 잘 지켜보시고 뭐 관심 있으신 분들은 한번 개방 일시 맞춰서 방문해 보는 것도 좋은 방법일 수 있겠네요.
아무튼 지금 자본 시장의 흐름은 나스닥과 가상화폐는 다시 탄력 있게 반등 상승할 가능성이 아주 높습니다. 나스닥 벚꽃이 필 가능성이 아주 높겠고요. 그리고 가상화폐도 지금 뭐 거의 반토막이 났던 그런 전력 다 떨쳐 버리고, 비트코인, 이더리움 가격 추이는 다시 상승세로 갈 가능성이 높다. 왜냐면 트럼프의 지금 관세 정책이 굉장히 많은 역풍을 불러왔기 때문에 앞으로 나스닥과 가상화폐 시장을 좀 부양시키지 못하면 여러 곤란한 면들이 많기 때문에 자본 시장은 좀 잘 들여다보시면서 아파트 매입 시기는 좀 신중하게 조절하시는 것이 가장 좋은 방법일 것 같습니다. 아무튼 자본 시장 강세, 작년 20% 상승 제현할 가능성 높고요. 한국 부동산 시장은 지금 고점에 물린 비극을 재현할 가능성도 아주 높아요. 이참에 무조건 저점 가격 직진할 필요가 있죠. 대신 신중에 신중을 기해야 될 것 같고요. 자본 시장의 수익과 아파트 시장의 틈새를 잘 보시면서 한 걸음 한 걸음 전진하신다면 골든 타임 꼭 잡으실 수 있을 [음악] 겁니다.
오늘의 부동산 캐릭터처 역시 지금 제일 문제가 금리입니다. 금리. 은행의 금리 자체가 지금 어떤 식으로 흘러가느냐? 앞으로 미국의 국채 시장과 연동된 한국의 주담대 금리 상당 부분 좀 어려운 국면을 맞이할 가능성이 높겠고, 지금 고가 아파트를 무리해서 사신 분들은 정말 리스크가 클 가능성이 높아요. 그래서 구축 시장의 하방 압력을 좀 잘 살펴보신 후에 타이밍을 잡으신다면 좋은 기회를 만나실 수 있을 겁니다. 오늘도 합니다. 항상 여러분의 일이 꽃길만 되실 수 있기 바랍니다. 이상으로 빵부탁 마치겠습니다. 구독과 좋아요 부탁드립니다. 감사합니다. [음악]