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你认为你的经纪人告诉你一切了吗？嗯，再想想吧。今天，我将分享 10 个我费尽心思才挖出来的秘密，因为这些信息并非随处可见。你无法在 ChatGPT 上找到这些。我告诉你，我已经准备好了。我将把这些秘密、内幕消息告诉你，如果你打算自己卖房，我还有一个额外的秘密。那么，让我们开始吧。房地产经纪人什么都知道。是的，我不得不承认。房地产经纪人之所以什么都知道，是因为我们进出人们的家。我们与家庭见面。我们看到孩子们之间的互动。我们与许多人谈论正在出售的房子。所以，房地产经纪人确实知道很多。他们知道你如何与你的配偶互动。他们知道你家的内部是什么样的。如果你不小心，那些房地产经纪人会把这些信息告诉并分享给其他人。我曾多次说过。我认为人们邀请我进入他们的家是一种真正的荣幸。但也有许多经纪人不会保守这些信息。我会说大多数经纪人都会。不过，确实有一些经纪人会和其他人谈论他们的客户，而他们本不该这样做。我只是想让你知道，房地产经纪人确实什么都知道。问题在于他们是否会把一切都告诉所有人。所以我真心希望不会。如果你问经纪人，你想成为第一个、第二个还是第三个房地产经纪人？房地产经纪人会说他们想成为第三个经纪人。我知道这让你有点困惑。所以有一句话是，你想要初恋，你想要第二次婚姻，你想要第三个经纪人。原因是因为如果你是第一个经纪人，第一个经纪人通常会高估房子的价格。如果你是第二个经纪人，那么经纪人就会介入，卖家会说：“哦，我们第一次没卖出去的原因是第一个经纪人很糟糕。”所以第二个经纪人能够稍微降低一点价格，但不是全部。然后卖家对第三个经纪人说：“我们受够了。把我们的房子卖掉吧。”所以有句话说我们确实想成为第三个经纪人。我真不想告诉你们这些。所以，这意味着要正确地为你的房子定价。这里有一个你可能不知道，可能没意识到的秘密：印刷品和网络广告实际上并不能卖出房源。现在，许多经纪人会进来，开始谈论他们将为你的房子做的所有营销。他们会把它刊登在印刷品上。他们会把它放到网上。他们会投入所有这些额外的广告费用。这也是你认为你可能想雇佣那个经纪人的原因之一，因为他们做了所有这些所谓的营销。但现实是，任何真正的买家都已经有了经纪人。这是真的。真正的买家正在与经纪人合作。他们已经在网上看过。他们在侦察附近区域。他们正在开车四处转悠，等待下一栋房子上市。他们知道下一栋房子上市的方式是通过他们的经纪人。通常，这是通过一个已经设置好并发送给他们的搜索。也许是 Zillow，不那么常见，也许是 Red Fin。但现实是，当你的广告出现在印刷品上时，可能已经过去一个月了，这栋房子已经不新鲜了。这无助于卖房。那是为了让经纪人获得更多宣传。这确实有效，因为很多时候你会看到，哇，那个经纪人非常忙。他们有很多房源。他们说，我把所有这些广告都刊登在印刷品上，但印刷广告不起作用。网络广告，再营销，真的不起作用。你能做的最好的事情是找一个与同行有良好关系、了解社区并且拍摄了精美照片的优秀经纪人，并以正确的方式推广出去。因为这才是你找到买家真正的方式，他们已经有了经纪人。所以，如果一个经纪人进来告诉你，“我做了所有这些营销。”下一个问题我希望你问他们是，这实际上对卖房有多大帮助？尽管我很想说它有帮助，但它真的没有。你的买家很可能已经有了经纪人，并且会带着经纪人来看房。所以，许多买家和卖家对他们的房地产经纪人感到非常沮丧的是沟通不足。沟通不足。他们不回复短信或电子邮件。他们不给他们更新，诸如此类。而现实是，许多，许多房地产经纪人非常没有条理。我简直无法告诉你。他们不懂如何使用电子邮件。他们不整理他们的电子邮件。尤其是如果他们使用 Gmail 之类的，他们根本不知道收件箱里有多少邮件，他们错过了很多。现在，作为房地产经纪人，我们确实收到很多电子邮件。很多人试图向我们推销东西。我们经纪公司的交易团队也每天给我们发邮件。所以，对于那些没有条理的经纪人来说，他们会错过一些东西。绝对会。所以，不是你的问题，是他们的收件箱。而且有很多经纪人就是非常非常没有条理。这就是为什么当我向人们介绍经纪人时，我希望那些经纪人主动联系卖家，因为我想让他们展示他们如何与卖家沟通。所以很多经纪人就是没有条理，这是我们行业的一个真正问题。所以，我建议你最好与拥有某种交易人员或某种团队的经纪人合作，因为那些经纪人有系统和流程，他们确切地知道何时需要回复人们。当你遇到那些不太忙或者兼职的经纪人时，他们没有完整的系统。所以，这是我们向卖家介绍经纪人时会考虑的一个因素，即他们是否有支持？他们是否有团队？现在，并非每个人都必须有支持，但如果没有支持，他们必须非常有条理。所以，如果你有一个经纪人，她非常非常活泼，健谈，非常有趣，有点精力充沛，认识所有人，这些类型的经纪人通常对细节工作掌握得不好。所以，对于这些人，你可能需要一个交易团队之类的。所以，我只是想让你知道，有很多经纪人没有条理，他们的收件箱一团糟。所以，我还有几个要讲的，我想提醒大家下载我的卖家手册。这本手册已经被下载了超过 20,000 次，而且是免费的。你可以去下载。你将找到五件事，它们将帮助你的房子快速卖出，卖出更高的价格，而且没有压力。我保证下载手册是值得的。所以，下一个，如果你定价不当，可能会让你损失一切。所以，定价有很多策略。我谈论的一件事是你定价的数字。我谈论过很多次了。如果你看过我的视频，你们可能已经知道了，但你想把你的房子定价到某个数字。你需要考虑搜索的自然断点在哪里。所以，人们搜索到某个数字，他们从某个数字开始搜索。他们可能搜索 40 万到 50 万美元。现在，如果你的房子定价为 39.9 万美元，而他们搜索的是 40 万到 50 万美元，你将不会出现在那个搜索结果中。另一件事是，假设你愿意接受低于 50 万美元的价格。你说，你知道吗，我们希望有人能和我们谈判。我们愿意接受低于 50 万美元的价格，但你却以 50.9 万、50.2 万、50.4 万，甚至 51.2 万的价格挂牌。我一点都不喜欢这些数字，因为你排除了一切搜索到 50 万美元以下的人。所以，如果你正在考虑，你知道，我愿意接受低于 50 万美元的价格，但我们希望他们能来。我们希望每个人都来。我们希望尽可能多的报价。你需要将价格定在 50 万美元，而不是 49.9 万美元，因为这样你就会错过搜索 50 万美元及以上的人。你需要考虑的另一件事是，如果你的房子需要大量维修，而你已经相应地定价了，比如说你知道你的买家可能是 60 万美元的买家。如果你定价为 49.9 万美元，你就会错过那些搜索 50 万美元及以上的人，而他们可能会错过这个便宜货。现在，有时我会使用 99 的结尾，这取决于房子的具体情况。但你真的需要记住，如果你在第一次定价时就定价不当，你可能会错过很多正在寻找你房子的人。开放日，它们有效，也无效。整个问题是，开放日名声不好，然后你听到，你知道，经纪人只是想通过开放日获取潜在客户，或者一些经纪人说不，它们有效，你不知道该怎么想。而现实是，这完全取决于具体市场。所以，是的，很多时候没有经纪人代表的买家会来参加开放日。他们走在街上，他们很好奇，他们进来了，他们遇到了在那里工作的经纪人，他们喜欢那个经纪人，然后他们挂牌出售他们的房子，或者用他们来买房。这是经纪人获得新业务的最佳方式之一。毫无疑问，这是认识人并进行一次小型面试的最佳方式之一。但现实是，根据你的市场，你可能需要开放日。我对开放日的看法是，我不会在房子上市后的第一个周末举行开放日。你可能会发现这对我来说有所不同，但通常我不会在上市后的第一个周末安排开放日。原因是因为大多数买家会在最初几天带着经纪人前来。你想看看人们有多认真。而你了解人们是否认真的方式是他们有经纪人并安排了约会，然后他们来看房。开放日很难，因为很多人进来，他们不留下信息，但他们也不留下经纪人的名字。当有人带着经纪人进来时，更容易获得反馈。所以，如果我有一栋房子，我确信它会在四五天内卖掉，我会把它挂牌。是的，我会举行开放日，因为我相信我们会在那个周末卖掉它。我不需要知道。如果我正在测试市场，我有点像，“嗯，我不知道这个价格是否合适。我们可能错了。我不知道这是否会真的成功。我不会举行开放日，因为我想看看有多少预约的看房已经发生。有时会发生这种情况，哦天哪，你知道，我们根本没有看房，我会想，男孩，我们一开始就搞砸了。所以，这就是为什么开放日必须非常有策略。现在，如果我们根本没有看房，是的，我会安排一个开放日，因为我宁愿有人来参加开放日，也不愿没有人来。所以，开放日有效。它们确实有效。我在开放日卖过房子，它们也无效。我也遇到过只是来看看的人。所以，这是你需要与你的经纪人讨论并理解的事情，如果你的经纪人建议，“我真的认为我们需要一个开放日”，这不仅仅是因为他们想要潜在客户。事实上，如果它不真正重要，他们可能不想占用他们的周六或周日去参加开放日。所以，这一点真的，真的取决于地点，你绝对需要与你的经纪人讨论。好的。许多经纪人看起来经验丰富，他们看起来经验丰富的原因仅仅是因为他们有出色的 Instagram 页面。所以，这是我真的很讨厌的一件事。你知道，我不是一个很喜欢 Instagram 的人。我喜欢在 YouTube 上和大家聊天。我喜欢解释。我说得太多了。我知道我听到过我说太多时间在很多事情上，这使得 Instagram 对我来说不是一个很好的形式。现在，有很多经纪人花大量时间在 Instagram 或 TikTok 上进行各种营销，展示他们的房子和房源。这很棒。这很好。我没意见。但它给你的印象是他们非常有经验。这表明他们是出色的营销人员，但他们是出色的自我营销人员。这并不一定意味着经验。所以，你想确保，如果你因为你的房地产经纪人在 Instagram 上发了很多帖子，并且你在社交媒体上到处都能看到他们，你就需要看看这是否能转化为实际销售。现在，如果你不知道如何做到这一点，不知道如何开始，你可以随时联系我，我将为你找到两到三名经纪人。我寻找经纪人的方式是，我首先看他们的经验，他们的交易量。正如我之前告诉你的，我喜欢看到在过去 5 年里交易了大约 150 栋房子。现在，不一定非得这样，但如果他们很稳定，五年就不错了。我希望你找一个通常在行业里超过五年的人，一个有网站，功能齐全的网站，并且他们的营销看起来不错的人。现在，你还希望他们专注于你所在的区域。许多经纪人会说他们在某些区域工作，但他们实际上并没有。所以，我寻找他们的方式是看看该地区顶尖的经纪人是谁。但我也深入挖掘，找出谁拥有最好的团队，谁拥有最好的营销，谁拥有最好的房源照片，然后我把这些选择发给你。所以，当你面前有这些经纪人时，基本上你只需要根据你的直觉来选择他们。而且我们发送的一些经纪人没有很好的沟通技巧，有时他们有点粗鲁，但他们是好经纪人。所以你需要决定这是否是你想要的。所以，请填写链接，点击二维码，我们将为你安排几位经纪人来帮助你开始。这是一个大秘密。有些经纪人会高估你的房子价格，只是为了拿到房源。很多时候经纪人不知道如何定价。这是问题的一部分，他们真的就是不知道如何定价。所以问题是，你作为卖家坐在那里。你在两三个经纪人之间选择。这实际上也发生在我身上。我失去的最后两个房源可能是因为我在定价方面很诚实。我告诉了我的 Facebook 群组，我失去了两个房源，他们不敢相信。但没有，我的意思是，我失去了房源。我给这两栋房子定价都低于拿到房源的两个经纪人。现在，其中一个经纪人的经验不如我。另一个经纪人经验和我一样，我知道她很棒。所以，另一个经纪人比我的定价高出约 15 万美元。比我的定价高出 15 万美元，对吧？而第三个经纪人比我的定价低 15 万美元。所以，那个经纪人肯定拿不到。所以，这个新来的经纪人进来了。她做了一些交易，她进来了，她让他们相信她的定价策略是正确的。现在她的定价策略完全错了，而且她做的正是我想告诉你们的，她把房子定价在了一个自然的搜索断点之上。所以问题是，这栋房子不应该定价在这个自然的断点之上。它应该定价在这个数字上。所以她让人们搜索到那个数字，以及搜索那个数字及以上的人。所以问题是，她进去了，告诉他们房子的价格，他们相信了她，并与她签约了，而且他们还在市场上。所以很多经纪人会这样做，这被称为购买房源。他们进去，他们购买房源。所以你作为卖家，天哪，我知道你总是想听到最高价的经纪人，但给你最低价的经纪人通常是你需要选择的经纪人，因为那些经纪人愿意放弃他们的佣金。所以，那些经纪人告诉你真相，因为他们想卖掉你的房子。当你面对三个经纪人，他们可能都告诉你不同的数字时，我希望你回去看看经验最丰富的那个。然后我希望你回去和那个经纪人谈谈，说：“你能进一步证明你的定价吗？”因为我有另外两个或一个比你高的。我告诉你，那个有经验的经纪人将能够证明他的定价。现在，可能经验较少的经纪人会尝试，但你能看出来的。这就是这些视频的目的，让你了解和知道，因为定价不是一门科学。精确的科学。它是一门艺术。而这门艺术是确保你没有做任何伤害你卖家的事情。我刚意识到我的狗在我身后，因为我想是要下雨了。即使看起来不会下雨，我的狗总是在要下雨的时候出现在这里。所以，我认为我的狗是更好的天气预报员，因为我们没有被告知会下雨。嗨，好莱坞。嗨。好的，我给你的最后一个秘密其实是一个额外的秘密。好的，这个是关于如果你打算自己卖房。所以，如果你打算自己卖房，你可以用一个 250 美元的固定费用经纪人把它挂在 MLS 上，你以为你挂牌了，对吧？你以为这会让你出现在市场上，它确实让你出现在市场上，但它会毁了你的第一印象，因为你可能定价错误。你的照片可能不好。一旦你这样做了，它就会开始增加在市场上的时间。所以，如果你正在考虑，“我将自己卖房”。我真的只想让你在院子里放一个牌子。我想让你让你的朋友和家人知道。我不想让你把它挂在 MLS 上。除非你以前做过，并且你知道你在做什么，并且你拍了专业照片，因为你会损害你卖房的机会，而且你不知道。你可能定价过低。如果你以前没做过，你根本不知道。第二个自己卖房的秘密是，当你自己卖房时，你会接到很多房地产经纪人的电话，他们会说：“我有一个买家。”所以，我不想让你上当。好的？现在，有些人可能真的有买家，但那时你需要开始质疑他们，并说：“好吧，你和这个人合作多久了？你写过任何报价吗？太好了。你什么时候带你的买家过来？”如果他们说，“我过来预览一下房子。”这实际上是他们了解你的方式。现在，许多，许多经纪人采用这种商业方式，这完全没问题。这是另一种获得业务的方式，这是我们必须做的。但我只是想让你明白，那些说他们有买家的经纪人，尤其是如果你是过期的。所以，如果你的房源与你现在的经纪人过期了，然后你第二天接到电话，如果你的房源过期或取消了，你第二天会接到 100 个电话，经纪人会说：“我有一个买家。”然后你会说：“我已经签了房源。”因为原因是你已经签了房源，那些经纪人就不能再和你说话了。所以，我给你这个额外的秘密，如果你是自己卖房，或者你的房源过期或取消了，一个经纪人打电话给你说：“我有一个买家。”我希望你深入挖掘。现在，我会告诉你，那些经纪人非常非常强大，那些经纪人会克服一切困难，那些经纪人你可能会喜欢。你可能会喜欢和他们合作。所以，如果你最终要和经纪人签约，选择他们是可以的。但我只是想让你了解他们的出发点。所以，这就是经纪人不会告诉你的 10 个秘密。我想确保你们留下来。订阅我的频道。我将在今年年底达到 10 万订阅者，对吧？所以，我需要你们的帮助。另外，如果你想加入我的 Facebook 群组，我们那里有将近 5000 人。在这里你可以得到问题的答案。你应该用什么颜色的油漆？你的房源怎么样？这些照片是怎么回事？诸如此类。因为我有很多免费资源，我不想让你错过。我可以帮助你快速卖房，卖出更高的价格，而且没有压力。