Transcription
لماذا في كل مرة تعتقد فيها أن أزمة الإسكان لا يمكن أن تسوء أكثر، تتخذ هذه الحكومة ذلك كتحدٍ وتجد بطريقة ما طريقة لجعلها أسوأ مما توقعه أي شخص. بينما كان معظمكم مشتتًا بما يحدث في الشرق الأوسط، وبأسعار النفط التي تسير بشكل جامح، واستمرار بنك الاحتياطي الأسترالي في رفع أسعار الفائدة، فقد ضربت تحولان أساسيان هائلان سوق العقارات الأسترالية وأريد أن ألفت انتباهكم إليهما، حسنًا؟ وأستطيع أن أضمن أن معظم الناس لم يسمعوا بهما بعد. وبحلول الوقت الذي يسمعون فيه، قد يكون الأوان قد فات بالفعل. إذا كنت مستأجرًا، أو مشتري منزل لأول مرة، أو تمتلك منزلًا بالفعل، فهذا الفيديو لك. إذا كان لديك أي علاقة بالعقارات في أستراليا، فقد حان الوقت لتفهم حقًا ما يحدث لأن هذين التحولين يمكن أن يحددا مصير سوق الإسكان في عامي 2026 و 2027. مرحبًا يا رفاق، إنه سكوت هنا. الآن، سوق الإسكان هذا محموم بالفعل. إنه مشلول بسبب الاختناقات، وفشل السياسات، والأسعار الخارجة عن السيطرة، ونقص المعروض، ناهيك عن الإيجارات التي ترتفع بشكل جنوني الآن. ويمكنك أن توافق أو تختلف مع ذلك، لكن الحقيقة هي أن هذه الأزمة لم تكن لتصل إلى هذا الحد أبدًا لو أن الحكومة، أي حكومة، لا أشير بإصبعي إلى حكومة معينة، قد قامت بعملها بشكل صحيح. بدلاً من زيادة المعروض وإجراء إصلاحات هيكلية والقيام بالعمل الشاق المطلوب لمساعدة الأستراليين العاديين على امتلاك منزل، أنفقت الحكومة الأشهر القليلة الماضية تفعل العكس تمامًا. لقد شاهدنا جميعًا ذلك يحدث. لقد رأينا جميعًا إلى أين تتجه الأمور بسبب سوء الإدارة. الآن، هناك معسكران هناك، حسنًا؟ إما أنك تريد أن ينهار السوق أو تريد أن يستمر في الارتفاع في القيمة. لا يهم حقًا إلى أي مدرسة فكرية تنتمي. ما ستفعله هاتان القوتان اللتان سأتحدث عنهما لسوق الإسكان ليس شيئًا رأيناه أو تعاملنا معه من قبل. هذا إعداد غريب جدًا وفريد جدًا. لم يتوقع أحد هذا ومع ذلك نحن هنا في منتصفه. فهل ستنهار هاتان القوتان السوق كما يأمل الكثير من المستأجرين بالفعل، أم أنهما سيجعلان الأسعار ترتفع أكثر ويجعلان هذه الأزمة أسوأ؟ الإجابة الصادقة هي أننا لا نعرف تمامًا بعد لأن الأمر معقد للغاية. إنه بشكل عام 50/50. وهذا هو بالضبط سبب أهمية هذا الفيديو. لن أقدم لك آراء مغلفة بالتحليل. سأوضح لك بالضبط ما هي هاتان القوتان، ولماذا هما مهمتان، وما تقوله البيانات بالفعل، وما الذي من المرجح أن يفعلاه بسوق العقارات، وكيف يجب أن تفكر فيهما اعتمادًا على موقفك. قبل أن نبدأ، أغطي السياسات والاقتصاد والعقارات كل يوم. لذا، اضغط على اشتراك، واضغط على أيقونة الجرس، وتأكد من أنك تظل في الطليعة حتى تتمكن من اتخاذ قرارات حكيمة حقًا لنفسك وللأشخاص الذين تهتم بهم. حسنًا، لنبدأ. لنبدأ بالقوة الأولى. ما يحدث في الشرق الأوسط لم يعد مجرد قضية سياسة خارجية مجردة يمكنك إيقافها والتظاهر بأنها لا علاقة لها بقرضك العقاري، أو إيجارك، أو سعر منزلك المستقبلي. إنه يؤثر بالفعل على تكلفة البناء في أستراليا. أنا أرى ذلك الآن. عليك أن تفهم أنني منخرط بشدة في هذه الصناعة وأنا أرى ذلك في الفواتير الآن. هذا سيزيد من أسعار المنازل. تقوم شركات البناء الآن بتثبيت رسوم الشحن وزيادات الأسعار على المواد الخام الأساسية. المواد الخام الأساسية. أسعار هذه المواد ترتفع. سأعطيك بعض الأمثلة. حسنًا، لذلك زادت أسعار الأنابيب بنسبة 36٪ وأضيفت 10٪ أخرى كرسوم توصيل إقليمية. ارتفعت منتجات الصلب المستخدمة في البناء بالفعل بنسبة تصل إلى 15٪ في غضون أسابيع ويحذر بعض اللاعبين في الصناعة من 10٪ أخرى فوق ذلك. قفزت تكاليف الشحن لبعض مدخلات البناء بنسبة 20 إلى 30٪. هذا تضخم في تكلفة بناء عقار جديد، سواء كان شقة، أو منزلًا ريفيًا، أو منزلًا في أرض. والسبب بسيط جدًا. عندما ترتفع أسعار النفط، ترتفع تكاليف الوقود. عندما ترتفع تكاليف الوقود، ترتفع تكاليف النقل. عندما ترتفع تكاليف النقل، ترتفع أسعار المواد الخام أيضًا. وفي النهاية، ترتفع تكلفة بناء منزل. كل شيء يجد طريقه إلى السعر النهائي. الآن، يقول البعض: "حسنًا، إذا أصبحت المنازل أكثر تكلفة في البناء، فلن يدفع المشترون ذلك ببساطة." هذا يبدو جيدًا من الناحية النظرية، لكن الإسكان لا يعمل كسوق عادي عندما يكون المعروض مكسورًا بالفعل. لأنه إذا قاوم المشترون أسعار البناء الجديدة، فإن المطور لا يصبح كريمًا بشكل سحري ويبيع بخسارة. في معظم الأحيان، سيحدث أحد أمرين. إما أن يتم تمرير التكلفة الأعلى إلى سعر البيع النهائي أو أن المشروع لا يصبح مجديًا ولا يتم بناؤه في المقام الأول. حسنًا، هذا جيد إذا كان عدد سكانك يتناقص. ولكن إذا كان عدد سكانك ينمو كل شهر، كل عام، فأنت بحاجة إلى معروض جديد من المساكن وإذا أصبح هذا المعروض الجديد من المساكن أكثر تكلفة كل شهر، كل عام، فهذا يحدد المعيار لسوق العقارات. وهذا هو المكان الذي يمكن أن يصبح فيه الأمر خطيرًا للغاية لأنه سواء استمر المشروع بسعر أعلى أو تم إلغاؤه تمامًا، فإن كلا المسارين يضعان ضغطًا تصاعديًا على السوق. إذا استمر، فإن المسكن الجديد أغلى. إذا لم يستمر، يتقلص المعروض أكثر وتتدفق كل تلك الطلبات مرة أخرى إلى أسعار المنازل القائمة بدلاً من ذلك. لهذا السبب هذا خطير جدًا والصناعة تحذر بالفعل من أن هذا يشبه كوفيد مرة أخرى. تذكر في كوفيد كان لدينا تضخم هائل في تكاليف البناء وهذا ساعد بالفعل سوق العقارات على الوصول إلى ما هو عليه اليوم على مدى السنوات الخمس إلى الست الماضية. الآن، مؤشر كورديل لتكاليف البناء، وهو شيء أراقبه بعناية، يظهر بالفعل أن تكاليف البناء السكنية أعلى بنسبة 35.4٪ مما كانت عليه في أواخر عام 2019. ويكتمل عدد المنازل بالفعل أقل من المطلوب لتحقيق هدف حزب العمال البالغ 1.2 مليون منزل. لذا، كان السوق تحت الضغط بالفعل قبل وصول صدمة المعروض الجديدة هذه. الآن، دعنا نتحدث عن القوة الثانية. في خضم فوضى إيران، وأسعار النفط، ورسوم الشحن، وعناوين الحرب. فات الكثيرين ما يحدث في كانبرا. يقترب حزب العمال أكثر فأكثر من تغيير خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية. والإشارات قوية جدًا الآن لدرجة أن التظاهر بأن هذا مجرد ثرثرة عشوائية سيكون سخيفًا في الواقع. تقوم وزارة الخزانة بنمذجة الخيارات. يتحدث نواب حزب العمال علنًا عن العدالة بين الأجيال. قدم تقرير التحقيق البرلماني الأساس. هناك حديث عن خفض خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية من 50٪ إلى 33٪ لمستثمري الإسكان. الآن، العرض الترويجي لهذا بسيط. الحجة هي أن المستثمرين قد تم تفضيلهم لفترة طويلة جدًا. المشترون الشباب يتعرضون للسحق ويجب أن يكون النظام الضريبي أكثر عدلاً عبر الأجيال. حسنًا. هذا هو التأطير السياسي. هذه هي وظيفة العلاقات العامة. دعنا نستعرض وظيفة العلاقات العامة هذه فقط من أجل هذه الحجة. حسنًا، للحظة واحدة هنا، ابق معي. افتراضيًا، لنفترض أن هذا صحيح. لكن الإسكان ليس مجرد نقاش ضريبي، حسنًا؟ الإسكان يتعلق بالمعروض. وهذا هو بالضبط سبب قيام العديد من الاقتصاديين والباحثين ومجموعات العقارات بإطلاق الإنذار بشأن وظيفة العلاقات العامة المزيفة هذه التي تعدها الحكومة الآن. >> أين تعتقد أننا نتجه فيما يتعلق بالمعروض؟ >> لدينا نقص هيكلي في الإسكان. إذا نظرت فقط إلى الأرقام حتى الآن، وفقًا للأهداف، لا يبدو أننا سنصل إلى هناك بصراحة. >> أعني، قضية سوق الإسكان بأكملها تتعلق بقصة العرض والطلب. كما تحدثنا من قبل، نحن لا نبني ما يكفي من المنازل والطلب على المنازل يتجاوز ذلك، وهذا ما يدفع ليس فقط قضية أسعار المنازل ولكن أيضًا وضع الإيجار ومعدلات الشغور. >> القلق الذي لدي هو أنه إذا كانت الحكومات تركز على الإسكان وحكومة حزب العمال هنا في كانبرا تنفق 45 مليار دولار على الإسكان ولكننا نتوقع نموًا سلبيًا. هذا ليس جيدًا، أليس كذلك؟ >> إنه لا يحل مشكلة المعروض. إذا جعلت الاستثمار العقاري أقل جاذبية بينما تعاني البلاد بالفعل من نقص هائل في المنازل، فإنك تخاطر ببناء عدد أقل من المنازل، مما يجعل أزمة المعروض هذه أسوأ، ثم تشاهد الإيجارات ترتفع بشكل جنوني خارج عن السيطرة. وهناك بعض النماذج الصناعية الحديثة التي تظهر لنا ما يمكن أن نتعامل معه إذا تم إلغاء هذه الإعفاءات الضريبية أو الحوافز للمستثمرين. لنبدأ بالخصم على الاستثمار. تشير النمذجة إلى أنه إذا تم إلغاء الخصم على الاستثمار، فلن يتم بناء ما يصل إلى 45,524 منزلًا بحلول نهاية هذا العقد. وفي نفس الوقت، فإنك تنظر أيضًا إلى ضربة للاقتصاد بقيمة 3.1 مليار دولار وفقدان ما يصل إلى 4,288 وظيفة بناء كل عام. لذا، هذه ليست مجرد قضية إسكان، حسنًا؟ ستتطور إلى شيء أكبر بكثير، شيء يؤثر على الوظائف والتنمية والنمو الاقتصادي العام. هناك شيء يسمى العواقب من الدرجة الثانية والثالثة والرابعة. هذه الحكومة لا تفكر في ذلك. الآن، إذا تحدثنا عن ضريبة الأرباح الرأسمالية، فلنركز على ذلك للحظة. تظهر النمذجة أن تخفيضًا في خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية يمكن أن يقلل حوالي 12,000 منزل، وهو ما يقرب من 5٪ إلى 6٪ من البناء الجديد كل عام. وفي نفس الوقت، يدفع الإيجارات أعلى بنسبة 1 إلى 2٪ من المعتاد. إنه ينمو بالفعل بنسبة 5 6 7٪. ولكن هناك نمذجة أكثر عدوانية هناك والأرقام تصبح أكثر قتامة. تظهر تلك النمذجة أنه سيتم بناء حوالي 33,353 منزلًا أقل على مدى 5 سنوات إذا تم المساس بضريبة الأرباح الرأسمالية. تحتاج إلى فهم هذا. يساعد المستثمرون في تمويل منزلين من كل خمسة منازل جديدة في هذا البلد. إنهم ضروريون للغاية في الوضع الحالي للإسكان لأن الحكومة وحدها لا تستطيع فعل أي شيء. ليس لدينا المال. نحن مفلسون. NDIS، وأشياء أخرى تستنزف كل الأموال في هذا الاقتصاد. لذا، نحن بحاجة إلى أموال خاصة لبناء المنازل. لذا عندما يتحدث جين تشاراس عن العدالة بين الأجيال، يبدو الأمر جيدًا على الورق، ولكنه يغفل حقيقة رئيسية واحدة. المستثمرون الأثرياء جدًا الذين يحاول استهدافهم، أولئك الذين لديهم محافظ كبيرة، هم عادةً أولئك الذين يمكنهم هيكلة شؤونهم وتقليل المبلغ الذي يدفعونه من الضرائب بشكل قانوني على أي حال. لذا حتى عندما يقومون بهذه التغييرات، لن يتأثر هؤلاء الأثرياء. أولئك الذين يتأثرون هم المستثمرون العاديون من الأمهات والآباء الذين لديهم عقار واحد أو عقارين. سيتم سحقهم. الأشخاص الذين يعتمدون على هذا الاستثمار كجزء من خطة تقاعدهم، هؤلاء هم الأشخاص الذين يساعدون في بناء عقارات جديدة وعدم أن يكونوا عبئًا على دافعي الضرائب في تقاعدهم، سيتم ضربهم. لذا فإن السؤال بسيط جدًا. هل هذا عادل؟ وهناك شيء آخر يحدث بالفعل أعتقد أنه يتم تجاهله. الكثير من الملاك لا ينتظرون تغيير القانون. إنهم يتوقعون بالفعل أنه إذا تم تخفيض ضريبة الأرباح الرأسمالية، فإن عائداتهم المستقبلية ستكون أسوأ قليلاً بموجب القواعد الجديدة. فماذا يفعلون الآن؟ يفعلون ما يفعله كل مالك عندما يعتقد أن عائده مهدد. إنهم يرفعون الإيجارات بقوة أكبر حيثما يسمح لهم السوق بذلك. نحن نرى بالفعل أن الإيجارات ارتفعت الشهر الماضي على الرغم من ارتفاع معدلات الشغور. هذا نادرًا ما يحدث عندما تنظر إلى البيانات التاريخية. السوق لا يتفاعل فقط مع القانون. إنه يتفاعل مع توقع القانون وتغيير القواعد. لذا فكر في مدى حماقة هذا الأمر. تكاليف البناء ترتفع بسبب صدمات الطاقة العالمية. وفي الوقت نفسه، تفكر الحكومة في إعدادات ضريبية يمكن أن تقلل الاستثمار المستقبلي في الإسكان الجديد. غبي، غبي، غبي. لا أستطيع حتى تخيل ما سيفعله ذلك بأسعار العقارات. والجزء المخيف هو أن كليهما يضربان في نفس الوقت في بلد لا يستطيع بالفعل بناء ما يكفي من المنازل. تذكر، بدون أي من هذا يحدث، نحن في ورطة مطلقة فيما يتعلق ببناء منازل جديدة. لدينا بالفعل أزمة إيجار. لدينا بالفعل معدل شغور منخفض. لدينا بالفعل ارتفاع في التكاليف. ولدينا بالفعل حكومات تلقي بمخططات إيداع 5٪ و 2٪ تعزز الطلب دون إصلاح المعروض. لذا، إذا كنت جالسًا هناك وتأمل أن يعني كل هذا إسكانًا أرخص، أعتقد أنك بحاجة إلى توخي الحذر الشديد. إذا كنت مشتري منزل لأول مرة، فهناك حجة قوية للتصرف عاجلاً وليس آجلاً إذا كنت مستعدًا ماليًا لأن هذه الضغوط تشير إلى أسعار أعلى وصعوبة أكبر في القدرة على تحمل التكاليف، وليس تخفيفًا. إذا كنت مستثمرًا، فإن المنطق متشابه جدًا. تريد أن تكون قادرًا على الدخول قبل أن تتغلغل هذه القوى بالكامل في النظام بأكمله وقبل أن تتغير أي قواعد. وإذا كنت مستأجرًا، فسأولي اهتمامًا وثيقًا. أنت المجموعة وأنت الأشخاص الذين سيتم استغلالهم أكثر لأن كلتا القوتين تشيران أيضًا إلى مزيد من الضغط على سوق الإيجار، وارتفاع الإيجارات، وارتفاع سعر العقارات الأساسية بعيدًا عن متناول يدك. الآن، إذا ساعدك هذا في فهم إلى أين تتجه الأمور، فاشترك، واضغط على الجرس، وأرسل هذا إلى شخص يعتقد أن أزمة الإسكان لا يمكن أن تسوء أكثر لأنها تستطيع. وهذا هو بالضبط ما يجعل هذا الأمر خطيرًا جدًا. هذا هو تحديث العقارات اليومي الخاص بك. أقوم بهذه الفيديوهات كل يوم حتى تتمكن من البقاء على اطلاع حتى تتمكن من اتخاذ القرارات الصحيحة لنفسك وللأشخاص الذين تهتم بهم. وأرغب بشكل عام في سماع رأيك. ما رأيك في هذه القضايا؟ اترك تعليقًا. أقرأ كل تعليق. أراك في المرة القادمة.