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所以，我很高兴地告诉大家，我刚刚在纽约市买了我人生中的第一套房子。嗯，很明显，我们还在搬家入住的非常早期阶段，但我还是想快速录制一个视频，解释我为什么买这套房子，嗯，并分享一些我用来将其转化为更明智的财务投资的策略，尽管大家都说现在是糟糕的购房时机。
为什么人们会这么说呢？嗯，这主要有三个原因。第一，利率仍然相当高。嗯，截至八月份，利率大约在 6.6%，这比 5 年前翻了一番。嗯，第二，房价处于历史最高水平，对吧？现在一套房子的中位价超过 44 万美元。第三，目前存在很多经济不确定性。
但尽管有所有这些非常合理的理由，嗯，对我来说，这仍然感觉是购买房子的合适时机，这主要归功于两件事。嗯，但首先，为了稍微澄清一下，因为我知道会有一些喷子在评论区写，有钱真好，有富有的父母。嗯，但很抱歉让你们失望。嗯，但并没有什么秘密信托基金或富有的叔叔。我实际上并不是在富裕家庭长大，我用自己的钱买下了这套房子。
现在，既然这个说清楚了，嗯，我之所以觉得现在是购买房子的合适时机，第一个原因是生活方式。我人生中最大的驱动力之一一直是努力过上财务自由的生活，对吧？这意味着我希望能够自由地做我想做的事情，在我想做的时候做。自从我还是个孩子起，这似乎就一直是一个非常鲜明的模式。嗯，所以，例如，我的父母从未给我零花钱或零用钱。所以，我决定开始一个迷你威利·旺卡式的生意，向我的同学们卖糖果。当我开始在企业美国工作时，情况也是如此。我讨厌被困在一份有毒的工作中。所以，我创办了自己的媒体公司，然后离开了。
在过去一年左右的时间里，嗯，我开始觉得租房对我来说正在做同样的事情。它让我处于一种非常奇怪的、基于许可的生活状态。即使我租了公寓，它也从来不觉得是我的公寓。如果房东想，他可以进行随机检查。嗯，我会在每年的年底都感到焦虑，担心他是否会续签我的租约，因为如果他不续签，我就必须在他的时间表上彻底改变我的生活。嗯，我的公寓从来不觉得像家，因为我们为装饰它所做的一切。我仍然会犹豫不决，想知道这是否会影响押金。
还有很多其他原因，但归根结底，我总是觉得自己像自己家的客人。嗯，对我来说，那不是自由，对吧？那只是在别人空间里存在的许可。
除了生活方式，嗯，家庭对我来说非常重要。我在纽约市长大。我的全家人都在这里，我尽量每周至少见他们一次，这意味着我将在这里待很多很多年。所以，如果我要长期在这里，纽约市的租金非常昂贵，这对我并没有多大帮助。嗯，在 2016 年，一居室的平均月租金是 2800 美元。今天，在 2025 年，这里的平均租金超过每月 4000 美元。
现实情况是，纽约市的房地产只会越来越贵，因为这里的空间有限，而且我预计需求在短期内不会减少。所以，如果我要在这里待很长时间，我开始在属于我自己的东西上建立资产，而不是在租金和房地产价格持续上涨的同时继续支付别人的抵押贷款，这对我来说是很有意义的。
我之所以觉得现在是购买房子的第二个关键原因是财务方面。嗯，这有点像过山车，所以请耐心听我说。幸运的是，或者不幸的是，我的大脑总是试图从投资者的角度看待事物。比如，我总是想尽量最大化我的投资回报率，或者我的投资回报，这基本上意味着我总是想最大化我的资金利用率。
例如，如果我有多余的 10 万美元，我会想，我把这笔钱投资到股市会更好，还是把它作为房子的首付会更好？如果你很快地计算一下，一个选项明显优于另一个选项，至少在表面上是这样。例如，看看标准普尔 500 指数（追踪美国 500 家最大公司）的历史表现，并将其与房价指数（衡量房屋价值随时间增长的指标）进行比较。嗯，这基本上告诉我们，虽然这两种投资在 70 年代和 80 年代表现相似，但在过去的几十年里，股市的回报率远远超过了房地产的回报率。更具体地说，标准普尔 500 指数平均每年增长约 10%，而房屋平均增长约 4% 到 8%。
这基本上意味着，如果我只关注最大化我的投资回报率，我技术上会继续租房，并将这 10 万美元投资于股市会更好。那么，知道了这一点，我为什么还要买房子，如果我可以通过投资股市，用更少的工作获得更好的投资回报率呢？嗯，经过很多很多小时的自我反思，答案很简单，而且可能不像你想象的那么令人满意，对吧？我基本上得出的结论是，在生活中，你不能一切都从投资的角度来看待。嗯，因为并非所有事物都可以用美元价值来衡量。
拥有房屋有很多无数的非财务益处。比如，你如何给稳定感、安全感或安心感赋予美元价值，对吧？不必与房东打交道，有在自己的空间里做任何你想做的事情的自由。走进属于你自己的房子，与总是感觉像别人家的客人，这感觉完全不同。
但要说清楚的是，仅仅因为我让我的大脑的情感部分在这项特定的财务决策中发挥了更大的作用，我并没有完全忽视所有数字。事实上，一旦我承认我很有可能在纽约市买房，我几乎加倍努力，在现有条件下尽可能做出明智的财务决定。
好了，以下是我用来将其转化为对我来说更好的财务投资的五种策略和思维过程。
首先，这是我对利率和房价的看法。嗯，我知道很多人都在观望，等待利率下降，因为他们认为这会使购房更加负担得起。是的，虽然这在一定程度上是正确的，但故事还有更多。例如，假设你正在关注一套 40 万美元的房子。如果你获得 6.5% 的利率，那么你的月供大约是 2528 美元。嗯，但如果利率下降 1% 到 5.5%，那么你的月供将降至约 2271 美元，这意味着你每个月可以节省约 257 美元，这听起来很棒。
嗯，但请记住，你不是唯一一个在观望的人。当利率下降时，这将是 2008 年的黑色星期五，人们会疯狂起来。更多的人想买房，这意味着更多的竞争，这会推高价格，这正是几年前发生的事情。2021 年初，30 年期固定抵押贷款利率降至 2.65%。在那一年，凯斯席勒指数（美国房价的主要衡量标准）报告房价上涨了 18.8%。
所以，就我而言，尽管目前的利率相对较高，嗯，这在技术上意味着竞争相对较少，而且我作为买家拥有更多的议价能力。如果明年的利率下降，那将是极好的。那意味着我将重新融资到更低的利率。如果利率不下降，我仍然可以接受，因为在计算了数字之后，我可以接受目前的利率。
还有一点非常快速的题外话。嗯，有一件事对我来说不太有意义，那就是金融界的大多数人都同意你无法预测股市。嗯，但出于某种原因，大多数人认为他们可以预测房地产市场。嗯，但事实是你不能。没有完美的购房时机。只有适合你情况的时刻。
第二点是房屋租赁（house hacking）。所以我买了一套纽约市的多户住宅，我将进行房屋租赁，这基本上意味着你住在其中一个单元，然后将其他单元出租。这使我能够降低我的整体住房开支，同时仍然能够建立房屋净值。嗯，所以，例如，让我们假设在我买房之前，假设我支付的租金是纽约市的平均租金，即每月 4000 美元。现在，假设我买了一套两户住宅，我的月供现在是每月 7000 美元。嗯，如果我住在一个单元，然后以每月 4000 美元的价格出租另一个单元，那么我可以使用这笔租金收入来支付我每月 7000 美元抵押贷款的一部分。我还需要自掏腰包支付剩余的 3000 美元，但这仍然比我以前支付的租金有效。嗯，现在我还可以建立房屋净值。
显然，这是一个过度简化，对吧？还有额外的费用，如维修、保养和其他需要考虑的因素，但这基本上就是房屋租赁。
接下来是杠杆，这只是一个花哨的说法，意思是，我正在利用别人的钱来积累财富。例如，假设我想买一套价值 10 万美元的房子，但我只有 2 万美元的现金。这不成问题。我可以支付 20% 的首付，并借入剩余的 8 万美元，这意味着我实际上只用我自己的 2 万美元就控制了价值 10 万美元的资产。
现在，这里有一个有趣的地方，很多人在比较标准普尔 500 指数和房价指数时会错过这一点，对吧？如果房子的价值从 10 万美元上涨到 11 万美元，上涨了 10%，那就是 1 万美元的价值增长。由于我只投入了 2 万美元的自有资金，嗯，这 1 万美元的收益相当于我 2 万美元投资的 50% 回报。这是一个粗略而快速的例子，说明杠杆如何能让你更快地积累财富。
现在，当然，如果房地产市场崩溃，这也会对我不利，但我认为纽约市的房地产市场相当强劲，考虑到供需。即使在未来几年内有所下跌，嗯，从长远来看，纽约市的房地产价格几乎肯定会反弹。
第四点是我的抵押贷款随着时间的推移一定会变得更便宜。而这正是通货膨胀实际上成为你最好的朋友之一的地方。例如，假设我有一个 30 年期的固定利率抵押贷款，我每月支付，比如说，1000 美元。假设我的月薪是 5000 美元。嗯，这基本上意味着我将 20% 的年薪用于抵押贷款支付。现在，假设通货膨胀变得非常非常糟糕，导致所有东西的价格翻倍。希望我的薪水也会从每月 5000 美元翻倍到 10000 美元，而所有东西的价格都翻倍，除了我的抵押贷款价格，对吧？那个价格完全没有改变，因为它是一个固定数字。我仍然需要每月支付 1000 美元。这意味着，如果我过去将 20% 的年薪用于抵押贷款，由于通货膨胀，现在它只占我薪水的 10%。这意味着我的抵押贷款实际上变得更便宜了，这对我很棒，对贷款人来说就不那么好了。
下一项与税收有关。好了，房地产投资比投资股票市场提供了更多的税收优惠。例如，我可以为我拥有房屋期间产生的许多不同费用获得税收减免，例如我的抵押贷款利息、我的房产税、折旧、翻新等等。所有这些税收减免都允许我大幅减少我的应税收入。
另一方面，股票在税收节省方面并没有提供那么多。例如，如果我以盈利的方式出售我的股票，我将不得不支付资本利得税。而对于房地产，如果我将来出售我的房子，我几乎可以无限期地通过 1031 交换来递延资本利得税。
这只是冰山一角，好吗？我还有很多其他的财务策略，希望能让这笔投资对我来说更明智。嗯，我将在未来的视频中涵盖所有这些内容。但基本上，我知道我想买房子。嗯，我知道目前的经济形势不是最好的，但我以一种使其成为更明智的财务投资的方式进行了调整，这应该会从长远来看对我有利。
但请注意，我说的是“应该”。好吧，事实是我不知道。无论我现在对这个决定有多么自信，没有人知道，因为没有人能预测市场，也没有人能预知未来，对吧？也许 10 年后，我会计算数字，发现我租房会好得多。或者也许我会欣喜若狂，因为我现在拥有大量的房屋净值，并庆祝我当时购买了。嗯，但更现实地说，结果可能会介于两者之间。对我来说，这完全没问题，因为我买房子不是为了最大化我拥有的每一分钱。我这样做是因为我想建立我想要的生活。
现在，这是否意味着每个人都应该现在就出去买房子？嗯，答案是否定的，对吧？正如我之前所说，只有当你身心都做好准备时，才应该买房子。现在，无论是今天还是明天，还是在接下来的 5 年、10 年或 20 年，事实是，没有完美的购房时机，总会有理由或借口推迟，对吧？无论是利率太高，还是价格太贵，或者你不得不放弃验房才能买房，或者市场可能不稳定，或者你可能没有足够的钱存起来。
更重要的是理解你的优先事项是什么，并做出与你想要建立的生活相符的决定，而不仅仅是与电子表格上看起来最好的生活相符。对我来说，整个过程不是关于购买房地产或购买房屋。这是关于购买自由，对吧？有时最好的决定不是那些投资回报率最高的决定。有时它们是那些能让你更接近你想要的生活的决定。
现在，我对我的决定感觉很好。嗯，我仍然处于卖家高潮中。嗯，六个月后再问我。嗯，但低调地说，我为自己感到非常自豪。嗯，感觉有点超现实，因为我是一个相当节俭的人，如果你知道的话，我很少为自己买昂贵的东西，因为我不相信花钱给别人留下深刻印象。所以，从只因为 5.99 美元的两人份披萨而订购达美乐披萨，到购买整栋房子，这简直太疯狂了。
现在，很明显，我不是一夜之间就走到今天这一步的，对吧？这花了多年精心策划的预算、储蓄和投资。嗯，所以希望如果这能以任何方式激励你开始更认真地对待你的财务，无论是为了买房，还是为了实现财务自由，或者介于两者之间，嗯，我制作了一个完整的视频，向你展示了在接下来的 6.5 个月里，在财务方面你应该做什么，以让你处于一个非常好的财务状况。请务必点击此处查看。