Walz & Beutler: Offene Immobilienfonds in der Krise...was tun?

Offene Immobilienfonds: die sind ganz schön in die Schlagzeilen geraten. Da gibt’s Verkaufsdruck bei dem ein oder anderen Fond; auch von der Union Investment gibt’s einen, der über 20 % verloren hat. Viele fragen sich jetzt: Soll ich drin bleiben? Soll ich jetzt vielleicht verkaufen? Soll ich vielleicht sogar nachkaufen? Jetzt deswegen viele Fragen. Und damit herzlich willkommen bei Walz und Beutler Finanzbildung im Kurzformat! Wieder mal mit dem verhaltensökonomischen und Finanzexperten Professor Dr. Hartmund Walz und mit mir, Thomas Beutler. Ich bin Honorarberater und Verbraucherschützer. Herzlich willkommen!

Ja, herzlich willkommen auch von meiner Seite. Ich freue mich über dieses topaktuelle Thema, auch wenn es kein sehr erfreuliches Thema ist, aktuell mit Ihnen zu fachsimpeln.

Genau. Aber wir klären jetzt alle offenen Fragen, und danach sind Sie ja hoffentlich schlauer. Zunächst mal eine kurze Erklärung: Es gibt ja beim, bei der Anlage in Immobilien unterschiedliche Möglichkeiten, ne? Wir haben ja auch die geschlossenen Immobilienfonds. Hier reden wir aber über die offenen Immobilienfonds. Vielleicht dazu mal kleine Definition, Herr W?

Ja, also über geschlossene reden wir gar nicht. Ich fange grundsätzlich an, in aller Kürze: Immobilien sind eine Anlageklasse, genauso wie Aktien, wie Anleihen, wie Gold und vieles anderes mehr, z.B. die Kryptowährungen sind exotische Anlageklassen. So, also Anlageklasse: Wenn Sie ein Haus kaufen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, wenn Sie Grund, äh, Land kaufen, dann sind Sie direkt investiert in die Anlageklasse. Gegen die Anlageklasse ist auch überhaupt nichts zu sagen; die ist inflationssicher. Wir haben einen Sachwert, und die Menge an Grund und an Immobilien ist begrenzt. Also da gibt’s ganz viele positive Aspekte. Ein großer Nachteil ist, dass man da nicht mit dem kleinen Geld, mit 20 € im Monat oder auch mit 1000 € einmalig, einsteigen kann. So, das heißt, wir haben ein Klumpenrisiko; wir haben ein relativ hohes Anlagevolumen. Das ist der große Nachteil der Klasse. Also hat die Finanzdienstleistungsindustrie – und es ist prinzipiell anzuerkennen, und es ist gut, und es ist problemlösend – ein Anlagevehikel geschaffen, und eins dieser Anlagevehikel wären offene Immobilienfonds. Die andere Möglichkeit wären geschlossene. Über die geschlossenen reden wir gar nicht. Geschlossene nicht in dieser Veranstaltung. Geschlossene Invest-Immobilienfonds sind, äh, Produkte der Kategorie alternative Investmentfonds, ähm, sind nicht richtig kapitalmarktfähig, sind auch sehr wenig reguliert. Es gibt kaum Anlegerschutz; also der ist sehr dürftig, und man sollte sich sehr, sehr gut überlegen, ob man in diese geschlossenen reingeht. Man erzielt damit übrigens auch keine Einkünfte als Kapitalvermögen, sondern es sind Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit. So, also das haben wir jetzt abgegrenzt. Wir sind bei den offenen Immobilienfonds, und die werden ja im großen Stil verkauft. Ja, und das sind auch viele – das ist meine eigene Erfahrung – da drin, die eher konservativ sind, risikoscheu, und genauso werden die ja auch verkauft. Das heißt also, da gibt’s auf jeden Fall die Kennzeichnung „geringes Risiko“, „konservativ“. Ja, man sieht ja auch immer so ein Chart, der geht kerzengrad nach oben, ganz linear. Da sieht man überhaupt keine Bewegung. Das gefällt den Leuten natürlich auch sehr gut, ähm, aber kann man das so stehen lassen? Also aus, aus ihrer Sicht, äh, da gibt’s ja schon ein Risiko, ne?

Ja, da gibt’s ein Risiko, und ich bin nicht erst aufgrund der aktuellen Entwicklung – ich bin schon seit der ersten Auflage von meinem Buch „Einfach genial entscheiden in Geld und Finanzfragen“ – jemand, der diese Vehikelklasse, die Vehikelklasse offene Immobilienfonds, kritisch beleuchtet. Und ich wollte Sie höflich fragen, ob ich vielleicht ganz kurz die Probleme und die Mängel an der Konstruktion erläutern darf.

Also es wäre mir eine Freude.

Ja, wenn wir das tun würden.

Ja, ja. Ich hoffe, dass die Freude bei unseren Zuschauern sein wird. Also ich möchte das, äh, Wort, ähm, „Fristentransformation“ erklären. Immobilien sind eine sehr illiquide Anlageklasse. Das heißt, die sind eigentlich gut geeignet für Leute, die gerne mal 10, 15, 20 Jahre oder gerne sogar noch länger, für eine ganze Generation, Geld inflationssicher und mit relativ geringen Kursschwankungen anlegen möchten. So, das würde eine Immobilie ermöglichen. Eine Immobilie, wenn ich direkt investiere. Die Anlageklasse ist also illiquide, hat Transaktionskosten von durchaus 10 %, mit Grunderwerbssteuer und so weiter. Ja, also das ist was Langfristiges, Illiquides, aber dann relativ brav. So, der Immobilienfond sagt jetzt: „Nicht nur, ja, du kannst mit 50 € im Monat oder mit 1000 € einmalig einsteigen.“ Das wird die Losgrößentransformation: Aus einer großen Immobilie mach viele, viele kleine Scheibchen, Kuchenstückchen. Er sagt auch: „Ja, äh, du kannst die Anteile zurückgeben, und du musst jetzt nicht ewig investieren, sondern du hast eine relativ kurzfristige Anlage.“ Und das hat noch nie so richtig geklappt, diese Fristentransformation. Und da hatten wir auch schon vor ein paar Jahren mal eine Krise, worauf der Gesetzgeber dann gesagt hat: „Wir führen eine Mindestanlagedauer ein.“ War das diese kleine, unbedeutende Krise? Finanzkrise? Ja, diese kleine, unbedeutende Finanz…?

Nein, überhaupt nicht! Aber da waren die Immobilienfonds auch halt ganz, ganz in der Bredouille, und einige wurden letztendlich geschlossen, ja, weil die Leute ihr Geld rausholen wollten, relativ schnell.

Genau. Die Leute wollten an die Kohle ran, und die Anlage, die tatsächliche Anlage des Fonds ist eben illiquide; sie war so schnell nicht veräußerbar. Die Immobilien konnten nicht veräußert werden, und dann war es eben nichts mit dem Versprechen: „Du kannst jederzeit an dein Geld ran.“ Und dann hat der Gesetzgeber eine Mindestanlagedauer definiert, die ich wie folgt zusammenfassen kann: Erstens, die ersten 12 Monate darf man gar nicht kündigen, und danach kann man kündigen, hat aber eine Kündigungsfrist, eine Wartefrist von 12 Monaten. Mit anderen Worten: Die Mindestanlagedauer an dem Fond liegt mal bei 24 Monaten. Und wenn ich dann aber mal dabei bin, schon ein, zwei Jahre, dann habe ich vom Entschluss „Ich möchte an mein Geld ran“ bis zum Zugang des Geldes noch 12 Monate Zeit. Und das ist durchaus ein Problem. Und jetzt möchte ich gleich eins draufsetzen: Wenn ich dann kündige, dann ist diese Kündigung nicht mehr zurücknehmbar. Also ich sage heute: „Ich möchte mein Geld.“ Heute in einem Jahr kriege ich das Geld, aber wie viel Geld ich kriege, wie der Kurs steht, das weiß kein Mensch; das wird mir nicht garantiert.

Genau. Und das ist schon mal ein ganz großes Problem, und das habe ich jetzt auch noch mal vor Augen geführt bekommen, wie groß das Problem ist, wenn man einfach nicht weiß: „Was kriege ich in einem Jahr für mein Anteil zurück?“ Ähm, ist wirklich eine Blackbox, äh, und deswegen ist auch abhängig davon, wie die anderen reagieren, wie die anderen Anleger in diesen Fonds jetzt sich verhalten. Kündigen die auch, oder bleiben die halt drin? Und wenn, wenn jetzt viele kündigen, dann muss man am Ende vielleicht dann irgendwo mit dem Risiko leben, dass der Immobilienfonds irgendwelche Immobilien verkaufen muss und dafür nicht das Geld bekommt, dass er eigentlich bekommen müsste. Und da gibt’s eben diese Anteilspreis-Korrektur. Noch eins dazu vielleicht: Man kauft ja in aller Regel im Bankenvertrieb diese Immobilienfonds ja auch, auch noch mit 5 % Ausgabeaufschlag. Ja, und die Rendite in der Vergangenheit liegt ja irgendwo so bei 2 %, 3 % pro Jahr, was ja aktuell auch nicht so viel ist. Und deswegen muss man ja sowieso als normaldenkender Mensch diese Anteile ja länger halten, um überhaupt diese 5 % noch mal zu verdienen und noch mal bei null auf null zu sein in dem Moment. Und das macht ja sowieso schon das Ganze zu einer längeren Anlageform.

Muss Ihnen leider zustimmen. Ich würde es gerne noch mal grundsätzlicher sagen. So ein Grundsatz, den ich gerne von mir gebe, ist: Ein Vehikel, ein Produkt kann, von Ausnahmen abgesehen, auf Dauer nicht liquider sein als die Anlageklasse, in der ich investiert bin. Ich sage das kritisch auch bei exotischen ETFs, Exchange Traded Funds, auf irgendwelche Nischenmärkte. Natürlich können Marketmaker so ein bisschen Liquidität – der eine kauft, der andere verkauft – herstellen. Aber wenn die Leute sich gleichgerichtet verhalten, ja, dann ist eben fertig, und dann bestimmt eben die Liquidität des Immobilienmarktes die Liquidität des Fonds. Ja, der kann ja nicht 50 % Liquidität vorhalten; der hat vielleicht 10, 15 % Liquidität vorgehalten. Das ist Problem. Also diese, diese Mobilität in der Immobilie war ja dann irgendwo eine Illusion, ne? Und die Illusion beruht aber auf, auf einer Schätzung. Ja, das heißt: Wie, wie kamen die zu dem Preis? Also wir sehen ja, wie gesagt, diese eigentlich, also wahrnehmbar ohne Risiko die Anlage, weil es eben immer schön gerade nach oben ging, bis es eben jetzt zu Problemen kommt. Aber das war ja die ganze Zeit so, dass eben Gutachter – alle drei Monate, sogar hieß es immer: „Alle drei Monate kommt der Gutachter und guckt, was ist die Immobilie jetzt wert, und schreibt dann irgendwie einen Preis“, und dann kommt man eben zum Anteilspreis am Ende; man berechnet daraus den Anteilspreis. Ähm, war das schon ein Problem? Sind Sie der Meinung, dass man da vielleicht auch falsch bepreist hat, oder hat man guten Glaubens einfach gedacht, das wäre so, und am Ende hat die Realität gezeigt, dass es hier und da eben nicht stimmt?

Na ja, das ist wirklich sehr, sehr schwierig. Ich möchte niemandem was Böses unterstellen, aber das Problem hier von der Anlageklasse Immobilie, z.B. von einer Immobilie, die ich selber erwerbe und bewirtschafte und vollständige Information habe, zum Vehikel, wo eben sehr viele Leute mitverdienen, und allein das ist ja schon mal renditemindernd. Aber dadurch, dass ich eben Helferlein da habe, gibt es halt Leute mit einem Eigeninteresse, und da kommt es zu hässlichen Konflikten. Es kommt z.B. zu den Konflikten – das wird von einigen Immobilienfonds berichtet, ich würde jetzt da keine Namen nennen wollen – dass wenn Kasse gemacht werden muss, wenn also Leute das Geld abziehen, dass die Managerinnen und Manager die immer besten Objekte verkaufen, sodass im Portfolio schlechtere bleiben. Und das ist genau eben dieses Vorurteil oder das Narrativ, dass wir im Einzelfall nicht beweisen können, aber das eben eine Verschlechterung der Portfoliostruktur dessen, was im Fond verbleibt, bewirkt.

Sind Sie stark genug, Herr Beutler, für eine zweite schlechte Nachricht?

Ja, ich bin bereit. Das habe ich in Einzelfällen auch erlebt; möchte ich jetzt auch keinen Namen nennen, aber ich habe konkrete Beispiele. Ich gebe zu: Anekdotenevidenz, das ist nicht wissenschaftlich in der Breite gesichert, aber es gibt diese Fälle, dass Managerinnen und Manager, dass die ganz bewusst Objekte über länger stehen lassen, als preiswerter vermieten. Z.B., wenn in einer Innenstadtlage die Fußgängerzone immer mehr ausstirbt, weil die Leute bei Amazon und sonst wo kaufen, ähm, dann ist es so, dass, wenn das Gebäude eine Weile leer steht, kann man die alten Mieten noch weiter ansetzen und den Ertragswert hochhalten. Würde man die Immobilie – was eigentlich betriebswirtschaftlich sinnvoll wäre – 30, 40 % preiswerter vermieten, müsste man sofort den Wert korrigieren. Und der sagt jeder Immobilienmanager: „Nach mir die Sintflut! Mein Vertrag läuft noch so und so viele Jahre, oder ich stehe direkt vor der Verlängerung.“ Und man schiebt die Probleme dann in die Zukunft. Das ist so ein Detail, was man einfach wissen sollte.

Okay. Also man, man will die korrekte Bewertung da einfach bisschen hinauszögern, dadurch, durch diesen Trick. Aber es fließt eben dann auch weniger Geld in die Töpfe des Fonds.

Genau. In Wahrheit ist es ja so, dass eben der Immobilienfond im Prinzip zwei Performancequellen hat: nämlich die Cashflow-relevanten Mieterträge und aber die Wertsteigerung, die allein durch die Inflation ja getrieben wird.

Mm. Aber über die Inflation hinausgehen könnte.

Mm. Und das erste ist ganz klar messbar: Wie viel Miete kommt rein? Aber das andere, die Wertsteigerung, äh, da haben wir eben keine Börsenkurse, und da brauchen wir eben die Gutachter. Und das, das eröffnet ihre Spielräume, sodass ich letztlich, äh, Immobilien interessant finde als Klasse, aber den Immobilienfond, auch den offenen, äh, ich persönlich als Verbraucherschützer sehr skeptisch gegenüber stehe. Also ich glaube, die Problematik wird doch jetzt so langsam auch immer klarer. Wir, wir sehen ja auch in den Städten, in den Innenstädten, dass da auch Leerstände sind, also nicht zu knapp sogar. Und ich kenne jetzt beispielsweise auch eine Immobilie in der Innenstadt, die einem Fond gehört, einem, einem Immobilienfonds, wo auch mehr relativ leer steht, wie wahrscheinlich im Moment vermietet ist. Ähm, grundsätzlich ist ja dann das, das Problem aktuell: Das heißt, ähm, wir wissen nicht genau, wie viele kündigen, wie viele, ähm, kommt der Immobilienfonds am Ende in die Notlage, verkaufen zu müssen in einem Umfeld, das vielleicht gar nicht so günstig im Moment ist. Und soll ich als Anleger jetzt da eben drin bleiben, oder soll ich kündigen? Und ich weiß gar nicht, was ich in einem Jahr bekomme. Die zweite Option, die man ja noch hätte, ist an der Börse zu verkaufen. Man kann die Anteile auch an der Börse verkaufen oder auch kaufen, und da sehen wir jetzt das nächste Problem: Da ist vielleicht die Bewertung aktuell möglicherweise realistischer; keiner weiß es genau. Jedenfalls sind die Kurse aktuell viel tiefer, also ist die Option ja auch keine wirkliche Option für jemanden, der da drin ist jetzt, ja?

Also die Börsen-, äh, Kurse, die Börsenwerte liegen unter dem Nettoinventarwert durch die Bank weg. Die Spanne ist unterschiedlich groß, und jetzt könnte man die Theorie vertreten: Das sind die wahren Werte. Das glaube ich aber nicht; die sind zu schlecht, sondern ich glaube, da ist eine Angstprämie, eine Risikoprämie abgezogen, so nach dem Motto: „Wenn du dein Geld gleich willst und, und die Sicherheit haben willst und nicht die Schwankungen und das Restrisiko aushalten möchtest, dann gib mir mal das Ganze billiger; ich gebe dir einen kleineren Preis und nehme dir das Risiko ab.“ Also insofern würde ich, wenn Sie erlauben, meine Ratschläge, meine Empfehlungen in zwei Teile spalten: nämlich für Leute, die keine Anteile haben, und welche, die aber schon Anteile haben. Können wir das so machen?

Das können wir so machen.

Ja, ich fange an mit den Zuschauern, die noch keine Anteile an offenen Immobilienfonds besitzen. Da ist mein persönlicher Rat als Verbraucherschützer: Lassen Sie es! Es gibt andere Sachwerte; es gibt andere auch risikoarme Anlagen. Und man könnte z.B. ja auch in Immobilienaktien investieren, direkt weiter gestreut. Und auch wenn ich nicht breit streue, hat eine Immobilienaktie viele Objekte, und da bin ich etwas transparenter, da bin ich marktnäher. Ansonsten würde ich sagen: Ein weltweit streuendes Investment über Aktien – da sind ja auch immer Immobilien drin – ist relativ risikoärmer als in offenen Immobilienfonds, und er hat eben diese Fristentransformationsrisiken, die wir glaube ich jetzt gut erläutert haben, die hat der nicht drin. Also wer keine hat: Ich rate davon ab. Ja, zu den Kosten noch einmal: Kosten und so weiter, die kommen alle noch drauf. Jetzt wird aber spannend: Was empfehlen wir den Leuten, die schon die Anteile haben? Da würde ich sagen: Der von Ihnen genannte Union-ZBI ist ein negatives Beispiel. Es ist aber ein relativ kleiner Fond; der hat – ich schaue mal gerade nach – ein bisschen was über eine Milliarde. Bei dem Gesamtmarkt von über 100, eher 120 Milliarden dieser Vehikelklasse ist es also weit unter 1 %, und es ist ein negativer Ausreiser. Marktführende Immobilienfonds stehen wahrscheinlich erheblich besser da, sodass ich jetzt, wenn je, wenn Sie schon Anteile haben, wenn Sie auch die versunkenen Kosten, die hohen Ausgabeaufschläge schon bezahlt haben, würde ich nicht dafür sprechen, jetzt da in Panik rauszukommen.

Mm. Genau, weil dann zwingt man ja auch den Fond irgendwo dazu, Objekte zu verkaufen, die ja eigentlich vielleicht sogar werthaltig sind und in Zukunft ja auch noch mal gute Erträge abwerfen. Und durch den Zwangsverkauf würde ja eben eventuell dann Verlust entstehen, ne? Aber gut, man weiß ja, man weiß eben nicht, wie die anderen sich verhalten. Also ist wirklich eine psychologisch ganz ungünstige Situation, aber da muss man jetzt irgendwie durch. Ja, und das haben wir ja bei der Immobilien-Finanzkrise 2008/2009 gesehen: Da kam es zu einem Run, also einer Situation, dass alle gleichzeitig verkaufen wollten, und den verkaufswilligen standen keine kaufinteressenten gegenüber. Und das hat dann eben zu diesen Liquiditätsverlusten geführt. Wenn die Zinsen auf dem Niveau, das wir jetzt haben, verharren, oder was viele Marktteilnehmer – also alle außer mir, weil ich prognostiziere ja – nicht erwarten, dass die Zinsen nicht steigen, sondern eher etwas fallen, dann wird sich diese Drucksituation auf die offenen Immobilienfonds von alleine erledigen, und die werden wieder werthaltiger. Das heißt, die Leute, die jetzt die Füße stillhalten können, irgendwann mal in der Zukunft zu höheren Preisen ganz entspannt dieses Engagement hinterfragen. Wie gesagt, ich bin kein Freund davon; ich bin aber auch kein Freund, hohe Verluste zu realisieren. Nur wenn das Szenario eintreten würde, und wenn unsere Zuschauer wirklich daran glauben, dass die Zinsen eher steigen, und zwar nicht ein bisschen steigen, sondern kräftig steigen, dann wird dieses Gemetzel sich fortsetzen, und dann wäre es besser gewesen, aus dieser Vehikelklasse auszusteigen. Genau, weil wir wollen ja auch nicht alle in einen Topf werfen, und es gibt ja wirklich offene Immobilienfonds, die seit vielen Jahren ja verlässliche Ausschüttungen halt auch vornehmen. Und das war ja auch insbesondere in der Niedrigzinsphase ja auch die Rettung für viele, ne? Da kam ja dann trotzdem irgendwie die entsprechende Ausschüttung. Und wie jetzt auch Sie sagen, Herr Walz, ohne dass Sie jetzt prognostiziert haben: Wenn es noch mal so tiefe Zinsen gibt, ist man ja noch mal ganz froh, dass man so 2 %, 3 % – ist ja nicht die Welt – aber dann, dann kommt das zumindest verlässlich. Und dann ist auch noch mal grundsätzlich: War es hier eine langfristige Beimischung, ne? Die Immobilienfonds – diese Langfristigkeit, die zeigt sich auch jetzt, wo man eben drin bleiben sollte, im guten Immobilienfonds.

Jetzt habe ich eine freche Frage, weil wir reden ja Klartext. Also die, die freche Aussage, die leider wahr ist: Das Problem, das wir jetzt haben, liegt daran, dass der Finanzdienstleistungsvertrieb, insbesondere der Bankenvertrieb, in der Nullzinswelt Immobilienfonds den Leuten verkauft hat wie geschnitten Brot, mit solchen Aussagen – ich habe sie hundertfach erzählt bekommen, wirklich hundertfach! – Ja, das ist die Alternative zum Festgeld. Und das ist es eben nicht! Schlagwort Losgrößentransformation, Fristendiongruenz und so weiter. Aber der Vertrieb hat wunderbar an diesen Aufgeldern verdient. Also das muss ich jetzt einfach loswerden.

Absolut! Und dann haben Sie, lieber Herr Beutler, gesagt: „Ja, aber die sind ja auch einigermaßen stabil in den Erträgen.“ Ja, die Kosten, die ich sehe, die sogenannten Transaktionskosten, die TER, die erscheinen ja auch gar nicht so schlimm. Aber ich, ich habe mal gehört, Herr Beutler, da gibt’s ja noch Transaktionskosten auf der Objektebene, auf der Fondebene, und jetzt möchte ich Sie mal ein bisschen challengen: Sagen Sie mal was dazu: Wie hoch sind denn die?

Ja, das ist tatsächlich so bisschen Augenwischerei. Auf den ersten Blick eben sieht der Fond kostet 1,5 %; das sind die TER, die dann eben ausgewiesen ist. Aber tatsächlich sind die Nebenkosten in diesem Bereich der Immobilienfonds relativ hoch. Ja, das ganze Bewirtschaften und was man eben da alles noch mit berühren muss bei der Betreuung von so vielen Immobilien, die Gutachterkosten und alles, das alles führt dazu, dass es am Ende eine ganz deutlich höhere Kostenquote pro Jahr gibt, also die, die man eben nicht ausweisen muss; die liegt dann eher so bei 2,5 bis 3 %, ne? Und deswegen ist das, was die Kostenquote da in die TER ausdrückt, nicht das Ende vom Lied.

Danke schön! Danke für diesen Klartext, der Beutler! Jetzt mal klare Worte von Ihnen. Und wir sind ja ehrlich: Natürlich hat auch ein ganz einfacher DAX-ETF Transaktionskosten auf Fondebene, die nicht in der TER drin stehen, aber die treten nur auf, wenn der Index umgebaut wird, also z.B. nach dem Wirecard-Skandal, oder wenn die Gewichte sich verändern. Und die sind im Geschäftsbericht nachlesbar. Geschäftsberichte zu lesen macht aber keinen Spaß; die sind oft über 300 Seiten lang, auch bei den Immobilienfonds. Aber wir verraten es unseren Zuschauern: Bei so einem relativ einfachen ETF liegen die im Promillbereich und z.B. bei dem DAX-ETF weit unter 0,1 %. Und das ist eben viel, viel weniger als beim offenen Immobilienfonds mit 2,5 oder sogar 3 %, und da ist es eine erhebliche Größe. Und das hat der Bürger nicht verstanden; wissen die wenigsten. Nur Walz und Beutler Zuschauer, die wissen auch sowas, ne? Dass man eben da noch immer noch bisschen was drauf rechnen muss auf die TER. Und das sind so Kosten, die fallen da bei einigen dann noch bisschen höher aus, auch insbesondere bisschen was drauf rechnen muss, bisschen was drauf rechnen, weil gerade die aktiven Fonds ja auch teilweise deutlich höhere Handelskosten noch haben können wie so ein passiver Fonds. Und das sieht man eben in der TER tatsächlich erstmal nicht. Also noch mal: Bei den ETFs im Idealfall unter 0,1 %, bei aktiven Fonds 0,6, 0,7, 0,8 und bei den offenen Immobilienfonds durchaus 2 bis 3 %.

Schön, dass ich das erzählen durfte! Ich bin eigentlich glücklich. Ich glaube, wir haben unsere Zuschauer sehr, sehr gut mit Klartext schlau gemacht.

Genau. Ich hab noch eine, ich habe noch eine besondere, spezielle, bisschen heikle Frage vielleicht sogar. Würden Sie denn sagen – es ist auch passiert, bestimmt – dass viele noch offene Immobilienfonds in der Bank verkauft bekommen haben mit 5 % Ausgabeaufschlag zum offiziellen Preis, der ja viel höher lag als der Preis an der Börse? Würden Sie denn sagen, dass das eine Falschberatung in dem Moment war, weil der Berater – ich weiß, das Wort, das hören Sie ja gar nicht so gerne im Zusammenhang mit Bank – hätte ja auch dem Anleger, der Verbraucherin, der Verbraucher, den gleichen Fond deutlich günstiger über die Börse kaufen können, ohne Ausgabeaufschlag?

Mhm. Also ein echter Berater, ein Honorarberater würde wahrscheinlich zuerst mal aufklären, so wie wir das tun, und sagen: „Haben Sie sich das gut überlegt? Immobilie ist schön, aber auf einen Immobilienfonds ist das wirklich das, was Sie wollen?“ Wenn die Kundin aber dann sagt: „Ja, will ich unbedingt!“, dann würde ein echter Berater, ein Honorarberater würde sagen: „Okay, dann, ähm, haben Sie ein Depot? Wenn nicht, machen Sie ein preiswertes oder kostenloses Depot, und dann kaufen Sie es doch über die Börse; da sparen Sie schon mal auf alle Fälle 5 %, ne? Und nicht nur die 5 %; ähm, die Werte sind ja auch, die Kaufpreise liegen ja um bis zu 20 % unter dem Nettoinventarwert, den ich aber bezahlen muss, wenn ich bei der Immobiliengesellschaft, beim Immobilien-Fonds kaufe.“ Also vom ökonomischen her – und wir beide sind Ökonomen – ist es ganz klar ein Beratungsfehler. Mm, juristisch da auf Schadenersatz zu klagen oder so wird glaube ich aussichtslos sein; das darf ich nicht erwarten. Und da haben Sie ein tolles Beispiel angesprochen für einen massiven Interessenkonflikt, den wir wieder haben in der professionsfinanzierten Vertrieb.

Okay. Gut, dann haben wir auf jeden Fall jetzt einiges zu dem Thema gesagt. Also noch mal: Die, die schon drin sind, ne, sollten jetzt nicht in Panik verkaufen, ja, weil es ja auch sich noch mal erholen kann, der ganze Markt. Und jetzt zukaufen ist aber auch nicht unbedingt der Rat von uns. Von daher: So bisschen zwischendrin. Generell wollen wir ja auch noch in Kürze und demnächst live Walz und Beutler Folge machen, da können wir auch noch mal auf das Thema eingehen. Und jetzt schreibt ihr einfach alles, was ihr noch wissen wollt, in die Kommentare! Liked und teilt auf jeden Fall unser Video, und wir sehen uns dann in Kürze wieder beim nächsten Thema von Walz und Beutler. Danke!