Transcription
Als je je ooit hebt afgevraagd hoe deals in vastgoed van miljarden dollars tot stand komen, dan is deze video iets voor jou. Als het gaat om gigantische deals, gebruiken investeerders zelden hun eigen geld en halen ze meestal fondsen uit een heleboel verschillende bronnen om de deal te laten slagen. In de komende 7 minuten zal ik uitleggen hoe investeerders fondsen samenbrengen via iets dat de kapitaalstapel wordt genoemd, om transacties van miljoenen en miljarden dollars te realiseren, waarbij ze in werkelijkheid geld van anderen gebruiken. Daarna geef ik je een praktijkvoorbeeld van de kapitaalstapel. Ik ben Bishoy Khabib en ik ben een vastgoedadvocaat die deals sluit. Ik heb meer dan 1.000 deals gesloten ter waarde van meer dan $1 miljard in mijn vastgoedcarrière. De grootste deal die ik heb gesloten was een luchthaven-deal van $1 miljard hier in Florida. Als dealmaker heb ik gezien hoe complex grote vastgoeddeals kunnen zijn, dus vandaag ga ik het voor je uitleggen.
Als het gaat om het kopen van commercieel vastgoed, zoals grote kantoorgebouwen of appartementencomplexen, is het meestal te duur voor een investeerder om het direct met contant geld te kopen. Daarom werken mensen meestal samen en gebruiken ze verschillende geldbronnen, die we de kapitaalstapel noemen. Hier is hoe mensen deze grote vastgoeddeals financieren en wat elk deel van de kapitaalstapel doet. Laten we eerst begrijpen wat een kapitaalstapel is. Zie het als een gelaagde taart, waarbij elke laag een ander type geld vertegenwoordigt dat wordt gebruikt om een eigendom te kopen. De positie in de stapel is belangrijk, omdat deze bepaalt wie als eerste wordt betaald en wie het meeste risico loopt. In deze analogie is de onderste laag van de taart het veiligst, en hoe hoger je gaat, hoe meer risico je neemt, maar ook hoe meer potentieel je hebt.
Onderaan de stapel hebben we senior schuld. Dit is uw typische banklening en het is de veiligste positie, omdat zij als eerste worden betaald als er iets gebeurt. Dat wil zeggen, als de eigenaar van het pand in gebreke blijft met betalingen, hebben zij het recht om te executeren en te innen voordat enige andere kredietverstrekker of investeerder. Daarom wordt het senior genoemd; zij staan als eerste in de rij. Banken lenen meestal ongeveer 50% tot 70% van de waarde van het pand als senior schuld en rekenen het laagste rentetarief, omdat zij het minste risico lopen en hun geld kunnen innen als er iets gebeurt.
Vervolgens komt mezzanine schuld. Beschouw dit als een tweede hypotheek, maar dan voor commerciële panden. Mezzanine kredietverstrekkers nemen meer risico, omdat zij pas worden betaald na de senior schuld. Ze rekenen dus hogere rentetarieven om dit extra risico te compenseren. Mezzanine schuld dekt meestal 10% tot 20% van de deal, na de senior schuld.
Daarboven in de kapitaalstapel zouden we preferente aandelen zien. Preferente aandeelhouders worden betaald na alle schuld, maar vóór gewone aandelen. Preferente aandelen zijn een interessante hybride, omdat ze zowel als schuld als als eigen vermogen fungeren. Dus deze investeerders willen meestal gegarandeerde rendementen, wat schuld is, plus een deel van de winst, wat eigen vermogen is. Dit kan de volgende 10% tot 15% van de deal zijn na de mezzanine financiering.
En dan, helemaal bovenaan de kapitaalstapel, hebben we gewoon eigen vermogen, wat het meest risicovol is. Dit splitst zich in twee delen: de beperkte partners, die stille partners zijn die alleen geld investeren, en de algemene partners of GP, die alles beheren. Het totale eigen vermogen is meestal rond de 10% tot 20%, en kredietverstrekkers zien graag dat de GP minstens 5% tot 10% eigen vermogen inbrengt om te laten zien dat ze "skin in the game" hebben.
Laten we nu laten zien hoe de kapitaalstapel er in de praktijk uit zou zien. Stel dat Igor, de investeerder, een multifunctioneel pand vindt dat $10 miljoen kost. Igor heeft ervaring met het exploiteren van multifunctionele activa en heeft een geweldige waardetoevoegende strategie om het pand meer waard te maken, maar hij heeft niet de $10 miljoen om het pand direct te kopen. Igor heeft echter wel $500.000 gespaard uit eerdere deals die hij heeft gedaan.
Om dit pand te kopen, zou Igor eerst op zoek gaan naar de goedkoopste manier om geld te lenen, wat de senior schuld of een banklening is. Op basis van zijn track record in het exploiteren van appartementen, stemt de Bank of Florida ermee in hem een lening van $6 miljoen te verstrekken tegen een rente van 7%, wat een geweldige rente is in de huidige omgeving. Dat is de laagste rente die hij kan krijgen, omdat dit wordt beschouwd als senior schuld, wat betekent dat de Bank of Florida haar geld als eerste krijgt, ongeacht wat er met het pand gebeurt. Aangezien de lening 60% van de aankoopprijs is, noemen we dat een loan-to-value (LTV) van 60%.
Nu heeft Igor nog steeds $4 miljoen nodig, dus gaat hij op zoek naar mezzanine schuld, wat een tweede leenlaag is. Aangezien mezzanine kredietverstrekkers meer risico nemen, rekenen ze hogere rentetarieven. In ons voorbeeld stemt de mezzanine kredietverstrekker ermee in om $1,5 miljoen aan mezzanine schuld te verstrekken tegen een rente van 10%. Vaak heeft de mezzanine kredietverstrekker een pandrecht of hypotheek op het pand, maar aangezien dat pandrecht zich in de tweede positie bevindt, zijn ze niet noodzakelijk veilig. Dus een mezzanine kredietverstrekker kan een secundaire vorm van zekerheid eisen, vaak in de vorm van verpande aandelen van de leningnemer. Dit kan echter schijnsucces zijn, omdat de aandelen van de leningnemer vaak waardeloos zijn als ze geen betalingen op de lening doen en het pand in gebreke blijft. Dit is iets te gedetailleerd voor deze video, maar begrijp gewoon dat de mezzanine lening risicovoller is dan de senior schuld.
Oké, we hebben een senior schuld van $6 miljoen, we hebben zojuist mezzanine financiering van $1,5 miljoen gekregen, dus nu komen we op $7,5 miljoen van de $10 miljoen die we nodig hebben. Dus we hebben nog $2,5 miljoen nodig om de deal te sluiten. Aangezien Igor slechts een half miljoen heeft, is zijn volgende stap om vrienden of partners te vinden die de resterende $2 miljoen willen investeren. En gelukkig voor Igor heeft hij twee vrienden die willen investeren. We hebben de conservatieve Caroline en de agressieve Andy.
Conservatieve Caroline investeert alleen als ze een gegarandeerd vast rendement kan krijgen met een beetje upside. Terwijl agressieve Andy liever voor de home run gaat met de upside in eigen vermogen. Dus Igor krijgt $1 miljoen aan preferente aandelen van Caroline door haar een jaarlijkse rente van 8% op haar geld te garanderen, plus tot een extra 8% per jaar als het activum goed presteert. Als het activum niet naar verwachting presteert en Igor stopt met het doen van betalingen aan de kredietverstrekker, zou Caroline als derde in de rij staan om haar geld te innen, nadat de senior kredietverstrekker haar $6 miljoen heeft geïnd en de mezzanine kredietverstrekker haar $1,5 miljoen plus natuurlijk rente en kosten. En als het pand in gebreke blijft, is er waarschijnlijk niet genoeg geld over om Caroline te dekken, waardoor ze in een slechte positie terechtkomt als de zaken misgaan. Maar daarom wordt ze beloond met een gegarandeerd rendement van 8% met de potentie van een rendement van 16% om haar risico te compenseren.
Andy daarentegen komt voor $1 miljoen strikt als beperkte partner. Hij heeft niets gegarandeerd, maar hij heeft een onbeperkte upside in de deal. Dus als het pand de komende 5 jaar verdubbelt in waarde, zoals Andy en Igor hopen, zal Andy's investering van $1 miljoen als beperkte partner $2 miljoen waard zijn. Maar als het project een flop is, kan Andy al zijn geld verliezen. Technisch gezien kan Andy zijn geld terugkrijgen nadat de senior kredietverstrekker, de mezzanine kredietverstrekker en de preferente aandelen zijn betaald. Maar in werkelijkheid zal er op dat moment waarschijnlijk niets overblijven als het project misgaat. In dit geval, hoewel Andy technisch gezien een deel van het appartementencomplex bezit, is hij slechts een beperkte partner. Hij heeft geen aansprakelijkheid boven zijn initiële investering en geen verantwoordelijkheid voor het beheer van het pand. Igor doet al het zware werk aan het project, terwijl Andy alleen zijn geld inbrengt en zijn cheques int.
Ten slotte vereisen kredietverstrekkers doorgaans dat de algemene partner, in dit geval Igor, een deel van hun eigen geld in de deal stopt, zodat ze "skin in the game" hebben. Meestal is dit 5% tot 10% van de deal, en in dit geval brengt Igor $500.000 in, wat de laatste 5% van de totale projectkosten is. Nu neemt de investeerder veel risico, maar kan hij een pand van $10 miljoen controleren met heel weinig van zijn eigen geld.
Dit idee werkt ook voor grotere projecten. Dit is het idee van de kapitaalstapel samengevat, en zo kunnen investeerders het geld van anderen benutten om enorme vastgoedprojecten te kopen die ze nooit alleen zouden kunnen benaderen. Als je deze video leuk vond en meer wilt leren over vastgoedinvesteringen, klik dan op de like-knop en laat me in de reacties weten over welk onderwerp je het volgende wilt hebben. Bedankt voor het kijken en vergeet je niet te abonneren voor meer video's elke week.