Transcription
انخفض التضخم أخيرًا. قبل أيام قليلة، أصدر المكتب الأسترالي للإحصاء أرقام مؤشر أسعار المستهلك الشهري لشهر نوفمبر 2025. انخفض التضخم الرئيسي من 3.8% في أكتوبر إلى 3.4%. هذا أقل بـ 0.4% من الشهر الماضي، وأقل بكثير مما توقعه السوق. ينخفض التضخم أسرع مما اعتقد معظم الاقتصاديين. المنطق السليم يقول إن هذا يجب أن يكون خبرًا رائعًا. ينخفض التضخم. يستمر البنك المركزي في خفض أسعار الفائدة. تصبح مدفوعات الرهن العقاري أسهل. يشتري المزيد من الناس وترتفع الأسعار. لكن شيئًا غريبًا حدث عندما صدرت أرقام العقارات لشهر نوفمبر. انخفضت سيدني. انخفضت ملبورن. ليس فقط الأسعار، بل انخفضت معدلات إتمام المزادات. وصل معدل الإتمام في سيدني إلى 58.1%، وهو الأسوأ منذ ديسمبر 2024، عام كامل دون أرقام بهذا السوء. هذا لا معنى له. يجب أن يساعد انخفاض التضخم سوق العقارات. يجب أن تدفع توقعات خفض أسعار الفائدة الأسعار إلى الأعلى. كانت الأخبار جيدة. فلماذا تتجه الأسعار في الاتجاه المعاكس؟ قام بنك الاحتياطي الأسترالي للتو بانعطاف كامل قبل بضعة أشهر. كانوا يتحدثون عن المزيد من خفض أسعار الفائدة. الآن يقولون إننا ننظر إلى مواقف قد نحتاج فيها إلى رفع أسعار الفائدة. رفع، وليس خفض. اليوم، سأوضح لك ما يحدث حقًا، ولماذا تحولت الأخبار الجيدة إلى أخبار سيئة، وماذا يفكر بنك الاحتياطي الأسترالي حقًا، وهل عام 2026 هو فرصتك الأخيرة للدخول، أم أن هذه هي اللحظة الهادئة قبل أن ينهار كل شيء؟ مرحبًا بكم في OS Property Strategy. أنا أليكس. نساعد الأعضاء على تحقيق الحرية المالية، وحرية التقاعد، وحرية السفر من خلال الاستثمار العقاري. كل أسبوع، أشارك المعرفة العقارية ورؤى السوق. يرجى الإعجاب والاشتراك والضغط على جرس الإشعارات حتى تعرف متى تنزل الفيديوهات الجديدة. [موسيقى] دعنا نلقي نظرة على التفاصيل. في 7 يناير 2026، أصدر المكتب الأسترالي للإحصاء مؤشر أسعار المستهلك لشهر نوفمبر. انخفض التضخم الرئيسي من 3.8% إلى 3.4%، وهو أقل من 3.7% الذي توقعه الجميع. هذا هو الأدنى منذ فبراير 2024. ما يقرب من عامين للعودة إلى هنا. انخفض تضخم الإسكان من 5.9% إلى 5.2%. عمل جيد. تباطأ نمو الإيجارات من 4.2% إلى 4%. استقرت أسعار المنازل الجديدة عند 2.8%. قفزت الكهرباء في كوينزلاند بنسبة 19.7% بسبب انتهاء الدعم. يبدو مخيفًا، لكن هذا شيء لمرة واحدة. على السطح، كل شيء يبدو صحيحًا. انخفاض التضخم، تخفيف تكلفة المعيشة، يمكن للبنك المركزي أن يتنفس. لكن هناك رقم واحد فاته معظم الناس. هذا الرقم يحدد ما سيفعله بنك الاحتياطي الأسترالي بعد ذلك. متوسط التضخم الاتجاهي. هذا هو التضخم الأساسي. تستبعد تقلبات الأسعار المجنونة من كلا الطرفين. ما تبقى هو الاتجاه الحقيقي. لماذا؟ لأن بعض التحركات مؤقتة. قم بتجريد هذه الأرقام وسترى ما يفعله التضخم بالفعل. يراقب بنك الاحتياطي الأسترالي هذا الرقم عن كثب. إنه يوضح إلى أين يتجه التضخم بعيدًا عن الضوضاء قصيرة المدى. انخفض هذا الرقم من 3.3% إلى 3.2%. قد تقول إنه لا يزال ينخفض، أليس كذلك؟ هذا صحيح، لكن هدف بنك الاحتياطي الأسترالي هو 2% إلى 3%. ما زلنا فوق هذا النطاق. هذه هي المشكلة. تقول العناوين الرئيسية أن التضخم انخفض بشكل كبير، لكن الرقم الذي يهتم به بنك الاحتياطي الأسترالي حقًا لا يزال عالقًا. لا يريد بنك الاحتياطي الأسترالي شهرًا جيدًا واحدًا. يريدون أن يستقر التضخم في نطاق 2% إلى 3% وأن يبقى هناك. فكر في الحمية. تتخطى العشاء ويقول الميزان أنك فقدت نصف كيلو. في اليوم التالي، يعود. هل فقدت الوزن فعلاً؟ بنك الاحتياطي الأسترالي لا يراقب اتجاهًا واحدًا. إنهم يراقبون الاتجاه. يبدو تقرير التضخم هذا فوزًا على السطح. تحته، ليس كثيرًا. هذا الفارق أدى إلى تغيير بنك الاحتياطي الأسترالي المفاجئ. سأعطيك القليل من الخلفية. في عام 2025، خفض بنك الاحتياطي الأسترالي أسعار الفائدة ثلاث مرات. انخفض سعر النقد من 4.35% إلى 3.6%. افترض الجميع أن عام 2026 سيجلب المزيد من التخفيضات. كان الكثير من المشترين ينتظرون. ثم في 9 ديسمبر 2025، صدرت محاضر الاجتماع. جملة واحدة في ذلك التقرير، صدمت الجميع. ناقش المجلس الظروف التي قد يحتاج فيها إلى النظر في رفع سعر النقد في عام 2026. رفع، الكلمة كانت رفع. تخيل أنك ترى شخصًا ما ويستمر في الحديث عن المضي قدمًا. ثم في يوم من الأيام يقولون ربما يجب أن نرى أشخاصًا آخرين. هذه هي الصدمة التي نتحدث عنها. جعلت محافظ بنك الاحتياطي الأسترالي الأمر أسوأ في مؤتمرها الصحفي. قالت إن المزيد من التخفيضات قد لا تكون ضرورية وتركت الباب مفتوحًا لزيادة في فبراير 2026. عندما تقول محافظ البنك المركزي "رفع"، فإنها تعني ذلك. بعد أيام، قال نائب المحافظ أندرو هاوس: "ربما رأينا بالفعل آخر تخفيض في هذه الدورة". ثلاث إشارات، كلها تشير في نفس الاتجاه. انتهى الخفض. قد تعود الزيادات. انقلبت توقعات السوق. يظهر متتبع أسعار الفائدة في ASX فرصة رفع أسعار الفائدة في فبراير بنسبة 34% إلى 36%، فرصة 1 من 3 الشهر المقبل. والبنوك الأربعة الكبرى لا تتفق مع بعضها البعض. تتوقع CBS رفع أسعار الفائدة في فبراير إلى 3.85% بحلول نهاية العام. تتوقع NAB رفع أسعار الفائدة في فبراير ومايو إلى 4.1%. تعتقد Westpak و A&Z أن أسعار الفائدة ستبقى كما هي. عندما تنقسم البنوك الأربعة، نكون عند نقطة تحول. في غضون أسابيع، انتقلنا من انتظار التخفيضات إلى القلق بشأن الزيادات. هذا التذبذب هو سبب بدء الأسعار في الانخفاض. لا تتحرك الأسعار على المدى القصير بناءً على أسعار الفائدة الحالية. إنها تتحرك بناءً على ما يعتقد الناس أن أسعار الفائدة تتجه إليه. توقعات جيدة، يشتري الناس، ترتفع الأسعار. توقعات سيئة، يتردد الناس، تنخفض الأسعار. انقلبت التوقعات. الأسعار هي كما يلي. أصدرت CoreLogic بيانات ديسمبر في 2 يناير. ارتفعت الأسعار الوطنية بنسبة 0.7%. ليس سيئًا، ولكنه أقل زيادة في 5 أشهر. الزخم يتلاشى. انظر إلى سيدني وملبورن. انخفضت سيدني بنسبة 0.1%. كان PropTrack يشير إلى انخفاض بنسبة 0.3%. انخفضت ملبورن أيضًا بنسبة 0.1%. 0.1% تبدو صغيرة، لكن هاتين المدينتين تشكلان نصف سوق العقارات الأسترالي. عندما تنقلب، يتحول السوق بأكمله. تحقق من معدلات إتمام المزادات. في الأسبوع الذي بدأ في 14 ديسمبر، وصل معدل الإتمام الوطني إلى 62.7%، وسيدني 58.1%، وهو الأدنى منذ ديسمبر 2024، وملبورن 65.7%. في أكتوبر خلال ذروة الربيع، كان الإتمام الوطني 73%. بعد شهرين، انخفض بأكثر من 10 نقاط. انخفاض الإتمام يعني أن العقارات لا تُباع. المشترون يراقبون من الهامش. البائعون يخفضون الأسعار أو يسحبون القوائم. قال تيم لوليس من CoreLogic بشكل جيد: "السوق يلحق بالواقع". توقعات أسعار الفائدة المرتفعة، وتكلفة المعيشة، وتدهور القدرة على تحمل التكاليف. هذه هي الأشياء التي أدت إلى التباطؤ. ولكن إذا نظرت إلى العام الكامل 2025، لم يكن سيئًا. ارتفعت سيدني بنسبة 5.8%. ملبورن 4.8%. بيرث ارتفعت بنسبة 15.9%. بريزبان 14.5%، أديليد أكثر من 10%. العواصم الصغيرة تفوقت على سيدني وملبورن. يبلغ متوسط سعر المنزل الوطني الآن 900,000 دولار. السوق ينقسم. المدن الكبرى تبرد. المدن المتوسطة لا تزال ساخنة. هناك أستراليا مختلفة بسرعتين مختلفتين. من المرجح أن يتسع هذا الانقسام في عام 2026. الآن، المشكلة الحقيقية. ما الذي يحدد فعليًا اتجاه السوق؟ القدرة على تحمل التكاليف. هل يمكن للناس العاديين شراء منزل؟ كم تحتاج إلى كسب؟ كم سنة للادخار؟ يظهر تقرير القدرة على تحمل تكاليف الإسكان من ANZ CoreLogic أن نسبة السعر إلى الدخل بلغت ثمانية على المستوى الوطني. هذا يطابق أعلى مستوى قياسي على الإطلاق من عام 2022. متوسط 20 عامًا هو 6.7 فقط. ستحتاج الأسرة الأسترالية إلى ادخار كل دولار لمدة ثماني سنوات لشراء منزل متوسط. في الواقع، الأمر أطول. لا تزال بحاجة إلى الأكل ودفع الإيجار. سيدني أسوأ. نسبة السعر إلى الدخل عند 9.8. باستخدام المعيار الديموغرافي الدولي، تصل سيدني إلى 13.8، وهي ثاني أعلى نسبة في العالم. هونغ كونغ فقط أسوأ. ستحتاج أسرة في سيدني تدخر كل شيء إلى 10 إلى 13 عامًا لشراء منزل متوسط. تستهلك مدفوعات الرهن العقاري 62.1% من دخل الأسرة في سيدني. أكثر من 60 سنتًا من كل دولار يذهب إلى الرهن العقاري. الـ 40 سنتًا المتبقية تغطي كل شيء آخر. الطعام، النقل، المدرسة، والصحة. كل شيء. يستغرق ادخار 20% لدفعة مقدمة في سيدني 13.1 عامًا. يبدأ الخريج الجامعي في سن 22. بحلول الوقت الذي يحصل فيه على دفعة مقدمة، يكون في أواخر الثلاثينيات. عندما تنقلب توقعات السوق من قدوم التخفيضات إلى قدوم الزيادات، يرى هؤلاء المشترون المجهدون أن أملهم الأخير يختفي. كانوا يفكرون، سأنتظر خفض أسعار الفائدة للشراء. الآن قد ترتفع. سأستمر في الانتظار. المزيد من الانتظار، أقل شراء. الأسعار تخف. هذا هو سبب انخفاض الأسعار عندما ينخفض التضخم. ما يحرك الأسعار ليس التضخم نفسه. إنها توقعات أسعار الفائدة. حيث يمكن للمشترين الشراء، سواء كانوا يريدون الشراء، تغيرت التوقعات، تغير كل شيء. إذا كانت لديك أي أسئلة حول الاستثمار العقاري الأسترالي، يرجى حجز مكالمة اكتشاف مجانية على موقعنا. إذا كنت تريد فريقًا يقدم خدمة شاملة لمساعدتك في بناء محفظة استثمار عقاري، وتحقيق الحرية المالية، والتقاعد المبكر، انضم إلى عضوية Vision Gold الخاصة بنا بدءًا بجلسة اكتشاف مدتها 30 دقيقة. أو لتبسيط الأمر، يمكن لخدمة وكالة الشراء لدينا القائمة على البيانات مساعدتك. نحن نشتري وندير عقارات لعملائنا في أي مكان في أستراليا. إذا كان لديك منظور دولي، تحدث إلينا عن عضوية UAE Vision Gold. نساعدك على الاستثمار في سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة، وتخطيط إقامتك الضريبية، وتقليل ضرائبك إلى ما يقرب من الصفر، والتعامل مع تدقيق CRS AML. الروابط إلى الخدمة موجودة في الوصف أدناه. يسأل الكثير من الناس، انخفاض الأسعار أمر جيد، أليس كذلك؟ أخيرًا، أصبحت المنازل ميسورة التكلفة. ليس بهذه السرعة. انظر إلى العرض. في عام 2024، تم الانتهاء من حوالي 177,000 منزل. تحتاج أستراليا إلى 223,000 منزل سنويًا، بفجوة قدرها 68,000 منزل. كل عام، نبني أقل بـ 70,000 منزل مما هو مطلوب. هذا النقص يتراكم. كانت الحكومة الفيدرالية لديها خطة كبيرة، 1.2 مليون منزل في 5 سنوات، 240,000 منزل سنويًا. أين نحن؟ حتى أقل من النصف. نوايا حسنة، تنفيذ سيء للغاية. ولكن لماذا لا يمكننا بناء ما يكفي؟ أولاً، إفلاس البنائين. من عام 2023 إلى عام 2024، انهارت 2,832 شركة إنشاءات، أي 28%. لا بنائين، لا منازل. ثانيًا، تكاليف البناء في السماء. منذ الوباء، ارتفعت بنسبة 43%. متوسط تكلفة البناء الآن 504,000 دولار. يرى المطورون هوامش ربح ضئيلة فقط مع مخاطر هائلة. لذلك لا تبدأ العديد من المشاريع أبدًا. ثالثًا، الموافقات على الأراضي بطيئة جدًا. البنية التحتية لا يمكنها مواكبة ذلك. التكاليف التنظيمية تتزايد. رابعًا، صافي التأشيرات والهجرة في 24-25، 306,000 شخص انخفاضًا من الذروة، ولكن لا يزال مرتفعًا. كلهم بحاجة إلى مكان للعيش فيه. الطلب حقيقي. إذن، نقص العرض، طلب قوي. هذه مشكلة هيكلية. لن يتم إصلاحها في عام أو عامين. ستواجه سيدني وملبورن ضغوطًا قصيرة المدى من حيث أسعار المساكن. قد نرى تعديلاً، لكن اختلال توازن العرض والطلب على المدى الطويل لم يتغير. هناك عيب في الأسعار. لذا لتلخيص الأمر، هبوطي على المدى القصير، صعودي على المدى الطويل. ستكون هناك بعض المطبات في الطريق، ولكن الانهيار، لا فرصة. ليس لدينا منازل كافية. هذه هي الحقيقة. يبدو أن الناس منقسمون حول اتجاه السوق هذا العام. تتوقع كل من Domain و PropTrack زيادة بنسبة 6% إلى 7% في عام 2026. يعتمد هذا على بقاء أسعار الفائدة كما هي. يقترح شين أوليفر من AMP زيادة بنسبة 5% إلى 7%، ولكن هذا يعتمد على نفس الافتراض بالضبط. إذا قام بنك الاحتياطي الأسترالي برفع أسعار الفائدة، فإن هذه التوقعات غير صالحة. إذن، هناك بعض التواريخ الكبيرة القادمة التي ستقرر إلى حد كبير ما سيحدث بعد ذلك. أولاً، 28 يناير 2026. هذا هو التاريخ الذي ستصدر فيه أرقام مؤشر أسعار المستهلك الربع سنوية. هذا هو الرقم الذي سيظهر لنا ما يحدث حقًا مع التضخم. ثم هناك أول اجتماع لبنك الاحتياطي الأسترالي لهذا العام في 2 و 3 فبراير. يعتمد قرار بنك الاحتياطي الأسترالي بالكامل بشأن ما إذا كان سيرفع أسعار الفائدة على رقم مؤشر أسعار المستهلك من 28 يناير. إذا ظل التضخم الأساسي مرتفعًا، فإن رفع أسعار الفائدة يبدو أكثر احتمالًا. ولكن إذا انخفض مرة أخرى إلى النطاق المثالي بين 2% و 3%، فسيخف الضغط لرفع أسعار الفائدة. البنوك الكبرى منقسمة. تراهن CBA و NAB على رفع أسعار الفائدة بينما تعتقد Westpak و ANZ أن بنك الاحتياطي الأسترالي سيبقى ثابتًا. في الوقت الحالي، نحن عند لحظة محورية خطيرة. الاقتصاد يعطينا إشارات مختلطة مع بعض المناطق الباردة وبعض المناطق الساخنة. إذا كنت تنظر إلى سيدني وملبورن، يرجى عدم الذعر، ولكن توقع انخفاضًا طفيفًا على المدى القصير. الانهيار الكامل غير مرجح للغاية بفضل الطلب والعرض القويين، ولكن الأمور تبرد بالتأكيد. بالنسبة للأشخاص الذين يشترون الآن، قد تكون فترة الانتظار هذه أفضل فرصة للشراء. تاريخيًا، تظهر الصفقات الرائعة عندما يكون السوق غير مؤكد. بحلول الوقت الذي يشعر فيه الجميع بالثقة، ستكون الأسعار قد ارتفعت بالفعل. حاول الذهاب إلى المناطق الإقليمية. فكر في توزيع استثماراتك. مدن مثل بيرث وبريزبان وأديليد تبدو أكثر صحة. إنها أكثر بأسعار معقولة ولديها إمكانات نمو كبيرة. بجدية، لا تضع كل بيضك في سلال سيدني وملبورن. ثم يجب أن نراقب 28 يناير وأوائل فبراير. هذا هو الوقت الذي يجب أن تبدأ فيه صورة السوق في الوضوح. عندما يكون السوق مربكًا، تحتاج إلى التركيز على الصورة الكبيرة. لا تدع التقلبات الصغيرة تخيفك. ولا تنخدع بالأرقام على السطح. لاتخاذ قرارات ذكية، عليك أن تنظر أعمق مما يراه الجميع. العقارات لعبة طويلة الأمد. فكر في 10 إلى 20 عامًا. بصراحة، ما يحدث هذا الشهر أو الشهر المقبل لا يهم كثيرًا. لذا، المفتاح هو عدم السماح لكل هذه الضوضاء السوقية قصيرة المدى بالتأثير على قراراتك. إذا كنت تشتري مكانًا للعيش فيه، فلا يوجد سبب حقيقي للتأخير. بمجرد أن يصبح اتجاه السوق واضحًا جدًا، يتدافع الجميع، ويتم الاستيلاء على أفضل الأماكن بسرعة. بالنسبة للمستثمرين، قد يكون من الذكاء استكشاف الفرص في ولايات أخرى. قد تقدم بيرث وبريزبان وأديليد ظروف سوق أفضل في الوقت الحالي. تساعدك OS Property Strategy على الفوز في سوق العقارات الأسترالي. أنا أليكس. أراك في الفيديو القادم. وداعًا.