Security of Payment Act Update - MBA Webinar

حسنًا، أود الآن أن أسلم الكلمة إلى روبرت كولينجز للعرض التقديمي الرئيسي لليوم. روبرت هو المستشار العام ورئيس المحامين هنا في NBA نيو ساوث ويلز، وقد عمل كمحامٍ لمدة 36 عامًا، متخصصًا في البناء والتشييد لأكثر من 20 عامًا هناك أيضًا.

مرحباً بالجميع في مكتبي. لقد قامت فتيات العضوية بإغلاق أبوابي ووضعت كاميرا الويب بشكل استراتيجي بحيث لا تظهر بقية مكتبي. أي شخص كان هنا من قبل سيعرف أنه خطر عملي. لذا، أحسنتم صنعًا. هذا يعني أيضًا أنه يمكنني البقاء في كرسّي المريح، على الرغم من أننا اضطررنا إلى استبداله بآخر لم يكن يصدر صريرًا.

حسنًا، الغرض من هذا هو تقديم البنائين السكنيين إلى قانون أمن الدفع في البناء والتشييد. معظم البنائين السكنيين سيكونون على دراية بالقانون بقدر ما يتعلق بتطبيقه على المقاولين من الباطن الذين قدموا مطالبات ضد البنائين السكنيين. منذ صدور القانون، وهو قانون عام 1999، دخل حيز التنفيذ الفعلي، أعتقد في عام 2002. لذا فهو موجود منذ ما يقرب من 20 عامًا. وقد دافعت جمعية البنائين الرئيسيين عن هذا القانون منذ البداية بأن هذا القانون يجب أن ينطبق على أصحاب المنازل. إنه ليس متسقًا مع حل مشكلة عدم الدفع في صناعة البناء ألا ينطبق القانون على أصحاب المنازل. في رأينا، الكثير من حالات الإعسار، إن لم يكن معظم حالات الإعسار، بالتأكيد من حيث العدد، التي تسبب في صناعة البناء والتشييد هي ضد البنائين الصغار الذين يعملون في السوق السكني، وهم يشكلون الغالبية العظمى من الأعداد في صناعة البناء والتشييد. وقد عملت قوانين أمن الدفع بأشكالها المختلفة بشكل جيد في ولايات أخرى، بما في ذلك ضد أصحاب المنازل. وفي أحدث التعديلات في سبتمبر من العام الماضي، قررت حكومة نيو ساوث ويلز أخيرًا أن أصحاب المنازل يجب أن يكونوا جزءًا من القانون.

الآن، سيكون هناك بعض التعديلات الطفيفة على هذا. لقد فوجئنا قليلاً. دافعت جمعية البنائين الرئيسيين عن بعض الأمور الإضافية التي ستأتي مع القانون، لكن الحكومة لم تأخذها في الاعتبار. لكنهم سيفعلون أشياء أخرى، حيث سيصدر دليل من نوع ما في الأسابيع القليلة المقبلة، على ما أعتقد، والذي سيكون مطلوبًا تضمينه في العقود السكنية مع المالكين المشغلين. سنبقيك على اطلاع بذلك. سيتم تعديل عقودنا، وسيتم تعديلها في الشكل الإلكتروني على الفور تقريبًا، وبالنسبة للنسخ الورقية، سيكون هناك ملحق يتم إدخاله عند الحاجة.

لذا، فإن نيتي اليوم هي ببساطة أن أقدم لك ملخصًا سريعًا لكيفية عمل القانون وكيف ينطبق عليك كبناء سكني، وكيفية استخدامه ضد أصحاب المنازل على وجه الخصوص. إنه مجرد نظرة عامة سريعة. لدينا بالفعل أقل من نصف ساعة لمناقشته. قانون أمن الدفع يمكن أن يصبح معقدًا للغاية. بدأ كإجراء بسيط نسبيًا يمكن للمقاولين من الباطن، على وجه الخصوص، من خلاله المطالبة بالأموال ضد البنائين، وكان يهدف إلى أن يكون شكلاً سريعًا للحصول على المال، وليس شكلاً نهائيًا للنزاع بين المقاول من الباطن والبناء. يمكن استخدامه أيضًا من قبل البناء في السياق التجاري في بعض السياقات المحدودة في القطاع السكني، مثل خطط الملكية والمطورين والمستثمرين. ولكن الآن، أصبح قابلاً للتطبيق على المالكين المشغلين.

لذا، سنقدم ملخصًا سريعًا له. الآن، سنقوم بتنظيم بعض الندوات الأكثر تفصيلاً والتي ستستغرق ساعتين على الأقل. كنت سأقول إننا سنملكم لساعتين على الأقل. إنه ليس شيئًا مثيرًا، قانون أمن الدفع، ولكنك بحاجة إلى معرفته، ويمكن أن يكون أداة فعالة جدًا للحصول على المال بسرعة. إنه لا يحل النزاع، لأن النزاع لا يزال يمكن أن يستمر في القطاع السكني إلى المحكمة الإدارية المدنية في نيو ساوث ويلز أو المحاكم المحلية أو محاكم المقاطعات. ولكنه سيضمن، على أمل، الدفع السريع لمبالغ معقولة من المال. لذا، سننظم هذه الدورات الأكثر تفصيلاً، ترقبوا تلك الدورات. وبالطبع، للأعضاء، نرحب بكم بالاتصال بنا أثناء سيركم. بكل الوسائل، اطرحوا أكبر عدد ممكن من الأسئلة التي تريدونها، لهذا نحن هنا.

إذًا، لنبدأ. التشريع الآن. أولاً وقبل كل شيء، هذه مطالبة دفع مقدمة بموجب قانون أمن الدفع في صناعة البناء والتشييد لعام 1999. هذا ما يسمى عادةً بالختم. مرة أخرى، قد تكونون على دراية به. معظم البنائين يعرفونه الآن. وعادة ما يكون المقاولون من الباطن هم من يضعونه على فواتيرهم عند المطالبة ضد بناء أو مقاولين من الباطن من الباطن. الآن، يمكن للبناء الآن استخدام قانون أمن الدفع ضد مالك مشغل. لذلك، لتفعيل القانون، لجعل فاتورتك، بتعبير أفضل، مطالبة دفع بموجب القانون، تحتاج إلى الختم أو كلمات بنفس التأثير على فاتورتك. الآن، ليس عليك ذلك. إنه ببساطة، إذا كنت تريد استخدام القانون، فإنك تضع الختم عليه.

كما قلت سابقًا، دافعت جمعية البنائين الرئيسيين أمام الحكومة لفترة طويلة لإدخال قانون أمن الدفع ضد أصحاب المنازل. وما دافعنا عنه في الأصل كان ختمًا أكثر تفصيلاً لوضعه على الفواتير لشرح للمالكين عواقب عدم الاستجابة لفاتورة لا ينويون دفعها. لكن ذلك لم يتم أخذه في الاعتبار، وبدلاً من ذلك، قاموا ببساطة بتغييره ليشمل المالكين المشغلين. لكنهم قرروا الآن أن هذا سيؤدي إلى قدر من الارتباك بين أصحاب المنازل لأنهم لا يعرفون ما هو القانون. وقد أشاروا الآن إلى أنهم سينتجون دليلاً، كما قلت سابقًا، وسيُطلب من هذا الدليل أن يُدرج في العقد.

الآن، هذا مثير للجدل بعض الشيء أيضًا. السبب في أنهم سينتجون الدليل ليُدرج في العقد هو أنه في رأي الإدارة، تعديلات القانون سارية المفعول فقط من 1 مارس. هناك بعض وجهات النظر القانونية التي تقول إن القانون ينطبق الآن على المطالبات المقدمة بعد 1 مارس. لذا، فهو ينطبق على العقود المبرمة قبل 1 مارس. لكن الإدارة مؤكدة للغاية أن هذه لم تكن النية التشريعية، وقد أصدرت رأيها كتابيًا بأنها تنطبق على العقود الموقعة اعتبارًا من 1 مارس. وأعتقد أنه على الرغم من تحفظاتي على هذا الرأي، أعتقد أن هذا هو الرأي الذي سنتبعه، لأن القيام بخلاف ذلك قد يتضمن قضية قانونية طويلة ومكلفة.

حسنًا، مرة أخرى، هذه هي الصياغة المعتادة للختم الذي يوضع على الفاتورة. الآن، هذا للعقود السكنية، كما ذكرت للتو، التي تم توقيعها بعد 1 مارس 2021.

الآن، الشيء التالي هو القانون نفسه. القسم 3 من القانون يعطي أهداف القانون. وأعتقد أن القسم 3 يعطي ملخصًا جيدًا جدًا لما يدور حوله القانون، وما يهدف إلى القيام به، وكيف يقوم بذلك. لذا، سأعرض الصياغة الفعلية للقسم 3 وسأقرأ منه. وكما قلت، إنه ملخص جيد جدًا.

"هدف هذا القانون هو ضمان أن أي شخص يتعهد بتنفيذ أعمال البناء أو يتعهد بتوريد السلع والخدمات ذات الصلة بموجب عقد بناء يحق له استلام مدفوعات تقدمية ويمكنه استردادها فيما يتعلق بتنفيذ تلك الأعمال وتوريد تلك السلع والخدمات."

الآن، مجرد ملاحظة سريعة على ذلك. السبب في ذلك هو أنه قد يفاجئ البنائين، ولكن لا يوجد حق قانوني في مدفوعات التقدم. لذا، ما لم يكن لديك عقد ينص على أنك يحق لك الحصول على مدفوعات تقدمية، فإن القانون يقول إنه يجب عليك إنهاء العقد، وإكمال العقد، قبل أن تتمكن من طلب أي أموال. الآن، بالطبع، في صناعة البناء، هذا صعب للغاية لأن معظم أعمال البناء والتشييد تتضمن قدرًا كبيرًا من المال، وعادة ما تستغرق فترة زمنية معقولة. نحن لا نتحدث عن معاملة تحدث بسرعة كبيرة. لذا، لمنع الموقف القانوني الشائع لبناء عنيد لا يدفع ويصر على إكمال أعمال العقد، تم إدخال القانون لتمكين المقاولين من الباطن والبنائين في السياق التجاري من المطالبة بمدفوعات التقدم أثناء سير العمل.

بالطبع، غالبًا ما يمليه العقد، ولكن في العقود من الباطن على وجه الخصوص، ليس كذلك. ولهذا السبب جاء الحق في تقديم مطالبات التقدم بموجب القانون. بالطبع، لن يكون هذا مهمًا كثيرًا للبنائين السكنيين الذين يقدمون مطالبة ضد مالك منزل عادي، لأن العقد العادي سيكون لديه مطالبات تقدمية فيه في الوقت الحالي، وبشكل أساسي المطالبات المرحلية في معظم العقود ذات السعر الثابت، والمطالبات الدورية في عقد التكلفة الإضافية.

وهذا جانب آخر سريع، آسف، ولكنه أيضًا غريب ملاحظة أن أحد التأثيرات غير المقصودة، على ما أعتقد، لإدخال أصحاب المنازل بموجب القانون هو أن المتطلب الإلزامي السابق في عقد السعر الثابت للمطالبة فقط بالمطالبات المرحلية قد اختفى الآن. لأن هذا الحكم كان ينطبق فقط على العقود السكنية المعفاة حيث لم ينطبق قانون أمن الدفع. الآن بعد أن ينطبق قانون أمن الدفع، لم يعد هذا الحكم إلزاميًا. لذا، يمكن للعقود السكنية الآن أن تكون إما مطالبات دورية، أسبوعية أو كل أسبوعين أو شهرية بناءً على قيمة العمل المنجز، أو يمكنك الاحتفاظ بنظام المطالبات المرحلية الخاص بك. سنقوم بالفعل بتعديل العقود وفقًا لذلك قريبًا.

حسنًا، بما فيه الكفاية من الجوانب. دعنا ننتقل الآن إلى الفقرة الفرعية الثانية. الوسيلة التي يضمن بها هذا القانون أن الشخص يحق له استلام دفعة تقدمية هي بمنح حق قانوني في هذه الدفعة، بغض النظر عما إذا كان عقد البناء ذي الصلة ينص على مدفوعات تقدمية، وهو ما لخصته تقريبًا.

فوق الصفحة إلى الفقرة الفرعية الثالثة. الوسيلة التي يضمن بها هذا القانون أن الشخص قادر على استرداد دفعة تقدمية هي عن طريق إنشاء إجراء يتضمن: أ. تقديم مطالبة دفع من قبل الشخص الذي يطالب بالدفع، وب. تقديم جدول دفع من قبل الشخص الذي يدفع له، وج. إحالة أي مطالبة متنازع عليها إلى محكم لتحديدها، ود. دفع دفعة التقدم المحددة.

لذا، سنتعمق في ذلك بتفصيل أكبر قليلاً. مرة أخرى، لا أريد الخوض في تفاصيل هائلة، ولكن بعد ذلك، الفقرة الفرعية 4: "من المقصود أن هذا القانون لا يحد من أي حق آخر قد يكون لدى المطالب بموجب عقد بناء أو أي تعويض آخر قد يكون لدى المطالب لاسترداد أي حق آخر."

هذا مهم جدًا. قانون أمن الدفع لا يؤدي إلى قرار نهائي فيما يتعلق بالأموال المستحقة على صاحب المنزل لك، البناء. إنه يهدف إلى أن يكون شكلاً سريعًا للحصول على أموالك، وليس قرارًا نهائيًا. لذا، إذا قمت، كبناء، بتقديم طلب تحكيم، وحصلت على قرار، ولم تكن راضيًا عنه، وتعتقد أنك تستحق المزيد من المال مما منحه المحكم، فلا يزال بإمكانك الذهاب إلى المحكمة ومقاضاة الرصيد المالي. صاحب المنزل، من ناحية أخرى، الذي قد لا يكون راضيًا عن القرار ويدفع للبناء أو المبلغ الذي اضطر إلى دفعه للبناء، لا يزال بإمكانه الذهاب إلى المحكمة ومقاضاة استرداد الأموال التي دفعها بالفعل أو أي قرار يعتقدون أنه تم اتخاذه بشكل غير عادل فيما يتعلق بتحكيم أمن الدفع.

قرار التحكيم نفسه لا يصبح ذا صلة في تلك الإجراءات القضائية اللاحقة. ولكن يمكنك الاستمرار في القتال بشأن ذلك، والنظر إلى الأبقار حتى تعود إلى المنزل تقريبًا. وإذا قمت برفع دعوى في محكمة أو هيئة قضائية فيما يتعلق بالأموال المستحقة التي يوجد بشأنها قرار تحكيم، فإن تلك الإجراءات القضائية نظريًا لا يمكن أن تمنع دفع تحكيم قانون أمن الدفع. لذا، لا يزال يتعين دفعها. هناك بعض الظروف الاستثنائية مثل الإعسار وما إلى ذلك، والتي لن أخوض فيها، فهي تصبح معقدة بعض الشيء. ولكن في معظم الحالات، من المفترض دفع الأموال، وإذا كنت تريد القتال بشأنها في يوم آخر، فافعل ذلك.

حسنًا، سأمر بسرعة على الإجراء الأساسي مرة أخرى. يمكننا الخوض في هذا بتفصيل أكبر بكثير إذا أراد أي شخص القدوم إلى ندوات قانون أمن الدفع الأطول التي أقدمها، والتي تمنحك أيضًا فرصة للجلوس وجهًا لوجه معي. آمل أن تقام وجهًا لوجه بدلاً من زووم، لأنني أحب الفصول الدراسية الصغيرة حيث يرفع الناس أيديهم عندما نصل إلى كل جزء معين قد يكون لديهم فيه بعض الارتباك ويسألونني أسئلة حول ذلك على وجه الخصوص، واستخدام أمثلة قد تكون قد أوقعتهم في الماضي. بكل الوسائل.

ولكن لأغراض اليوم، يتم تقديم مطالبة للدفع، وهذا هو مطالبة الدفع كما تم وصفها في القسم 3. وقلت سابقًا، هذه هي فاتورتك فعليًا مع الختم. هذه مطالبة دفع مقدمة بموجب قانون أمن الدفع في صناعة البناء والتشييد لعام 1999، موضوعة في مكان ما، وهذا يجعلها مطالبة دفع بموجب القانون. ثم يتم قبول المطالبة أو الاعتراض عليها من قبل صاحب المنزل في هذه الظروف، وهذا يسمى جدول الدفع. جدول الدفع هو أي شيء مكتوب يتم إرساله إلى البناء يفيد بأنني لن أدفع هذه الفاتورة، مطالبة الدفع هذه، أو أنني أدفع أقل من هذا المبلغ، والأسباب التي تجعلهم لا يدفعون. من المهم جدًا لصاحب المنزل الذي يقدم ردًا أن يسرد أي أسباب لديه هناك. وبعد ذلك، أتوقع أن يغطي الدليل هذا بمجرد إنتاجه، لتقديم بعض المساعدة لأصحاب المنازل.

الآن، لقد تلقيت جدول دفع. يمكن إحالة مطالبة متنازع عليها إلى محكم لتحديدها. بعبارة أخرى، التحكيم. لذا، لقد قدمت مطالبة الدفع الخاصة بك، وتلقيت جدول دفع يجب استلامه في غضون 10 أيام عمل. وإذا لم توافق على جدول الدفع هذا، فقد يقولون: "لن أدفع ذلك على الإطلاق". قد يقولون: "حسنًا، سأخفض الدفعة بهذا المبلغ لهذه الأسباب." إذا لم توافق على ذلك، فيمكنك أخذ هذا الجزء المتنازع عليه إلى التحكيم عن طريق إحالته إلى سلطة ترشيح معتمدة. وهناك دفع للمحكم.

لذا، بمجرد أن يتخذ المحكم قراره، سيقوم بإخطار الأطراف. لقد اتخذت قراري، إليك التكلفة، ويجب دفع تكاليفه قبل أن يصدر قراره. الآن، من الناحية العملية، في تسع مرات من أصل عشر، يدفع المطالب الرسوم الكاملة للمحكم، على الرغم من أنه بموجب القانون، كلا الطرفين مسؤولان عن رسوم المحكم. ولكن المستجيب، صاحب المنزل، نادرًا ما يهتم بقرار المحكم. لذا، الظروف حتى الآن بين المقاولين من الباطن والبنائين، والبنائين والرؤساء في السياق التجاري، السابقة هناك هي دائمًا تقريبًا أن المطالب يدفع، ويحصل على القرار، على أمل أن يكون في صالحه، والمحكم، على أمل، سيضيف تكاليفهم إلى أي قرار اتخذوه، وهذا يؤدي إلى الدفع.

قد أقول بسرعة أيضًا، الدفع للمحكم هو "المستخدم يدفع". السبب في أنني أقول "المستخدم يدفع" مهم جدًا من حيث أنه يكلف المال الذهاب إلى التحكيم. الآن، سواء كان الأمر فعالاً من حيث التكلفة للذهاب إلى التحكيم، عليك اتخاذ هذا القرار. أنا عادة أوصي بأنه قد لا يكون فعالاً من حيث التكلفة حتى حوالي 20 ألف دولار. بعضها لديه رسوم ثابتة. ولكن إذا كنت تدفع ألف دولار مقابل مطالبة تصل إلى 10 آلاف دولار، فهذا 10٪ أو أكثر. إذا كانت أقل من 10 آلاف دولار، فلا يزال يتعين عليك دفع ألف دولار. يبدأ الأمر في أن يكون غير فعال من حيث التكلفة، وقد يكون من الأفضل لك الذهاب إلى الهيئة القضائية. ولكن مرة أخرى، اتصل بي، يمكننا إجراء مناقشة حول ذلك لمعرفة ما إذا كان الأمر يستحق الذهاب إلى المحكمة أو الهيئة القضائية بدلاً من اتباع إجراءات أمن الدفع. ولكن بالنسبة للمطالبات الصغيرة، يصبح أقل فعالية من حيث التكلفة مما هو عليه للمطالبات الكبيرة، على الرغم من أن المطالبات الكبيرة بالطبع ستكلفك المزيد من المال. مرة أخرى، المستخدم يدفع.

مع مراعاة الوقت، العمل المقصود تغطيته بالقانون. سأمر بسرعة على هذه الأمور لأنها ليست ذات صلة كبيرة عندما نتحدث فقط عن الفرق بين بناء ومالك، أو تطبيق القانون على مالك، للدفعات لبناء. ولكن بسرعة، إنه أي بناء، بما في ذلك الآن البناء السكني وعقود التوريد، التعديلات، الإصلاحات، الإضافات، البناء المدني. معظم هذه واضحة جدًا. الهدم، الكهرباء، تكييف الهواء، الحماية من الحرائق، أنظمة الأمن، تأجير المعدات، تنسيق الحدائق. لا تنسوا الخدمات المهنية، يمكنهم تقديم مطالبات أمن الدفع ضدكم، البناء. موردي المواد بالطبع. بعبارة أخرى، أي شيء تقريبًا يتعلق بنشاط البناء.

القانون لا يغطي بعض الأشياء، ولكنها واضحة جدًا أيضًا. عقود العمل. البنوك والمؤسسات المالية. العقود المتعلقة بالخدمات المقدمة للعمل خارج نيو ساوث ويلز. سيكون الأمر كذلك إذا تم توريد السلع والخدمات خارج نيو ساوث ويلز. بعبارة أخرى، الأشخاص، البنائين على المناطق الحدودية الذين يقومون بعمل على الجانب الآخر من الحدود، سيكون قانون أمن الدفع الخاص بهم هو التشريع الذي يحكم هذه المطالبة المحددة. ولا أعتقد أن كوينزلاند أو فيكتوريا، على سبيل المثال، تسمحان لك بالمطالبة ضد أصحاب المنازل في الوقت الحالي. والعمل بموجب عقد كان قبل أكثر من 12 شهرًا. إذا مر أكثر من 12 شهرًا منذ إكمال العمل، فإن فرصتك تضيع بموجب قانون أمن الدفع. قد تضيع في أي حال بمجرد تقديم مطالبتك النهائية بموجب العقد. سأناقش ذلك بسرعة قبل أن ينفد الوقت، آمل.

حسنًا، سأستمر. من يغطيه القانون؟ العملاء التجاريون والسكن. الحكومات المحلية والولائية، ولا ننسهم. المقاولون الرئيسيون، بما في ذلك المقاولون من الولايات الأخرى الذين يبرمون عقودًا في نيو ساوث ويلز. المقاولون من الباطن والمقاولون من الباطن من الباطن، بما في ذلك السكنيون بالطبع. الموردون والاستشاريون المهنيون. مرة أخرى، سأمر بسرعة على هذه.

ينطبق الآن على جميع عقود البناء، سواء كانت مكتوبة أو شفهية. ولكن بالطبع، إذا كنت تعمل في القطاع السكني، فلا ينبغي أن يكون لديك عقود شفهية، فهذا سيسبب لك كل أنواع الصعوبات، ومن المحتمل أن يسبب لك صعوبات حتى في استخدام قانون أمن الدفع. إذا استخدمت عقدًا شفهيًا لأكثر من 5000 دولار، أعتقد أنك ستجد أن أمن الدفع لا يستحق الاستخدام، ومن المحتمل ألا تتمكن من استخدامه.

عبارات "الدفع عند الدفع" قد اختفت. لذا، لم تعد تراها الآن، وبالتأكيد لا تراها في العقود السكنية. لا يمكنك التعاقد خارج أحكام القانون. سيكون صاحب المنزل هو المهتم بذلك، لكن لا يمكنهم ذلك، وعقودنا بالتأكيد لا تقدم أي حكم لذلك.

إذا كان العقد يحدد تاريخًا نهائيًا لمطالبة التقدم، فلا يمكنك استخدام القانون بعد تلك المطالبة النهائية. هناك بعض الآراء القانونية التي تسير في الاتجاه الآخر. أنا لا أؤيد هذا الرأي. في رأيي، كما تفعل معظم العقود السكنية، سيكون لديك مطالبات مرحلية أو مطالبات دورية يمكنك تقديمها أثناء سير العمل، وعندما تصل إلى المطالبة النهائية، فهذه فرصتك الأخيرة. لا يمكنك استخدام القانون بعد ذلك. لذا، إذا كنت في موقف حيث تأخر المالك في الدفع وتريد محاولة استخدام القانون لاسترداد الأموال، وتقترب المطالبة النهائية، فتأكد من أنك إذا كنت لا تعرف ما تفعله، تحدث معنا أو استعن بمحاميك الخاص إذا لزم الأمر. ولكن تأكد من استخدام تلك الفرصة الأخيرة لتقديم مطالبة دفع بموجب القانون ومعرفة ما إذا كان يمكنك الحصول على قرار سريع باستخدام القانون للأموال المستحقة.

لذا، في مطالبتك النهائية، يمكنك جمع كل النقص الذي أحدثه المالك في المطالبات السابقة، وتجميعها في المطالبة النهائية، والتأكد من أن لديك الختم عليها لجعلها مطالبة دفع، ثم محاولة استردادها بهذه الطريقة. ولكن إذا كان هناك عقد شفهي، فيمكنك تكرار المطالبات لفترة 12 شهرًا بعد اكتمال العمل. يمكن للمقاولين من الباطن استخدام ذلك ضد البنائين. ولكن كما قلت، هناك صعوبة مع عقد شفهي في أعمال البناء السكنية لأن قانون البناء المنزلي ينص على أن العقد يجب أن يكون مكتوبًا، وإذا لم يكن مكتوبًا، فلا يمكن للبناء إنفاذ العقد. ثم يتعين عليه العودة إلى ما يسمى بـ "quantum merit". وإذا سمع أي شخص مني يتحدث من قبل، فبمجرد أن يبدأ المحامي في التحدث باللاتينية، فهذا يعني أنه سيكلفك مبلغًا كبيرًا من المال لاسترداده. لذا، فهو قابل للاسترداد بموجب "quantum merit"، ولكنه صعب، ومن المحتمل ألا تتمكن من استخدام القانون في رأيي، ويصبح مكلفًا. لذا، لا تفعل ذلك. تأكد من أن عقودك التي تزيد عن 5000 دولار دائمًا مكتوبة. بين 5000 و 20000 دولار، يمكن أن تكون عرض أسعار تقريبًا أو عقد أعمال بسيطة. فوق 20000 دولار، يجب عليك استخدام أحد العقود السكنية القياسية التي تتوافق مع القانون لتمكينك من استرداد الأموال. وبعد ذلك، فإن الشعار رقم واحد الذي لدي دائمًا هو: لا تنسَ أن جميع التعديلات يجب أن تكون مكتوبة وموقعة من قبل المالك والبناء. هذا ضروري للغاية. لن تتمكن من استخدام القانون للتعديلات الشفهية، وفي رأيي، عندما تقوم بتعديلات شفهية، فإنك تقوم بالعمل مجانًا تقريبًا إذا اختار المالك ذلك.

كان عليّ أن أذكر ذلك. وعقدك بالتالي، ويظل أساسيًا لتحديد حقوقك والتزاماتك. لذا، لا يزال العقد مهمًا جدًا. إنه يحكم متى يمكنك تقديم مطالباتك الآن. ولكن إذا كان العقد صامتًا، فإن القانون سيحدد متى يمكنك تقديم مطالبة. مرة أخرى، هذا نادرًا ما سيحدث عندما تتحدث عن سوق البناء السكني عندما تتعاقد مع مالك مشغل، مالك يعيش في العقار أو ينوي العيش فيه، لأنك ستكون لديك دائمًا تقريبًا نظام مطالبات تقدمية عن طريق المطالبات المرحلية أو المطالبات الدورية في عقدك. ولكن إذا حدث بالصدفة أنك وقعت عقدًا لم يتم فيه توضيح ذلك أو لم تضعه، فإن القانون سيأتي ويقول يمكنك المطالبة اعتبارًا من اليوم الأخير لكل شهر تقويمي.

لا يوجد المزيد من الإشارة إلى التواريخ، ولكن مرة أخرى، لن أربكك بذلك. هذا يدخل في مجال مختلف تمامًا من القانون المعقد، وقد اختفت على أي حال، لحسن الحظ.

حسنًا، الآن، إذا كان العقد صامتًا، فإن القانون سيحدد مواعيد نهائية إلزامية للدفع. لا تقلق كثيرًا بشأن 15 يوم عمل لأنها لا تنطبق. هذا فقط في السياق التجاري للمقاول الرئيسي مقابل رئيسي. النقطة الثانية هي 20 يوم عمل، مرة أخرى، السياق التجاري للمقاول الرئيسي لدفع المقاول من الباطن. هذه هي النقطة الثالثة. هذا فقط للسياق التجاري والسكن حيث تتعاقد مع مطور أو مستثمر أو خطة ملكية. ثم النقطة الأخيرة، والتي تنطبق عليك للسكن حيث يعيش المالك أو ينوي العيش في العقار، ثم يتم دفع جميع العقود في غضون 10 أيام عمل أو في أي وقت إذا كان ذلك بموجب العقد. مرة أخرى، أعتقد أن 99.9٪ من عقود البناء السكنية ستحدد متى يمكن للمالك الدفع. مرة أخرى، في تلك المرة النادرة جدًا إذا لم تضع ذلك أو لم يكن لدى العقد وقت افتراضي فيه، فسيكون 10 أيام عمل.

حسنًا، ننتقل الآن إلى مزيد من الشرح حول مطالبات الدفع. لذا، بعد انتهاء فترة الدفع، يمكن للمطالب تقديم مطالبة الدفع الخاصة بك. لذا، مرة أخرى، بموجب عقد سكني، في نهاية المرحلة، أكملنا كل العمل، يمكنك بعد ذلك تقديم مطالبة لهذه المرحلة. إنه سهل جدًا إذا كان لديك عقد مطالبة مرحلية، لأنك حقًا تحتاج فقط إلى المطالبة في فاتورتك، "مطالبة المرحلة الأولى"، ولأن المرحلة الأولى نفسها موضحة في العقد، فهذا واضح جدًا. لأن أحد متطلبات مطالبة الدفع هو أن مطالبة الدفع يجب أن تحدد أعمال البناء وفترة الدفع التي تتعلق بها المطالبة. لذا، سيكون هذا واضحًا جدًا على أساس المطالبة المرحلية.

ولكن إذا كنت تطالب بطريقة أخرى، مثل قيمة العمل المنجز، فستحتاج إلى تحديد هذا العمل، ويجب عليك القيام بذلك بأكبر قدر ممكن من الوضوح للتأكد من اعتباره مطالبة دفع بموجب القانون. ويجب عليك تحديد المبلغ المطالب به. هذا واضح قليلاً. 99.999٪ من الفواتير ستفعل ذلك. ويجب عليك ذكر أن هناك مطالبة مقدمة بموجب القانون بعد 21 أكتوبر 2019. هذا غير ذي صلة الآن لأنك يجب أن تذكر ذلك لجميع المطالبات إذا كنت تريد جعلها بموجب القانون.

أحد الأشياء التي ستحتاج إلى توخي الحذر بشأنها قليلاً هو المطالبة ضد مالك. إذا كنت ستجعل مطالبتك مطالبة دفع بموجب القانون، فستحتاج إلى تقديم ما يسمى بـ "بيان داعم من المقاول الرئيسي". آمل أن تتمكن من رؤية ذلك، لأنني في الواقع لا أملك صورة لنفسي. لم يكن الأمر كثيرًا بالنسبة لي أن أنظر إلى نفسي طوال العصر. لذا، آمل أن تتمكن من رؤية أنك بحاجة إلى تقديم وتعبئة هذا البيان الداعم من المقاول الرئيسي مع كل مطالبة تقدمها، وهي مطالبة دفع بموجب القانون. لذا، إذا وضعت هذا الختم وجعلتها مطالبة دفع بموجب القانون، فيجب عليك تقديم هذه الوثيقة.

إذا كنت لا تعرف ما أتحدث عنه، فابحث عن "بيان داعم من المقاول الرئيسي". ربما أضف "أمن الدفع NSW" إذا أردت أيضًا، وهذا يجب أن يظهر لك بضعة أماكن حيث يمكنك الحصول على نسخة من هذا بتنسيق Word. إذا واجهت صعوبة في ذلك، فاتصل بمكتبي وسنرسل لك نسخة Word من هذه الوثيقة.

شيء آخر هو أن هذه الوثيقة على وشك التغيير. في الوقت الحالي، تتحدث عن بيان ينطبق على العمل بين تواريخ معينة. لقد اتصلنا بالإدارة وقلنا إن ذلك لا يعمل بشكل جيد للمطالبات المرحلية، وهي الطريقة السائدة للمطالبة في القطاع السكني. ثم هناك جدولان يذهبان مع هذه الوثيقة. مرة أخرى، آمل أن تتمكن من رؤية ذلك قليلاً على الأقل، ولكن يمكنك رؤية المكان الذي يُفترض أن تكتب فيه الأشياء.

الجدول الأول هو للمقاولين من الباطن الذين تم دفع جميع المبالغ المستحقة والقابلة للدفع فيما يتعلق بأعمال البناء. الآن، لديه أيضًا تغيير حديث لهذه الوثيقة في أواخر العام الماضي، حيث وضعوا "المبلغ المدفوع". لقد قدمنا تقديمات للإدارة قائلين إنه لا ينبغي عليك وضع "المبلغ المدفوع". سيؤدي ذلك إلى كل أنواع الصعوبات للبنائين حيث يكشفون عن المبلغ الذي دفعوه للمقاولين من الباطن، ثم يمكنك أن يكون لديك أصحاب منازل يتصلون مباشرة بالهاتف يشكون من المبلغ الذي تطالب به منهم مقابل أعمال معينة عندما تدفع فقط لمقاوليك من الباطن مبلغًا معينًا. لذا، فقد أخذوا ذلك في الاعتبار وقالوا: "نعم، أنت على حق. نعتقد أن هذا صحيح. سنقوم بإسقاط ذلك من الإصدار التالي للبيان، والذي نتفهم أنه سيصدر في الأسبوعين المقبلين."

الصفحة الثالثة، وهي الجدول الثاني، هي المقاولون من الباطن الذين يوجد مبلغ متنازع عليه معهم ولم يتم دفعهم. لذا، لطالما كنت أرى أن هذه وثيقة عديمة الفائدة. كان من المفترض أن تكون وثيقة لمنع الإعسار في صناعة البناء، والتي تم تقديمها من خلال التحقيق في الإعسار في صناعة البناء والتشييد من قبل بروس كولينز في عام 2014. لا أعتقد أنها تفعل ذلك. إنها وثيقة صعبة التعبئة. لا يوجد بها أي حكم للمقاولين من الباطن الذين لم تدفع لهم ولكن ليس لديك نزاع معهم، وهو ربما الجزء الأكثر أهمية. سواء جلبوا ذلك لاحقًا أم لا، لا أعرف. سيتعين علينا أن نرى.

حسنًا، لقد تجاوزت الوقت بالفعل. لذا، سأستمر قليلاً. الآن، مطالبات الدفع. يجب أن تتوافق المطالبة مع العقد. لذا، لا تنس ذلك. أو إذا تم توقيع العقد والقانون. ولكن مرة أخرى، هذا لن يحدث كثيرًا. سأعود للخلف، أنا آسف لذلك. الخدمة حسب القانون. لذا، لا تنس ذلك في العقود. تأكد من أنه إذا قمت بتقديم مطالبات الدفع الخاصة بك عن طريق البريد الإلكتروني، فتأكد من أن عقدك يحتوي على عنوان بريد إلكتروني. عقودنا توفر خدمة عن طريق البريد الإلكتروني، ولكن إذا لم يكن هناك عنوان بريد إلكتروني، فستبدأ في الحصول على نزاعات حول ما إذا كان البريد الإلكتروني يُقصد به أن يكون وسيلة خدمة مرضية، وأي رسائل بريد إلكتروني ستكون.

حسنًا، لقد قلت ذلك مرة أخرى. تحتاج إلى التأكد من أن لديك بيانًا داعمًا.

الآن، بسرعة، جدول الدفع. لن أستغرق الكثير من الوقت في هذا لأن هذه هي مسؤولية المالك حقًا. لديهم 10 أيام عمل فقط لتقديم ذلك. إذا قدموا لك وثيقة مكتوبة تقول "لن ندفع" وكان ذلك خارج الأيام العشرة، فهذا ليس جدول دفع. لذا، لا تتجاهله، ولكنه ليس جدول دفع لأغراض القانون. ولكن يجب أن يحدد جدول الدفع مطالبة الدفع التي يتعلق بها، وهو ما يفعله معظمهم. ويجب أن يشير إلى مبلغ الدفع الذي ينوي المستجيب تقديمه. وإذا كان المبلغ المعترف به أقل من المبلغ المطالب به، فيجب على الجدول أن ينصح لماذا المبلغ في الجدول أقل وأسباب حجب الدفع.

ولكن إذا لم يعترض مالك أو لا يرغب في تحدي المطالبة، فعليه ألا يفعل شيئًا. ثم يدفع عندما يحين موعد استحقاقه.

الآن، لديك اعتراف مفترض بالمسؤولية. لذا، إذا لم يستجب المالك للمطالبة في غضون 10 أيام عمل من استلام مطالبة الدفع، فيُفترض أنها مطالبة صالحة وبالتالي قابلة للدفع. ودفع المبلغ المستحق هو مسألة أخرى، لأنه مستحق في أيام مختلفة بعد تقديم مطالبة الدفع. وإذا لم يتم ذلك، فأنت في نزاع. لذا، يعود الأمر إلى البناء الذي يقبل أو يرفض جدول الدفع. لقد تلقيت جدول دفع، لا توافق عليه أو توافق عليه. ثم لا تفعل شيئًا وتنتظر منهم دفع المبلغ المحدد في الوقت المحدد. إذا كنت تعترض، فهذا أيضًا حاسم بالنسبة للتوقيت.

لديهم وقت محدود للرد، وإذا لم ترد برفض عن طريق تقديم طلب تحكيم، فيُفترض أنك قبلت ذلك. وهذا هو كيف ترفض جدول دفع. أنت تقدم طلبًا مكتوبًا للتحكيم مع سلطة ترشيح معتمدة.

إذا لم يكن هناك جدول دفع ولا دفع، فيمكنك أن يكون لديك خياران. يمكنك إما رفع دعوى قضائية، ونظريًا، لا يحق لصاحب المنزل الدفاع عنها أو المطالبة المقابلة فيما يتعلق بها. أو يمكنك إصدار ما يسمى بإشعار القسم 782. يجب تقديمه في غضون 20 يوم عمل من تاريخ استحقاق الدفع، ولكن لم يتم دفعه. ويمنح إشعار القسم 172 خمسة أيام عمل إضافية لتقديم جدول دفع، وبعد ذلك يمكنك، أيها البناء، الذهاب إلى التحكيم، سواء قدموا جدول دفع خلال هذه الأيام الخمسة أم لا. لديك عشرة أيام بعد انتهاء الأيام الخمسة.

لذا، كما ترون من كل هذه التوقيتات، يمكن أن يصبح القانون معتمدًا على التوقيت. لا يمكنك الاتفاق مع الطرف الآخر على تمديد الأوقات. هذه حدود زمنية قانونية، وهي مكتوبة في الخرسانة وتمر. لا عودة. لذا، إذا كنت لا تعرف ما تفعله، فأنت بحاجة إلى الحصول على مشورة بشأنه. اتصل بنا، اتصل بمحاميك الخاص إذا كنت لا تعرف ما تفعله أو لديك أي أسئلة فيما يتعلق به. ويمكننا محاولة إرشادك. لا يمكننا إعداد مستندات لك، ولا يمكننا إدارة قضيتك نيابة عنك لأننا منظمة غير ربحية، ولكن يمكننا تقديم مشورة لك حول كيفية عمل القانون وما تحتاج إلى القيام به فيما يتعلق بقضيتك المحددة.

حسنًا، هذا هو القسم 172. هذا مثال على إشعار القسم 172. لن أقرأه لك نظرًا لقيود الوقت، ولكنه يقول تقريبًا ما قلته من قبل، وهو أنك تكتب إليهم وتقول: "لم تقدم لنا جدول دفع، ولم تدفع الأموال عندما استحقت. نحن نمنحك خمسة أيام عمل إضافية، وإلا فسنذهب إلى التحكيم."

حسنًا، هذا هو طلب التحكيم. عند تقديمه، يجب تقديمه في غضون 10 أيام عمل بعد استلام مطالبة الدفع لجدول الدفع، أو عندما تنتهي الأيام الخمسة لإشعار القسم 172. يجب أن أقدم ذلك لك لقراءته، آسف. ويجب أن يكون الطلب مكتوبًا. يجب أن يحدد مطالبة الدفع وجدول الدفع الذي يتعلق به. ويجب أن يوضح الأسباب التي تجعل المطالبة يجب أن تدفع. بعبارة أخرى، إذا كنت البناء، وقدمت مطالبة الدفع الخاصة بك، وتلقيت جدول دفع، وقدمت طلب تحكيم، فيجب أن يتناول طلبك جميع الأسباب التي ذكرها صاحب المنزل في جدول الدفع الخاص به لعدم دفعك. هذه هي فرصتك الوحيدة، بعبارة أخرى، لتقديم قضيتك للمحكم، ولماذا يجب أن تدفع، ولماذا الأسباب التي أثارها صاحب المنزل في جدول الدفع ليست أسبابًا صالحة.

يجب تقديم ذلك من خلال إقرارات قانونية منك، من مقاولين من الباطن إذا لزم الأمر، أي تقارير خبراء، وهي عادة أفضل طريقة للتعامل مع العيوب، خبير مستقل، وأي شيء آخر تحتاج إلى تقديمه للمحكم. ويجب إرسال نسخة من طلب التحكيم الخاص بك إلى الطرف الآخر، بعبارة أخرى، صاحب المنزل.

طلب التحكيم. لا يزال بإمكانك الذهاب إلى المحكمة أو الهيئة القضائية بغض النظر. رسوم التحكيم يمكن أن تكون باهظة. لقد غطيت ذلك. ولديها عمل يعود إليك بسرعة كبيرة. يمكن تقديم طلب حجب الدفع إلى المالك الرئيسي، ولكن هذا ليس ما عليك القلق بشأنه إذا كنت بناء سكنيًا، باستثناء أن المقاول من الباطن يمكنه القيام بذلك على صاحب المنزل، بالمرور من خلالك، وتقديم طلب حجب دفع. ولكن هذا موضوع آخر تمامًا.

لن أقضي أي وقت في هذه الأمور. يجب على المحكمين النظر في أمور معينة. أحكام القانون. أحكام العقد. مطالبة الدفع نفسها وأي تقديمات تقدمها ووثائق داعمة. جدول الدفع الذي قدمه المالك والتقديمات والوثائق التي قدموها أيضًا. ونتيجة أي فحص، ولكن هذا نادر جدًا.

مع إجراءات التحكيم الإضافية، لا يمكن للمحكم النظر إلا في رد التحكيم المستلم في الوقت المحدد. يمكنهم طلب تقديمات إضافية من أي طرف، مرة أخرى، ليس كثيرًا. يمكنهم طلب فحص موقع، وهذا نادر جدًا. ويمكنهم تحديد مواعيد نهائية لكلا التقديمين وأي تعليقات، ولكن لا يمكنهم النظر في وثائق متأخرة كجزء من قرار التحكيم الخاص بهم.

بمجرد صدور قرار التحكيم، إذا كان لصالح البناء وكان هناك مبلغ، يمكن إصدار شهادة التحكيم من قبل السلطة المعتمدة بناءً على طلب، ويمكن تسجيلها في المحكمة كحكم. لدي "لا يمكن التصفية"، ولكن هذا يتغير الآن، ويبدو أن المحاكم تتجه في الاتجاه الآخر، بحيث يمكنك استخدامها للتصفية. ولكن مرة أخرى، في القطاع السكني، لن يؤثر ذلك عليك كثيرًا.

الحق المحمي المحتمل في تعليق العمل. مرة أخرى، إذا كان عقدك لا يمنحك الحق في تعليق العمل، فإن القانون سيمكنك من تعليق العمل بإشعار لمدة يومين. ولكن سأمر بسرعة على ذلك. وهنا بعض الأسباب التي يمكنك من خلالها تعليق العمل: مطالبة دفع ولا يوجد جدول دفع. إذا كان هناك مطالبة دفع وجدول دفع، ولكن لا يوجد دفع حسب الجدول، أو لم يتم دفع مبلغ محكم، فيمكن للمطالب تعليق العمل بإعطاء إشعار لمدة يومين. ولكن مرة أخرى، هذا نادر جدًا أن يحدث في القطاع السكني، لأنه إذا كنت توقع أحد عقودنا، أو عقد HIA، أو حتى عقود وزارة التجارة العادلة، فسيمنحك حقًا في تعليق العمل لعدم الدفع.

النقطة الأخيرة هي الاعتراض على قرار المحكم. يرى التشريع قرار المحكم على أنه قرار مؤقت، ولن تسمح المحاكم بالاستئناف إلا إذا كان المحكم خارج نطاق اختصاصه. هذا صعب جدًا، نادر جدًا، وأشك في أنه سيحدث في القطاع السكني ضد مالك مشغل، لأنك في الأساس يجب أن تذهب إلى المحكمة العليا. المحكمة العليا ستكلفك الكثير من المال، ومن المحتمل ألا تكون جديرة بالاهتمام. من الأفضل لك التعمق في المحاكم الدنيا وإعادة إثارة النزاع بأكمله.

حسنًا، هذا هو نهاية عرضي التقديمي.