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台中科學園區有台積電，提供高薪就業機會。台74線和捷運綠線，一起帶動台中房價。台中重劃區沿著舊市區發展，縫合舊市區，房價當然一定漲。
如何？這是不是過去幾年，你在台中買房時，最常聽見的幾種說詞呢？
也因為疫情的QE，還有新青安的加持，台中在過去5年房價大漲了7成。漲幅最高是東區9.25%，南區和中區，南區9.17%，中區8.56%。再加上台中建設多，人口不斷移入，怎麼看，在台中買房都是穩賺不賠的結果吧？
然而潮水退去了，就知道誰在裸泳了。我們都知道量先價行，台中現在的買賣移轉棟數，大幅萎縮了22.7%。預售屋的推案量也創7年新低。而且目前全台中，累計了將近1.6萬戶的待售新成屋，蓋好了都沒人買。台中住宅的平均銷售天數，也突破了100日的大關。連中古屋的議價率都來到13%-18%。
更可怕的是，現在全台中的預售屋，一個月賣不到5%的量。而最恐怖的就是北屯、海線，以及烏日高鐵特區，因為這些地方嚴重供應過剩。你知道這三個地區，供給過剩的情況有多恐怖嗎？大概是這麼恐怖。
所以，你想不想知道台中的房仲或代銷，一直否認到底的未爆彈是什麼嗎？影片最後也會告訴你。台中房市已經冷了這麼久，到底2026年，是不是進場撿便宜的好時機呢？
嗨，我是Zack。我發現最近這兩個月，還有66.8%的人一直看我的影片，卻死都不把訂閱鍵給按下去。怎麼？你是暗戀我不敢承認嗎？所以開始前，請先把訂閱鍵給按下去，因為我需要更多的訂閱數，才能讓台灣的房產業者，再也不敢當著你的面耍你。
回到影片主題。台中過去這幾年，靠著兩大因素，吸引買方跟投資客不斷搶房。第一個軌道經濟，第二個超多重劃區。例如台中的捷運綠線在2021年4月通車，在當時火熱的房市下，就讓人聯想到，會不會未來台中的房市，也可以像台北捷運宅那樣暴漲？於是建商的信心就來了。
來看數據。當時七期的土地交易金額高達473億，全台中第一。再加上有台灣大道、辦公室、商場、飯店等等，讓大家都認為七期這一帶，就是下一個信義計畫區。2020年的時候，土地交易金額高達280億，創當時5年來的新高。
不只是市中心，還有北屯的機捷特區。這裡曾是一片荒蕪的農業區，後來因為好市多進駐，還有捷運總站的雙重利多，馬上成為房市的一級戰區。當時土地交易金額達126億，全台中第二。像富宇跟達麗這種上市建商，在這裡不只是買地，還進行造鎮式推案，就是因為對未來的房市非常有信心。
還有鼎鼎大名的十三期重劃區。因為在南區和南屯的交界，有台鐵的大慶站，跟捷運綠線的G13雙軌交匯。雙軌哎！理所當然地，就會吸引一大堆投資客來炒作。儘管這一區在2019年，才公告禁止移轉準備配地，但是在禁止之前就有大量建築商佈局，創下土地交易金額56億的天價，代表建商都認為這裡有題材，未來十三期一定大漲，極度有信心。
另一方面，就像我很多影片提到的，台灣房價會暴漲，是因為2020年的美國無限QE，還有2023年的新青安。在這種大多頭下，所有的房產業者都會告訴消費者，原物料都在漲，缺工缺料，營建成本上升，房價當然要跟著漲。這就像是麵粉變貴了，麵包怎麼可能跌價？這種說詞在大多頭非常有說服力。特別是上市櫃的企業，2017年在台中投資土地的金額是136億，但是到了2020年開始，就暴增到348億，成長幅度155%。又看到土地和營造成本雙漲，預售屋的價格一天一天變貴，就成功讓消費者產生FOMO心態，開始追價進場買房，還願意幫屋主付房地合一稅。現在回頭看，真的很荒謬吧？
既然過去這6年，所有房仲都對你說，建築成本上漲，房價怎麼可能跌？建設會帶動房價繼續漲。既然如此，有軌道有重劃區還有人口紅利，看起來無限美好的台中，怎麼會在一兩年內就瞬間垮下來了呢？
同樣的歷史又重演了。2024年9月，央行的第七波信用管制，以及各家銀行的限貸令，讓原本充滿氾濫資金的台灣房市，資金突然被掐緊，槓桿被拿掉。比方說，第七波打房就有規定，名下第二戶房子，貸款只有5成。而且名下只要有房，就沒有寬限期。更可怕的是，台中只要超過4,000萬售價的房子，就會被認定為豪宅，貸款只剩3成。這一連串打下來，很明顯的結果就是，投資客無法再開高槓桿了，所以房市就垮下來了。
證據就是，原本台中的家戶購屋比是3.6%，意思就是說，台中每100戶的家庭，就有3.6戶準備買房。這個數字，僅次於同樣擁有人口紅利的桃園。哦對了，如果你也想聽我分析桃園的房市，請在留言區輸入+1，我就趕快把桃園的影片給生出來哦。
而貨幣寬鬆期，房市熱絡，買房後會讓人很有信心。但如今進入貨幣緊縮期，那麼過去這幾年，用過高成本去買房的家庭，現在房貸壓力就很重。同時呢，因為限貸令的關係，銀行房貸水位不足，房貸就會緊縮。一緊縮，原本那些需要墊著腳才能夠買到房子的人，就被掃出市場了。
而證據就是在2025年，你是不是看到非常多的預售屋解約潮？網友天天都在問，如果預售屋貸不到款交屋，是不是就要賠到15%了？這一類預售斷頭潮的新聞，你應該還沒忘記吧？
同時，除了炒房頻道的房蟲以外，我們都知道量先價行這個常識，沒有量就沒有價。來看買賣移轉棟數的數據。2025年台中的交易量只有4.25萬戶，跟2024年的5.5萬戶相比，台中房地產的交易量萎縮了22.7%，是7年來的新低點。
而最指標的就是北屯。北屯區是台中房市的領頭羊，非常有指標性，因為這邊人口多住宅多，交易量也很大。然而北屯2025跟2024相比，交易量大幅萎縮42.7%，等於北屯的成交量接近腰斬。為什麼呢？因為這種靠重劃區大量推案，再加上大量投資跟炒作，所堆疊出來的交易量都很虛，意思就是這邊的剛需很弱啦，所以市場很脆弱，一個打房就讓成交量腰斬了。
而整個台中呢，不只交易量萎縮，更可怕的是，目前有很多地方，特別是蛋白區，價格都是虛胖，都是泡沫。比方說，市中心的七期和水湳，一坪大概60-80萬。靠著市中心房價過高，產生外溢效應的蛋白區，例如海線或者太平，房價也從1字頭跳到3字頭，甚至挑戰4字頭。為什麼說這邊的蛋白區是泡沫呢？理由很簡單，因為這些蛋白區的剛需和薪資所得，完全跟不上推案量以及房價的漲幅。
因此，台中的買家必須知道，目前台中房市不只現狀很慘，未來看起來還會更慘，因為真正的大魔王，都沒開始發威呢。
你知道台中住宅供給過剩的情況，有多嚴重嗎？以供給面來看，目前台中的預售市場，產生了堰塞湖效應。意思就是說，建商蓋了一大堆，庫存超高，卻完全去化不了。來看數據。雖然建商這兩年一直講，台中房市超好，台中超棒，台中房價一定漲。然而台中建商身體很誠實的是，2025年的推案量創7年新低，只有4,176.8億，年減幅高達27.94%。不只推案金額，連推案的戶數，也從2024年的3萬戶，到2025只剩1.8萬戶，也是創下疫情後的新低。
而且現在台中建商的策略都非常明顯，就是棄保效應，棄蛋白保蛋黃。講簡單就是，建商不敢在蛋白區推案了。例如海線太平這邊，都轉往比較穩健的市中心，例如七期和科博館，或者是核心的重劃區，水湳，還有十四期。非常明顯，建商自己都對台中蛋白區的高房價沒有信心，認為賣不動了。繼續在蛋白區推案，會讓資金調度整個被卡死。
剛剛講的是未來的供給面哦。那我們不講未來，看現在就好。根據2024年底的數據，台中的新建餘屋數量創下史上最高點。在2024第二季的時候，台中有15,925戶的新建餘屋，庫存量僅次於新北。你知道什麼叫做新建餘屋嗎？讓我給你翻譯翻譯，就是指那一些，建商從預售時期蓋到好，蓋到交屋，變成了看得到摸得到的新成屋以後，還是沒人買的那些房子。目前在台中有將近16,000戶，非常扯吧？16,000間新房子空在那邊，沒人去買，沒人去住哎。
而這些新建餘屋幾乎都是集中在北屯區，例如機捷特區。不只重劃區這邊，而南屯、烏日、西屯，新建餘屋的數量也超過了1,000戶，沒有好到哪裡去。這就馬上打臉那些，跟你說台中房子供不應求，你要趕快買的房產業者話術。因為這1.6萬戶的新建餘屋，加上剛剛提到的，建商在2024年到2025年，正在興建中的這4.8萬戶，兩者加起來的龐大賣壓，可能就是壓垮台中房市，最後的那一根稻草。
所以說，最近還想買預售的你，一定要特別留意，有沒有建商正在降價的情況。因為供給量這麼多，競爭這麼大，一旦有建商打響降價的第一槍，就很容易產生降價的連鎖效應。特別是今年，2026年到2027年，預估還有兩三千戶的新房子要交屋。這些量幾乎都集中在北屯十四期、水湳經貿園區、南屯大經段，還有海線的沙鹿。所以非常明顯的，預售案供給量這麼大，庫存的新房子又這麼多，那麼台中的預售市場沒有崩盤才奇怪吧？
來看數據。根據國泰房價指數2025年第四季的數據，全台灣的預售屋30天的銷售率，降到可憐兮兮的6.38%。台中更慘，30天銷售率只有4.61%，又創下這幾年的新低。這個數字代表什麼意思呢？代表新建案推出的每個月，整個案子在30天內賣不到5%的戶數，非常慘吧？正常來說，都應該在10%以上。房子賣不掉，就收不到資金。這對於高度依賴週轉率的預售屋，資金回籠的速度就會大幅萎縮。意思就是收的錢又少又慢。那麼中小型的在地建商，就會有資金斷裂導致爛尾的風險。
而且你看哦，預售屋賣不動，新成屋庫存1.6萬戶，搞得台中的建商都想哭以外，台中的中古屋市場也沒好到哪裡去。怎麼說呢？來看中古市場的數據。根據住商統計，目前台中中古屋的待售天數破了100日，比2024年多了20天以上。等於銷售週期拉長，屋主就得承受更長時間的成本，像是房貸利息、管理費和持有稅這些。同時呢，中古屋的議價率也變大。根據住商的數據，目前台中中古屋的議價率，大概來到13-18%左右。過去那一種開價就成交的市場，已經消失了。現在呢，買方擁有極大的砍價籌碼。你在房仲公司的櫥窗上，看到的那些屋主開價，大概打8折，就是最新的成交價。
雖然台中的房仲公司，沒有像去年業者說的，出現什麼倒閉潮，但台中房仲工會的理事長也說，目前房仲公司的平均業績，大概只剩下2024年的1/3而已。沒錯，業績只剩下1/3。
但台中房市也不是沒有好消息。比方說，目前中古屋跟預售屋的價格，落差非常巨大。因為建商的土地和營造成本被卡住，他們不想降價去破壞行情，所以預售市場的價格還維持在高檔。但相較於預售屋，中古屋的價格就合理多了。比方說AI Zack有查到，北屯十四期重劃區的指標案，均價高達87.5萬元。即便比較外圍的單元14，也來到了每坪49.1萬。相較起來，中古屋的單價就親民許多，大概只有預售案的一半。而這個中古屋CP值高於預售屋的地方，例如南屯，價差省了84.5%；大里價差73.5%；特別是南區，價差100%，等於中古屋是預售屋的半價。最扯的是西區，價差112.7%。所以反過來看，這種預售屋比中古屋貴超過70%以上的地方，那麼這樣的預售價是不可能撐多久的。
這種價格高得像是泡沫的預售屋，在最近這一年都受到嚴重的考驗。因為買方會覺得，與其我買一間必須得等這麼久，價格又貴得要死的預售屋，那我不如去選擇價格比較合理，而且現在立刻就能入住的中古屋。這樣的思維轉變，就是為什麼現在，台中預售屋30天的銷售率，只剩下4.61%的證據。
那建商賣不出去該怎麼辦呢？最直接的方法就是降價，讓這些預售屋的價格，慢慢的去往中古屋靠近。這個，就是空頭市場的趨勢。
而台中另一個房市利多的消息，則是豪宅的賠售。幾乎都是假賠售，豪宅並沒有真的跌那麼多。比方說，2025年就常常看見，七期很多標榜降價賠售的物件，它其實並沒有真的賠錢，他們只是少賺而已。因為這些高資產的客群，只是在調整他們的資產部位，但還沒缺錢到，必須把豪宅降價賠售的程度。因此七期的豪宅還是相當保值。
那既然保值，為什麼還要賣呢？有錢人想的和你不一樣。這些有錢人想的是，現在很明顯房價已經漲不動了，豪宅的跌價風險也高。那不如先把一些豪宅變現成現金，拿去投資在其他的部位上。這樣的機會成本，才是對自己最有利的。
不過呢，看到這麼多豪宅標榜降價賠售，就會產生示範效應，去壓低那些一般價位的房子的漲幅。因為大家都會認為，現在連豪宅的價格都在往下修了，那一般住宅的價格憑什麼還往上漲？因此看到這邊，我們知道台中的利多和利空資訊。
那麼你想不想知道，根據AI Zack的分析，接下來這兩三年，哪裡是台中房價下跌機率最大，購買以後，你家可能最不保值的三大重災區呢？
感謝影片看到這邊的你。自從上次新竹和高雄房市的影片出來後，下面就有一大堆網友在敲碗，說想看我分析台中的房市。所以我趕快在一週之內，立刻把這部影片做出來。如果我這一份在乎粉絲的心意，被你看見了，還在螢幕面前陪著我的話，請在留言區輸入「我還在」，這樣子，就能激勵我創作更多在地房市的議題，幫助每一個縣市的粉絲囉。
而回到主題，AI Zack針對供給量、剛性需求，和投資客炒作的情況，整理出以下三個，AI Zack認為接下來這幾年，房價跌價風險最高的區域。
首先是三級重災區烏日高鐵。這裡呢，目前現在就有破千戶的新建餘屋，蓋好了賣不掉，空在那邊養蚊子。而且整個烏日高鐵區，現在還欠缺生活機能和就業機會，剛需非常弱。但是這邊很多建案都已經是3字頭，甚至4字頭，還有一些要挑戰5字頭以上。這代表著烏日高鐵這邊的房價，已經把未來的建設利多都給透支了。萬一高鐵的娛樂購物城D-ONE，它的商業發展效益不如預期，沒辦法吸引大量人口的話，那麼目前的售價一定很難維持住。畢竟烏日這邊推案量大，腹地更大，但價格又貴得要死。
再來是二級重災區海線。像是梧棲、清水、龍井這邊。雖然以數據上來看，海線在2025年的交易量翻倍，但那是因為這些交易量，之前大多頭那幾年買房的人，剛好在2025年遇到交屋潮，才讓這個落後指標，看起來好像海線的交易量很好，房市很熱絡。因為證據就是，現在的建商幾乎都不敢在海線推案了，身體非常誠實。既然連建商對海線的價格，都沒有信心了，那麼身為消費者的你，勇氣是怎麼來的呢？梁靜茹給你的嗎？特別是最近這兩年，海線的預售屋被炒到3字頭4字頭，嚴重脫離當地人的薪資。再加上海線的生活機能又不成熟，永遠都在依賴中科的外溢題材。所以很明顯的，當台中市中心開始修正了，買盤回到蛋黃區了，等於價格外溢的效果消失了，那麼海線這種邊陲地帶，就沒有自住客想買，投資客也會縮手。因此我認為，兩三年後回頭來看，海線房價跌個20%都不會是太意外的事情。
而AI Zack認為的第一級重災區，就是北屯的機捷特區、廍子重劃區。理由很簡單，2025年的交易量腰斬，減少42.7%，等於目前這邊的價格，自住客都不敢買了。而且更可怕的是，因為過去這幾年，北屯是全台中投資客最密集的地區，所以一旦交屋潮來臨，資金不足的投資客，就會因為限貸令導致資金缺口，不夠錢去交屋，就會想要急著拋售，或是勉強硬交屋了，再趕快降價賣掉。所以你看哦，蓋好的新成屋這麼多，又有一堆房子在新建，價格也不便宜，但買氣卻腰斬了。因此，機捷特區和廍子重劃區的房價，修正幅度可能超過20%以上。
看完了三大重災區，現在回頭來看看整體的台中市場吧。以結論來說，台中房價開始長期的下跌，這是一個完全不可能避免的風險。因為剛剛提到了交易量萎縮22.7%，具有指標性的北屯甚至直接腰斬。但台中的庫存持續累積，因此銷售期一定會越來越長，賣方的壓力會越來越大。但庫存一堆還繼續蓋，而少數的剛性需求面，現在又被限貸令給掐住。因此，嚴重供過於求，價格一定會往下修。
而且更重要的是，過去這幾年，支撐台中房價的，幾乎都是炒房客投資客。所以現在去槓桿了，當年囂張的不可一世的投資客，現在全都跑了，摸摸鼻子躲起來了。沒有了投資客，房市才會回歸基本面。但很顯然的，台中目前的高房價，已經遠遠脫離基本面了。
甚至連2025年第四季，央行的理監事會議，都有內部的央行理事，不是Zack我，都在說新青安寬限期過了以後，很可能因為房貸負擔率變高，導致繳不起房貸本金，進而引發斷頭的風險。這證明了，連央行內部的理事，都擔心新青安炸彈的風險。當然啦，除非你相信業務員說的那些，那些新青安的屋主爸媽都很有錢啦，繳不起房貸，他們的爸媽就會掏錢出來幫他們啊。你以為銀行是白痴嗎？銀行審核那麼嚴格，一定是確定你繳得起30年房貸，才敢把新青安貸給你啊。會相信這種說辭的人，那我真的建議你趕快關掉影片，去多買兩間壓壓驚。
所以講到這邊，利空跟利多的因素你都聽到了。那麼你的下一個問題一定是，到底2026年還適合在台中買房子嗎？如果我有房子要賣，到底什麼時候賣會比較好呢？
直接講結論。如果你想撿便宜的話，至少等到2026的年底，看看台中的庫存壓力，有沒有迫使賣方降價。有耐心的人，就要等到2027年的3月以後。因為如果連明年的旺季都不旺的話，那麼嚴重供給過剩的2027年，房價一定非常軟非常好殺。你可以特別去關注那一些，生活機能比較成熟，但投資客拋售量也比較多的區域，從這邊去撿便宜，例如剛剛提到的北屯。
但反過來，如果你是最單純的自住客，那還是老話一句，符合3大條件就趕快買。這3大條件分別是：一、自用需求急迫；二、房子千載難逢；三、房貸本加利支出不超過月收入1/3。只要符合這3個條件，你現在立刻閉著眼睛買下去，都不會後悔。因為你要知道，自住客買房是來解決問題的，不是來發財的。因為名下只有一間房的你，房價漲跌跟你一點關係都沒有，除了心情，你什麼也不會被影響。
至於投資客呢，我則會建議，如果你手上持有的部位都在蛋白區，那就趕快早點停損，否則你今年不賣，明年更便宜。你過去這幾年的利潤，可能會在接下來這一兩年內，被負現金流給吃光。
至於賣方呢，你要關注的數據是，新成屋的餘屋去化速度以及法拍數量。因為如果你發現這些大量的新建餘屋，一直賣不掉，法拍的數量還在增加的話，那代表房價的修正幅度會更大，你要趕快賣，立刻賣。不要怪仲介不努力，因為在這種市場，仲介幫你收的每一個斡旋，你都應該要珍惜。因為趨勢很清楚，台中房市的5年黃金期已經結束了，不會再回到2024年了。接下來賣方要面對的，是又漫長又痛苦的去庫存過程。
至於房仲業的朋友，我還是強烈提醒你，不要再訴求房價必漲了。因為你在空頭市場，還在用多頭那一套賣房子，你當然會被消費者討厭啊，這很難理解嗎？因為消費者天天看到一大堆利空資訊，結果你還在跟他說，房價之後一定會漲，房價不可能跌。那客戶不討厭你才有鬼。一旦你被客戶討厭，那你怎麼可能會有業績呢？證據就是，你們公司那一些，還在繼續說房價必漲的學長姐，包含你的店長，2025年的業績是不是幾乎都腰斬了？沒錯吧？既然如此，你還要繼續相信他們那一套，只會無腦喊漲的四流銷售方式嗎？
但如果目前收看這部影片的你，不是台中的消費者，而你所住的縣市或區域，我又還沒拍片去分析的話，那你該怎麼做，才能在買賣房子這件事上，不會被房仲代銷給騙呢？你希不希望在買房子的時候，能夠有一份像畫面上這樣子，有這個區域所有的缺點隱藏風險，而所有房產業者，都不敢向你承認的深入分析報告呢？
這東西是AI Zack的深入研究報告。獲得的方式很簡單。首先，加入畫面上的AI Zack官方帳號。進去之後，先輸入「001」取得試用版。再輸入代碼「006」，拿到這個代碼。然後很簡單哦，把這個代碼複製起來。接著打開AI Zack，貼上剛剛的代碼。然後在上面這邊輸入你要研究的區域，例如台北市、嘉義市。那這邊我先用台北做示範。接著在下面點擊「Deep Research」這個功能後，最後按右邊的送出，再按一下開始研究。接著給AI Zack10-15分鐘的時間。噔噔，你要的在地房市深入研究，包含所有的缺點和利空風險，就會變成一份上萬字的報告，直接呈現在你眼前給你看囉。重點是，像這樣的功能和報告，還是免費的。
也就是說，要能像這樣子，藉由AI Zack的在地房市深入報告，幫你在買房之前，就先搞清楚這個區域的優缺點，以及仲介不願意說的隱藏風險。你就不會被房仲或代銷的話術給騙了，導致你傻呼呼地出高價，幫某個投資客解套，還在那邊謝謝人家，願意把房子賣給你。因為你看看過去這幾年，在台灣買房子這件事，真的是一場災難，讓人看了很生氣。房價高到買不起，年輕人買房，還得幫投資客付房地合一稅，還要忍受代銷傲慢的態度，以及付2%服務費，還會被仲介耍的現狀，這真是新年快樂台灣的恥辱。
所以現在AI Zack出現，只有一個目的，就是幫助年輕人奪回主導權，讓花大錢買房子的你，不需要買個房還這麼委屈。也就是說，如果現在的你，缺乏判斷業務員是不是正在話術你的能力，那麼在買房這件事上，你絕對會被騙得很慘很慘很慘，真的非常慘。而AI Zack房產軍師，就是要幫你具備，判斷業務員是不是在耍你的能力。
所以，趕快點開置頂留言的連結，輸入「001」領取AI Zack的試用版，再輸入「006」，趕快研究你家那區的房市，不要再傻呼呼地給業務員耍了。因為我們房仲和代銷，天天都在練習講話術和演戲，沒經驗的你，絕對不可能聰明到，能識破業務員的每一句謊話的。
所以最後我想問一下，最近我已經研究了新竹、高雄和台中的房子。你還希望我用AI Zack去研究哪裡呢？
A：台北，大家都說就算房價崩盤，台北也還會繼續漲，台北真的那麼強嗎？
B：新北，有很多區域蓋了一堆房子，甚至價格比台北還高，新北真的有那個價值嗎？
C：桃園，感覺青埔好像永遠都在建設，但為什麼青埔的點燈率永遠這麼低？
D：台南，因為台南有南科，業務都說這裡被低估，未來漲價的幅度一定最大。
E：其他，請把你的選項留言在下方。留言最多的縣市，說不定就是我下一集的主題哦。
現在就立刻點開畫面上的影片，了解當你繳完30年房貸以後，台灣房市會變成什麼樣子，以及該怎麼從屋主的開價，去推算屋主實拿底價的業界公式。如果你覺得我這部片對你有幫助，請在留言區輸入「+1」，因為每增加一則留言，演算法就會把這一部影片，多推給100個陌生人看見哦。
那麼影片結束，我是Zack，牠是魔獸Cookie。靠說謊賣房子的時代該結束了，讓我們一起結束它吧。