The EXACT Date Home Prices Will Be The Lowest (Get Ready)

إذًا، ماذا لو كان الأصل الأكثر أمانًا وموثوقية في العالم، أساس أمريكا، يتعافى أخيرًا؟ >> يتباطأ نمو أسعار المنازل في عدة مناطق ويتزايد المخزون تدريجيًا. كل هذه علامات محتملة على استقرار السوق. >> إذا كنت تنتظر فرصتك لشراء منزل، فقد حان الوقت تقريبًا. أقول هذا لأنني أنشأت للتو صيغة للتنبؤ بموعد الوصول إلى قاع سوق الإسكان، أو على الأقل، أدنى سعر يجب أن تدفعه اليوم. دعني أشرح. نشهد بالفعل تخفيضات كبيرة في الأسعار في معظم الأسواق. في ولايات مثل أوستن، تكساس، شهدنا انخفاضًا بأكثر من 30٪ في أسعار المنازل في العام الماضي. في فلوريدا، تضاعف المعروض من المنازل تقريبًا منذ أبريل 2024. أعرف كل هذا لأنني كنت أتابع سوق العقارات لمدة 5 سنوات، وساعدت أيضًا أكثر من 900 عائلة على الانتقال إلى منزل جديد. لذا، أريد أن أستفيد من كل خبرتي بشكل جيد حتى أتمكن من مساعدة الجميع. لذلك اليوم سأقوم بتفصيل بالضبط متى أعتقد أن الوقت المثالي لشراء منزل، وبأي سعر يجب أن تقدم عرضك، وكيف أستفيد شخصيًا من هذا. أعتقد أننا نتفق جميعًا على أن امتلاك منزل هو أكبر استثمار ستقوم به على الإطلاق. صحيح؟ لذا قبل أن نتعمق في تفاصيل كيفية الاستفادة من سوق العقارات المتراجع هذا، يجب علينا أولاً أن نفهم بالضبط ما يحدث في الولايات المتحدة. لأن كل هذا يؤثر على قدرتك على شراء وبيع منزل. كلما سمعت خبراء العقارات يتحدثون عن المخزون أو أسعار الفائدة، فإنهم يتحدثون أساسًا عن العوامل التي لها أكبر تأثير على أسعار المنازل. هذه هي أكبر مشكلة تمنعك من شراء منزل الآن، وهي التكلفة المرتفعة بشكل غير عادي لشراء منزل. الآن، لكي تنخفض أسعار المنازل إلى مستوى ميسور التكلفة، نحتاج إلى تصحيح بعض الأمور. عادةً، ستكون أسعار الفائدة أقل، مما سيقلل من تكاليف منزلك الشهرية. مع انخفاض أسعار الرهن العقاري، يميل المخزون إلى الانخفاض، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل. هذا هو المعضلة الحقيقية هنا. أسعار المنازل مرتفعة جدًا بالفعل، وإذا ارتفعت الأسعار أكثر، فلن تعوض أسعار الفائدة المنخفضة هذا الفارق. الآن، العكس صحيح أيضًا. عندما ترتفع أسعار الفائدة، يبدأ المخزون في الارتفاع، مما يجعل أسعار المنازل تبدأ في الانخفاض. هذا بالضبط ما كنا نختبره ولماذا تنخفض أسعار المنازل أخيرًا. هذا رائع، ولكن هذه هي المشكلة. لجعل شراء منزل ميسور التكلفة مرة أخرى، نحتاج إلى أسعار فائدة أقل. إذًا، ماذا يعني هذا؟ هذا يعني أن توقيت أسعار الفائدة المنخفضة يجب أن يكون صحيحًا تمامًا. سنطلق عليه "منطقة غولدي لوكس للعقارات". لأنه إذا خفضت الأسعار بسرعة كبيرة قبل أن تصحح أسعار المنازل بالكامل، فسيدخل ملايين المشترين السوق، مما يتسبب في انفجار الأسعار مرة أخرى. وهذا سيمحو كل التقدم الذي حققناه للتو في العام الماضي. هذا لأنه وصلنا أخيرًا إلى مكان يرتفع فيه المخزون بوتيرة قياسية. القضية الوحيدة هي أن أسعار المنازل لا تتكيف بسرعة كافية لمعظمكم. لهذا السبب ما زلت جالسًا على الهامش تنتظر انخفاض أسعار الرهن العقاري. لكن هذه ليست المشكلة الحقيقية. لكن دعني أشرح ما هي المشكلة الحقيقية. من الناحية الفنية، لا يزال المخزون أقل بنسبة 18٪ من مستويات أبريل 2019، وهو ما كان قبل تفشي الوباء مباشرة. هذا مهم للغاية. لفهم سبب أهمية ذلك، دعني أشرح بإيجاز السنوات الخمس الماضية. تضاعفت أسعار المنازل تقريبًا منذ عام 2019 لأن الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة إلى ما يقرب من 0٪ في عام 2020. نظرًا لأن أسعار الرهن العقاري كانت منخفضة جدًا، أراد الجميع شراء منزل، مما يعني أن المخزون انخفض إلى أدنى مستوى في التاريخ، مما تسبب في ارتفاع الأسعار بشكل أسرع مما رآه أي شخص من قبل. لكن الخبر السار هو أن العرض بدأ في الارتفاع بوتيرة لم نشهدها منذ عام 2011، وهو ما كان بعد انهيار عام 2008 مباشرة. الآن، هذا الجزء التالي مهم جدًا. يوجد الآن بائعون أكثر بنسبة 34٪ من المشترين في جميع أنحاء الولايات المتحدة، مما يعني أن هناك تغييرًا سريعًا في الزخم لصالح المشتري. هذا لأن أسعار الفائدة ترتفع بالفعل بدلاً من الانخفاض كما قد تعتقد أنك تريد. إذًا، ماذا يعني هذا بالنسبة لك؟ دعني أشرح لماذا أسعار الفائدة المرتفعة هي في الواقع شيء جيد وكيف يمكنك الاستفادة منها. لأن عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يستخدم كمعيار لتحديد أسعار الفائدة، ارتفع إلى ما يقرب من 5٪ منذ عام 20120. الآن، لوضع ذلك في المنظور، هذه هي أسرع قفزة شهدناها في السنوات الـ 40 الماضية. إنها تخلق ضغطًا هائلاً على البنوك والحكومات والمؤسسات المالية لمحاولة خفضها. وهنا سبب أهمية هذا الأمر كثيرًا. تخيل أنك تفكر في شراء منزل، ولكنك تبدأ في القلق بشأن ما إذا كانت أسعار المنازل قد تنخفض بعد شرائك. بطبيعة الحال، ستتردد، متسائلاً عما إذا كان من الأذكى الانتظار لأن أي شخص اشترى منزلًا في العامين الماضيين هو حاليًا "تحت الماء". بمعنى أن منزله يساوي أقل مما دفعه مقابله. لذا، إذا كنت ستشتري منزلًا بأسعار اليوم، ولكنك تضطر إلى البيع في غضون عام أو عامين، فستخسر بالتأكيد معظم أموالك، إن لم يكن ذلك قد يؤدي إلى إفلاسك. بالنسبة لمعظم الناس، المخاطرة ببساطة لا تستحق العناء الآن، إلا إذا حصلت على صفقة مذهلة، وهذا بالضبط ما سأريك كيف تفعله في ثانية. لذا، دعنا نتحدث عن أسعار الرهن العقاري المتزايدة هذه. لفهم سبب ارتفاع أسعار الرهن العقاري ومتى ستنخفض تمامًا، يجب أن نعرف الديناميكيات الاقتصادية وراء هذه الاتجاهات. على مدى السنوات القليلة الماضية، شهد سوق الإسكان ظروفًا غير مسبوقة. بين عامي 2020 و 2022، أدت أسعار الرهن العقاري المنخفضة القياسية جنبًا إلى جنب مع المخزون المحدود للغاية إلى دفع الأسعار إلى مستويات قياسية. بيعت المنازل بسرعة، وغالبًا ما تجاوزت سعر الطلب بكثير، مما جعل القدرة على تحمل التكاليف بعيدة عن متناول الجميع، حتى أنا. واليوم، نواجه عواقب تلك الظروف غير المستدامة. لذا، دعنا نقسم هذا خطوة بخطوة لماذا عام 2025 مختلف كثيرًا عن أي وقت مضى. عادةً، في سوق صحي، عندما ترتفع أسعار المنازل، يتم تحفيز البائعين لإدراج ممتلكاتهم، مما سيزيد من المخزون ويستقر الأسعار. ولكن التأثير المعاكس. عندما تنخفض الأسعار، سيمتنع البائعون، وسيتقلص المخزون وستستقر الأسعار مرة أخرى. ومع ذلك، بدءًا من حوالي عام 2017، بدأ شيء غير عادي يحدث. حتى مع استمرار ارتفاع أسعار المنازل إلى مستويات تاريخية، لم يزدد المعروض من المنازل المتاحة لموازنة السوق. ظل المخزون منخفضًا، مما دفع الأسعار إلى الارتفاع أكثر. لذا، دخلنا في عصر حروب العروض. >> 20 إلى 30 عرضًا على منزل. إنهم يقدمون نقدًا بالكامل. إنهم يقدمون أكثر من سعر الطلب. الآن، دعنا نربط هذا بأسعار الرهن العقاري. مع ارتفاع أسعار المنازل بسرعة، تدخل الاحتياطي الفيدرالي للسيطرة بقوة على التضخم عن طريق رفع أسعار الفائدة. لقد رفعوا أسعار الفائدة 11 مرة بين مارس 2022 ويوليو 2023. تسبب هذا الارتفاع غير المسبوق في ارتفاع أسعار الرهن العقاري إلى ثلاثة أضعاف تقريبًا، مما جعل المدفوعات الشهرية أعلى بكثير. هذا يعني أساسًا أنه لم يعد بإمكانك تحمل تكلفة منزل. ولكن هذه هي المشكلة الحقيقية. عندما تظل أسعار الرهن العقاري مرتفعة، تصبح القدرة على تحمل التكاليف أكثر صعوبة لأن الأسعار لم تنخفض. لذلك سيتوقف المشترون عن الشراء لأن البائعين يرفضون خفض أسعارهم. ما زالوا يعتقدون أن منزلهم يساوي ما كان عليه في عام 2021، لكننا في عام 2025. ولكن الخبر السار هو أن المخزون اليوم يزداد تدريجيًا لأن أسعار الرهن العقاري مرتفعة جدًا. لذلك تنخفض الأسعار بوتيرة سريعة جدًا في جميع أنحاء البلاد. هذا بالضبط سبب قولي من قبل أنك تريد بالفعل أسعار فائدة مرتفعة. آمل أن يكون هذا منطقيًا أكثر. الآن القضية الوحيدة هي أننا لم نتعافى تمامًا من عام 2020 بعد. لذا فإن العام أو العامين القادمين سيكونان حاسمين. هل تتذكر منطقة غولدي لوكس التي كنت أتحدث عنها من قبل؟ إذا انحرفنا عن ذلك وانخفضت أسعار الفائدة كثيرًا وبسرعة كبيرة، فسوف تخرج الأسعار عن السيطرة. إذا نظرنا إلى الثمانينيات، كانت الديون الحكومية منخفضة نسبيًا مقارنة باليوم. بالطبع، كانت حوالي 30٪ من الناتج المحلي الإجمالي. والناتج المحلي الإجمالي هو الناتج المحلي الإجمالي، وهو أساسًا مقدار الأموال التي تجنيها الولايات المتحدة في سنة معينة. ولكن في ذلك الوقت، كانت أسعار الفائدة مرتفعة جدًا. في الواقع، كانت في خانة العشرات. لكي نكون دقيقين، في الثمانينيات، وصلت أسعار الفائدة إلى 18٪. لذا فإن 7٪ اليوم لا تبدو جنونية، لكنها في الواقع أسوأ. على الرغم من أن المعدل أقل، إلا أن هناك شيئًا مختلفًا كثيرًا اليوم. أسعار المنازل. عليك أن تدفع ضعف ما يجب أن يكون عليه المنزل تقريبًا. هذا هو الفرق الكبير. دعني أضع الأمر بهذه الطريقة. تخيل شخصًا من الجيل الأكبر سنًا يقول: >> "في أيامي، دفعنا 18٪ فائدة وقمنا بعمل جيد." >> ولكن هنا تكمن المشكلة. كانوا قادرين على تحمل هذه المعدلات لأن أسعار المنازل في ذلك الوقت كانت أقل بكثير. اليوم، حتى مع معدل فائدة معتدل يبلغ حوالي 6 إلى 7٪، فإنه أقل بكثير من حيث القدرة على تحمل التكاليف لأن أسعار المنازل ارتفعت إلى مستويات غير مسبوقة. لذا، لحل هذا، توصلت إلى صيغة بسيطة لحساب ما يجب أن تكون عليه أسعار المنازل اليوم. ستحب هذا لأنني لم أسمع شخصًا واحدًا يتحدث عن هذا بعد. إليك كيف توصلت إلى الصيغة. تاريخيًا، من المتوقع أن ترتفع أسعار المنازل بمعدل ثابت يبلغ حوالي 3 إلى 6٪ سنويًا. لتبسيط الأمر، دعنا نستخدم متوسط تقدير يبلغ حوالي 5٪ سنويًا. الآن، بدأت أسعار المنازل في الارتفاع بشكل كبير حوالي عام 2020، بما يتجاوز بكثير معدل التقدير الطبيعي البالغ 5٪. لتحديد الوقت المثالي للشراء، نحتاج إلى تحديد أين يجب أن تكون أسعار المنازل واقعيًا مقارنة بالتقدير الحالي اليوم. دعني أستخدم مثالًا واضحًا لتوضيح ذلك. ثم سأعطيك صيغتي البسيطة جدًا. افترض أنك تأخذ منزلًا بقيمة 400,000 دولار في عام 2019. مع معدل تقدير سنوي ثابت بنسبة 5٪ مركبًا على مدى 6 سنوات، وهو من 2019 إلى 2025، يجب أن يكون هذا المنزل يستحق بشكل معقول 536,000 دولار فقط اليوم. ومع ذلك، المشكلة هي أننا نرى هذه المنازل مدرجة بأسعار أعلى بكثير من ذلك. عادةً، منزل بقيمة 400,000 دولار في عام 2019 يباع الآن بحوالي 700,000 دولار. لذا، نحتاج إلى التوصل إلى سعر عرض حيث تعلم أنك ستكون آمنًا إذا اشتريت هذا المنزل واضطررت إلى البيع في غضون عامين. إليك كيف نفعل ذلك. فقط اطرح سعر الطلب الحالي من السعر الذي يجب أن يكون المنزل يستحقه اليوم. في هذا المثال للمنزل بقيمة 400,000 دولار، عليك أن تأخذ سعر اليوم، وهو 700,000 دولار، وتطرحه من 536,000 دولار، وهو ما سيساوي 164,000 دولار. الآن، أعرف أنني أرمي الكثير من الأرقام الآن. سأجعل هذا سهلاً للغاية. سأعطيك نسبة مئوية واحدة في النهاية، لكنك تحتاج إلى معرفة أن هذا المنزل الآن مبالغ في سعره بمقدار 164,000 دولار. إذا دفعت أي شيء قريب من هذا السعر، فستخسر الكثير من المال. مع العلم بذلك، سترغب في تقديم عرض أقل بحوالي 160,000 دولار أو حوالي هذا النطاق. هذه هي الصيغة الدقيقة التي أستخدمها. أولاً، ستقوم بإدخال هذا في حاسبة الفائدة المركبة. لا تقلق، يمكنك استخدام أي آلة حاسبة تجدها على جوجل، لكنني سأستخدم investor.gov لهذا المثال. لذا، ترى في حقل الاستثمار الأولي هذا، عليك وضع سعر المنزل لعام 2019، وسنستخدم 400,000 دولار. بالنسبة لمدة السنوات، سنضع ست سنوات لأننا نطرح 2019. هذا هو العام الذي بدأت فيه أسعار المنازل في الارتفاع بشكل كبير. حسنًا، العام الذي يليه. ثم سنطرح ذلك من عام 2025، وهو العام الذي نحن فيه الآن. بالنسبة لسعر الفائدة المقدر، سنضع 5٪. لأن هذا هو متوسط معدل تقدير المنازل الطبيعي على مدى العقود القليلة الماضية. ثم كل ما عليك فعله هو النقر على "حساب". هذا هو كيف توصلنا إلى رقم 536,000 دولار، وهو ما يفترض أن يكون المنزل يستحقه اليوم. لأنه إذا أخذت هذه الصيغة، فستتمكن من تحديد الوقت المثالي لقاع السوق. أنا واثق بنسبة 99٪ أن هذا صحيح. تذكرت من قبل أنني قلت، إذا لم تكن الرياضيات شيئًا تفضله، فسأعطيك طريقة أسهل للقيام بذلك. ولكن إذا كنت تتساءل أين ستجد السعر في عام 2019، فكل ما عليك فعله هو النظر في سجلات الضرائب المحلية الخاصة بك. على سبيل المثال، سآخذ جنوب فلوريدا، وهو السوق الذي أعمل فيه. أنا أستخدم هذا الآن لشراء منزل، وهو يعمل. لذا، دعني أريك. المنزل الذي أنظر إليه معروض بسعر حوالي 1.3 مليون دولار اليوم، ولكن قبل 4 أشهر فقط، كان سعره أعلى بحوالي 350,000 دولار من السعر اليوم. لذا، لحساب ما أقدمه لهذه المنازل، سأستخدم نفس الصيغة التي أريتكم إياها للتو. ذهبت إلى سجلات الضرائب الخاصة بي. نظرت إلى المنزل في عام 2019 وكان يباع بسعر 750 ألف دولار. مع تقدير 5٪، يجب أن تبلغ قيمة هذا المنزل حوالي 1.05 مليون دولار فقط. ومع ذلك، تم إدراج منازل مثل هذه بأسعار تصل إلى 1.65 مليون دولار قبل 4 أشهر فقط. أعرف أن هذا قد يبدو مربكًا بعض الشيء، لكن دعني أوضح ذلك بالنسبة المئوية. لذا، إذا أخذنا انخفاض السعر البالغ 350,000 دولار، فهذا يمثل انخفاضًا في الأسعار بنسبة 21٪ في 4 أشهر فقط. مع هذا الانخفاض السريع وزيادة المخزون المتسارعة في المنازل، سأقدر أن أسعار المنازل ستستمر في الانخفاض بنسبة 5٪ تقريبًا كل شهر حتى تصل إلى القيمة السوقية العادلة. هذا حوالي 25٪ من أسعار الطلب الحالية. لذا، إذا كنت في جنوب فلوريدا، فهذا الرقم الواحد، 25٪، هو كل ما تحتاجه. كل ما عليك فعله هو طرح 25٪ من سعر الطلب. هذا هو قاع السوق. بسيط جدًا. الآن، هذا سيختلف حسب المنطقة. لهذا السبب أعطيتك الصيغة أعلاه وسأضعها في الوصف أيضًا حتى تتمكن من العثور على النسبة المئوية الدقيقة في منطقتك حتى لا تضطر إلى القيام بذلك لكل منزل. سأريك كيف تستخدم النسبة المئوية الآن. لذا ما سنفعله هو استخدام هذه النسبة المئوية على منزل بمتوسط سعر. إذا كان المنزل معروضًا بسعر 500,000 دولار اليوم وطرحنا قيمة 25٪، فسيخرج بحوالي 400,000 دولار، ربما أقل قليلاً. ولكن السؤال الحقيقي هو متى؟ لأننا نعرف سعر قاع السوق، يجب أن نعرف متى سيحدث ذلك. من الناحية النظرية، يجب أن يستغرق هذا التصحيح حوالي خمسة أشهر تقريبًا اعتمادًا على السوق الذي تتواجد فيه. ولكن نظرًا لأن وتيرة الانخفاض تتباطأ تدريجيًا، فمن المرجح أن يمتد التصحيح لفترة أطول قليلاً حيث يتردد البائعون في خفض أسعارهم. إذا أخذت ذلك في الاعتبار، سأقدر ما بين 6 إلى 12 شهرًا سيكون قاع السوق. الآن، نحن ندخل في شهر يوليو. لذا، سيضعنا ذلك في الربع الأول أو الربع الثاني من عام 2026. ولكن الآن، لديك صيغة لاستخدامها. لذا، يمكنك تتبع ذلك محليًا ويمكنك العثور على الوقت الدقيق طالما أنك تستخدم نطاق 25٪ هذا. ولكن في غضون ذلك، لن تضطر إلى الانتظار لشراء منزل. لذا، ما أوصي به هو عدم دفع مبالغ زائدة. سترغب في تقديم عرض أقل بكثير من سعر طلب البائع باستخدام هذه الصيغة. يمكنك الانتظار والاستمرار في تقديم عروض حتى يوافق بائع أخيرًا، وأضمن لك أن هذا سيحدث في غضون 6 إلى 12 شهرًا القادمة. ولكن الآن قد تفكر، ما هي احتمالات انخفاض الأسعار أكثر من ذلك؟ حسنًا، هذا ممكن. لا أحد يمتلك كرة بلورية. ومع ذلك، بناءً على الاتجاهات التاريخية، فإن الوصول إلى هذه النقطة يعني فرصة شراء كبيرة. انخفاض الأسعار بنسبة 25٪ تقريبًا من مستويات اليوم هو ضمان شبه مؤكد بأننا وصلنا إلى قاع السوق. لا توجد طريقة ستخسر بها على المدى الطويل إذا دفعت أي شيء قريب من هذا السعر. في أسوأ السيناريوهات، ستنتهي بك الحال بتعادل، ولكن حتى ذلك الحين، لا أعتقد أن هذا سيحدث. سأتأكد من أنك تدخر أكبر قدر ممكن من المال خلال الأشهر القادمة لدفعة أولى. اعمل على رصيدك الائتماني، وسداد أكبر قدر ممكن من الديون، وحتى بدء عمل جانبي لكسب بعض الدخل الإضافي لأن المقرضين سينظرون إلى آخر عامين من أرباحك لتحديد مقدار ما سيقرضونك إياه. أيضًا، راقب عن كثب مستويات المخزون وتخفيضات الأسعار في المنطقة التي تريد شراء منزل فيها. إذا قمت بتتبع هذه الاتجاهات أسبوعيًا، فستعرف السعر الدقيق لقاع السوق. لأنه إذا فاتتك فرصة الشراء الأخيرة في عام 2020، فلن ترغب في تفويت هذه الفرصة التالية. على الرغم من أن القاعدة الأساسية الآمنة، اعتمادًا على منطقتك، هي حوالي 25٪ أقل من أسعار الطلب الحالية اليوم. أريدك أن تخبرني إذا كان هذا يعمل في سوقك الآن. إذا كنت تبحث عن شراء منزل وبدأت في تقديم هذه العروض المنخفضة، فأخبرني عندما يقبل بائع.