Transcription
[âm nhạc] Xin kính chào quý vị và các bạn.
Thế kỷ 21, người ta nói rằng ai cũng có quyền mơ một mái nhà nhỏ. Nhưng đáng tiếc trong thời đại này, giấc mơ đó không còn là chuyện của tình yêu và cố gắng mà là một bài toán kinh tế đòi hỏi bạn phải trả trước ít nhất 30% giá trị căn hộ, kèm theo một món nợ ngân hàng dài hơi đến mức có thể di chúc luôn cho thế hệ F2.
Còn nếu bạn không đủ điều kiện thì cứ tiếp tục ngủ đi, mơ thì vẫn miễn phí, an cư mới lạc nghiệp. Nhưng ở Việt Nam hiện nay, có vẻ như phải trúng Viett Lót trước rồi mới tính đến chuyện an cư. Chào mừng quý vị đến với một trong những bài toán hóc búa nhất thế kỷ. Bài toán nhà ở đô thị Việt Nam, nơi mà mỗi mét vuông đất không chỉ đắt hơn vàng mà còn đắt hơn cả sự kiên nhẫn của người đi làm văn phòng.
Trong video này, tôi sẽ không nói với bạn về tỉ lệ tăng trưởng, cũng không dùng biểu đồ hình tròn, mà kể bạn nghe câu chuyện thật, người thật, giấc mơ thật và nỗi thất vọng cũng thật nốt. Bắt đầu thôi.
Hãy làm thử một phép toán vui vẻ nhưng chua chát. Một căn hộ 45 m² ở khu vực Vendo, nơi quanh năm chỉ có bãi đất trống và vài quán trà đá, hiện đã được hét giá 3 tỷ đồng. Trong khi đó, mức lương trung bình của một người chăm chỉ cày quốc sáng trưa chiều tối cũng chỉ dao động loanh quanh 10 triệu đồng trên tháng. Giả sử bạn là người sống theo phong cách thiền sư, không ăn, không uống, không tiêu, không yêu đương, không đau ốm thì sau đúng 25 năm bạn có thể ôm được chìa khóa. Lưu ý chưa tính lạm phát, trượt giá và đặc biệt là cú tát từ lãi suất ngân hàng mỗi năm mà đó là với điều kiện bạn có một công việc ổn định.
Còn nếu bạn là người lao động tự do hoặc mới ra trường với tấm bằng đỏ như mau nợ tín dụng thì chúc may mắn. Bạn sẽ tìm thấy vô vàn bài viết kiểu "Lương 8 triệu vẫn mua nhà ở Hà Nội nếu biết cách". Nhưng quên mất rằng chính tác giả có khi vẫn đang ngủ nhờ nhà mẹ vợ.
Giờ xin mời quý vị gặp gỡ một nhân vật quen thuộc Anh hùng. Anh là kỹ sư, thu nhập 30 triệu trên tháng, nghe có vẻ trên mức trung bình xã hội và tưởng như đủ để cắm rùi ở thành phố. Vợ anh cũng là nhân viên văn phòng, kiếm được 12 triệu mỗi tháng. Hai vợ chồng thuê căn hộ 9 triệu trên tháng, nuôi con nhỏ, đóng học, ăn uống sinh hoạt. Sau nhiều đêm hít hà mì gói, anh gom góp được một khoản và quyết định đi xem nhà. Kết quả cận nào coi được thì giá lại quá cao, cận nào vừa túi tiền thì chỉ hơn cái nhà trọ về cái tên. Tính thử vay ngân hàng, khoản trả góp mỗi tháng khiến anh hùng phải lựa chọn giữa sở hữu một mái nhà và từ bỏ quyền sống như một con người. Cuối cùng anh thở dài, quay lại căn nhà trọ cũ, nơi mỗi lần bật điện là cả gia đình bật khóc vì biết chắc tiền điện tháng này sẽ lại hơn tiền thịt.
Trong khi đó, thị trường bất động sản vẫn không ngừng tung hỏa mù. Họ không bán nhà, họ bán giấc mơ. Không phải giấc mơ an cư mà là giấc mơ tăng giá. Mỗi ngày có hàng chục bài viết khuyên mua ngay kèo lỡ, dự án nào cũng sắp hết hàng, giá nào cũng là giá tốt nhất khu vực. Dự án được vẽ ra thì lung linh, khu đô thị xanh, tiện ích đủ đầy, căn hộ thông minh, cư dân văn minh. Nhưng đến ngày bàn giao thì khu công viên chỉ là bồn hoa có hai cây cao và tiện ích thì đang chờ phê duyệt.
Và trong lúc người mua nhà vẫn đang gồng mình làm toán, các đại gia bất động sản đã âm thầm chốt cọc những mảnh đất hàng chục hata không phải để xây nhà mà để đợi người mua sau sẵn sàng trả cao hơn. Họ không cần bán căn hộ giá rẻ vì họ không phải là tổ chức từ thiện. Giấc mơ an cư không phải nhiệm vụ của họ, đó là bài toán của bạn. Một con cờ đang tự đánh cờ với chính mình.
Thế nên nếu bạn đang ấp ủ ước mơ về một căn nhà, hãy chuẩn bị một kế hoạch tài chính theo hơn cả xe bọc thép. Còn không cứ sống vui vẻ trong căn phòng trọ 20 m², tự an ủi rằng đời người như mây trời, không nhà vẫn có thể bay cao dù thực tế là bay từ tháng này sang tháng sau vẫn chưa đủ tiền đặt cọc.
Ở các thành phố lớn như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh có hai thứ khiến người ta phát điển: kẹt xe và giá nhà. Kẹt xe có thể làm bạn trễ giờ làm nhưng giá nhà thì đủ sức chôn cả tương lai của bạn và một khoản nợ ngân hàng kéo dài ba thế hệ.
Người ta hay nhắc đến nhà ở xã hội như một cứu cánh cho người thu nhập thấp. Nhưng hãy thử cầm một tỷ trong tay và tự hỏi tôi sẽ làm gì với số tiền này. Khởi nghiệp. Mua xe hơi? Không đâu. Ở Sài Gòn 1 tỷ chỉ đủ cho bạn mua một căn hộ mini trong trí tưởng tượng. Ngoài đời giá giao bán đã khác xa giá quảng cáo.
Anh Tâm một nhân viên bảo vệ lương 8 triệu là một ví dụ. Anh đăng ký nhà ở xã hội ở Bình Chánh năm 2022. Giá quảng cáo 16 triệu/m². Đến khi ký hợp đồng giá đã lên 20 bư triệu vì phí này phí nọ. Căn hộ từ 800 triệu thành 1 tỷ. Anh Tâm nhìn hợp đồng một lúc rồi gọi về nhà, giọng trầm buồn. Thôi vợ ơi, ở trọ tiếp anh chịu.
Câu chuyện của anh Tâm là một lát cắt nhỏ trong bi kịch của hàng triệu người. Ở Hà Nội, có những dự án nhà ở xã hội từng được tuyên truyền rầm rộ là giải pháp tối ưu cho người lao động, cuối cùng biến thành bãi đất hoàng. Cỏ mọc cao hơn người. Cô Hằng, một công nhân may đã đóng 50 triệu đặt cọc từ 2020, được Hứa giao nhà cuối năm. Đến 2025, móng còn chưa xong. Hỏi nhân viên thì được trả lời: "Chị cố chờ thêm." Nhưng chờ đến bao giờ thì thần linh mới biết mua nhà bây giờ không còn là chuyện có bao nhiêu tiền mà là bạn có bao nhiêu kiên nhẫn, bao nhiêu mối quan hệ và may mắn cỡ nào.
Còn nếu bạn không định mua nhà mà chỉ muốn thuê thôi thì cũng chưa chắc thoát. Ở thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê phòng trọ 20 m² ở Bình Thạnh đã lên tới 5 triệu đồng. Anh Đức tài xế công nghệ bảo lương 12 triệu, thuê nhà 5 triệu, ăn uống 3 triệu, săn xe 2 triệu, còn lại 2 triệu để dành. Chắc 50 năm nữa mới mua nổi cái chung cư cũ. Anh cười nhưng trong ánh mắt là sự mệt mỏi hiện rõ hơn cả logo Grab trên áo.
Còn ở Hà Nội, giá thuê nhà tăng nhanh đến mức người ta phải ở ghép ba bốn người mới gánh nổi tiền nhà. Một căn tập thể cũ ở Đống Đa rộng 40 m² cũng bị hét 12 triệu đồng trên tháng. Người trẻ bắt đầu đùa rằng đi làm chỉ để trả tiền nhà, còn sống thì nhờ mì gói. Nhưng thật ra chẳng ai còn thấy vui nữa.
Điều nguy hiểm nhất là gì? Là khi chúng ta bắt đầu cho rằng chuyện này là bình thường. Một thế hệ trẻ tốt nghiệp đại học với mức lương 10 triệu đồng đi làm 10 năm vẫn không mua nổi một mái nhà. Một cặp vợ chồng hoãn cưới vì không có chỗ ở. Một gia đình ba thế hệ chen trúc trong căn phòng trò ẩm thấp. Trong khi đó, những căn hộ cao cấp vẫn mọc lên ào ào như nấm sau mưa chỉ dành cho những ai không cần trả góp.
Thị trường bất động sản, nghe thì sang nhưng thực chất với nhiều người chỉ là một tờ giấy in giá kèm theo một câu hỏi muôn thuở. Giá này có thật không? Thực ra bất động sản chưa bao giờ là về gạch, về xi măng hay diện tích sử dụng. Nó là những giấc mơ đang vỡ vụn dần theo từng đợt tăng giá. Là mồ hôi của người lao động lăn dài theo từng lần lướt sóng của giới đầu cơ.
Người ta thường nói vui ở Việt Nam có hai loại người. Người sở hữu bất động sản và người chạy theo bất động sản cả đời mà không bao giờ bắt kịp. Vấn đề là bạn đang ở nhóm nào?
Tôi từng gặp một cô gái trẻ tên Trâm, quê Thái Bình, tốt nghiệp xuất sắc ngành marketing, được tuyển thẳng vào một công ty nước ngoài với mức lương khởi điểm 30 triệu đồng. Nghe đã thấy thơm hơn phần đông rồi phải không? Trâm sống cực kỳ tiết kiệm. Không Starbucks, không du lịch, không Sunsell, ba năm thanh xuân đẹp nhất của cô chỉ dành để tích góp tiền, mong một ngày mua được căn hộ 1,5 tỷ ở khu Tây Hà Nội. Cô từng nhìn thấy căn hộ ấy trong một buổi đi ngang sàn giao dịch, mắt lấp lánh niềm tin. Và rồi vào một buổi sáng đẹp trời, khi tài khoản ngân hàng hiện lên con số mong muốn, cô đến gặp môi giới để chốt căn mơ ước. Kết quả giá đã là 4 tỷ. 3 năm trước nó từng là 1,5 tỷ. Bây giờ người ta còn gọi 4 tỷ là mức giá mềm. Người môi giới cười khẩy bảo, "Chị đến muộn rồi. Hôm qua em có khách từ Bắc Giang xuống đặt cọc, còn chưa kịp ký hợp đồng đã có người khác trả cao hơn." Trầm đứng như hóa đá, giấc mơ của cô vỡ tan như bong bóng xả phòng giữa chợ người. Lúc đó cô không biết giận ai, giận mình không đủ giàu, giận cha mẹ sinh ra ở Thái Bình thay vì phố cổ Hà Nội hay giận thị trường đã bán mất căn hộ cho người không ở chỉ mua để đầu tư? Tôi chỉ có thể vỗ vai Trâm và nói, "Em không thất bại vì nghèo, em thất bại vì sinh nhầm địa chỉ."
Câu chuyện của Trâm không phải hiếm. Mỗi năm hàng trăm nghìn người trẻ như cô lặn lội từ Nam Định, Thái Nguyên, Hà Tĩnh, tay xách nách mang lên Hà Nội với hy vọng một ngày có thể cắm được cột mốc an cư nơi thành thị. Nhưng Hà Nội đâu phải đất cao su mà cứ ai đến là nở ra thêm vài mét vuông. Chỉ riêng năm 2023, Hà Nội đón gần 200.000 người nhập cư và có khoảng 115.000 trẻ em ra đời. Mật độ dân số vượt 2500 người trên 1 km². Trong khi đó quỹ đất vẫn bất động như chính tên gọi của nó.
Và bạn nghĩ chỉ Hà Nội mới thế. Thêm phố Hồ Chí Minh cũng không khá hơn. Sở Xây dựng thành phố từng thừa nhận mỗi năm cần thêm 50.000 căn hộ mới nhưng nhu cầu thì cứ tăng. Còn nguồn cung thì như chờ xe buýt trong giờ cao điểm mãi không đến. Nhưng nghịch lý là càng thiếu nhà thì giá càng đắt. Càng đắt thì người mua càng bất lực. Trong khi người cần nhà để ở thì tính toán từng đồng vay ngân hàng thì các nhà đầu cơ lại bật xâm pan ở các khu nhà mẫu đặt cọc như chơi game. Bởi nhà giờ không chỉ là nơi ở mà là tài sản, là cổ phiếu bê tông, là vé vào câu lạc bộ trung lưu, miễn là bạn biết chờ và biết ôm lâu.
Tôi kể bạn nghe một câu chuyện thú vị. Anh hùng, nhân vật tưởng tượng nhưng quen thuộc, sở hữu ba căn hộ ở Hoàng Mai. Một ngày đẹp trời, anh quyết định bán một căn để lấy tiền cho con du học. Có khách đến hỏi chốt ngay giá 1,5 tỷ. Vừa ký hợp đồng, chưa kịp rửa ly thì có người thứ hai gõ cửa hỏi mua căn bên cạnh. Căn giống hệt chỉ khác vị trí, nhưng anh chủ căn thứ hai không vội bán nên hét giá 2 tỷ. Người mua thì bị vợ giục chuyển nhà, đành cắn răng chuyển khoản. Thế là thị trường thiết lập giá mới không phải vì tiện ích, vị trí hay hạ tầng mà vì vợ cằn. Anh Hùng nhìn vậy mới nghĩ người ta bỏ ra 2 tỷ chỉ để yên ổn với vợ thì giá nhà 2,1 tỷ chắc vẫn còn rẻ. Căn thứ ba được giao bán ngay với giá mới. Chưa đầy một tuần có cậu thanh niên đeo ba lô bước vào gọn lòn chốt giá. Anh Hùng hỏi, "Cháu mua để ở á?" Cậu cười không, làm văn phòng Start Up. Bên cháu vừa gọi vốn thành công từ Singapore thuê mặt bằng ngoài kia đắt hơn thuê CEO. Lúc đó anh Hùng mới vỡ lẽ, nhà không chỉ để ở nữa. Nhà giờ là văn phòng, là quán cà phê, là tiệm spa, là shop online, thậm chí là trung tâm trị liệu đá muối Himalaya. Khi mỗi căn hộ đều có thể đẻ ra tiền, ai cũng muốn mua. Và khi người ta mua không để ở mà để đầu tư, để xoay vòng, để chờ lời thì giá nhà không tăng theo nhu cầu mà tăng theo lòng tham. Đó không phải là chiêu trò thao túng thị trường. Đó là bản năng sinh tồn trong một nền kinh tế thị trường. Nơi cầu vượt cung thì giá tăng là điều tất yếu. Người bán kỳ vọng mức lời cao nhất. Người mua thì hoặc cắn răng hoặc rút lui về quê trồng dao, nuôi cá và nuốt nước mắt. Khi nhà trở thành công cụ đầu tư, trở thành cuộc chơi của kẻ lì hơn thì người lao động chăm chỉ nhất cũng chỉ là diễn viên phụ trong vờ diễn thị trường. Dù bạn có tiết kiệm thêm 60 năm nữa thì cũng giống như đang chạy trên chiếc thang cuốn ngược. Bạn càng cố, khoảng cách càng xa.
Nếu bạn nghĩ điều này chỉ xảy ra ở Việt Nam, xin mời liếc qua Manila, thủ đô của Philippines. Dân số tăng 2% mỗi năm dù ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm không khí như món khai vị mỗi sáng. Giá nhà ở Manila từng tăng 26%/ năm, tốc độ khiến bất kỳ người lao động lương 15 triệu Việt Nam nào cũng muốn xếp hàng khóc tập thể. Nhưng đó mới chỉ là phần nổi của tảng bằng. Nếu bạn là nhà đầu tư, bạn vui mừng. Nhưng nếu bạn là người đi làm văn phòng, sáng chen xe bus chưa ăn cơm hộp thì bạn sẽ thấy đây là một vở bi hài kịch mà mình không được phát kịch. Bàn nhân vật chính là ai? là những người như bạn thậm chí không biết mình đang diễn trong vai gì nữa.
Cô bạn của tôi, người có thu nhập 30 triệu đồng trên tháng, người mà xã hội ca ngợi là đã chạm ngưỡng trung lưu. Thật ra vẫn chỉ là một giọt nước trong biển rộng của hiện thực nhà đất Việt Nam. Vì nếu bạn nhìn vào số liệu của Tổng cục Thống kê sẽ thấy phần lớn người lao động tại các đô thị lớn như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh có thu nhập dao động từ 8 đến 12 triệu đồng mỗi tháng. Hãy lấy con số vừa đẹp là 10 triệu để làm phép tính. Giả sử bạn sống khắc khổ đến mức độ thiền nhập thất, không tiêu pha, không ăn chơi, không bệnh tật, không đóng bảo hiểm và không có mẹ gọi điện xin tiền thuốc thì sau đúng 60 năm bạn có thể mua được một căn hộ hai phòng ngủ ở vùng ven. Tất nhiên là với điều kiện giã nhà đứng yên trong 60 năm đó, điều kiện chỉ xuất hiện trong chuyện cổ tích hoặc lời hứa trước bầu cử.
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia từng thẳng thắn nói, "Ở các nước phát triển, ra nhà trung bình không nên vượt quá ba đến năm lần thu nhập bình quân năm của người dân. Hàn Quốc, một quốc gia có mức độ đô thị hóa cao thì giới hạn này là khoảng 15 năm thu nhập. Còn ở Việt Nam, chúng ta đang ở mức 60 năm, gấp đôi tiêu chuẩn quốc tế, gấp bốn lần tốc độ Hàn Quốc và gấp vô cực lần sự kiên nhẫn của người thuê trọ ở Bình Thạnh đang gồng mình trả 5 triệu trên tháng cho căn phòng 15 m² có máy lạnh nhưng chỉ đủ sức làm mát cục gạch."
Vậy phải làm sao? Ai cũng bảo tiết kiệm. Nhưng tiết kiệm kiểu gì khi tốc độ chi tiêu ngày càng vượt xa tốc độ tăng lương? Một người bạn tôi lương 15 triệu, điện thoại hỏng là sửa ngay, laptop chạy chậm là đổi máy. Cuối tuần đi ăn lẩu, uống trà sữa, cuối tháng ngồi lướt các trang bất động sản với ánh mắt mộng mơ rồi thở dài, "Giá nhà tăng nhanh quá." Không bạn ơi, giá nhà không tăng nhanh, bạn chỉ đang bị bỏ lại phía sau mà không nhận ra. Cuộc đua giữa bạn và giá nhà không giống cuộc thi marathon mà giống hơn một trò chơi điện tử. Đối thủ thì đi xe phân khối lớn, còn bạn vẫn đi chân đất, vừa chạy vừa đóng bảo hiểm xã hội. Khoảng cách ngày càng xa đến lúc bạn không còn nhìn thấy cả đuôi xe người ta nữa. Chỉ còn lại cái bóng của chính bạn đứng nhìn bảng giá tăng như cổ phiếu lúc sóng thần.
Tệ hơn ở Việt Nam, giá nhà không chỉ tăng đều, nó tăng theo cảm hứng. Có khu vực từng bị chê bà, chê đất xấu, chê không có hạ tầng. Vậy mà chỉ cần một bài TikTok nói có cao tốc sắp mở, giá đất đã tăng gấp đôi như được gắn động cơ phản lực. Hà Đông, Thủ Thiêm, Phú Quốc. Bình Dương từng chứng kiến những cơn sốt đất mà dân đầu cơ gọi là chuyến tàu cuối, còn dân mua thật thì gọi là cú tát định mệnh.
Cô bạn tôi sau khi vỡ mộng với căn hộ 1,5 tỷ biến thành 4 tỷ, lặng lẽ rút lui khỏi giấc mơ thành thị. Cô trả nhà trò, đóng vali đón xe khách về quê, một thị xã cách Hà Nội gần 100 km. Cô nói em sẽ quay lại khi đủ tiền. Nhưng giống như nhiều người từng rời đi, cuối cùng đều nhận ra có những giấc mơ không dành cho kiếp này. Câu chuyện đáng buồn hơn nữa là trong khi cô ấy gác lại giấc mơ vì quá đắt đỏ thì đầu đó những người khác lại đang nhân đôi nhân ba giấc mơ bằng cách mua thêm nhà.
Tôi quen một gia đình cách đây 5 năm quyết định đánh liều mua nhà đất ở những nơi chẳng ai thèm nhìn tới. Bình Dương, Bắc Ninh, Long An. Mỗi nơi một căn, giá trị 1 tỷ. Họ vay mượn bán cả xe, thậm chí hỏi tiền bạn bè để gom đất. Người ngoài cười khẩy, đất đó chó còn không thèm chạy, lấy đâu ra dân mà ở. Nhưng rồi điều mà báo chí gọi là sốt đất đã đến. Có căn chỉ 6 tháng sau đã bán gấp đôi, có căn chờ 3 năm mới ra hàng nhưng giá vẫn lời vài trăm triệu. Và mỗi lần bán xong một căn, họ lại mua một căn khác. Vòng lặp cứ thế tiếp diễn như trò chơi ghép hình, thêm nhà, thêm tiền, thêm tài sản. Năm nay, tổng giá trị bất động sản của họ đã lên đến 36 tỷ đồng mà họ chưa từng mở doanh nghiệp, chưa tạo ra sản phẩm, không sản xuất, chỉ đơn giản là mua, chờ, bán. Đó gọi là đầu cơ bất động sản, một hình thái sống đang ngày càng phổ biến ở Việt Nam.
Không ít người khá giả bảo nhau có tiền thì gom đất không bao giờ lỗ. Gửi ngân hàng, rủi ro lạm phát, kinh doanh, nhiều thứ phải lo. Còn gom đất chỉ cần nghe ngóng đúng lúc, đặt cọc đúng nơi là y như rằng tài sản sẽ nở ra như cây trồng được tưới phân liên tục. Khi càng nhiều người chơi cuộc trời này, thị trường càng nóng. Một tin đồn quy hoạch, một kế hoạch đường xá, thậm chí một đoạn clip TikTok tự chế cũng đủ để thổi giá đất lên trời. Và thế là người thực sự cần nhà để ở buộc phải mua lại từ tay người đầu cơ với mức giá đã thêm gia vị, thêm cả nước mắt.
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng nói thẳng, chỉ cần mua đất rồi để đó, sau 10 năm tăng gấp đôi thì rõ ràng là một điều phi lý. Dòng tiền cứ thế đổ vào đất nằm bất động. Không sản xuất, không tạo việc làm là thứ bóp nghẹt nền kinh tế. Một nhà đầu cơ có thể kiếm lời cả tỷ đồng mà không đổ giọt mồ hôi nào. Trong khi chủ doanh nghiệp phải vật lộn từng ngày với giá nguyên liệu, chi phí lao động và hàng trăm loại thuế. Vậy mà nhà đầu cơ không phải chịu thuế gì đáng kể. Họ mua, bán, lướt sóng, chốt lời, đóng lệ phí 2% hết chuyện. Trong khi đó, doanh nghiệp sản xuất phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, phí môi trường, bại và hàng tá quy định ràng buộc khác. Và khi xã hội ưu ái đất hơn lao động thì điều gì sẽ xảy ra? Câu trả lời rất rõ, những người sản xuất ra của cải thì vẫn nghèo, còn những người sản xuất ra giấy tờ chuyển nhượng thì giàu lên vùn vụt. Đó là bi kịch của một nền kinh tế truộng đầu cơ hơn sáng tạo, nơi lãi từ đất đai dễ dàng hơn lãi từ trí tuệ.
Bạn có thể hỏi, vậy tại sao Việt Nam không mạnh tay đánh thuế vào người sở hữu nhiều nhà đất? Tại sao cứ để bất công ấy tồn tại? Câu trả lời nghe qua tưởng đơn giản nhưng ẩn chứa cả một nền văn hóa và hệ tư duy kéo dài qua nhiều thế hệ. Ở Việt Nam, tích đất không chỉ là một hành vi đầu tư mà còn là một dạng tín ngưỡng. Đất là của để giành, là hồi môn cho con cháu, là bảo hiểm hưu trí trong một xã hội mà sổ bảo hiểm xã hội đôi khi còn không giá trị bằng một miếng đất quê đang chờ quy hoạch. Đụng vào chuyện thuế nhà đất cũng giống như đụng vào niềm tin của cả xã hội. Và vì thế dù đã nhiều lần được nêu ra trong các hội nghị, các cuộc họp chính phủ, các diễn đàn quốc hội, chính sách thuế tài sản vẫn đang nằm đâu đó giữa trang đầu văn bản dự thảo.
Từ năm 2022, một loạt biện pháp được đưa ra nào là đánh thuế cao hơn cho người sở hữu từ hai căn nhà trở lên, nào là kiểm soát thu nhập để xác định đối tượng mua nhà ở xã hội. Nhưng đó mới chỉ là phần nghĩ và viết. Phần làm thì vẫn đang nghiên cứu, cân nhắc, lấy ý kiến nhân dân chỉnh sửa, giả soát, tiếp tục thảo luận. Nói cách khác, thị trường đã chạy xe phân khối lớn, còn chính sách vẫn loay hoay thay bánh xe đạp. Trong lúc đó, người có tiền vẫn âm thầm gom đất, người nghèo vẫn tra giá nhà mỗi tối rồi thở dài.
Những khoản thuế liên quan đến bất động sản hiện nay vẫn nhẹ như gió mùa thu, phí trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng 2%, tổng cộng 2,5% cho một giao dịch nhà đất có thể lời tới vài trăm triệu đồng. Ở Hàn Quốc, nếu bạn bán nhà trong vòng 1 năm có thể mất đến 70% lợi nhuận cho nhà nước. Ở Việt Nam bạn lời 1 tỷ nộp 20 triệu còn 980 triệu ung dung chuyển sang căn tiếp theo. Thế nên gia đình cô bạn tôi, người đang sở hữu hơn chục căn nhà không có gì phải lo lắng cả. Vậy họ nộp vài triệu tiền thuế cũng giống như đi ăn buffet xong trả tiền gửi xe. Có thì có nhưng không đáng kể.
Và trong khi những người có tiền tiếp tục chọn đất làm kênh chú ẩn bởi vì đất thì hữu hạn, dân thì sinh sôi còn thuế thì nhẹ tênh thì ai còn dại gì bỏ tiền vào nhà máy, công xưởng hay startup để rồi vừa lo cạnh tranh, vừa lo đóng thuế doanh thu, vừa lo lỗ vốn vì tỷ giá. Đó là một nghịch lý đau lòng. Những người trực tiếp tạo ra giá trị như nông dân, công nhân, chủ doanh nghiệp thì ngày đêm cày quốc, nộp thuế, đóng bảo hiểm. Trong khi đó, một người đầu cờ chỉ cần mở ứng dụng, chọn căn hộ, đặt cọc rồi bỏ đó. Vài tháng sau lời vài trăm triệu mà chẳng cần tuyển nhân sự, chẳng cần marketing, chẳng cần đổ giọt mồ hôi nào.
Nếu bạn hỏi tại sao thì câu trả lời vừa tế nhị vừa dễ hiểu. Vì đánh thuế nhà đất không phải chuyện kinh tế mà là chuyện chính trị, chuyện xã hội. Ai cũng biết phải làm nhưng không ai muốn mất lòng cả triệu người đang tin rằng đất đất là con đường làm giàu duy nhất cho một nền kinh tế tăng trưởng chậm và rủi ro cao. Chính vì thế, chính quyền đang mắc kẹt cho một bài toán khó. Làm sao đánh thuế đủ để răn đe đầu cơ nhưng không khiến thị trường bất động sản hoảng loạn bán tháo. Làm sao đảm bảo công bằng mà không gây ra phản ứng dây chuyền về giá và dòng vốn? Câu trả lời vẫn đang được đợi thêm ý kiến đóng góp từ các bộ ngành liên quan. Và trong thời gian đó, người có tiền vẫn tiếp tục đi gom nhà. Người cần nhà vẫn tiếp tục đi vay ngân hàng, cắt chi tiêu, sống như tu sĩ chỉ để có một mái nhà gọi là của mình. Nhưng đó còn là giấc mơ an cư nữa không? Hay là một cuộc thi marathon mà bạn luôn xuất phát sau người khác 10 vòng?
Tất nhiên, nhà nước không đứng yên. Từ nhiều năm nay, chính sách phát triển nhà ở xã hội đã được đặt ra như một biện pháp chữa cháy, một chiếc phao cứu sinh cho những người thu nhập thấp đang chới với giữa đại dương bất động sản. Ý tưởng rất nhân vật, mỗi người dân dù không giàu vẫn có thể an cư, sống ổn định. Nhà ở xã hội rẻ, tốt, tử tế và đặc biệt không dành cho đầu cơ, chỉ dành cho người thực sự cần. Nghe thì như cổ tích. Nhưng khi bước ra khỏi trang giấy và nhìn vào thực tế, bạn sẽ thấy giấc mơ ấy đang kẹt xe giữa ngã tư chính sách và thực tiễn.
Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội hiện nay là rất lớn, gần như không đếm xể. Nhưng nguồn cung đếm trên đầu ngón tay nếu bạn có đủ kiên nhẫn và kiêm luôn nghề thám tử. Tại Hà Nội, nơi có hàng triệu lao động nhập cư, nhà ở xã hội hiện chỉ đáp ứng chưa tới 10% nhu cầu. Thành phố Hồ Chí Minh đầu tàu kinh tế quốc gia cũng chỉ dừng ở 19%. Đà Nẵng thì còn thấp hơn chỉ 3 đến 4%. Điều đó có nghĩa là nếu bạn thuộc nhóm thu nhập thấp và đang mong có nhà ở xã hội thì xác suất thành công thậm chí còn thấp hơn chúng viết lót.
Vì sao lại như vậy? Vì chủ trương có nhưng khâu thực hiện thì như nấu phở mà quên mua xương. Nhiều địa phương chưa xác định rõ quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Nhiều dự án treo vì không tìm được nhà đầu tư phù hợp. Có nhà đầu tư rồi thì lại vương đủ thứ. thủ tục, tiến độ, vốn đầu tư, giấy phép, đấu nối hạ tầng. Mỗi khâu chậm một chút, cả dự án lạc nhịp như dàn nhạc, thiếu nhạc trưởng và trong lúc đó người dân vẫn xếp hàng.
Nhưng điều đau lòng nhất không phải là thiếu cung mà là những người đáng lẽ được mua nhà ở xã hội thì không mua được, còn những người không thuộc diện ưu tiên lại cười tươi đi bóc thăm. Pháp luật quy định rõ nhà ở xã hội chỉ dành cho đối tượng chính sách, công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấp. Nhưng khâu xác minh thu nhập lại là một mớ bòng bòng. Một cậu em của bạn tôi giấy tờ ghi lương 7 triệu, thực tế mỗi tháng thu nhập gấp bốn lần nhờ TikTok, bán hàng online, nhận tiền đô không khai báo. Thế mà vẫn được duyệt mua nhà xã hội. Thậm chí còn có người đã có nhà, đã có thu nhập cao vẫn mua được. Cách làm thì đơn giản thôi, nhờ người thân đứng tên, luật không cấm chỉ là không lường. Những căn nhà xã hội đúng ra để an cư giờ lại trở thành hàng hóa, bị lướt sóng, bị sang tay, có căn giá gốc 1 tỷ, bị đẩy lên 1,6 đến 1,7 tỷ. Nhà ở xã hội giờ là phiên bản Limited Edition của bất động sản, nơi người nghèo không còn cửa bước vào.
Câu chuyện nhà ở xã hội đáng lý ra phải là câu chuyện của sự nhân văn, của chính sách hướng đến người yếu thế. Nhưng thực tế đang phơi bày một kịch bản châm biếm, nơi những người thực sự cần nhà thì xếp hàng mòn dép mà chẳng tới lượt. Còn người có điều kiện lại lách luật mua rồi bán sang tay, kiếm vài trăm triệu mỗi căn như chơi trò đập chuột ở hội chợ. Cảnh tượng ấy giống như một đoàn xe cứu trợ bánh mì chạy đến khu phố có người đói. Nhưng vừa mới tới đầu ngõ, một nhóm người khỏe mạnh, bụng no đã chặn lại, dúi tiền vào tay tài xế rồi gom luôn 25 ổ đầu tiên. Sau đó họ quay đầu về cuối phố, hét giá lên gấp đôi. Người thật sự đói khi tới nơi chỉ còn biết ngước nhìn ổ bánh mì từ xa như ngước nhìn giá nhà trên trang giao vặt.
Hiện tượng lướt sóng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mức chênh vài trăm triệu đến cả tỷ đồng không còn là chuyện hiếm. Tại các khu vực như Hoàng Mai, Hà Nội, quận 12, thành phố Hồ Chim hay thậm chí cả những tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Bình Dương, nhiều dự án nhà xã hội đang được giao bán lại với giá thậm chí cao hơn cả căn hộ thương mại trung cấp. Chuyện tưởng như nghịch lý nhưng lại là thực trạng và là tiếng chuông báo động cho một thị trường nhà ở đang méo mó từng ngày khi lòng tham và lách luật giành ghế trên chính sách vốn được sinh ra để bảo vệ người yếu thế.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã thẳng thắn cảnh báo giá nhà ở xã hội tăng phi mã không chỉ làm méo mó mục tiêu ban đầu mà còn khiến người có thu nhập thấp, những người thực sự cần hoàn toàn bị loại khỏi cuộc chời. Và đáng tiếc đây lại chính là phân khúc cuối cùng mà họ còn đặt hy vọng.
Khi cả nhà thương mại, nhà bình dân lẫn nhà ở xã hội đều bị thổi giá thì người lao động chỉ còn lại lựa chọn thuê trò. Nhưng thuê cũng chẳng dễ chịu gì. Giá thuê nhà tăng theo giá điện, giá nước, giá xăng. Một phòng trọ 15 m² ở quận Vent, thành phố Hồ Chí Minh cũng có thể ngốn hết một nửa thu nhập. Không ban công, không ánh sáng, không mơ ước, chỉ có sự tồn tại kéo dài theo từng tháng hợp đồng.
Tăng dân số đô thị là điều không tránh khỏi. Nhưng điều đáng lo nhất không phải là dân đông mà là khi chính sách không theo kịp tốc độ biến đổi của thị trường. Khi người nắm tiền quyết định mặt bằng giá cả, còn người đi làm mỗi ngày chỉ đủ mua giấc mơ thì sự bất công không còn nằm ở cảm nhận mà đã trở thành cấu trúc. Một thị trường bất động sản đúng nghĩa phải là nơi phân phối quyền được sống chứ không phải sòng bạc nơi tài sản được chia cho ai nhanh tay hơn, giàu có hơn hoặc quen biết hơn. Nhưng nếu các chính sách không thay đổi, nếu những người mua thật vẫn phải mua lại giấc mơ từ tay người đầu cơ thì dù bạn có tiết kiệm cả đời, bạn cũng chỉ là người đến sau trong một bàn cờ không bao giờ chờ đợi bạn.
Giải pháp nghe thì ai cũng biết. Đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà, minh bạch danh sách người mua nhà ở xã hội, xác minh thu nhập thực tế, chống lách luật qua hình thức nhờ người đứng tên, hạn chế thời gian chuyển nhượng nhà ở xã hội. Nhưng câu hỏi đặt ra là khi nào thực hiện và ai đủ dũng khí để thực hiện? Khi thị trường đã quen sống trong sự linh hoạt về luật thì việc áp dụng kỷ cương luôn vấp phải sự phản kháng. Người ta lo thị trường chững lại, lo vợ bong bóng, lo dòng tiền tháo chảy. Nhưng nếu cứ vì lo mà không làm gì thì cũng như bác sĩ thấy ung thư giai đoạn sớm mà không cắt vì sợ bệnh nhân đau.
Để giải quyết vấn đề bất động sản, không thể chỉ trông chờ vào thị trường tự điều tiết. Vì thị trường không có trái tim, nó không biết thương xót ai. Nó chỉ biết tăng giá nếu có người sẵn sàng trả và mặc kệ những người phía sau chạy hụt hơi. Và khi ngày càng nhiều người tin rằng đầu tư vào đất dễ hơn mở doanh nghiệp thì nền kinh tế sẽ bước vào chu kỳ tái sản xuất bất công. Nhà đất tăng giá, người có nhà giàu thêm, người chưa có nhà càng ngày càng xa giấc mơ sở hữu. Đô thị loang lổ bởi những khu nhà đóng cửa, không ánh đèn, không tiếng người, chỉ còn tiếng lại.
Giấc mơ về một mái nhà, điều tưởng như căn bản nhất để con người cảm thấy được sống giờ đây đang trở thành món hàng xa xỉ. Nó không còn là nơi để trở về mà là món tài sản để đặt cược, lướt sóng, thổi ra. Nếu không có một cuộc cải tổ mạnh mẽ về chính sách thuế, quy hoạch và kiểm soát đầu cơ thì bất động sản sẽ không còn là thị trường mà sẽ là sân chơi riêng của một nhóm người, nơi hàng triệu người còn lại chỉ có thể đứng ngoài nhìn vào với ánh mắt tắt lịm hy vọng.
Nhưng giữa bức tranh ấy vẫn có hy vọng. Hy vọng rằng tiếng nói từ người dân, từ chuyên gia, từ những người đang thực sự sống trong cuộc mưu sinh nhà đất sẽ dần trở thành áp lực buộc chính sách phải thay đổi. Hy vọng rằng một ngày nào đó khi bạn gõ cửa một dự án nhà ở xã hội, bạn không cần phải có mối quan hệ mới được mua. Hy vọng rằng giá nhà không còn là thứ khiến người ta thức trắng đêm. Và hy vọng rằng khi bạn nói một mái nhà là giấc mơ, người khác không còn nhìn bạn như thể bạn vừa ước chăng sao giữa ban ngày. Đến khi ấy, nhà không còn là bài toán bất khả thi mà là điều hiển nhiên như ánh sáng ban công mỗi sáng, như tiếng cơm sôi trong bếp, như tiếng trẻ con cười giữa bốn bức tường gọi là tổ ấm.
Sở hữu một mái nhà, điều tưởng như cơ bản nhất để con người cảm thấy được sống, giờ đây lại là một đặc quyền. Và đặc quyền ấy rất tiếc không dành cho tất cả. Khi giá nhà được quyết định không phải bởi nhu cầu ở mà bởi lòng tham thì người nghèo không còn là khách hàng mà chỉ là khán giả đứng ngoài sân chơi. Chúng ta có thể cắt chi tiêu sống tối giản, nhịn cà phê, sữa đá, bỏ du lịch nhưng không thể nhịn mơ về một mái nhà. Câu hỏi là bao giờ những người lao động, những người làm ra giá trị thật mới được sống trong ngôi nhà do chính mồ hôi của họ đổi lại? Đến khi nào thị trường nhà ở Việt Nam mới thực sự là nơi để an cư chứ không phải là chiếc sòng bạc kín đáo của giới đầu cơ.
Nếu bạn thấy video này đúng, hãy chia sẻ để càng nhiều người cùng tỉnh, càng nhiều người cùng lên tiếng vì giấc mơ nhà ở không thể chỉ dành cho những người biết lách luật. Cảm ơn bạn đã theo dõi đến cuối. Đừng quên đăng ký kênh để cùng tôi bóc tách những hiện tượng kinh tế xã hội bằng một góc nhìn vừa đau vừa tỉnh. Xin chào và hẹn gặp lại.