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香港旺區舖租，一般都過10萬元。我們辛苦經營，其實都是替業主工作。如果持有舖位，不做生意了，租給別人就行。無論如何，都有點心理不平衡。以前我覺得大家都能賺錢，但現在就希望業主共度時艱。以前業主只要等收租，現在就租客都等不到。
2024年中之後，已經開始覺得不對勁。想沽舖都無人出價。我們要面對現實，香港店舖的租金，在短短兩、三年間，下調幅度由3至4成，到7至8成不等。
當樓價和租金一直上升，業主很輕鬆就能賺錢。現在就需要競爭了。舖租持續回落，貴租時代是否已經過去呢？
2012年，銅鑼灣羅素街榮登全球最貴舖租地段，每間店舖月租數百萬元，比紐約、巴黎更貴。當時這裡的店舖，不是賣名牌就是賣珠寶。但今時今日，這裡舖租大跌，100萬元以下就能租到。
這個星期，我們由這條街開始，看看香港舖市這幾年的興衰。
來自深圳的閆美伊Merry是網紅，她間中會來香港遊玩。這天就和朋友到尖沙咀逛街。她留意到最近兩年，彌敦道一帶多了不少售賣平價服飾的店舖。兩人覺得款式不錯，價錢甚至比深圳更划算，大約100港元。
「剛剛有一件外套還可以，還蠻好看的。價格確實比深圳便宜，因為我之前買過同款，花費了超過600元人民幣，這裡賣120港元。」
根據地產代理公司數據，尖沙咀廣東道和海防道，兩個以往較多名店的地段，2023年高峰期空置率達百分之26.4，到今年第一季下跌17個百分點，去到百分之10以下。
Merry說，雖然這裡多了店舖，但感覺完全不同。以前來的時候，都是一排排賣名表的。現在過來，好像發現那種名表店好像減少了，多了比較平民化的普通服裝店。
「感覺和疫情前的香港有些不同。」
不單止一線街道，本港去年開始出現結業潮，全港多區空置舖位增加。不少店舖指市道差、租金貴，撐不著要結業。
楊莉莉一家三代，由小型麵館發展到連鎖中餐集團，現在有7間分店，更獲得米芝蓮推介。
「一碗好的湯麵，最重要是湯底、調料和麵條配合。我小時候在廚房自己煮麵，不需要師傅煮，我自己下廚，跟著師傅的做法煮。」
24年前，他們搬入紅磡這個商場。見到他們生意好，大業主每次續約都加一、兩成租。即使疫情期間生意大幅下跌，業主都提出「如常」加租兩成。
「我很愕然，我覺得不是吧，甚麼環境呢？為何會這樣？主張合約精神沒錯，但是我覺得情理和人情上，正常做生意來說，我不是說他做錯，但問題是要看當時甚麼環境。」
為了一班員工的工作，他們最終還是續簽新約。業主也有讓步，提供一次過補貼。不過楊莉莉估計，未來再商談續租時，業主可能會堅持。
「其實大家都明白，有時交租就是替業主工作。我們辛苦經營，其實都是替業主工作。所以我覺得，如果持有舖位，不做生意了，租給別人就好，收租就算了。」
根據差餉物業估價署數據，2003年本港開放自由行之後，私人零售舖位租金指數持續上升，由2003年的86.4，一直升至2019年歷史高位的187.2，升幅達百分之116。
「2003年香港面對很大的困境，所以當時要救市，因為亞洲金融風暴，令到香港的經濟低迷，當時失業率高企，所以自由行的起源就是要救市，吸引更多內地遊客衝擊經濟，從而激發市場。」
租金大幅提升，也改變了核心商業區的商戶組合。以2008至09年為例，本港珠寶鐘表店數目，一年間增加近200間。
「香港當時租金和樓價等迅速飆升，某程度上扭曲了本港經濟，因為這些就是成本。從業主角度看這是賺錢，但是樓價和租金上升，對於服務香港市民的本地生意，可能需求沒有增長，那批相關商戶就比較辛苦。」
陳學濤Otto過去12年，陸續開了4間日式外賣店。這間位於佐敦的店舖，每月租金要大約10萬元。
「以現在的租金水平計算，可能我們一天進來買東西的客人，我們平均一個飯盒40多元，有時客人多買一、兩盒，或者買一些壽司，平均一個人大約消費70元，可能(每天)都要做到300位客人。」
這天他們收到不少到會訂單。Otto一早上班，到傍晚又接到3單。
「訂單一定要在2小時內送到，所以有時節日或者塞車，我們都會很緊張。」
「你是否轉左？稍等，我走錯路口。是否開過頭？是，開過頭了。因為不熟路，這單外賣時間有些倉促。」
Otto也有些緊張。雖然自己送外賣更辛苦，壓力也更大，但Otto說他計算過，情願節省運費交租。
「無論如何，都有點心理不平衡。始終我們是親力親為。以前我覺得大家都要賺錢，所以無所謂。我以前的目標也是成為業主，但現在就希望業主共度時艱。我們每筆訂單，要很辛苦才能省回數百、一千元。」
租金壓力下，更多店舖撐不著。有地產代理公司統計，去到今年第一季，中環、銅鑼灣、尖沙咀、旺角四大核心區，錄得897個空置舖位，比去年第三季度增加23間。空置率就升至百分之12.1，創4年半以來新高。
地產代理公司高層潘志明，這天和同事來尖沙咀視察。這間賣出口衫，其他舖位全部都空置，要麼就是短租租約。短短一條加連威老道，他們統計過，已經有大約3成空置舖位。
潘志明說，2023年通關後，不少業主立即將租金上調至疫情前水平。
「很多人都以為通關後市況會好轉，尤其經營自由行、遊客生意為主，譬如藥妝、時裝、精品或者化妝品公司都查詢過。當時部分業主，因為經歷過幾年疫情，希望尋找一些長期租客，或者品牌較好、付租能力較強的租客，拒絕了一些短租或者實力不太強的租客。誰知市道不似預期。」
根據地產代理公司報告，近年四大核心區街舖當中，有超過6成空置舖位，丟空半年以上。超過四分一更加空置超過2年。
潘志明說，近期部分業主開始願意減租。尖沙咀區的整體舖位空置率，達到百分之10以上。
「租客仍然有很多選擇，可以選擇加連威老道其他舖位，也可以選擇在其他街道做生意。所以大多數業主都傾向面對現實。」
整體來說，香港舖位租金，在短短兩、三年間，下調幅度由3至4成，到7至8成不等。
我們都有看過。有測量師行預計，今年本港核心區街舖和優質商場舖位租金，會錄得最多百分之5跌幅。
有學者認為，舖租回落只是剛剛開始。當商舖需求減少，因為外來因素，租金會下調，但下調速度不會一步到位。最初會令到空置率上升，因為業主在需求減少時，未必會貿然地立即減租。因為減租後，可能簽一個較長的租約，譬如3年(死約)加3年(生約)。如果簽約後綁定6年，業主可能覺得租金太低，所以起初可能會先觀望。
租金下跌，香港各區多了民生小店，不再全部是金舖。這次調整是反映舖市一時受壓，還是長遠改變呢？我們下一節再看。
過去不少人批評貴租扼殺本港零售餐飲業。現在到部分業主減租挽留商戶。貴租時代是否已經過去？但即使業主肯「共度時艱」，對商戶生意又有多少幫助呢？
現在看到的這個舖位，樓底非常高。陳健威在尖沙咀經營一間西餐廳，臨近續約，他想看看有無其他選擇。這天和商舖投資者李根興，到深水埗看舖位。
這間舖位690呎，隔壁那間大約760呎，合共約1,400呎。
「1,400呎就好多了。」
舖位的地段和人流，陳健威都很滿意。更讓他開心的是，這個690呎舖位，前任租客月租46,000元，現在就叫價35,000元，貼近陳健威的預算。
「如果打通(租金)可能更高，視乎如何和業主商量。我經常說今時今日的經濟情況，也因為經濟差，所以通常租金會低。一旦租金降低，就是我們樓上舖，趁機租地舖的時候了。」
隨著租金下調，舖位售價大幅下跌。本港私人零售業樓宇售價指數，由2018年歷史高位的601，下降至今年5月的371，跌幅達到百分之38。
李根興的公司持有超過200間商舖，公司今年沽出至少10間，帳面蝕讓超過5,000萬元。
「第一滴血是，佐敦吳松街的腳底按摩店，買入時2,750萬元，後來1,868萬元沽出，虧蝕大概三分一。有了第一滴血，虧蝕陸續有來。」
「朋友問我近況，我笑說我身體健康，但財政狀況很糟糕。你又對我說加油，每天很多人都為我加油，多謝多謝。每天很多人為我加油，流多少血都要繼續前行，多謝多謝。你讓我很開心。」
不過我們去年年初，即是通關一年後訪問他，當時他旗下舖位都調高叫價。
「很多時候業主是堅持不肯減價，反正新冠疫情期間都等了3、4年，不在乎多等3、4個月。那時直白些形容是8個字，「春風得意、語無倫次」。那時還未蝕讓。」
2024年中之後，已經開始覺得不對勁。明顯香港整體經濟和工商舖樓價，2024年初往後如同斜坡那樣下滑。
「我們也要面對現實。」
業界指，之前不少商舖業主堅持不減租，是擔心影響舖頭估值，會被銀行要求即時償還借貸差額。
「最近10幾年購買商舖的投資者，大多數都會向銀行借貸。當時銀行對於工商舖物業的貸款，比較寬鬆，一般貸款多數都有4、5成。舖位租金突然大幅下調，銀行當然都會重新評估舖位價值。如果估值下調，業主可能要填補，估價和現價的差價，可能要填補2、3成貸款額。」
金管局近年數次強調，如果中小企無斷供，銀行一般不會要求即時償還借貸差額。
潘志明說，隨著市值租金持續下跌，現在業主已經無法顧及太多，情願降低一些租金，也不希望舖位長期空置。
「大部分業主都知道舖位空置，除了沒有租金收益，大家也很清楚，舖位空置的時間越長，租客的觀感越差，空置時間越久，下任租客還價只會越來越低。所以大部分業主都傾向盡快租出舖位。」
戴巧玥Karry25年前，入行從事美容業。6年前在銅鑼灣，開設這間美甲舖。
「暑假有無覺得淡靜了？很淡靜。這裡每2年續一次約，疫情期間加租一成半。」
Karry之後數次爭取減租，業主一直不願意，直到今年6月業主態度突然轉變。
「因為我們同一棟大廈，我租這裡這麼久，都未試過連續有2、3個單位空置。於是我們再向業主提出，會否考慮減租呢？居然這次讓我成功爭取。我們這棟大廈，是全棟統一業權和管理，業主減租也會顧及其他單位和估值，所以減租也不容易。」
根據生產力促進局資料，本港今年第二季中小企營商指數，錄得43.8，比去年同期下跌約百分之7。
Karry說，通關後，店舖減少了三分一顧客，生意額也大減。就算現在租金下調，生意仍然很難經營。
「其實可以說有點幫助，但要說填補就不行了。因為小朋友放暑假，媽媽也會外遊，減少了留港打扮。大家都外出旅行，以前暑假生意很興旺，今年的形勢已經不同。現在反而比平時更淡靜。」
根據文化體育及旅遊局資料，2024年訪港旅客總人數，按年增加3成，但旅客人均消費下跌。其中人數佔最多的內地旅客，人均消費額比前一年減少1,500元。
有學者認為，隨著消費模式改變，本港舖市也出現結構性轉變。需求減少，開始時先是空置率上升，之後租金向下調。即使沒有突發事件，也會有這種周期性。但這種周期性轉變，不會令到租金大幅下調，或者令到空置率大幅上升。但今次轉變是結構性轉變，即是無法回到原本需求的水平。
學者王柏林就相信，香港的貴租時代已經過去。
「社會是時候重新審視，是否仍然可以靠地產，支撐整體經濟。之前香港是很受保護的地方，現在就需要競爭，在消費層面要和深圳競爭，這一定會令到香港的商業成本，有下行壓力。」
當樓價和租金一直上升，業主很輕鬆就能賺錢，不需要有很大競爭力。但未來沒有條件維持現狀的話，就一定要提升自己，要鍛鍊自己的生產力。
尖沙咀栢麗大道這個舖位，之前已經丟空3年，最近有大型服裝連鎖店進駐，現在月租不到高峰期的兩成。
「以昨天的遊客來說，有一半是東南亞客人。店舖又新又大，還有休憩位。」
不過本身是立法會議員的老闆田北辰說，其實同事不太看好這個位置。
「你看這裡有多少空置舖位？現在栢麗大道一半是空置舖位，似乎無人成功經營。為甚麼選擇這裡呢？因為我們有熟客。任何人去到舊舖，他周圍看看就可以看到新舖。」
一條馬路之隔，就是他們租了5年的舊店。田北辰2023年受訪，曾經說對舖位有「情意結」，但租金貴始終是壓力。
「地庫那一層已經歸還給業主，我們正在商量，可能下一步也歸還樓上那一層。你要生存，要生存就不要貪心，不要講面子，要「減磅」。到今年租約期滿，有國際品牌看中這個舖位，田北辰最終決定搬走，不再以高價與人爭奪舖位。」
「我小時候住在九龍，彌敦道就是全世界，由旺角、油麻地、佐敦，一直走到尖沙咀。對我來說彌敦道就是香港。」
「天下無不散之筵席。這裡陪伴我5年，我們也覺得長遠這個舖位，也不是租給本地品牌。」
真正經營成功的商舖，不會見到店內人頭湧湧。一天只需幾位顧客，幾個顧客已經支撐到租金。世界現在就是這樣。
近日有連鎖快餐店，計劃分階段出售旗下超過20個商舖物業。分析指反映集團看淡舖市前景。舖市升跌會如何影響香港整體經濟發展？我們持續關注。