ETC - Aluguéis na Mira do Fisco - CIB e a Nova Tributação em 2026

[música] A ideia de que a reforma tributária no setor imobiliário é um tema distante ou restrito a especialistas já não faz mais sentido. Cuidado, as novas regras fiscais para 2026 já fazem parte da realidade de proprietários, inquilinos e investidores. Sejam todos muito bem-vindos. Sou o Alberto Barbosa, conselheiro efetivo do CRC Paraná. Hoje o tema é aluguéis na mira do fisco, CIB e a nova tributação. Em 2026 vamos abordar os fundamentos da tributação da renda imobiliária, as regras do Carnê Leão, a nova sistemática do IBS e CBS, o impacto do CIB e do SINTER na fiscalização e as estratégias de planejamento patrimonial para pessoas físicas e jurídicas.

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Para nos guiar, recebemos Luís Henrique Risate Garc. Luís Henrique é advogado, especialista em planejamento patrimonial, holding familiar e estrutura offshore, fundador da Garces consultoria jurídica e atua na proteção patrimonial, sucessão e eficiência tributária para famílias empresárias e investidores, com abordagens integradas entre direito, contabilidade e estratégia empresarial. Dr. Luiz, é um privilégio tê-lo conosco. Palavra é sua, doutor.

>> Obrigado, conselheiro Alberto, pelas gratas homenagens aí e fico muito feliz de estar podendo participar e contribuir com uma instituição tão rica e tão importante como é o CRC, que eu admiro e tenho um carinho especial, já que meu pai é contador de ofício, acabei não seguindo os passos dele, mas estou aqui junto com esse pessoal aí. Muito bom com essa turma boa aí que são os contadores, né? Sou meio suspeito para falar, mas diz que a fruta não cai longe do pé. Meu pai já há muitos anos não atua na área empresarial, foi pra área de contabilidade jurídica. Acabei ficando meio que por ali também e me encontrei muito nos últimos anos nessa área de planejamento patrimonial. E a gente tem um tema aí, como o conselheiro Alberto trouxe na abertura, muitíssimo importante, que é o que são os aluguéis aí que agora estão na mira do fisco. Então vou trazer um pouco para vocês hoje da nova tributação, que já começa a valer em 2026. Então, vamos falar muito da Lei Complementar 214 de 2025, que afetou diretamente essa questão da tributação das locações. Eh, na verdade, muita gente informalmente ou até com um certo desconhecimento fala que aumentou a tributação. Não é que aumentou, consequentemente ela aumentou, mas se criou-se, né, criaram-se novos tributos em relação à locação que a gente vai ver aqui hoje. E a gente vai ver também que muitas pessoas ou muitos clientes dos colegas aí que nos acompanham estão aqui aprimorando os conhecimentos. Vão perceber que muitos estão preocupados, mas de fato não vão ser afetados diretamente com essa questão da nova tributação, mas podem ser afetados e provavelmente serão afetados indiretamente por conta do aumento da fiscalização, né?

Então, Alberto, os colegas também que nos acompanham aí, o país tá num momento que a gente vê muito comum quando, eh, certos países fazem, né, ou determinados países fazem uma reforma. Quando a gente passa por uma situação de reforma, existem dois pontos que se olham, né? Quando a gente fala uma reforma no âmbito dos tributos, é sempre eh o o cunho aí arrecadatório, né? Aquele aumento de tributação ou se criam novos tributos que consequentemente aumentam a arrecadação ou se tem um ponto de fiscalização. É, aquilo fica mais enrijecido, fica mais dura a fiscalização. E com o CIB, que é o cadastro de imóveis brasileiros, que é a última parte aqui do nosso encontro, hoje a gente vai notar que estamos vivendo um momento aonde essas duas situações estão presentes, onde a gente tem um aumento de tributos e onde a gente também tem o aumento da fiscalização. E aí é aquela hora que muita gente se desespera, fica meio nervosa, não sabe para onde vai, corre para um lado, corre para outro. Eu sempre digo aqui pro pessoal no escritório e falo: "Calma, eh, país com legislação confusa ou muitas vezes atrasada é um paraíso para contadores e advogados." Sempre falo isso. Então, como nós estamos aqui no encontro de desenvolvimento profissional, o nosso objetivo aqui, ou pelo menos o meu objetivo, não é só que vocês saiam aqui mais inteligentes ou com mais conhecimento do que tinham antes de passar por esse encontro, mas sim que saiam podendo aplicar isso aí na prática, podendo levar isso aí pro dia a dia de vocês. Senão a gente não estaria falando desse programa de desenvolvimento profissional. A gente estaria talvez aqui num num curso de pós-graduação, num mestrado, que é tudo bem e é ótimo. A produção acadêmica ela é essencial e importante, mas aqui a nossa ideia é vocês estarem aprendendo, absorvendo esse conteúdo e colocando na vida prática de vocês, né? Fugindo bem ou fugindo pelo menos um pouco, não sei se já ouviram esse termo, né? Daquela obesidade intelectual, onde a gente só acumula, acumula conhecimento e não põe em prática. Então aqui eu digo e reafirmo para vocês, se vocês conseguirem absorver 30 a 40% disso aqui, desse nosso próximo eh próxima 1 hora mais ou menos aí de encontro e conseguirem absorver e aplicar, vocês já vão estar com muita vantagem aí em relação ao mercado. Vocês vão estar principalmente preparados para atender os clientes de vocês, preparados para entregar soluções de qualidade para aqueles que vocês já atendem e que futuramente irão atender. E claro, consequentemente isso vai render frutos aí na na carreira, enfim, na empresa, no nos escritórios de vocês, que acaba sendo consequência. O nosso objetivo tem que ser sempre facilitar a vida do nosso cliente. Nós advogados, contadores, nossa classe, ela basicamente o último em última análise, última raça que a gente fala no direito, nós entregamos é a paz de espírito pro cliente. Mas pra gente conseguir fazer isso, primeiro a gente precisa entender do problema. Sempre falo, né? Temos que começar com o porquê. Então vamos começar com porquê? Vamos entender um pouquinho do problema para depois chegar nas soluções e aí também poder estar respondendo as dúvidas de vocês e dando mais tranquilidade e também passando mais tranquilidade pros clientes de vocês, porque a informação ela não pode ser só para assustar, ela tem que ser para empoderar quem recebe ela. Então vocês têm que receber essa informação, traduzir pro pra clientela de vocês e claro sempre que possível entregar uma solução.

Então o nosso tema hoje, como já foi falado, aluguéis na mira do fisco, é o CIB, a nova tributação para 2026. Bom, um pouquinho do do sumário do que a gente vai falar hoje, vamos trazer um pouquinho do contexto da reforma tributária, desse novo cenário. Primeiro de tudo, vamos até falar da do começar falando do fundamento jurídico, do que que é renda, o que que é renda imobiliária, como que funciona a tributação, entre aspas, atual, né? Porque era até 2025, agora em 2026 a gente já tá nesse período de transição, então já estão valendo essas novas regras, ainda não na sua plena eficácia, mas já estão valendo. Vamos falar lógico do IBS e do CBS. E aqui fiquem tranquilos porque com certeza vocês sabem dessa parte muito mais que eu. Então vou trazer isso aplicado ao mercado imobiliário na parte de locações. Quem sabe aí num próximo encontro, uma outra oportunidade a gente venha falar de compra e venda, mas hoje é mais focado na parte de renda de locações. O fato gerador, né? Essa questão, como que funciona esse fato gerador do imposto para a base de cálculo também, qual é esse novo sistema de tributação das locações, benefícios e reduções, porque aí também eh existe uma previsão de alíquota do IBS, CBS, vocês já estão vendo muito isso aí com a questão da reforma tributária, a gente vai falar da previsão dela e dos redutores que a gente tem aqui também, quem vão ser os contribuintes do IBS, CBS, especificamente na parte de locações e algumas diferenças estratégicas nas modalidades de locação. Existe a locação por temporada, que é a famosa short stay dessas plataformas Airbnb, Booking ou até mesmo mais informal. E existem as locações de longo período. A gente vai diferenciar isso também e vai finalizar falando do CIB, esse cadastro de imóveis brasileiros e da conexão com Sinter, que é justamente aquele sistema de informação territorial da Receita Federal, essa nova infraestrutura, todo esse aparato então que o estado está estruturando para fiscalizar mais o contribuinte e no fim esses riscos de aumento fiscal e principalmente do aumento da transparência dessas transações. Aí vocês vão ver que talvez a maioria das pessoas não vai ser atingida e muito provavelmente não vai ser atingida pela parte do IBS e do CBS na locação, mas com certeza todas que têm renda de locação vão ser sim atingidas por conta dessa esse novo cruzamento de dados, tá bem? Vamos falar um pouquinho mais disso no final do encontro.

O que que de fato é renda? Primeiro a gente precisa entender isso porque hoje a tributação, ou pelo menos até final de 2025, basicamente a tributação dos aluguéis não era uma tributação sobre aluguel, era uma tributação sobre a renda. O contribuinte paga ou pelo menos deveria pagar, né? Talvez aquele seu cliente que gosta de fazer uns malabarismos ainda não paga. Mas enfim, a gente não tá aqui falando em nome do leão, a gente tá aqui falando em nome dos nossos clientes para eles que a gente trabalha. Então a gente também eh não apoia numa situação dessa, mas entende, né? Tem o famoso jeitinho, quase que um um mecanismo de sobrevivência baseado aí nesse sistema tributário tão voraz que a gente vive. Mas a gente precisa primeiro entender então o que que é eh o que que é e onde que incide essa tributação das locações. Então até 31 de dezembro de 2025, pelo menos, ela incidia é justamente o imposto sobre a renda, pois aquela renda de locação era, como eu já falei aqui algumas vezes, uma renda. E o que que é renda? Afinal de contas, a gente poderia resumir a renda juridicamente falando como um acréscimo patrimonial. Tá lá no inciso 3 do artigo 153 da Constituição Federal, que é da competência da União instituir impostos sobre a renda. E aí o nosso querido Leão aí vocês já conhecem bem, tá? Estamos chegando inclusive aí, né, abrindo agora a temporada de declarações de imposto de renda. Vocês já estão ficando com os cabelos brancos ou perdendo os cabelos da cabeça atrás dos clientes que ainda não começaram a se mexer, vão mandar aquela documentação lá no final de abril, lá no final de maio, enfim, pra gente declarar aquela renda. Então a gente geralmente faz isso, declara a renda e gera essa tributação sobre aluguel. Então, afinal, o que que é renda? Renda, segundo a definição do artigo 43 do Código Tributário Nacional, é produto do capital do trabalho ou a combinação de ambos, certo? O STF já tem um entendimento eh mais fechado disso, né? Ele ele já tem um um recurso extraordinário lá que diz que qualquer acréscimo patrimonial seria renda. O Código Tributário é ainda mais amplo, tá? Porque se falar em acréscimo patrimonial, eh, seria talvez até um pouco genérico, né? Então, a, o produto do meu capital, por exemplo, eh, gera acréscimo patrimonial, porque tá lá rendendo naquela aplicação, naquele investimento que eu fiz. O meu trabalho também, a própria combinação de ambos, OK? Então, a gente poderia, de forma mais genérica colocar como acréscimo patrimonial, mas a definição correta é essa do Código Tributário Nacional. Então, se a gente for levar bem ao pé da letra, olha que loucura, né? O imóvel que o cliente adquiriu, ele é uma ele veio de uma renda, né? Então incide o imposto sobre aquela renda, a locação que ele recebe também. A própria valorização daquele imóvel que tem ali gera uma renda para ele. Afinal esse imóvel todo ano vai aumentando, geralmente via de regra vai aumentando de valor. Então não seria nenhuma maluquice dizer se toda a renda em regra deve ser tributável, que para ele morar no próprio imóvel ele deveria pagar algum algum imposto de renda, certo? Eh, é meio maluco, mas é o que é. Claro que aí a gente vai lá no decreto do imposto de renda, no regulamento do imposto de renda, perdão, no RIR e vai ver um compilado de leis lá onde tem lá a partir do artigo 18, se não me engano, uma série de exceções, inclusive, eh, e olha que frágil que é isso, mas tá lá no decreto, no regulamento do imposto de renda, que o a pessoa que usufrui do próprio imóvel está isenta de pagar uma tributação da sobre aquela renda presumida que ela tem ali, assim como eh surgiram um fake news aí recente. Ah, não, né? O filho vai ter que pagar, a esposa vai ter que pagar porque tá residindo no imóvel. Não, tá lá essa previsão de exceção de não incidência dessa renda presumida. Quando é há um parentesco de primeiro grau, cônjuge, enfim, quando a pessoa está ali residindo naquele imóvel dela. Mas veja a fragilidade, né? Basta uma pequena mudança legislativa para isso acabar. Mas enfim, é isso que a gente tem hoje, esse conceito de renda como produto do capital, produto do nosso trabalho ou a combinação de ambos, né, do nosso capital combinado ao nosso trabalho. Então a locação de imóveis nada mais é do que uma renda que a gente pode dizer que é produto do capital, da aqui daria para dizer que é da combinação de ambos, né? Porque foi o nosso trabalho que gerou o capital para adquirir aquele imóvel. Então, basicamente até dezembro de 2025 é isso que que existia. Eh, e aí a gente tem a tabela do IR, eh, do ano calendário passado, que é progressiva. Isso aqui eu não vou nem me ater a falar muito, porque qualquer, talvez até qualquer cidadão comum que tenha que declarar seus impostos já tá bem consciente, conhece bem essa tabelinha aqui. A gente começa lá no até eh até R$ 2.428 com 80% isento e aí a gente começa a tributar em 7,5% e vai até 27,5%. Ponto. Esse é o tributo da locação até dezembro de 2025. O imposto sobre a renda que incide ou não naquela locação. Ah, o meu cliente não não tem emprego formal, não tem nenhuma outra renda. A única renda dele é R$ 2.000 que ele tem de uma casinha lá que ele faz locação, OK? Ele está isento do imposto de renda, OK? Falando de 2025, claro, eh, isso vai mudar um pouquinho, já tá mudando agora. E aí a gente vai tributando progressivamente, como vocês bem sabem, até chegar no 27,5%, sendo que dificilmente acaba tendo uma alíquota efetiva de 27,5%, já que existem essas eh essas faixas de dedução ali, de isenção. Perfeito. Isso é o que a gente tem no cenário atual, na tabela atualizada. E aí vocês viram com a lei 15.270 que o imposto de renda foi aumentado a isenção até R$ 5.000, certo? E até R$ 3.128,89 tem a redução, zero o imposto e ainda de 5.000 a a 7.350 tem ali é um redutor também, certo? Eh, e até podendo até zerar para quem quem ganha R$ 7.350 e mais a redução de R$ 978,62. Isso é o que vai valer já, já está valendo para esse ano e que no ano calendário, no próximo, desculpa, no ano de declaração do ano que vem de 2027, vocês todos ou a boa parte de vocês que trabalham com essa questão aí vão fazer a declaração do ano calendário 26 pros clientes de vocês já nessa nova tabela, certo? Isso é o cenário basicamente atual. E aí também vai mudar um pouquinho a tabela do IR anual. Hoje a gente tem é até até R$ 29.145,60 isento. E aí pro próximo ano até R$ 60.000 tem aquela redução ali. A média de R$ 5.000 por mês até R$ 5.000 fica isento. Perfeito. Isso aqui não é nada de novidade o que eu tô trazendo para vocês. É só para vocês entenderem. É importante a gente contextualizar.

E agora sim vamos eh começar o que que deveria, né? Grande parte ou aliás o que que deveriam todos os locadores fazer? Fazer obrigação mensal do Carnê Leão. Talvez muitos de vocês vão dizer: "Ué, mas eh precisa disso? A gente faz aqui para alguns clientes que têm renda de locação no escritório. Todo ano a gente faz lá na DDA, na declaração de ajuste anual". Pois é, se formos levar bem ao pé da letra, toda pessoa física, tá? Todo, toda pessoa física que recebe renda de locação, todo locador, pessoa física, tem que fazer a declaração mensal, tem que fazer o pagamento mensal via eh a declaração via Carnê Leão e o pagamento mensal obrigatório. Está lá, já tem mais de 10 anos, na IN 14, lá no artigo 53, que rendimentos de locação devem ser recolhidos mensalmente, não apenas na declaração de imposto de renda de pessoa física. Uma confusão muito comum. Então, de fato, aqui, meus queridos e minhas queridas, o que tá acontecendo com a imensa maioria, e eu não tô aqui novamente, né? Tô só explicando o que que a lei diz, o que que é o correto, não tô aqui falando em nome da da receita, tá? Mas a grande maioria dos locadores pessoa física, está segurando imposto durante 11 meses e fazendo lá no ajuste anual a regularização disso, infelizmente. E claro, totalmente sem intenção por falta de de conhecimento mesmo, de um de informação, porque isso não é uma informação que é trazida geralmente aí ao público geral. Vários contadores que a gente conversa nem sabiam dessa obrigação do Carnê Leão e justamente por não estar no escopo de trabalho deles, não ser uma coisa comum do dia a dia, não sabe dessa informação. Algumas vantagens que a gente tem no Carnê Leão, algumas vantagens, a gente consegue fazer algumas deduções e exclusões de base de cálculo que lá na declaração de ajuste anual a gente não tem, certo? Então aqui a gente tem uma vantagem fazendo essa declaração e aí fica talvez já o primeiro insight do nosso encontro de hoje, né? Fazendo essas eh fazendo essa obrigação, esse recolhimento mensal do Carnê Leão, a gente consegue fazer exclusão de base de cálculo de condomínio, de taxa de IPTU, que são valores de exclusão até não de dedução. E conseguimos deduções que a gente não tem na declaração de ajuste anual, contas de água, luz, enfim, alguns abatimentos que são possíveis de colocar lá, até certas depreciações aí de imóveis, enfim, tem coisa de imóveis, desculpa, a gente consegue trabalhar lá dentro. Eh, inclusive fica já o segundo insight também do nosso encontro de hoje. A reforma tributária tá deixando um gap gigantesco aí. Agora vocês que estão estudando mais essa parte de tomada de crédito, né, tomada e uso de crédito com IBS, CBS, podem ter aí uma grande oportunidade de mercado para trabalhar com as pessoas que têm renda de locação para começar a operar isso em empresa, por exemplo, operar como pessoa jurídica, tá? Através, seja de uma holding, seja de uma administradora de bens para conseguir tomar crédito, deduzir essas locações. Então, é basicamente trabalhar com spread imobiliário. A gente poderia falar assim dentro dessa dessa diferença, o que que conseguiria fazer de abatimento, de imposto, entregar uma otimização, é um planejamento tributário, fiscal para os clientes que têm renda de locação de imóveis. Então, isso aqui é uma questão eh já é uma questão fantástica. E quando o locatário, né, a pessoa que você está alugando aquele imóvel for uma pessoa jurídica e não uma pessoa física, aí é o código 3208 lá que vocês vão entender muito melhor que a porção da área, é o é esse IRRF, né, esse imposto retido já na fonte, né? Atualmente não tem uma obrigatoriedade, desculpa, de emissão de nota fiscal. Bastaria um recibo de contrato, mas tem divergências nesse entendimento, tem prefeituras que que pedem, mas a gente tem a COSIT 295 de 2014, tá? A solução de consulta COSIT 295 de 2014 que fala que não precisaria emissão de nota fiscal. Na dúvida, o correto seria também fazer essa emissão de nota fiscal, tá bem?

Vamos lá. Então agora falei aqui para vocês já de como que funciona a renda, o que que é de fato renda, né? Fomos lá no cerne do conceito. Vocês entenderam bem que a tributação que a gente tem ou tinha até hoje de aluguéis? Basicamente era era o imposto de renda e o locador pessoa física tem essa obrigação de declaração mensal no Carnê Leão. Beleza? E agora a nova realidade é o IBS e o CBS. Então, com a Lei Complementar 214 lá de 2025, que por respeito à anterioridade passou a valer só agora, dia 1º de janeiro, tá falando que lá no artigo quarto o IBS e o CBS também passam a incidir sobre operações onerosas. Quando a gente fala de onerosidade no direito, é algo que vem que tem uma contraprestação, não precisa ser necessariamente dinheiro. Aqui a gente sabe que na locação é dinheiro, né? Mas enfim, operações onerosas com bens e serviços, incluindo locação. É o que diz no parágrafo segundo, inciso dois, desse artigo quarto. Então, basicamente, eh, as locações passam a ser tributadas com IBS, CBS a partir de 1º de janeiro, desse ano, já passaram a ser contabilizadas. Estamos num período de transição, ainda não vamos chegar lá naquela alíquota máxima, isso vai até 2032. Daqui a pouquinho eu mostro isso para vocês, mas essa é a nova realidade, tá? Não é especulação, não é conversa de corredor, não é talvez lei foi aprovado em em 2025, sancionado em 2025 e já está valendo agora para janeiro, já está contabilizando aí essa realidade. É todo mundo que tem locação de imóveis que vai ter que pagar o IBS, CBS? Vai ser contribuinte obrigatório? Não. Calma, respira. Daqui a pouquinho a gente já vai falar disso, já vai ver quem são os contribuintes obrigatórios e quando a gente tem que se preocupar com a questão do IBS e do CBS, pelo menos.

E a locação, ela não era um serviço. Ao meu humilde ver, né, dando a minha interpretação aqui como societarista, tributarista, eu não enxergo eh eu não enxergo a locação como sendo um serviço, OK? Mas a emenda constitucional 132, que deu corpo aí foi onde nasceu a reforma tributária, fez mudanças profundas aí na nossa Constituição. E essa lei 214 veio para sedimentar aí de vez que se equipara essa locação a uma operação onerosa para fins de IBS, CBS. Então, se equipara um serviço, mas eu trouxe aqui para vocês bem rapidamente, né, porque não vamos transformar o encontro de vocês numa aula de direito, aqueles quatro poderes da propriedade, certo? Que quem já estudou direito de propriedade, não sei se temos colegas advogados acompanhando ou se algum algum contador ou contadora aí já estudou, a gente tem quatro direitos. Quando eu sou proprietário, quem que é o proprietário de um imóvel, tá? Quem que é o proprietário de um imóvel? É aquele que está lá na matrícula de imóveis, no registro público de imóveis, como sendo o dono daquele imóvel, né? Já ouviram aquela, né? Só é dono quem registra. Isso aí é um uma máxima do direito notarial, registral lá da parte civil do direito, que todo mundo já ouviu falar. Então, aquele proprietário, aquele dono, tem quatro poderes da sua propriedade, né? Que é usar, que ele pode utilizar a coisa, extrair as suas vantagens, gozar, fruir, né? Usufruir daqueles frutos com como os rendimentos que geram naquilo ali, dispor aquilo, né? Pode vender, pode doar, pode dar um destino para aquele bem, pode dispor para alguém utilizar aquele bem e dessa forma fruir, gozar daqueles frutos, daqueles rendimentos. Para mim, a locação é justamente a combinação desses poderes aí da propriedade, certo? E reaver é poder reivindicar de aquele que está indevidamente sob uma sobra injusta em posse daquilo. Então esses são os quatro poderes da propriedade. Quando a gente faz aquela doação com reserva de usufruto, né? Muita gente ainda faz isso, um instrumento de planejamento patrimonial mais antiquado, a gente dispõe do nosso bem, ou seja, faz uma doação e reserva os poderes de uso e gozo, né? Por isso que é usufruto, né? Usar e fruir, usufruir. Então a gente pode usufruir daquilo ali e geralmente a gente coloca uma cláusula vitalícia para aquilo, né? Então, vitaliciamente, né, até a nossa nosso falecimento, a gente pode usufruir daquilo, só que a nua propriedade, que é a propriedade despida daqueles poderes, é geralmente dos filhos, dos herdeiros. Quando a gente faz essa doação com usufruto, a locação, como eu falei, basicamente, ao meu humilde entendimento, continua não sendo um serviço, continua sendo simplesmente uma disposição da minha propriedade em troca, né, de um rendimento, onde eu vou fruir aquilo ali. Mas, infelizmente, não sou eu que estou com a caneta na mão, não sou eu que faço as leis, eu só interpreto as e tento dar o melhor cumprimento eh delas possível, onde nossos clientes possam se beneficiar. É, esse é o meu trabalho, o de vocês, exatamente da mesma forma. Quem nunca ouviu aqui, né? Fulano, ciclano falando, ah, eu queria, eu gostaria de pagar o mínimo de imposto. Eles não falam assim, né? Todos vocês aqui já têm, tem um cliente já, já pensaram agora nos dois, três já veio na cabeça, né? Não, eu quero fazer tudo certinho, eu quero pagar o mínimo possível. Então esse é justamente o nosso trabalho. Então, basicamente é isso. A locação com a lei 214 passou a ser eh uma operação onerosa a fins de IBS, CBS.

E qual que é o fato gerador e qual que é a base de cálculo? Então, vamos pra parte técnica. Conceitual lá no artigo 254, na parte de locações, a gente já viu no artigo quarto que a locação vai incidir IBS, CBS, não são todos os casos, já vou falar das exceções, calma, já tem gente no chat aí falando, não é para isso, é para aquilo, é para tanto, calma que a gente vai chegar lá. O fato gerador tá lá no artigo 254 da lei, que é no momento do pagamento, a locação, o locatário pagou, né, na nasce aquele fato gerador, nasce a obrigação daquele tributo. E a base de cálculo tá no artigo seguinte, eh, que vai ser o valor efetivamente pago, é, ó, excluído, ó, exclusão da base de cálculo, tá? Não é dedução, é exclusão, nem entra aqui. IPTU, ITBI, laudêmios, condomínios ordinários aí se cobrados separadamente. Então isso entra como exclusão da base de cálculo e o fato gerador é um momento ali que se que se tem o recebimento daquele daquela locação, mas há também o redutor social. Então, além da possibilidade de a gente trabalhar com uma exclusão de base de cálculo eh para pessoa física que faça eh locação de imóvel residencial, isso é exclusivo para imóvel residencial, não entram imóveis comerciais, eh há uma dedução lá no artigo 260 de R$ 600 por imóvel. Doutor, mas R$ 600 aí daqui 10 anos não vai estar valendo mais nada, né? R$ 600, desculpa, né? Não vai estar valendo mais nada. Vai, dá para comprar um pastel na feira quando muito. Pois é. Aí também se prevê a atualização pela inflação, atualização pelo IPCA, eh, para que todo ano se faça uma atualização desse cálculo. Aí então esses R$ 600 vai acompanhando ano a ano a inflação. Então, baseado no nos valores de hoje, cada imóvel R$ 600 de redutor social, se forem imóveis de locação residencial, certo? Então vamos pegar o exemplo, gente, pelo amor de Deus, tá? Vou falar isso algumas vezes aqui no nosso encontro hoje. Isso aqui é um exemplo, não é uma, não tô dizendo que um aluguel de R$ 2.000 vai incidir IBS, CBS, são só números redondos para facilitar a nossa conta. Se a gente tiver um aluguel de R$ 2.000, a gente tem que ver que que esse 2000 já tem que ser os com as exclusões daqueles valores anteriores aqui, né? IPTU, ITBI, etc. Eh, já vai ser essa a base de cálculo. Vai ter um redutor de R$ 600. Se for um imóvel, se for dois imóveis, vai ter mais. Enfim, e assim consequentemente, nesse exemplo que eu dei meramente explicativo, ficaria R$ 1.400 a base tributável. E tem também o redutor de alíquota. Isso é muito interessante porque, e obviamente, mas para explicar para vocês, a gente teve um lobby muito grande. Se tem uma estimativa que vai ficar ali entre a 28% alíquota cheia do IBS. Por que estimativa? Porque foi só agora, dia 14 de janeiro, que a o presidente Lula sancionou a Lei Complementar 227. E só lá na Lei Complementar 227 é que foi instituído o comitê definitivo, né, o comitê gestor do IBS. Então isso estava em um comitê ainda eh temporário ali transitório até 31 de dezembro. Até foi uma corrida grande no Senado, na Câmara no final do ano passado para que o PLP 108 fosse aprovado a tempo. Acabou não passando por ano passado, acabou entrando nesse ano, mas para que fosse aprovado logo e aí se converteu na Lei Complementar 227 para justamente instituir esse comitê gestor. Então há uma estimativa que a alíquota cheia vai ser em torno de 28%. Sim, estamos prestes a ter eh o maior IVA, né, IBS, CBS, né, o maior IVA dual, o segundo maior do mundo, certo? Do mundo. Eh, a reforma se vendeu muito nessa primeira etapa, pelo menos com uma reforma do consumo, da simplificação. O problema é que com a simplificação a gente acaba trazendo algumas injustiças, né? Então, setores como serviços vão ser os mais afetados, mas não é o tópico da nossa aula de hoje, certo? Só para vocês entenderem que isso é uma estimativa. Como o setor imobiliário é muito forte aqui, a gente viu que teve um movimento aí, eh, um uma correria de bastidores para fazer ali um redutor social. E antes de eu explicar esse redutor social, né, você que tá nos acompanhando aí agora, colega contador, colega contadora, estudantes, outros profissionais aí, pessoas interessadas, aproveitem que esse conteúdo aí é de qualidade, é gratuito. CRC do Paraná faz um esforço imenso para trazer profissionais de várias áreas aqui. Então aproveita, deixa o joinha aqui no botão de baixo onde tem o like para que esse conteúdo chegue a mais pessoas, porque é um conteúdo relevante para que chegue a mais profissionais, a mais pessoas comuns até para entenderem mais do assunto. E também vocês podem e devem se inscrever gratuitamente aqui no botão de inscrever-se, onde tem um sininho ali, não custa nada, né? Tá aqui, ó, tá embaixo, ó. 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Então, como eu falava, rolou então esse lobby no corredor, nos bastidores, teve aí essa essas negociações e a gente teve aí uma redução de alíquota. Então, tá lá na lei um redutor de 70%, certo? 70%. Então, é uma estimativa 7,6% a 8,4%, alguns falam até em torno de 10%. Botei uma média que a estimativa final até o período de transição vai estar em 8,4%. Ainda não está tudo isso, a partir do ano que vem já começa a subir. Então esse é um momento ideal para se, aliás, o momento ideal era até no passado, né? Importante pontuar isso. O momento ideal era até no passado para se planejar, para se organizar. Esse é o segundo melhor momento, então, para você chamar os seus clientes, sentar aí, ó, vamos entender essa tua situação aqui, vamos fazer um planejamento, porque eh o trabalho quando ele é bem feito, ele é preventivo, né, e não contencioso, como a gente costuma ver aí, que é o normal. Eh, e geralmente, infelizmente, eh, as pessoas, os clientes acabam nos procurando lá na frente, só quando o problema já aconteceu. Aqui a ideia não, a ideia é fazer um trabalho consultivo e preventivo, beleza? Então vamos botar aí uma estimativa que se dentro de um aluguel de R$ 5.000, como tem esse redutor, não vai ser os 28% de IBS, CBS, ficaria totalmente impraticável. Pensa quase 27,5% lá de de imposto de renda, se é uma uma renda mais alta de locação ou se a renda de locação não é tão alta, mas somada com as outras rendas já passa aí do teto, mais 28% ficaria um confisco praticamente, né? Então aqui eu ainda sou da turma que acho que é quase um confisco, porque a gente está falando aí de cerca de quase 36%, quase 36% da renda imobiliária eh com IBS, CBS, imposto de renda. Para todo mundo que tem locações, calma, o pessoal do chat já está falando aqui, né? Não tem exceção, já vamos explicar, não é para todo mundo, não são todos que são contribuintes obrigatórios. Já vamos ver isso, mas eu estou trazendo primeiro a regra para depois vocês entenderem as exceções. Perfeito. Então, um exemplo aqui, como eu falei, esdrúxulo também, só para números redondos. Se um aluguel é R$ 5.000, vai ter o imposto de renda em cima dele e mais R$ 420 aqui nesse exemplo, mais ou menos estimado R$ 420 de IBS e CBS.

Agora sim, meus amigos, vamos lá para aqueles mais ansiosos que já estão no chat. Não é todo mundo que vai pagar, sim. Não é todo mundo que vai pagar. Tem alguns critérios para ser contribuinte da eh pelo menos na pessoa física. Pessoa jurídica tem o imóvel contribuinte obrigatório. E aí alguns já vão dizer: "Ah, então holding administradora de bens não vale mais a pena". Não, não, não é assim. Não é porque você vai ser contribuinte obrigatório na pessoa jurídica que não vale a pena, certo? Você vai vai ser contribuinte obrigatório, você vai pagar uma alíquota bem menor, PIS e Cofins vão cair fora nessa transição. Então existem várias outras vantagens de você eh ser contribuinte na pessoa jurídica. E já quero até adiantar um tópico aqui para vocês. Isso não é, não vou falar aqui de governo A ou B, isso é independente, tá? A máquina pública, ela foi feita e precisa de arrecadar, precisa de arrecadação, ela serve para isso. Então, eh, vai ter um governo, talvez que tenha uma visão mais arrecadatória, outro um pouco menos, mas nunca vai ter um governo que vai, não, vamos, vamos derrubar todos esses tributos. Então não, isso sempre vai naturalmente aumentando. Se a gente pegar e a gente já fez esse exercício aqui no escritório, um histórico dos últimos 50, 60 anos da legislação, a gente vai ver que nunca teve aí a com exceções de algumas legislações pontuais de incentivos fiscais pontuais, nunca teve uma legislação que, ah, para a pessoa física diminuiu a tributação de fato efetivamente e permanentemente. Não teve nesses últimos, nessas últimas décadas pelo menos e dificilmente vai ter. É política de estado, não tem a ver com o governo, sim a ver com a organização estatal, pelo menos nos estados aí do ocidente, vamos dizer, nessa nesses regimes capitalistas que a gente vive, que basicamente é fortalecer e promover o fomento mercantil. Por isso que sempre eh via de regra, claro, né? Aí existem situações e situações, mas via de regra, qualquer planejamento na pessoa jurídica vai ser mais vantajoso que na pessoa física. Falando da parte tributária e fiscal, certo? Fiz esse pequeno disclaimer, não tão pequeno.

Voltando aqui, quais são os critérios para ser então contribuinte na pessoa física? Tá lá no artigo 251 da Lei Complementar 214, tá? Tô trazendo aqui só a referência dos artigos. Depois estudem isso, tá? Vão atrás. É importante a gente ser técnico. A gente tem que ser muito didático com quem a gente fala, principalmente quando se trata de um cliente, mas nós precisamos e temos a obrigação de ser técnico. Inclusive, um dos uma das questões para que a gente é remunerado é para estudando, né? O cliente ele não nos paga, né, para que a gente fique ali, ah, vamos ver, não, ele paga justamente para que a gente estude e traga uma solução para ele, para que ele não tenha que ficar lá lendo a legislação, interpretando aquilo ali. Esse é um dos motivos para que a gente porque a gente é pago, tá bom? Então depois estudem isso. Tá lá no artigo 251, parágrafo primeiro dessa lei. São requisitos cumulativos, tá? O que que quer dizer cumulativos? Eles precisam se somar, certo? Eles precisam se somar, que são esses aqui que estão aqui embaixo, mais de três imóveis distintos, tá? E a lei fala, quando ela fala mais de três imóveis, eu não entendo por três. Lógico que eu estou meio enviesado aqui, já que a minha interpretação é para contribuinte, mas eu estou trazendo a interpretação gramatical da lei. Mais de três significa quatro ou mais imóveis e uma receita que ultrapasse R$ 240.000 ao ano. Então, esses dois critérios cumulativos, né, mais de a partir de R$ 20.000 por mês de média na rentabilidade dessas locações e quatro ou mais imóveis de locação, certo? Ah, tô na dúvida, meu cliente tem três ou ele tem quatro e três estão locados. Na dúvida faz a famosa consultinha lá pra receita, não custa nada, né? E aí você vai ter uma certeza, vai ter um um retorno e consegue trabalhar numa base sólida, inclusive até agregar valor nesse serviço, né? Você pode até monetizar esse tipo de serviço no seu escritório. E esse ano, né, a gente está aí em parceria do CRC com o CRC do Paraná, trazendo conteúdos para vocês. Então, vou pedir mais uma vez fazer mais um disclaimer, que a gente está com uma programação incrível. A Sara, ainda há pouco nos bastidores, falou um pouquinho para mim ali, me mostrou um pouquinho da programação. Eh, a gente está até negociando, minha agenda está bem apertada, quero ver se eu consigo ter oportunidade, se eles me derem esse privilégio de talvez voltar aí ministrar mais algumas aulas desse ano. Mas tem pessoas incríveis aí também que vão vir palestrar, vão vir trazer conteúdos para vocês. Não deixem de se inscrever no canal, tá bom?

Então, esses são os critérios cumulativos. Mas e aquele meu cliente, eh, Luiz Garcez, que tem uma sala comercial num shopping center onde é só aquela sala, é o único imóvel de locação que ele tem, mas só aquela sala rende R$ 50.000 por mês. Ele passou daquele critério de R$ 20.000, mas ele não tem os mais de três imóveis distintos em locação. Aí também tem um uma exceção para operações isoladas. No parágrafo segundo, na sequência, no inciso 2, diz que uma locação, aqui eu traduzi para vocês, tá, no slide, acima de R$ 288.000 por ano, não está dizendo isso, tá? A o legislador, ele tem uma uma mania muito feia no Brasil, né, que é gostar de complicar o texto, que é para ser simples, né? Ele poderia só colocar ali locação acima de R$ 288.000 por ano, poderia colocar, mas ele colocou é 20% acima do limite, ou seja, 120% do total e não do limite, né? 120% total, 20% acima do limite, mesmo com um único imóvel. Aí se vocês contribuem, tem lá uma média de R$ 300.000 por ano naquele único imóvel. R$ 320.000. Cuidado com essa pegadinha, tá? Talvez vai ter gente já falando aí no chat, já falando com o cliente: "Não, meu cliente só tem dois imóveis, mas ele recebe eh R$ 200.000 de locação, R$ 100.000 de locação por mês, porque são dois imóveis comerciais de alto valor." Esquece, vai ser contribuinte obrigatório, sim, do IBS e da CBS, tá bom?

E a locação por temporada, que é o regime de hotelaria, tá lá no artigo 253, tem algumas diferenças. E aqui foi onde mais pegou e a e a gente mais viu gente assustada aí nas redes sociais nas últimas semanas, né? Teve gente até falando: "Ah, pode chegar a pagar 44%". Não é bem assim, claro, mas não é uma estimativa fora da realidade, certo? Pode chegar muito bem próximo disso, porque contando com o imposto de renda, as locações por temporada, que são aquelas short stay,

menos de 90 dias interruptos, são tratados agora enquadrados como serviços de hotelaria. Então, não tem um redutor social de R$ 600 por imóvel, não tem um redutor de 70%, tem um redutor de 40%, certo? Mas não tem de 70%.

Como o redutor é de 40%, somando as alíquotas, o teto pode chegar assim próximo àqueles 44%, correto? E aí esse cliente inevitavelmente vai precisar de um bom planejamento patrimonial. Então trouxe só um comparativo geral dessas três modalidades.

É eh residencial longo, né? Aquele acima de se de 90 dias. Residencial não é comercial, né? R$ 600 de redutor de redutor social por imóvel, 70% redução na alíquota. Uma alíquota efetiva ali próximo de 8.6%.

O comercial não tem redutor social. Estão estão falando tudo de pessoa física aqui, tá gente? Pessoa jurídica é contribuinte obrigatório. Só relembrando mais uma vez, tô trazendo pra pessoa física aqui focado nesses minutos que a gente tem, porque é o o essencial e é o que a maioria de vocês eh vão vão ver no dia a dia. Não significa, novamente que por ser pessoa jurídica e ser contribuinte obrigatório, essa pessoa jurídica não vai ter vantagens, tá? Cuidado com isso.

Então vamos lá. Comercial só não tem o redutor social, o restante é tudo igual. E as locações por temporada tem 40% de redutor social. Então, olha ali, uma líquida efetiva próxima de 16% mais o 27,5% de imposto. Por isso que muita gente falou ali do talvez chegar até 44%. Eh, claro que é muito difícil na líquetiva, mas é muito perigoso quem tem essas locações de Airbnb, Booking ou às vezes só a locação de boca a boca pode ter esse esse risco, né? porque a locação por temporada vai pagar mais que o dobro em comparação à residencial de longo prazo, né?

São só estimativas mais uma vez, mas até 2033 a gente já vai ter eh o comitê gestor do IBS fixado com as alíquotas e essa transição completa. Então, como eu falei, começa a contar agora já 2026 nessa transição, mas o impacto maior é lá na frente. Então, esse é o segundo melhor momento para você planejar a a sua questão de de organização de imóveis, principalmente dos seus clientes.

E aí surgiu uma grande polêmica, falei de polêmicas nas redes sociais, aí surgiu uma grande polêmica que veio inicialmente, primordialmente das redes sociais. Pera aí. A Lei Complementar 200 214, do jeito que tá colocando aqui e do jeito que que elencou a lei, o sócio e aí falando já seja de empresas operacionais tradicionais, indústria, comércio, qualquer negócio, seja das famosas holdings aí que estão em alta, que é o mercado que a gente trabalha aqui diretamente, né? O sócio que utilizar imóvel dessa empresa teria que pagar o IBS e o CBS, certo?

Só que aí, graças ao bom Deus, uma a gente ganhou, né? Não podemos perder todas, né? Algumas a gente tem que ter vantagem. Agora, comecinho, metade de janeiro, com a promulgação, com a sanção, desculpa, da Lei Complementar 227, se confirmou essa esse erro que tinha um erro material, eu diria, lá na Lei Complementar 214. Então está confirmada agora a isenção de BSCBS quando há uma sessão gratuita de imóveis de holdings, de empresas operacionais, de administradoras de bens. Eu tenho um comércio e aquele imóvel todo é do comércio, mas eu moro em cima, o meu comércio embaixo. Enfim, tudo isso foi superado para quando sócios e administradores estiverem utilizando esse imóvel, não sejam obrigados a recolher o IBS, CBS. Então acaba essa essa dupla tributação aí que seria uma bitributação, que a interpretação anterior que a gente tinha era essa mesmo, lendo a lei 214. E aí não vai incidir também para não só para sócio e administrador, mas também para cônjuges, para companheiros e parentes até terceiro grau que vão que vão fazer eventualmente uso gratuito daquele imóvel de empresa. Isso é super comum em holdings, é mega comum, né? E até em empresas operacionais é comum que um sócio, um administrador utilize um imóvel. Então se eliminou esse problema aqui também, tá? Claro que para locações onerosas, sessões a terceiros ou fazer uma, vou emprestar isso aqui pro meu amigo, ah, aí não vai colar. Aí se você for fiscalizado, sim, vai ter que eh recolher o EBS e o CBS.

E agora vamos paraa parte final então do nosso encontro, meus amigos, que talvez é a parte mais preocupante até porque eu já tô vendo muita gente comentando, pessoal deve estar falando aí no chat já que, ok, a maioria dos meus clientes não vão ser atingidos por isso, isso são só para os clientes de alta renda, etc, etc, etc. Essa questão da tributação do IBS, do CBS, sim, na prática a teoria é outra. A gente sabe que toda a renda deveria ser declarada, todo, né? enfim, aquela coisa toda. Não vou fazer aqui a o papel de fiscal da receita que não é o meu, mas a gente sabe que naturalmente muitas pessoas não declaram todas já não fazem a declaração do carne leão mensal que eu mostrei para vocês que é o correto aí no começo do nosso encontro e muito menos fazem na declaração de ajuste anual. Basicamente não informam a renda que tem de locações ou informam parcialmente, né? Algumas delas eh tatos de gaveta, outras estão nas imobiliárias. Aí, como a imobiliária faz a tal da Mob, teve, tiveram que enviar agora em fevereiro, né, declaração de informações imobiliárias, pessoas jurídicas, holdings também que fazem locação de imóveis, tem que fazer a de mob também, enfim. Eh, talvez por isso aí acabam declarando alguma coisa que está lá imobiliária, mas muitos, isso é um padrão que a gente vê aí do brasileiro, tem aqueles famosos contratinhos de gaveta, recebe direto com inquilino e não declara.

O que que é e onde que está o grande problema disso? está nesse novo, entre aspas, CPF dos imóveis, que é o chamado CIB, o cadastro de imóveis brasileiros. E aí lá no artigo 265, a Lei Complementar 214, que é a legislação toda que a gente tá trabalhando aqui falando no na aula de hoje, ela não criou o CB, nem os intégres, já existem desde 2022, inclusive, tá? Mas obrigou para que todos os imóveis do país sejam obrigatoriamente inscritos no CIB, nesse cadastro de imóveis brasileiros. E ele está, o cadastro de móveis brasileiro está integrado juntamente com o CINTER, que é o sistema de informações territoriais da Receita Federal. Então o leãozinho da Receita vai ter acesso a todas as informações de imóveis no país, tá? Então a gente vai ter um acesso a informações de todos os imóveis do país, salvos, né, registrados lá no CIB.

E aí, e aí essa aqui veio para, vamos dizer assim, sacramentar, que foi a IN275 de agosto do ano passado, porque a lei trouxe as regras gerais, só que a instrução normativa foi mais a fundo ainda. E diz que a adoção do CIB, desse compartilhamento pelos serviços notariais de registro pelas prefeituras é obrigatório, como diz a lei, inclusive no artigo 6º da SIN está prevendo penalidades severas, severíssimas, não para você, pessoa física, tá? Não para você contribuinte ou pessoa jurídica que for, mas para os servidores públicos dos cartórios de imóveis, onde tem os registros de matrícula dos imóveis, das prefeituras, dos fiscos municipais, onde tem aqueles registros, cadastros de PTU, aquelas informações de PTU, dos serviços notariais, os cartórios de notas, protestos, eh os tabelionatos, lá onde a gente faz aquele contratinho de gaveta e reconhece a firma, essa informação vai chegar em posse da receita, porque ela vai ser alimentada no CIB, lógico. Acho que não vai ser para amanhã, não vai ser para ontem, mas em breve, já que a obrigação e dessa implementação já se iniciou e vai até dezembro desse ano. Então, até dezembro desse ano, todos esses serviços notariais, registrais, prefeituras, físicos, estaduais tem que estar comunicando informações que tem dos imóveis nesse sistema.

Então vai ter um código único, todos os imóveis vão ter CCIB, que não é o mesmo código do IPTU lá da prefeitura e também não é o mesmo número da matrícula do imóvel que tá lá no cadastro, no registro de imóveis, certo? É um Código Único de imóveis. Os imóveis vão estar georreferenciados, principalmente imóveis eh rurais que já tessa obrigação agora, já tem um tempo, né? E muitos aí que tm imóvel rural, muitos clientes que tm imóvel rural, a gente olhou aí, eh, foi mexendo em documentação recentemente, já viu que está com o número do CIB, agora já está constando lá, porque aí como está cadastrado no Incre, já tem o georreferenciamento, acaba já tendo essa essa informação. E aí tudo isso vai precisar eh constar agora nas escrituras públicas, nos registros, certidões que forem tiradas, nas guias, nos tributos. Esse CIB ele vai também ter um eh ter um eh todo um histórico daquele imóvel, né? Histórico de transações, histórico de compra, de venda, enfim, tudo isso é obrigatório, tá? Até obras de construção vão ter esse CB já emitido pelo município.

Meu Deus, preciso me preocupar agora, sair desesperado por causa desse desse super inventário de bens e imóveis nacional aí, urbanos, rurais. Preciso falar pro meu cliente urgente informar isso pro CB. Não, como eu falei ainda há pouco, esta é uma obrigação, eh, na verdade, uma obrigação da Receita Federal que ela, por meio de decreto ali, lei, em conjunto com a lei, acabou delegando para esses outros órgãos. Mas é uma obrigação dos órgãos públicos. Você não precisa fazer nada, seu cliente não precisa fazer nada. Naturalmente, eh, os órgãos vão fazer isso, vão fazer essa, vão gerar essa informação do CIB, certo? você tem uma ideia de centralizar informações, de reduzir fraudes, de melhorar esse intercâmbio aí federativo entre a Receita Federal e os outros órgãos, já sempre evitando a questão de sanegação e até lavagem de capitais, certo? Eh, mas o Cinter é o é o sistema nacional de informações territoriais da Receita Federal. A gente sabe que isso vai estar conectado ao CIB. Então, via de regra, em última análise, a gente sabe que o maior objetivo vai ser arrecadar mais. Então vai ser acabar com essa informalidade e a gente eh não sei se felizmente ou infelizmente está com os dias contados.

Então agora aquele seu cliente lá que tava talvez comemorando, ah beleza, eu não vou pagar o IBS CBS, cuidado, porque talvez ele não está pagando que ele já deveria pagar. Eu não tô aqui fazendo moralismo nenhum, mas eu tô só trazendo a legislação. Talvez ele não está pagando o que ele deveria pagar no imposto de renda e aí por isso vai acabar sendo autuado. Agora imagina eh esse cruzamento massivo de dados, né? o inquilino informando do imposto de renda que reside naquele imóvel, mas a informação do CIB que aquele imóvel é do seu cliente. Isso aí em algum momento não vai bater. E como não vai ser mais um fiscal lá sozinho que vai estar cruzando essas informações e sim a inteligência artificial, isso vai gerar um ambiente fiscal muito mais agressivo nos próximos anos, certo? E esse envio de dados tá se dando de forma eletrônica, imediata para serem transmitidos automaticamente ao cinter. E agora cada ato, ah, eu fui lá amanhã, registrei uma escritura no cartório. Eh, o cartório vai enviar dois, já envia, né, declaração de operação imobiliária paraa Receita Federal e também já vai junto automaticamente ao CINTER a informação, né, da transação desse imóvel. Então, tudo isso vai ser um um mega banco de dados que vai estar à disposição do fisco para fazer o que a gente sabe que eles têm o objetivo de fazer, que é arrecadar mais, certo?

Então, até 2025 as capitais do DF se adequaram e até final de 2026 já iniciou a obrigação da Lei Complementar 214. pelo menos o calendário final continua até final desse ano de todos os municípios, cartórios, tabelionatos aderirem ao CIB e passarem a enviar essas informações. Então, acabou aquela historinha de ah, recebo aqui por fora, deixo o contratinho de gaveta, não levo pra imobiliária porque não vale a pena pagar a taxa da imobiliária, vou receber por fora, não vou declarar, tá? com os dias contados.

E aí um planejamento estruturado começa a preocupar várias outros vários outros contribuintes, não só aqueles que vão ser contribuintes obrigatórios do BS, CBS. Esses a gente fala, faz até em forma de brincadeira aqui no escritório, esses até já estão rasgando dinheiro, se não tem o planejamento. Agora as outras pessoas também vão ser afetadas. É todo mundo, não é todo mundo. Quem recebe um valor pequeno não tem para se preocupar, né? vai tá isento, ainda mais com o aumento da faixa de isenção, mas tem muita gente que vai ser pega desprevenida aqui, muita gente. E o risco de cruzamento de dados, que eu acabei de falar, né? Eh, a dimob, que é a declaração de informações imobiliárias, as imobiliárias holdes já t obrigação de fazer, então já fazem isso, não tem para onde fugir. Se o seu cliente tem imóvel, né, em imobiliária e não tá declarando, pelo amor de Deus, corre para ligar agora depois que acabar esse encontro para ele, para dizer assim, ó, meu amigo, tá numa correndo um risco absurdo aí de uma malha fina, não, olha, talvez não aconteceu porque eles não quiseram, ficaram com pena, não sei, tá? Então isso aí já não tem nem o que falar de mob é muito antiga já essa esse essas informações, né?

E os aluguéis não declarados, esses contratinhos de gaveta, eu acabei de dar um exemplo para vocês, né? O inquilino vai lá, declara imposto de renda e de repente passa um contrato de gaveta ou passa um registro de imóveis lá e passa-se essa informação pro CIB e aí lá no Cério a Receita Federal vem: "Não, pera aí, não tá batendo." Luiz Garcez é dono desse imóvel aqui, mas eh tá o Joãozinho aqui declarando no imposto de renda que reside lá. não é parente de primeiro grau, não é, não é cônjuge, não é nada. Que que tá acontecendo aqui? No mínimo as há que se prestar um esclarecimento, né? E as multas são de 75% e o inquilino também paga a multa aí, tá? Em caso de omissão, né? Existe uma multa de 20 ou 25%, não me recordo agora de cabeça, mas tem multa também pro inquilino que omite declaração. Então isso é um um cuidado muito grande que você tem que ter. Essa essa base de dados, eu dei um exemplo aqui, né? Mas pode ser de repente até eh você tomar uma multa de trânsito aí, um inquilino tomar uma multa de trânsito, informar que reside naquele endereço com a inteligência artificial e ano passado, metade do ano no Senado, já foi aprovado, eh a lei que regulamenta as as IAS no Brasil. Inclusive lá se prevê o uso indiscriminado aí, claro, com algumas ressalvas da LGPD, mas uso indiscriminado pelos órgãos públicos da IA. Então, novamente, não vai ser um fiscal lá sozinho e vai ter que enfrentar uma pilha de documentos para cruzar essas informações, vai ser inteligência artificial. Então, eh, vocês que não usam, inclusive estão atrasados. da maioria que acha que já usa inteligência artificial no dia a dia, no seu trabalho com responsabilidade, é claro. Então, quem não usa, inclusive tá atrasado. Não é o governo, não são os órgãos públicos que vão deixar de utilizá-lo. Então, vai fechar o cerco.

E os aluguéis de temporada também não tem para onde correr. tem já desde do início de 2025, faz mais de ano já, foi em janeiro ali, fevereiro de 2025, saiu até na mídia, fiz até uma live sobre isso na época, que todas as plataformas de locação por temporada, booking, BNB, enfim, todas essas principais, passaram a declarar, a informar todos os dados dos eh locadores que tem lá na plataforma, informações fiscais, informações de rendimento, tudo isso já está em posse da receita e, curiosamente ou não, foram informados dados de 2020 paraa frente. Então, 2025, 2020, quem for um pouquinho mais esperto de conta já entendeu porque eles pediram os dados desde 2020. Então, quem aluga por temporada, muita muita gente, a gente tem informação aí, clientes nossos que têm locação no Airbnb já falaram que tem que formar, dado, tiveram que informar, desculpa, dados fiscais lá. Eh, quem não informou, de qualquer forma, a plataforma tá repassando essas informações. Então, é um mega cruzamento de dados, não tem para onde fugir. Então, a gente tá na área da transparência. Então essa informação fragmentada acabou.

O CIB ele não tá criando um tributo novo, como é o caso da Lei Complementar 214 que criou o IBS CBS. O CIBA ele já existe desde 2021 22 junto com o CER, mas ele dá os fiscos e instrumentos para ter uma fiscalização muito mais rígida. Então pessoas físicas e jurídicas vão ser afetadas. As pessoas físicas organizar para declarar isso de forma transparente, para formalizar contratos e até ver se não vale migrar para uma pessoa jurídica. E aí sim tem uma holding, uma estrutura profissional para administrar aquele patrimônio, tá? Fazer um planejamento tributário, patrimonial, inclusive sucessório. Já quem sabe isso pode ser até um tema de um de um próximo encontro, né? Outro tema que está em alta aí. Então, transparência é o novo padrão. A gente precisa de profissionalismo, de compliance. A gente precisa eh elevar o nosso trabalho. Falando nós como profissionais aqui, estamos entre colegas profissionais. a gente precisa elevar o nosso profissionalismo e o para trazer um planejamento dentro da legalidade.

Tem um julgado fantástico, não trouxe aqui porque ia estender muito o nosso encontro, né, da ministra Carmin Lúcia falando sobre a famosa lei antelisão que nunca foi criada no fim das contas. Por quê? Porque não tem nada de errado. Não é evasão fiscal, é elisão. Então, a elisão fiscal é o planejamento tributário na sua melhor forma. E aí esse voto é fantástico porque a ministra até fala assim: "Não é que é permitido, mas é esperado, não é só lícito, é esperado que o contribuinte se planeje", certo? É como se fosse equivalente lá o que a gente tem no direito penal, a legítima defesa do contribuinte, né? Então, o planejamento eh patrimonial, tributário, sucessório bem feito dentro da legalidade é a legítima defesa do contribuinte em frente ao fisco. E nós, como profissionais temos essa obrigação. Muito obrigado ao CRC pela oportunidade desse nosso dessa nossa desse nosso encontro sobre eh os aluguéis na míra do fisco e o CIB, a nova tributação para 2026. Estou aberto aí, aberto aí a perguntas, >> Dr. Luiz, tá aí, em nome de todos os participantes, nossos sinceros agradecimentos realmente por compartilhar o seu conhecimento conosco. Muito feliz por isso. E aí, doutor, eu gostaria de estender, evidentemente, aqui algumas algumas perguntas, apesar de que ficou muito esclarecedora a sua fala, né, e surge sempre algumas dúvidas. Claro. E >> eu gostaria de começar com uma, talvez eh, ela um pouco vai mais pro planejamento tributário e a gente ouve muito dizer que constitui uma holding familiar, né? E para constituir essa hold familiar, eu estou vou saindo, vou vou um pouquinho para um outro para um outro tributo que é o ITBI, né? ou ITCMD, dependendo da situação, eu levo os imóveis para road familiar e coloco o ITBI. Eu sabendo quando eu levo e vou fazer a locação, aí as prefeituras querem o ITBI. Aí eu opto por, ao invés de eu levar esse imóvel para uma radcação, uma empresa que vai fazer a locação, estou levando ela para fazer a administração dos bens próprios. E aí eu faço a locação para uma segunda empresa que eu vou fazer a sessão dessa desses bens ou muitas vezes eu faço a sessão da pessoa física. Isso vai por terra com CBE e o CER. Concorda comigo? >> Pode ser uma possibilidade, conselheiro Alberto, mas a gente tá agora, agorinha, tá? Eh, dia 20, entre dia 20 e 27, tá voltando à pauta do STF, o tema 138, que promete, e até agora tivemos três, dos três votos, três favoráveis, acabar com essa discussão, porque no artigo 156 da Constituição Federal lá vai falar justamente sobre eh impostos de competência municipal, entre eles está o de transmissão de bens intervivos, que é o ITBI, correto? que é esse que a gente paga na transferência de um imóvel lá, prevê uma imunidade plena para quando o sócio leva eh um imóvel, e aí naturalmente costuma fazer muito nas moldes, né, leva o imóvel como forma de pagamento de capital social. Então nóss nossos colegas aí contadores que todo dia vem um contrato social na mão, vão lá e fazem a famosa integralização de capital social. Vamos ser técnicos aqui, tá Alberto? Não se integraliza imóveis. Cuidado aí com um erro técnico. A gente integraliza capital social. os imóveis, nós damos em pagamento, incorporamos ao capital social. Então, quando a gente faz esse movimento, pelo parágrafo 2º lá da Constituição, do artigo 156, ele é imune. Só que os municípios, de forma muito equivocada e talvez até em alguns casos mal intencionada, pegou um trecho eh dessa imunidade que fala de empresas operacionais de imóveis, de empresas operacionais que têm a renda preponderante de compra, venda, locação e que naquelas empresas deveria ser cobrado o ITBI. E aí vem de forma equivocada cobrando esse TBI. E eu digo de forma equivocada porque o que a Constituição prevê de cobrança de TBI são para empresas operacionais que têm renda de locação, de compra, de venda, de arrendamento, enfim, etc. Eh, mas em algumas operações específicas, que no caso é fusão, cisão, incorporação, extinção, não fala nada eh na Constituição Federal dessa imunidade para uma empresa que tem também atividade imobiliária, mas que esteja sendo constituída. Ou seja, estou fazendo uma holding com o Alberto. Não vou, vamos até fugir um pouquinho do da holding. Eu e o Alberto vamos abrir uma sapataria aqui agora, né? Vamos abrir uma sapataria em Curitiba, no centro de Curitiba. E aí a gente resolve eh cada um dá um imóvel lá, vai ser o vai ser a a loja um e a loja dois. E aí cada um resolve dar um imóvel com o pagamento de capital social, OK? Aquela empresa não tem atividade preponderante imobiliária, então não pagaria o ITBI. Se ela tem atividade preponderantemente imobiliária, se a gente fosse fazer uma uma empresa de incorporação, uma empresa imobiliária, fazendo esse mesmo movimento na abertura, não deveria ter cobrança de TBI, certo? Ah, aí o Alberto e o Luiz Garcez vão cindir essa empresa, vão dividir ela em duas e aí cada um vai ficar com imóvel, cada empresa nova vai ficar com imóvel. Aí sim, aí se deveria cobrar o ITBI. Então, nesse trechinho da da das exceções de cobrança, é que os municípios se ateram, né, se prenderam e começaram a cobrar. das administradoras de bens, das holdes dessas empresas novas, quando o sócio leva o imóvel lá como forma de pagamento, como forma de entregar aquele imóvel para aumento de capital social, o que não deveria ser feito. E o STF, graças a Deus, né, de forma correta, vem aí já com três votos favoráveis a que não se haja essa cobrança. Então, o que vai cair, o que talvez cairia por e por terra com CBE, nessa situação que o que o conselheiro Alberto colocou aqui, eh, talvez nem chegue no debate, já que a gente tá com uma tendência aí, eu não tenho bola de cristal, não estou na cabeça do homem de capa preta para saber o que que ele vai falar lá, mas a gente tá vendo uma tendência muito boa, né, dos votos serem favoráveis serde repercussão geral e e ser sacramentado que mesmo com atividade preponderantemente imobiliária, claro que isso foram uma empresa nova, onde está integralizando ali capital social com os imóveis, não ser cobrado o ITB. Muito bem, doutor, é a preocupação do planejamento tributário, né? Porque daí ele pode lá na frente ainda ter aí um dessor, né? Doutor, enquanto nós falávamos dessa pergunta, surgiram três aqui. Vamos, um deles aqui, o cliente diz que o cliente tem dois imóveis, a receita de 18.000 por mês. >> Uhum. E aí vai estar obrigado a IBS EBS 2026. >> Beleza, vamos lá. Então, é uma questão que vai, lembra que eu falei ainda h pouco, critérios cumulativos lá do artigo 251 da lei 214. Então, são necessários mais de três imóveis, então aqui ele tem dois, não entraria, certo? E uma receita anual superior a 240.000. Então ele fica ainda 18.000 por mês dá mais ou menos 216.000 por ano. Então ele não atinge nem o critério um e nem o dois. Claro que aqui se ele atingisse eh aquela exceção lá, né, que a gente tem que cuidar com essa hipótese de operação isolada. Aí no parágrafo segundo, no inciso 2 fala, né, que ó, receita superar 20% do limite, aí mais ou menos 288.000 por ano, mesmo com menos imóveis estaria, mas no caso desse seu cliente pode ficar tranquilo que eh não vai não vai incidir aí o IBS CBS. Agora, um parênteses importante aqui, Alberto, cliente com 18.000 de renda de locação por mês, ele tá declarando toda essa renda? Não tá aí, tem o problema do CIB, né? Aí é o que a gente tem que cuidar e talvez pensar se para ele já não vale a pena fazer um planejamento aí, talvez por meio de uma rud, alguma coisa do tipo, já que agora com esse cruzamento do CIB, sim, ele vai ter que começar a declarar esse valor inteiro. Aí talvez, talvez, depende de análise personalizada, talvez não ficaria mais vantajoso na pessoa física. Agora, ô Luiz, vamos imaginar que ele tenha as 10 imóveis. Aí ele foi lá e falou: "Bom, eu vou separar aqui três imóveis que vai acumular R$ 250.000 por ano de aluguel e vou deixar na pessoa física. E os outros sete móveis eu vou mandar para uma pessoa jurídica que vai ter IBS, CBS, ou seja, vai ser pela pessoa jurídica". Só que ele optou por falar assim: "Bom, mas para mim transferir paraa pessoa jurídica diante dessa dúvida ainda que eu tenho eh do ITBI, eu vou deixar ele na física e tô mandando paraa jurídica". Você acha que isso ele vai ter êxito com isso? Ele vai poder fazer essa operação >> aí o que ele precisa fazer e o que é natural nesse momento de planejamento se fazer é uma sessão eh dos direitos locatios. Ela tem que ser onerosa. Lembra que eu falei ali da presunção do falei, pincelei, né, rapidamente? Falei lá no começo daquela sessão gratuita, né? A sessão gratuita a gente eh IBS, CBS não vai ter, né? Não vai ter sessão gratuita de BS, não vai incidir, né? A gente pode ceder ali para um sócio morar, mas a gente tá cedendo os direitos localizos para um terceiro. Essa essa sessão tem que ser onerosa, porque senão ela pode gerar assim uma renda presumida. Só que como que a gente coloca, Alberto, a onerosidade? É, onerosidade é um termo jurídico para contraprestação, certo? Ah, eu tô eu tô entregando pro Alberto esse copo e como contraprestação ele vai me dar R$ 50. OK? Isso é uma obrigação. Mas eh onerosidade, como eu falei, significa uma contraprestação. Ela não precisa ser em dinheiro. Então o segredo aqui, o ideal é a gente fazer uma obrigação onerosa de eh manutenção, conservação dos imóveis, responsabilidade pelas dívidas de PTU. Então, essa empresa que tem a natureza operacional de administração de bens, tendo essas obrigações onerosas, ela não fica eh enquadrada naquela sessão gratuita e aí não teria essa renda presumida, né? Então fica eh fácil, entre aspas, de resolver. Claro que isso tem que ser bem pensado, tem que ser feito um planejamento é bem estruturado para eh levar isso para uma holding talvez patrimonial ali, onde a pessoa não vai ter essa questão do ITB, onde seria como uma espécie de cofre para proteger os imóveis, o patrimônio, o acervo patrimonial da família. que também vai tá separada. Muito provavelmente esse essa pessoa geralmente ela é empresária, né? Ela tem outras separada lá da estrutura empresarial dela, que inclusive talvez ela vai ter uma outra holding operacional para receber os dividendos na pessoa jurídica, porque PJ para PJ não taxa, mas isso aí é tema para outra aula, quem sabe é um outro tema. [risadas] E aí ela vai fazer operação sim com após a sessão onerosa, ela vai fazer operação lá nessa administradora de bens, nessa empresa operacional de locações. >> Mas aqueles três imóveis que ela ficou na pessoa física, ela vai ser pelo IBSCBS porque ela tem 10 imóveis >> aí. Sim. Aí aí ela vai ser porque ela ficou com três imóveis na pessoa. Aí por mais que ela ficou com três imóveis, ela tem uma renda maior, né? Então eh isso tudo tem que ser levado em consideração. Eh o o planejamento, a gente fala aqui, o meu sócio, Dr. Hermano, que fala muito, né? é uma alfaiataria jurídica e contábil que a gente faz aqui, um trabalho multidisciplinar de advogado, contador, ter um planejamento onde a gente vai eh como se fosse fazer um terno aqui sobre medida pra pessoa. Então a gente vai fazer um diagnóstico e ver se faz sentido para aquela pessoa ali. É o trabalho quando ele é bem feito. E aí fica a dica para todos os colegas aí que já militam, já atuam nessa área ou pretendem atuar. Ele ele passa muito mais pela estratégia do que pela execução, né? A execução ela não é difícil, né? né? O pessoal que tá nos acompanhando aqui tem domínio de entrar lá no na Junta Comercial hoje de forma online, fazer a abertura de uma empresa. Isso não tem muito mistério, mas o segredo é justamente a estratégia, é saber entender a necessidade do cliente e sempre respeitar o perfil dele. >> Perfeito. Obrigado, doutor. Tem mais duas questões. Uma delas é sobre a RBNB, né? né? Acho que você falou muito bem aí já no finalzinho, eh, como era a tributação. Evidentemente que aqui é é a tabela de imposto de renda normal, né? Então, cuidado dos últimos 5 anos. É isso que você já especificou, isso daí. E se vale a pena? Acho que tem que analisar aí caso a caso também para no planejamento tributário. Ex. >> E uma última questão pra gente finalizar, eh, o colega diz aqui: "Hold sede imóvel gratuitamente a sócio, incide BSCDS". Você já já disse que não incite, né? E quais os riscos sem contrato formal diante do CB interno? >> Perfeito. Parecido com o que a gente abordou agora novamente, né? Você deu gratuitamente imóvel pro sócio morar, o que é super comum nas roldes imobiliárias, né? A gente faz o planejamento, o caso que conselheiro Alberto trouxe aqui de exemplo, né? Ah, tem 10 imóveis ali, beleza, leva os 10 geralmente para lá, mas um deles é o imóvel da família e o sócio segue morando lá. Então foi superado, né, esse tratamento jurídico tributário de uma sessão gratuita, foi superado agora com a lei 227 que saiu agorinha em janeiro. Então confirmou isso que tá isento o IBS EBS para esses comodatos entre sócios, administradores, cônjuges, companheiros, parentes até terceiro grau aí não vão ter que eh não vai ter que pagar esse esse IBS CBS, que é uma interpretação que, como eu falei, a gente tinha antes, que ficou meio furado ali na lei 214. Agora, eh, da dessa infraestrutura, né, o CIB, ele vai ter esse código único do imóvel e o Cinter é o sistema da receita que vai cruzar essas informações. Então, uma sessão informal sem um contrato registrado pode ser feita uma releitura pelo fisco como uma eh como uma locação. Ah, não, aqui então tem uma locação disfarçada. Aqui eles estão não fizeram contrato, mas é para ter uma por isso a importância da gente fazer um contrato de sessão, se for eh para uma empresa que vai administrar aquele aquele aluguel. uma sessão onerosa e aí se for sim para um sócio utilizar, bem tranquilo, a gente faz uma sessão gratuita ou talvez faça até uma instituição de um uso fruto daquele imóvel. A nua propriedade é da estrutura da holding ali, onde não vai haver problema sucessório lá na frente, problema com inventário, com ITCMD, mas que o sócio vai poder usufruir. São dois caminhos, né? eh evitar a informalidade, ter toda a documentação, ter todo o registro, ter todo o lastro da operação, não é só necessário, mas é uma obrigação de um planejamento bem feito. Então, a gente toma muito esse cuidado quando vai fazer e tem que tomar muito esse cuidado técnico de quando vai fazer o trabalho. Vai ter compra e venda de cotas em algum momento, valuation, contrato, registra, faz toda a operação, né? Não pode ter nem nenhuma brecha, né? E o fisco, a gente tá vendo, tá com uma sanha cada eh cada vez, né, mais arrecadatória, o que é normal. Eh, cada um tá fazendo o seu trabalho. A pessoa que tá lá tá fazendo o trabalho dela, ela não é nossa inimiga, a gente tem que entender isso, mas é obrigação nossa de ter tudo isso registrado para se algum dia a gente for questionado, o cliente for questionado, a gente consiga apresentar, tá? Aqui a gente tem todo o lastro da operação. Então esse é o segredo do trabalho jurídico contábil, bem feito no planejamento. >> É uma perguntinha clássica de sempre, né? Posso fazer o contrato agora? Já tem, já, já cedi o imóvel há muitos anos atrás. Cuidado com isso. Acho que não vai ser bom negócio para você no futuro, né? Isso aí >> é melhor melhor um contrato do que nenhum, né? Mas muito cuidado na hora de de fazer isso e talvez até uma reorganização da estrutura seria mais adequada. É, Dr. Luís Henrique Isate Garcis, novamente agradecemos profundamente as suas contribuições. Então, aliar a contabilidade com o direito é desenhar aí uma estratégia proativa e dinâmica para os novos negócios. Então, agradecemos profundamente, tá? E peço a todos, deixem seu like, se inscreva e compartilhem e acompanhe nossas redes e as escolas técnicas do CRC Paraná. Conselho Regional de Contabilidade do Paraná. Siga este conselho. [música] >> [música]