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はい、皆さんこんにちは。なびです。今回の動画は視聴者様から頂いた投資の質問に答えていきたいと思います。今回はこの5個の質問に答えていきます。概要欄にチャプターを貼っていますから、気になる所を見たい方は飛ばしてみてください。そして、今回の回答はあくまでもなびの考えです。
なびのプロフィールです。投資歴は17年で、現在の投資額は2.5億円ほどです。また、投資仲間が集まるコミュニティもやっています。みんなで投資について意見交換したりしています。また、不動産投資、株式投資の動画を月刊8本くらいアップしておりますので、本気で自己投資もできます。また、オフ会も定期的に開催していますから、是非ご参加をお待ちしております。このコミュニティの申し込みは概要欄にリンクを貼っておきます。
質問1つ目。VYMとSCHDはどちらがいいでしょうか？同じような配当利回りとリターンで迷っていますという質問に答えていきます。これは正直どちらも優秀で甲乙つけがいのないので、好みで大丈夫です。両者を比較すると直近ではSCHDの方が少しリターンがいいですし、1年間の下落耐性もSCHDの方がいいです。配当利回りも両者とも3%付近と似たようなものなので、SCHDの方が良さそうにも思えます。ですが、SCHDのリターンがいいのはコロナ後の金融緩和の時に差が出たからです。金融緩和が終わった2022年から比較するとVYMの方が下落耐性も強いしリターンも高いです。ですから、切り取る期間、つまり買う時期によってはリターンと下落耐性にも違いが出てきます。直近1度の比較しかしていませんが、SCHDの方が金融緩和の影響を大きく受け、終わった後はVYMの方が追いついてくるといった感じです。SCHDは約100社に分散されていて、経費率は0.1238%。VYMは約400社に分散されていて、経費率は0.06%です。ただVYMの経費率はETFです。投資信託にするとSBIなら同じ0.1238%かかります。そう考えるとVYMの方が分散が効いていて経費率も安いので安心度は高いですね。もしこの中の1社が突然倒産した場合、SCHDの方が影響度は大きく、VYMは影響度は小さいです。さらにVYMの方が経費率が小さいことを考えると、資産が多くて増やすよりも分散されていて安定運用がしたい方はVYMを、分配金は欲しいけど資産もより伸ばしたい方はSCHDみたいな感じにするのがいいんじゃないでしょうか。もちろんSCHDはVYMよりも下落耐性 が強い時期もあるし、VYMの方がリターンがいい時期もあるので、これが全てではないです。本当にどちらも優秀で甲乙つけがいです。あとは投資信託がいいのかETFがいいのかですよね。投資信託はどちらもありますが、ETFの場合は楽天もSBI証券もSCHDは扱いません。ETFが好きな方は必然とVYMになります。個人的には迷うなら2つを半々で買ってしまってもいいかなと思います。そうすればメリットもデメリットもマイルドになりますし、分配金が違う組み合わせにすれば分散して分配金をもらうこともできます。
質問2つ目。ファイヤーした場合、税金や支払いはどのようなものがありますかという質問に答えてきます。ファイヤーしたからと言って何か税金が増えるとか支払いが増えるという事はあんまりないと思います。自営業者がファイヤーする場合は所得が減るので国民健康保険料が下がるくらいですが、会社員がファイヤーする場合、社会保険から国民年金・国民健康保険料に変わります。この場合、年収や扶養人数により負担が軽くなる場合と重くなる場合があります。例えば、夫婦2人でどちらかが扶養に入っていた場合は負担がかなり重くなります。夫婦2人分の国民年金保険料は1万7510円×2人分で3万5020円。国民健康保険料は所得は0になりますが、福岡市の場合は3万5400円、1ヶ月あたり2950円最低かかります。先ほどの年金3万5020円と健康保険料2950円を足すと、1ヶ月あたり3万7970円です。ちょっと見にくいですが、40歳以上で福岡市の場合で、会社員の社会保険料の負担のところは月収25万円から27万円です。なので、この場合は月収が25万円以上だった方はファイヤーすると社会保険料は下がりますが、逆に25万円未満だった方は多くなってしまいます。そう考えると、所得が0になるのに社会保険料の負担が重すぎます。まあ年金の場合は免除申請することもできますから、一概にこの通りではないですけどね。あとは所得税、住民税は株の売却額によって変わりますが、口座を2つに分けてうまく税金を安くする方法があります。例えば、A証券会社は利益43万円以下になるように売却して、A証券口座だけ確定申告をして所得税、住民税を全て取り戻します。なぜ43万円以下かというと、国民健康保険料の基礎控除が43万円だからです。つまり、43万円以下なら国民健康保険料が上がらずに所得税、住民税が全て非課税になるからです。そして、B証券口座で残りの分を全て取り崩して利益をたくさん出します。こちらのを超えた分は確定申告をしないという選択をすることで、国民健康保険料が上がらずに済みます。ちなみに確定申告不要にする場合は厳選聴取ありでないとできません。このように口座を2つ以上に分けることでうまく税金を抑えられます。そしてその詳しい解説は、こちらの2つの動画をご覧ください。概要欄にリンクを貼っておきます。特に右側は税金を生涯0円で取り崩す方法を解説していますから、絶対に見た方がいいです。
質問3つ目。住宅ローンを組むと現在の家賃よりも多くなってしまい、その分投資に回せる資金が減ってしまいます。それでも中古を買った方がいいケースはありますか？という質問に答えてきます。結論はあります。それは出口でトータルリターンが多い場合です。もちろん不動産価格が上がっていればリターンが上がりますから、これは誰にでもいいことは分かりますが、仮に不動産価格が下落しても返済が進んでいけば純資産はプラスになりますから、この状態で売れば手元に資金が入ってきます。例えば、物件価格が3000万円で、その周辺エリアの家賃相場が7.46万円だった場合で比較すると、3000万円を金利1%、35年で住宅ローンを組むと毎月の返済額は8.46万円です。そうすると賃貸に住んでいた頃よりも1万円多く負担することになり、毎月の積み立て投資の金額が1万円減ることになります。他には保険や固定資産税がかかりますが、計算を簡略化するため省いています。今回は考え方のご提示です。もし毎月1万円の積み立て投資を平均利回り約9%のS＆P500に15年間続けると369万円になりますから、家を買わずに賃貸に住んでいた方が15年後には369万円資産に差ができます。ですが、それは金融資産の話であって、不動産を含む資産を入れると不動産を買った方がいい場合もあります。住宅ローンの返済が進み、15年後の残債は1841万円です。から不動産価格が2210万円まで値下がりしたとしても返済を返して手元に369万円余りますから、この状態であればS＆P500に15年間積み立て投資をするのと同等です。もし下がりがあんまりしなければもっとリターンになりますし、値上がりすればやばいくらい高リターンになります。もし値下がりしなければこの場合の利回りは22.4%になりますし、もし300万円値上がりしていれば26%のリターンになります。通常築年数30年以降の底値で買う中古の場合は底値で売れるため値下がりはあまりしません。全国の土地の長期的な推移を見るとむしろ緩やかに上昇傾向です。バブル後に下がっているのは短期的不動産市場に資金が流れてそれが抜けただけなので、基本的には不動産価格は緩やかに上がると考えていいでしょう。これはインフレが関係しています。世の中にインフレがある以上、土地の値段は緩やかに上がります。ただこれは市街地に限ります。過疎化するエリアに関しては下がる可能性の方が大きいです。ですから返済額が家賃より多くなっても十分に資産を増やせるんです。しかも家賃相場が7.46万円で物件が3000万円ということは、この物件の利回りは2.98%とかなり低利回りですが、住宅ローンという他人資金を使うことで自己資金に対する利回りは一気に跳ね上がるんです。なので、もし家賃より返済額が低い物件を見つけられたら、利回りはとんでもないことになります。そして基本的には低利回りの物件は住環境が良く、高利回りの物件ほど住環境が悪くなる傾向があります。なので、この低利回りの物件に住めば賃貸よりも快適な暮らしができ、さらに資産も伸ばせますから、出口も考えたトータルリターンで考えるのがいいでしょう。
質問4つ目。金融資産の70%が自社株とかなり偏ったポートフォリオです。退職まで売却しづらいので、それを除いて考えたいのですが、それでも意味はあるのでしょうか？残り30%のうち80%を株にすると現金は全体資産の6%となり、かなり少なくなってしまいますという質問に答えてきます。現在のポートフォリオは自社株70%、その他株24%、現金6%となっていますが、これは自社株の資産は0としてカウントするのでいいと思います。退職まで売れないのであれば、退職まではその自社株はないものとして考え、それ以外の資産で株80%、現金20%で運用するのがいいと思います。もし自社株を含めてアセット比率を決めてしまうと、自社株70%、その他株10%、現金20%となってしまい、資産形成が進みにくいかと思います。個人的には事情を話して自社株を60%くらい売ってその他株にするのがいいと思いますが、できないのであれば仕方ないですね。退職時に自社株が1000万円あれば800万円をその他株に変えて200万円は現金にすればいいですし、もし500万円になっていればその他株に400万円、現金に100万円にすればいいだけです。ただ退職時となると株80%、現金20%だと少しリスクを取りすぎかと思いますから、自社株を売った時にアセット比率を見直してもいいかもしれません。
質問5つ目。不動産投資を始めて仮入居者が現れずに空室が続いた場合はどうなるんでしょうかという質問に答えてきます。アパートの場合はその部屋がずっと空室だったとしても他の部屋でカバーができますが、戸建てや区分マンションの場合はマイナスになります。現金で買う戸建ての場合はかかる経費は固定資産税くらいですが、区分マンションなら管理費・修繕積み立て金が余分にかかります。さらにこれに融資を組むと金利分がマイナスになっていきます。返済の元本もマイナスになると思われている方が多いですが、元本分の返済は資産に変わっているのでカウントしません。ただ経年劣化がありますからその分はマイナスになります。ですから、戸建てで空室が続いた場合は固定資産税・金利分・経年劣化分のマイナス、区分マンションならこれに管理費・修繕積み立て金がどんどんマイナスになります。ですが、立地が極端に悪いわけではなく、ちゃんと営業活動していれば空室が続くということはないかと思います。ほとんどの大家は不動産会社1社にしか客付けを依頼していませんですが、不動産会社にたくさん客付け依頼をすればそれだけ募集の幅が広がります。入居募集しているんだけど全然決まりませんという方に話を聞くと、大体1社にしか依頼していませんと言います。いつもアドバイスするのは、その地域の仲介業者全部に依頼するつもりで回ってください。そうすれば決まる確率は一気に跳ね上がります。最初の頃は20社くらい回りました。でも反応がいい不動産会社は20%くらいでした。なので1社だけに依頼をしていたらなかなか決まらないと思います。最初は大変ですが、その20%の不動産会社と良好な関係を築けると後が楽になります。入居募集の依頼をしていない時でもたまに「なびさん、今秋の予定ないですか？」と電話がかかってくることがあります。なびの場合は戸建てなので、この賃貸の供給が少ないかペット可条件の物件が見つからないから電話が来たんだと思います。今依頼している仲介業者の反応が悪い方は、一度別の業者にも当たってみることをお勧めします。
このチャンネルは視聴者様に寄り添ったチャンネルです。もしこんな内容を動画にして欲しいとか、質問を動画で取り上げて欲しいとかがあれば是非コメントまでお願いいたします。これからもいい動画を作成、頑張っていきますので、忘れずにグッドボタンを押してください。では今回の動画は以上になります。