不動産投資で成功する秘訣とリスク管理

はい、皆さんこんにちは。なびです。今回の動画は不動産投資で成功する秘訣とリスク管理についてやっていきます。不動産投資で成功するためにはリスク管理が大切ですから一緒に学んでいきましょう。またこちらの動画は昨年の秋に資産運用エキスポで公開された動画になりますから、資産運用エキスポで動画をご覧になられた方は復習も兼ねてもう1度ご覧になってください。

ナスビのプロフィールです。投資歴は18年で現在の総資産は3億円ほどになり年願だった本も出版しました。また投資仲間が集まるコミュニティもやっています。みんなで投資について意見交換したりしています。不動産投資、株式投資の動画を月刊56本くらいアップしておりますので、本気で自己投資もできます。オフ会も定期的に開催していますので、是非ご参加をお待ちしております。このコミュニティの申し込みは概要欄にリンクを貼っておきます。

不動産投資で成功するって何?

不動産投資って1度入居者がつけば退去するまでは不労所得なんだけどそれまでに物件の選定フォーム家賃の設定回教者とのやり取り資を受けるなら金融機関とのやり取りなど期に渡るだから株式投資と違って自分で経営戦略を寝る必要があるこが難しいところでもあり次第でき [音楽] [音楽] なリターンも狙える。

確かに株式投資は自分でリターンをコントロールできないけど、不動産投士は自分次第でリターンを上げられそうだよね。タンでファイヤーしている人って大体不動産党しかないイメージ。

[音楽] そうだね。ナスビも不動産投資だった。でも逆に不動産業者に騙されやすい世界でもあるから騙されないために自分でしっかりシュミュレーションすることが大切。不動産投資って正確にシュミュレーションすればそれに近い収支が得られる。将来の人口予想はほぼ正確だから空出率や家賃の下落率などを当てはめてシュミュレーションすれば収支予想はできる。これらの収支予想から少しだけずれることはあっても、大きく帰りすることは稀れで、ほぼ計画通りに推移する。だからシュミュレーションさえしっかりしていれば不動産投資で失敗することはほとんどない。ちゃんとこれらを調べてシュミュレーションした結果儲からないと思えばその物件は買わないからね。

ふむふむ。確かにそれはそうだね。じゃあ失敗する人はこのシュミュレーションができていないからってこと。

ザツライト大体の人は家賃引経費引返済=黒字よし買おう みたいなことしかしていないから数年後にあれってなって失敗するもしくは不動産屋が持ってきたシュミュレーションしか信じていない。起業してお店を出展する時は人口人通りライバル店など色々をリサーチするでしょ。

確かに失敗したくないし成功したいから色々とリサーチはするよね。

そう。不動産投資ってそれと同じ自分でしっかりリサーチしてシュミュレーションすることが成功の秘訣でもありリスク管理でもある。これをしっかりやった人は成功したった人が失敗する。

まあリサーチしていなくても立ちさえ良ければなんとかなるのも不動産投資の世界。

うん。不動産はリッチが命からね。ただね、リッチがどんなに良くて入居率が良くても失敗することもある。

不動産で失敗する1番の理由は資金の枯渇。例えば10質あるアパートを現金で買った場合30%ぐらい入居していれば儲かりそうなのは分かるでしょう。

うん。経費と税金さえ払えれば継続はできるよね。

[音楽] でも立致が良くてそれはほぼないから立致が良くて失敗する理由は銀行への細と税金の支払いどっちかができないこと。後で細かいことは解説するけど、融資を受けて大きな収入を得ると税金が高くなる。でもその収入のほとんどを銀行へ返済しなければならないから返済か税金が払えず黒字倒産をすることがほとんどだから資金管理が大切なんだよ。

まとめると不動産投資はシュミュレーションと資金管理が大切ってこと。リッチや他の要素は全てシュミュレーションに含まれるからね。

ちなみにナスビが保有しているアパートはこんな感じです。自己資金0で経費を引いて毎月25万円の収入を得ています。銀行への返済をしても毎月8万円が手元に残ります。毎月8万円を投資額0で得られていいます。仮に自己資金を10%の400万円を入れて買っていたとしても、自己資金に対する利回りは約30%、仮に自己資金を20%の800万円を入れて買ったとしても自己資金に対する利回りは約17.2%ですから、これが最短でファイヤーできる不動産投資の魅力ですね。有資を工場で出せるかがいかに早く資産拡大できるかが秘訣です。

不動産投資がいかに素晴らしいかが分かったところで、不動産にはリスク管理が大切ですから、次から一緒に見ていきましょう。

今回の動画の目次です。1つ目、シュミュレーションは大切。2つ目資金管理。3つ目、不動産は立チが命。4つ目、ワンルームマンションはやばい。5つ目、不動産投資はキャッシュフローが大事。6つ目、出口戦略は重要。7つ目、家賃を上げる体制を作る。8つ目融資を公件で引けるかが限ここの爪割な物件を買わないように10個目不動産のリスクを把握する11個目不動産会社の言うことは鵜呑みにしない12個目不動産投資の成功は自分次第13個目中古は地味だが安全というこでやっていきたいと思います。

シュミュレーションは大切。不動産投資をしようと物件を探していると不動産会社から物件のシュミュレーションをもらうことがあります。そのシュミュレーションには蓄年数が30年経っても新築時と同じ家賃だったことにあしたことがあります。思わず心の中でそんなわけあるかと叫んだことがあります。素人ながらにシュミュレーションが甘すぎると思ったこともあり、こんなの信じる人が世の中にいるんだろうかと思っていたら結構いるみたいです。逆にどんなことをしたら新築と同じ家賃にできるのか知りたいです。

シュミュレーションの時は家賃の下落率を調べないと本来の家賃収入と会りしてしまい失敗します。例えば現在地区20年であれば周辺の地区30年、地区40年などの家賃相場を調べればオッケーです。ネット上にはそういった家賃相場を調べるサイトがいくつかありますから、同じ平米数の間取りの家賃相場を調べてシュミュレーションしましょう。そして今までのは満出だった場合の話ですから実際には退去から入居までの間空質が発生します。ですから、その地域の空出率の推移を調べて少し多めに空出率を考慮してシュミュレーションします。不動産会社からもらうシュミュレーションでこの空質率を考慮していないケースも多いですからご注意ください。そして修繕費も考慮されていないケースも多いのでこれも経費として見積もりをしておきましょう。あとは返済やその他経費をシミュレーションに入れればオッケーです。経費に関しては中古であれば今までどのくらい経費がかかっていたかを不動産会社に聞くといいです。

2つ目、資金管理。不動産投資で失敗するほとんどの原因が資金の枯渇です。シミュレーションで空出率を出したとしてもあくまでも平均ですから年によっては空質がやばいこともあります。例えば10年間空出率を20%で計算して入居率が80%とシミュレーションしても最初の1年間空出が続き2年目から9年間入居する場合もあります。この場合10年間の平均入居率は90%となりシミュレーションより高い入居率を確保できています。さかし儲かったことでしょう。でもこの場合最初の1年間は家賃が0の状態で返済と経費を払わなければならず、もし手元資金がなければ返済ができず担保の不動産は取られてしまい、あともう少し待ってくれれば儲かってたのにとなりかねません。ですから手元資金はとても大切で資金管理が大事なんです。

今回は1年目に入居0と極端にしてみましたが、もし10室のアパートでも同じです。最初の1年間は当初の計画よりも入居率が悪く2年目から改善されるケースもあります。同じように1年目にキャッシュフローがなくなり返済ができなかったらアパートは手放さなければなりません。ですから長期では平均して入居率がシミュレーションより良かったとしても風運が重なり空質が多く重なる時期が来ることもあるかもしれません。もしかしたら突発的な修繕も発生するかもしれません。

あともう1つ重要なことがあります。それは税金です。家賃から経費と返済金利、返済が元金を払って手元に120万円残ったとします。しかし所得を出す時には返済金は経費にはなりませんから手元に残る資金よりも所得が高くなってしまうこともあります。所得が1000万円あった場合、所得税だけでも179万円ですから、手元に残ったキャッシュフローだけでは支払いができません。ですから税金のことも考えて手元資金は残しておく必要があります。

これは最初の数年は減価償却費もあり返済金利も多いので大丈夫ですが返済方法が元理均等返済であれば返済金利はどんどん下がっていく一方返済金がどんどん増えていく返済方法で年間の返済額が同じだとしても中身が変わります。そうなると年々経費にできる返済金利が少なくなっていけば所得税、住民税はどんどん上がっていってしまいます。このことも必ず考慮して手元資金を残しておかないと税金の支払いの時に資金がないってことになりかねません。

そして繰り上げ返済についてですが、繰り上げ返済はなるべくしない方がいいです。毎年のキャッシュフローが悪く、あんまり手元に残らないから繰げ返済をして毎月の返済額を下げれば毎月のキャッシュフローが多くなりますから、これでリスクを減らせられるというのは確かに見た目上はリスクは減っていますが、実はリスクを増やしています。繰り上げ返済をしてしまい、手元資金がなくなってしまった状態で税金の支払い、突発的な多額の修繕費、思ったよりも空出が続いてしまい、返済ができない場合にまた貸してくださいとお願いしても銀行は貸してくれません。それに繰り上げ返済して手元資金を減らしてキャッシュフローを増やしたとしても結局元の手元資金に戻るまでに何年もかかるわけですから資金の枯渇するリスクを追ってまで繰り上げ返済をする必要はないです。

手元資金さえあればリスクも回避できるしさえ枯渇しなければ投資も継続できるしもし他に有料物件が出てきた時に手元資金を使うこともできます。仮に返済金利が1.5%だった場合は繰上げ返済によるリターンは1.5%しかありません。もし手元資金があって何かに投資をしようと思った時に1.5%のリターンに投資をするかで考えたらいいです。ただ繰り上げ返済は確実なリターンですから国際が1.5%なら買うかと比べてもいいと思います。国際が1.5%なら買うと思えば繰り上げ返済してもいいですが、それでも税金、空質、修繕なども考えて手元資金は残してください。

まだまだ資産拡大するなら1.5%の繰げ返済をするよりも違う物件を買った方が良さそうです。繰り上げ返済した後にまたお金貸してくださいね。だから繰り上げ返済するならもう今後は物件を買わないと決めた時がいいと思います。

3つ目。不動産は立チが命。不動産投資で1番大切なのは建物でも王家の能力でもありません。立チ、リッチこそ全てです。スーパー大家でも豪華な建物が家賃1万円でも立チが山奥や富士の樹海なら誰も借りてくれません。不動産投資は人が集まるところ、人口が増加するところでするのが1番です。そうすれば家賃も増えるし、家賃が増えれば高値で売れますから公循環になります。

日本でも2050年まで人口増加するエリアは存在します。例えば人口10万人以上の市でも2045年までに人口が大幅に増えていく年も多いです。ナビは福岡市と隣接する大野上司に目を向け、16年前に大野上司に移住しました。日本全体で見ると人口は減りますが、このように人口が増える年もあるのです。そして東京23区はすごいですね。30%以上増える区もあり、日本とは思えない人口増加です。こういった人口を調べて不動産投資をすることで家賃を上げることも可能で将来高く売ることも可能です。

同じ面積に人口が増えるということは今後の空出率や家賃の下落を柔らげてくれます。ただ東京の場合は高い建物が立てられ上へ上へと人が住めますから同じ面積でも人が住める空間が増えます。福岡の場合は空港が近くにあり、高い建物が立てられないので人が住める空間に限界があります。だからナスビは福岡で不動産投資をしようと思い移住しました。

ただ東京23区ならどこも人口が増えるかと言うとそうではありません。こちらの5区は人口が減る予想が出ていますから注意が必要です。

4つ目ワンルームマンションはやばい。バンルームマンションを進めてくる不動産会社のシュミュレーションでたまにおかしいことを言われることがあります。それはシュミュレーションでは明らかにマイナスのキャッシュフローなのに売却時に大きくプラスになるのでと進められることがあります。

どういうことかと言うと家賃引く経費引く返済で月々-1.8万円 -1.8万円を20年間給料から年出してください。そうすれば20年間で432万円の年ですが、それ以降は返済もななくなりプラスのキャッシュフローとなり年金代わりにもなりますし、1000万円で買った物件が同じ金額で売却できれば差額の568万円がプラスのリターンとなりますと不動産会社に言われることがありますが、果たしてそうでしょうか。

毎月1.8万円を年出して20年後に568万円のリターンということは年立に直すと約2.7%です。しかもこれは同じ値段で売れた場合ですし、地区50年ならほぼ値下がりします。例え値段で売れたとしても処刑費もかかるし税金もかかりますから何十年もマイナスが続いた上に縮年数が古くなって売れるかどうか分からない。例え同じ値段で売れたとしても利回りがかなり低いのではもはや投資見はないでしょう。

5つ目不動産投資はキャッシュフローが大事。なぜならそのキャッシュフローで次の投資ができるからです。もし先ほどの物件のようにキャッシュフローが-1.8万円だと次の物件の融資を得ることがかなり難しいです。そうなるとよほど給料がいいか豊富な自己資金がないと次の資産拡大ができなくなり運命はこの物件のみに託されます。しかしキャッシュフローが毎年プラスであれば銀行の評価も良くなり次の物件の融資も受けられます。銀行は20年後の売却でプラスになることまでは考慮してくれません。大事ならは毎年プラスを出すことです。これがずっと続くと資産拡大のスピードが早くなります。

そして先ほど毎月1.8万円マイナスだった物件が同じ金額で売れたらトータルリターンはプラ568万円でしたが、毎月+1.8万円の方の物件は同じ金額で売れたらプラ1432万円になります。つまり毎月プラ1.8万円のキャッシュフローを出す物件の方は20年後に136万円に値下がりしたとしてもトータルリターンは上の物件と同じプラ568万円になります。そうなると20年後に同じ金額で売れる難しさを考えると毎月プラスのキャッシュフローの物件を探す方が簡単です。それにこれはこの物件同士の比較ですから、毎月キャッシュフローを出していれば他の投資にわせてさらに資産拡大できますから、毎年のキャッシュフローを頑張ってプラスに持っていきましょう。

6つ目、出口戦略は重要。物件王を買う時は常に出口を意識してください。地区20年で2000万円だった物件も時の経過と共に価値が下がっていきます。この時に蓄年数が古くなった物件をどうするかを初めから決めて購入した方がいいです。もし何も決めずに蓄年数が古くなって入居者がつかなくなると売ろうと思っても安くせざるを得ません。もし入居者が0の状態なら取り壊して土地として売る方法もあります。もしくはしっかり修繕やリフォームを施し一生物件を保有するという選択もあります。しかし、ずっと保有すると決めていた場合でも不動産投資は何十年としていきますから途中で方針が変わって売りたくなるかもしれません。ですからどうなってもいいようにいつでも売れる状態を作っておくのがいいです。作っておくと言っても何かをするわけではなくこの場所は土地として売れるか悲価値は保てるか誰もが欲しがる物件かで判断して買うといいです。そうなると毎月のキャッシュフローがプラスの状態、なおかついつでも売れる状態になれば安心して保有ができます。先ほどのワンルームマンションのように毎月マイナスのキャッシュフローになる物件は誰も欲しがりませんからいざという時に売れません。

7つ目、家賃を上げる体制を作る。もし地区20年で利回り6%5000万円で売られていた場合、年間の家賃収入は300万円です。でも5年間の間に何らかの形で家賃を320万円に上げることができれば利回り6%で割り戻せば物件価格5333万円で売却することも可能です。

ではどうやって家賃を上げるかと言うとそれは他の物件にない競争有意性を作ることです。例えば某サイトで福岡市地区25年以内で賃貸物件を検索すると3420件見つかりました。例えば24時間セキュリティのある物件は273件、ペット化物件は775件でそのうち小型券は337件しかなく、小型券を買っている人は広大な福岡市なのに337件の中から選ばなければなりません。そして小型県ならまだマしで大型券になると8件しか見つかりませんでした。大型券を買ってる人はこの8件の中からしか選べれなく、もし通常の家賃が5万円だったとして大家から大型券買うなら家賃プラス1万円ねと言われても他に済む当てがないので仕方なく借りることになるかもしれません。これが競争有意性に立って家賃を上げる体制を作るです。他にも女性専用マンション、ボルタリング練習上、住人専用の温泉施設など他にはない仕組みを作るといいでしょう。

8つ目、融資を公件で引けるか鍵。不動産投資を成功させるためにはこの融資を公件で引けるかが限です。例えば物件価格5000万円、家賃300万円の物件の場合で考えてみます。もし5000万円を金利2%返済期間20年で借りると毎年約303万円の返済になります。これではすでにマイナスのキャッシュフローになってしまい運営は難しいです。

ですが、金利を1.5%にしてもらうだけでも年間14万円キャッシュフローが増えますし、金利は2%のままでも返済期間を5年伸ばしてもらえれば年間49万円のキャッシュフローが増えます。当然金利を下げてもらう方が総編額は減りますが、大事なのは毎月のキャッシュフローを残すことでした。もちろん両方できたら1番いいのですが、銀行にとって大事なのは金利収入です。返済期間を伸ばすのは金利収入が増えるので銀行にとってもメリットがあり、我々も毎月のキャッシュフローが残りやすくなりますから、なるべく返済期間を伸ばしてもらいましょう。むしろ金利0.1%上げてもいいから5年返済期間伸ばしてもらった方が資産拡大しやすくなります。

ここの爪割な物件を買わないように家賃収入350万円 価格4000万円利回り8.75% 家賃収入350万円 価格5000万円利回り7%家賃収入350万円 価格5800万円利回り6%1%利回りが違うだけで全然違います。割高な物件を掴まないために大切なのは物件資料をたくさん見ることです。たくさん見れば見るほど相場感が養われるので暇な時は常に物件の検索をしましょう。不動産は1000個の資料を見ていい物件は3つくらいです。

10個目。不動産のリスクを把握する。どんな投資にもリスクがつき物です。リターンばかりに目が絡むのは良くないです。不動産投資のリスクとしては分散がしづらい。1つの物件に資産が集中する。入居者がつかなかったら家賃は0で返済は貯金から家賃の滞能リスク、災害リスク、金利上昇リスク、売却するのに時間がかかる不動産の価格下落リスクがあります。

11個目不動産会社の言うことを鵜呑みにしない。相手は不動産を売ることで手数料収入が入ってきます。あなたが不動産投資でうまくいこうが失敗しようが関係ありません。線3つという言葉を知っていますか?不動産営業マの言うことの個のうち3つしか真実がないことです。自分でその裏を調べ、自分で考えることが大事です。

アビは不動産会社から15年前、北九州市の隣の農型市の田ぼの真ん中の物件を紹介されたことがあり、これからこの辺りは開発され、人口も増えますよと言われました。調べたら1985年をピークにすに人口減少していたし、15年経った今でも開発はされておらず、むしろ人口は減っています。不動産の営業マが言うことなんてこんなもんです。

12個目不動産投資の成功はあなた次第。不動産投資でうまくいくためには結局はあなた次第です。とりあえず物件さえ買えば儲かる時代は終わっています。不動産投資はオワコンか。何も勉強しないからおコです。勉強すれば安全に資産を爆走させることができる唯一の投資です。0から不裕層に安全になるためには不動産投資が1番近道です。

13個目中古小は地味が安全。アパート1等1等を買えば一気に複数個所有することができ拡大のペースは早くなります。しかし借入れして買うということは身のた以上の資産を保有することになり資金管理がうまくいかず資金が枯渇して失敗するリスクもあります。それにアパートやマンション一等は収益還元法で売られていますから、本来の土地の価格、建物価格以上での購入になります。そうなると最後売り抜けないと建物を壊して土地だけで売ろうとした場合購入金額より大幅に値下がりすることもあります。

アパート1等やマンション1等は投資家にしか売れませんが小や区分マンションであれば自分で住む人たちに売れます。購入する時は適正な価格で変えて売却する時も適正な価格で売れるのが特徴です。小立ての場合は新築時は建物価格は1番高く古くなるにつれ建物価格は下落していきます。地区30年付近で建物価格の下落は止まり、その後建物価値はほぼなくなっていますから下落も限定的でほぼ横ばと言っていいでしょう。そして土地というのは廃たれたりしませんから価格は横倍です。つまり地区30年で買って地区45年で売れば買った金額とほぼ同じ金額で売れます。そうすればこの15年間は家賃収入の手取りが手元に残るという資金計画が立てやすいのが特徴です。アパート1等やマンション1等だと15年後にいくらで売れるかは購入金額よりも帰りしそうですが中古であればほとんど帰りはなさそう です。

中古で有資を受けることは難しいですが、ナスビも実際1等だけですが、勇志を受けたことはありますし、ナスビが知っているだけでも何人も小の有に成功しています。中古は失敗しにくく安全なので最初の1投目におすすめです。まずは1投目を小さく始めてみて実践を積んでから2投目からアパート1等、マンション1等に挑戦するのもありです。

まずB、要するに不動産投資をする時は経営者になったつもりでしっかりシュミュレーションや資金管理をしていくのが大事なんだね。

そうそう。それさえしっかりしていれば成功はほぼ間違いないかな。シュミュレーションする時には自然とその場所の家賃相場や空出率を調べたりするからいい物件かどうかもシュミュレーションで判断できるしね。

なんかこの動画を聞く限りだとにかく調べまくることが大事に思えてきた。

[音楽] そうそう。正解。物件相場も家賃相場も空出率も人口なども調べれば調べるほどシュミュレーションが正確に近づいてくる。努力は成功を約束しないけど努力しないのは失敗を約束するだったね。

いいこと言うね。

ナスビはもう資産拡大するつもりはなかったけど、この動画作っていたら一くなってきたな。

え、ライバル増えるじゃん。引退者はししし。

[音楽] そ、そんな今日の動画は以上になります。皆さんがいい物件を変えることを願っています。不動産投資は勉強すればするほど成功しやすくなります。

[音楽] 本やナスビのコミュニティの方で不動産の勉強して是非最短ファイアーを目指してください。皆さんがいい物件変えたと報告してくれることを願っています。

このチャンネルは視聴者様に寄り添ったチャンネルです。もしこんな内容を動画にして欲しいとか質問を動画で取り上げて欲しいとかがあれば是非コメントまでお願いいたします。これからもいい動画を作成頑張っていきますので忘れずにグッドボタンを押してください。では今回の動画は以上になります。