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Wenn Sie sich für die Gestaltung Immobilie an Kinder verkaufen statt zu verschenken interessieren, sind Sie in diesem Video genau richtig.
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Guten Tag, ich bin Helge Schubert, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht, Beos und Partner. Wir begleiten mit unserer Kanzlei regelmäßig Unternehmer und Privatpersonen bei der steueroptimierten Strukturierung ihrer unternehmerischen Tätigkeit und ihrer Investitionen, der vorgenommenen Übertragung von Vermögen und bei der Abwicklung von Erbschaften.
Hohe Verkehrswerte bei Immobilien führen weiterhin in vielen Erbfällen zu deutlichen, oft vermeidbaren oder minimierbaren Belastungen mit Erbschaftssteuer. Die steueroptimierte Gestaltung der Nachfolge bei Immobilieneigentum sollte daher zur Sicherung des Familienvermögens möglichst frühzeitig in den Blick genommen werden.
Immer wieder sehe ich Videos von Immobilieninfluencern, in denen nahegelegt wird, dass es ein Fehler sei, eine Immobilie an sein Kind oder seine Kinder zu verschenken, statt diese an die Kinder zu verkaufen. Der Verkauf einer Immobilie an Kinder statt der Schenkung der Immobilie kann eine Gestaltung der steueroptimierten Gestaltung der Nachfolge bei privaten Immobilienvermögen sein. Der Verkauf statt Schenkung der Immobilie an Kinder sollte aber stets differenziert betrachtet werden.
Nach meiner Auffassung kann ein Verkauf der Immobilie an Kinder eine tolle Variante der Übertragung sein. Das bedeutet aber nicht, dass andere Varianten der Übertragung die Ziele der Familie besser verwirklichen.
In der Gestaltung Verkauf an Kinder wird die Immobilie zum Marktpreis an die Kinder verkauft. Regelmäßig wird im Kaufvertrag durch die Eltern ein Verkäuferdarlehen gewährt. Statt der Mieteinnahmen erhält die Verkäufergeneration Zinsen und Zuschüsse aus der Tilgung des Darlehens. Wenn noch Schenkungsteuerliche Freibeträge bestehen, können die Eltern den Kindern Geld aus dem Kaufpreis schenken oder das Verkäuferdarlehen ganz oder teilweise erlassen.
Bei einer Schenkung oder Nießbrauchsvorbehalt wird das Eigentum an der Immobilie schon auf die Kinder übertragen, aber die Mieteinnahmen stehen aufgrund des Nießbrauchsrecht noch den Übergebern zu. Diese versteuern die Mieten weiterhin. Änderung bei der Besteuerung der Mieteinkünfte ergeben sich nicht.
Die Vorteilhaftigkeit des Verkaufs gegenüber der Schenkung von Immobilien wird insbesondere mit dem sogenannten AfA-Step-up begründet. AfA-Step-up bedeutet, dass man wieder mehr Abschreibung (AfA) steuermindernd als Werbungskosten von den Einkünften aus der Vermietung abziehen kann, indem nach dem Verkauf die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung neu bemessen wird und der Zeitraum für die Abschreibung neu auflebt. Man spart damit Einkommenssteuer ein.
Ein Beispiel: Ein Gebäude mit einem Baujahr 1925 bis 2022 wird im Privatvermögen mit 2% pro Jahr abgeschrieben. Spätestens nach 50 Jahren kann dann überhaupt keine Abschreibung mehr steuermindernd von den Mieteinkünften abgezogen werden. Häufig sind die Immobilien schon seit mehr als 50 Jahren im Familieneigentum, teilweise schon seit mehreren Generationen. Abgeschrieben werden kann nur der Gebäudewert.
Der AfA-Step-up fällt daher oft niedriger aus als erhofft, weil die Bodenpreise in vielen Regionen sehr stark gestiegen sind und damit der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, gar nicht so groß ist. Der AfA-Step-up ist da oft nur bei voll oder weitestgehend abgeschriebenen Immobilien wirklich zielführend.
Die einkommenssteuerlichen Vorteile eines Verkaufs sind gegenüber den erbschaftssteuerlichen Vorteilen, insbesondere einer Schenkung oder Vorbehaltsmissbrauch, abzuwägen. Durch die Verlagerung der steuerpflichtigen Mietüberschüsse auf die Kinder lassen sich in der Gesamtschau mitunter zusätzliche Progressionsvorteile bei der Einkommensteuer erzielen, weil diese noch keine Einkünfte im hohen Steuersatz oder Spitzensteuersatz haben. Umgekehrt kann es bei Übergebern, die in Rente sind, zu einer niedrigeren Besteuerung kommen, wenn die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen wird.
Die Zinsen aus dem Ankauf der Immobilie können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei einem Verkauf fängt die 10-Jahresfrist für steuerfreie Veräußerungen im Sinne des Paragraphen 23 EStG neu an zu laufen. Da die Abschaffung der Steuerbefreiung nach Paragraph 23 EStG immer mal wieder in der Politik ins Spiel gebracht wird, besteht auch, wenn nicht geplant ist zu verkaufen, hieran ein gewisses Steuerrisiko. Bei einer Schenkung dagegen gilt die sogenannte Fußstapfentheorie. Man kann als auch ein Jahr nach der Schenkung steuerfrei verkaufen.
Die Schenkung der Immobilie unter Nießbrauchsvorbehaltung ist auf die Optimierung der Erbschafts-Schenkungssteuer ausgerichtet. Da der Nießbrauchswert vom Wert der Bereicherung abgezogen wird, ergeben sich oft auch erhebliche Ersparnisse bei der Erbschafts-Schenkungssteuer. Bei einer 55-jährigen Übergeberin, die sich den Nießbrauch bis zu ihrem Tod vorbehält und einem jährlichen Mietertrag der Immobilie von 30.000 €, ergibt sich grob ein abziehbarer Wert von rund 445.000 €, also im Verhältnis zum Wert der Immobilie ein nennenswerter Betrag. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien gibt es zusätzlich einen Bewertungsabschlag von 10% bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Die rechtzeitige Übertragung einer Immobilie und ein Nießbrauchsvorbehalt kann damit erhebliche Erbschaftsteuer einsparen.
Durch Familiengesellschaften können Immobilien auch schon übertragen werden und gleichzeitig die Elterngeneration noch die volle Kontrolle über die Verwaltung der Immobilien ausüben. Ich verlinke Ihnen unten in der Beschreibung ein Video zu dieser tollen Gestaltung.
Alternativ zum Verkauf der Immobilie an Kinder kann über Verkauf an eine Familienstiftung, Immobilien GmbH oder auch an eine Personen Personengesellschaft nachgedacht werden. Gerade die Alternative Verkauf an Familienstiftung erlaubt eine erstaunlich hohe Flexibilität und sorgt unsere Longrun für einen verbesserten Vermögensschutz und auf Ebene der Familienstiftung mit einer Versteuerung der Mieteinnahmen von nur 15,825% und der Möglichkeit nach 10 Jahren weiterhin steuerfrei zu veräußern. Eine tolle steuerliche Ausgangssituation.
Beim Verkauf an eine Personengesellschaft oder Immobilien-GmbH können anschließend Anteile an die Kinder verschenkt werden. Im Prinzip eine Kombination aus AfA-Step-up und Schenkung. Hier gibt es dann aber wieder andere Nachteile, die abzuwägen sind.
Voraussetzung für die Anerkennung des Verkaufs statt Schenkung der Immobilie ist eine zivilrechtlich wirksame, fremdüblich ausgestaltete Vertragsgestaltung. Die Durchführung sich streng an den getroffenen Vereinbarungen zu orientieren hat. Besonders problematisch ist, dass, wenn aufgrund des bereits fortgeschrittenen Alters der Verkäufer mit einer vollständigen Tilgung des Darlehens nicht mehr gerechnet werden kann, die Finanzverwaltung gegebenenfalls die Anerkennung der entgeltlichen Übertragung insgesamt in Frage stellen wird. Gegen solche Ansätze der Finanzverwaltung sollte man sich bereits bei der Vertragsgestaltung Vorsorge treffen.
Bei Verkauf ist der Bemessung des richtigen Kaufpreis besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Verträge mit Angehörigen unterliegen der besonderen Prüfung der Finanzverwaltung. Wir haben bei uns in der Kanzlei immer wieder Mandanten, wo sich nach dem Verkauf einer Immobilie in der Familie das Finanzamt meldet und den schenkungsteuerlichen Wert der Immobilie ermitteln will. Das Finanzamt vermutet, dass nur ein Teil geldliches Geschäft vorliegt, also in Teilen die Immobilie geschenkt worden ist.
Grundsätzlich liegt auch ein Zielkonflikt vor. Ein hoher, noch fremdüblicher Verkaufspreis führt zu einer höheren Abschreibung. Dafür muss aus der Übergebergeneration mehr sonstiges Vermögen geschenkt werden, z.B. durch Darlehenserlass. Mit der Vereinbarung eines vollentgeltlichen Rechtsgeschäfts haben die beteiligten Parteien den erbschaftsteuerlichen Vorteil aus der Nießbrauchsgestaltung gegen einen einkommensteuerlichen Vorteil aus dem AfA-Step-up eingetauscht. Erbschaftsteuerlich werden zumindest die zukünftigen Wertsteigerungen einer künftigen Erbschaft entzogen. Eine im Erbfall verbleibende restliche Kaufpreisforderung fällt in den Nachlass und damit unterliegt es ungekürzte Erbschaftsteuer. Die Gestaltung einer entgeltlichen Übertragung führt damit zum Verlust des Abschlags gemäß § 13c Erbschaftsteuergesetz. Dieser Nachteil lässt sich durch einen moderat reduzierten Kaufpreis im Rahmen der regelmäßig vorhandenen marktüblichen Kaufpreisspanne kompensieren.
Steht die Einkommenssteuer im Fokus der Gestaltung, ist eine Veräußerung der Immobilie an die Kinder sinnvoll. Steht die Ersparnis von Erbschaftsteuer im Fokus der Gestaltung, dann ist in der Regel die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt die bessere Lösung.
Alle Aspekte des Verkaufs von Immobilien an Kinder im Vergleich zur Schenkung oder Nießbrauchsvorbehalt können wir in diesem Video nicht besprechen. Schauen Sie doch gerne auf unsere Webseite zum Verkauf Immobilie an Kinder vorbei. Machen Sie es gut und behalten Sie Recht.