Transcription
عالم الاستثمار العقاري الأسترالي تلقى للتو ضربة قوية. في الثالث من فبراير، نشرت صحيفة "أستراليان فاينانشيال ريفيو" عنوانًا صدم الصناعة بأكملها. قد يخفض الميزانية الفيدرالية لشهر مايو هذا العام خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية من 50% إلى 25%. دعوني أضع الأرقام الحقيقية لهذا الأمر. تبيع عقارًا استثماريًا وتحقق ربحًا قدره مليون. بموجب الخصم الحالي بنسبة 50%، يتم احتساب 500,000 فقط كدخل خاضع للضريبة. بمعدل أعلى يبلغ 47%، تدفع حوالي 235,000 كضريبة. الآن، إذا انخفض الخصم إلى 25%، يصبح 750,000 خاضعًا للضريبة. ترتفع فاتورتك إلى حوالي 352,000. هذا مبلغ إضافي قدره 117,000 يذهب هباءً. معظم الناس لا يستطيعون تحمل ضربة كهذه. فما الذي يحدث مع إصلاح ضريبة الأرباح الرأسمالية هذا؟ من يقف وراءه؟ لماذا فشلت أربع محاولات سابقة كلها؟ ولماذا قد يكون هذا الوقت مختلفًا بالفعل؟ إذا تم المضي قدمًا، فماذا سيحدث لعقارك الاستثماري، مدينتك، حتى المطورين والبنائين، وهل لا يزال بإمكانك الشراء في عام 2026؟ مرحبًا، أنا أليكس وأهلاً بكم في استراتيجية عقارات أوس، حيث أقوم بتحليل استراتيجيات الاستثمار العقاري، والاتجاهات الاقتصادية الرئيسية، والمسارات المثبتة لخلق الثروة. إذا كنت تجد هذا مفيدًا، فانتقل واضغط على زر الاشتراك، وشغّل جرس الإشعارات، وشاهد مقاطع الفيديو الجديدة لدينا كل أسبوع. دون مزيد من اللغط، دعنا نبدأ مباشرة. إليك كيف حدث كل شيء. الثالث من فبراير، "إيه إف آر" [موسيقى] تكشف القصة. في اليوم التالي، يظهر أمين الخزانة جيم تشاراس في إذاعة "إيه بي سي". يسأل الصحفيون مباشرة. هل سيتم تغيير خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية؟ [موسيقى] إجابته هي درس في اللغة السياسية. يتحدث عن المعروض السكني، وتخفيضات ضريبة الدخل، والمعاشات التقاعدية الأكثر عدلاً. يضع الضرائب المتأصلة والمنزل العائلي في قائمة "لن المسها". لكن خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية ليس في تلك القائمة. لم يقل نعم. لم يقل لا. هذا الصمت أعلى من أي إجابة. لم يستبعد نائب رئيس الوزراء ريتشارد ماروس ذلك أيضًا. قارن ذلك بعام 2024 عندما ظهرت مسألة "الاستثمار السلبي". قال ماروس لا تغيير، لم يتم فتح أي باب. هذه المرة الأبواب مفتوحة على مصراعيها والرياح تهب. بحلول الخامس من فبراير، أفادت وكالة الأنباء الأسترالية أن الحكومة تنظر في خيارين. خفض الخصم إلى 33% أو 25%. تقول وزيرة الإسكان كلير أونيل إن الشباب الأستراليين لديهم كل الحق في الشعور بالغضب بشأن الإسكان. في السادس من فبراير، يدعم زعيم حزب العمال السابق بيل شورتن الإصلاح علنًا. يتم فرض ضرائب قاسية على العمال على أجورهم، لكن ملاك العقارات يمتلكون أصولًا، يبيعونها، ويدفعون أقل. هذا ليس عادلاً لـ 13.5 مليون عامل. في السابع من فبراير، أجرى تشاراموس مقابلة أخرى. لا يزال لا يستبعد ذلك. في أسبوع واحد، من قنبلة "إيه إف آر" إلى ثلاث رفضات لإنكار إصلاح ضريبة الأرباح الرأسمالية، انتقل الأمر من عدم حدوثه أبدًا إلى كونه قيد الدراسة بنشاط. ولكن هل يمكن أن يتم بالفعل؟ على مدى 27 عامًا، فشلت أربع محاولات. فلماذا هذا الوقت مختلف؟ هناك أربع قوى وراء [موسيقى] الدفع. القوة رقم واحد، الحكومة مفلسة. تظهر بيانات أمين الخزانة أن خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية يكلف الميزانية الفيدرالية 21 مليار كل عام. هذا ميزانية كاملة لـ NDIS ذهبت هباءً. يقول مكتب الميزانية البرلماني إنه على مدى 25 عامًا، كلف هذا الخصم دافعي الضرائب 205 مليار. في السنوات العشر القادمة، سنضيف 247 مليار أخرى. القوة رقم اثنين، أزمة الإسكان خارجة عن السيطرة. عندما تم إطلاق هذا الخصم في عام 1999، كانت نسبة السعر إلى الدخل حوالي ستة. اليوم، هي 11. بحلول سبتمبر 2025، تم منح 205,000 قرض استثماري جديد، وهو رقم قياسي على الإطلاق. يتنافس المستثمرون ومشترو المنازل لأول مرة على نفس الكعكة، ويتم تهميش الشباب. القوة رقم ثلاثة، الضغط الدولي. قال منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية في مسحها لأستراليا في يناير 2026 بوضوح: "إلغاء المعاملة الضريبية على العقارات السكنية، بما في ذلك خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية والاستثمار السلبي. العالم يشير إلى نظامنا الضريبي ويقول: "أصلحوه". القوة رقم أربعة، والأكبر، النافذة السياسية مفتوحة أخيرًا. فاز حزب العمال بانتخابات عام 2025 بأغلبية قياسية بلغت 94 مقعدًا في مجلس النواب. في يناير من هذا العام، انقسم الحزب الوطني عن الائتلاف. حسابات مجلس الشيوخ بسيطة. 29 صوتًا لحزب العمال زائد 10 أصوات للحزب الوطني يساوي 39. بالكاد فوق الخط. لا يحتاجون حتى إلى المستقلين. لذا فالأموال قليلة، والأسعار سخيفة، والعالم يراقب، ومن الناحية السياسية الأرقام تعمل أخيرًا. أربع قوى تصطف في وقت واحد. لأول مرة منذ 27 عامًا. لكن حقيقة وجود أربع قوى قوية لا يعني أنها ستحدث. إصلاح ضريبة الأرباح الرأسمالية هو الأصعب في الدفع حيث كانت هناك أربع محاولات فاشلة. تاريخ موجز. تم إدخال خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية من قبل حكومة هوارد في عام 1999، ليحل محل نظام فهرسة مؤشر أسعار المستهلك القديم. كان من المفترض أن يبسط الضرائب ويعزز الاستثمارات. ما فعله حقًا هو إمالة ساحة اللعب بشدة لصالح الأثرياء. بين عامي 1998 و 2003، ارتفعت أسعار المنازل في المدن الكبرى بنسبة 66%. كانت محاولة الإصلاح الأولى في عام 2010. أوصى تقرير هنري بخفض الخصم إلى 40%. ورفضت حكومة رود ذلك. كانوا يقاتلون بالفعل مع معركة ضريبة التعدين ولم يتمكنوا من فتح جبهة أخرى. المحاولتان الثانية والثالثة في عامي 2016 و 2019. أخذ بيل شورتن خفضه إلى 25% للناخبين مرتين. في عام 2019، قالت جميع استطلاعات الرأي إن حزب العمال سيفوز وفاز موريسون في النهاية. لكن هذا ما يخطئ فيه معظم الناس. لم تكن سياسة ضريبة الأرباح الرأسمالية هي التي أغرقت حزب العمال. أظهر تحليل معهد غرانتون أن الدعم لإصلاح ضريبة الأرباح الرأسمالية كان في الواقع يرتفع خلال الحملة. ما قتلهم هو سياسة الأرباح الموزعة التي ذهبت مباشرة إلى جيوب المتقاعدين. خمسة إصلاحات في وقت واحد. ضريبة الأرباح الرأسمالية، الاستثمار السلبي، الأرباح الموزعة، ضريبة المعاشات، وضريبة الدخل. هكذا تصنع أعداء من الجميع. في انتخابات عام 2025، استبعد حزب العمال إصلاح ضريبة الأرباح الرأسمالية مرة أخرى. ولكن بعد الفوز، تغير كل شيء. أنشأ الحزب الوطني لجنة مجلس الشيوخ بشأن ضريبة الأرباح الرأسمالية. انقسم الحزب الوطني. رفع بنك الاحتياطي الأسترالي أسعار الفائدة. أصبح الإسكان القضية رقم واحد بين عشية وضحاها. ما فاجأني أكثر هو مدى اتساع وصخب الدعم. لم أر شيئًا كهذا منذ فترة طويلة جدًا. يوصي معهد [موسيقى] غرانتون بخفضه إلى 25% يتم تطبيقه على مدى 5 سنوات بدون حماية الأصول القائمة. يقدرون إيرادات إضافية قدرها 6.5 مليار كل عام بتأثير أقل من 1% على الأسعار الوطنية. >> [موسيقى] >> تقول A&U 40%. تقول Deoid 33%. يقول المعهد الأسترالي إلغاءه بالكامل. هذا 19 مليار سنويًا. لدى معهد ماكاو الفكرة الأكثر ذكاءً، وهي خصم متدرج. 70% للشقق الجديدة، 50% للمنازل الجديدة، 35% للمخزون الحالي. استخدم الضرائب لدفع أموال المستثمرين نحو المعروض الجديد. من ناحية أخرى، يقول مجلس العقارات إن مشكلة سوق الإسكان هي مشكلة عرض، وليست مشكلة ضريبية. يحذر HIA من أن المشاريع قد تصبح غير مجدية. تجري PIPA استطلاعًا يفيد بأن نصف المستثمرين سيخرجون من السوق. لكن لنكن واقعيين، القول بأنك ستغادر والمغادرة الفعلية شيئان مختلفان تمامًا. يمتد معسكر الدعم ليشمل مراكز الفكر والنقابات ومنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية والمسؤولين الحكوميين السابقين. المعارضة هي في الغالب صناعة العقارات والمعارضة السياسية. تحول توازن القوى بشكل كبير منذ عام 2019. لكن هذه هي القضية الأساسية. إلى أين سيتجهون؟ إذا كانت لديك أي أسئلة حول الاستثمار العقاري الأسترالي، يرجى حجز مكالمة اكتشاف مجانية على موقعنا. إذا كنت تريد فريقًا يقدم خدمة شاملة لمساعدتك في بناء محفظة استثمار عقاري، وتحقيق الحرية المالية والتقاعد المبكر. انضم إلى عضوية Vision Gold الخاصة بنا بدءًا بجلسة اكتشاف مدتها 30 دقيقة. أو لتبسيط الأمر، يمكن لخدمة وكالة التحيز المعتمدة على البيانات لدينا المساعدة. نحن نشتري وندير عقارات لعملائنا في أي مكان في أستراليا. الروابط إلى الخدمة موجودة في الوصف أدناه. الآن هناك ثلاثة سيناريوهات. السيناريو أ، خفض متوقع إلى 25%. سأعطي هذا احتمالية 35 إلى 45%. يصدر تقرير مجلس الشيوخ في 17 مارس. تعلن ميزانية مايو عن ذلك مع تطبيق تدريجي لمدة 5 سنوات اعتبارًا من يوليو 2027. الأرقام تعمل. الضغط موجود، لكن شبح عام 2019 لا يزال يطاردهم. ورفع أسعار الفائدة مع خفض الإعفاءات الضريبية في نفس الوقت هو أمر صعب. السيناريو ب، تسوية حول 33%. الاحتمالية 20% إلى 25%. موافقات البناء منخفضة بالفعل بنسبة 15%. موافقات الشقق منخفضة بنسبة 30%، تصبح الحكومة عصبية وتذهب في مسار متوسط. ربما مقترنة بنظام متدرج حيث تحتفظ المباني الجديدة بخصم مرتفع ويتم خفض العقارات الحالية. هذه استراتيجية كلاسيكية "جزرة وعصا". السيناريو ج، تأجيل الإصلاح والاحتمالية 35% إلى 40%. تشمل الأسباب انخفاض البناء، وضغط جماعات الضغط العقاري بقوة، وتقرر الحكومة أن الأمر محفوف بالمخاطر للغاية بالإضافة إلى رفع أسعار الفائدة. النتيجة، يستمر إقراض الاستثمار في تحطيم الأرقام القياسية، وتزداد القدرة على تحمل التكاليف سوءًا، ويقوم الحزب الوطني بتوبيخ الحكومة لإهدار الفرصة. تذكر التواريخ الرئيسية. 17 مارس هو نقطة التحول. 12 مايو هو الدعوة النهائية. أعتقد أننا سنستقر على السيناريو ب. إصلاح معتدل مع نهج متدرج. تعزيز الخصم للمباني الجديدة للمساعدة في العرض. خفضه للمخزون الاستثماري الحالي. إنه يقدم إصلاحًا دون قتل صناعة البناء. ولكن بغض النظر عن النتيجة، ما تريد حقًا معرفته هو ما سيحدث لعقاري الاستثماري. دعني أفصل ذلك عبر أربعة أبعاد: المدينة، نوع العقار، ملف المشتري، و [موسيقى] الأفق الزمني. هذا هو الجزء الذي يشعر الجميع بالقلق الأكبر بشأنه. لقد قمت بالاطلاع على نماذج مستقلة متعددة عبر أربعة أبعاد. لنبدأ بالمدن. بشكل عام، يقدر غرانتون تأثيرًا وطنيًا على الأسعار أقل من 1%. يضع كريس ريتشاردسون النطاق عند 1 إلى 4%. لماذا هو خفيف جدًا؟ لأن مبيعات المالكين المقيمين معفاة من ضريبة الأرباح الرأسمالية وتهيمن على معظم الأسواق. يشكل المستثمرون 30 إلى 40% فقط من إجمالي نشاط الشراء. ولكن من مدينة إلى أخرى، يختلف التباين بشكل كبير. داروين هي الأكثر تعرضًا. يشكل المستثمرون ما يقرب من 49% من طلبات الرهن العقاري، وهو أعلى معدل على المستوى الوطني. حتى مع انخفاض بنسبة 10%، فإن هذا السوق الصغير سيشعر به. توقع تصحيحًا محتملاً بنسبة 2 إلى 5%. بريسبان وبيرث لديهما حصص مستثمرين أعلى من 38%. لكن لديهما أرضية صلبة. بريسبان لديها خط أنابيب البنية التحتية لدورة الألعاب الأولمبية 2032 التي تضخ الأموال باستمرار. وبيرث مدعومة باقتصاد التعدين وإمدادات ضيقة للغاية مع بعض الضواحي التي لديها معدلات شغور أقل من 0.5%. سيكون التأثير 1 إلى 2%. تقع حصة المستثمرين في سيدني حول 35% مع تركيز الحرارة في الشريحة التي تتراوح بين 800,000 و 1.5 مليون. هذا هو بالضبط المكان الذي يتصادم فيه المستثمرون ومشترو المنازل لأول مرة. تبلغ حصة المستثمرين في ملبورن حوالي 33% وكانت بالفعل أضعف مدينة رئيسية العام الماضي. سيضيف إصلاح ضريبة الأرباح الرأسمالية إلى الألم، خاصة في المناطق الداخلية للمدينة التي تغرق في فائض المعروض من الشقق. ستشهد أديلايد بنسبة 28% أقل قدر من الاضطراب. ثم حسب نوع العقار، شقق الاستثمار الداخلية للمدينة تتلقى أكبر ضربة، أعلى تركيز للمستثمرين، في خط النار عندما يتم خفض الخصومات. المنازل متوسطة المدى بين 800,000 و 1.5 مليون تواجه تأثيرًا معتدلاً. هذه هي ساحة المعركة حيث يتنافس المستثمرون ومشترو المنازل لأول مرة بشدة وسيخفف الإصلاح الضغط على مشترو المنازل لأول مرة. العقارات الفاخرة التي تزيد عن 3 ملايين لن تشعر بأي شيء. المشترون في هذا المستوى لديهم هياكل ضريبية لاستيعاب التغيير. يعتمد تأثير المباني الجديدة على التصميم النهائي. بموجب نموذج ماكاو المتدرج، قد تزداد الخصومات بالفعل، مما يجعلها إيجابية صافية للإسكان الجديد. ومع ذلك، فإن الخفض الشامل سيؤثر على المباني الجديدة بنفس القدر. ثم حسب ملف المشتري. يستفيد مشترو المنازل لأول مرة بوضوح من انخفاض المنافسة من المستثمرين. تقدر وزارة الخزانة الجديدة في نيو ساوث ويلز أن حصة المالكين المقيمين سترتفع بنسبة 4.7%. المستثمرون الصغار الذين يمتلكون عقارًا أو عقارين يرون أن معدل ضريبتهم الفعلي يرتفع من 23% إلى 35%. لذا، ستتمدد فترات الاحتفاظ. لكن فكر بعناية. يجب أن يأتي قرار البيع من استراتيجيتك المالية الشاملة، وليس رد فعل متسرع على تغيير معدل ضريبة الأرباح الرأسمالية. كلما طالت مدة الاحتفاظ، قل عدد مرات تفعيل ضريبة الأرباح الرأسمالية. من غير المرجح حدوث بيع جماعي. لدى المستثمرين الكبار والمتطورين مجال للمناورة. سندات التأمين، هياكل الشركات، صناديق التقاعد ذاتية الإدارة، ضريبة الشركات ثابتة عند 30%، لذا بمجرد أن يصل معدل ضريبة الأرباح الرأسمالية الفعلي إلى 35%، يصبح الهيكل المؤسسي أكثر جاذبية. جميع المالكين المقيمين غير متأثرين تقريبًا. الإعفاء الرئيسي للمنزل لا يزال قائمًا. قد يواجه المطورون ألمًا غير مباشر حيث يقلل عدد أقل من المستثمرين من المبيعات المسبقة، خاصة لمشاريع الشقق الداخلية للمدينة. تعتمد نتائج البنائين على النموذج النهائي. قد يساعد النظام المتدرج بالفعل. المستثمرون ذوو الرافعة المالية العالية يحملون أكبر قدر من المخاطر. حسنًا، رفع بنك الاحتياطي الأسترالي إلى 3.85% مما يرفع المدفوعات، وخفض خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية كضغط للخروج. إذا كانت الرافعة المالية لديك أعلى من 80% وتدفقات النقد ضيقة، قم بإجراء اختبار ضغط. الآن، على جانب البيع، إذا كانت هناك فترة انتقالية، فسوف يتسرع بعض المالكين في البيع قبل سريان القواعد الجديدة، مما يرفع قوائم العرض لفترة وجيزة. ولكن إذا كانت هناك بند حماية الأصول القائمة، فسيكون التأثير أصغر بكثير. أخيرًا، البعد الزمني. على المدى القصير، في غضون 12 شهرًا من الإعلان، توقع رد فعل عاطفي. قد تنخفض معدلات إتمام المزادات بنسبة 2 إلى 5%. قد تنخفض طلبات قروض الاستثمار بنسبة 10% إلى 15%. ولكن من غير المرجح أن تصبح الأسعار الوطنية سلبية. إنه تباطؤ في النمو، وليس انخفاضًا. سيجد مشترو المنازل لأول مرة نافذة نادرة من المنافسة المخفضة. على المدى المتوسط، أي 3 إلى 5 سنوات. يتباطأ نمو الأسعار بنسبة 1 إلى 2% سنويًا من متوسط تاريخي قدره 6.4% إلى حوالي 5%. ولكن يرجى ملاحظة أن هذا نمو أبطأ، وليس انخفاضًا في الأسعار. القيم المطلقة لا تزال ترتفع. من منظور استثمارنا "الرؤية الذهبية" الذي يعمل في جميع الأحوال الجوية، يؤكد هذا العديد من المبادئ الأساسية. قاعدة 541، 50% هي الموقع، 40% هي مدة الاحتفاظ، 10% هي توقيت الدخول. بغض النظر عن كيفية تعديل خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية، فإن منطق اختيار المدينة والضاحية الصحيحة، والاحتفاظ على المدى الطويل لا يتغير. ضمن قاعدة 21 الذهبية، تصبح نسبة المالكين المقيمين العالية ومعدل الشغور المنخفض أكثر أهمية في ظل المشهد الضريبي الجديد. الأسواق ذات التركيز العالي للمستثمرين تحمل المزيد من مخاطر التقلبات. الأسواق التي يهيمن عليها المالكين المقيمين والإمدادات الضيقة أكثر مرونة. عند اختيار ضاحية، يجب أن تكون هذين العاملين في المقدمة. [موسيقى] وهذه ثلاث نقاط رئيسية. أولاً، إذا تم الإعلان عن إصلاح ضريبة الأرباح الرأسمالية في ميزانية مايو، فسيكون نسخة معتدلة، وليس الاقتراح الأكثر عدوانية [موسيقى]. بمجرد صدور تقرير مجلس الشيوخ في 17 مارس، ستصبح الصورة أوضح بكثير. سأقوم بتحليله لك على الفور. ثانيًا، لا تتخذ قرارات بدافع الخوف. حتى السيناريو الأكثر عدوانية يضع التأثير الوطني على الأسعار عند 1 إلى 4% فقط. إذا قمت بالبيع بدافع الذعر بسبب هذه الأخبار، فإن تكاليف المعاملات بالإضافة إلى تكلفة الوقت ستكلفك بالتأكيد أكثر من التغيير الضريبي نفسه. ثالثًا، ما يجب عليك فعله الآن هو اختبار الضغط، وليس الذعر. قم بتشغيل أرقامك. هل يمكن لتدفقاتك النقدية أن تتحمل سعر 3.85% 85% أو أعلى جنبًا إلى جنب مع خفض خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية إلى 33%. إذا كانت الإجابة نعم، فإن الاحتفاظ هو أفضل استراتيجية لك. الاحتفاظ على المدى الطويل يصبح أكثر فائدة في البيئة الضريبية الجديدة. إذا لم يكن الأمر كذلك، فإن المشكلة التي تحتاج إلى حلها هي التدفق النقدي، وليس ضريبة الأرباح الرأسمالية. أنا أليكس من استراتيجية عقارات أوس. أراكم في المرة القادمة. وداعًا.