Immobilie an Kinder verschenken oder verkaufen? Erbschaftsteuer optimieren durch einen Verkauf.

Sie möchten Ihre Vermögensnachfolge regeln und haben z.B. eine Immobilie, welche Sie auf Ihr Kind übertragen wollen. Unter anderem auch, um die steuerlichen Freibeträge schon zu nutzen. Ist es dann aus steuerlicher Sicht sinnvoller, eine Immobilie an seine Kinder zu verkaufen, statt in diese Immobilie zu schenken? Als Vorteile werden hier genannt, dass ich eine Schenkungssteuer vermeiden könnte, eine erneute Abschreibung auf die übertragene Immobilie erreiche und anderes mehr. Im Folgenden zeige ich, wie man den Verkauf einer Immobilie an die Kinder tatsächlich sinnvoll nutzen [Musik] kann.

Hallo, mein Name ist Uli Reiz. Ich bin als Steuerberater im Norden von München tätig. Als Fachberater für Unternehmensnachfolge befasse ich mich intensiv mit Fragen der Erbschaft- und Schenkungssteuer.

Was ist das Wesen einer Vermögensnachfolge? Im Rahmen der Vermögensnachfolge wird Vermögen von den Eltern auf die Kinder übertragen. Das das bedeutet, die Eltern haben nach der Übertragung weniger Vermögen und die Kinder mehr Vermögen.

Wird eine Immobilie nicht an die Kinder verschenkt, sondern an die Kinder veräußert, hat noch keine Vermögensnachfolge stattgefunden. Die Eltern besitzen so viel Vermögen wie vor der Übertragung und das Kind ist auch nicht reicher geworden. Es wurde nur eine Immobilie gegen Geld ausgetauscht. Stirbt nur ein Elternteil, erben die Kinder zwar nun nicht mehr das Haus, wohl aber das bezahlte Geld oder die kreditierte Kaufpreisforderung. Erbschaftsteuerlich wurde erstmal gar nichts gewonnen. Man kann durch die Veräußerung der Immobilie an das Kind auch richtig großen steuerlichen Schaden anrichten. Hierzu haben wir bereits ein Video erstellt, welches ich Ihnen oben verlinkt habe.

Sinn macht die Veräußerung einer Immobilie an das Kind insbesondere dann, wenn ich sie nicht als Ersatz für eine Schenkung ansehe, sondern den Erwerb zusätzlich neben einer Schenkung gestalterisch nutze, um dann später weitere Teile einer Immobilie an die Kinder übertragen zu können.

Machen wir ein Beispiel hierzu. Die Eltern besitzen ein Mietshaus und eine Eigentumswohnung, welche sie auf ihre beiden Kinder übertragen möchten. Hierzu gründen alle vier eine vermögensverwaltende Familiengesellschaft, einen sogenannten Familienpool. Die Kinder erhalten je 40% der Anteile und die Eltern je 10%. Nun bringen die Eltern das erste Mietshaus, welches einen Wert in Höhe von 2 Millionen Euro haben soll, unentgeltlich in die gemeinsame Gesellschaft ein. Schaut man durch die Gesellschaft hindurch, gehört nach der Einbringung jedem Kind 40% an dieser Immobilie. Davon hat jedes Kind jeweils die Hälfte seines Anteils von der Mutter geschenkt bekommen und die andere Hälfte vom Vater. Damit konnten die Freibeträge von den Eltern zu den Kindern insgesamt maximal genutzt werden.

In einem weiteren Schritt bringen die Eltern nun auch die zweite Immobilie, die Eigentumswohnung, in die Gesellschaft ein. Diese wird diesmal nicht unentgeltlich auf die Gesellschaft übertragen. Vielmehr muss die Gesellschaft ein Darlehen der Eltern als Gegenleistung übernehmen. Das Darlehen hatten die Eltern vormals zur Finanzierung ihres Eigenheims aufgenommen. Die Kinder haben in diesem Fall nichts geschenkt bekommen. Zwar wurde eine Immobilie in die Gesellschaft eingebracht, aber diese Übertragung vollzog sich dieses Mal ja nicht ohne Gegenleistung. Vielmehr hat die Familiengesellschaft eine Schuld in gleicher Höhe übernehmen müssen. Damit sind auch die Kinder nicht reicher. Es fällt keine Schenkungssteuer an.

Der positive Effekt ist nun, dass die Kreditzinsen auf dieses Darlehen als Werbungskosten bei der Gesellschaft abzugsfähig geworden sind. Vor der Übertragung des Darlehens, als die Schuld noch der Finanzierung des Eigenheims der Eltern diente, konnten die Zinsen natürlich sich nicht steuerlich auswirken. Aus den laufenden Erträgen der Immobilie werden nun die laufenden Kosten, aber auch das Darlehen fortlaufend getilgt. Im Endeffekt besitzen die Kinder dann zu 80% auch die zweite Immobilie, ohne dass hier eine Schenkungssteuer in Kauf genommen werden musste.

Leben die Freibeträge der Eltern gegenüber den Kindern nach 10 Jahren wieder auf, können die Eltern den Kindern weitere Anteile an der Familiengesellschaft übertragen. Sie können weiteres Vermögen in die Gesellschaft einbringen oder Sie können Teile des Darlehens zur Finanzierung der Immobilie übernehmen. In allen Fällen kommt es dann zur erneuten Nutzung der Erbschaftsteuerlichen Freibeträge [Applaus] [Musik].

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