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大家好 我孫姥姥 說說2026年的中國樓市
那我相信我的頻道觀眾
大部分不會在中國炒樓
但是為什麼要談樓市
因為樓市是觀察中國經濟的重要窗口
所以我們通過這個窗口
還是可以看到中國經濟現在的一些變化
那麼進入26年以來
中國媒體一直在炒作中國樓市要上升
中國樓市利好的消息
我們通過查閱中國新聞
可以看到大量的相關內容
但這些說法到底對不對呢
那麼單純從數據上看
好像有些道理
但是中國的數據可信度很低
如果你純粹從這些數據出發
得出的結論很可能是錯誤的
實際上我想告訴大家的是
中國樓市現在越來越像一個經濟的陷阱
那只要你掉進去的話
就是萬劫不復
那中國樓市這個陷阱到底怎麼一回事
我們還是先通過最近樓市的現狀
來看一看相關問題
那麼稍微查閱一下最近這段時間
中國大陸的財經新聞
就可以看到
有相當數量的內容
都是在討論所謂的樓市回暖
來看一些相關的新聞
比如說這篇文章是說春節之後
深圳樓市回暖
同比簽約上漲
那這篇文章呢
是說武漢樓市銷售同比上漲近3成
回暖信號非常明顯
還有這篇文章
是說青島樓市出現了回暖現象
成交量開始上升
所以這一類的新聞評論非常之多
大家可以自行上網搜索
那麼所有這些宣傳中國樓市回暖的文章
他們是如何解釋樓市回暖背後的原因呢
那當中比較有代表性的來讀一下這篇文
章 那這個文章題目一目了然
是說2026年上海樓市正在回暖
成交量不斷上升
而文章給出的主要理由就是
政府開始鬆綁樓市
取消了過去的各種限購政策
放鬆按揭貸款政策等等
總之
都是從政策角度去解讀中國樓市的回暖
那麼這個邏輯比較奇怪
因為中國政府開始分地區鬆綁樓市
推出了比以前更為寬鬆的購房政策
所以中國的樓市要開始回暖
房價要上漲了
那這個邏輯顯然沒有說服力
房價並不是政府要它漲
它就一定會漲
那如果拋開新聞媒體上的純宣傳
來看一些數據的話
也會發現
近期的中國樓市
會給人一種觸底反彈的感覺
那這個數據
是中國30個大中城市商品房的成交面積
同比以及二手房的掛牌指數
可以看到在2025年
二手房的成交面積和價格接連下跌
然後在26年2月
似乎出現了一種觸底反彈的跡象
開始略有回升
再來看這個是冰山數據
統計的北京
上海 深圳 廣州的二手房價格指數
可以看到之前是一度下跌
但是進入26年1月之後
四大城市的房價指數
同時出現了走勢平穩和略有回升的跡象
但是是不是可以憑藉
中國政府在政策上鬆綁樓市
加上主要城市房價止跌企穩
那從這兩個理由就可以得出結論
說中國樓市要反彈了呢
當然不可以
如果這樣就得出結論的話
那是非常輕率和不嚴謹的
那我們還需要閱讀一些更為重要的數據
那如果讀了這些數據的話
就會發現中國樓市
根本就反彈不了
很難出現所謂的樓市回暖
那我從三方面數據來給大家分析
為什麼中國樓市的前途依然是不妙
第一個數據是中國樓市的庫存數據
第二是土地拍賣數據
第三是中國民間長期借貸的數據
綜合這三方面情況可以非常明確的看出來
中國的這個樓市根本就沒法反彈
雖然中國少部分的一二線城市
樓市成交數據確實有所回暖
但整體來看
中國樓市依然存在巨大的結構性問題
供需依然是嚴重失衡
那通過數據可以看到
中國一二線城市的房產庫存週期還在上升
一線城市樓市庫存週期從10年前的15個月
上漲到現在的40個月以上
達到歷史最高
那完全沒有停下來的意思
二線城市去庫存週期也是歷史的最高點
那以目前中國人口結構的購房需求來說
是根本沒有辦法有效的消化存量房
更不要說還要額外消化新開發的住房
那麼樓市供需失衡的一個重要表現
就體現在土地拍賣還有新房供給方面
隨上26年1月
中國一線還有二線城市的新房供應面積
它同比繼續大幅下降
分別達到-43%和-25%
新房供給疲軟的背後
反映出的是政府土地拍賣的疲軟
以及開發商土地開發意願的不足
來看數據
26年1月
中國全國推出的拍賣土地面積下降了16%
樓面均價也呈現下降趨勢
而在整體上土地的成交金額大幅下跌了39%
單位土地的溢價率下跌到歷史新低
只有1% 所以土地的溢價率甚至
是低於通脹率
那這個說明
中國的土地實際上是在持續的貶值
不是一個良好的資產
那可以說進入26年以來
土地市場是供需雙雙疲弱
開發商和城投普遍拿地的意願減弱
政府供地動力非常弱
這個當中的原因就是因為大家都心有餘悸
還沒有從房地產泡沫破滅的恐懼當中
走出來 那如果從購房者角度來看
買房的需求同樣疲軟
中國的信貸數據顯示
2020年1月人民幣貸款同比有少量的增加
其中居民的短期貸款增速比較明顯
但是中長期貸款依然是非常低迷
這個其實顯示出房地產市場的需求很低迷
所以綜合庫存數據
土地數據
居民借貸數據等等這些關鍵數據
就可以清楚地看到
中國樓市並不像某些媒體宣傳的那樣
要回暖反彈
剛好相反
樓市正在成為令人深陷其中的經濟陷阱
那麼中國的媒體
還有政府千方百計宣傳樓市利好
目的是什麼呢
其實就兩個字化債
那麼化債就是核心中的核心
關鍵中的關鍵
所謂化債
就是化解債務
就是用散戶還有購房者的錢
去化解政府和房企的債務
那從這個角度來看
現在跑到中國去抄底樓市的人
大概率超在半山腰
那我們來詳細說說這個問題
為什麼中國政府還有中國財經媒體
現在又開始重新宣傳房地產的利好
重新去鼓吹房地產回暖
他們之前為什麼不做這個事情
一定要等到現在才做呢
實際上不管是中國政府也好
房企也好
他們都在等
一個機會
等一個重新忽悠人們去買房的機會
時間來到2026年
這個機會是逐漸的到來了
至少中國人自己判斷是這樣的
那這是一個什麼機會呢
那說起來這個機會和中國內部關係不大
它跟外部的經濟環境關係更加密切
那就是美國降息週期誰上
現在最希望美國降息的人
恐怕不見得是美國人
中國政府其實更希望美國降息
我來解釋一下
為什麼中國政府長期面臨一個兩難問題
就是保經濟還是保匯率
那如果中國中央銀行他為了提升經濟數據
化解債務而實行料寬鬆 降准降息
那麼人民幣的匯率很可能會進一步下跌
這個會直接造成資本加速外逃
等等系統性風險
比如在22年到24年期間
美聯儲為了利率正常化開始加息
造成美元走強
美國資本市場的吸引力上升
這個直接引發了中國資本跨境流出
人民幣承受的貶值壓力巨大
在這個情況下
中國央行不敢輕易的大幅降息放水
而只能是跟隨美聯儲的步伐
在表面上維持一種強勢貨幣的政策
那也就是保匯率不保經濟
但是如果維持這樣的政策
那就代表
中國很難利用寬鬆的信貸和廉價貨幣
來刺激消費
或者以貨幣貶值的方法
還有低息政策來減輕債務負擔
化解債務
要知道目前中國的消費通縮
還有債務問題是非常嚴重的
在最近一年的財經新聞當中
我們可以找到大量的相關內容
是報導中國經濟通縮的情況
中國人沒錢消費有
錢也不敢消費已經是目前的常態
根據摩根斯丹尼的研究報告
中國在26年依然處於通縮階段
最樂觀也需要到27年
才有可能逐步走出通縮
那麼在此以前
居民傾向於儲蓄而不是消費
來看中國的GDP平減指數
這個是比CPI指數
更能夠真實反映經濟狀況的指數
該指數已經是連續3年為負數
這個是中國實行改革開放之後
最長時間處於通縮狀況
那麼零售業的銷售數據
目前也是22年以來的最低時
這些數據都顯示出
中國經濟實際上已經失去了增速
開始進入高速下墜的階段
那中國政府為了挽救經濟數據
確實有放水降息的動機
再來看債務問題
根據中國房地產協會官方網站的數據
根據不完全統計
截止到26年1月底
有43家上市房企有期的總負債達到2.65萬億
其中大約有18家房企
公佈了相關的債務重組方案
這一部分債務規模大約是1.84萬億
占比相當於70%
也就是說
中國房企不但總負債高
而且債務品質普遍還很差
所以大部分房企都存在債務風險
面臨債務重組的問題
其中比較引人關注的
就包括萬科這一類企業的債務危機
那麼這些大型房企一旦債務爆雷
很容易會引發連鎖反應
其對於經濟造成的潛在傷害
並不會弱於恒大爆雷的情形
那麼房企要怎麼樣解決債務問題呢
方法很多
但是總的說來有三條路線
第一是發新債
以新長舊
那這個方法呢
已經是屢試不爽了
第二個 辦法是債轉股
把債權人轉變為企業股東
這個方式來重組債務
也就是讓股票市場來為債務買單
第三個方法是最有效最直接的辦法
就是加大力度銷售
通過售樓來回籠資金
那也就是用購房者的錢來幫房企償還債務
這三個方法如果想要奏效
有一個前提
就是中國政府必須實行寬鬆的貨幣政策
和寬鬆的信貸政策
要降息放水
只有這樣
韭菜買樓的利息負擔和成本才會降低
他們才有買樓的可能
所以只有這樣才能夠有效的促進樓市銷售
只有樓市銷售變好了
房企才有信心發行新的債券
那麼債務的以新長舊才具有可能性
與此同時
當房企的銷售業績變好之後
房企的股價才有可能上升
債轉股才有可能實現
所以一切都要寄望於放水降息這個事情
中國無論是想要促進消費
還是要維持房企的巨額債務不爆雷
最後都必須降息放水
那為什麼中國一直遲遲沒有降息放水呢
答案就是因為美元的強勢
那麼2026年
可能中國的經濟決策者認為
美國一定會降息
因為他們堅信
川普要利用降息來拉動美國股市
為中期選舉造勢
所以中國人就寄望於這個政策風口
只要美國一降息
中國馬上跟進降息
但至少在短期之內
這樣做可以修復中國的消費數據
緩解通俗的狀況
並且緩解中國房企的債務壓力
所以整件事說穿了就這麼一回事
因此這個可以被視為
中國政府有預謀的經濟自救專案
但這個策略最後會不會有效
那我想長期來說肯定沒有效果
因為中國經濟大勢已去
尤其中國樓市
長期來看
中國樓市沒有任何前途
我們還是要回到一個底層邏輯
就是樓市的好壞
終究還是要看人口發展趨勢
根據媒體報導
中國人口出生率已經破1
連續4年下跌
現在已經是來到了
相當於清代乾隆年間的水準
那人口斷崖式下跌的情況下
未來中國的樓市是沒有任何希望的
因為當中國人買了樓之後
時間越往後
就越找不到接盤的人
買方會越來越少
那未來中國真正有投資價值的不是陽宅
而是陰宅
那買個墓地
它反而有可能升值
但是你買活人居住的樓房
它長期一定是貶值的
那相同的道理也適用於股市
從股市角度來說
你更應該購買那些殯葬服務業公司的股票
而不是買地產公司的股票
所以如果在26年這個階段
有人聽信了媒體的宣傳
跑到中國去買商品房
或者是買中國房企的股票
然後自以為聰明
抄了一個歷史大底
那麼我可以負責任的說
這個抄底的行為一定是抄在半山腰
當然不可否認
中國平均的房價
以及上市房企的股價
有可能在幾個月之內短期反彈
這個事情他通過自己的操作肯定可以做到
這個其實就是先給散戶一些好處
讓他們嘗到一點甜頭
讓韭菜們以為真的市場出現反彈
然後韭菜就會大膽入場買樓買股
那一旦他們上鉤之後
買進去之後呢
價格馬上就會
轉跌鐮刀收割
韭菜自古以來都是鋸齒形的收割
短期給你一些好處
然後再讓你一虧到底
這種手段在賭場當中經常可以見到
那其實中國經濟它就是一個賭場
不管你怎麼賭
最後你都不可能是贏家
最後的贏家肯定是莊家
也就是中國政府
那麼所以說不管是樓市還是股市
只要是投資的事情
都是願者上鉤
一個願打一個願挨
所以這種事情不能勸
那麼大家就是想買就買
想賣就賣
自己負責
那我相信
中國的韭菜基本盤還是非常穩固的
以中國韭菜的智商
這一次依然會有很多人前赴後繼的入市啊
去買樓買股
但是不管怎麼樣
大的趨勢無法改變
就是中國房地產大勢已去
那總有一天這樣下去
韭菜會死光的
到時候韭菜死光
鐮刀也會開始死亡
那麼中國大陸人經常嘲笑香港
是所謂的金融中心遺址
那我想說的是
中國大陸本身也是一個遺址
是什麼遺址呢
就是一個巨大的開發樓盤遺址
整個中國就是一個爛尾樓
那現在跑到中國去抄底樓市的人
他必將也成為這個遺址的一部分
和遺址一起被埋葬
好 今天就這些下再見