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세상의 모든 지식 언더스탠딩. 자, 이번엔 부동산. 이번 주제는 부동산 중에서도 미분양입니다.
미분양, 아, 지방에 요즘 미분양 물량이 그렇게 많다는 얘기가 있고, 또 그런 뉴스의 댓글을 보면 자식들이 비싸게 팔려고 고집하니 미분양이 싸게 내놔 봐라, 왜 미분양가? 다른 댓글도 있고, 미분양이 나면 그것도 내리기가 어렵다는 것도 사실 문제기 문제죠.
음, 사실은 잘 안 팔려서 미분양이 난 거잖아요. 그럼 당연하지 가격을 내리면 사실 팔릴 텐데, 그니까 아파트 구입자들은 참 이상해. 삼성전자는 오늘 5만 원에 샀다가 내일은 4만 원에 팔기도 하잖아요. 그런데 왜 아파트는 오늘 6억 원에 분양 받았으면 내일 5억 8천에 낮춰서 분양하면 안 된다고 시위를 하는 겁니까? 그러게 말입니다.
어, 그런 사정들에 대해서 그래서 정부도 뭐 대책을 마련하느냐에 요즘 얘기들이 많은데, 백정우 기자님이 취재 좀 해 오셨습니다. 어서 오십시오.
네, 안녕하세요. 네, 미분양, 지방 미분양 많이 심각한가요? 일단 예, 일단 수치 보여 드리면서 설명드리겠습니다. 슬라이드 잠깐 보시면, 네, 지난 4일에 여당에서 이제 그 지방의 미분양에 대해서 대책이 필요하다라고 공식적으로 당정 협의회로 요청을 했고요.
어, 대출 규제인 DSR, 총부채 원리금 상한 비율을 한시 좀 완화해 달라라는 약간 구체적인 여당에서 요청을 하기도 했습니다. 그래서 일단 금융위원회 제가 물어보니까 그 요청을 받아서 검토하고 있다. 근데 다만 지방 금융업계의 어떤 데이터도 좀 봐야 되고 의견도 들어야 되지 않느냐, 그래서 시간이 걸리고 있다라고 하고요.
국토교통부 측은 검토 중인데 아직 확정을 못했다라는 약간 말을 아끼는 그런 모습이었습니다. 그러니까 완전 안 한다는 건 아니고, 예예. 그래서 부언론 선 뭐 다음 주 수일 19일 날 발표한다는 기사도 일부 있었는데, 국토교통부에서 일단 그날은 아니라는 식으로 저한테 설명을 했고요.
그래서 2월 말이나 3월 초 정도에는 어떤 식으로든 대책 정도를 밝히지 않을까라는 생각이죠. 유방 미분양, 예, 빚 더해서 집사라 해가 되겠네요. 굳이 굳이 삐딱하게 요약하자면 그럴 수 있겠죠. 빚해 앞으로 설명드릴 여러 대책 중에 하나 것 같습니다.
완화해 줄 테니까 일단 상황부터 보시죠. 지금 어 가장 그 악성이라고 보는 준공 후 미분양 그래프입니다. 보면은 2009년 말, 2008년 2009년 이때 글로벌 금융위기 때니까 당연히 이때 악성 예 중공 미분양이 많았고요. 쭉 해소가 됐고 그때 단기간에 우리 경제가 나아지면서 쭉 줄었다가 2013년 말에 한번 안 좋았고요.
그런 다음에 지금 다시 중공 미분양이 11년 만에 좀 거의 전고점을 돌파하는 그런 지금 상황이 이렇게 보니까 꽤 상황이 빠지네. 준공 후 미분양이 예예 다졌는데, 다졌는데 그냥 빈채로 남아 있는 건 그렇죠. 미분양은 분양 끝났는데 아직 안 분양이 안 끝났네.
그게 일반적으로 미분양인데 그건 괜찮아요. 어, 아직 입주할 때까지는 2, 3년이니까 사실은 그렇게 해야 제대로 된 분양이. 음, 대표님 저희가 이번에 천안에서 분양하는 아파트 하루 만에 다 완판됐습니다라고 하면, 너희 자식 들어와 봐. 음, 너 분양가를 어떻게 만들었길 하루 만에 완판된 거야? 얼마나 싸길래? 어, 얼마 4억 9천이 자시가 5억 7천에 했었어야지 이런 소리 오가는 거죠.
그러니까 음, 그러니까 사실 미분양이 어쩌 보면 당연한 거고 잘하는 건데, 다 지었는데도 미분양이면 그건 그거 진짜 재고지. 제고 말 그로 그렇습니다. 예, 그래서 이거는 이제 가장 중요한 그 수치를 말씀드린 거고, 다소 중요성은 떨어질 수 있겠지만 어쨌든 추이를 보려고 전체 미분양 추이는 역시나 이제 2008년 말에 정점을 찍고 쭉 내려오다가 지금 가장 최근 통계가 2작년 말인데, 이제 7만, 전국적으로 7만이 미분양이 어, 이거는 이제 중공 후 미분양이 아니라 모든 미분양 합친 거고 그중에 지방에 한 75% 정도 되고요.
아까 말씀드린 그 준공 후 미분양에 지방 포션이 80% 정도 됩니다. 지방은 골고루 흩어져 있어요. 그 뭐 소고기 마블링처럼 아니면 특정 지방에서 아조 합니다. 그 말씀 바로 어떻게 하셨는지 바로 다음 슬라이드인요.
보면은 대구하고 어 경기도가 의외로 많습니다. 광명, 반성, 뭐 평택 이런 것들이 많고요. 충남이 의외로 또 공주를 중심으로 시니까 예 미분양이 좀 있고 경북이 요즘 치고 올라오고 있습니다. 경북의 경주나 이런 데 쪽에 미분양이 늘고 있습니다. 물론 이건 중공 미분양은 아니기 때문에 뭐 어떤 건설사의 어떤 가격 조정이나 이런 마케팅으로 미분양 저거는 그니까 저 지역들은 아파트가 많이 들어서서 그래서 또 미분양도 럴는 거성 중공 미분양 표은 아니기 때문에.
그리고 제주, 제주가 또 미분양이 좀 많은 편이고 그렇게가 많은 편이고요. 울산이나 포항도 좀 있고 그런 지역적으로 그런 차이가 있고 이건 중공 미분양 아니고 전체 미분양이. 그래서 요거 설명드리려고 작년에 그 건설산업에서 집게 하는 건설사 폐업이 일단 500곳을 넘어섰고 어 1년 전에 비해서는 23% 증가했다라고 업계에서 얘기는 하고 있습니다.
그래서 전반적으로 미분양이 늘고 있고 어, 특히 준공 후 미분양, 악성 미분양이 뭔가 전고점을 돌파하고 있다 11년 만에 그거는 확실해 보이고요. 지금 시도별로 그렇게 좋지 않은 그런 상황입니다. 그래서 대책을 세워 달라라고 이하고 요구하고 있 얘기하고 있습니다.
아니 근데 아까 전 % 말씀하셨던 대로 중공 분양이 나면 그야말로 재고돼. 왜 옷도 이제 시즌 지났는데 안 팔렸는데 지금 겨울이 넘어가고 따뜻해지기 시작하면 이거 빨리 땡처리 해야 되잖아요. 빨리 빨리 팔면 되지 싸게 빨리빨리 싸게 해서 지금 땡처리 해야지 재고로 갖고 있을 거냐 아니면 땡처리 해서 일단 처분할 거냐는 결정해야 될 시점인데.
네, 땡처리는 좀 하고 있습니까? 아니면 그래도 좀 분양인 거예요? 아니면 가격표 그대로 두고 미분양이 해요 이러고 있는 겁니까? 일단 그게 섞여 있는 것 같습니다. 제가 전문가들이나 일 예 케이스 보시면은 조금 설명하면서 말씀드리면 그런 게 섞여 있다고 보여지고요.
어, 대구 광역시의 A 아파트인데 어 315 가구 네 동짜리 아파트예요. 30가구 미분양 모양이네요. 예, 그래서 처음에 40가구가 미분양이었고요. 2% 궁금하신 것처럼 아예 건설 시행사가 손 나왔던 건 아니에요. 할인 분양을 20% 정도 했더니 13가구 정도 팔렸습니다. 그래서 2가구 줄었고, 그래서 133% 미분양이 88% 된 거고요.
어, 분양가는 평당 1300만 원 선이었는데 이제 20% 내렸던 거고요. 그러니까 33평 기준으로 한 9천만 원 정도 깎아 준 거예요. 네, 그래서 이제 난리가 났죠. 뭐 흔한 말로 기존 수분양자들이 어 항의 시를 하고 이게 유명의이 사례를 제가 왜 갖고 왔냐면 4억에 분양받은 아파트 3억에 몰래 할인 판매하고 있니까 예 뭐 정확합니다.
예, 4억 초반이었는데 9천만 원이 할인된 거니까요. 자들이 서울에 있는 건설사가 뭐 이름을 밝히긴 좀 그런데 서울에 본사가 있는 건설사에 근데 대구 아파트 아아 서울에 와서 경상경 시를 계속 했습니다. 작년 8월 수분 미리 분양 받으 예전 받으셨 전가에 전가에 분양 받으신 분들이 너무 열받는다 그러면서 서울의 상경에서 이게 8월 지난해 이게 얼마 오래되지 않았습니다. 작년 8월 9월인데 예, 그래서 버스타고 와서 그 버스타고 와서 시위하고 부당하다 어 억울하다고 얘기를 게 뭐 속은 아플 수 있는데 삼성전자에서 5만 원에 샀는데 4만 원 되면 속은 아픈 거랑 똑같죠.
네, 괴롭죠. 괴롭게 속 아픈 거하고 부당한 거하고는 다른데. 네, 가끔씩은 저런 그 아, 좀 어떻게 표현해야 되나 음 본인 불편하면 부당한 거라고 주장하는 그런 경우들이 종종 있어요. 네, 아무래도 비싸게 샀다는 어떤 아니 소 아프지 그 번번 공감하는데 내가 내가 이 아파트를 좋게 본 거에 비해서 상대적으로 사람들이 덜 그렇게 본 거잖아요.
그러니까 나는 비싸게 제가격을 주고 사고 미분양이 난 거지 않습니까? 그럼 가격이 떨어지는 게 사실은 너무 정상적인 일인데. 그렇죠? 뭐 우리 가방, 옷 뭐 어떤 걸 비유해도 가격이 떨어졌을 때 속은 아프지만 수용해야 되는 게 경제적으로는 맞는 게 맞습니다.
근데 이제 이런 어떤 배신감 약간 그런 게 들어서 저도 얼마 전에 건설사 어떤 분한테는 게 요렇게 항의를 사실 이분뿐만 아니라 정말 난 한다고 들었고 할인 분하면 할인 분양하면 막 난리가 난다는 거예요. 그러니까 할인 분양을 못 한대 무서워 가지고 하도 항, 그러니까 할인 분양을 찔끔 하거나 안 하니까 미분양이 해소가 안 된다는 거예요.
아니 그리고 할인 분양을 아무리 뭐 하더라도 법대로 하면 되지 이미 분양 받으신 거고 이건 건설 회사인데 나중에 더 볼 일이 뭐가 있다고 시위한다고 무서워서 미분양을 남겨두는 건설 회사도 진짜 이상합니다. 어, 아니 그럼 너무 시끄럽게 하면 경찰 부르고 네, 팔면 되는 거지. 항의한다고 분양을 또 멈추는 것도 또 이상하고 항의하는 건 더 이상하고 그 항의의 실력 형사 정도가 다음 슬라이드 보시면 워낙 심하기 때문인데요.
인천의 비 아파트인데 요거는 약간 단지가 큽니다. 800 가구인데 아니 1300 가구인데 800가구 60% 미분양 됐고요. 미분이 크네. 어, 그래서 여기서 어 할인 분양을 30% 아지 시도를 했어요. 건에서 그랬더니 난리가 났고 항의 시가 사태가 있었어요. 당연히 계속 출동을 했고 그 기존 수분양 중에 자 중에 한 분이 어쩐 억울하다고 하면서 분신을 시도하는 그런 일까지 있었습니다.
그러니까 그 항의의 정도가 우리가 상상하는 정도로 좀 넘을 정도로 격강 있다. 그래서 질 합리적인 행동은 아닐 수 있는데 기 자기가 산 집이 산 집이 뭐 30% 떨어진 거죠. 그러니까 그죠 질문이 있습니다. 저분들은 예를 들면 그러면 미분양 상태로 놔뒀다가 가네 버티고 있으면 나중에 올라가지 않겠느냐 그때 분양하면 되지 않겠느냐는 논리예요.
그러니까 근데 어쨌든 미분양 상태를 어쨌든 해소는 해야 될 텐데 야 너희가 지금 동급 하다고 싸게 팔지 말고 일단 버텨 봐. 그러면 언젠가는 다시 올라갈 테니 그땐 분양되지 않게 그런 논리인가요? 아, 그거는 제가 취재를 해 보니까 크게 두 가지인 것 같아요.
어, 일단 보통 요구가 어 어 조용히 어 알려지지 않게 해라. 미분양이 알려지지 않게 해. 아, 집값 떨어지지 않냐. 그리고 정희 그렇다면 그렇게 처분을 하고 우리한테 흔한 말로 보상을 해라. 뭘 보상해? 자기들이 비싸게 샀으니까 삼성전자 그런 요구를 많이 합니다. 물론 합리적인 요구가 아닌 것으로 보여지긴 합니다.
그럼 올랐으면 토해내 내셨을 거예요. 그건 아니잖아요. 그렇죠? 예, 그렇진 않죠. 그래서 보통 조용히 추진하고 우리하고 협상을 통해서 보상을 해 달라. 그 보 해 보통 요구하는 거는 그렇게 요구합니다.
세상에 아니라 왕왕 그랬어요. 저 좀 신기해. 진짜 저을 항의해도 된다고 생각하는 건지. 야, 물론 자기 전재산이 전재산이 에다 대출까지 낀 거 아니겠습니까? 그런데 30% 날아갔으면 아마 내 재산으로 치면 한 60% 날아간 걸 거예요. 그죠? 3억짜리 아파트 2억 대출 받아서 샀는데 2억 된 거니까 내 재산 다 날아가시오.
그러니까 저니까 심정은 아마 먼저 분양받은 분들은 내가 바가지를 섰다고 생각하시는 거 같은데 어, 내가 바가 너희 원래 인기 없는 거를 우리한테 바가지 씌워서 비싸게 받아먹은 거 아니냐 뭐 이런 심정인 거 같아요. 그렇죠? 그리고 분양 과정에서 여러 가지 뭐 뭐 다 담을 수 없는 여러 가지 호재나 뭐 이런 접근성에 대한 여러 가지 수사를 많이 들었을 거 아닙니까? 그러다 보니까 배신감이 좀 많으신 거고.
근데 이제 다만 경제적으로 봤을 때는 조금 이해가 안 되는 행동일 수 있고 그래서 지금 A 아파트 사례, 그 대구 광양시 A 아파트의 사례 해결 안 돼서 예, 지금 그 시행 건설사는 27초를 그냥 들고 있고요. 그냥 빈채로 예, 그게 이제 이름바 회사 보유 분이죠. 예, 기존 분양자들은 계속 좀 유를 하시고 계시고 그러면 심각한 건 알겠어요.
그리고 저렇게 막 항의 시도 많이 하니까 어 쉽게 해소도 안 되고 그럴 텐데 그러면 저러니까 일단 가격은 저것 때문에 잘 힘들어서 반대가 너무 많아서 쉽지 않습니다. 할인 판매는 그러니까 뭘 수요를 좀 진작시키는 정책 정부가 좀 해주십시오. 이게는 정부의 여당의 요구사항인 거죠. 예, 그렇습니다.
그거를 일단 우리의 인식에 대해서 잠깐 짚고 나서 그 대책에 대해서 말씀드리겠습니다. 수요 사이드 정책 그리고 공급을 줄이는 정책, 그 미분양을 줄이는 정책 두 가지가 있을 텐데요. 일단 미분양 주택 지원에 대해서 국토 연구원이 조사를 했어요.
어, 부동산 시장 거래하는 사람들한테 조사를 했는데 미분양 어떻게 하면 좋겠습니까? 했니 생각회로 대다수가 60% 정도, 59.1% 어 정부는 개입하지 말고 시장에 맡겨야 된다. 정부가 왜 그런 걸 물건이 안 팔려서 그런 건데 가격이 떨어지면 되지. 예, 그러면은 수요 공급으로 가격 논리로 조정하면 되는 게 아니냐라는 의견이 의외로 되게 높았고요.
음, 그리고 이제 건설사가 할인 분양 같은 좀 자구책을 취하면 정부가 약간 지원할 수 있다라는 게 26% 그 정도. 그러니까 정부가 건설사한테 돈 주라, 돈 주라기 보다는 여러 가지 뭐 세제 혜택이라는 뭐 지금 말씀드린 대출 한도를 좀 풀어주는 정책이라는 예, 아주 위기일 때는 글로벌 금융 위기 때는 아파트는 환매조건부 매입도 했지만 이거는 누구를 대상으로 한 조사라고 이거는 부동산 시장 거래했던 그 일반 매입자 매도자한테 조사한 겁니다.
예, 아니면 정부가 지금 상태에서 지원해야 한다. 네, 음, 그래서 지원이라는 게 금 식은 그렇게 돼 있 어 잘 모르겠네. 예, 일단 자 이게 안 팔린 물건을 과연 정부가 어떤 식으로든 수요 진작이 됐든 공급 감소가 됐든 지원하는 게 맞느냐 학자들이 뭐 당연히 논쟁이 있고요.
어, 보면은 지원 대책이 필요하다는 쪽은 황관석 국토연구원 부연구원 있데 어 지금 어 절대적인 준공 후 미분양은 11년 만의 전고점 정도지만 어 금리 수준이 높고 어 지금 공사비가 높이 올라 올기 때문에 분양가를 내리기가 쉽지 않다. 그렇기 때문에 미분양이 늘어날 게 뻔하기 때문에 앞으로도.
그래서 어 대출 규제 같은 건 좀 완화하는 쪽으로 일단 점진적으로 밑에서부터 약한 정책부터 해보는 게 어떠냐는 게 황부영 구원 의견이고 권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수는 조금 더 부양론이에요. 그래서 보면은 심각하기 때문에 어 2012년 13년에 했던 가장 강한 정책, 그러니까 대출 규제 완화나 세제 지업 말고 가장 강한 게 이제 세제 다음에 매입 정책인데 일단 세제 정 정책 정도는 해야 된다.
취득세 50% 감면, 양도세 뭐 2013년에 5년 양도세 전면 감면이란 타격적인 정책을 했었는데 지금 그런 것도 한번 검토해 볼 만 하다라는 게다. 예, 교수의 권교수의 주장입니다. 반대로 아, 그러면 안 된다. 이거 원리 원칙대로 해야 된다. 가격 기능을 그냥 작동시켜야 된다라는 게 이은영 건설정책 연구 연구원 주장인데 예, 한번 생각해 보라는 거예요.
그리고 익명의 어떤 분도 말씀하시기를 연구자가 물건이 안 팔릴 때 몇 퍼센트를 해야 사겠느냐 할인을 예, 예를 들어서 우리가 차를 산 다음 차가 안 팔리는데 5% 할인해 드릴게요라고 하면 사겠습니까? 라고 저한테 반문을 하더라고요. 30% 깎아야지 한 3, 40% 깎아 줘야 사죠라고 하면서 그러면 그 30, 40% 국가에서 세금으로 밀어 넣을 건가? 그건 불가능한 얘기다. 그건 할 수 없는 정책이고 도 안 되는 정책이다.
이프 생각 얘기해 보세요. 먼저 다 듣지 말고 자기 하고 싶은 얘기를 해. 괜찮아, 괜찮아, 괜찮아, 괜찮아, 괜찮아. 얘기해 괜찮아. 어, 조금 전에 아니 왜 가격 떨어진 건데 왜 그걸 왜 항의 하십니까? 네, 어 그거는 뭐 물리력 행사하면 경찰 출동해야지라고 말씀을 드렸으나 말씀 드렸으나 시장에 맡기려면 음 매수자의 자유 의사도 시장에 맡겨야 돼요.
왜 두 번째 집 사는데 취득세를 많이 먹입니까? 네, 음 그런 것들. 아니 내가 대출을 받아서 사겠다는데 왜 대출을 못 받게 합니까? 네, 앤드 왜 두 번째 집, 세 번째 집을 사는데 여기에 대해서 과도한 세금과 보유세를 더 먹입니까? 음, 음. 그러니까 그런 규제를 하고 있으니까 저이 안 팔리는 거잖아요.
그럼 시장에 내비둬라 하려면 이것도 시장에 내비 둬야지. 대구에서 미분양 저 아파트 좀 얼마지 모르겠지만 나 사러 가고 싶은데 뭐 두 번째 집이라 취득세 몇 % 뭐 얼마 이상 거주해야 되고 음, 아니 자동차를 사서 내가 내 집 차고에 5년을 그냥 묶여 놨다가 그냥 팔든 매일 타고 다니든 그거 내 재산인데.
음, 내가 그거 거기 가서 거주하던 말든 그걸 국가가 왜 간섭을 하느냐. 그러니까 시장에 맡겨 두자고 한다면 그런 시장 맡는 거지. 그니까 규제는 규제대상 미분양이 이건 규제한 사람이 책임져라. 음, 라고 하는 말도 일리가 있을 수 있죠. 음, 막 그런 얘기는 안 하시길래 그냥 나도들은 얘기 거 뭐 그렇게 생각해. 수도 있죠.
하여튼 뭐 심각하긴 하니까. 네, 취득세나 이런 것들은 이제 대출 규제보다 더 강한 정책이라고 보통 보는데 크게 세 가지입니다. 그 금융 정책, 대출 규제를 완화해 주는 것, 그리고 취득세나 아까 프로 말씀하신 양도세 쪽을 감면해 주는 거, 그리고 마지막에 나오는 게 이제 매입 정책이죠. 정말 글로벌 금융위기 때나 2013년 위기 때 썼던 어 허그, 그 도시 보증공사, 허그 나 LH 좀 싸게 후려쳐서 사고 나중에 건설한 되파는 조건 정도는 붙여서 싸게 후려쳐서 사주는 정책 세 가지가 있는데 강도는 이제 점점 세지는 건데요.
지금 그 세 가지 중에 제가 계속 말씀드리게 우리나라 미분양 평균이 6만 초반이든 7만이 2번 3번을 쓰기는 조금 빠르지 않나. 그래서 막 전문가들도 쓴다면 DSR 어 규제를 조금 완화하는 거. 근데 거기에 대해서 또 의견이 있는 게 그게 효과가 있겠느냐. 그걸 잠깐 설명드리겠습니다.
슬라이드 잠깐 보시면 어 지금 단계는 올해 7월에 3단계 스트레스 DSR 규제를 적용할 거예요. 7월부터 예, 근데 뭐 용어가 어려우니까 이게 무슨 소리냐고 할 수 있는데 가장 쉽게 뭐 이프가 또 잘 아시지만 그냥 그 내 소득 대비 음 원리금 상한액이 40% 미만으로 맞춰라 게 DSR 규제의 큰 틀입니다. 큰 틀인데 스트레스 DSR 뭐냐면 그런 원래 그게 원칙인데 변동 금리 대출일 경우에는 물론 지금은 약간 금리가 떨어진다고 말은 하지만 오를 수도 있지 않느냐.
그러니까 그 가정으로 최대 1.5% 포인트까지 금리가 오를 것을 예상해서 거기에 맞춘 대출 한도를 좀 덜 대출을 해 주겠다는 예, 더 엄격하게 덜 대출한도를 해주겠다는 게 이 스트레스 제도입니다. 그러면 3단계는 3단계는 7월에 할 얘기죠. 더 조금 해 주겠다. 예, 더 조금 해 주겠다. 변동 금리 경우에 예.
그래서 도대체 뭐 얼마나 차이 나길래 이런 소리를 하느냐. 음, 뭐 아주 계산을 쉽게 하기 위해서 연소득 1억인 분이 30년 만기로 변동 금리로 연 4.5% 제출한다는 경우에 예, 이제 스트레스에 3단계가 적용되면 5,600만 원까지만 나와요. 아 같은 경우에라도 수준의 DSR 0.75% 포인트 가산해서 막 복잡한 계산을 하면 6억 초반이 나옵니다. 대략 한 10% 정도 덜 나오네요. 지금보다 지금보다 대출한도 차이가 뭐 한 5천만 원.
그리고 2% 말씀처럼 한 10% 차이 나는 거 정도. 그럼 생각을 해 보시죠. 아파트가 안 풀 안 팔리는데 내 대출 한도가 10% 더 적어지는 제도를 풀어 줄게 아파트 살래라고 했을 때 누가 그래 사자 좋은 제도에 하기가 그렇죠 쉽진 않아 보요. 그렇죠? 특히 미분양 아파트의 경우는 더 그렇겠죠. 예예.
그러면은 그 정도 메리트로 미분양 아파트를 살 수 있을까요? 저는 좀 효과가 없을 것 같긴 합니다. 이 표를 보면서 정리하면서 이 정도 메리트로 글쎄 의사 결정을 하기 조 거 안 해 준다고 하더라도 그니까 3단계를 적용 안 해 줄게 지방의 미분이 지방의 경우에는 그럼 지금에 있는 2단계로 해 줄게. 그럼 남들은 10% 덜 대출해 주지만 넌 원래대로 해 주자니. 예, 예 그건 별로 5, 6천만 원이라면 대출 더 나오는 게 아니 걔 이거 게다가 더 해 주는 것도 아니고 지금만큼 똑같이 해 줄 거니까.
그렇습니다. 큰 인센티브는 아닐 건 같아요. 예, 그래서 조금 약하지 않나라는 생각이 들고 더 때리진 않는다는 거니까. 예, 지금 이프로 말씀하신 것처럼 예를 들어서 취득세 같은 경우는 되게세요. 취득세를 조정대상, 물론 지방이 그 조정대상 지역일리는 없으니까 비조정 대상 지역이라고 하면 주택부터 중가 되거든요.
취득세가 88% 증가돼. 그럼 취득 가액이 88% 돈이 엄청 큽니다. 예, 억 8% 4만 원인데 4천만 원 내느냐 아니면 1% 내느냐 이런 거는 엄청난 차이기 때문에 예, 뭐 세제 혜택 쪽에 정도 되면 또 모를까 이 대출규제 완화를 좀 빼줄게 정도로는 지방 미분양을 뭐 의사 결정을 바꿔 볼까라는 정도 유인책으로는 좀 약하지 않나라는 생각이 듭니다.
그런 그런 거 같네요. 그래서 조금 지금 단계로는 그 정도 정책을 써서는 지금 국토부에서는 뭐 뭘 하겠 그런 얘기들은 없습니까? 그런 얘기는 없습니다. 근데 지금 국토부는 조금 주저주저하는 게 미분양 숙제가 객관적으로 옛날에는 2008년 2009년에 16만까지 갔고 준공 후 미분양도 4만 9천까지 갔었는데 지금은 7만에 중공 미분양 2만이 든요.
그러니까 지금 쓸 수 있는 마지막 카드 뭐 후반부 카드를 쓰기에는 국토교통부 입장에서 좀 애매하지 않느냐. 그래서 금융이 보고 자꾸 이렇게 금융 규제 완화 어떻게 좀 해봐야 되는 거 아니냐 싫 같데 그런 거론이 나오고 있습니다. 금융이 하겠다는 겁니까? 그것도 모르는 거죠. 그건 모르는 거죠.
근데 금융이 입장에서는 카드로서 조금 약한 부담은 덜한 카드고 음, 예를 들어서 이 정책 때문에 지방은행이 뭐 파산한다 그런 일은 없을 거잖아요. 그때까지는 아닐 거기 때문에 조금 금융규제 완화 쪽은 조금 부담은 덜하다. 근데 효과도 우리가 앞서 살펴본다 피 효과도 좀 덜하지 않느냐라는 지적이 나오고 있습니다.
아, 그렇군요. 지금 그러면 지금의 전망은 미분양 아파트, 그니까 말씀하신 뉘앙스를 들어보면 딱히 뭘 내놓을 게 없어 보이는데 뭘 내놔도 대단한 걸 카드는 나올 거 같진 않고 그러면 미분양 아파트는 앞으로도 더 늘어날 거다 지방은 그런 전망이 많은 건가? 지금 예측이 주택산업 연구원이 올해, 지난 그니까 이번 달이죠.
이번 달 미분량 물량 지수, 이건 뭐 복잡한 산식이 있어서 다 설명드릴 건 아닌데 1년 만에 최고치 113.5 포인트를 찍었다고 했고요. 그래서 올해 상반기에도 하여튼 지방 미분양 늘거다라고 계속 늘어나는 수세가 될 거다. 예, 주택 산업 연구원이 발표를 했습니다.
그래서 올해 상반기에는 계속 좀 지방 위주로는 미분양이 늘 거 같아요. 근데 이제 이프가 말씀하신 것처럼 이게 악성일 것이냐 아니면 그 정도는 아니고 아직은 버틸 만할 것이냐는 개별 건설사별로 시행사별로 다를 것 같아요.
근데 누가 이런 얘기를 하더라고, 어떤 전문가 익명을 전제로 아까 안 대표가 처음에 말씀하신 거 과연 항인 시가 무서워서 건설사들이을 끌어안고 있을까 그건 꼭 아닐 수 있다라고 전문가가 얘기를 하더라고요. 무슨 얘기냐면 뭐 가구다 천 가구다 이렇게 분양을 하면 건설 시행사의 손익 분기점은 그 가구 천 가구에 맞춰져 있는 게 아니고 조금 뭐 한 80가 그렇죠 80가구 아니면 1천 가구면 800 가구만 팔면 일단 손에 안 보이는 거니까 버티기 전략이 버티기 전.
그러면 내가 이 자산을 헐값으로 지금 파는 거보다는 한 2년, 그 예를 들어서 뭐 지금 나인원 한남도 뭐 몇 년을 들고 있었잖아요. 그러니까 한번 배팅을 해 보자 어깨가 살아날 그렇게 생각할 수 있다는 거예요.
를 통 정부랑 치킨 게임 하는 거죠. 정부가 이 위 분양 계속 남으면 무슨 정책이라도 써서 해소하겠습니다. 우리의 분양가에 예, 어 그런 거 같 그랬으니까 예전에도 뭐 미분양 아파트 사면 지금도 아마 미분양 아파트 사면 그니까 뭐 주택수에 안 넣든가 뭐 양도 수를 줄이던가 뭐 그런 거 있지 않습니까? 예, 지금도 소멸 인구 소멸 지구 같은데 미분양 아파트 사면은 1가구 1주택자가 사도 2주택자 안 보고 그런 정책들이 이미 시행 중인데 뭐 전문가들은 그 인구 소멸 지역에 그 미분양 아파트가 다수 포진된 게 아니고 아까도 그래프 보여 드렸지만 도시 대구 생각보다 대도시에 지금 미분양이 그러니까 무리한 예 건설사의 어떤 사업으로 인해서 사업성 평가 제대로 안 돼 가지고 실제로가 보면다는 아니지만 행정구역 상하는 대도시인 예, 야 여기도 되고야 그런데도 있고요.
하는 곳에 아니 근데 아까 말씀드린 두 가지 사례는 다 사실은 굉장히 꽤 번화한 대로 아니 근데 예를 지금도 왜 어디에 무슨 줍줍이 나왔다면서 뭐 몇만 대일 몇십만 대일 막 그 그런다면서 상 하 떼 어떻게 미분 그 그만 거면 이만큼 차이야 그걸 기대하는 거습니까? 시세는 여기 있는데 그니까 예를 들면 미분양이 났어요. 시세대로 내려야지 그럼 시세대로 내리면 야 요거 갖고 있다가 요거 갭을 올리면 나중에요 위기만 넘겨서 갭을 올라가면 내가 이만큼 차익을 남겠네.
그런 기대수익을 생각하는 사람들이 얼마든지 들어올 것 같은데. 네, 예 서울이나 수도권의 경우에는 특히 경기권 같은 경우에는 그런 투자 간음을 하시는 분이 있을 것 같고요. 다만 지금 얘기하는 지방 미분양은 아 생각보다 지방 경기는 우리가 생각하 훨씬 안 좋기 때문에 예 그걸로 뭐 짧은 기간에 아 그런가 가격 상승을 기대해서 이익을 내겠다.
우리나라는 집을 한 채 사면 두 채 째는 죽어도 못 사기 때문에 한 채를 잘 사야 돼. 한 체를 잘 사야 되는 전 세계에서 유일한 나라입니다. 제도를 그렇게 만들어 놓고 인기 없는 지역에 주택이 팔리길 기대 기대해요. 어 저거 괜히 괜히 샀다. 야 저네 직장 근처니까 너 하나 사라 그러면 엄마 미쳤어요. 나 이거 무주택 계속 유지해서 어 그 이른바 로또 아파트 당첨돼야 되는데 이거 뭐 이거 사면 얼마나 오른다고 이걸 삽니까? 라는 무슨 대답을 할 수 있겠어요.
아니 제가 제 아는 분이 그 말씀하셨던 인구 소멸 지역 거기에 굉장히 작은 아파트를 하나 샀는데 내가 어 집이 좋대 지방에 무슨 별장이 있어요 내 이랬더니 아니 그 호텔 맨날 가는 거보다 싸다는 거예요. 난 거기 자주 가는데 그 주택을 하나 사서 평소에는 뭐 다른 것도 돌리기도 하고 그 자기가 그렇게 쓴다는 거예요.
근데 그게 평소보다 더 싸돼 무슨 세금 감면 그 추가된 증거되는 것도 없고 하니 아휴 그거 옛날에 그래서 그런 것 때문에 미 임대 사업자 제도 만들었었죠. 소급되는 진정 소급과세이 있다고 하면서 꼴을 한번 당했으니까 이제는 지금 그 말 믿고 사는 분들은 진짜 간큰 분들인 거 거예요. 라고 누군가 얘기하는데 내가 많 대답을 못하겠더라고. 참 저런 식으로 세상을 바라보면 안 되는데 싶은데 어떤 분이 이런 식으로 얘기하는데가 참 아 뭐라고 말하기 좀 그렇더라고요.
네, 예. 하여튼 그렇다고 합니다. 제가 전반적으로 부정적으로 말씀드린 거 같 하나만 그냥 처원에서 말씀드리면 그 미분양 아파트를 사서 성공한 사례는 생각보다 꽤 있는데 그 시기는 2013년도에 그 5년짜리 양도세 전면 감면 때 아 그때 사신 분들은 특히 약간 경기권 그런데 사신 분들은 꽤 많은 이익을 거두셨다 합니다. 그런 사례 있긴 있다. 예, 뭐 미래는 모르는 거니까요.
예, 그래서 세제 혜택이 나오면 한번 투자 생각하시는 분들은 한번 고려해 보는 게 대출 규제 쪽은 좀 약한 거 같습니다. 음, 조금 지금보다 지방 미분양이 더 문제가 되면 음, 그니까 미분양이 문제가 많이 되면 막 주위에서도 들썩들썩 하긴 하더라고요. 예전에도 왜 그런 거 있었지 않습니까? 미분양 많을 때 여기 그 일산 저 파주 이런 쪽에 일단 그냥 살아 봐. 어 일단 그냥 공짜로 살아 본다고 생각하고 나중에 집 사는 거 결정해도 돼.
그걸 애프터 리빙이 그랬다. 그런 파격적인 게 있었어요. 5년 잔금 유에 이런 것들도 지방에는 있습니다. 네, 뭐 그런 것들이 제가 제가 뭐 그 대안을 하나 드리면 네, 이거는 이제 다주택자들 테 파는 게 보통은 정석인데 음조가 드 임대사업자제도 한번 했다가 정권 바뀐 다음에 아주 일된 그런 기억이 아직 살아 있기 때문에 22세기 가능한데 21세기는 안 된다.
음, 그러면 이제 실수요자가 사야 되는데 예 실수요자는 왜 안 살까요라고 생각해 보면 두 가지가 있습니다. 1번 주택을 한번 보유했다는 건 우리나라에 씻을 수 없는 범죄경력이 때문에 음 청약을 못 하잖아요. 그러니까 저런 없 저런 아파트는 사면 안 되는 거예요. 서울에서 빌라가 안 팔리고 하는 게 이과 그겁니다.
예, 그러니까 어 저 아파트를 사는 건 아파트마다 지정을 해 줘서 청약을 할 때 주택수 주택 보유 기록으로 안 합니다를 해 줘야 돼요. 그 그것도 나중에 말 바꾸면 어떻해 불안은 하지. 대한민국은 언제든지 말을 바꿀 수 있는 나라니까. 그런데 다주택자들에 대해서는 말을 함부로 바꾸는데 무주택자가 집살 라고 하는 청약에 대해서는 아직까지는 말 바꾸지 않을 가능성이 높습니다. 난리죠.
그렇기 때문에 그런 거를 해 줘야 돼. 지금부터 그러면 사실은 이 말이 그러면 빌라도 굉장히 많이 해소되고 빌라 문제도 해소되고 그 미분양 문제도 꽤 해소될 수 있죠. 좋은 아이디어인 거 어 예, 그거 일단 해주고 두 번째 그거 해주면 나는 회사에 가까운 저 집이 그 한번 사 보겠다라고 하는데 우리나라가 DSR 시작한 다음에 잘못한 게 뭐냐면 1단계, 2단계, 3단계 뭐 스트레스 DSR 잘못이 아니라 음 제출 기한은 아무리 길어도 30년이면서 그 사이에 원금까지 다 갚으라고 하는 거예요.
원금까지 아파트를 그 내가 30년 후에는 완 온도 온전히 내 아파트가 되도록 원금까지 다 갚을 수 있는지. 네, 소득을 보겠다는 겁니다. 음, 그런데 왜 아파트를 아파트는 자산인데 왜 대출 끼고 사는데 원금까지 갚아야 하죠? 원금까지 왜냐면 팔면 되는데 나중에 팔면 되잖아. 야, 나중에 그 집값이 내려가면 어떻해. 내가 4억짜리 아파트 살 때 4억 다 대출해 달라고 해요. 2억만 대출해 주면 되잖아요.
그 대신이 2억은 이자만 갖고 살다가 팔고 가세요. 그리고 난 다음에 청약할 때는 그 집을 가졌다는 범죄 기록을 삭제해 드리겠습니다라고 해주면 그 동네 실수한는 팔릴 수 있을 거예요. 좋은 아이디어 같습니다. 네, 좋은 아이디어 같습니다. 누군가 그것도 한 얘기입니까? 그랬던 거 같 어 어딘가에서 들었더라이니다. 어 좋은 아이디어인 거 같습니다. 두 개 다 좋은 아이디어인 거 같고요.
네, 근데 아쉽게도 하여튼 지금 구체적으로 거런 되는 그건 아니라서 앞으로 좀 그런 정책이 많이 자들고 해야 서에 돈 있는 사람들 가서 한 체 가세요 하면 요즘 구도가 다음 정부가 무슨 색깔이 될지는 대충 눈에 띄잖아. 알잖아요. 그런데 어디 집을 사요 죽으려고. 음, 이 얘기도 어 들었는데 어제 들었지. 일관성이 있어야 된다. 말은 진짜 맞는 말이죠.
그 정부가 바뀌었다고 해서 정책을 뒤집으면 안 되지. 그거는 네, 그러면 다음에도 뭘 믿고 하겠습니까? 그 말은 맞는 말씀입니다. 자, 네, 자, 아, 어 또진 참 누가 주해서 해주는 사람이 여기저기서 막 듣는 얘기가 너무 많아가지고 어디서 들었는지 잘 모르겠습니다. 자, 좋은 말씀 잘 들었고 자 백 기자님 재밌게 잘 들었습니다. 고맙습니다.
네, 고맙습니다. 네. [음악]