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今天咱们来讲尔湾大公园这个社区的生意分析，以及未来半年的一个展望。
说到大公园这个社区，我觉得我们还是相当有发言权的，因为在大公园这个社区，我们卖房子的数量是妥妥的第一名。在过去这半年的时间里面，我们在大公园社区卖房子的数量和金额上面，没有任何人能够超越我们。
所以大公园这个社区，从它开始 Pavilion park 第一期建设的时候，就是Ricky入行的时候，一直跟着大公园成长，我还是相当有感情的。大公园这个社区，也是相当长的一段时间里面，大家讨论最多的一个社区。有的人说大公园这个社区怎么不行，房子一直在降，是不是这个大公园都没人买了，是不是这样？答案是，如果从成交量上来说的话，大公园这个社区，是尔湾交易量最多的社区，130多个房子，占比将近15%。你说这15%的买家难道脑子不清楚吗？为什么要买大公园呢？那一定有它的道理。那咱们今天就好好看一下，大公园这个社区有没有机会，什么样的机会是好机会。
在讲机会之前呢，咱们还是要先分析一下过去半年的成交的情况。大公园成交了137个房子，均价$704/平方尺，平均市场的销售天数是49天，相比于尔湾的40天，稍微长那么一点点，但是整体市场还是相当不错的。
然后咱们接着看，我们说大公园整体的销售的均价700多一点，挺便宜的对不对？尔湾是800多，比尔湾便宜了10%还不止。哎~事情真的是这样吗？咱们把它拆分来看，咱们看独栋和Condo，我们看Single family home，它的销售均价是$813/平方尺，几乎和尔湾的平均价格是一样的。但是它的Condo只有$659/平方尺，所以这个社区也是尔湾所有社区里面，独栋和Condo价差最大的社区。
大公园的很多独栋别墅，实际上是相当有特点。之前我不知道给大家讲没讲过说，大公园它为什么叫大公园？第一个关键词“大”。当初大公园建设的时候，Pavilion park, Beacon park, Cadence park这三大社区的核心理念是什么？只不过后来因为市场一路上涨，开发商想多挣钱，就建设了很多小Condo，尤其建设了很多三层的小Condo，然后这个房子的价格下来了。但是实际上你看一下大公园的独栋，这些房子相当有特色，很多房子院子特别舒服，非常好。
那我们卖的大公园 Pavilion park的两个独栋，那都是上市一周就卖掉，所以你不要把它混为一谈，大公园的独栋和Condo。这是第一个要跟大家讲的是，是大公园的独栋的价格，实际上还是相当不错的。
然后我们接下来看独栋的销售量，卖了多少？独栋的销售量卖了40个，Condo卖了97个，一共就137个，大部分都是Condo，独栋其实卖的还是相当少。
然后我们再看第五点，就是每个月它的走势怎么样？如果我们看每个月成交的平均价格的话，因为大公园的样本数据还是比较多的，所以咱们可以每个月来看。它从1月份的$684/平方尺，经过2月份3月份上升，这个跟尔湾整体市场都是一样的。然后4月份开始下调，5月份开始下调，6月份慢慢的开始回暖，6月份又回到了1月份的水平。
所以说大公园这个社区，我之前就在视频里面跟大家讲过，大公园很多房子的价格已经调整到位。在调整到位的情况之下，机会就慢慢的显现。因为这个社区很多元化，它并不是单纯的靠中国的买家，它和其它的几个华人占比特别多的社区，它的结构是完全不同的。它很多建筑理念，社区的公共的这些东西，都是老外所喜欢的。所以这个社区依旧是有很多人买的。像我们代理的，你说Condo难做对不对？我们代理的那个三层的Condo，基本上都是上市一个月就卖掉了。这个只要你合理的推广，找对人群，那厨房在二层的，我们也咔咔咔全都是卖掉，没有任何问题。
这大公园这个社区挺有意思的，而且现在无论是对于卖家和买家，都是相对平衡的一个点。想卖房可以没问题，价格不会大幅的折让的。想买房没问题，一定能找到你喜欢的好房子。
然后看一下每个月价格折扣的一个走势。你看，1月份95折，折价5%，当时大家是比较恐慌的，因为去年年底嘛不好卖，年初的时候大家砍的比较多。到3月份的时候砍到94.9%，也没低过5%。现在6月份97.1%，也就是3%的一个折让。所以这个社区，你看着价格怎么样调整什么的，你觉得担心。但实际上买家还是很聪明的，当他知道你定价合理以后，他就不会给你大幅的杀价。除非你定价不合理，你定价高于市场价15%，那不砍你15%砍谁呢？对不对？他不就是最终让市场决定我们这个价格吗？所以买家相对来说，在这个区域还是非常的理性的。
那我们看一下这个社区，它贷款和现金的情况，跟尔湾整体差不多，34%的现金，66%的贷款。然后有一点要引起大家重视的，你看我们这个表格里面写着现金和贷款，它们的售价对比它们的最初的要价。很多人现金有优势，我现金买房，你就得给我便宜。我想问你凭什么？当这个社区的价格合理以后，现金和贷款区别就是时间问题，还有一个评估保护协议。你评估保护协议，基本上也都能评到你买的这个价格，所以它也没什么区别，无外乎就是成交时间，15天和30天的区别。
所以你看成交价对比最初的上市价，现金95.35%，贷款95.79%，相差的也就0.4%，说心里话，差别真的很不大。所以现金买家不要太自负，觉得现金是很重要的。重要确实重要，所有的卖家都喜欢现金买家，但是在价格面前，还是价格最重要。你看好房子了，你现金有优势，你能抢到别人前面去买到这个房子，但是价格上面，你真的不一定能拿到特别好的一个价格。所以贷款的买家也不要担心说，哎呀~我是不是买不到？没事，你多出5,000块钱，你就买到这个房子了，这个问题不大对吧？因为现在贷款批的时间也相对来说是比较快的。
以上呢，就是大公园在过去1到6月份整体的情况。关键咱们看现在，现在市场怎么样？那现阶段，现在市场上大公园有130个二手房在卖，还加上一堆开发商卖不出去的新房。咱没有统计，新房咱不管它，咱就看二手房，130套。过去1-6月份卖了137套，所以刚好库存天数是半年的时间，半年内都能消化。但真的是这样吗？我们看到的只是一个平均数，但其实数字背后还是很不一样的。
几个数大家一定要引起注意。第一个，均价$742/平方尺。大公园之前成交价是多少？是$704/平方尺。所以这个要价还是有议价空间的，那买家适当买的时候，也可以谈价，卖家还是要做一些适当的折让的。但是重点看下面一个表格，by home type，不同的房型有很大的区别。
首先我们看独栋。独栋平均的价格是356万。我跟你说，看到这个的时候，我一直以为是我的这个AI agent出了问题，我用手工去核实了，我所看到的这个数字，答案是一点没错。我相信你看到说大公园独栋别墅的平均价格是356万的时候，你可能都觉得Ricky这个数据是瞎扯，有问题，怎么可能？哎~事实就是如此。所以这个也就是市场深入分析以后得到的一些东西。
我们来看，独栋356万确实真的很高。Condo159万是正常的。独栋的均价是$869/平方尺，Condo是$677/平方尺。我们先比较Condo，Condo现在的要价是$677/平方尺，对比实际成交价$659/平方尺，真的不贵，没有要太多，看好房子马上买，别纠结，没问题。独栋要价是$869/平方尺，实际成交价$813/平方尺，这个要的有点多，这个确实贵一点点，那相对来说，还是要砍价的。
那是不是所有的独栋就得砍价呢？答案真不是。你再往深入分析，我很好奇为什么独栋的均价这么高，我就把尔湾大公园在售的所有的独栋别墅都导出来，我要看一下到底是什么情况。于是就有了这张地图。这张地图Ricky给大家分成了三个圈，一个是红色的，一个是黄色的，一个是绿色的。你知道什么意思？红色的是高危警戒区域，绿色是闭着眼的买的区域，没问题。黄色的呢，是中性区域。
你会发现，这个均价高的一个很重要的原因，都集中在红色的部分。红色部分是在哪里？红色部分是在奥德庄园 Altair这个社区。这个社区的房子你看看有多少在卖。然后我们再看绿色部分。绿色部分 Pavilion park有3个房子在卖，Beacon park 4个房子在卖，Cadence park有两个房子在卖，就这么几个。这三个社区，是不是我开头就跟你讲过，它们里面有很多好房子？因为这些社区住的舒服，地大房子户型结构好，所以很少有人拿出来卖。
然后现在是大量的曾经的投资客追捧的Altair社区，华人买家集中的Altair社区。当年一手买的人，确实是赚到很多很多很多钱。那现在都是准备套现离场的。曾几何时，这个社区被炒的价格是很高很高的，都是$1,000一尺的，没有景观，和花果山是一样的。现在几乎是呈现出一个小抛售的状态。
下边是尔湾新区，黄色部分是新区，这个中规中矩的一个社区，卖的相对来说也不算多，毕竟有些房子还不是尔湾学区嘛。这个部分是以Condo为主的。所以当你把这个独栋别墅整体的情况再细分，大公园实际上是很割裂的。Altair我做过一个统计，里面的华人占比，那是相当相当高，几乎在过去两年，每卖掉一栋房子，他的买家都是华人。所以华人太集中了，现在华人在尔湾不买这么贵的房子了，那这个社区销售就遇到困难了。
所以说大公园独栋，你注意，如果你是卖家，你的房子在Altair，我觉得你得降价，你别在这挺着，日后还有更多的人想要卖，你现在得抓紧，赶紧把这房子出掉。如果你是买家，你选择很多，多看看多找找，找到你合适的房子，并且是有特色的，这里面这么多房子，总能有一套对不对？然后价格还得好，使劲砍，还是能砍掉一些价格的。
但如果你的房子在Pavilion park, Beacon park, Cadence park，你要找我卖，我会给你定一个非常有竞争力的价格，因为这三个社区，它的受欢迎程度是各个地方的人都喜欢的，社区是很有特色的。那如果你要买好的独栋，大占地大院子，这三个社区大家也是可以关注的。
至于新区，那如果你喜欢新房子，如果你喜欢靠近尔湾高中，那你要看这个房子的采光，户型结构各方面。所以说在大公园，每个社区的卖房策略和买房策略也都是不一样的。这方面呢，我相信Ricky还是相当相当有经验的。如果你想在大公园出售你的房子，那如果你想在大公园买房，那欢迎随时找我联系，这方面我们一定是可以帮到你的。
以上呢，就是关于大公园整体市场的一个分析。整体市场来说，一句话概括，我认为大公园的调整几乎是已经到位，尤其是很多Condo的价格相当合理。不管是卖家还是买家，大家的预期也都比较一致，整个价格区间也定位的比较合理。只要你有需求，你该卖卖，该买买，没问题。
如果是独栋，要看具体的是在哪一个区域，不同区域呈现出的问题是完全不一样。有的区域好的一塌糊涂，你根本没有房子可买，有的区域一堆房子在卖，所以导致着我们看到的均价比较高，但是真实的市场并不是你所看到的，背后有很多细的东西，要我们去一点一点的分析。
好，那如果你有需求的话呢，随时的联系我。我是Ricky，你最值得信赖的尔湾买房专家。拜拜。