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전세 사기의 주범인 이른바 ‘건축왕’, ‘빌라왕’ 같은 사람들 때문에 보증금을 돌려받지 못하고 있는 전세사기 피해자들이 있습니다. 이른바 ‘건축왕’의 피해자가 또 숨진 채 발견됐습니다. 올 한 해 대한민국을 강타했던 범죄, 전세 사기. 단지 살아갈 보금자리를 구하고 싶던 피해자들은 차곡차곡 모아뒀던 재산을 송두리째 잃고, 꿈을 잃고, 심지어는 삶을 포기하기도 했습니다. 피해를 봤으면 보상을 받아야 하는 게 마땅하지만, 지금으로선 전세사기 피해자들이 실질적인 보상을 받기는 어렵다고 합니다.
대체 왜 그런 건지 이유를 설명하기 전에 알아둬야 할 개념이 있습니다. 바로 ‘깡통 전세’입니다. 많은 분들이 알고 계시겠지만, 이해를 돕기 위해 아주 쉽고 간략하게 설명해 드릴게요. 자, 여기 매매가는 3억, 전세가는 2억으로 형성된 집이 있다고 합시다. 이 집을 매매하고 싶어 하는 광수 씨와 이 집에 전세로 살고 싶어 하는 영철 씨가 있습니다. 광수는 전세 세입자 영철에게 보증금 2억을 먼저 받았고, 나머지 1억은 이 집을 담보로 은행에서 대출받았습니다. 대출금 1억과 영철의 2억으로 이 집을 산 광수는, 집값이 오를 것을 고려해 시세 차익을 노리고 부동산을 매매하는 이른바 ‘갭 투자’를 한 것입니다. 집주인 광수의 바람대로 매매가가 올라 광수가 갭투자에 성공하면 아무 문제가 생기지 않습니다. 문제는 세입자 영철의 2억까지 묶어서 산 이 집의 가격이 떨어지는 경우입니다. 전세계약이 만료되더라도 광수는 영철에게 돌려줄 돈이 없습니다. 애초에 한 푼도 안 들이고 집을 샀기 때문이죠. 광수는 영철에게 줄 2억을 구하기 위해 새로 임차인을 구해야 합니다. 설령 매매가가 2억 언저리까지, 혹은 그 아래로 떨어지더라도 광수는 전세가를 2억으로 설정할 수밖에 없게 되죠. 만약 광수가 끝내 돈을 구하지 못하고 파산하게 되면 이 집은 경매에 넘어가고 맙니다. 집이 경매에서 낙찰되면 영철은 돈을 돌려받을 수 있긴 하지만, 애초에 집 가격이 영철의 보증금과 크게 차이가 나지 않을 정도로 떨어져 있고, 경매에 낙찰되지 않고 유찰될 때마다 가격은 쭉쭉 떨어지게 됩니다. 낙찰된다 해도 최종 낙찰가 중 1억은 이 집을 담보로 광수에게 대출을 해 준 은행이 먼저 받아갑니다. 결과적으로 영철이 돌려받을 수 있는 돈은 아주 적어지게 되는 거죠. 이 현상은 껍데기만 있고 내용물은 없는 속빈 깡통과 같다고 해서 ‘깡통 전세’ 혹은 ‘깡통 주택’이라 불리고 있습니다.
누군가의 무리한 투자로 인해 많은 세입자들이 피해를 입은 깡통 전세. 하지만 집주인이 악의를 가지고 집을 깡통 주택으로 만든 게 아닌 이상, 이 현상이 형사 사건으로 넘어가 사기죄로 규정되기 매우 어렵습니다. 집주인이 보증금을 일부러 떼먹은 것이 아니라 단순히 투자에 실패한 것으로 판단될 수 있기 때문이죠. 때문에 세입자들은 깡통 전세 피해로부터 스스로를 지키기 위해 매매가와 전세가를 비교해 깡통 전세는 아닌지 확인하기, 주택의 시세를 비교해 가격이 적정한지 알아보기, 등기부등본을 통해 내가 살 집이 경매에 넘어갈 위험이 있지 않은지 찾아보기 등의 예방법을 활용했고, 실제로 어느 정도는 피해를 방지할 수 있었습니다.
하지만 최근에는 이 깡통전세의 양상이 달라졌습니다. 정말 악의를 가지고 보증금을 떼먹는 진짜 사기꾼들이 기승을 부리고 있기 때문입니다. 이들은 공인중개사와 작당해서 주택의 실제 가치를 속여 매매가와 전세가를 제대로 비교하지 못하게 방해하기도 하고, 아예 여러 채 건물을 지어서 주택 가격 시세를 조작하기도 하고, 계약 당시에는 깨끗한 서류로 세입자를 속인 뒤 세입자가 전입하기 직전에 집주인을 변경하고 대출을 실행하기도 합니다. 알려진 모든 예방법이 통하질 않으니 피해자들은 속수무책으로 당할 수밖에 없습니다. 즉, 작금의 피해는 세입자의 부주의 때문이 아니며, 예방한다고 해서 예방할 수 있는 수준을 넘어섰다는 겁니다. 일반 깡통 전세와 다르게 이 사기꾼들은 의도를 가지고 돈을 떼먹은 것이니 사기죄를 적용할 수 있을 겁니다. 그렇다면 피해보상 역시 가능한 것 아닐까요? 간단히 생각하면 범죄자를 모조리 잡아서 그 범죄 수익을 피해자에게 돌려주면 되는 거 아닌가 싶은데… 최근 전세사기는 여러 명이 가담해 조직적이고 계획적으로, 지능적으로 이루어지는 경우가 많습니다. 범죄단체 조직죄가 인정될 수 있는 상황입니다. 범죄단체 조직죄나 특정경제범죄가중처벌법이 적용되는 경우에는 몰수 추징 규정이 있기 때문에 피해자들이 피해를 회복할 여지가 더 높다고 볼 수 있는데, 그 증거를 확보하기도 어렵고 사건 처리 기간도 긴 편이고, 유죄 판결이 확정된다고 하더라도 전세사기 일당들 재산을 타인 명의로 돌려놓거나 자신 명의 재산이 없는 경우가 많기 때문에 피해가 온전히 구제받기 어려운 현실입니다.
그렇다고 손 놓을 수만은 없는 노릇입니다. 여전히 전세사기 피해는 세입자들이 오롯이 떠안고 있기 때문이죠. 그래서 나라에서는 전세사기 피해자들을 위해 여러 피해방지 및 보상책들을 마련하고 있는데요. 지난 6월부터는 전세사기 피해자를 지원하는 특별법이 시행되고 있고, 범죄자를 가중 처벌하는 특별법도 마련 중이라고 합니다. 피해자들의 거주권을 보호해 주는 대책들도 있는데, 그중 하나가 한국토지주택공사(LH)의 ‘매입임대’ 제도입니다. 전세사기 피해자가 거주하던 집이 경매에 넘어가서 새로운 주인이 집을 낙찰받으면 세입자는 보증금은 둘째 치고 살고 있던 집에서 쫓겨날 가능성이 매우 높아집니다. 때문에 전세사기 특별법에서는 피해자가 거주 중인 주택이 경매로 넘어갈 경우 피해자에게 우선 매수 권한, 즉 해당 주택을 우선해서 매매할 수 있는 권한을 보장해 줍니다. 다만 지금까지 피해자로 인정받은 1만여 명 중 70% 이상이 2030대로, 피해자들이 주택을 매수하지 못할 가능성이 높은데요. 매입임대 제도는 피해자가 원할 경우 LH 우선매수권을 받아서 경매에 넘어간 주택을 매입하고 피해자에게 저렴하게 재임대하는 제도입니다. 피해자들은 시세의 30%~50% 수준의 임대료로 임대주택에서 최장 20년간 거주할 수 있습니다. 이렇게 공공이 주택을 매입하면 전세사기 피해자는 살던 집에 그대로 살 수 있게 되는 거죠. 세입자들이 경락인으로부터 쫓겨나는 부분을 없애고, 경락인의 역할을 해주는 것입니다. 보증금을 돌려줄 수 있는 재원은 나오지 않지만, 피해자들은 당장 길거리에 나앉지 않을 수 있습니다. 매입임대 제도는 전세사기 피해자를 위해 공공이 당장 할 수 있는 최선의 방법인 거죠. 지난 8월 피해 주택 매입을 위해 피해자를 대상으로 사전 협의 신청을 받았는데, 전국적으로 약 2,000건 이상의 상담을 진행했고 실제 접수 건수는 약 180건이라고 합니다. LH에 주택을 매입해 달라고 요청한 사람이 180명이라는 거죠. 다만 아직 실제 매입으로 이어지지는 않았습니다. 대부분 신청자가 경공매 유예 신청을 했고, 한 3개월에서 1년까지 경매가 유예되어 있는 상태인데, 경매 절차가 진행되면 지금 살고 계신 분들이 길에 쫓겨나는 상황이 되겠죠. 그러니까 일단 막아놓은 거죠. 접수된 180건 중에서 다른 낙찰자에게 매각된 것은 한 건도 없다고 보시면 될 것 같습니다. 나중에 본격적으로 진행이 되면 매입 반응 통보한 물건에 대해 저희가 일정에 맞춰서 매입을 신속하게, 적극적으로 진행할 예정입니다. 한편, 불법 건축물, 중대한 하자가 있는 주택, 경매가 끝나도 모든 권리를 양도받을 수 없는 주택 등은 매입 불가 통보가 내려질 수도 있고, 주택마다 여건과 상황이 달라 공공이 경매에 대신 참가해도 낙찰이 불가능한 경우도 있다고 합니다. 이렇게 피해 주택 매입이 불가능한 경우에는 피해자에게 인근 공공임대주택을 우선 공급받을 수 있는 자격을 부여하고 있습니다. 또 이미 경매로 살던 집의 명의가 넘어간 피해자들을 위해 공공주택을 임대해 주는 긴급 주거 지원 제도도 마련되어 있습니다.
전세사기는 정말 누구나 당할 수 있는 범죄이고, 나라는 범죄 피해로부터 국민을 지킬 의무가 있습니다. 매입임대 제도는 급선무인 문제를 해결하기에는 최선의 방법입니다. 다만 정말 필요한 것은 깡통전세 계약 자체를 구조적으로 방지하고 사기꾼을 강력히 처벌하는 근본적인 해결책 아닐까 싶습니다. 최근 전세사기 논란에 휩싸인 유튜버가 있습니다. 전세사기 당한 집을 다른 세입자에게 넘겨 보증금을 돌려받으려 했다는 의혹을 받은 건데요. 해당 유튜버는 집주인의 고의성을 입증할 수 없고 자신이 겪은 건 사기가 아니었으며, 세입자를 구하는 과정 또한 법적인 문제 소지가 없다고 해명했습니다. 그러나 댓글 반응은 싸늘합니다. 어찌됐건 자신이 당한 피해를 타인에게 전가하는 ‘폭탄 돌리기’를 시도한 것 아니냐는 겁니다. 돌려막기식 전세 세입자는 결국 마지막에 피해를 입게 됩니다. 이것은 정말 폭탄 돌리기가 작동하는 걸까요? 예를 들어 전세값이 매매가에 근접할 정도로 높은 집이 있습니다. 이때 집값이 조금이라도 떨어지면 집주인이 집을 팔아도 전세값을 마련하지 못하게 됩니다. 따라서 세입자는 보증금을 돌려받기 어려워지는데요. 이때 새로운 세입자를 구해서 더 높은 보증금을 받으면 기존에 살던 세입자는 집주인을 거쳐 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 자칫하면 돌려막기식으로 악순환이 반복될 수 있는 거죠. 도덕적으로 문제가 있습니다. 어떻게 보면 위험성을 다른 사람에게 전가하는, 많이 알면서 전가하는 방법이기 때문에 도덕적으로 문제가 있다고 보여집니다. 대인(집주인)이 뭐 전대(재임대) 자력이 없는 경우도 있을 수가 있거든요. 그렇게 되면 어렵게 해서 하더라도 임대인에게 돈을 돌려받지 못하게 될 가능성이 높기 때문에 최대한 새로운 세입자를 구해서 그 사람이 임대 보증금을 주면 그 돈으로 변제를 받는 게 가장 현실적일 수가 있거든요.
현재로서 피해를 최소화하려면 문제가 발생하기 전에 반드시 전세보증보험에 드는 수밖에 없는 실정인데요. 이마저도 모르는 사람이 많아 최악의 경우 보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황도 발생합니다. 사회초년생 분들이 굉장히 많으세요. 사회 초년생인데 대부분이 전세자금 대출을 받고 기존에 좀 모아두셨던 자금을 활용해서 전세를 들어가셨는데, 보증금을 돌려받지 못하게 된다면 모아둔 돈을 다 날려버리는 안타까운 사례들이 발생하는 거죠. 2017년도 이후에 전세보금자금보증보험하고 주택도시보증공사에서 받고 있기 때문에 지금 당장 돈이 몇 만 원 나가더라도 꼭 가입하면 나중에 돌려받을 돈이 커진다는 것을 알고 가입하는 게 좋습니다. 우리나라에서는 너무나 익숙한 전세제도. 그러나 별도로 보험에 가입하지 않으면 열심히 모은 돈을 한 번에 잃을 수도 있다니 너무 위험한 것 아닌가요? 전세 제도가 존재하는 이상 완전히 임대인으로부터 임대차 보증금을 돌려받지 못하게 될 가능성을 배제하기 어려운 것 같아요. 실제로 임대인이 임대차계약 종료했을 때 자력이 없어서 못 돌려 준다거나, 아니면 아예 도망가 버린다거나 하는 사례까지 미리 예방할 수 있는 부분은 없기 때문에 이런 피해를 사전에 막기 위한 대책으로 ‘에스크로 제도’가 언급되기도 합니다. 미국 같은 경우는 부동산을 매매할 경우 계약금과 중도금, 잔금을 소유권이 넘어갈 때까지 매도자에게 주지 않습니다. 은행에 예치하고 계약하고, 은행에 중도금을 내고 소유권이 넘어온 다음에 매도자는 은행 돈을 찾아가게 되고, 잘못 매매해서 이중계약을 하거나 할 때는 많은 돈을 손실 볼 수 있기 때문에 은행이 중심에 있는 거죠. 에스크로 제도는 부동산을 거래할 때 이해관계가 없는 금융사 같은 제3자가 개입해 안전 결제를 보장하는 제도입니다. 기존에는 집주인에게 보증금을 맡겨 놨다면, 집주인도 세입자도 아닌 제3기관에 전세보증금을 맡겨놓을 수 있다는 거죠. 우리나라는 매매도 그렇지만 일단 전세사기 사건이 너무 많이 일어나니까 전세사기 사건을 방지하기 위해서라도 전세보증금에 대한 일부 에스크로 제도 도입이 필요하다고 봅니다.
전문가들은 누구나 피해자가 될 수 있다고 강조합니다. 전세보증금을 돌려받지 못해서 피해자가 되는 것은 전세를 살고 계신 분이라면 누구나 위험성에 노출되어 있다고 볼 수 있어요. 세입자, 특히 젊은 사람들이 이런 것을 잘 모르기 때문에 현장에 가서 그 물건이 어느 정도 가격에 거래되는지 꼭 체크해야 합니다. 부동산 등기부등본이나 서류를 볼 줄 아는 정도는 꼭 익히고 있어야 사기 사건의 피해자가 되지 않을 수 있고요. 최근 전세사기 피해 같은 것이 발생하면서 임대할 주택의 담보 가치 같은 것을 꼼꼼하게 체크하시는 게 좋을 것 같고, 보증보험에 가입하시는 것도 적극 활용하시면 됩니다.
대한민국 주거 형태는 정석으로 불리는 단계가 있습니다. 월세, 전세, 매매. 일반적인 사회 초년생의 경우 적은 보증금에 비싼 월세를 내며 돈을 모읍니다. 그렇게 마련된 돈으로 전세집을 구하죠. 전세로 살면서 돈을 더 모으면 아마도 몇 년, 혹은 10년 뒤엔 집을 사게 되겠죠. 그래서 전세는 ‘주택 소유의 사다리’라고 불리기도 합니다. 그런데 요즘 이 전세 제도가 불안불안합니다. 특히 2030 청년층의 경우 전세 문제에 민감하게 반응하고 있습니다. 전세사기를 경험한 사람들은 차라리 돈을 좀 더 내더라도 월세가 낫다고 말합니다. 월세가, 매매를 하지 않는다면 최대한 보증금을 낮춰서 반전세 형태로 살거나… 전세집에 이미 들어가 살고 있는 세입자도 걱정이긴 마찬가지입니다. 일단 저도 전세대출 금리가 3.21%, 4.5%로 한 번 뛰고 5.45%로 한 번 더 뛰었어요. 월세를 생각 안 해본 건 아니에요. 이럴 바에는 월세가 낫겠다. 근데 그럼에도 불구하고 월세가 더 비싸더라고요. 그래서 월세는 일단 포기를 했고, 전세로 다른 집으로 이사를 갈까 생각을 했었는데, 그렇게 되면 또 전세사기에 대한 부담감이 있으니까 일단 리스크를 감수하자는 생각으로 여기에 머물기로 했습니다. 사실 전세는 우리나라에만 존재하는 독특한 제도입니다. 이게 본격적으로 보편적인 임대차 방식으로 뿌리내린 것은 아마도 70년대 이후 산업화 과정과 맞물려 있습니다. 우리나라는 IMF 이전만 하더라도 개인에게 대출을 거의 해주지 않았어요. 우리나라가 돈이 많지 않으니까 이 돈을 좀 더 효율적으로 쓰기 위해 수출 대기업 중심으로 자금을 집중적으로 배정하고, 일반적인 가게에는 돈을 빌릴 수 있는 여력도 되지 않았죠. 집주인 입장에서는 대출을 낼 수가 없는 거예요. 그러니까 세입자로부터 돈을 받는 거죠. 제도권 금융이 아니라 사금융을 통해서 내 집 장만을 하는 데 대출 제도로서 전세가 기능을 했습니다. 금융기관을 통해 거래되는 돈이 아니라 개인과 개인 간의 거래인 거죠. ‘아, 내가 그냥 돈을 준 거구나. 잠수 탔을 때 이런저런 안전장치를 마련했다고 하지만, 하여튼 개인에게 내 돈을 다 준 거네.’ 하는 생각이… 그때 정부에서 전세를 살려고 대출을 많이 해주기 때문에 이런 전세값이 더 많이 올라가고, 그로 인해서 매매값 더 많이 올라가는 거다. 그런 면에 대해서 좀 회의감이 든달까… 근데 그렇다고 해서 또 외국처럼 월세를 엄청 많이 내고 사는 것도 그렇게 합리적이지 않다고 생각하거든요. 그래서 굉장히 혼란스럽네요. 문제의 중심에 있는 전세 제도, 그냥 없애면 안 될까요? 없애면 어떻게 될까요? 당장 내일부터 전세가 사라진다 상상을 해 보는 겁니다. 전문 용어로 말씀드리면 변동성이 다소 줄어들 가능성이 있죠. 가장 큰 현상은 갭 투자가 사라진다는 겁니다. 갭 투자는 세입자의 전세보증금을 포함해서 매매가와 전세가의 차액만큼의 돈만 들여서 부동산을 사는 투자 방식입니다. 전세 덕분에 가능한 투자 방식이기 때문에 어찌 보면 당연한 수준인데요. 갭 투자가 사라지면 부동산 시장은 어떻게 변할까요? 예를 한번 들어 볼게요. 만약 집값이 올라간다는 기대심리가 강했는데 전세 제도가 있으니까 약간의 보증금만으로 집을 살 수 있잖아요. 그러니까 너도나도 뛰어들 수가 있는 거죠. 실제로 지난 몇 년간의 부동산 상승기에 갭 투자 비율이 급등했습니다. 그러면 집값이 크게 오르다가 지금처럼 집값이 하락할 때는 이 갭 투자하신 분들이 상당 부분 손절매로 혹은 좀 낮게 처분할 가능성이 있는 거죠. 이렇게 갭 투자가 기승을 부리지 않았다면 집값이 이렇게까지 쑥대밭이 되었을까 하는 생각을 해 보는 겁니다. 갭 투자자들이 부동산 시장에서 빠져나가면 보다 집값이 안정적일 것이라는 분석입니다. 물론 전세가 사라졌을 때 단점도 존재합니다. 아직까지 우리나라의 월세는 외국에 비해서 그렇게 비싼 형편은 아니에요. 집주인이 월세를 통해서 시세 차익이라는 보상을 받잖아요. 그러다 보니까 임대료를 많이 받지 않으려는 경향도 일부 있는 것은 사실이죠. 근데 만약에 완전 월세로 넘어가게 되면 아마도 지금보다는 세입자가 내는 부담이 좀 더 커지지 않을까… 그러니까 모든 제도라는 것은 다 양면성을 가지고 있는 거예요. 그렇다면 앞으로 전세 제도는 어떻게 될까요? 젊은이들이 이번에 빌라 사기, 전세사기로 큰 고통을 받았죠. 일단 MZ 세대들이 전세로 안 들어가려고 할 거잖아요. 실제로 최근 우리나라 부동산 임대차 시장에서 월세 비중이 점점 높아지고 있습니다. 지난해에는 월세 거래량이 사상 최대를 기록했죠. 장기적으로 보면 전세 소멸 시대가 찾아올 겁니다. 왜냐면 전세는 일종의 후진국형 사금융 제도이니까… 다만 이게 과연 단기간에 찾아올 거냐, 그렇게 보지 않고요. 적어도 아마 10년 동안은 완전 월세로 넘어가지는 않을 것 같습니다. 집주인 입장에서는 세입자에게 돈을 돌려줘야 월세로 바꿀 수 있을 거 아니에요. 다만 상품 종류에 따라 월세 전환 속도가 좀 다를 것 같습니다. 아파트는 그나마 어느 정도 전세 계약이 남아 있을 것 같고, 비아파트 쪽은 굉장히 빠른 속도로 전세가 소멸될 거라고 내다보고 있습니다. 서민들이 저렴한 비용에 주거를 해결해 줄 수 있게 해주면서 동시에 부동산 시장을 불안으로 몰아넣는 전세 제도… 여러분은 전세 제도가 어떻게 변화하길 바라시나요? 이번 영상을 만든 PD가 추천하는 영상도 보고 가세요. SBS 뉴스의 다른 영상을 즐기시려면 구독 버튼을 꼭 눌러 주세요.