Transcription
Большинство из вас в последние дни волнует один и тот же вопрос: что делать с рынком недвижимости? И пишут нам в директ в известном запретаграмме, задают этот самый, такой вот вопрос, волнующий всех: что будет, когда упадут цены, когда покупать, не покупать, что со ставкой. В общем, важный нюанс. Мы в этом ролике сейчас, давайте, садитесь спокойненько, разберём, что происходит с рынком недвижимости, с учётом того, что вам кажется, что он там дико вырос за прошлый год или опять сейчас будет дико падать. Отвечу на все вопросы в этом ролике. Поехали.
Итак, давайте прежде всего поймём одну очень важную вещь. Что у нас происходит сейчас с рынком недвижимости? Потому что всем начинает казаться, что всё очень плохо или всё очень хорошо. Давайте один очень важный нюанс, ещё раз. Я его публиковал в нашем Telegram-канале. Вот для тех, кто не подписан, на него смотрим. Теперь смотрите, важный момент. У нас в 2019 году в Москве, в Москве на вторичном рынке было зарегистрировано 145.000 сделок. 145.000 сделок. Теперь очень важный момент. Ставка тогда была средняя по году 10,5%. Теперь 2025 год. Было зарегистрировано 141.000 сделок. Если 141.000 сделок была зарегистрирована при ставке в средней 22% по году. Ещё раз, сюда не входят новостройки. То первое, что вы должны понять: ипотека в том виде, в котором вам так кажется, что она влияет на рынок недвижимости, на него никак не влияет. 145 и 141.000 - это не то отклонение, чтобы говорить о том, что так существенно влияла ставка, потому что ставка, извините, отличается ровно в два раза.
Что тогда важно отметить? А почему в другие годы происходило что-то не так? Давайте для сравнения ещё два года очень важных и знаковых. 2021 и 2023. Они очень похожи. Почему? Потому что в 2021 - 170.000 сделок, соответственно, а в 2023 - 175.000 сделок. Что их объединяет? Эти два года объединяет очень интересный момент. Летом была девальвация, летом падал курс рубля. То есть, оказывается, до сих пор курс национальной валюты больше влияет на рынок недвижимости, чем что? Чем ставка по ипотеке. Вот такой вот интересный момент.
Теперь давайте смотреть последний год. У нас что с рублём? Всё очень стабильно. Он укрепляется. И что очень важный момент, сильное укрепление курса рубля в 2022 году дало самый рекордный низкий объём сделок. 2020, 2022 год дал 130.000 сделок. Самый низкий объём. Здесь у нас, конечно, наслоилось, что в 2022 году началась специальная военная операция, мобилизация и так далее. Но и самое главное здесь было укрепление рубля очень сильно. То есть ситуация заключается в том, что если мы посмотрим на какие-то закономерности, то они не те, которые, возможно, приходят вам обычно в голову и связывать с рынком недвижимости.
Теперь очень важный момент. Давайте сравним 2019 год, 2025 год с точки зрения количества сделок. Ещё одна очень важная вещь. Почему это я вам привожу московский рынок? Количество сделок не сильно отклоняется, потому что давайте разбираться. 2026 год начался с того, что в нашем агентстве недвижимости очень большое количество людей приходит с очень неприятным запросом: продать квартиру в результате развода. Это просто бич этого года, по крайней мере, в тех офисах, которые я вижу. То есть ситуация заключается в том, что в таком случае, обратите внимание, какое будет количество сделок, как минимум две. Люди что-то продают и что-то покупают, или там гасят ипотеку, а иногда и три сделки: продают и покупают две квартиры в результате разъезда. То есть количество операций на рынке недвижимости, ещё одна очень важная вещь, не о многом-то говорит. То есть в разные годы у нас по-разному двигался рынок. То есть в 2022 году рынок и снижался, и здесь самое низкое количество сделок. В 2025 году рынок болтался на месте. 2021-2023 год, понятно, он отыгрывал, а, очень много вверх, и поэтому такое количество операций. Соответственно, 2019 год, он такой тоже был достаточно стагнирующий рынок. То есть, что важно отметить, количество операций на рынке недвижимости не так уж и сильно определяет, что внутри качественно происходит. Поэтому давайте теперь разбираться, что внутри качественно происходит на рынке недвижимости прямо сейчас.
Ещё несколько лет назад всем казалось, что с рынком недвижимости всё понятно: покупай на котловане, продавай готовое, можно заработать на этом. И было всё здорово и замечательно. Но наступили новые времена, и ситуация слишком изменилась. Поэтому я записал для вас курс "Инвестиции в недвижимость с учётом реалий 2025-26 года". То есть это свежий инвестиционный курс, в котором мы разбираем самое важное: а что изменилось на рынке недвижимости, как налоги даже повлияли на рынок коммерческой недвижимости, как ситуация на рынке жилья, семейная льготная ипотека поменяла возможность инвестировать в котлованы. И что нужно делать сейчас, если вы хотите купить себе квартиру, если вы хотите сберечь денежные средства. И самое главное, мы разбираем психологию инвестора и его поведение на рынке недвижимости. И первые части этого инвестиционного курса посвящены психологии инвестора: как не попадаться в психологические ловушки.
Если же вы профессионал на рынке недвижимости, для вас подойдёт курс "Агента". Почему? Потому что с учётом того, что на новостройках больше не заработаешь, нужно, оказывается, вспомнить о том, что главный герой на рынке недвижимости - это не сама недвижимость, а люди, которые покупают. Поэтому курс "Агента по недвижимости" - это взрыв башки для тех, кто хочет разобраться, а почему у него нет клиентов или как получать комиссию до 6% в условиях сегодняшнего рынка. Поэтому вот вам QR-код на нашу школу. И напоминаю, мы имеем лицензию Департамента образования Москвы. Все наши курсы дают возможность получить удостоверение об окончании школы.
Соответственно, давайте тут разделим всё глобально. Вот здесь у нас вторичка, а вторичку разделим ещё на такое: до 2000 года, после двухтысячного, то есть свежая вторичка, соответственно, и вторичка, которая уже построена вся в XX веке, соответственно. И вот здесь вот мы перенесём новостройки. И здесь я тоже разделю на очень важную вещь. Новостройки я тоже разделю на две пачки: готовые и котлованы. Это очень важный теперь момент. Почему? Потому что у нас начался накапливаться объём готового предложения в новостройке. Это почему-то никто не обращает внимания, и про это мы тоже сегодня поговорим.
Давайте теперь разбираться поэтапно. 1, 2, 3, 4. Итак, с точки зрения вторички, та, которая у нас до 2000, до 2000 года. Здесь у нас важный момент, да, есть определённый сегмент, который ещё как-то отыгрывает, по сути дела, инфляцию и хоть как-то за ней растёт. Это у нас, соответственно, если мы берём Москву и Санкт-Петербург, кирпич-исторический фонд. Кирпич-исторический фонд. Он ещё как-то немножечко растёт темпом, растёт темпом 3-4% в год. Соответственно, если же мы берём панельный фонд, то он вообще никак не отыгрывает инфляцию. Почему? Потому что если мы сейчас берём с вами разные районы города, панелька примерно будет везде одинаковая. Это и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и даже в Ростове-на-Дону, и, соответственно, где-нибудь в Новосибирске. Массовая застройка. Давайте так. Больше брежневских времён, чем хрущёв. Всё-таки при Брежневе в большинстве городов Советского Союза было построено много больше жилья, чем при Хрущёве. Так вот, панельный фонд и всё, что поздний советский панельный фонд, и всё, что даже до 2000 строилось, это вся панель уже на данный момент. Давайте так, ей 30+ лет. 30+ лет. И, соответственно, ситуация заключается в том, что в таком случае эта вся панель уже даже требует во многих случаях капремонта в подъездах, капремонта замены коммуникаций. А уж если мы говорим всё, что про восьмидесятые годы, то это 40+ лет. Соответственно, что у нас получается? Вот этот старый панельный фонд, он скрыто уже падает давно в цене. Примерно с 2023 года. Последний раз был его рывок в 2023 году осенью. С этого момента 3 года панельный фонд, по сути дела, не обгоняет никакую инфляцию. Он топчется на месте. Он отыграл всю цену, которая только возможна. И что самое важное, разлёт между вот этим панельным фондом и вот теми самыми котлованщиками, вот там вот котлованы такой, что фактически сегодня между старым панельным фондом и вот теми самыми котлованами вот здесь разрыв цены достиг 50%. 50% разрыва цены. О чём это говорит? Это говорит о том, что люди, которые уже живут в старом панельном фонде, чтобы купить трёхкомнатную квартиру на стадии котлована в новом жилье, они ещё должны такую же квартиру где-то найти. То есть, чтобы купить новый котлован на стадии строительства, нужно продать две квартиры в панельном фонде. Это катастрофический разрыв. Очень катастрофический разрыв. Почему? Потому что панельный фонд раньше, когда он был в цене не в таком разрыве, он был главным датирующим инструментом стройку в тот момент, когда ипотека была недоступна. То есть предыдущие годы, это очень важный нюанс, когда у нас ипотека становилась недоступной, по сути дела, у нас основным покупателям приходила старая панелька и перекладывалась в котлованчики. Продавали квартиры бабушек, дедушек, продавались, соответственно, квартиры, разъезжались между, соответственно, семьи, а, старшее поколение куда-то в меньшую площадь панельки, соответственно, новые в новостройке и так далее. Вот на данный момент панельный фонд перестал быть донором котлованной стройки и уж тем более готовой. Вообще перестал. И это самое существенное отличие от предыдущей эпохи. И это самая главная сегодняшняя проблема в 2026 году. Из панельки сегодня просто очень тяжело уже переехать.
Что получается? А получается интересный момент. Давайте сейчас вот здесь вот я покажу карту Москвы. И вот мы сейчас на карте Москвы покажем вот этот вот такой пояс вдоль МКАДа. Вот примерно вот такую поясующую такую структуру вдоль МКАД. И вот между МКАДом и СВХ вот вот это новым как бы четвёртым транспортным кольцом, можно так сказать. Вот это вот всё старый панельный фонд. Теперь что важный нюанс. Что будет являться важным нюансом? Продавцы панельного фонда в большей степени придётся кочевать внутри этих районов из одного панельного фонда в другой панельный фонд. То есть продавец панельного фонда, как его сегодня может обновить с минимальной доплатой? Он живёт в доме 1975 года постройки. Вот он может переехать в дом посвежее. Даже там, пример, там 2005 года постройки. Вот здесь разрыва нет. То есть у нас ситуация заключается в том, что люди уже из старого панельного фонда упустили тот момент, когда они без существенной доплаты могут поехать. Теперь получается, что давайте просто представим теперь в реальных цифрах, чтобы было понятно. Квартира в старом панельном фонде, площадью 38 м². Это мы берём даже 1980-го года постройки какую-нибудь серию П3. Там будет квартира 36-38 м² однокомнатная. Такая квартира может быть продана сейчас в Москве где-то порядка 10 млн руб. Но чтобы им переехать 38 м² нового панельного фонда, с учётом того, что у нас даже в готовых новостройках сегодня цена будет где-то порядка, соответственно, 400.000 руб. за метр квадратный. То есть им нужно будет ещё добавить порядка 70%. Порядка 70% сюда доплаты. Теперь в котлованах цены ещё выше. Я чуть позже объясню, почему они так сильно задрались и всю статистику.
Теперь готовая вторичка после 2000 года. Здесь опять же нужно понимать, давайте её разобьём на два важных отрезка: 2000 где-то 2017 год и от 2017 по настоящее время. Соответственно, в чём очень важное отличие? До 2000 по 2017 год у нас строилось определённый формат жилья. То есть у нас, смотрите, примерно в пятнадцатом году у нас застройщики перестали строить старые серии домов. Этого очень хорошо видно, как есть жилой комплекс Бунинский. Вот на фотографии показываем Бунинский и Луга. Бунинский - это ещё старая серия панельных домов. Бунинский Луга - новый. То есть у нас в пятнадцатом-семнадцатом году произошёл резкий рывок в строительстве в качестве даже и дворов, и входных групп, и другие уже у нас появились входы в подъезд, пол и так далее. Это почему я вам так это всё объясняю? Объясняю это, потому что у нас опять же сейчас происходит смена поколений на рынке покупателей. Нужно понимать очень простую вещь. Покупатель до 1986 года рождения, он постепенно с рынка уходит. То есть все, кто, соответственно, старше 1986 года рождения, туда там семидесятые, семьдесят второй, семьдесят шестой, восемьдесят первый, они уже своё прикупили на рынке недвижимости. Соответственно, у нас покупатель от 1986 года рождения и уже, простите, до 2006 года рождения скоро на рынок выйдет. Соответственно, это у нас миллениально-зумерский вот этот покупатель, который вот сюда будет смотреть в последнюю очередь. Он ещё может смотреть вот сюда в экзотику, в кирпич, в исторический фонд. Ай-ай-ай. Мы тут сделаем флиппинговую квартиру, построим кирпичи, а, гнилушки эти попытаемся поменять. Здесь куча инстаграмщиц. И здесь они будут опять скептически настроены вот к этому фонду. 2000-2017 год. Поэтому смотрите, люди из старого панельного фонда ещё вот сюда могут смотреть. То есть, смотрите, важный момент. Если мы сейчас расставим примерные ценники, то давайте так. Панельный фонд старый, в старых районах города, это где-то сейчас 170.000. Это я московские цены за метр до 250.000 руб. Сейчас поймёте, к чему я вам этот разброс делаю. Соответственно, кирпич-исторический фонд центр в зависимости от района от 280.000 руб. до 400 разброс. Соответственно, вот этот фонд позже 2017 года примерно в таком же ценовом диапазоне 280-400. Поэтому смотрите, вот отсюда ещё сюда и сюда скакать можно. Вот. Сюда уже этому старому панельному фонду очень тяжело забраться. И сюда совсем тяжело. Сейчас объясню, почему. Парадоксально, самые высокие цены сегодня, средние, это у нас вот здесь. И они действительно дошли в Москве до 600.000 руб. за метр квадратный в котлованах. Более-менее эконом-сегмент, достраивающийся редко в Москве - это где-то порядка 380.000 руб. за квадратный метр, но это фонд реновации. Он сейчас тоже начинает продавать что-то, то на стадии котлована у него можно купить.
И теперь нужно понимать, что у нас произошло. У нас произошло то, что самые интересные новостройки - это вот это готовые новостройки, которые люди купили примерно с 2020 по 2025 год, потому что на фоне всего, что происходит, они самые недооценены. И вот они сейчас имеют интересную тенденцию отыграть ценник в этом году. То есть готовые с ключами часто либо дисконтируются застройщиком на 20%. Очень часто такие предложения бывают. 15% точно. Давайте вычтем из 600.000 руб. за метр квадратный 15%. Это получается минус, соответственно, где-то 90.000 руб. с метра и выше. А следовательно, они уже ближе вот сюда. Поэтому ситуация заключается в том, что сейчас самое интересное инвестиционное предложение на рынке сформировано в готовом сегменте. А это значит, внимание, что с учётом того, что Центральный банк не торопится снижать ставку, сейчас начинается гонка на выживание у застройщиков. Почему? Сейчас будем разбираться.
У нас работает магазин, наш личный магазин по продаже книг. Весь набор книг с моей подписью, всё, что связано с экономикой рынка недвижимости. Вот в этом наборе книг от тех, кто не хочет разбираться: "Бетонные мозги" и "Бетонное казино" - это для тех, кто не хочет глубоко погружаться в рынок недвижимости. Для профессионалов книга "Бука", а для тех, кто хочет разбираться в инвестиции в коммерческую недвижимость - "Доходная недвижимость". Вот этот весь набор книг можно купить вот по этому QR-коду. И заказывайте, в том числе, книги с моим автографом, личным, персональным и пожеланием для вас.
Давайте про новостройки. Здесь ещё раз вот я отрисовываю, только уже в другом виде. Соответственно, вот здесь у нас с вами построена готовое жильё. Вот здесь у нас с вами что-то там строится. И вот здесь там стоит кран. Кабинка ездит, счёт там носит. Соответственно, давайте разбираться, что произошло за последние несколько лет и почему сегодня вот это становится интереснее, чем вот это. Здесь опять очень важный нюанс. Смотрите, основной момент какой? С 2000 примерно 2019 года после перехода на КРЛ до 2022 года, вот в этом диапазоне 3 лет застройщики успели купить земельный банк, который был много дешевле. То есть у нас произошёл скачок цены земельного банка после 2022 года. Соответственно, у нас застройщики, которые успели купить проекты и земельный банк до 2019-2022 года, вот в этот период они примерно к 2024 году закончили объёмы строительства по ценам, где себестоимость была где-то процентов на 40 ниже, то есть, соответственно, 40% меньше себестоимость. И это очень важный момент. Получается, что после 2024 года застройщики, с учётом того, что они накупили участки, 2 года выводить, с 2024 года дешёвого дешёвого строительства нет. Внимание, дешёвого строительства нет. Не путайте, пожалуйста, очень важную вещь. Не путайте, пожалуйста, себестоимость и цену продажи. Средства массовой информации вас пытаются убедить, что если у нас высокая себестоимость, значит, и у нас будет высокая цена продажи. Нет, это не так. Это значит то, что застройщики во всех проектах, которые они вывели после 2024 года, во многом находятся в зоне риска. То есть все проекты, которые выводились уже в конце 2024 года, вот они сейчас и находятся на пробуксовке. Почему? Потому что все ехали вот здесь в эти годы до двадцать четвёртого года все помните, ехали на льготные ипотеки. И, соответственно, как только отсеклась в двадцать четвёртом году льготная ипотека, всё, жара и веселье закончилось. С 2024 года у застройщиков начался отстой.
Теперь смотрите, важный момент. У нас между вот этим фондом и вот этим фондом начинается ещё одна пропасть. Всё, что сдано вот в конце двадцать четвёртого года, вангую вам, по качеству будет максимум по отношению к тому, что будет сдаваться после двадцать четвёртого года. У многих застройщиков пойдут урезания костов, пойдут, соответственно, срезания каких-то решений экономических, то есть начинаются экономические проблемы. Поэтому очень важный нюанс: до двадцать четвёртого года сданные примерно новостройки, то есть до конца двадцать четвёртого года по качеству многие реализованные проекты будут интереснее и выгодней, чем то, что мы будем видеть дальше. Это первый нюанс. Второй нюанс. Себестоимость строительства с двадцать четвёртого года по двадцать шестой год за счёт высокой ключевой ставки, раз, и за счёт того, что у нас строиться начало много больше, сейчас удивитесь, то, соответственно, у вас произойдёт очень важный нюанс: из-за высокой себестоимости стройки, из-за высокой себестоимости, соответственно, рабочей силы, из-за отсутствия рабочей силы. У нас по проектах после запущенных после двадцать четвёртого года очень сильно срываются сроки сдачи проектов. Очень сильно срываются сроки сдачи. Поэтому всё, что запущено в стройку после двадцать четвёртого года, находится в зоне риска. Сечёте опять к чему я? К тому, что у нас сейчас самый недооцененный сегмент - это вот этот вот готовый и вот этот с 2017 по 2026 год по настоящее время тоже построен. Вот тут вот в этом сегменте сейчас самое интересное начинается, потому что вот сюда в котлованы, особенно с риском, очень рисково. Поэтому ситуация заключается в том, что гораздо интереснее покопаться у застройщиков в том же нашем трендгенте. Сейчас вот QR-код на наш сайт, где мы из трендгента, из базы системы для агентов по недвижимости имеем право выгрузить на наш сайт объекты. И, например, там есть такой проект, как Люмин. Он сдан осенью двадцать четвёртого года, но в нём ещё есть непроданные квартиры. Так вот, застройщик их готов дисконтировать лучше и интереснее, чем котлованы вот эти. Почему? Потому что теперь смотрите внимательно самым страшным образом. Всё, что до двадцать четвёртого года себестоимость стройки для застройщика была аж на 40% ниже, а здесь уже очень высокая себестоимость. И застройщик поэтому неохотно дисконтирует в котлованах, которые начали строиться после двадцать четвёртого, двадцать пятого, двадцать шестого года нынешних современных. И очень хорошо дисконтирует всё, что он сдал до конца двадцать четвёртого года, там в начале двадцать пятого. То есть всё, что сдано в двадцать четвёртом-двадцать пятом году, если есть у застройщика ещё интересные предложения, в том числе в элитке, это по себестоимости небо и земля. Небо и земля. И поэтому там он готов дисконтировать лучше и больше.
Теперь что начинается с самой главной проблемы? Самой главной проблемой в стройке у нас начинается то, что фактически у нас сегодня застройщик понимает, что сейчас ему важно хоть как-то доковылять до снижения ключевой ставки. Ещё раз напоминаю одну очень важную вещь. У застройщика обслуживание сегодня средней его ипотеки обходится где-то 12%, это его проектное финансирование, его займы, а 12% годовых стройка и выше, то есть до 20% у него доходит проектное финансирование. Более того, многие из них купили земельные участки, кредит и тело. Это тоже включено в проектное финансирование. Поэтому что получается у них? Вот вся стройка после двадцать четвёртого года, особенно с двадцать пятой, двадцать шестой, это вся стройка с очень плохой маржинальностью. Очень плохой маржинальностью. И тогда получается, они и режут качество, и второе, неохотно идут на скидки. Темпы продаж сейчас упали у многих, например, у Самолёта на 80%, у многих других компаний, которые не играли с государством в азартные игры, у них много меньше упали, но всё равно практически в два раза по отношению к зимним продажам сейчас продажи упали. Готовы ли застройщики сейчас во втором и третьем квартале дисконтировать? Нет, они пока ещё сидят в надежде, что их пронесёт. То есть как-то снизится ключевая ставка, и они хоть как-то начнут жить.
Теперь что показывает Эльвира Набиулина? Эльвира Набиулина показывает: "Ребята, я ключевую ставку буду снижать таким темпом, что более-менее в рыночную ипотеку увидите только через год, а, следовательно, ещё в течение года рынок будет стагнирующий". Что сейчас складывается с рынком недвижимости? С рынком недвижимости складывается ситуация, когда у вас есть возможность поймать вот этот самый разрыв.
Теперь смотрите, из-за себестоимости строительства так получилось, что новые готовые сейчас где-то гуляет, гуляет в диапазоне. Если бетон, мы смотрим 400.000, бетон-бетон 650.000 руб. Это я Москву беру с отделкой под ключ. Причём перестало зависеть от района. Вот такой вот разброс на то, что есть. А, внимание, стройка, новостройка пока держится в диапазоне 500-700, если мы берём более-менее такой вот типа бизнес-класс в Москве, 700.000 руб. и выше 500-700.000 руб. Теперь смотрите, что начнёт происходить. Новостройка потихонечку начинает дисконтировать и уходить на -15%. То есть от этих цен, не снижая порога себестоимости и обслуживания кредитов, цены уйдут на 400, как мы понимаем, 50 до 600.000 руб. за метр. Дальше уже для застройщика начинается проблема, потому что он, скорее всего, может лечь в банкротство. Только фонд реновации может себе позволить дешевле. Сечёте, что произойдёт? Вот эта новостройка с учётом ключевой ставки придёт куда? В диапазон 500 руб., 700.000 руб. Потому что с отделкой что произойдёт? Вот это пойдёт вниз, а вот это наоборот пойдёт куда? Вверх. То есть, если мы сегодня говорим, как пойдут направления, это даст где-то 15%, 15-20%, 20% вверх, 15, а вот этот даст -15-20% вниз. И где-то вот при таком движении, это вниз, это вверх, произойдёт равновесие рынка. Это уйдёт вниз, это уйдёт вверх, и мы выйдем на какую-то новую разновесную цену в Москве. Можете то же самое пересчитать для Санкт-Петербурга, для Казани, для всего остального.
Что по дороге произойдёт? Обязательно произойдёт несколько реструктуризаций, скажем так, поглощения одних застройщиков другими в предбанкротном состоянии. Либо банки начнут как-то перед вообще свой портфель перекидывать, как это сейчас делает ВТБ. Но произойдёт вот такое движение. То есть какой лозунг у вас должен быть на 2026 год? Новые готовые. И это то, что вас должно больше всего интересовать. Поэтому важно помнить ещё раз: новое готовое - это после двадцать четвёртого года сдачи или то, что уже сейчас вываливается на рынок. Интереснее брать, чем котлованы.
Теперь почему у застройщиков неминуемо поползёт вот это? Поползёт ценник стройки, потому что они его сейчас задрали под семейную ипотеку. Семейная ипотека урезается, им больше нет смысла упираться, и они начнут аккуратненько дисконтировать в своих отделах продаж. Как они сегодня действуют? Они это действуют в рамках того, что они втихаря это пока говорят на ушко или как мы показываем очень часто, если вы подписаны на другой наш канал, где идут новости каждую неделю, мы каждую неделю в выпусках новостей показываем, что происходит там, а, у застройщиков. Поэтому смотрите, какая тенденция на этот год. Этот год такой: старый панельный фонд, возвращаемся сюда назад, нахрен никому не нужен. Ему уже хана. То есть он вот в таком ценовом диапазоне будет дальше болтаться. Это вы понимаете, ниже уровня инфляции, и ему уже хана. Соответственно, ещё какой-то кирпич в историческом фонде будут дурачки какие-то странные покупать, которые будут, соответственно, эту гниль куда-то ремонтировать. Вот этот фонд потихонечку тоже приползёт к старому панельному с 2000 по 2017 год, и останется только новый нарастающий фонд и котлован. Почему ещё так? Потому что туда у нас после 1986 года рождения людей, потенциальных покупателей новостроек в городе много меньше, чем было до этого. У нас демографическая яма, мы никуда из неё не выбрались. И поэтому, что бы там вас не стимулировало государство, ничего от этого не изменится. У нас начинается большой спад с точки зрения покупателя. Ещё одна очень важная вещь, глобальная в том, что у нас большое количество метров здесь нарастает, нарастает, нарастает, нарастает в свежем фонде. И свежий фонд задвигает на задворки.
Теперь вот это остаётся ещё один очень важный нюанс: присмотреться к тому, что появляется на рынке от фонда реновации. Потому что фонд реновации в Москве - это то, что станет для многих спасением между вот переездом из панельного фонда старого в фонд реновации. Кейс внутри нашей компании. Могу разобрать, как у нас наш главный редактор всего видеопродакшена переехал из старого панельного фонда, а, соответственно, в новопостроенный по реновации фонд и нарадоваться не может. Он успел и квартиру купить за 16 млн, которую он сейчас уже может продать за 18,5-19. То есть она ему дала рост. А та старая панелька, которую он избавился в районе Мнёвников, она топчется на месте. То есть он уже за счёт переезда за 2 года, скоро будет, уже отыграл очень сильно. Поэтому ещё раз, те, кто сидят вот в этом панельном фонде, для них доступен манёвр через фонд реновации куда-то уезжать. Вот это единственное спасение, которое для них есть в тех же самых районах, смотреть в сторону того, что строится по реновации.
Вот такие у меня для вас пироги с котятами, друзья. Всем пока.