Transcription
أهلاً بعودتكم إلى القناة يا أصدقاء. قبل فترة كنت أتحدث مع أحد أصدقائي، وكان في مأزق، وعندما سمعت قصته بالكامل، قلت له كان يجب أن تعرف هذا الأمر. لا يوجد شيء جديد في هذا. أساساً، عندما تقوم بأي معاملة كبيرة، خاصة إذا كنت في الإمارات العربية المتحدة، في دبي، تتعلق بالبنوك أو دعنا نقول أي شيء يتعلق بالعقارات، فإنك تعرف كل هذه الأمور. لأنك هنا تكون الموقّع على العقود. لذلك، لا ينبغي أن يكون هناك أي مفاجأة لأي شيء عندما تدرك لاحقًا أن "آه، هذا ما سيحدث بهذه الطريقة". لذلك، قلت إنه يجب أن يكون هناك فيديو حول هذا الموضوع لأنني فهمت لاحقًا أن هذه مشكلة يواجهها الكثير من الناس، لأنه عندما تقوم باستثمارات كبيرة، أو تشتري عقارًا كبيرًا، أو تتعامل مع معاملات بنكية، فإنك تكون متحمسًا جدًا. أنت تشعر بالارتباك عندما تتم هذه الإجراءات الورقية، وتتجاهل الكثير من الأشياء، أو لا تفهم تمامًا الإيجابيات والسلبيات بعمق. حدث نفس الشيء مع صديقي هذا، وبعد ذلك عندما تحدثت مع الناس، رأيت نفس الشيء معهم، لذلك قلت إنه يجب أن يكون هناك فيديو حول هذا الموضوع. أساسًا، فيديو اليوم يتعلق بالرهن العقاري، وعندما تشتري عقارًا بالرهن العقاري، هناك شيء مهم جدًا يتعلق به. سأتحدث عنه الآن. قبل ذلك، دعني أخبرك أنه إذا كنت قد وصلت إلى قناتي لأول مرة، وتشاهد هذا الفيديو لأول مرة، فأنا أقوم بعمل فيديوهات حول التمويل الشخصي، الإنتاجية، العقارات، الهجرة، وأشياء من هذا القبيل على هذه القناة، وأقوم أيضًا ببودكاست. أحب التحدث مع الناس. أحصل على وجهات نظر جديدة من خلال البودكاست. لذلك، أقوم بكل هذه الأشياء على هذه القناة. لذلك، بالتأكيد، إذا وجدت أي قيمة في هذا الفيديو، فيرجى الاشتراك في القناة والإعجاب بهذا الفيديو. بالإضافة إلى ذلك، لدي مجتمع واتساب مدفوع، ومجتمع ديسكورد مجاني. ستجد روابط كليهما في الوصف. يمكنك الذهاب والاطلاع عليها. الآن، لنتحدث عن العقارات. عندما تشتري عقارًا، هناك أربع طرق للشراء. إذا فهمت عقارًا، ولديك المال في جيبك. لديك المال في حسابك البنكي. يمكنك الدفع نقدًا مباشرة وشراء العقار. سواء كان سعره 200 درهم. من الصعب العثور على عقار بـ 200 درهم في دبي. ولكن لا يزال هناك بعض الأشياء التي يمكن العثور عليها. أو ربما بمليونين درهم. مهما كان المبلغ، إذا كان بإمكانك دفعه نقدًا، فهذا جيد. ادفع المال واحصل على العقار. سواء كنت تعيش فيه، أو تؤجره، أو تفعل ما تريد به. الخيار الثاني لديك هو العقار المرهون، والذي سنتحدث عنه بتفصيل أكبر الآن. أساسًا، لديك ما يكفي من المال لدفع الدفعة الأولى. يمكنك دفع بعض الرسوم، وبعد ذلك تقوم بدفع أقساط شهرية. إما لمدة 15 عامًا، 20 عامًا، 25 عامًا، حسب المدة التي حددتها. بالإضافة إلى ذلك، هناك عقار قيد الإنشاء، والذي أقوم بعمل فيديوهات متعددة عنه على قناتي. في الأساس، تشتري العقار الذي لا يزال قيد الإنشاء، وبعد ذلك، وفقًا للجدول الزمني، يتم تسليمه لك من قبل المطور كما وعد، وبعد ذلك تستلم العقار. هناك خطة دفع له. أيًا كانت شروطه وأحكامه، فإننا لا نتحدث عنها الآن. بالإضافة إلى ذلك، هناك شيء جديد بدأ الآن. لا أقول إنه جديد تمامًا، فقد بدأ في عام 2017، ولكنه اكتسب زخمًا بعد كوفيد، وهو العقارات الممولة جماعيًا. هناك ثلاثة لاعبين رئيسيين في العقارات الممولة جماعيًا في الإمارات العربية المتحدة. هناك ستاك (Stake)، وسمارت كراود (Smart Crowd)، وبريبكو بلوك (Prepko Block). هذه هي المنصات الرئيسية التي تسمح لك بالحصول على ملكية جزئية لأي عقار في الإمارات العربية المتحدة موجود على منصاتهم. الفائدة من ذلك هي أنه يمكنك شراء عقارات بمبلغ 2000 درهم، 3000 درهم، 4000 درهم، مهما كان المبلغ الذي لديك، دون الحاجة إلى التعامل مع البنوك أو مشاكلها، يمكنك بسهولة شراء هذه العقارات. بالمبلغ الذي لديك، وستحصل على إيجار منه. ستحصل على تقدير للسعر، وأي شيء آخر. ولكن في نفس الوقت، هناك بعض القيود، كما هو الحال في أي عقار آخر، حيث يتم حظر أموالك لفترة من الوقت حتى يتم بيع العقار، ولا يمكنك فعل شيء بها لأنها ليست تحت سيطرتك. لذلك، هذه هي العقارات الممولة جماعيًا. أقوم بعمل فيديوهات متعددة عنها، وإذا كنت ترغب في الاستثمار في هذه العقارات، فهناك روابط أدناه. يمكنك استخدامها للاستثمار في هذه العقارات. يمكنك أيضًا الحصول على مكافأة إحالة بقيمة 250 درهمًا. بالعودة إلى الموضوع، عندما تذهب إلى أي عقار بالرهن العقاري، هناك الكثير من الأشياء المتضمنة. لأنك عندما تقوم بالرهن العقاري، فإنك تدفع الدفعة الأولى وما إلى ذلك، لأنك تحتاج إلى دفع 20٪ دفعة أولى، دعنا نفترض، بل سأخبرك بحالة معينة في هذا الشأن، وقد ناقشت هذا الأمر أيضًا في مجتمع الواتساب الخاص بي. كانت هناك حالة لعقار بقيمة 1.75 مليون درهم، وعندما تستثمر في هذا العقار، ما هي أنواع النفقات التي يتعين عليك دفعها؟ دعنا ننتقل إلى ذلك، وسترى ذلك على الشاشة أيضًا. لذا، دعنا نفترض أنني أحب عقارًا معينًا، وهو عقار بقيمة 1.75 مليون درهم. نحن نتحدث عن عقار، وهو منزل تاون هاوس، دعنا نقول. ستحتاج إلى دفع دفعة أولى بنسبة 20٪، والتي ستكون حوالي 350,000 درهم. ستكون تكلفة الاستحواذ عليه حوالي 1002 و 500 درهم. هذا المكون يشمل رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) والنفقات الأخرى، بما في ذلك نفقات وكيل العقارات الخاص بك، وكل هذه الأشياء مجتمعة، عندما تحسبها، ستكون حوالي 7٪ من المبلغ. 6٪ مؤكدة. بالإضافة إلى ذلك، عليك دفع بعض النقد. لذلك، أفترض أن المبلغ سيكون حوالي 7٪. سيكون سعر العقار 1.575 مليون درهم. دفعتك الأولى ستكون 350 ألف درهم. تكلفة الاستحواذ ستكون 12,255,000 درهم. بعد ذلك، لنفترض أنك حددت شروط الرهن العقاري لمدة 20 عامًا. لن أذهب إلى 25 عامًا، ولن أذهب إلى 15 عامًا. سأحتفظ بها بشكل معتدل. بل لقد وضعت حاسبة لذلك في الرابط أدناه. يمكنك أيضًا الذهاب والاطلاع عليها حتى تتمكن من إجراء حساباتك بنفسك. هنا. لقد حددت مدة الرهن العقاري لمدة 20 عامًا، حيث نفترض أن سعر الفائدة هو 4٪. في الوقت الحالي، ستجد سعر فائدة يتراوح بين 3.75٪ و 4٪. لذلك، هذه هي شروطك فيما يتعلق بأسعار الفائدة. سيكون القسط الشهري الذي ستدفعه بناءً على هذه الحسابات هو 8484 درهمًا. الإيجار الذي ستحصل عليه، نفترض أن السيناريو الحالي، بالنسبة لمنزل التاون هاوس الذي أتحدث عنه، في تلك المنطقة، رأيته بنفسي، أن الإيجار حوالي 112,000 درهم سنويًا، وهو ما يعادل حوالي 10,000 درهم شهريًا، دعنا نفترض لأغراض الحساب أنك تحصل على 10,000 درهم شهريًا بسهولة، لأنك ستحصل على هذا الإيجار سنويًا مقابل 112,000 درهم. هذه هي الأمور التي تحدثنا عنها، لقد حصلنا على منزل تاون هاوس وهذه الأمور تسير على ما يرام، ولكن في نفس الوقت، هناك بعض الأشياء التي تأتي، وهي مخفية قليلاً، ولا يفهمها الناس، ولا يضيفونها إلى الحسابات، بما في ذلك رسوم الخدمة، أو تكاليف التأمين، لأنه عندما تقوم برهن عقاري لأي عقار، يجب عليك الحصول على تأمين، بل إن أحد أصدقائي المقربين جدًا أخبرني مؤخرًا أنه اشترى عقارًا كبيرًا، وبسبب تأمينه، عندما أجرى فحصه الطبي، اكتشفوا أنه يعاني من مرض في القلب، وكان عليه إجراء عملية قلب مفتوح على الفور. لذلك، على هذا المستوى، يتم إجراء اختبارات لك عندما تقوم بالرهن العقاري. أعني، كانت اختبارات أساسية جدًا، لقد أخبرني أن تخطيط القلب (ECG) أظهر مشكلة، وبعد ذلك عندما نظروا أعمق، اكتشفوا أن الأمر قد يصل إلى عملية قلب مفتوح. على أي حال، يتم إجراء فحوصات طبية لك وهذه الأشياء تحدث عندما تقوم بالرهن العقاري. لذا، أضف رسوم الخدمة، أضف التأمين، أضف كل هذه الأشياء، لأن رسوم الخدمة ستكون تقريبًا، مهما كان سعر منزل التاون هاوس، لقد حسبت أن التأمين بالإضافة إلى رسوم الخدمة معًا سيكون حوالي 11100 درهم شهريًا. دعنا نتحدث عن الرقم الدقيق الذي كان 163 درهمًا شهريًا. وإذا اشتريت شقة، فبالطبع سيرتفع هذا المبلغ، لأننا نتحدث عن فيلا، ورسوم الخدمة فيها أقل. حسنًا، بعد ذلك، فإن عائد الإيجار الصافي الذي تحصل عليه، وهو ما تدفعه كفائدة، إذا استبعدنا ذلك، فإن عائد الإيجار الصافي في هذه الحالة هو حوالي 6.1٪. ولكن التدفق النقدي الذي تحصل عليه، لأنك دفعت المال، وعليك دفع المال للبنك، سنضيف بالطبع الفائدة، فإن التدفق النقدي الذي تحصل عليه هو 437 درهمًا إيجابيًا. أي أنك ستحصل على 437 درهمًا إضافيًا في جيبك كل شهر. هذا حوالي 5300 درهم سنويًا. هنا أنا متحفظ قليلاً. يمكنك أيضًا النظر بنفسك. يمكنك إجراء حساباتك الخاصة. مرة أخرى، كما قلت، الرابط موجود في وصف هذا الفيديو. لذلك، هذا هو السيناريو الذي تحصل عليه. أي شخص ينظر إلى هذا سيقول، "حسنًا، أحصل على منزل تاون هاوس مقابل 1.75 مليون درهم. أحتاج فقط إلى دفع الدفعة الأولى. أحتاج إلى دفع تكلفة الاستحواذ. عندما أدفع كل هذا، سأحصل على الأقل على 400 إلى 500 درهم في جيبي بعد جميع النفقات. لذلك، على الأقل أحصل على تدفق نقدي إيجابي. ولكن الآن، القصة تتغير قليلاً. القصة، التحول، سأريك إياه على شاشتي، لأنك سترى حاسبة الرهن العقاري على هذه الشاشة. مرة أخرى، لقد وضعت رابطها في الوصف. الآن، هذا هو حاسبة أمريكية، لأنني كنت أبحث عن حاسبة في الإمارات العربية المتحدة، والتي يمكن أن تعطيني تفصيلاً شهريًا أو سنويًا، حيث يمكنني رؤية نفقاتي، كل شهر أو كل عام. لا أريد تكلفة إجمالية، أريد رؤية تفصيل لمكون الفائدة ومكون الأصل. لذلك، لم أجد ذلك. لذلك، استخدمت موقعًا أمريكيًا. الطريقة هي نفسها. يمكنك وضع أرقامك فيه. حسنًا، كيف يتغير هذا؟ يتغير الأمر بهذه الطريقة، عندما أخبرتك للتو أن هذه الحاسبة، لقد فتحتها هنا، لأنه بالنسبة لجميع خدمات الرهن العقاري في الإمارات العربية المتحدة، لم أجد حاسبة كهذه. الحاسبات التي وجدتها لم تقدم تفصيلاً شهريًا. لذلك، استخدمت هذا. لا يهم. الحسابات هي نفسها. تحتاج فقط إلى افتراض أنك تتحدث بالدرهم بدلاً من الدولار. لذا، فإن السعر الإجمالي للمنزل هو 1.75 مليون درهم، وهو ما يظهر. الدفعة الأولى كانت 20٪. عندما أخبرتك في الحساب، كانت مدة القرض 20 عامًا. سعر الفائدة كان 4٪. تاريخ البدء، دعنا نقول يونيو 2025. عندما أقوم بالحساب، سترى هنا 83,430,83 درهمًا. ما أخبرتك به سابقًا، هذا هو نفس السعر الذي ستدفعه شهريًا للرهن العقاري، هذه هي التكلفة. بالإضافة إلى ذلك، عندما تضيف تكلفة الخدمة والتأمين، فهذا شيء منفصل، وهو حوالي 1000 درهم إلى 1100 درهم، وهو إضافي، نحن لا نناقشه الآن. حسنًا، الآن سترى مخططًا دائريًا يوضح مقدار الأصل، ومقدار مكون الفائدة على مدى فترة 20 عامًا، وهنا سترى جميع الحسابات الأخرى. ولكن المشكلة هنا، المشكلة أو النقطة التي أريد إيصالها هي هذه. عندما ترى جدول الاستهلاك، في جدول الاستهلاك هذا، سترى أنه يمكنك أيضًا رؤية الجدول الشهري والجدول السنوي. لذا، إذا ذهبت إلى الجدول الشهري، أعني، يمكنك رؤيته، ولكن لا معنى لرؤية الجدول الشهري الآن. أفترض أنني أريد رؤية الجدول السنوي، وأفكر أيضًا في أنني قد أبيع العقار بعد 5 سنوات. أفترض هذا الآن. وإلا، فإن الكثير من الناس سيقولون إنني أريد الاحتفاظ به على المدى الطويل، ولكن حتى لو كنت تحتفظ به على المدى الطويل، يجب أن تكون هذه الأشياء في ذهنك. الآن، إذا كنت، دعنا نقول، أمتلك العقار لمدة 20 عامًا، والذي يبدأ من واحد إلى 20، فعليك أن ترى مقدار مكون الفائدة الخاص بك ومقدار مكون الأصل. لأن ما يظهر هنا هو أنك خلال السنوات الخمس الأولى، سيكون مكون الفائدة الخاص بك تقريبًا، إذا نظرت إليه، 55، 53، 51، 49، إذا جمعت كل ذلك، فستكون قد دفعت 250 ألف درهم كفائدة. هذا يسمى تحميل الفائدة المبكر. السبب في ذلك هو أن البنك يريد أن يتحمل كل المخاطر. لا أريد أن أتحمل المخاطر. أريد أن أجمع فائدتي في أقرب وقت ممكن. لهذا السبب، إذا ذهبت إلى السنة العشرين، في السنة العشرين، سترى أن مكون الفائدة هو 2000 درهم فقط. هذا هو المبلغ المدفوع في عام واحد. والمبلغ الأصلي المدفوع هو حوالي 100,000 درهم. لذلك، فإن هذا المكون، للأصل، يحتفظون به للنهاية. والفائدة الخاصة بهم، يضعونها في البداية. أي أنهم سيحاولون أولاً جمع فائدتهم في أقرب وقت ممكن وجلبها إليهم. لذا، فإن الفائدة لمدة 5 سنوات هي 250 ألف درهم، ومبلغ الأصل الذي ستراه بالتأكيد أقل من 250 ألف درهم. لذلك، يجب أن تضع هذا الأمر في الاعتبار. لماذا يجب أن تضعه في الاعتبار؟ السبب هو أنك ستفكر الآن بعد 5 سنوات، دعنا نقول، أنني أريد بيع العقار. كم اشتريت العقار؟ بـ 1.75 مليون درهم. الآن أصبح عقارك، دعنا نقول، بمليوني درهم، لذلك حصلت على ربح قدره 250 ألف درهم. ستقول، "رائع جدًا. لقد حصلت على ربح قدره 250 ألف درهم." إذا نظرت إليه بالنسبة المئوية، فكم سيكون؟ لذلك، بالتأكيد، لقد حققت ربحًا بنسبة 14٪. وحقوق الملكية التي استثمرتها كانت أقل، أليس كذلك؟ لم تستثمر 1.75 مليون. ولكن على الرغم من عدم استثمار 1.75 مليون، فإن الفائدة التي اضطررت لدفعها هي مبلغ منفصل دفعته بالفعل. لذلك، يجب أن تعرف أنه إذا كنت تعتقد أن عقارك الذي اشتريته بـ 1.75 مليون أصبح الآن بمليوني درهم. عندما تبيعه الآن، فإن الربح الذي تحصل عليه وهو 500 ألف درهم، ستدفع 250 ألف درهم من هذا الربح كفائدة، لأنك دفعتها بالفعل، في الواقع، لقد دفعتها بالفعل. لذلك، هذه المشكلة تواجه الكثير من الناس، ويجب أن تعرف جدول الاستهلاك هذا عندما تقوم بتوقيع أي رهن عقاري. لأنك عندما ترى هذا الأمر في الرهن العقاري، ستعرف ما إذا كان بيع هذا العقار منطقيًا أم لا. افترض أن عقارك كان بـ 2.5 مليون درهم. ربما في هذه الحالة، كان الربح الذي حصلت عليه يغطي الفائدة، ويغطي هدف ربحك، ويغطي التكاليف أيضًا. لذا، عند 2.5 مليون، ربما يكون الأمر منطقيًا، ولكن عند مليوني درهم، ربما لا يكون منطقيًا، فقط في حالة أنك تبيعه من أجل الربح فقط. لذلك، يجب أن تعرف هذه الأشياء. عندما تذهب لشراء أي عقار، وعندما تقوم بعمل استهلاك طويل الأجل، وتحصل على رهن عقاري، وإذا اضطررت إلى الخروج مبكرًا، ولم يرتفع السوق بشكل كبير، فعليك أن ترى أن مكون الفائدة الخاص بك سيكون مرتفعًا جدًا لدرجة أنك إذا كنت ترغب فقط في بيعه من أجل الربح، فربما لن يكون مفيدًا. هذا مهم جدًا. لذا، يرجى فهم ذلك عندما تقوم بتوقيع أي شيء، عندما تدخل في أي عقد، يجب أن تعرف ما الذي تقوم بالتوقيع عليه، وليس فقط الفائدة، ولكن أيضًا تكلفة الاستحواذ التي دفعتها في السنة الأولى هي أيضًا نقطة، لأن تكلفة الاستحواذ لديك ذهبت أيضًا إلى حوالي 7٪. في السنة الأولى، فإن الإيجار الذي كان من المفترض أن تحصل عليه، والذي قلت إنه عائد إيجار صافي بنسبة 6.1٪ في هذا العقار، سيذهب إلى تكلفة الاستحواذ الخاصة بك، وبعد ذلك في العامين ونصف العام التاليين، ستذهب الأموال الإضافية التي دفعتها على الفائدة. لذلك، يجب أن يرتفع تقدير سعر عقارك فوق مستوى معين. وإلا، فلن يكون هناك فائدة من الاستثمار في هذا العقار إذا كنت تذهب بالرهن العقاري. يجب أن تفهم كل هذه الأشياء. أقوم بعمل فيديوهات لجعل الأمور أسهل، حتى أتعلم أيضًا، لأنه عندما كنت أقوم بحسابات الرهن العقاري هذه، كنت أفهم أشياء أخرى أيضًا، وكنت أحصل على أفكار للمحتوى. لقد قمت بعمل فيديو عن "Fix and Flip" (الإصلاح والبيع السريع)، وهو منصة رائعة جدًا من سمارت كراود في الإمارات العربية المتحدة، والتي تتعامل مع العقارات الممولة جماعيًا. لقد وضعت رابط الفيديو هنا. يمكنك الذهاب ومشاهدته. كيف يحققون عائدًا بنسبة 15٪. لقد تحدثت عن ذلك بالتفصيل. وبالمثل، هناك منصة أخرى تسمى ستاك، والتي تروج للعقارات الممولة جماعيًا في مجال العقارات. لقد وضعت رابطها هنا. يمكنك أيضًا الذهاب ومشاهدتها. كيف كان الفيديو؟ يرجى إخباري. شكرًا لمشاهدة الفيديو. إلى اللقاء.