Transcription
Fala, pessoal, muito boa tarde a todos. Tão me vendo bem? Tão me ouvindo bem? Como é que estamos por aí?
Estamos hoje em transmissão dupla, né? Tô aqui falando com a galera do programa da RT, da nossa escola, nosso programa de estudo para reforma tributária. E junto com isso, em paralelo, estamos no YouTube, né? Estamos aí, pessoal do YouTube deve estar reparando que tá um pouquinho diferente do caminho normal, né? Mas digam aí para mim se tá tudo funcionando a contento, se a transmissão tá OK, está me vendo, está me ouvindo para a gente poder começar a nossa conversa de hoje.
Uma conversa importantíssima, né, diga-se de passagem, que é falar da prática de apuração desse IVA dual, IBS, CBS, falando especificamente das operações com imóveis. Então, tô tendo aqui retorno positivo do pessoal, que sim, tá tudo funcionando direitinho, tá funcionando a contento, então a gente pode começar, tá? Tô de olho aqui na galera do Zoom, tô de olho aqui na galera do YouTube, tá? E vocês vão se manifestando aí tranquilamente, eu vou acompanhando à medida do possível.
>> [roncando] >> Eh, na minha abordagem dentro da reforma tributária, eu tento sempre ser o mais prático possível. É claro que a gente precisa falar de teoria, precisa ter a substância do conteúdo técnico, né, que começa lá na emenda constitucional prevendo a possibilidade de regimes específicos. A Lei Complementar 214, que traz para a gente de fato o regime geral e o regime específico de imóveis, falando de IBS, CBS, mais ainda regimes de transição. Agora, com o decreto 1295, regulamentando o CBS e a resolução do comitê gestor do IBS número 6, regulamentando IBS, a gente passa a ter mais dois dispositivos, né, uma enxurrada de dispositivos para articular esse conhecimento teórico com a prática cotidiana, né? E quem já é meu aluno tá acostumado, eu desenho e boto setinha para cá, setinha para lá, a gente faz conta.
Só que hoje o nosso desafio é tornar isso ainda mais prático, tornar isso ainda mais visualmente agradável e principalmente conseguir levar essa apuração do do IVA dual de BS CBS para um nível que não seja o artesanal. Ou seja, você que quer ser um consultor, prestar serviços de adequação à reforma tributária, diagnósticos, eh, estimativa de cenários, você provavelmente tem uma dificuldade que é ficar ali travado em como é que eu vou fazer isso do zero, né? Vou abrir lá um ChatGPT, vou abrir um Claude, vou abrir uma planilha, o que que eu vou fazer, né? Partindo do zero para construir isso.
Por isso, eh, um, a aula de hoje ela tem um convidado especial que é o professor Bruno, né, Bruno Ramos ou Bruno Deiró. E a gente vai descobrir inclusive como ele prefere ser chamado, tá? Ele já está aqui na sala, então vamos subi-lo para a condição de palestrante aqui no Zoom para que ele possa fazer aí a sua aparição. Hoje ele que vai comandar aqui a parada. Eu, eu tô aqui de advogado do diabo. Eu tô aqui de implicante para questionar, perguntar, botar a prova e ver se o que ele vem desenvolvendo, né, é essa solução que realmente a gente precisa. E aí, Bruno, beleza? Muito boa tarde, cara.
Opa, boa tarde, Caio. Boa tarde todo mundo que está acompanhando pelo YouTube, pessoal do DRT que está acompanhando pelo Zoom. E só introduzindo, meu nome é Bruno Ramos Araújo Deiró, mas pode me chamar de Bruno Deiró mesmo. É o nome comercial que eu gosto de de propagar.
Ah, beleza, beleza. Não, só para a gente alinhar aí essa essa cunha, né? Então é Deiró.
Com certeza.
Então, pera aí, vou até renomear aqui, ó, que está Bruno Ramos, eu vou.
Ah, tá.
Vou mudar. Pronto. Aí todo mundo se acostuma, fica o nomezinho ali, todo mundo fica feliz.
Maravilha, maravilha.
Não, cara, eh, eu, eu admiro muito o teu trabalho. Eh, eu acompanho a tua carreira já há algum tempo. Eh, eu vejo quanto sério.
[risadas]
Não tinha, tinha, tinha coisa antes, pô. Mas já é algum tempo, né? Eu tenho visto uma curva eh considerável de desenvolvimento e e eu acho muito admirável que tu consegue manter uma excelência técnica, mas ao mesmo tempo tendo um olhar muito prático para o trabalho na contabilidade imobiliária. Só que talvez muita gente aqui ainda não te conheça ou não associe o nome à pessoa, né? Para quem está lá nos nossos grupos de alunos, certamente já se deparou contigo, mas eu queria que tu te apresentasse profissionalmente, tanto para a galera que está com a gente aqui no programa DRT através do Zoom, quanto, né, e principalmente para a galera que está no YouTube, que está acompanhando a gente.
Ótimo, com certeza. Então, prazer novamente. Meu nome é Bruno Ramos Araújo Deiró, mas eu gosto que que me chamem eh de Bruno Deiró. Eh, basicamente a minha trajetória na contabilidade, ela começa em 2014, quando eu começo a fazer o curso técnico. Ali eu já vi que contabilidade era para mim. Que eu tinha esse olhar técnico, né, esse olhar eh do detalhe, esse cuidado desde do ensino médio ali. Então, eu gostei muito de trabalhar com contabilidade. Então, terminei o técnico, ensino médio normal com o técnico em contabilidade, sou formado em técnico em contabilidade, fui direto para a faculdade de contabilidade, fiz toda a graduação. É, e eu encontrei o Caio, né, no fim das contas ali, é, no finalzinho de 2021, no meio da pandemia, quando eu estava começando a entender o que era a contabilidade imobiliária, porque eu comecei a trabalhar, eh, o meu primeiro emprego CLT, ele foi numa loteadora. Então, eh, inclusive eu vi o Caio algumas, algumas vezes antes e quando eu via o Caio assim nas nos comerciais do Instagram, eu meio que batia assim com ele. Eu não, não conseguia muito bem eh entender as ideias dele. Eu acho que era o modo que ele falava, o modo incisivo. Acho que me assustou. Mas eu decidi, decidi dar uma oportunidade, né, pro conteúdo do Caio lá no CSM, principalmente. E não eh propositalmente, acredito eu, mas a partir de 2021 ali, que foi que as coisas começaram a dar certo para mim, eh, tanto financeiramente quanto profissionalmente, né, de reconhecimento de trabalho na contabilidade. Então, em 2021 eu começo CSM, em 2022 eu vou para a FCI, que é a formação em contabilidade imobiliária, me dedico o ano inteiro para fazer e esse curso trabalhando numa loteadora. E a partir de 2023 eu começo eh efetivamente a trabalhar com consultoria. Então, eu lembro até hoje, eh, que a minha primeira consultoria custou R$ 125. Eu cobrei para fazer toda uma análise complexa de HAT de um de um empreendimento. Cobrei R$ 125. Saí todo feliz. Mas ali eu também vi que eh além de contabilidade, eh era a contabilidade imobiliária e a parte construtiva que eu queria trabalhar. Então, desde 2023, principalmente, eh eu venho lá no grupo da FCI ajudando o pessoal, fazendo orientação ali como um tutor. É um trabalho muito, muito bom, um trabalho muito proveitoso para mim, que eu aproveito para estudar também, mas eu venho fazendo trabalhos consultivos e trabalhos focados na contabilidade imobiliária. Então, hoje o meu escopo de trabalho, ele se volta para a parte de consultoria. E aí, meu honorário, graças a Deus, eh deu uma boa melhorada depois do primeiro, depois de estudar bastante. E agora, né, falando do imob IVA principalmente, eu percebi que existe uma lacuna muito grande dentro do nosso mercado contábil de contabilidade imobiliária, que é a falta de eh de soluções tecnológicas para o nosso nicho que atendam efetivamente o que a gente precisa. Então, a gente sabe que tem o POC na contabilidade imobiliária, a gente sabe que a apuração eh da contabilidade imobiliária em si, ela não é tão simples como as demais apurações. Então, a gente tem diversos detalhes técnicos que os sistemas, no geral, eles acabam eh não atendendo muito bem, porque não é eh preferência, não é foco deles. Então, desde esse momento, né, que eu percebi que existe essa lacuna, eu dividi um pouco do meu tempo para começar a a desenvolver essas ideias, né, desenvolver essas ferramentas que eh que serão úteis para a gente que trabalha com contabilidade imobiliária. Então, o IMO IVA é a primeira delas. O que é o IMOB IVA? Basicamente, ele é uma ferramenta que nasce com a proposta de trazer tudo que a gente estuda ali no programa DRT, por exemplo, eh, da parte principal e da parte imobiliária, né, do regime específico de bens imóveis, pegar tudo isso, pegar a lei complementar, pegar o regulamento e colocar isso dentro de algo, de algo que seja palpável, né, uma ferramenta que transforme isso em números reais, né, números sólidos para a gente começar a trabalhar com esses dois novos tributos. Então, basicamente, essa é a minha trajetória e essa é a minha proposta eh com vocês hoje.
Show de bola. Então, vamos botar isso a prova, né, cara, porque eh a gente sabe, né, o quão desafiador está sendo.
Eh, lidar com a reforma tributária.
Mais do que isso, traduzir o conteúdo técnico teórico em uma aplicação prática. Primeiro para que a gente consiga entender, mas segundo para que a gente consiga ter escalabilidade nesse tipo de serviço, né? Porque o trabalho, quanto quanto mais artesanal ele é, mais custoso ele se torna, não só de custo financeiro, mas de tempo, que acaba refletindo na nas finanças também, né?
[limpando a garganta]
E no no desafio técnico mesmo, na capacidade de executar, né, de pegar do começo ao fim para fazer. Eh, o Bruno é o criador, idealizador, desenvolvedor do IMOB IVA, né? Esse sistema que, na minha opinião, eh, não tem algo melhor hoje disponível no mercado. Eh, eu tenho o prazer de ser sócio dele nesse trabalho, né? Mas esse é um trabalho que eu não colho os louros de propósito, porque de fato quem está ali desenvolvendo e botando a ferramenta para acontecer e para se desenvolver é o Bruno. Brunão é o cara nisso. E eu estou ali para dar um um apoio. Eu estou, eu estou muito mais ali para ser, né, um backup para o Bruno de troca de ideia e e da gente conseguir colocar isso no mercado para poder ajudar o pessoal.
Então, vamos para uma dinâmica aqui, né, para uma coisa mais prática. Ó, pessoal que está com a gente no Zoom, ou seja, que são os alunos do programa DRT, fiquem à vontade para mandar aqui embaixo no QIA as suas dúvidas, tá? Então, se tiver alguma dúvida, eh, tanto da parte da tributação da operação imobiliária, quanto da própria ferramenta que a gente vai exemplificar aqui, vai testar, vai estressar ela para ver se se a coisa é boa, né? Fique à vontade para mandar. Eh, eu vou dar prioridade, obviamente, para as dúvidas dos nossos alunos do programa DRT que estão aqui pelo Zoom, tá? Eh, eu vi que teve ali uma dificuldade de acesso. Eu reenviei o link nos grupos de WhatsApp. Ninguém, é muito pouca gente, né? Nós temos nesse momento mais de 60 pessoas pelo Zoom, tá? Então, se você é aluno do programa DRT e você está no YouTube, volta lá no nosso grupo de WhatsApp, usa o link que eu mandei, você vai conseguir entrar lá e você vai ter prioridade de ser atendido nas tuas dúvidas, tá? Claro que se a gente não tiver dúvidas acumuladas no Zoom e o pessoal do YouTube mandar aqui no chat, eu pesco alguma coisa e vou fazendo aqui esse meio do caminho, beleza?
Então, eh, deixa eu ver aqui. Boa tarde. Bravo. Beleza. Show de bola, Brunão. Tu que está com a bola, tu que manda na parada, então fica à vontade aí para compartilhar tua tela, falar. Eu vou, inclusive agora, nesse primeiro momento, tirar o meu vídeo, tá? Mas eu estou aqui te ouvindo. Pode me perguntar alguma coisa que eu abro o áudio e a gente conversa. Beleza.
Beleza.
Com vocês compartilhando aqui.
Começar compartilhando a tela, tela do sistema, tá? Quando estiver aparecendo aí você me avisa, por favor.
Caio, já apareceu aqui. Bonitão. Laranja e branco.
Bem visível.
Para mim aqui. A resolução está está ótima. Estou conseguindo ver com bastante nitidez.
Maravilha, maravilha. Então, vamos lá, pessoal. Eh, vou pular a parte geralzinha de sistema, né, de cadastro, essas coisas, porque isso todo sistema tem, a gente sabe de, né, de core salteado como fazer cadastro, como eh mexer em configurações do sistema. Então, eh, eu vou focar aqui na nossa no nosso sistema, no Mob IVA, nas simulações em si.
Então, o que que eu fiz aqui para a gente? Eu já deixei duas simulações prontas, tá? Duas simulações, uma de empreendimentos imobiliários, uma incorporação imobiliária e duas aqui, né, na verdade, de locação de bens imóveis, um focado em imóveis residenciais e um focado em imóveis comerciais, tá? Antes de entrar nas simulações, especificamente aqui dentro do Mob IVA, eu quero mostrar só para vocês uma ferramenta que a gente tem aqui dentro. Essa ferramenta é uma ferramenta de configuração eh dos fornecedores do Simples Nacional. A gente sabe que com a reforma tributária, eh, nem todo fornecedor ele vai ser do do regime normal, né? Não vai ser um contribuinte de BS CBS. Então, a gente deixou aqui uma ferramenta que você pode configurar cada despesa, tá, do seu fluxo de caixa dentro do Mob IVA em relação aos anexos e as faixas do Simples Nacional. Assim, quando você configura essas faixas e esses anexos, você consegue dentro das simulações adaptar o seu crédito de BS, CBS à realidade do Simples Nacional, tá? Então, você tem aqui já dentro do Mob IVA essa possibilidade de enxergar um crédito eh considerando os contribuintes, né, de IBS, CBS e considerando as empresas do regime eh do Simples Nacional que não estão naquele regime híbrido, tá? Então, só introduzindo rapidamente essa nossa funcionalidade para você saber que a gente tem aqui essa dinâmica de crédito do Simples e crédito de fornecedor do regime normal, combinado? Então, vamos direto.
Ô Bruno.
Oi.
Deixa eu, deixa eu aproveitar para trazer um contexto. Então, assim, essa tela, esse, essa configuração, ela é justamente assim, porque a dinâmica do do Imobiva é fazer uma um diagnóstico e uma estimativa, né, para projetar o impacto da reforma tributária na atividade imobiliária.
E porque assim, a gente tem diferentes níveis de profundidade, né? A gente está imaginando aqui um cenário de pegar uma empresa e que o contador ele não vai fazer ainda aquele trabalho eh de olhar individualmente todos os fornecedores daquele cliente, né? Então, a gente está trabalhando com uma estimativa geral, né? Pelo que eu entendi. Então, assim, o Sim, se eu olhar a lista de de fornecedores daquela incorporadora, daquela construtora, ele vai ter lá 15 empresas diferentes que fazem elaboração de projeto. Aqui eu estou tratando como uma linha geral assim, olha, eh, na minha estimativa, como um olhar geral da empresa, não olhando cada um dos 15 fornecedores, ó, num olhar geral, vamos estimar que as empresas de elaboração de projeto são do Simples anexo cinco ou três e estão nessa faixa. A ideia é essa, é criar uma premissa de uma estimativa, certo?
Exatamente. Exatamente. Esse é o ponto principal aqui. Legal. Essa parte de configuração.
[limpando a garganta]
E futuramente a gente está pensando em desenvolver algo nesse sentido, sim, de ter dentro do Imobiva, não só essa parte de estimativa, né, não não sólida, mas também a parte de qualificação dos fornecedores para dar mais base para você ter essa simulação. Então, a gente tem aí planos para desenvolver algo nesse sentido também. Mas finalizado essa parte aqui do do Simples Nacional, onde você consegue configurar eh as as características do fornecedor em relação ao Simples, a gente pode ir para a simulação. Vamos começar pela simulação eh de empreendimentos imobiliários, tá? Praticamente incorporação imobiliária e parcelamento de solo, loteamento e desmembramento.
[limpando a garganta]
Essa aqui é uma simulação que já está pronta, mas eu vou fazer ela do começo, vou passar ela desde o início para a gente ver todo o IMO IVA como ele funciona. Então, quando você começa uma simulação nova dentro do Mob IVA, você cai aqui eh neste wizard, né, nesse passo a passo de itens que você precisa preencher para que você tenha aí o início da sua simulação. Então, você começa com os dados simples, né? A empresa que é responsável, a incorporadora, a loteadora, você identifica o empreendimento assim com os dados que você recebe do seu cliente. Aqui você coloca a data de início do empreendimento, pensando principalmente na questão do regime de transição, tá? Aqui eu coloquei 2029 para a gente já começar a entender o IVA na sua forma sólida, tá? Sem o regime de transição, mas a gente vai ver o regime de transição aqui também. Você pode colocar os dados do empreendimento aqui em relação ao endereço.
[limpando a garganta]
Aqui é interessante você identificar o tipo de empreendimento, tá? Se é uma incorporação imobiliária verticalizada, multifamiliar, por exemplo, se é uma casa isolada, se é um condomínio de lotes, se é um desmembramento ou um loteamento. Tá interessante você eh tipificar aqui corretamente, pensando principalmente no redutor social, combinado?
Aqui nós temos para quem é da área imobiliária, né, Brunão, já pega ali e já começa a identificar, cara, tem coisa aqui que pode ser do RET, coisa que não pode ser do RET, coisa que vai ter redutor social, que não vai ter redutor social, que pode usar o regime de transição, que não pode. Então ali a gente já tem uma classificação bem útil mesmo, né?
Exatamente. Exatamente. Aqui ao fim desse desse primeiro passo, a gente tem aqui os regimes tributários que você quer simular. Então, você pode colocar o empreendimento no RET de incorporação padrão, no Lucro Presumido, no Faixa Urbana 01 ou no Lucro Real, tá? Conforme você altera, o sistema te mostra aqui qual que é a alíquota de PIS e Cofins dentro do regime que você está escolhendo, tá? Isso aqui é principalmente para a gente tentar eh expurgar o tributo embutido no preço quando você desejar e também para fazer o comparativo do IVA com PIS e Cofins.
[limpando a garganta]
Aqui eu vou deixar o RET de incorporação padrão, tá? Que a gente está fazendo uma incorporação. Vou clicar aqui no próximo. Ele vai pedir o sistema, o ano de início da simulação. Então, você coloca o ano que a empresa nasceu ou o ano que foi adquirido o terreno para você começar a simulação quando efetivamente começaram as operações daquele empreendimento. E você coloca também o ano do primeiro recebimento e o ano do último recebimento desse empreendimento. Isso aqui é importante para você conseguir eh fazer o cálculo do IVA de acordo com os recebimentos, tá? A gente sabe que no regime específico, eh, para a incorporação e para parcelamento de solo, o IVA vai ser devido a cada recebimento.
[limpando a garganta]
Aqui a gente deixa você escolher ainda, tá? A alíquota que você quer simular. Como a gente está eh no momento de teste, você tem essa liberalidade, então você pode escolher a alíquota que você quiser, uma mais eh proveitosa para a simulação, 27%, 26,5%, por exemplo, ou uma mais eh majorada 30%, tá? Você pode colocar a alíquota que você eh achar melhor e aí o sistema ele faz os cálculos de acordo com a sua alíquota. Eu vou deixar aqui 27%.
Lembrando, né? Lembrando, né, Brunão, a gente eh tem ainda essa expectativa da resolução do Senado Federal para definir. Então, assim, a gente não tem de fato a alíquota referência e também não tem as alíquotas padrão que vão variar depois, no fim das contas, por município, né? Eh, mas eh a gente tem o o governo falando em 26,5, o a calculadora da Receita Federal falando em 27%, eh, boa parte dos estudiosos sobre a reforma falando em 28 ou de forma pessimista em 30, né? E e aí tem a grande questão assim do quanto vai ser para CBS, quanto vai ser para IBS. Isso também não tem algo oficial, nem na lei, nem no regulamento. O que a gente tem é uma proporção, né, que é o que aparece logo abaixo ali, né? Então, dos 27 que você digitou, e aí é uma questão muito pessoal do consultor que está fazendo o planejamento, né? Eh, vou fazer um cenário com 26,5, vou fazer um cenário com 28, vou fazer um cenário com 30, mas dividir entre CBS e IBS, tu está usando um critério objetivo aí, né?
Isso. O critério que a gente usa dentro do imobiva é o mesmo critério que a Receita Federal adota na calculadora que ela deixa lá para o pessoal fazer a simulação dentro eh do portal da Receita Federal, tá? Então, a gente usa a mesma, eh, mesmo percentual para IBS, CBS que a Receita usa, independente da alíquota que a gente coloca aqui. Então, o sistema ele já faz eh essa adaptação. Vou deixar aqui 27%, a gente pode mudar depois. O sistema faz eh a divisão, como eu falei. Eu vou ir aqui para a próxima página, para o próximo passo.
Aqui no terceiro passo, a gente tem a nossa ferramenta mais recém desenvolvida, que é o nosso painel do terreno. É muito interessante essa ferramenta porque ela concentra aqui nesse passo todos os dados que você precisa inserir em relação à aquisição do terreno. Então, a forma de aquisição do terreno, então você pode usar a compra e venda ou você pode usar a permuta de terrenos por unidades de terreno por unidades a construir. E a gente sabe que se a gente interpreta eh a lei complementar, a gente percebe que essa permuta quando feita com uma pessoa física, por exemplo, eh, ela não vai gerar eh redutor de ajuste. Então, o sistema ele traz essa interpretação também, tá? Inclusive, ele traz um aviso para você que esse tipo de operação ele não vai gerar redutor de ajuste. Então, você pode usar a permuta financeira e também o valor de referência, tá? Cada tipo de aquisição que você colocar aqui, você vai ter que preencher um tipo de campo diferente. Eu vou deixar compra e venda para a gente entender todos os campos.
[limpando a garganta]
Aqui você preenche se o seu eh vendedor do terreno ele é contribuinte ou não, porque se ele for contribuinte, a gente pode eh calcular o crédito de aquisição do terreno a depender da data de aquisição, tá? Mas eu vou colocar não para a gente entender o nascimento do redutor de ajuste nessa operação. Você coloca aqui a data de aquisição do terreno e o valor de aquisição do terreno, tá? Aqui eu vou colocar um valor de 1 milhão só a título exemplificativo. Aqui o sistema pede para você colocar o desembolso financeiro que que esse empreendimento ele teve para adquirir o terreno. Você coloca ele aqui e ele vai preencher o fluxo de caixa automaticamente para você. Coloca aos anos e o total de desembolsos e o sistema ele preenche automaticamente o fluxo de caixa para você.
Indo para a composição do redutor de ajuste, como é uma aquisição de um não contribuinte, o redutor de ajuste e é compreenda, né? O redutor de ajuste ele nasce no momento da aquisição. Então, o sistema ele vai consolidar o total desembolsado. Junto com o valor desembolsado, ele vai considerar os outros itens que somam ao redutor de ajuste, como ITBI, Laudemio ou Torga Honerosa que tiver no empreendimento. Você preenche aqui o valor de embolso e a data de pagamento. E o sistema ele já embute esses valores dentro do redutor de ajuste para fazer aqui um valor final de redutor de ajuste. E aqui você consegue ter tanto a parte de aquisição do terreno e a composição do redutor de ajuste.
O legal [limpando a garganta] disso, né, desculpa, Bruno, eu vou te, né, vou vou picotando a tua fala um pouco, mas eu fico pensando assim, ó, eu sou dono do escritório, estou estudando para caramba a reforma tributária, eu dissequei a Lei Complementar 214, né, eh, sobre o redutor de ajuste. Eh, e aí no artigo 257, 258, regulamento e tal, só que de repente o cara que vai estar no operacional me ajudando a dar vazão para as consultorias, para os diagnósticos, para as estimativas, talvez ele não tenha eh feito esse estudo tão aprofundado. E aí o legal é que assim, como é um passo a passo que vai te pedindo as coisas, vai te lembrando disso, né? Então, assim, ah, pô, beleza. A lei fala que se é uma aquisição eh de imóvel, né, se o contribuinte adquiriu de 26 para trás, ele constitui o redutor de ajuste na virada de 26 para 27. Mas se ele adquiriu o terreno ou o imóvel que seja de 27 para frente, se ele adquiriu de um contribuinte, ele só tem a transferência do redutor. Se ele adquiriu de um não contribuinte, ele constitui o redutor, que é o que tu colocou ali, é uma compra e venda de um não contribuinte, que a data de aquisição foi depois da virada de 26 para 27. Aí ele está te pedindo tudo que a legislação diz que pode compor o redutor de ajuste, né? Então é o custo de aquisição do do imóvel, o ITBI pago do imóvel, Lauddemo, se é o caso, né, de de imóvel de de área de marinha, eh, as contrapartidas com o município. Então é legal que esses itens de preenchimento meio que vão validando, né? Então, assim, cara, eu esses custos que estão previstos expressamente na lei que compõem redutor de ajuste, já está aqui me lembrando, ó, será que tem isso aqui? Se não tem, deixa zero. Ah, mas tem e eu não lembrava, pô. Mas já que está pedindo aqui, eu vou preencher, né?
Isso. Não vou dizer que é a prova de erro, mas ajuda bastante no no esquecimento de coisas que são novas para todo mundo, né?
É, exatamente. Esse é um dos papéis do sistema, é pegar a a vasta, né, legislação que a gente tem aí na na lei complementar, no regulamento, transformar em itens que você consiga eh salvar, né, em algum lugar, se que não na memória, que que a gente sabe que é falha muitas vezes, né, salvar em algum lugar, algum local que você eh ao abrir assim com facilidade, com praticidade, vai conseguir lembrar com tranquilidade.
Sim. Só para [limpando a garganta] exemplificar rapidamente que o Caio falou, como é uma compra de não de não contribuinte, tem o nascimento do redutor de ajuste. Mas se na sua simulação, no seu empreendimento, a compra for de um contribuinte depois ali de dezembro de 2026, é só você vir aqui e colocar sim. E que que o sistema vai fazer? Ele vai pedir as mesmas informações aqui, ó. Vai pedir o desembolso, vai pedir as mesmas informações, só que na composição do redutor de ajuste, você não vai poder compor ele. Você vai basicamente pegar o valor do redutor de ajuste que você vai receber. Então, vamos supor que aqui o terreno que eu estou comprando tem um redutor de ajuste de R$ 200.000. Você recebe R$ 200.000 do redutor de ajuste e o sistema faz essa consideração, tá? E aqui embaixo abre uma janela nova para você, que é para calcular o crédito, o crédito da aquisição do terreno. Então, ele faz todo o cálculo aqui, valor da operação, deduz o redutor de ajuste, chega numa base de BS, CBS, aplica a alíquota do ano, como a gente está em 2027, por exemplo, com uma alíquota de 8,5%, como a compra de terreno está dentro do regime específico de bens imóveis, ele aplica a redução de 50% também. Então, aqui tem alíquota de 42,25%. Ele chega aqui no IVA devido na aquisição do terreno e no valor desembolsado total.
[limpando a garganta]
E inclusive esse crédito gerado aqui, ele vai considerar na sua simulação. Então, aqui tem todo eh todas as informações que você precisa para gerar uma apuração, uma simulação bem sólida de BSCBS, tá? Vou voltar aqui para a aquisição de não contribuinte. A composição manteve a mesma. E vamos para o próximo passo.
Aqui a gente tem algumas configurações da simulação em si, tá? Aqui é muito importante preencher com bastante atenção. A gente começa configurando os créditos. O que que a gente configura aqui? O nível de conformidade dessa empresa. Que que seria esse nível de conformidade? Eh, qual o percentual de operações dessa empresa, desse empreendimento que possui documentação fiscal, que atende eh a Lei Complementar 214? Você preenche aqui de acordo com as suas expectativas, tá? Por enquanto é com expectativa. Então, você tem o nível máximo, então é aquela empresa perfeita, né? Aquela empresa redonda, 100% das operações com documentação fiscal. A gente sabe que não é muito bem assim, né? Você passa depois para o nível de relevância de fornecedores do Simples. Então, você escolhe aqui entre os níveis qual é o nível eh em relação aos gastos desse empreendimento, tá? Qual é o nível de percentual que essa empresa tem de fornecedores do Simples Nacional do regime puro, né? Aquele regime em que a IBS e a CBS estarão eh embutidas no PGDAS desse fornecedor. Você coloca ele aqui, se é nível máximo 100%, se é nível médio 50%, você vai adaptando eh de acordo com as suas expectativas. E assim que você escolhe algum nível que não o nulo, tá? Você precisa escolher um template. Esse template aqui você preenche naquela configuração de Simples Nacional que eu te falei para o sistema entender eh qual é as alíquotas que ele vai usar para adaptar o crédito dos fornecedores do Simples eh nacional no regime puro, tá? Por enquanto, eu vou deixar nula para a gente não, a gente para a gente enxergar só os fornecedores de que são contribuintes de BS, CBS, mas a gente pode alterar isso aqui para a gente ter outras visões, tá? A gente termina a parte de configuração de créditos, a gente vem aqui para os critérios de avaliação da alíquota efetiva. Basicamente, a gente tem dois critérios aqui. Você tem a liberalidade de escolher entre os dois. O IVA devido, ou seja, antes de aplicar, de deduzir os créditos da não cumulatividade, ou o IVA a pagar. Então, seria o valor a pagar depois que você deduzir os créditos da não cumulatividade. Você pode ter as duas visões aqui.
[limpando a garganta]
Nós também implantamos uma nova funcionalidade onde você consegue considerar eh na sua alíquota efetiva, principalmente as comparativas, né, o imposto de renda e a contribuição social. Então, por exemplo, se eu estou no RET, eu sei que eu tenho dois no RET padrão, tá? Eu sei que eu tenho 2,08% de PIS e Cofins dentro da alíquota do RET de 4%. Mas tem 1,9 ali que é de Imposto de Renda e Contribuição Social. Se você quer enxergar sua alíquota final da simulação eh com Imposto de Renda e Contribuição Social, você marca aqui esse esse botãozinho de on e off. Deixar ele ligadinho aqui.
[limpando a garganta]
Depois do critério de avaliação da alíquota, a gente tem aqui umas outras opções de cálculo. Então, você pode recalcular o preço de venda da unidade, eh, considerando que ela que ela não tem mais, eh, tributo embutido no preço para você conseguir ter uma comparabilidade mais justa, né, do IVA, que não tem tributo embutido no preço, e do PIS da Cofins, que normalmente eles estão embutidos no preço. Ele pode recalcular o o preço de venda eh para os tributos antigos para fazer essa comparabilidade, tá? Você pode considerar ou não o split payment nas suas vendas. Se você deixar ativo, ele vai considerar o split payment para todas as vendas por enquanto, tá? A gente vai trabalhar nisso para deixar essa parte mais personalizada, mas por enquanto ele vai considerar em todas as vendas.
[limpando a garganta]
E você pode também eh expurgar ou não os tributos que estão embutidos no preço. A gente vai ver isso eh no próximo passo para ficar mais claro. Então, finalizando aqui essas configurações de cálculo, a gente pode ir para a parte de importação das unidades.
Eu acho legal essa parte, Bruno, eh, porque a gente hoje tem um um grande ponto de interrogação que é quais critérios usar para fazer a comparação, né? Então, essas opções ali de configuração de cálculo que tu estavas mostrando, acho que elas são importantes, porque, eh, eu posso inclusive fazer uma simulação e repetir essa simulação alterando aquele item, né? Por exemplo, se eu quero demonstrar para o meu cliente qual o impacto que o Split Payment vai gerar, a gente viu ontem ser publicado no Diário Oficial, né, eh, um dos grandes empecilhos para o Split Payment, que é financiar a implantação do split Payment. Eh, foi criado um grupo para justamente discutir isso, ou seja, de que forma o contribuinte vai pagar para o split payment ser criado e colocado em prática, né?
[roncando]
E e isso vai ter um impacto negativo considerável no fluxo de caixa das incorporadoras, das construtoras, das loteadoras, das holdings. E e ter essas opções. Eu acho que ela é muito útil para tu ter clareza assim, cara, com sem split e limpando a base ou ou é ou não é limpando a base, né? Porque o que eu vejo muitas vezes assim, a pessoa só faz a comparação de um jeito. E como a gente está mudando de uma mentalidade para outra, ou seja, de uma realidade de preço com tributo por dentro para preço com tributo por fora, de uma realidade de receber o tributo para recolher e indo para uma realidade de talvez eu nem receba esse valor, só receba líquido. Poder ajustar isso para cada caso que tu está atendendo é muito bom.
Sim, sim. É, inclusive essa questão do recálculo do preço de venda, né, para você pode ter uma visão eh pegando PIS e Cofins sem tributo embutido e uma visão com tributo embutido. Ah, se você eh colocar isso aqui desligado ou ligado. Então, já tem duas visões de comparação diferente. Então, o sistema ele é bem eh aberto nesse sentido por enquanto e provavelmente até até para sempre, né? A gente sempre vai deixar com que eh o usuário dentro, né, dos limites legais, dos limites da legislação, que o usuário ele escolha a forma que ele quer ver a simulação dele, tá? Usuário, cliente do usuário que seja.
Sim. Então, a gente pode ir aqui para o próximo passo. Basicamente aqui a gente entra no momento em que você precisa importar, por enquanto a gente está trabalhando assim, tá? Você precisa importar eh as unidades desse empreendimento. Então, você tem um Excel aqui, tá? Você baixa esse modelinho que a gente tem. É um modelo bem, é um modelo bem simples. É um modelo onde você coloca o bloco, você coloca o número da unidade, o tipo da unidade, se é residencial ou se é comercial. Coloca a fração ideal e também coloca o preço de venda com tributo embutido, se tiver tributo embutido, tá? Fazendo isso, preenchendo corretamente, eh, você importa aqui nesse nesse botão bem grande aqui, é bem tranquilo, tá? E o sistema ele vai ler todas as unidades que você colocar dentro da sua planilha, tá? E vai trazer as informações aqui para você eh em relação a esse empreendimento. Então, ele traz o bloco ou quadra, traz aqui a unidade, traz a finalidade, tá? É importante essa questão da finalidade porque eh pensando aqui no redutor social que a gente tem aqui, ó, esse exemplo que eu estou trazendo para vocês, ele tem aqui algumas unidades comerciais. Se você não identificar corretamente isso na importação, o sistema ele pode colocar redutor de ajuste nas unidades comerciais, tá? Então, faça aqui a a designação correta, tá? Das unidades para o sistema entender o que vai ter redutor social, tá? Desculpa. Para o sistema entender o que que vai ter redutor social e o que que não vai ter. Combinado? Esse exemplo aqui, eh, a gente tem três unidades que são comerciais, por exemplo, e elas não possuem redutor social, tá? Tem a fração ideal, o valor de venda com tributos que eu informei. O sistema, se você escolher que sim, o sistema faz o expurgo do tributo embutido no preço, tá? Ele traz aqui para você um preço sem PIS e sem Cofins, considerando o seu regime tributário também. Então, por exemplo, no RET, o valor de PIS e de Cofins, no RET padrão de 4% é de 2,08%. O sistema vem e expurga 2,08% do preço e te mostra aqui qual seria o preço dessa unidade eh sem esse tributo embutido. Isso aqui, inclusive, é uma boa forma de eh entender a precificação eh dos imóveis agora com essa nova regra aqui. O sistema também ele faz um rateio do seu redutor de ajuste, tá? De acordo com o seu eh a sua fração ideal. Ele faz o rateio para você. Só deixa eu ver um detalhe aqui, tá? Eu posso salvar as alterações aqui. Não vou confirmar porque essa essa simulação já está fechada, tá? Mas você salva as alterações e o sistema ele te joga para a simulação. Você cai numa tela como essa, tá? O que que a gente tem aqui dentro da simulação? Você cai logo de cara dentro do fluxo de caixa, tá? Que é o momento em que você vai preencher as entradas, então a sua receita de acordo com o recebimento e os custos e despesas. Então, o custo com terreno você não precisa preencher. Se você tiver elaboração de projeto, gerenciamento de obra, de acordo com os dados do seu cliente, por exemplo, você vem aqui e e vem preenchendo item a item, tá?
[limpando a garganta]
E o sistema ele vai consolidar para você o lucro líquido daquele ano e vai consolidar para você também o lucro líquido é do empreendimento como um todo. Por enquanto, tá? Por enquanto, como você deve preencher? Considera que tudo que você vai preencher não tem tributo embutido no preço, tá? Considera que a gente está lá em 2030, por exemplo, eh, pensando no IVA dual, mas a gente está trabalhando nisso para que a gente tenha uma visão mais real, pensando principalmente ali na parte transitória, né, entre 2027 e 2032. Mas por enquanto considera que eh não tem tributo embutido no preço, nos valores que você vai informar aqui, tá?
[limpando a garganta]
Então, você preenche 2027, 28, preenche todos os anos da sua simulação aqui no fluxo de caixa de acordo com as informações do seu cliente. Você preenche aqui tudo tranquilo. Se você vê que tem muita informação para você preencher, você pode usar a nossa ferramenta de preenchimento de viabilidade, tá? Como funciona essa ferramenta? Basicamente, tem dois passos nessa ferramenta. Primeiro, você distribui o VGV eh desse empreendimento. A gente parte do pressuposto de que eh todo o VGV ali ele todo o valor de venda, né, todo o valor contratual, todas as unidades, elas foram vendidas, tá?
[limpando a garganta]
Então, você vai preencher aqui eh em cada ano o valor percentual de recebimento de cada unidade. Então, você pode preencher, por exemplo, 50% um um ano, 25% outro e 25% outro. Você fez esse primeiro passo, você vai para o próximo. Aqui é basicamente uma simulação de uma viabilidade que a gente normalmente tem eh que a gente conhece bem, né? Quem trabalha com incorporação eh dentro aí do custeio das informações da do planejamento de informações. Então, basicamente, o que que você precisa fazer aqui no segundo passo, de acordo com cada despesa que você tem aqui, você vai tentar chegar com o seu cliente ou você mesmo em um percentual em relação a esse VGV. Essa informação frequentemente está dentro de um relatório de viabilidade. Então, por exemplo, eh, elaboração de projeto, eu sei que o o cliente vai gastar 1% do VGV. Você vem aqui e coloca 1%. Se vai gerar crédito ou não, você vem aqui e escolhe, tá? Faz isso para cada eh despesa e cada custo que você tem aqui na janela. E depois que você preencheu, você pode distribuir temporalmente o desembolso financeiro de cada custo e cada despesa, tá? Igual o primeiro passo, você pode colocar 25%, 15% e 20%, por exemplo. Faz isso para cada despesa que você preencher. Você pode também em relação a esse essa parte de viabilidade salvar os templates. Ou seja, eu tenho aqui um padrão de viabilidade que eu já conheço mais ou menos eh dentro os empreendimentos. Eu posso salvar esse padrão percentual para futuramente eu recuperar aqui. Pode ver que eu tenho
Um template aqui, ó. Eu vou selecionar ele e ele aplica toda a configuração para mim, ó. Então você não precisa ter o trabalho de ficar preenchendo toda vez um template novo. Você pode recuperar um template que você já tem só com trabalho de distribuir temporalmente aqui as despesas, tá?
Fazendo isso e clicando aqui em aplicar ao fluxo de caixa, o sistema ele vai distribuir todos os valores que você preencheu no seu fluxo de caixa, tá? Inclusive esse fluxo de caixa aqui que a gente tá vendo, ele foi feito com um relatório, com preenchimento aqui da viabilidade, tá? Então tem aqui todos os anos o sistema ele preencheu para mim todos os custos, todas as despesas e todas as receitas. Basicamente esse é o começo da simulação, tá? você começa aqui eh preenchendo o seu fluxo de caixa corretamente.
[limpando a garganta] Finalizando o fluxo de caixa que a gente tem aqui, a gente vai pra parte eh de créditos do IVUAL, então crédito de BS, CBS em cada ano. Essa essa tela aqui ela bebe do seu fluxo de caixa. Então você precisa preencher corretamente primeiro o fluxo de caixa para depois você vir aqui e configurar os seus créditos, tá?
E como que funciona eh essa tela aqui? Primeiro, essa tela, ela considera eh a transição do IVAUAL. Então, em 2027, 2028 só tem a CBS. Então, aqui nos cálculos de crédito, o sistema ele já entende isso, ele só considera alíquota de CBS, tá? Tanto para contribuintes do regime, contribuintes eh do IVAUAL e dos das empresas do Simples Nacional também, tá? Observando lá as tabelas do simples, a repartição de tributos, tudo bonitinho.
A partir de 2029 até 2032, a gente tem a evolução gradual da IBS, né? 10%, 20%, 30%, 40%. O sistema já entende isso também e ele faz essa aplicação prática dentro dessa tela aqui, tá? Então aqui que que a gente pode enxergar nos créditos? Vou entrar aqui em 2031, que é onde tem mais despesas. Então aqui ele tá separando em grupos de custos e despesas igual fluxo de caixa. Então se eu entrar aqui eh nos serviços de engenharia, por exemplo, ele abre para mim os dois custos que eu informei, elaboração de projeto e gerenciamento de obra, por exemplo. Ele mostra quanto que eu tenho informado no fluxo de caixa no ano de 2031, que é o ano que eu tô aqui.
Ele faz a verificação do nível de conformidade. Então, se eu colocasse, por exemplo, que o nível de conformidade dessa empresa e é médio, só 50% das operações tem documentação fiscal, ele vai informar que 50% e vai pegar 50% de todo esse gasto aqui e não vai considerar na hora de analisar o crédito, tá? Depois ele faz a análise do fornecedor do Simples Nacional. Então ele pega de todo o gasto que tem documentação, tá? ele faz primeira primeira análise da documentação, então de todo gasto que tem documentação, quanto desse gasto é equivalente aos fornecedores do simples nacional puro? Então ele pega esse percentual, tá, e aplica a alíquota do simples nacional, a alíquota que ele mostra aqui que ele toma como base lá na configuração do do simples nacional que você faz informando o anexo daquela despesa e que você faz informando a faixa eh daquela despesa também.
E clicando aqui você consegue enxergar eh qual é o valor que ele usou para considerar, para calcular, na verdade, o IVA de contribuintes regulares e o valor que ele considerou para calcular o IVA de fornecedores do Simples Nacional puro, tá? O crédito de fornecedores do Simples Nacional, pensando no fluxo de caixa principalmente, ele tá por dentro do preço, tá? não tá como eh o crédito de contribuintes regulares que é calculado por fora eh do valor da operação.
[limpando a garganta] E basicamente aqui ele traz para você toda a relação de cursos e despesas que você escolher eh calcular crédito no seu fluxo de caixa. E a análise basicamente é padronizada para todas elas.
Pensando nos regimes específicos, né, principalmente o regime específico de operações com bens imóveis, o sistema também na hora de considerar o crédito, ele considera todas as as especificidades, né, todas as todos os detalhes, como, por exemplo, o redutor eh de alíquota de 50% desse regime, tá? Então aqui na hora de considerar a alíquota do IVA de contribuintes regulares, ele aplica obviamente a redução de 50%. Assim como, por exemplo, aqui nos serviços de contabilidade, que tá dentro do regime diferenciado, ele aplica eh a redução de 30% da alíquota também, serviços advocatícios também.
Então aqui é basicamente isso, tá? a gente tem [limpando a garganta] um painel consolidado, bem analítico, bem detalhado, eh, do cálculo de todos os créditos de BSCBS, dos seus custos e despesas que você preencher no fluxo de caixa. Inclusive, a gente tem até um informativo aqui para falar do crédito de fornecedores do Simples Nacional Puro para falar que tá embutido eh no preço da operação.
[limpando a garganta] Tem algum adendo, Cai? alguma?
>> Não, não, eu tô tô só acompanhando aqui, tô vendo se surge alguma dúvida específica sobre essa área, mas eh o eu acho que o interessante é ver a gente tem aquela parte inicial que todo sistema tem que ter, que é parametrizar, né? Assim, tem que botar as configurações como tu quer, mas a partir da a partir disso, essa parte aí ela anda praticamente sozinha, né? ela já vai te dando ali. E eu acho que vendo essas telas, o pessoal começa a a enxergar >> eh por que precisa ter aquele preenchimento inicial, né? Então, pô, >> sim, >> eu vou ah, esse cliente ele tem alta conformidade, mas ele tem eh muito fornecedor do Simples Nacional que vai ser puro. Ah, ele não sabe. Então, eu vou criar uma simulação com muito fornecedor do Simples, pouco fornecedor do Simples, nenhum fornecedor do Simples. E aí eu consigo mostrar para ele que ter fornecedor do Simples puro vai gerar um impacto estimado de tanto, né? Eu acho que essa aplicação prática, né, e de forma muito rápida, né, porque eu imagino, e aí me corrija, Bruno, eu gerei uma um uma estimativa, tu vai continuar mostrando aí as telas, os cenários, tudo, mas assim, eu criei uma estimativa, >> gerei um resultado dessa estimativa, eu consigo aproveitar isso que tá criado, só mudar uma configuração lá e gerar o resultado final. Só por essa variável.
>> Sim, sim. A gente tem aqui exportar relatório.
>> Sim, sim. Você pode aqui clicar em exportar relatório.
>> Você vai ter o seu PDF. A gente tá desenvolvendo uma uma exportação em CSV, em Excel também, mas aqui por enquanto você exporta em PDF, edita a informação que você quer editar e exporta novamente eh com as novas informações já com as alterações, tá? A gente tem essa essa possibilidade, sim.
Show. [limpando a garganta] Porque isso facilita muito, né? Às vezes o o próprio contador ele tá em segura, mas e se ele será que teve fornecedor do Simpsuro vai ser tão ruim assim, cara? Pronto, é só fazer esse teste, aumenta ou diminui ele o perfil de Simples Nacional, tá resolvido. Ah, se ele tem muita ah, eu quero fazer lá um trabalho educacional com os meus clientes da base para mostrar eh qual o impacto de pedir nota ou não pedir nota, né? É. E aí tu muda ali o critério, a o percentual de conformidade e aí tu consegue ver esse resultado, né? Achei bacana, achei útil.
Aqui, ó, só para corroborar com o que o Caio falou, eu vou alterar aqui para vocês verem o nível de conformidade aqui. Tá 100%, é o o pleno máximo. Eu vou alterar para médio para reduzir pela metade, né, a conformidade dessa empresa. E vou colocar aqui um nível médio também de fornecedores do simples. Eu vou salvar aqui a minha alteração. [limpando a garganta] Ele vai salvar. ele vai entender que teve atualização. Quando eu vim aqui no crédito, eu tinha um total de 100 de 248.000 nesse ano de 2031. E aqui com as alterações já mudou para 124.000. Óbvio que é uma alteração eh de impacto tributário, né? A gente tem que analisar também a alteração de impacto financeiro que eu vou mostrar para vocês também.
>> [limpando a garganta]
>> Vou deixar nessa configuração. Então, a gente tem aqui o impacto do crédito, né, a tela de créditos de BSCBS. [limpando a garganta] E a gente pode vir aqui pra parte de simulação do IVADUAL, que é o que a gente quer ver efetivamente, né?
Então aqui logo de cara ele já te mostra o valor total da receita recebida, pensando que agora, pensando principalmente em em corporação imobiliária, que o tributo ele não está mais embutido no preço, tá? Então esse valor aqui recebido é só o valor da operação, tá? Abaixo ele te mostra o redutor de ajuste, mostra o redutor social utilizado também.
>> [limpando a garganta]
>> Pode ver que é um empreendimento de 10 unidades e um redutor social de 100.000 por unidade. Só que a gente tem três unidades que não tem redutor social. Então tá certo aqui considerar 700.000. Aqui ele traz a base, ou seja, a receita recebida menos o redutor de ajuste e menos o redutor social. Aqui ele traz um percentual abaixo do redutor de ajuste e do redutor social porque existe aquela proporção da aplicação do redutor de ajuste. Então o redutor de ajuste ele é aplicado na proporção entre a parcela, o valor recebido e o valor de venda. Então o sistema ele faz eh esse cálculo de acordo com o seu fluxo de caixa, o valor que você recebeu em comparação eh ao VGV vendido, né, ao valor de venda, e aplica esse percentual ao redutor de ajuste para fazer a dedução. Inclusive, você pode ver ele aqui embaixo na apuração anual, tá? Mas eu vou chegar aqui ainda.
Temos uma base aqui, temos um IBS, CBS devido consolidado, tá? que é pro empreendimento inteiro. Se você ativar a opção do split payment, ele vai considerar aqui eh uma dedução completa do valor devido, tá? Então ele vai pegar esses 818.542 e vai deduzir aqui no split payment, tá? E depois do split payment, a gente tem aqui os créditos da não cumulatividade que você calcula aqui na sua tela de créditos.
>> [limpando a garganta]
Com isso, a gente chega num num valor de IVA a pagar ou a restarcir, dependendo das suas configurações, dependendo eh do perfil do empreendimento, tá? Com isso, com o valor a pagar, que que a gente pode eh obter? A gente pode obter a alíquota efetiva, né? Nesse nessa simulação aqui, por exemplo, eu tô usando e o critério de valor devido, tá? Então ele tá utilizando os 818.000, não os 471.
>> [limpando a garganta]
E aqui a gente pode ver que a gente chegou numa alíquota efetiva de 4,86% para o empreendimento inteiro, tá? O empreendimento que começa em 2027 e termina em 2031.
Então, só para reforçar, né, Bruno, eh, por que que a gente tá levando em consideração o o IVA devido, né, ou o débito de IVA e não o valor a recolher, porque a gente tem que lembrar que o crédito ele é gerado com um aumento do valor desembolsado, né? Então, eh, se a gente levar em, claro, ah, Caio, eu quero usar, OK, tudo bem, você pode usar um outro critério, mas a lógica é, se eu tô querendo saber o impacto tributário, eu quero saber quanto de imposto que eu tô pagando. E aí eu tô pagando tanto o valor que eu recolho na minha guia, quanto eu tô pagando os créditos de BSCBS que eu paguei ao fornecedor diretamente. Houve split, houve a recolhimento pelo adquirente, né? Por isso que a gente tá e em regra utilizando o IBS CBS devido, né? E não o valor do a pagar.
E e depois tu consegue dar uma passadinha ali no redutor de ajuste, porque >> tem pessoal que tem bastante dúvida disso, né? a gente falou lá do redutor de ajuste quando tava lançando a aquisição do terreno. E lembrando, né, o redutor de ajuste ele não se constitui exclusivamente na compra de terreno. É porque aqui nesse contexto a gente tá falando de um empreendimento. Então eu tô comprando um terreno para construir em cima. Se eu tiver adquirindo uma um apartamento para revenda, se eu tiver adquirindo de um não contribuinte, também vai constituir redutor de ajuste, né, pessoal? E aí o redutor de ajuste, quando que ele é usado? Ele é usado quando você vender aquele imóvel, no caso da atividade imobiliária de incorporação e parcelamento de solo proporcional ao recebimento, né? Então, eh, nesse exemplo aqui, eu tenho 1.130.000 de redutor de ajuste do terreno adquirido. Esse 1.130.000, 1000, ele vai ser rateado pelas unidades. Por isso daquela tela que o Bruno mostrou que a gente vai trazer o empreendimento, né? Então, digamos que eu vendi só a unidade 001, né? A unidade 001, ela é quanto? Qual é a fração ideal? Ah, ela é 10% do terreno, né? Então, do redutor de ajuste lá, 1.130, 10% daquilo pode ser usado na venda da unidade 001. Além disso, é proporcional ao recebimento, né? Lembrando, isso tudo é conhecimento técnico que a gente vê nas aulas do programa DRT, etc. Mas a questão é na prática, como é que eu faço isso? O que a ferramenta tá mostrando ali, que o Bruno tava mostrando aquela tela, é como eu projetei as os recebimentos das unidades ao longo dos anos, ele já foi calculando, ah, eu vou receber tanto, isso é tantos por do recebimento, então um pedacinho do redutor de ajuste tá sendo usado naquele recebimento para calcular aquele débito de BSCBS, né? Isso que é o isso que tá sendo feito automaticamente ali, que eh fica dado, fica simples, mas que a gente teria que fazer na mão, né?
>> Exatamente. Exatamente.
Pro redutor social também, né? Ainda que a composição dele seja mais eh simplificada, a parte da aplicação na redução da da base de cálculo, o sistema já automatiza isso também. [limpando a garganta]
Então a gente finalizando essa parte de IBS devido IBS apagar ou a ressarcir, [limpando a garganta] a gente tem aqui o cálculo da alíquota efetiva, né? Como o nosso critério de IVA devido, a gente chega numa alíquota de IVA exclusivamente, tá? De 4,86%, tá? E como a gente considerou eh a aplicação do imposto de renda e da contribuição social para fins de verificação da alíquota efetiva, também ele traz aqui para mim o valor de 1,92 da alíquota de imposto de renda e contribuição social que estão dentro eh do DARF do R, tá? Então ele soma o IVA, o imposto de renda e contribuição social. Aí a gente fecha eh em 6,78%.
Ele traz as comparações, obviamente. Então, tem aqui os 4% do R, tem o 1% do faixo urbano 01, tem aquela alíquota famosa de 6,73, que é 5 na verdade, né? 59,93 mais adicional de imposto de renda eh do lucro presumido. Se é um contexto de lucro presumido, né? Tá, não tá dentro do R. E aqui a gente faz uma estimativa de lucro real, tá mostrando eh 925 aqui de PIS e CofinS não cumulativo. Lembrando que tem aqui também os créditos da não cumulatividade, a gente não considera aqui, tá? E a gente faz aqui uma estimativa de alíquota eh efetiva de imposto de renda e contribuição social com base no seu fluxo de caixa, tá? principalmente com base no seu lucro líquido do empreendimento. [limpando a garganta]
Abaixo da alíquota efetiva, a gente tem aqui a apuração anual, que é aqui onde você vê a aplicação principalmente do redutor de ajuste proporcional, eh, na proporção, né, do recebimento do valor de venda que o Cai explicou e do redutor social também, obviamente. Aqui abaixo a gente tem uma abertura das alíquotas. É muito interessante observar isso daqui, tá? porque ele mostra para você eh de acordo com o ano da simulação, qual é o percentual de IBS que vai ser utilizado. Aqui, por exemplo, a gente consegue observar o início da progressividade do IBS, da IBS, eh, em 2029, tá? O percentual da CBS utilizado, o valor efetivo dos dois tributos e a redução de 50% do regime específico de bens imóveis. [limpando a garganta]
Aqui a gente tem a aplicação do split payment e os créditos de acordo com o ano da sua simulação. E aqui ele consolida obviamente o valor total que bate obviamente, né, com o consolidado que a gente tem aqui. Então essa é a nossa tela de apuração, de simulação do IVA, tá? Mas a gente não eh acaba por aqui. Tem mais coisa que o que o sistema ele pode te mostrar, como por exemplo o comparativo.
Então aqui a gente tem uma tela onde o sistema compara para você o valor devido no sistema do IVA com os valores devidos nos sistemas atuais, né, ou, né, nos anos que vão vir nos sistemas antigos. Então ele traz aqui para você uma comparação com R padrão. Então ele aplica inclusive aquele recálculo do preço de venda eh que a gente deixa disponível para você. Então, se você, por exemplo, ativa esse recálculo, ele vai pegar o o teu valor recebido que não tem tributo embutido, eh, nesse valor e vai embutir 2,08% para fazer uma comparação, entre aspas, justa, né, nesse momento de análise. Mas se você não quiser, você não precisa embutir o preço de acordo com as configurações. Então, ele compara eh ano a ano também, tá? O R padrão, ele compara com o faixo urbano 01, ele compara o PIS e acofins cumulativo e o piscofis não cumulativo. Traz aqui, obviamente um resumo, né, um quatro quadros aqui com com cada regime tributário. [roncando] [limpando a garganta]
Aqui tem um gráfico, né, dessa evolução temporal dos comparativos. E aqui abaixo, ó, nesse nesse último botão aqui, a gente tem a opção de regime de transição, tá? Não tá disponível aqui. Por quê? Porque esse aqui é um empreendimento que começou em 2029. Mas se fosse um empreendimento, por exemplo, que começou até 31 de dezembro de 2028, esse sistema ele vai mostrar para você eh se há viabilidade ou não em adotar o regime de transição comparando eh o valor que você deveria no regime de transição em comparação ao valor que você tem aqui anualmente devido no regime eh específico de bens imóveis, tá? Ele vai mostrar para você o ganho ou a perda em cada ano, inclusive se tiver algum ganho, eh, quando que aquele ganho ele começa a se tornar realizável para você, né? Quando existe, eh, o payback desse regime de transição. Isso vai ficar muito mais visível quando a gente vê rapidamente eh a simulação de de locação, tá? Vai ficar muito mais visível.
A gente tem aqui na na última opção aqui da simulação, uma tela que vai te mostrar eh qual seria a composição de venda dessas unidades se você tivesse que emitir uma nota, né, uma NFBI de venda dessa unidade. Então ele mostra para você qual seria o valor da operação se eu vendesse essa loja 001, por exemplo, no ano de 2027, tá? Essa essa visão você tem para cada ano, o valor de venda da unidade, o redutor de ajuste, se tiver redutor social, a base de cálculo que deveria aparecer na nota fiscal, a líquota aplicada, o valor de BSCBS dessa unidade e o valor total da nota fiscal, considerando o valor do IVA e o valor da operação, tá? É legal aqui para você já ter uma visão de como que vai funcionar mais ou menos eh a composição da NFABI para incorporação imobiliária, para parcelamento de solo também. [limpando a garganta]
Finalizando essa parte de simulação, a gente tem aqui um resumo da simulação. Como é composto esse resumo? Basicamente ele tem uma apresentação aqui que você pode deixar ele em tela cheia. Então você pode apresentar aqui o empreendimento pro seu cliente, para um terceiro. Ele vai mostrar o fluxo de caixa que eu vou mostrar para vocês já. vai mostrar um painel de créditos, vai mostrar eh o resultado da apuração, vai mostrar um resumo executivo, vai mostrar o comparativo tributário, vai mostrar também a viabilidade quando for eh elegível, né, o empreendimento. E aqui vai mostrar o dashboard que eu já vou mostrar para vocês, tá? Então, tem essa apresentação aqui que vocês podem usar eh para apresentar os resultados pro cliente. Então, veja que n você não precisa nem sair do sistema para apresentar a simulação pro seu cliente, tá?
Então, depois da apresentação, tem aqui um dashboard que você pode apresentar também que traz diversas informações. Deixa eu aí. Então, ele traz a receita total sem o IVA, ele traz o custo, os custos e despesa sem o IVA. O IVA ele tá descrito aqui embaixo, tá? O resultado líquido do empreendimento, [limpando a garganta] um comparativo de tributos que a gente já viu que tem uma sessão separada, gastos relevantes, créditos relevantes, a margem operacional do empreendimento, de acordo com os anos do fluxo de caixa, tá? E aqui a gente tem um gráfico bem bem interessante sobre fluxo de caixa, tá? A gente tem aqui um gráfico de geração ou consumo de caixa aqui sem IVA acumulado aqui também entradas e saídas do empreendimento. Então seria a geração de caixa ou consumo aberto, né? A gente tem aqui um fluxo de apuração do IVA. Então quanto que você paga de IVA nas aquisições? Quanto que você recebe nesse laranjinha aqui de IVA nas vendas? Se você tem ressarcimento, esse verdinho aqui menorzinho. E esse vermelho é quando você tem um valor a pagar, eh, depois de deduzido os créditos, tá? Então, a gente tem aqui um fluxo de caixa bem detalhado com IVA, sem IVA e um global aqui, com todas essas essas informações unificadas em um fluxo só, tá? E aqui ao lado a gente tem eh um informativo, tá? Do impacto financeiro do split payment. Então a gente tem aqui que, por exemplo, nesse empreendimento, se o split payment ele fosse considerado para todas as vendas, esse valor aqui ele seria aí o impacto financeiro negativo dentro desse fluxo de caixa, já que o o incorporador, o loteador, ele não recebe esse valor. Esse valor vai direto pro governo, então ele não tem essa entrada de caixa, ele não pode usar como capital de giro, etc. Tá? a gente tem aqui um informativo e hoje esse é o nosso fluxo de cá, esse é o nosso dashboard, tá? Então, em relação à simulação são essas informações.
Além disso, o que que você pode fazer? Você pode exportar o relatório, tá? A gente tem aqui um relatório em PDF para você que consolida todas essas informações. Deixa eu tentar mostrar aqui rapidamente. Deixa eu ver se eu consigo aqui. Estão vendo aí, né? Tá vendo? Tá aparecendo aí, Caio? Sim, sim, tá aparecendo já aqui, tá? Então ele traz aqui um PDF com todas as informações da simulação, um resumo executivo, os dados [limpando a garganta] do empreendimento que você eh realizou, as unidades do empreendimento, o fluxo de caixa desse empreendimento, tá? Acho que aqui é a parte mais importante, o fluxo de caixa do empreendimento com e sem split payment, com split payment aqui em cima, sem split payment aqui embaixo. No fluxo de caixa, ele mostra ano a ano a receita, então o valor da operação que entrou, o valor de IVA dessa operação se não tem split payment, que entrou no fluxo de caixa, os custos com o valor da operação e o valor de IVA também, tá? despesas, a mesma coisa. Aqui a gente já fez uma atualização que a gente vai liberar entre hoje e amanhã, que é em relação ao IVA, tá? O IVA de fornecedores do Simples Nacional, né, do Simples Nacional puro, ele vai tá separado aqui do IVA de contribuintes regulares, tá? Para pensar justamente naquela questão que eu falei do tributo, do crédito, na verdade, estar embutido no preço do fornecedor do simples e não por fora, tá? E aqui a gente tem o valor com o fluxo de caixa com split payment. Então qual é a grande diferença? Que aqui não tem IVA entrando nas operações de venda. Então aqui eu tenho 818.000 entrando. Aqui eu não tenho porque a gente simula que todo esse valor já foi repassado direto pro fisco, tá? Inclusive a gente tem aqui a mensagem de ressarcimento de acordo com o artigo 262, o o parágrafo terceiro lá da Lei Complementar 214.
>> [limpando a garganta]
>> os créditos. Se você tem eh créditos cadastrados na simulação, ele vai trazer aqui para você e obviamente a simulação aqui, né? A apuração anual bonitinho. Vai trazer também o comparativo, tudo que a gente viu na simulação, mas só que em PDF para você e o dashboard do empreendimento também. É isso. Basicamente essa é a nossa simulação por por hora de incorporações imobiliárias e de parcelamento de solo.
Caio, tem alguma dúvida em relação à simulação? Que aí senão eu já parto paraa simulação de de locação. A gente vê isso rapidamente. Ver aqui. Eh, a Cristiane, ela mandou aqui uma dúvida que não é exatamente sobre a aplicação prática disso, né, mas acho que vale a pena. Mas é lá em lotes vendidos em 2026, parcelados em 24 meses, como utilizar o redutor de ajuste? Cristiane, eh, tem um grande ponto de interrogação aí, tá? Porque o que que acontece? A lei complementar e as regulamentações que só repetiram o mesmo texto, eh, tem uma informação que para mim é conflitante, tá? tem uma informação de que o redutor de ajuste, redutor social, quando operações que o recebimento iniciou antes de 27 será usado de forma proporcional. E aí dá a entender, né, dá a entender que a gente teria dessas operações BSCBS e, portanto, uso proporcional do redutor de ajuste. Porém, o artigo 408 da Lei Complementar, que é repetido nos regulamentos, diz que as vendas ocorridas de 26 para trás, você vai pagar PISCICOFINS, não vai pagar IBS, CBS. Então, se não vai pagar IBS, CBS, vai pagar pisicofins, você não vai usar o redutor de ajuste nesse caso, tá? Outra situação é se você usar o regime de transição. O regime de transição pro parcelamento de solo lá do artigo 486 da lei complementar, ele veda o uso do redutor de ajuste, tá? Então, para esse teu caso, Cristiane, o meu entendimento está sendo que pro teu caso você vai pagar PIS e CofinFINS, não vai pagar IBS, CBS e, portanto, não vai usar o redutor de ajuste para essa operação específica que você tá listando, tá certo?
O, deixa eu ver aqui. O Gama questionou a questão dos valores de alvará e licença ambiental no redutor de ajuste, mas isso não entra na composição do redutor de ajuste porque não é custo de aquisição de um imóvel, de um não contribuinte, tá, gama? Então isso não entra na composição do redutor de ajuste. Eh, deixa eu ver aqui. A Tânia mandou aqui, eh, tem um cliente no lucro presumido que aluga paraa pessoa física e paraa pessoa jurídica. Quanto ficaria o IVAUAL dele em 2027, né? A gente acabou falando da parte do do dos empreendimentos imobiliários, mas tem a parte da locação também, né, Brunão?
>> Hum. Isso, isso, exatamente.
>> Eh, aí só para tranquilizar a Tânia, quanto aqui a alíquota. Lembre-se, Tânia, a gente não tem alíquota definida ainda, né? Eh, a gente tem uma estimativa do que pode ser, que é o 27, por exemplo, que a Receita Federal utiliza na calculadora dela. E aí nos 27% a Receita Federal tem colocado uma distinção ali colocando o CBS como 8,5, que foi aquela tela que o Bruno mostrou ali do próprio sistema. Quando você, se você não concorda com 27, você entende que não, eu acho que vai ficar é 28, eu acho que vai ficar é 30, não, eu confio que vai ser 26,5. Quando você coloca essa alíquota do IVA inteiro, o sistema ele calcula usando a mesma proporção que a calculadora da Receita Federal utiliza, tá? Então vamos imaginar, se eu considero que é 27%, CBS é 8,5, né, na divisão de CBS e IBS. Beleza? Aí vem a questão, ah, eu tô fazendo o aluguel de imóvel e eh e eu vou, né, o aluguel de imóvel não residencial que eu até 2035 vou alugar. Ah, vou usar o regime de transição do aluguel que vai ser 3.65. Com o que que eu vou comparar? Você vai comparar com em 2027 e 2028 só CBS e 2029 a CBS mais os 10% de BS. E 2030 é CBS + 20% de BS e assim por diante, tá? Isso a gente inclusive já viu lá dentro do programa da RT, né? A gente tem as aulas falando sobre essas alíquotas justamente para isso, né?
Deixa eu ver aqui. E o anônimo mandou uma pergunta importante. Quanto cobrar para fazer uma simulação dessa, né? O sistema gerará a proposta comercial? A proposta comercial não, né, Bruno? Pelo que tu me mostrou, o que gera é o relatório do serviço, né?
>> É, é geral, é o que a gente tem é a simulação do do da operação em si, né? A gente não gera por enquanto uma proposta comercial para você enviar pro seu cliente.
>> É,
>> se tiver demanda para
>> diga, desculpa.
>> Ah, não. Se tiver demanda suficiente para ter isso dentro do sistema, não é, não é problema a gente colocar isso não, tá?
Perfeito. Eh, e aí um um ponto importante, né, que ele falou assim, ah, quanto cobrar por isso? Eh, para esse tipo de diagnóstico, estimativa com base em dados gerais, você vai cobrar um honorário menor do que se fizesse, se tivesse fazendo um serviço ali, uma consultoria de adequação da empresa para cobrar eh para para analisar tudo, né? vão analisar todos os fornecedores ou fazer um ABC de fornecedores para analisar individualmente os fornecedores mais relevantes, que aí é um serviço com ticket maior, com uma entrega de mais longo prazo. Agora, eh, sinceramente, esse tipo de análise em que você vai fazer um diagnóstico, porque com essa ferramenta que o Bruno tá trazendo pra gente, o que eu consigo visualizar de aplicação prática, né, galera? Eu consigo visualizar o seguinte, eu tenho informações que já tão na base de dados quando é um cliente que tá na minha carteira de assessoria ou a partir de um questionário, que pode ser um formulário, pode ser uma entrevista semiestruturada que você vai fazer com o cliente, você coleta esses pontos de estimativa, né? Então você solicita a informação pro cliente, olha, de 0 a 100, qual o nível de conformidade que a empresa tem? Eh, qual a proporção de fornecedores do Simples Nacional? Aí você pode preencher, pode dar para ele preencher, ah, é de 0 a 100%, ele pode preencher não conhecido, né? não sabido. Com base nessas informações, ou seja, nessas premissas coletadas, você vai fazer o preenchimento. É um preenchimento super rápido, né? Eh, Bruno, eh, bem, você já domina a ferramenta de trás para diante. Tendo as informações, você imagina que uma pessoa que tá começando a usar a ferramenta levaria quanto tempo para preencher e chegar no relatório?
>> Para preencher e chegar no relatório? um empreendimento eh robusto assim desse desse exemplo que a gente tá fazendo aqui, no máximo 1 hora e meia, cara, é bem rápido [roncando] assim, tendo as informações, tá? tendo as informações, tem uma versão inicial, 1 hora e meia tá suficiente para você ter. Então vamos arredondar para 2 horas, duas horas técnicas de trabalho. Eh, vamos considerar que o maior trabalho ele vai est em coletar essas informações, que então você vai ter uma reunião inicial de alinhamento, você vai ter uma reunião eh de coleta de Vamos imaginar que tu não vai usar formulário, tu vai usar uma reunião estruturada. Então, uma hora de alinhamento inicial, uma hora de coleta de informação por um por uma entrevista estruturada, 2 horas de trabalho de preenchimento e mais uma hora de apresentação de resultado. 5 horas, né? 5 horas de trabalho. Eu não vejo motivo nenhum para alguém cobrar menos do que assim, ó. vão estar muito, muito, muito por baixo. Eu cobraria no mínimo R$ 5.000 desse produto, que é um produto consultivo que vai dar uma informação de altíssima qualidade, que vai dar uma perspectiva de ação de próximos passos para fechar, por exemplo, uma análise detalhada da empresa, um acompanhamento da empresa. É, se você gosta de cobrar, e eu pessoalmente gosto de cobrar, eu cobraria pelo menos R$ 10.000 para fazer essa estimativa, né, esse esse diagnóstico com simulação de cenários, né, que é o quê? pegar as informações do cara para gerar um diagnóstico do jeito que tá e colocar duas ou três eh dois ou três cenários hipotéticos ajustando alguma coisa para criar a percepção de que ele precisa dar um próximo passo de adequação da empresa. Eu acho totalmente exequível. Eu acho que o mercado absorve com certa tranquilidade um honorário baixo desse para esse tipo de entrega. tá?
Participante anônimo.
>> Eh, Brunão, tem mais alguma coisa do sistema que você queira mostrar pra gente?
>> Eu só vou mostrar rapidamente a parte de locação de bens imóveis, tá?
>> Show de bola. Não temos, temos todo o tempo que você quiser. A gente quer conhecer a ferramenta,
>> para poder, inclusive, né, o pessoal que tá aqui com a gente devendo, pô, eh, acho que para mim vale a pena, né, assim, acho que para mim é uma ferramenta que vai ajudar, que vai, né, facilitar o trabalho, que vai economizar tempo, né? Até queria saber disso para vocês. Coloquem aí para mim se assim se faz sentido usar uma ferramenta dessa para vocês, né? se você conseguiria aplicar no teu dia a dia, tu consegue visualizar um uso fácil dessa ferramenta? Deem esse feedback pra gente ali no chat enquanto o Bruno vai preparando aqui o o a próxima simulação, por favor.
Minha tela tá aparecendo aí, né, para
>> Tá sim. Aham.
tá em simulações ativas, empreendimentos e locação.
>> Então aqui eh aqui ao lado a gente tem as simulações de locação de bens imóveis, tá? Basicamente o sistema ele trabalha sendo bem sucinto, ele trabalha de duas em duas segregações, né, empreendimentos e locações. Eh, a o os limitadores que a gente tem aqui de simulação, simulação ativa, principalmente, ele é segregado também, tá? Então você pode ter um empreendimento e uma simulação de locação na sua conta, tá? você não precisa fazer só um dos dois.
>> Eu vou entrar aqui primeiro no portfólio residencial. Eu separei aqui duas simulações, uma residencial e uma comercial pra gente enxergar eh com mais detalhe cada contexto aqui. Então, vou entrar aqui. Ela também já tá feita, tá? Mas eu vou voltar aqui desde o início pra gente ver passo a passo bonitinho. Basicamente a forma de preenchimento, ela é muito próxima da do empreendimento. Ela até mais simples, tá? Você preenche a empresa que você, a empresa do seu cliente, sua holding patrimonial, eh, administradora de bens, o que for, coloca uma descrição pro portfólio, seleciona um regime tributário eh para esse portfólio, para essa empresa, mas como um lucro presumido. A líquota do IVA também, tá? Então você pode colocar 28%, você pode colocar 27%, 30%, a alíquota que você eh desejar. Bem tranquilo. Passa pro próximo.
Aqui a gente entra nas mesmas configurações de cálculo lá do empreendimento, tá? Então tem aqui a conformidade dos fornecedores, tem a relevância de fornecedores do simples, mesmo que a gente saiba que eh locação não tem tanto custo como e o empreendimento imobiliário, tá? Mas ainda assim eh você precisa fazer essa classificação. O critério de avaliação é a mesma, é o mesmo critério que do dos empreendimentos lá. Tem o o IVA a pagar, tem o IVA devido também. Você pode recalcular o preço da locação para fazer a comparação, pode considerar split payment e pode expurgar os tributos também, tá? Eu vou deixar eh desligado isso daqui pra gente enxergar a funcionalidade dessa ferramenta aqui, tá? Vou ir pro próximo.
E aqui a gente já chega na parte de cadastrar os imóveis, tá? Eu tenho duas formas de cadastrar imóvel aqui no Imob IVA. A forma manual. Então, na forma manual, eu preencho o tipo de unidade. É uma casa, é um apartamento, é um edifício de apartamentos, é uma loja, é um galpão, é um terreno, é uma laje corporativa. Você preenche aqui o tipo de unidade, uma descrição desse móvel, o município e a unidade federativa. Por enquanto, isso não é importante porque a gente ainda não tem eh as alíquotas bem definidas, tá? Mas uma vez que a gente tiver as alíquotas, isso aqui vai ser importante para conseguir definir eh a alíquota daquela operação, daquele imóvel, tá? a finalidade, se é residencial ou comercial, se for comercial, o sistema já considera o redutor social como zero. Aqui na locação, [tosse] preenche os valores de receita mensal. Então eu tenho aqui, por exemplo, 10.000. Eu preencho aqui mensal com tributos, se tiver tributo embutido, tá? Lembra que eu desliguei a opção de espurgar o tributo. Então aqui ele não tira eh o PIS e a CofinS se ela estiver embutida aqui no preço da locação, tá? Se você deixar desligado, se deixar ligado, ele vai reduzir um pouquinho o valor mensal para tirar e esse tributo embotido no preço. Aqui você coloca também o valor de PTU e emolumentos que tem de forma mensal nesse imóvel. Isso vai ser importante pra nossa apuração e pro nosso fluxo de caixa, tá? colocar um valor aqui eh simulado, tá? E aqui os dados do contrato, eu coloco se o contrato ele tem prazo determinado ou indeterminado. Se tem prazo determinado, coloca o ano da primeira locação. A gente colocou uma trava inicial como 2027, tá? Por enquanto. E o ano da última locação a gente limita a 2050. Se [limpando a garganta] for um imóvel de curta temporada você coloca assim. Se não for, deixa aqui como não. A tributação aqui é a parte de redutor social. O sistema já eh calcula automaticamente de acordo com as configurações do imóvel que você cadastrou. E se você quer colocar esse imóvel no regime de transição, é só clicar aqui em opção pelo regime de transição, tá?
Vou cancelar porque aqui eu coloquei três imóveis. Eu tenho um imóvel que ele é ele é de prazo determinado, tá? até 2035, não é de curta temporada e não tá no regime de transição. Esse segundo imóvel, eu vou colocar ele no regime de transição. Pode ver que ele já zera o redutor social. Vou deixar a mesma data aqui final. Vou atualizar. E esse terceiro imóvel que eu tenho aqui, ele é um imóvel de curta temporada, ou seja, ele tá dentro daquela regra de equiparação, de tributação, né, de acordo com as regras de serviços de hotelaria. Vou fechar aqui.
Eu posso importar os imóveis dessa forma, manualmente, mas se você tem um portfólio muito grande de imóveis, o que que você faz? Você vem aqui importar planilha. Basicamente [limpando a garganta] você vai baixar o nosso modelo, tá? preenche as informações de acordo com o nosso guia de importação. Aqui ele já vai te mostrar tudo que você tem que fazer bonitinho. É só seguir os passos os passo a passo que a gente tem aqui e seleciona aqui esse botão bem grande para importar. Ele vai trazer aqui as informações assim como a gente fez lá na simulação de empreendimentos, tá? Então eu tenho aqui os imóveis, eu vou salvar quando eu tiver finalizado. Só deixa eu voltar aqui. Ele vai também me levar paraa tela de fluxo de caixa. Aqui o preenchimento ele é um pouco mais eh moroso, né? Porque são três imóveis. O fluxo de caixa ele é por imóvel, tá? e tem os anos da sua simulação. Se você colocou um contrato que vai de 2027 a 2035, em tese, você teria que preencher cada ano do seu fluxo de caixa. Isso com certeza seria muito moroso eh para você fazer e para você ter produtividade. Que que você pode fazer no lugar de preencher isso tudo manualmente? Você vai escolher o seu imóvel, essa casa um aqui, por exemplo, você vai preencher o primeiro ano, tá? preenche aqui. Você não precisa preencher a receita porque a receita ele já pega das configurações do imóvel, preenche os custos desse imóvel, ele já traz aqui para você eh o valor de PTU que você cadastra no imóvel. Ele traz também o valor de condomínio aqui embaixo
Que você que você cadastra, mas você preenche as demais despesas só no primeiro ano, tá?
Preencheu no primeiro ano, o que que você vai fazer? Você vai clicar nesse botão aqui, ó, replicar para todos os anos. Confirmando, o sistema, ele vai pegar os dados de 2027 e vai jogar para todos os seus anos eh de fluxo de caixa. É assim, a gente sabe que também existe e uma previsibilidade, né, nas despesas de de um imóvel sobre locação. Então, faz sentido você trabalhar dessa forma, tá?
Fazendo isso, ele vai pegar e vai preencher todo o seu fluxo de caixa. Vai trazer aqui o resultado desse imóvel especificamente, tá consolidado de todos os anos. E aqui também eh um resultado do portfólio em si, tá? Desculpa que ele não traz todos os anos, ele traz um resultado anual do imóvel e um resultado anual do portfólio.
[limpando a garganta] É aqui tem o segundo imóvel. Você faz esse mesmo trabalho de preencher o primeiro ano e replicar pros demais. Aqui, ó, pode ver que ele deixa uma informação de que é um imóvel que está no regime de transição, tá? E aqui faz pro terceiro imóvel, para todos os imóveis do seu portfólio.
Preencher todos os imóveis todos os anos, eu posso ir paraa minha análise de créditos, que é a mesma análise que a gente tem eh que a gente fez lá na simulação da incorporação imobiliária, tá? Com os gastos de um de uma locação, obviamente, de um imóvel sob. Aqui não vai ter nada porque eu não coloquei nenhum gasto, tá? Mas se tiver, por exemplo, gasto com a imobiliária e a imobiliária, a imobiliária ela gerar algum nível de BS, CBS, vai aparecer aqui para você uma reforma, o material que teve que comprar para fazer a reforma, gasto com administração do imóvel, todos os gastos aí que gerarem IBS, CBS aqui no seu fluxo de caixa, tá? material de construção, serviço de administração, comissão, marketing administrativo, vai subir aqui para você na sua guia de crédito. É até mais simples que eh a simulação de um empreendimento imobiliário.
Preenchi os créditos, né, de acordo lá com as minhas regras de conformidade de fornecedores, de relevância do simples nacional, eu posso ir paraa minha simulação. Ele vai demorar mais para carregar, obviamente, são mais anos. E aqui na simulação de de imóveis sob locação, ele faz aquela segregação de acordo com os três regimes que a gente tem na lei complementar. o regime normal, então aplica a redução de 70%, deduz IPTU, deduz eh emolumentos, deduz o redutor social, faz toda a aplicação do regime específico de bens imóveis, na verdade, né? E traz aqui para você eh as apurações ano a ano. Ele traz aqui embaixo também quais são os imóveis que estão nessa apuração e quais são os anos que foram incluídos em relação a esses imóveis. Pode ver que a casa do que tava no regime de transição, ele só incluiu o ano de 2029 paraa frente, porque 27 e 28 tá ali no regime de transição, tá?
A gente fecha aqui, a gente vai pro regime de transição, ele mostra aqui toda a apuração do regime de transição para pro imóvel que eu escolhir que eu escolhi entrar no regime de transição. ACOT efetiva 3,65%. E aqui aquele móvel que eu coloquei nos serviços de hotelaria, ele traz aqui a apuração de acordo com as regras do eh de serviços de hotelaria. Então a redução não é de 70% e sim de 40%. Ele mostra toda a composição aqui. Não tem dedução de IPTU, não tem dedução de olumentos, não tem dedução de condomínios e ele faz a apuração.
Os créditos que ele que ele mostra aqui, tanto no serviço nos serviços de hotelaria quanto no regime normal, é de acordo com o fluxo de de caixa de cada imóvel que você eh preencheu e nos anos que você preencheu, tá? Então, quando você preenche esse imóvel que tá dentro do tá na tributação de serviços de hotelaria, ele pega todos os custos e despesas daquele daquele imóvel e joga para essa apuração aqui, tá? e a gente fecha a parte de de apuração.
A gente vai para um comparativo. Então ele soma tudo que você paga de IVA de todos os imóveis e vem comparando com PIS e com Cofins, cumulativo e não cumulativo. Obviamente aqui é mais simples, né? Só tem pis e cofins, a evolução temporal. E por fim, a gente tem aqui a parte do regime de transição. Para você conseguir enxergar eh o payback do regime de transição ou custo adicional, que que você precisa fazer? Você precisa colocar os imóveis no regime normal, tá? Os imóveis que você quer enxergar a viabilidade do regime de transição, você coloca no regime normal aqui na configuração. Então, vou vir aqui. Esse aqui já tá no regime normal. Eu vou tirar esse daqui do regime de transição. Esse terceiro eu vou tirar do da de curta temporada e vou colocar como normal também. Vou salvar as alterações.
Quando eu vier aqui na simulação e no regime de transição, ele vai trazer todo o repertório do cálculo que ele fez para ver se vale a pena ou não. Aqui a gente já vê a análise que ele fez. Então ele pega o cenário atual no regime normal. e quanto que você pagaria no regime de transição. E ele mostra que esse portfólio, por exemplo, ele não teria um ganho tributário, entre aspas, né? Se ele adotasse o regime de transição, ele teria, na verdade, um custo adicional, ele teria um desembolso maior em 2027, 28 por ter aderido ao regime de transição, no lugar dele ter ficado eh no regime eh específico de bens imóveis. Então, o sistema ele mostra isso eh em números e em gráficos aqui também.
[limpando a garganta] e mostra obviamente os imóveis que foram objeto desse cálculo, tá? Aqui [limpando a garganta] a gente consegue ver um pouquinho daquela pegadinha que que teve lá no começo eh da publicação da lei desse regime de transição, né? o pessoal que eh foi fazendo eh a adoção ao regime de transição sem fazer esses cálculos, talvez não tenha chegado nessa conclusão aqui que o sistema chegou eh de que talvez não valesse a pena, tá? Para imóvel residencial.
Essa análise aqui eu vou abrir a segunda simulação que eu fiz, que é de imóvel comercial. Basicamente, eu peguei dois galpões comerciais e simulei aqui eh um contrato, um contrato bem extenso, tá? Tem dois galpões comerciais, galpões logísticos e simulei aqui uma operação até 2045. Então, o sistema já preencheu tudo, não preenchi nenhum custo aqui, já fiz as aplicações.
Ô, Bruno, vou entrar aqui na para só para deixar claro pro pessoal, tu montou dois cenários hipotéticos, um residencial e um comercial por uma questão didática, mas na no mundo real a pessoa vai preencher, tem tá atendendo um cliente, ele tem tanto residencial quanto comercial, tu preenche tudo num num só. Isso, isso é tudo numa mesma simulação. Exatamente. Aí aqui ele traz o regime normal desses desses dois galpões e aqui ele mostra eh o regime de transição com enfoque nos imóveis nos imóveis comerciais, na verdade, né? traz [limpando a garganta] aqui quanto pagaria no regime normal, quanto pagaria no regime de transição, considerando todo o contrato. Nesse caso aqui, tem uma economia, obviamente, porque eh o regime de transição de imóveis comerciais, ele se estende até o final do contrato, né? E ele mostra aqui o payback, né, de cada ano, mostra aqui uma evolução comparativa, né, de cada ano, considerando o cenário eh no regime normal e o cenário da transição. E ele mostra também eh quando há o payback efetivo, né, da adoção do regime de transição nos casos em que há payback, tá? Então ele mostra aqui o acumulado e esse exemplo aqui o a vantagem, né, a vantagem tributária, o payback ele se consolida em 203, que é quando esse acumulado ele sai aí do do cenário negativo.
Aqui nós temos também o relatório de eh locações, obviamente. Deixa eu mostrar aqui para vocês [limpando a garganta] o residencial. A gente tem o PDF completo, então resumo executivo. A gente tem os dados do portfólio, os imóveis que você cadastrou nesse portfólio, fluxo de caixa, tá? Aqui no PDF, obviamente, o fluxo de caixa ele é consolidado, tá? São todos os imóveis dentro do fluxo de caixa com isso em split payment para você conseguir enxergar bem o espacto, o impacto do split créditos quando houver, ele vai aparecer aqui a simulação do IVA do por tipo de regime, tá? Ele mostra o regime normal, né? O regime específico de bens imóveis. os serviços de hotelaria, obviamente, vai mostrar também eh o regime de transição se você assim selecionar nos imóveis, tá? O comparativo tributário que a gente viu no sistema, ele traz pro relatório também a viabilidade do regime de transição.
E aí a gente finaliza o relatório de locação comercial é a mesma coisa, tá? traz os mesmos dados, só que com eh os imóveis comerciais que eu eh cadastrei. Como o Caio falou, se você tem uma simulação em que o portfólio ele é misto, tem imóvel comercial e imóvel residencial, você vai ter que cadastrar todos os imóveis na mesma simulação, tá? Aí ele também vai, inclusive fazer o cálculo eh da viabilidade do regime de transição, considerando os imóveis residenciais e comerciais juntos.
E nisso aí, Bruno, eu acho legal porque eh mais uma vez, né, o regulamento falhou em dar pra gente respostas definitivas, né, como, por exemplo, eh, a, o método para fazer essa opção pelo regime de transição, né, a gente ainda tá com esse ponto de interrogação, mas a gente já sabe que essa escolha ela é pura imóvel, né? Então, eh, como a gente tem essa facilidade, você preencheu aí em cada imóvel você tem o campinho para dizer se ele é de transição ou não é. Eh, e aí você consegue ir ajustando isso, né? Ah, esse aqui, será que esse aqui vale a pena? Será que esse aqui não vale a pena para poder tomar essa decisão com o cliente, né? A gente vai usar o regime de transição, sim ou não? e principalmente para quais imóveis vai usar e para quais não, né? Sim. Sim.
Então, a gente tem o fluxo de caixa, as mesmas informações que que eu já tinha mostrado eh no portfólio residencial, não tem nada nenhum adendo a mais além do regime de transição com payback, né? Aqui ele mostra aquela aquela comparação ano a ano e o payback quando ele chega, né? Qual é o ano que atinge o payback desse portfólio se tiver payback, tá? E aqui a gente finaliza também o relatório de locação, o a simulação de locação, desculpa.
Vindo aqui pro sistema. E é isso. Hoje o Imob Iba, ele tá eh disposto dessa forma que que eu apresentei para vocês. Ele faz as simulações de empreendimentos imobiliários, faz simulações de locação, gera relatório. Você pode eh alterar suas premissas, considerar mais crédito, mais relevância de simples nacional, menos conformidade. Você pode alterar a forma de aquisição do terreno para tentar eh observar o redutor de ajuste. você pode fazer eh diversas alterações no seu empreendimento, no seu portfólio para brincar, né, no fim das contas aí, eh, com o IVA, tá?
[limpando a garganta] Acho que é isso, mestre. Foi apresentei tudo que era importante aqui.
>> Sensacional, cara. Eu, assim, ó, eu gostei muito, tá? Eu não tinha visto a ferramenta a esse ponto ainda. É, cara, eu acho que ela tá bem prática. Acho que ela é é uma mão na roda. Até algumas pessoas colocaram aqui, né? O o Emerson falou que faz muito sentido, o Alber falou que otimizaria bastante o tempo, né? O o Gama ele até trouxe uma questão que eu eu pensei em comentar na hora que tu tava mostrando e não falei, mas aí agora o Gama vai me dar oportunidade de comentar. Lá na simulação do empreendimento imobiliário, quando a gente olha a alíquota da carga tributária e aí ele traz comparativamente os outros regimes, né, o RET, presumido, etc. Eh, o Gama colocou ali, né? Apenas não concordo com comparativo de que RET é 4% e IVA maior. A grande questão é, a gente necessariamente tem que dizer que é maior porque é maior. Agora, a alíquota efetiva que é calculada em relação à receita é diferente de você levar em consideração qual é a o lucro que a empresa tem no final das contas, porque são coisas distintas, né? Então eu concordo contigo, gama, quando tu fala: "Ah, mas se eu mostro assim, não, beleza, né? De fato, olhando a alíquota efetiva somente, e aí é que é importância, né? A ferramenta sozinha, ela não faz o trabalho sozinho, né? né? A ferramenta, por melhor que seja, ela não não faz trabalho sozinho. Ela precisa de um bom profissional usando a ferramenta. Então, quando eu vou orientar o cliente a partir de um cenário como esse, uma coisa é alíquota efetiva, outra coisa é qual o impacto no lucro do empreendimento. Porque se eu escolho o regime de transição do da incorporação para ficar com os 4% do R, nesse caso, eu tô abrindo mão dos créditos, eu tô abrindo mão do redutor de ajuste, eu tô abrindo mão do redutor social. E por conta disso, se eu tenho fornecedores que vão cobrar IBS, CBS de mim e esse desembolso de IBS, CBS deixa de ser tributo recuperável para ser custo ou despesa, há uma tendência de redução do meu lucro, né? Se eu vou usar o o regime específico de imóveis, eu vou ter um aumento de alíquota efetiva, porque vou ter de fato. Eu não posso dizer que não tem. Claro que tem. Agora, há uma tendência ao aumento de lucro do empreendimento em relação ao regime de transição. São dois critérios diferentes. Uma coisa é alíquota efetiva, outra coisa é lucro do empreendimento. Eu poderia criar um outro critério. Eu quero fazer um cálculo de quantos por aquela despesa tributária, vamos chamar genericamente assim, é em relação ao lucro do empreendimento. Seria uma outra coisa, né? Mas ali quanto efetiva a gente tá pensando olha quantos por você tá pagando sobre a receita que você tem. Então se tem mais ou menos lucro, né? a gente acaba estando no mesmo lugar, entende? Por conta disso que a comparação é essa, porque ali a gente tá comparando a alíquota efetiva da dos regimes e não o lucro que fica no final da DRE em cada modalidade, tá? Mas de fato, né, é uma baita ferramenta para tomada de decisão. Concordo em gênero, número e grau. E algumas pessoas perguntaram aqui que é a minha próxima pergunta para ti, Brunão, pra gente se se encaminhando aqui. Eh, tão perguntando essa ferramenta tá disponível para adquirir? Vai ser alugada? Vai ser vendida? Como vão ser as atualizações para quem tiver acesso? se está disponível para ser adquirido. Conta pra gente um pouquinho sobre isso.
>> Então, vamos lá. Hoje o imobível ele já tá disponível, tá? Já tem gente testando, já tem gente utilizando. Então, tudo que você viu aqui já tá ao vivo, já tá disponível para você. Assim que você eventualmente assinar Mob IVA, você testar. Então, você já consegue eh fazer esse acesso em relação à atualização, por enquanto, tá? Eu vou falar mais no final, mas por enquanto pro grupo de assinantes que a gente tá que eu tô propondo eh manter nesse momento de testes, né? Esse grupo ele vai ter acesso a todas as atualizações de forma instantânea praticamente, tá? vou falar mais no final, mas todas as atualizações eh nesse momento inicial do Imob IVA, você já vai ter acesso ali eh assim que a gente publicar tranquilamente. Hoje [limpando a garganta] tu tu a tu tá falando assim, tu tá com um grupo que é um usando terminologia da da galera da tecnologia, tá falando de um de um grupo de early adopters, ou seja, primeiros assinantes que tão eh utilizando a ferramenta e acaba tendo aí eh um um uma simbiose no no desenvolvimento dela. Isso é uma quantidade limitada. Então, sim, hoje a gente a gente vai trabalhar com uma quantidade limitada de assinaturas. Eh, já abrindo, nós vamos limitar as assinaturas primordialmente, tá? No primeiro momento, em 150, tá? São 150 assinaturas de qualquer eh modalidade, a mais inicial, a mais profissional, que a gente vai liberar, tá? paraa gente conseguir fechar esse grupo de de assinantes iniciais, como o Caio mencionou, e conseguir ter um feedback legal eh da ferramenta. Eu não quero só trazer uma ferramenta mais no mercado, né? Eu quero que o Imobível, ele seja eh um verdadeiro simulador, uma verdadeira ferramenta de consultoria para vocês. Então, é muito importante que a gente tenha eh esse controle do desenvolvimento, da evolução do sistema. E aí para fazer o a aquisição, ó o Cleiton falando ali, ó. Sou assinante e recomendo. Muito bom.
>> Legal, hein, Cleon?
>> E aí o Gama tá querendo como ser como ser o primeiro assinante? O primeiro Gamas não vai conseguir ser, mas vai conseguir ser um dos primeiros. [risadas]
>> E aí, como é que funciona? Como é que a pessoa faz? Eh, explicando rapidamente a nossa metodologia de precificação e de controle das simulações, tá? Hoje o Imobiva ele trabalha com simulações ativas. Deixa eu até compartilhar a tela que vai ficar mais fácil para entender. Então, a [limpando a garganta] gente tá aqui no sistema, tem as simulações ativas, inclusive tem as que eu já fiz e já excluí aqui, ó, ativas excluídas. Como funciona eh o nosso limitador hoje? Você pode gerar até no plano mais barato que a gente tem, que eu vou mostrar o preço ali para vocês. Você pode gerar quantas simulações você quiser, tá? 10 simulações no dia, 20 simulações no dia, quantas simulações você quiser. Só que a limitação que você tem é a de simulação, de simulações que ficarão eh ativas aqui no seu painel, como eu tenho aqui, ó, no plano mais barato, que é o IVA Starter, que a gente tem, eh, você só pode ter uma simulação ativa de empreendimento e uma simulação ativa eh de locação de bens imóveis, tá? Que que isso quer dizer? Se eu vi aqui, eh, se eu já tenho uma simulação aberta aqui, por exemplo, esse SPOC residencial 2, e eu vim aqui e tentar criar outra simulação, eu não vou conseguir, tá? Porque o meu plano ele só me permite uma simulação eh ativa. Para isso, eu vou ter que ouar a simulação que eu já tenho ou excluir essa simulação para começar uma nova, tá? A simulação que eu excluí, eu tenho 30 dias para poder recuperar ela eventualmente. Depois de 30 dias, a gente eh exclui da base também para manter aí um nível mínimo de compliance de dados, um nível mínimo de manutenção de base de dados que a gente tem aqui, tá? Dito isso, eh, como que vai funcionar aqui a nossa precificação? Tá na tela aí, né, Caio?
>> Tá na tela. Aham. Então, para esses primeiros 150 eh assinantes que a gente eh pretende colocar nesse grupo, o plano mais barato é de 297 297 por mês. É o plano que te permite ter uma simulação ativa de cada tipo de simulação, tá? O plano é intermediário, tá? Ele custa 897, mas ele já te permite ter cinco simulações. É bom para quem já tá trabalhando com essas questões de simulações, eh, de trabalhos de consultoria envolvendo a reforma tributária, tá? Então, se você já tá, eh, rentabilizando, né, já tá tirando algum algum proveito financeiro desse tipo de trabalho, faz sentido para você ter um um pacote de 897, porque você vai ter um portfólio maior dentro do sistema, tá? Mas o nosso plano mais barato que você quer usar para teste, que você que quer conhecer a ferramenta, é o plano de 297 e vai te dar aí a permissão de utilizar uma simulação ativa de cada tipo. Deixa eu só abrir aqui. Eu vou deixar aberto aqui um que a
>> Oberlan fez uma pergunta que é bem importante. Belã falou assim, ó, no starter a limitação é somente de quantidade de de simulação, ou seja, tudo funciona integralmente, é só a quantidade de simulações ativas, né? Isso. Isso para quem entrar nesses 150 primeiros assinantes, vai ter acesso a tudo que a gente tem no sistema e vai desenvolver no sistema, tá? Até até um um período limitado por enquanto, tá? você vai ter acesso à atualização, features novas que a gente desenvolver, tem bastante coisa nova, interessante que a gente quer colocar dentro do Mob IVA. Eh, você vai ter esse acesso, tá? Porque a gente quer priorizar quem priorizou a gente no começo. Então, esses 150 primeiro primeiros assinantes vão ter essa regalia, tá? De ter todas as atualizações do MBI IVA, ter prioridade ali em atendimento, em suporte, essas coisas, tá? Pessoal perguntou aqui sobre prazo de carência. Quer ver? Vou ficar com o rabo preso se eu assinar. Eu tô pensando em usar. É aquela coisa, plano vou molhar o pezinho para ver se eu me interesso, né? Então, pô, é 297 por mês. Mas como é que é o plano? Ele é é é anual? Eh, eu tenho um contrato de carência? Se tem um uma rescisão, tem multa? Como é que funciona isso, Bruno?
Então, hoje a gente não tem eh nenhum nenhuma política de carência, tá? A gente quer pessoas interessadas eh também, né, que trabalham com isso para testar a nossa ferramenta, tá? E para tentar aí trabalhar com consultoria, eventualmente também usando a nossa ferramenta, a gente quer é que vocês testem usem a nossa ferramenta. A gente não quer eh firmar esse compromisso desnecessário de ter uma carência carência eh no início eh do nosso sistema, tá? Então fique tranquilo que eh você pode eh firmar sua assinatura ali de um mês 297. Eh firma a sua assinatura, testa o sistema. Se você vê que que é interessante para você e que faz sentido você continuar, você pode continuar é com a assinatura. Senão basta você clicar lá no nosso botão de cancelamento que você vai ter acesso somente até a próxima cobrança. Não vai ter mais cobrança adicional nenhuma, tá? Então, assinatura mensal burocracia, se a pessoa, ou seja, vai pagar, né, no plano mais simples ali, você tá com dúvidas, vai no mais simples, ó, vou pagar 297 por mês para ter uma ferramenta para conseguir fazer simulações muito mais rápido, eh, e com muito mais confiança, ter relatório de apresentação. É, vamos imaginar que você, sei lá, tem problemas de autoconfiança e você não consegue cobrar pelo teu trabalho porque você, enfim, tem que fazer terapia para resolver isso. E aí você vai cobrar barato, você vai cobrar 3.000, 4.000, 5.000 por uma simulação dessa, cara. meio que tá pagando assim, tu paga o ano de acesso e aí se por acaso no meio do caminho é não é não, não quero fazer isso, quero trabalhar com outra coisa, vou vender minha arte na praia, não quero mais ser consultor, aí é só você cancelar e aí fechou aquele mês, no próximo mês acabou, cada um vai pro seu lado e vai ser feliz.
>> Exatamente. Exatamente. Esse é o Esse é o nosso intuito.
>> Show de bola. É isso aí. Deixar deixar as pessoas livres para voar. É isso aí. E sendo cliente da RT, existe algum desconto especial? De jeito nenhum. De Com esse preço você, eu eu tinha que falar assim, ó: "Auno do RT tá fazendo tanto dinheiro que ele tem que pagar até mais caro, tá? Eu não vou fazer isso. Claro,
>> eu tenho que majorar, pô. estão tão tem que pagar no Pixo já de acesso que eu sei. Beleza.
>> QR code ele tá na tela aí, tá, né?
>> Tá, tá na tela sim. Show de bola.
>> A partir desse QR code vocês conseguem acessar o site, vocês conseguem criar a conta de vocês. E como eu falei, eh, serão só 150 assinaturas ativas, tá? quando a gente bater 150, eh, a gente vai fechar, eh, o a possibilidade de criar assinatura e também de se cadastrar no site, se cadastrar na aplicação por um tempo, tá? Porque a gente quer que essas 150 pessoas elas validem a nossa ferramenta, elas eh participem efetivamente do do crescimento do Mob IVA. E como eu falei, eh, por esse preço que vocês estão pagando, vocês estão pegando tudo isso que já existe hoje no Mob IVA e as futuras features que a gente vai e desenvolver. tem muita coisa ainda eh que vai entrar dentro do imob IVA, tá? Por exemplo, vou só dar uma palhinha aqui, tá? Que é a questão de qualificação de fornecedores que o Caio falou, tudo aquilo que o Caio ele ensinou no DRT, que ele já fez em aulas específicas do DRT, mostrando a parte de eh organização, qualificação de fornecedores, fazendo o ABC eh de fornecedores, a gente vai tornar isso eh um sistema dentro do Mob IBA. Então você vai conseguir eh trazer os seus custos do empreendimento, trazer ali eh as despesas junto com os fornecedores. O sistema ele vai consultar para você eh a relevância, né, de cada fornecedor ali no Simples Nacional. Ele vai te ajudar a fazer toda essa organização consultiva eh e vai te ajudar também a consolidar suas simulações no fim das contas, tá? Então isso é uma das features que a gente quer trazer pro IVA, por exemplo. Essas 150 pessoas elas vão ter acesso a essa ferramenta, tá?
>> [limpando a garganta]
>> Show de bola, Adriana. Eu vi aqui só uma simulação. Adriana, não entendi o que você está dizendo. A gente mostrou uma simulação. A gente sim, a gente mostrou uma simulação, né? Start no na assinatura. Ah, porque ali tá escrito que é uma simulação ativa, né? Mas aí o Bruno explicou, é uma simulação ativa de cada módulo.
>> Exato,
>> né? Então, por exemplo, ali, ó, uma simulação ativa simultânea. Então, acho que a dúvida da Adriana é essa, né, Bruno? Assim, ah, eu tô no starter, uma simulação ativa simultânea, eu eu consigo ter uma de incorporação loteamento e outra de aluguel. Sim, sim. é separado. Você tem uma, tem o limitador de empreendimentos e o limitador de de locações, tá? Então, quando é uma simultânea, é uma para cada. 5 e 15 é a mesma coisa. É contagem segregada.
>> Show de bola. Então, ah, eu tenho o o IVA personal, então eu tenho cinco simultâneas. Eu posso ter cinco de empreendimentos imobiliários mais cinco de aluguel ativas, né? E inclusive, né, a a o o Bruno meio que já disse isso, mas aí a gente diz também isso. Olha, eh as simulações que você faz, que você exclui, elas ficam ali naquela lixeira por 30 dias, né? E aí, deixa eu te perguntar uma coisa, a que tá na lixeira, eu consigo restaurar? consegue, desde que você tenha um slot disponível, tipo, ah, tá tudo limpo aqui e eu consigo eh criar uma nova resgatar. Você vem aqui em histórico, excluídas e clica aqui em recuperar. Show. Ou seja, é
>> ah, legal. Ou seja, eh, eu tô com uma simulação ativa assim, cara, não vou mais trabalhar com ela, eu excluo. Aí eu fiz uma segunda. Aí aquele primeiro cliente que tava pensando se ele aceitar a proposta, ele resolveu aceitar a proposta de avançar. Aí eu posso excluir essa segunda que eu fiz e vou lá na lixeira e recupero a primeira, desde que esteja dentro do prazo ali para ela continuar na lixeira e não ser jogada fora automaticamente, né? Sensacional,
>> sensacional. Pô, Bruno, adorei, achei prático, achei mão na massa. Eh, dá para ver que é algo feito por quem estuda a matéria e tá colocando em prática, né? Não é um sistema feito simplesmente por desenvolvedor, é um sistema feito por quem entende da nossa área, né? Aí eu tenho certeza que, ó, cara, é tranquilamente eu coloco, assino embaixo desse sistema. Acho que para quem atende incorporadoras, loteadoras, construtoras, holdings patrimoniais, administradoras de bens, é uma ferramenta que se paga muito fácil e acelera, facilita muito o processo, né, para não, como a gente abriu essa aula falando, né, para não depender de manualmente abrir uma tela em branco e partir do zero para gerar um comparativo que o que causa muitas vezes insegurança. né? Ou procrastinação. Acho que é uma ferramenta que vem aí para facilitar muito a vida da galera.
Exatamente. Esse é o ponto, é construir eh a partir do que a gente acaba estudando diariamente ali, algo que no fim das contas vai ajudar o pessoal eh a a alavancar, né, ainda mais os seus trabalhos aí de consultoria, dar essa esse suporte pro pessoal conseguir desenvolver bons trabalhos, trabalhos sólidos, eh, de consultoria com base na reforma tributária, né? [limpando a garganta]
Maravilha. Não temos mais dúvidas, ninguém mandou mais nada, então vamos dando aqui o encerramento. Bruno, obrigado demais pelo teu tempo, pela tua presença, pelo pelo por tudo isso que você desenvolveu para facilitar a vida dos contadores. Palavras finais, Brunão.
Acho que só uma pequena frase, né? Só o começo. Só o começo. Tudo isso. Eh, vai ser muito mais ainda, tá? Vai ser muito mais. O imobil é só o começo de uma grande eh onda aí de boas ferramentas que a gente vai começar a ver eh no setor de contabilidade imobiliária aqui no nosso Brasilzão.
>> Maravilha. Vou tirando aqui a o compartilhamento. Valeu, Bruno. Uma manda um abraço aí pra família.
>> Obrigado. Obrigado, hein? Abraço aí também.
>> Show, galera. Espero que tenha ajudado vocês, espero que tenha contribuído. Momentos finais. Alguma outra pergunta eventualmente não tenha relação direta, né, com o com o sistema? Deixa eu ver aqui. Vamos ver. O Wildo tá mandando ali. Tá fácil, por isso que as empresas não vão mais precisar de contador, disse o taxad, né? É, eu sei. Pois é. Ai, ai, a gente tem que escutar cada coisa nessa vida, né, meu amigo? Pô, show de bola. Então, se não temos mais questões, galera do YouTube, espero que tenha sido útil, espero que tenha ajudado, espero que tenha contribuído, né, como uma solução, uma ferramenta para auxiliar a vida de vocês nesse trabalho com a reforma tributária, para que a gente de fato se posicione como consultor, como especialista, como profissional com expertise para ajudar na tomada de decisão, né? E pra galera que é do programa DRT, né? É isso que eu quero para vocês, né? A gente vem estudando de forma tão consistente a reforma tributária justamente para isso, justamente para que você com o mínimo de esforço, de tempo, de desgaste, consiga escalar esse tipo de serviço mais consultivo e mostrar quão diferente é isso de uma simples assessoria contábil, né? Essa que é a grande diferença. É. Não tem como não dizer, são coisas completamente diferentes, com valor agregado muito diferente. Beleza? No mais, fiquem com Deus, forte abraço, uma ótima semana para vocês e até a próxima.