Purchasing Property within a Trust - Australia

دعنا نتحدث عن الصناديق الاستئمانية اليوم وما يمكن أن تفعله من أجلك. يصبح هذا الأمر معقدًا بعض الشيء، ولكن لإعطائك فكرة عما أمر به ولماذا نريد النظر في هذا الأمر، فإن القدرة على تحمل التكاليف هي ربما أهم شيء، خاصة من جانبي. أي شخص تعرفه، تسمع عن هؤلاء الأشخاص العاديين الذين يشترون 10 أو 20 عقارًا، وتتحدث إلى سمسارك أو مصرفيك ويقولون لا، لديك اثنان، لا يمكنك تحمل واحد آخر. هذه هي الطريقة التي يفعلون بها ذلك. يمكننا استخدام صندوق استئماني لشراء عدد لا نهائي من العقارات في ريون، ولكن يمكنك استخدامه لشراء 20-30 دون الكثير من الدراما. بالإضافة إلى ذلك، لدينا أشياء مثل ضريبة الأراضي، وتوزيع الأرباح بطريقة أكثر كفاءة من حيث الضرائب، وكذلك حماية الأصول. لذا، هناك بعض الأشياء التي يجب المرور بها. أعتقد أننا سنبدأ بما هو الصندوق الاستئماني.

بشكل عام، الصندوق الاستئماني هو اتفاق بين الوصي، وسنمر بجميع القواعد المحددة لاحقًا، ولكن الوصي، الذي في القمة، يتحكم في الصندوق الاستئماني. سيقوم بإقراض الأصول للصندوق الاستئماني، ثم هناك المستفيدون في الأسفل. وقد يكون المستفيدون أنت وزوجتك وطفليك أو أي شخص آخر. وهناك أنواع مختلفة من الصناديق الاستئمانية، هناك الكثير من الأنواع المختلفة، ولكننا سنتناول الصناديق الاستئمانية التقديرية أو العائلية وصناديق الوحدات اليوم، لأن هذا هو ما يتم قبوله بشكل عام للإقراض، وهذا هو ما يجب استخدامه بشكل عام للعقارات.

أولاً، دعنا نتحدث عن المزايا مرة أخرى. نضع عقارًا في صندوق استئماني، نستبعده من القدرة على تحمل التكاليف. هذا يعني أنك لن تقتصر على عقار واحد أو اثنين، يمكنك فقط شراء 10، طالما أنها كلها في الصناديق الاستئمانية، فلا بأس بذلك. كفاءة الضرائب لتوزيع الأرباح أمر مهم للغاية، خاصة إذا كان لديك أطفال أو إذا كان لديك زوج عامل وزوجة غير عاملة. يمكنك توفير عشرات الآلاف من الدولارات سنويًا. انخفاض ضريبة الأراضي، سنتحدث عن ذلك لاحقًا، ولكن مرة أخرى، توفير الضرائب. حماية الأصول، لن نعود إلى ذلك لاحقًا، لذا فهذا ليس مجال خبرتي. فهمي هو أن العقار الموجود داخل صندوق استئماني سيكون محميًا بشكل عام من أي شيء يتم فيه مقاضاتك شخصيًا. لذا، إذا تعرضت لحادث ولم يكن لديك تأمين أو كنت تعمل لحسابك الخاص أو شيء من هذا القبيل، فلا أعتقد أن هناك أي حماية من محكمة الأسرة أو في بعض الظروف، ولكن هناك بالتأكيد مستوى من الحماية هناك بشكل عام.

عادة ما تكون أرخص للمحافظ الكبيرة. لذا، هناك تكاليف إعداد أو تكاليف مستمرة، وعندما يكون لديك عقار استثماري واحد، يكون أكثر تكلفة. لا تزال هناك فوائد، ولكنها أكثر تكلفة. ولكن مع نموك إلى 5 أو 10 عقارات، يصبح هذا أرخص بكثير طالما أنك تفعل ذلك بشكل صحيح.

عيوب الشراء داخل صندوق استئماني. إليك، أعتقد، هذه هي التكاليف. لذا، 2000 دولار لكل صندوق استئماني، هذا هو المبلغ الذي ستدفعه لإعداده. التعقيد، نأمل ألا يكون معقدًا جدًا بمجرد أن نمر بهذا الفيديو، ولكن هناك بالتأكيد منحنى تعلم، وكل معاملة لديها خطوة أو خطوتين إضافيتين. رسوم المحاسبة المستمرة، سيتعين عليك دفع 2000 دولار سنويًا لإنجاز البيانات المالية للصندوق الاستئماني كل عام. ضريبة أراضي أعلى لعقار أو عقارين، لقد مررت بذلك للتو. ثم تتأثر التأثيرات السلبية بالضياع في الصندوق الاستئماني. لا تقلق بشأن ذلك الآن، لدي شريحة كاملة عنه لاحقًا.

دعنا نتحدث عن القدرة على تحمل التكاليف أولاً، وأريد أن أشرح لماذا يؤثر عقار استثماري على قدرتك على تحمل التكاليف إذا تجاهلنا الصناديق الاستئمانية للحظة. يأتي الجميع إلي ويقولون هذا، لدي هذا العقار، إنه يدر لي 4000 دولار سنويًا، لماذا قدرتي على تحمل التكاليف أقل؟ وأعتقد أننا سنمر بذلك الآن.

لذا، في الواقع، هذا الجانب الأيسر، الواقع، أي ما هو التدفق النقدي الفعلي لديك. لديك دخل إيجار قدره 800 دولار في الأسبوع أو 41000 دولار سنويًا. لديك مصروفات الرهن العقاري البالغة 31000 دولار سنويًا. هذا هو قرض بقيمة 480 ألف دولار مقابل عقارك البالغ 600 ألف دولار، وأنت عند 6.5٪ فائدة فقط، ولديك مصروفات الإيجار وهي 6240 دولارًا. لذا، لديك ربح صافي سنوي قدره 4160 دولارًا.

حساب البنك للقدرة على تحمل التكاليف. عندما تتحدث عن حاسبات البنك، فإنها تستند إلى دخلك ونفقاتك، ولكن عددًا كبيرًا من العوامل الأخرى، وهي دائمًا أكثر حكمة من الواقع، مما يعني أنها تقلل من دخلك كافتراض، وتزيد من نفقاتك كافتراض، وتضمن أن أسوأ سيناريو هو ما سيحدث.

لذا، عندما نضيف هذا العقار نفسه، والذي يتمتع بعائد إيجابي، إلى حاسبة البنك، ما سيفعله لقدرتك على تحمل التكاليف. سنأخذ إيجارك البالغ 800 دولار في الأسبوع، وسنقبل 80٪ فقط منه، لذا سنقبل 33000 دولار سنويًا فقط. مصروفات الرهن العقاري، هذا أمر كبير جدًا. لذا، تأخذ نفس القرض البالغ 480 ألف دولار. كان هذا عند 6.5٪، وسيقومون بتخزينه إلى 9.5٪، وحساب المدفوعات الجديدة. وكنا مهتمين فقط، وسينظرون إلى فترة الفائدة فقط لمدة 5 سنوات على مدة قرض مدتها 30 عامًا، وسيقولون بمجرد انتهاء فترة الخمس سنوات، ستكون على فترة سداد أصل وفوائد لمدة 25 عامًا. لذا، سيقومون بحساب 9.5٪ أصل وفوائد على مدى 25 عامًا، وهذا يجعل مصروفات الرهن العقاري الخاصة بهم حوالي 20 ألف دولار أعلى، أي 50 ألف دولار سنويًا. مصروفات الإيجار هي معيارنا، ولكن 6000 دولار معقول.

لذا، عندما نضع كل شيء في الحاسبة، مهما كانت قدرتك على تحمل التكاليف قبل ذلك، فإن البنك يعتقد الآن أنك تكسب 23000 دولار أقل في الدخل سنويًا، بفارق 27000 دولار. وهذا هو السبب في أنه حتى لو كان عقارًا يتمتع بعائد إيجابي، فإنه سيظل يقلل من قدرتك على تحمل التكاليف، وبشكل كبير جدًا. هذا ليس حتى مثالًا متطرفًا، هذا أمر طبيعي جدًا بصراحة.

الآن، استبعاد عقار من حسابات القدرة على تحمل التكاليف. هذا مهم للغاية للصندوق الاستئماني، وهذا هو أساس الكثير من هذه الأشياء. لذا، على اليسار، لدينا كل الأشياء نفسها، لا حاجة للمرور بها مرة أخرى. على اليمين، سنقوم بالفعل بإدخال صفر دخل وصفر نفقات للصندوق الاستئماني في الحاسبة. الآن، يمكننا القيام بذلك لأن الصندوق الاستئماني هو كيان خاص به. ليس لديك هذا الرهن العقاري، بشكل عام، سيكون لديك شركة لديها الرهن العقاري نيابة عن الصندوق الاستئماني. لذا، نحن لا ندرج الأصول، نحن لا ندرج الالتزامات.

الآن، يمكننا القيام بذلك فقط. أولاً، بعض المقرضين، هذا مهم جدًا. معظم المقرضين لن يقبلوا هذا، ولكن البعض منهم يفعل ذلك. ثم يتعين علينا الحصول على محاسبك، وعليهم النظر في كيفية تداول الصندوق الاستئماني، وعليهم كتابة خطاب لك يقول إن الصندوق الاستئماني يتداول بربح وقادر على الوفاء بالتزاماته. تتغير هذه الصياغة قليلاً من بنك إلى آخر، ولكن هذا هو جوهر الأمر. ثم سنقوم بصافي ربح أو خسارة قدرها 0 في القدرة على تحمل التكاليف. لذا، إذا كان باسمك الفردي، فنحن دائمًا ما نواجه خسارة قدرها 23000 دولار في حاسبة القدرة على تحمل التكاليف الخاصة بك. إذا كان باسم الصندوق الاستئماني، يمكننا تجاهل كل ذلك، وعلينا تجاهل الصندوق الاستئماني بأكمله أو لا شيء من الصندوق الاستئماني. ولكن لدينا خيار القيام بذلك لأنه كيان منفصل.

هنا لدينا شجرة استثمار صغيرة، أو ما تريد تسميته. ما يفعله الناس حيث يتعثرون، وهذا مثال جيد جدًا على كيفية استخدام الصناديق الاستئمانية. نعم، هذه أرقام حقيقية. لذا، لديك 150 ألف دولار و 150 ألف دولار دخل لزوجين. وقمت بتشغيل القدرة على تحمل التكاليف، يمكنك فقط شراء عقار سكني بقيمة 1.5 مليون دولار. بالنسبة للكثير من الناس، هذه خطوة أولى ضرورية، ليس بالضرورة عقار 1.5 مليون دولار، ولكن الأشخاص الذين ليس لديهم قدرة تحمل تكاليف كبيرة يريدون شراء عقار للعيش فيه أولاً، وهذا عادل جدًا. ولكن بعد ذلك، تظل لديك صفر قدرة على تحمل التكاليف. لا يمكنك الشراء في صندوق استئماني ولا يمكنك الشراء باسمك الشخصي. هذا جيد، عليك الانتظار حتى يرتفع دخلك أو تنخفض الأسعار أو مزيج من هذين الأمرين. قد تكون قدرتك على تحمل التكاليف كافية مرة أخرى، ولكن لا يمكنك فعل أي شيء على الفور.

إذا نظرنا بدلاً من ذلك إلى فرع السكن الرئيسي هذا في المنتصف، فنحن نشتري 760 ألف دولار، ونفعل ذلك لأننا لا نزال نمتلك القدرة على تحمل التكاليف في البنك. إليك الأرقام الفعلية. يمكنك اقتراض 970 ألف دولار استثمار باسمك، أو يمكنك شراء عقار بقيمة 680 ألف دولار في صندوق استئماني. هذه الأرقام، هذه هي أقصى حدودك تقريبًا، وهذه الأرقام مختلفة عن قصد. يمكنك دائمًا الاقتراض أقل من صندوق استئماني، وسأشرح ذلك لاحقًا. ولكن إذا نظرنا إلى افتراض أننا نشتري 970 ألف دولار من العقارات الاستثمارية باسمنا الفردي، فقد يكون ذلك عقارًا واحدًا، وقد يكون ثلاثة عقارات، لا يهم حقًا. بمجرد القيام بذلك، تنخفض قدرتك على تحمل التكاليف إلى 0 دولار. لذا، مرة أخرى، أنت عالق. لا يمكنك بعد ذلك شراء شيء في صندوق استئماني بعد ذلك. لا يمكنك تجاهل أي شيء من الحاسبة. لم تعد لديك قدرة على تحمل التكاليف حتى تكسب المزيد من المال أو تسدد بعض الديون.

إذا نظرنا بدلاً من ذلك إلى هذا الجانب الآخر هنا، فلدينا 680 ألف دولار قدرة على تحمل التكاليف في صندوق استئماني. الآن، إذا اشترينا بهذا المبلغ الكامل داخل الصندوق الاستئماني، وهذا الصندوق الاستئماني يتداول بربح، سواء كان ذلك الآن أو في غضون عامين، فمن الصعب جدًا شراء عقار يتمتع بعائد إيجابي في الوقت الحالي بالأسعار الحالية. ولكن إذا اشتريت واحدًا الآن عندما تنخفض الأسعار بنسبة 2٪، فمن المحتمل أن يكون لديه عائد إيجابي. لذا، عندما يتداول بربح، نحصل على خطاب محاسب، ويمكننا استبعاد ذلك من قدرتك المستقبلية على تحمل التكاليف.

الآن، باستبعاد هذا بالكامل، هذا يعني أن قدرتك على تحمل التكاليف لم تتغير في الواقع. لا يزال بإمكانك شراء 970 ألف دولار باسمك الشخصي، أو يمكنك شراء 680 ألف دولار أخرى داخل صندوق استئماني، ويمكن أن يستمر هذا إلى أجل غير مسمى. لذا، تشتري واحدًا آخر يتمتع بعائد إيجابي بقيمة 680 ألف دولار، ولن تتغير قدرتك على تحمل التكاليف مرة أخرى، ويمكنك شراء 10 عقارات مثل ذلك دون مشكلة.

الوسطى، أعتقد أن لدي هذا كمثال لما يفعله الناس غالبًا. غالبًا ما يضعون استثمارًا واحدًا باسمهم الشخصي، وهذا أمر جيد تمامًا. هناك مزايا للقيام بذلك، ثم تبدأ في الشراء في صناديق استئمانية. إذا وصلت إلى الحد الأقصى باسمك الشخصي، فهذا هنا مرة أخرى، تنخفض قدرتك على تحمل التكاليف إلى 0 دولار، ثم تتعثر. في حين أنه إذا كان لديك واحد فقط باسمك الشخصي أولاً، فلا يزال لديك 420 ألف دولار من القدرة على تحمل التكاليف القصوى في صندوق استئماني. لذا، يمكنك شراء هذا في صندوق استئماني طالما أنه يتمتع بعائد إيجابي، يمكننا استبعاد ذلك، ويمكنك شراء 420 ألف دولار أخرى في صندوق استئماني آخر. النقطة هي أن كل شيء بالأسماء الشخصية يقلل من قدرتك على تحمل التكاليف حتى تصل إلى الصفر. كل شيء في صندوق استئماني، طالما أنه يتمتع بعائد إيجابي، لا يفعل ذلك.

وهنا مثال على ما يمكن أن يبدو عليه الأمر. لذا، لديك شخص واحد فقط بدخل 120 ألف دولار ولا توجد التزامات إضافية. يدفعون الإيجار الآن. إذا قاموا بإعداد هذا بشكل صحيح على مدى السنوات القليلة الماضية، كان بإمكانهم شراء 12 عقارًا في 12 صندوق استئماني. طالما أنهم جميعًا يتداولون بربح، فإن قدرتهم على تحمل التكاليف لا تزال تصل إلى 480 ألف دولار. لا يعرف الكثير من الناس أن شخصًا ما بهذا الدخل يمكنه شراء 12 عقارًا ولا يزال لديه نفس القدرة على تحمل التكاليف لشخص يمتلك صفر عقارات.

تحذير سريع هنا بشأن ما يمكن أن يحدث بالفعل. لذا، إذا أخذنا هذا المثال حيث اشترى شخص ما 12 عقارًا، ودخلهم حوالي 120 ألف دولار. نعم، يمكننا القيام بذلك لأننا نستخدم كيانات مختلفة. ولكن أردت أن أمر بسرعة على مخاطر ما يمكن أن يحدث بالفعل. لذا، من الواضح أن امتلاك 12 عقارًا هو تعرض هائل بحد ذاته. انخفاض الأسعار، أشياء من هذا القبيل يمكن أن تكون مدمرة للغاية. ولكن دعنا نلقي نظرة على كيفية جعلك تتعثر بسهولة أكبر. لذا، لدينا 12 عقارًا، كل شيء يتداول بشكل رائع، نحن سعداء حقًا، ويمكننا الاستمرار في الشراء. ولكن هذا فقط طالما أن هذه الصناديق الاستئمانية تتداول بربح.

لذا، إذا ذهبنا إلى البنك وأردنا القيام بأي نوع من القروض العقارية، سواء كان إعادة تمويل أو شراء، يمكننا تجاهل كل هذه الصناديق الاستئمانية من خلال منحهم خطاب المحاسب. ومع ذلك، ما يمكن أن يحدث هو أنه إذا توقفت هذه الاثنين هنا عن التداول بربح في المستقبل، وهذا يمكن أن يكون بسبب فقدان الإيجار. هذا هو العقار الأول، العقار الثاني، العقار الثالث، الرابع وهكذا. قد تضعهم جميعًا على فائدة فقط لمدة خمس سنوات، وهذا شائع جدًا. السبب الذي يجعل الناس يفعلون ذلك هو زيادة التدفق النقدي حتى تتمكن من شراء المزيد من الاستثمارات، وسداد أصل مكان إقامتك، وكذلك حتى يعتبر الصندوق الاستئماني مربحًا أو قادرًا على الوفاء بالتزاماته في وقت أقرب حتى تتمكن من الاستمرار في شراء العقارات. سيكون هذا شائعًا جدًا.

ومع ذلك، إذا قمت بالحسابات، وكل شيء يتداول بربح على فائدة فقط، وهو ما تفعله على الأرجح في البداية، فإن كل شيء على ما يرام. ولكن ماذا يحدث في غضون 5 سنوات إذا لم نحسن وضعنا في هذه العقارات، ولم نزيد دخلنا أو أي شيء، ولم يرتفع الإيجار بما يكفي. ربما يتحول العقار الأول إلى أصل وفوائد، وهذا يتوقف عن التداول بربح. الآن، إذا كان هذا هو العقار الوحيد الذي حدث فيه ذلك، فيجب أن تكون قادرًا على إعادة تمويله مرة أخرى على فائدة فقط، لأن التحول إلى فائدة فقط مرة أخرى هو طلب كامل في كل مرة. يجب أن تكون قادرًا على ذلك. ومع ذلك، لنفترض أنك لا تفعل ذلك، سواء كنت خارج العمل، أو نسيت القيام بذلك، أو لا تريد القيام بذلك، أو أيًا كان، فإنك لا تفعل ذلك. ثم يتحول العقار الثاني إلى أصل وفوائد بعد بضعة أشهر. فجأة، كل طلباتنا، بافتراض أن مدفوعات أصل وفوائد تجعلها غير مربحة، وهو ما قد يكون أو لا يكون. فجأة، كل طلباتنا تشمل هذين العقارين هنا، مما يعني أنه لم يعد بإمكاننا إعادة تمويل أي شيء مرة أخرى على فائدة فقط. وهذا يعني أن هذا سيتحول إلى أصل وفوائد بعد بضعة أشهر، ثم هذا، وهكذا. وتصبح عالقًا جدًا حيث لا يمكنك إعادة تمويل أي شيء، ولا يمكنك فعل أي شيء. لذا، هذا خطر كبير وشيء يجب مراعاته.

ما تحتاج إلى القيام به هو إجراء حساباتك الخاصة والمخاطر والمكافآت. اكتشف ما تريد فعله حقًا هنا. لأن الأمر يعتمد على وضعك. إذا كان هذا الشخص يكسب 500 ألف دولار سنويًا، وكل هذه تتحول إلى أصل وفوائد، وتبدأ جميعها في خسارة حوالي 10 آلاف دولار شهريًا، آسف، سنويًا، وهذا مبلغ كبير. أنت تخسر 120 ألف دولار سنويًا. الآن، بهذا الدخل، يجب أن تكون بخير. يمكنك تجاوز ذلك، والبدء في سداد العقارات، والانتظار حتى ترتفع الإيجارات. ومع ذلك، إذا كنت بهذا الدخل البالغ 120 ألف دولار، فلا يمكنك تحمل خسارة 120 ألف دولار كل عام. وهذا مبلغ 120 ألف دولار بدون تأثير التحوط السلبي في اسمك الشخصي، لذا يصبح الأمر أسوأ. فقط ضع كل ذلك في الاعتبار.

الأشياء الأخرى التي يمكن أن تحدث، نحن نتحدث عن سياسات البنك الآن، وكيف يمكننا القيام بالأشياء. التغييرات الملكية غيرت الكثير من الأشياء. يمكن أن يحدث شيء في المستقبل يغير الكثير من الأشياء. لذا، قد تقوم بإعداد هذا، وتصل إلى أربعة عقارات، وقد يقول البنك حسنًا، الآن علينا تضمين كل هذه العقارات في حساباتنا. لا نعرف ما سيتغير. لذا، فقط ضع في اعتبارك دائمًا أننا لا نعرف ما سيحمله المستقبل.

كيف يمكنك حماية نفسك من هذا؟ هذا مرة أخرى هو المخاطر والمكافآت. سيرغب بعض الأشخاص في شراء 10 عقارات بنسبة 90٪ من نسبة القرض إلى القيمة، أي دفعة أولى بنسبة 10٪. قم بالرفع المالي في أقرب وقت ممكن. هناك مخاطر واضحة في القيام بذلك. قد يرغب الآخرون في أن يكونوا أكثر تحفظًا. تفضيلي الشخصي، ما سأفعله، إذا كنت أنا، هو تعويض كل من الدخل والأسهم في كل عقار. لذا، إذا كنت أكسب 120 ألف دولار سنويًا وكنت أستهدف عقارات بقيمة مليون دولار، فسأحاول حقًا التأكد من أننا نزيد الأسهم بشكل كبير. لذا، ربما يكون أول اثنين بنسبة 80٪، ولكن بعد ذلك ربما عندما نعود لشراء العقارين التاليين في غضون عامين، ربما نتأكد من الانتظار، وآسف إذا سمعت طفلي. ربما إذا انتظرنا حتى تنخفض هذه، ويمكننا القيام بهذه بنسبة 70٪، وهذه تنخفض الآن إلى 70٪. ثم ربما نحافظ على المحفظة بأكملها عند 70٪. هذا يعني أنه عندما تبدأ الأمور في التحول، إذا توقف أي شيء عن أن يكون مربحًا، فلدينا دائمًا أسهم كافية لبيع واحد أو اثنين، وهذا سيعطينا نقدًا للتأكد من أننا نستطيع خدمة كل شيء آخر لفترة. وفي أسوأ الأحوال، إذا ساء كل شيء، فلدينا أسهم كافية لبيع المحفظة بأكملها.

لذا، يمكنك فعل ما تريد. يمكنك الاحتفاظ بها جميعًا بنسبة 80٪، افعل ما تحتاج إلى القيام به. ولكن إذا كان دخلك أعلى بكثير، فقد تقول بدلاً من ذلك، لدي 400 ألف دولار دخل. دعنا نتحقق مما إذا كانت كل هذه تتحول إلى فترة أصل وفوائد لمدة 25 عامًا بنسبة 8٪ سنويًا. كم من المال سنخسر في كل منها؟ وقد ترغب فقط في التأكد من أن لديك دخلًا كافيًا لتغطيتها. ومرة أخرى، يمكنك القيام بمزيج من هذه. تأكد من أن نسبة القرض إلى القيمة مريحة، سواء كانت 60٪، 70٪، 80٪، مهما كنت مرتاحًا به. وتأكد من أن لديك بعض المخزن المؤقت بالدخل. يمكنك دائمًا بيع عقار أو عقارين. ولكن نعم، يمكننا استخدام هذا لأسباب تتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف لزيادة ذلك، ولكن هذا يأتي مع مخاطر، وعليك التأكد من أنك مستعد لتحمل هذه المخاطر، والأهم من ذلك، أن تكون مرتاحًا لأن لديك حلاً إذا بدأت أسعار العقارات في الانخفاض أو أي شيء آخر.

وأشياء أخرى للنظر فيها. لذا، أنا شخصياً، سأضع أو أضع حتى أول عقار استثماري في صندوق استئماني. أنا أحب الفوائد الأخرى التي سنتناولها قريبًا. لذا، القدرة على التوزيع حسب تقديرنا، أحب ذلك. أحب جانب حماية الأصول فيه. ولكن ستحتاج إلى إجراء حساباتك الخاصة بشأن ضريبة الأراضي، وستحتاج إلى التأكد من أن الصندوق الاستئماني قد يكون مناسبًا لك، حتى لو لم يكن مجديًا لأسباب تتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف بسبب التغييرات. وسيكون هذا محاسبك للتحدث معه. ولكن هناك بالتأكيد فوائد للقيام بذلك بهذه الطريقة على أي حال. فقط ضع كل هذه الأشياء في الاعتبار.

لماذا القدرة على تحمل التكاليف أقل في صندوق استئماني؟ أنت لا تحتاج حقًا إلى فهم هذا الجزء. لذا، إذا لم تتبع هذا، فلا تقلق كثيرًا. فردي. عندما نضعه في حاسبة البنك مرة أخرى، سيعطينا -23000 دولار. ولكن الحاسبة ستطبق بالفعل التحوط السلبي، أي خسارة ضريبية قدرها 23000 دولار في تلك الحاسبة. هذا يقلل من الالتزام الضريبي لمدة عام. يقول إنه يزيد الدخل السنوي الصافي، وهذا ربما يكون مضللاً بعض الشيء. إنه أشبه بأنك تخسر مالًا أقل. لذا، بدلاً من خصم 23000 دولار من دخلك الإجمالي، قد تخسر 15000 دولار لأنك تدفع ضرائب أقل. وهذا يعكس الواقع بدقة، هذا ما يحدث بالفعل وكيف يعمل التحوط السلبي داخل الصندوق الاستئماني.

إذا قاموا بنفس الحسابات كما في، إذا لم نتجاهل الصندوق الاستئماني، ولم نتمكن من ذلك، عند الشراء داخل هذا الصندوق الاستئماني، فإننا ننظر إلى خسارة 230000 دولار. لا يطبقون التحوط السلبي على الإطلاق. البعض منهم يفعل القليل، ولكن في الغالب لا يفعلون ذلك. وفي الواقع، هناك سبب لذلك. لذا، خسارة 23000 دولار، لا نحصل على تأثيرات التحوط السلبي لذلك باسمنا الشخصي على الفور أو في الواقع أبدًا. ما نحصل عليه بدلاً من ذلك هو أنه يمكننا ترحيل هذه الخسارة إلى الأمام. لذا، إذا حصلنا على خسارة قدرها 23000 دولار في السنة الأولى، ثم في غضون 5 سنوات، نحصل على ربح قدره 23000 دولار، فسنحصل بالفعل على مساهمة الـ 23000 دولار الأصلية هذه معفاة من الضرائب بدلاً من دخل خاضع للضريبة. لذا، إذا كنت ستكون في شريحة ضريبية أعلى لاحقًا في الحياة، وهو أمر محتمل جدًا، وهذا يمكن أن يكون فائدة صغيرة. ولكن عادة ما أعتبر هذا عيبًا لأنه سيكون من الأفضل الحصول على التحوط السلبي على الفور إذا استطعنا. ولكن للأسف، لا يمكننا.

توزيع الأرباح. لذا، صندوق استئماني تقديري / عائلي. الآن، الصندوق الاستئماني العائلي هو نوع من الصناديق الاستئمانية التقديرية، وهي متشابهة جدًا. في الواقع، لا أعرف الكثير عن الفرق بخلاف حقيقة أن الصندوق الاستئماني العائلي يكون مع أفراد العائلة. إذا نظرنا إلى اليسار، ما يحدث عندما تبدأ في تحقيق ربح. لدينا 50 ألف دولار ربح سنويًا بالأسماء الفردية. لذا، يتم توزيعه دائمًا حسب ملكية العنوان. لذا، إذا كان لدينا الزوجة بدخل 200 ألف دولار والزوج بدخل 50 ألف دولار، فلنختصر ذلك. ولكننا نقوم ببعض الحسابات وندفع ضرائب إضافية لأننا نحصل على 50٪ من الدخل لكل منا، ويكون صافي ربحك من العقار 31000 دولار.

إذا كان لدينا بدلاً من ذلك عقارنا المربح في صندوق استئماني تقديري، مما يعني أن الصندوق الاستئماني لديه تقدير حول مكان أو لمن يوزع الربح. وهذا من المستفيدين. لذا، يمكننا أن نقرر، حسنًا، الزوجة لديها بالفعل 200 ألف دولار، دعنا لا نعطيها شيئًا. دعنا نعطي الزوج 25٪، لذا يرتفع دخله من 50 ألفًا إلى 62.5 ألفًا. لذا، يدفع 4500 دولار إضافية كضرائب. ودعنا نعطي 75٪ منها لابننا البالغ. الآن هي تبلغ 18 عامًا، وهي فقط في الجامعة ولا تعمل، وتكسب 0 دولار. زاد دخلها الخاضع للضريبة من 0 إلى 375 ألف دولار. تدفع فقط 3700 دولار كضرائب على ذلك. لذا، صافي الربح من الربح هناك من العقار هناك هو 41000 دولار. وهذا ببساطة لأننا دفعنا ضرائب أقل بكثير عن طريق توزيعه على الابنة في الغالب، وجزئيًا الزوج، مقارنة بتوزيعه على الزوجة التي لديها بالفعل دخل مرتفع. وهذا في الواقع يقول 200 ألف دولار، ولكن يجب أن يقول 150 ألف دولار على ما يبدو.

الشيء الآخر المهم هنا، أضف الابنة. الآن، قامت مصلحة الضرائب بتشديد الأمر. لا يمكنك فقط التوزيع على ابنتك ثم جعلها تعيد لك المال. يجب أن يكون ذلك لمنفعتها. لذا، يتعين عليها الاحتفاظ بالمال وإنفاقه لمنفعتها الخاصة. ولكن إذا كانت خطتك الآن هي إعطاء ابنتك في غضون 20 عامًا أموالًا لشراء عقار أو أي شيء آخر تريد القيام به، بدلاً من ادخار أموالك بعد الضرائب، يمكنك بدلاً من ذلك التوزيع من صندوقك الاستئماني عندما تبلغ 18 عامًا، وهذا سيعطيها دولارات قبل الضرائب. إنه أكثر كفاءة بكثير.

سحب الأسهم من الصناديق الاستئمانية. دعنا نلقي نظرة على هذا. في الغالب، أعتقد أن معظم الناس يجب أن يكون لديهم عقار واحد لكل صندوق استئماني. ولكننا سننظر في سبب ذلك، ومتى يمكنك الحصول على المزيد. لذا، في هذا المثال، لدينا شخص يمتلك عقارًا سكنيًا بقيمة 760 ألف دولار، يمكننا تجاهله الآن. ثم داخل صندوق استئماني فوق ذلك، يمكنه اقتراض 680 ألف دولار. هذا هو الرقم الذي سنستخدمه. إذا كان لديه هذا القرض البالغ 480 ألف دولار في الصندوق الاستئماني الأول، فلنفترض أن العقار تضاعف قيمته. يمكنك بالفعل اقتراض 200 ألف دولار أخرى، وهذا يصل بنا إلى 680 ألف دولار. لذا، يمكننا سحب الكثير من الأسهم داخل هذا الصندوق الاستئماني. وعندما نفعل ذلك، نذهب إلى البنك، وعندما نقدم الطلب، نحصل على خطاب محاسب يقول إن هذا الصندوق الاستئماني يتداول بربح، ونحن نستبعده تمامًا من الطلب. لذا، يرى البنك فقط هذه الصورة، ويمكننا الحصول على 200 ألف دولار كاملة.

ومع ذلك، إذا أردنا القيام بنفس الشيء في هذا الصندوق الاستئماني، ووضعوا عقارين فيه. سنذهب إلى البنك، وسنطلب منهم المال، وسنحصل على خطاب محاسب يقول إن هذا يتداول بربح، وسنستبعده. ولكننا سنظل نعرض البنوك على كل هذه العقارات. لا يمكننا اختيار واستبعاد أحد هذه العقارات وليس الآخر. إنه الصندوق الاستئماني بأكمله أو لا شيء من الصندوق الاستئماني. الآن، نظرًا لأننا مدينون بالفعل بـ 640 ألف دولار في هذا، وقدرتنا على تحمل التكاليف هي 680 ألف دولار، يمكننا فقط سحب 40 ألف دولار أسهم، بغض النظر عن قيمة العقارات.

لذلك، لهذا السبب، ما لم تكن قدرتك على تحمل التكاليف مريحة جدًا، فمن الأفضل أن يكون لديك عقار واحد في كل صندوق استئماني. هذا يجعل طلبات المستقبل أسهل بكثير وأسهل في سحب الأسهم. وأعتقد أنني سأعطيك أيضًا الوضع المثالي. إذا كان لديك، لنقل، مليون دولار أسهم، قدرة تحمل تكاليف داخل صندوق استئماني. كيف سنقدم طلبات لهذه كشيء مستمر. أفضل طريقة للقيام بذلك هي دائمًا تجاهل أي صناديق استئمانية لا نستخدمها. لذا، في هذه الحالة، سنقول إن هذا يعرض البنك لأي شيء باسمنا الشخصي. لذا، علينا دائمًا أن نعرضهم على هذا. ثم أي واحد نحصل منه على الأسهم. لذا، سنقول إننا نريد 100 ألف دولار من هنا. علينا أن نعرضهم على هذا الصندوق الاستئماني. ثم علينا أيضًا أن نعرضهم على مشترياتنا المقترحة، والتي قد تكون 400 ألف دولار.

لذا، إذا كانت لدينا القدرة على تحمل التكاليف لتضمين كل هذه، فهذه طريقة لطيفة وسهلة جدًا للقيام بذلك. لأننا في كل مرة نقدم فيها طلبًا للحصول على قرض، نطلب أسهمًا من صندوق استئماني واحد وموافقة مسبقة في صندوق استئماني آخر. وهذا يعني أن كل شيء يتم في طلب واحد، وهو مرتب جدًا ومنظم.

إذا بدلاً من ذلك، لم نترك لأنفسنا قدرة كافية على تحمل التكاليف، وحاولنا القيام بنفس الشيء، ولكن لا أعرف، لا نكسب الكثير من المال أو أيًا كان. لذا، بدلاً من ذلك، ما يتعين علينا القيام به هو عدم اقتراح هذا الشراء بعد. لذا، لا نفعل ذلك بعد. نطلب من البنك 100 ألف دولار للأسهم للاستثمارات هنا. علينا أن نعرضهم على كل هذا. ثم بمجرد اكتمال هذه المعاملة بأكملها، بمجرد تقديم الطلب، والموافقة عليه، وتسويته، بمجرد الانتهاء من كل ذلك، ثم نذهب ونقوم بطلب جديد تمامًا، ونسأل محاسبنا، مرحبًا، لقد سحبنا للتو 100 ألف دولار. هل أنت سعيد بأن هذا لا يزال مربحًا؟ يقولون نعم. نتخلص من نفس الشيء هنا، ونعرض البنك على الشراء المقترح بالإضافة إلى أي شيء باسمنا الفردي. ثم لدينا بالفعل 100 ألف دولار في البنك، وهي الوديعة. لذا، يمكن القيام بذلك، ولكن هذا يعني ضعف عدد الطلبات، وهذا يبطئ العملية بأكملها، ولديك المزيد من الأعمال الورقية. ولكن كلا الطريقتين يمكن أن تعمل.

حسنًا، دعنا نتحدث عن ضريبة الأراضي تاليًا. لذا، ضريبة الأراضي هي كل ولاية، على حد علمي، كلها تفعل ذلك. لديها ضريبة أراضي تستند إلى قيمة الأراضي التي تمتلكها في تلك الولاية. الآن، مكان إقامتك الرئيسي معفى من ذلك، ولكن أي استثمارات ليست كذلك. الآن، يتم حسابها بشكل أساسي بطريقتين. لذا، إنها لكل ولاية بمعنى أنه إذا كنت أمتلك خمسة عقارات في خمس ولايات مختلفة، فلن تزداد ضريبة الأراضي بشكل كبير من ذلك. سيقومون جميعًا بالحساب ويفترضون أن لدي كمية قليلة جدًا من الأراضي. الشيء الآخر هو أنه لكل كيان. لذا، إذا كنت أمتلك واحدًا في كوينزلاند، ولدي 28 صندوقًا استئمانيًا مع عقاراتها الخاصة في كوينزلاند، لكل منها واحد. يمكننا بالفعل الحصول على صفر ضريبة أراضي لأن لا كيان يتجاوز حد ضريبة الأراضي لكوينزلاند.

لذا، دعنا نرى كيف يعمل ذلك عمليًا. كل شيء في هذه الصفحة، هناك ثلاثة أمثلة هنا. كل شيء في هذه الصفحة داخل كوينزلاند. لذا، إذا قمنا بشراء خمسة عقارات باسمنا في كوينزلاند، فإن ضريبة الأراضي هي 12750 دولارًا. إنها ترتفع كثيرًا. ضريبة الأراضي على العقار الأول أو الثاني ستكون صفرًا، ولكن بعد ذلك ترتفع بشكل كبير بمجرد أن تبدأ في كسب المزيد.

إذا قررنا بدلاً من ذلك وضع عقار واحد في صندوق استئماني واحد، فسنقوم بدفع صفر ضريبة أراضي على ذلك. ولكننا وضعنا عقارين في صندوقنا الاستئماني التالي، وترتفع ضريبة الأراضي على هذا إلى 5700 دولار. إنها ترتفع بشكل كبير بمجرد تجاوز الحد، خاصة للصناديق الاستئمانية. لذا، أعتقد، لا تقتبس مني على هذا، أعتقد أن حد الصندوق الاستئماني في كوينزلاند هو 350 ألف دولار أو 300 ألف دولار، إنه في مكان ما في هذا النطاق. وللفرد، فهو بين 600 ألف و 700 ألف دولار. ولكن سترى هنا أن ضريبة الأراضي على كل هذه الثلاثة تصبح باهظة الثمن جدًا، وهي تقريبًا نفس ما هو عليه في اسم فردي.

ثم لدينا أيضًا، لأننا وضعنا هذه في صناديق استئمانية، يتعين علينا دفع 2000 دولار سنويًا لكل صندوق استئماني مقابل رسوم المحاسبة. وهذا يعني أن هذا يصبح طريقة باهظة الثمن جدًا للقيام بذلك. أرخص طريقة، إذا كنت ستشتري فقط في كوينزلاند، أرخص طريقة للقيام بذلك ستكون خمسة صناديق استئمانية مختلفة. لذا، لأنها جميعًا أقل من الحد الأدنى لهذا النطاق السعري، سيتعين عليك إجراء الحسابات بنفسك. ولكننا ندفع صفر ضريبة أراضي على كل منها لأنها جميعًا منفصلة، وندفع 2000 دولار كرسوم محاسبة لكل منها. لذا، دفعنا 10000 دولار فقط هنا، وندفعها للمحاسب وليس للحكومة، وهو ما يبدو لي لطيفًا على الأقل.

إليك مثال على ما يمكن أن تبدو عليه الأشياء أو كيف يمكنك أن تكون ذكيًا باستخدام الصناديق الاستئمانية مع توفير رسوم المحاسبة. أولاً، هذا الشخص، لديهم دخل مرتفع جدًا، ستحتاج إلى القيام بذلك. وابدأ في وضع هذا العدد في اسمك الفردي واثنين في كل صندوق استئماني. وضعوا مكان إقامتهم الرئيسي باسمهم الخاص، وهذا منطقي تمامًا. وضعوا استثمارًا واحدًا في كوينزلاند باسمهم الخاص، ويدفعون صفر ضريبة أراضي، واختاروا وضع أغلى عقار هناك، وهو أمر ذكي. ثم استثمارهم في فيكتوريا وضعوه باسمهم الخاص. ضريبة الأراضي هي فقط 1650 دولارًا. لذا، لأن وضع عقارين في كوينزلاند باسمهم سيكون مكلفًا للغاية. كوينزلاند وفيكتوريا ليست سيئة جدًا. ثم لديهم ثلاثة عقارات استثمارية في كوينزلاند. وبدلاً من وضع أي منها في نفس الصندوق الاستئماني، قاموا بتقسيمها. لذا، واحد هنا، واحد هنا، واحد هنا. وهذا يعني أن ضريبة الأراضي على كل منها، صفر على اثنين منها. هذا عند 1450 دولارًا لأنه عقار أكثر قيمة قليلاً. ثم فعلوا الشيء نفسه مع فيكتوريا. بدلاً من وضعها في نفس الكيان، قاموا بتوزيعها. واحد فردي، واحد في كل صندوق استئماني. لذا، مع جميع رسوم المحاسبة وضريبة الأراضي وما إلى ذلك، فهي حوالي 13000 دولار سنويًا، وهذا لثمانية عقارات.

هياكل الصناديق الاستئمانية المقبولة. كما قلت، هناك الكثير من الأنواع المختلفة من الصناديق الاستئمانية، ولكن إليك ما يمكنك استخدامه فعليًا للحصول على قرض عقاري. هذه هي الصناديق الاستئمانية التي ستفضل استخدامها للاستثمار العقاري إذا كنت بحاجة إلى قرض عقاري، وهو ما تفترضه. الصناديق الاستئمانية التقديرية أو صناديق الوحدات. لقد تحدثت عن تلك، ولكن الفرق الرئيسي هو أن كلاهما يأتي مع نفس المزايا تقريبًا. ولكن الصندوق الاستئماني التقديري، وهو الصندوق الاستئماني العائلي، هو صندوق استئماني تقديري ولديهم تقدير حول كيفية توزيع أرباحهم.

صندوق الوحدات مختلف. بدلاً من وجود مستفيدين، لديهم وحدات حاملة. لذا، إذا اشتريت عقارًا مع صديقي جون، فقد يضع معظم المال. لذا، يضع 75٪ من الأموال ويمتلك 75 وحدة، وأنا أمتلك 25 وحدة. الآن، أي ربح يخرج من هذا الصندوق الاستئماني سيتم دائمًا، دائمًا دفعه بنسبة 75٪ لجون، 25٪ لي. لا يوجد تقدير، إنه فقط حسب الوحدات. هذا هو الفرق الرئيسي. ولكنه خيار جيد حقًا إذا كنت تشتري مع صديق تعرف كيف يجب توزيع الأرباح، ولا تحتاج إلى خلط ذلك.

الوصي، وصي فردي أو وصي شركة. أنا شخصياً سأختار دائمًا وصي شركة. لذا، بعض البنوك، إذا كنت الوصي الفردي، مما يعني أنك كشخص، أنا زاك، أعمل كوصي لصندوقي الاستئماني. هذا يعني أنني أحصل على الرهن العقاري والعقار باسمي كوصي للصندوق الاستئماني. ولكن يجب أن أمتلك الأصول والالتزامات نيابة عن الصندوق الاستئماني. وهذا يعني أن معظم البنوك، وليس كل البنوك، ولكن معظم البنوك، لا تستبعد ذلك من القدرة على تحمل التكاليف باستخدام تلك الرسائل. لذا، فإنك تفقد بالتأكيد بعض الفائدة هناك.

حيث يكون وصي شركة، نقوم بإعداد شركة ونتحكم في الشركة، ولدينا الشركة كوصي للصندوق الاستئماني. ستمتلك الشركة بعد ذلك العقار والرهن العقاري نيابة عن الصندوق الاستئماني. وهذا يعني أننا لا نمتلك باسمنا الشخصي، ويمكننا بعد ذلك البدء في استبعاده بسهولة أكبر. كما أنه يضيف طبقة إضافية لحماية الأصول وما إلى ذلك. ولكن هذا ما سأفعله لجميع صناديقي الاستئمانية. وصي شركة لوصي الشركات.

في هذه الحالة، تقوم بإعداد شركة وصندوق استئماني. ليس لديك أي دخل في الواقع، لذا لا يمكنك تحمل رهن عقاري. تضيف الفرد كضامن خدمة، مما يعني أن الفرد مسؤول عن دفع هذا الرهن العقاري. هذا ليس اختياريًا، هذا هو الحال. لذا، ستنتهي بك الأمر كضامن. وهذا ما كنت أقوله.

الوصاة الأفراد. يجب أن يكون الفرد هو المقترض بنفسه وكوصي للصندوق الاستئماني. لذا، هذا ما نريد تجنبه. يجب أن يكون الصندوق الاستئماني كيانًا غير متداول. لذا، تقوم بإعداده للاستثمار العقاري. لا يمكن أن يكون عملك. وتريد شراء عقار فيه. تريد إعداد كيان خاص به. لا ينبغي أن يكون لديه رقم تعريف ضريبي. يجب أن يمتلك أقل من خمسة عقارات، لا شيء جنوني من ذلك. ولديه فقط أشخاص طبيعيون كمستفيدين. لذا، المستفيدون، وأعتقد أن الشريحة التالية توضح ذلك أكثر. يجب أن يكون المستفيدون من الصندوق الاستئماني جميعهم أشخاصًا حقيقيين. لذا، أنا، زوجتي، طفلي، كل هذا على ما يرام. لا يمكنك الحصول على، إذا كنت تعرف ما هي شركة الدلو، لا يمكنك الحصول على واحدة منها. فقط أشخاص.

هنا مثال على إعداد صندوق استئماني. لنفترض أن بوب وجيم يريدان إعداد صندوق استئماني. لذا، لنبدأ من هنا في مستوى الصندوق الاستئماني، هذا المربع الصغير هنا، هذا يمثل صندوقنا الاستئماني. الآن، هذا صندوق استئماني عائلي، سنستخدمه لتوزيعه حسب تقديرنا على أفراد عائلتنا الذين هم مستفيدونا. لدينا زوج وزوجة وابنة. هم مستفيدونا، وهم المستفيدون من هذا الصندوق الاستئماني. ثم لدينا في الأعلى، لدينا وصي شركة. لذا، نقوم بإعداد شركة وسنسمي هذه الشركة "بناني بروبرايتري ليمتد" وهي وصي "بناني تراست". إنها شركة بروبرايتري ليمتد. وللتأكد من أن بوب وجيم لديهما دائمًا سيطرة على هذه الشركة، وبالتالي على الأصول، فسيكونون كلاهما المساهمين والمديرين. لذا، سيكون لديهم كلاهما ملكية متساوية لهذه الشركة. وستمتلك الشركة بعد ذلك الأصول للصندوق الاستئماني وتتخذ قرارات يومية حول كيفية تشغيل الصندوق الاستئماني.

بعض الأشياء الأخرى التي يجب المرور بها. لذا، تعيين المعينين. ستحتاج إلى تعيين معيني الصندوق الاستئماني. عادة ما يكون المعين هو بوب وجيم. والمعينون هم الأشخاص الذين يعينون الوصي. وهذا يعني أنهم يستطيعون تغيير الوصي. لذا، لديهم في الواقع، أعتقد، القوة المطلقة لأنهم يستطيعون دائمًا تغيير الوصي لاحقًا.

دعنا نتحدث عن عقد البيع. عقد البيع. إذا قمت بعد ذلك، بمجرد إعداد كل هذا، لا يمكنك شراء عقار ووضع بوب وجيم كمشترين. تحتاج إلى وضع "بناني بروبرايتري ليمتد" كوصي لـ "بناني تراست". هذه الصياغة الدقيقة هي ما تريده في عقد البيع. هناك خيار آخر. يمكنك في الواقع، إذا لم يكن لديك الصندوق الاستئماني معدًا بعد، يمكنك كتابة "بوب أو اسم مرشح" كمشترٍ. لا تقتبس مني على هذه الصياغة، تحدث إلى محاميك حول هذا الأمر. سأقنعك. ولكن هذا عندما لا يكون لديك إعداد، يمكنك بعد ذلك تقديم نموذج ترشيح لاحقًا وترشيح أن هذا الصندوق الاستئماني يشتري نيابة عن بوب. ولكن مرة أخرى، تحدث إلى محاميك حول هذا الجزء، من فضلك.

ومن يقوم بإعداد كل هذا؟ لذا، استخدم هذا. قد لا يكون هذا هو الأفضل لك. استخدم هذا كنقطة انطلاق. إذا كنت لا تعرف ما يجب القيام به، فأرسل صورة من هذا إلى محاسبك أو محاميك. إذا لم يكن لديك محاسب، فأنت بالتأكيد بحاجة إلى واحد قبل البدء في الشراء في صندوق استئماني. لذا، قم بعقد اجتماع للقيام بذلك. أظهر لهم هذه الصورة وقل، مرحبًا، هذه نقطة انطلاق جيدة. هل يمكنك التوصية بهيكل صندوق استئماني مختلف قد يكون مناسبًا، أو هل هناك أي اعتبارات أخرى أو أي شيء آخر توصي به؟ بالتأكيد، بالتأكيد ستحتاج إلى التحدث إلى محاسب.

ها نحن ذا. عملية القرض العقاري عند الشراء في صندوق استئماني. الخطوة الأولى: تحدث إلى سمسار. بالطبع، نحن نفعل هذا، لذا لا تتردد في التحدث إلينا إذا لم تكن تفعل ذلك بالفعل. ولكن أي سمسار مرتاح لهذه الأمور سيكون على ما يرام. إنه بالتأكيد مجال متخصص، لا يفعله الجميع، ولكن يجب أن تكون قادرًا على معرفة ما إذا كانوا قد فعلوا ذلك من قبل بسرعة. تحدث إلى محاسبك، كما قلت. بعض الناس ليس لديهم محاسب، لذا تحتاج إلى العثور على واحد. تريد عقد اجتماع. تريد التحدث عما تحاول تحقيقه. تحدث عن إيجابيات وسلبيات هياكل الصناديق الاستئمانية المختلفة. ثم اكتشف خطة من ذلك. ثم قم بالمرور بالرسوم. الجدول الزمني للحصول على هذا الصندوق الاستئماني معدًا بمجرد أن تكون هنا.

حسنًا، الصندوق الاستئماني معد. يمكن لمحاسبك أن يمر عبر ذلك. ولكن جوهر الأمر هو أنهم سيطرحون عليك بعض الأسئلة. سيقومون بإعداد جميع الأوراق. إنها حوالي 800 صفحة أو شيء من هذا القبيل. ثم تقوم بالتوقيع. وبعد ذلك فقط، يمكننا الحصول على موافقة مسبقة إذا كنت بحاجة إليها. لذا، لا يحتاج جميع المقترضين إلى موافقة مسبقة. الكثير منهم يريدونها، ولكن لا يمكننا الحصول على موافقة مسبقة حتى يكون لديك الصندوق الاستئماني. هذا مهم حقًا. ومع الموافقة المسبقة، عادة ما تكون مجانية. ومع ذلك، فإن بعض البنوك في الصناديق الاستئمانية ستفرض رسومًا. وهذا سواء كان موافقة مسبقة أو موافقة رسمية. سيفرضون رسوم فحص الصندوق الاستئماني، وهي حوالي 300 دولار. لذا، فقط ضع ذلك في الاعتبار.

ومن هناك، نواصل كالمعتاد. لذا، لا توجد تغييرات كبيرة في العملية بأكملها، ولكن هناك بعض الأشياء الرئيسية. لذا، المزيد من الأوراق في كل مكان. في كل مرحلة سيكون هناك بعض الأوراق الإضافية. المستندات الرقمية بشكل عام غير مقبولة على الإطلاق. لذا، يتم طباعة كل شيء، وتوقيعه. قبل التسوية، ستحتاج إلى رؤية محامٍ سيوقع شهادة قانونية لك. سيقومون بالمرور على جميع المستندات لأنك ستكون ضامنًا.

أشياء أخرى ستحتاجها. عند إعداد الصندوق الاستئماني، تحتاج إلى نسخة مصدقة من سند الصندوق الاستئماني الخاص بك. هذه وثيقة مهمة حقًا. ستحصل على نسخة ورقية، احتفظ بها في مكان آمن. إذا فقدت ذلك، فهذه كابوس في المستقبل. لذا، يرجى الاحتفاظ بها. وإلا، فإن أسعار الفائدة، منتجات القروض، أنت مقيد بالبنوك، ولكن لا يزال هناك بعض البنوك التنافسية جدًا التي تفعل ذلك. ولكن في الغالب، كل شيء آخر هو نفسه.

هذا، أعتقد، هناك الكثير للنظر فيه. لذا، إذا كنت تعتقد أنك تريد القيام بذلك، نعم، قم بجميع المراحل. نعم، تحدث إلى سمسار. ولكن ليس عليك أن تكون ذكيًا في محاولة الموازنة بين قدرتك على تحمل التكاليف وضريبة الأراضي وكل ذلك. هذا لتوفير مبلغ صغير من المال. هذا، ولا يمكنني التوصية بأي شيء لأنني لا أعرف وضعك. ولكن هذا هو الإعداد القياسي على الأرجح الذي لديك على الشاشة. إنه أيضًا ما أفعله بنفسي. تضع عقارًا واحدًا لكل صندوق استئماني. هذا يعطينا أقصى قدر من المرونة مع القدرة على تحمل التكاليف. بغض النظر عما يحدث في أي وقت، لدينا دائمًا مرونة. نضع قروضنا، أحب 80٪. تحصل على أسعار أفضل، لا تدفع تأمين الرهن العقاري. قد يدفع البعض ذلك إلى 90٪ حتى يتمكنوا من شراء المزيد من العقارات في وقت أقرب. يمكنك فعل ما تريد اعتمادًا على مقدار المخاطرة التي ترغب في تحملها.

ويمكنك بعد ذلك القيام بأصل وفوائد أو فائدة فقط. أنا شخصياً أحب الفائدة فقط. السبب الأكبر الذي أحبه هو أننا بحاجة إلى إظهار محاسبنا أن هذا الصندوق الاستئماني يمكنه الوفاء بالتزاماته في أقرب وقت ممكن. والحفاظ على انخفاض المدفوعات سيحقق ذلك. لذا، إذا كنت لا تريد المرور بكل ضريبة الأراضي والقدرة على تحمل التكاليف ولست متأكدًا مما يجب فعله، فهذه رهان آمن جدًا سيظل يعمل دائمًا لمعظم الناس. فقط عقار واحد في كل صندوق استئماني. وأعتقد أنني وضعت 400 ألف دولار هنا لأنك بشكل عام يمكنك الاقتراب من العائد الإيجابي إذا ذهبت لهذا النطاق السعري، 400 إلى 500 ألف دولار. ولكن افعل ما تريد.

أردت فقط أن أريك موقع الويب الخاص بي بسرعة. سأضع هناك بعض الأشياء الأخرى المهمة جدًا التي تحتاج إلى معرفتها، ولكنني لم أفعل مقاطع الفيديو. سأضعها في مكان ما هنا. هذه هي صفحة الويب حيث سيكون هذا الفيديو. ولكن فقط راقب هنا لمقاطع الفيديو. ولكن بخلاف ذلك، كل ما مررت به للتو، وربما أكثر، موجود هنا مع أمثلة مكتوبة حتى تتمكن من المرور بها بالسرعة التي تريدها.

رائع. إذا كانت لديك أي أسئلة، يرجى مراسلتي عبر البريد الإلكتروني. سأضع قسم الأسئلة الشائعة في الأسفل هنا. لذا، إذا أرسلت ما تحتاج إلى معرفته، سأتأكد من تحديث الموقع حتى تتمكن دائمًا من رؤية ما طلبه الآخرون. ونأمل أن يكون لدينا شيء شامل جدًا. شكرا.