Transcription
А я доверяю Лели. Лели доверяет мне. Вы, надеюсь, доверяете нам.
Вке или Ваке? >> Вке или Ваке. Это очень важно, потому что будет бурное обсуждение в комментариях.
Мне кажется, что это реально самый удобный район для жизни.
Три главных минуса в Оке. >> Один из минусов - это высокая стоимость, тяжело заехать, тяжело выехать. Клубника, которая где-то стоит, может быть, 15 лари, здесь она будет 25-30.
Лейла, 10% от аренды годовых. Это реально, >> друзья, в камеру скажу, это нереально. Если вам кто-то предлагает, обещает 10, надо задуматься, >> как происходит сама сделка, чтобы всем было безопасно. >> Ну, мы держим обе стороны так за руки, не отпускаем. Сделка происходит, если я скажу, на доверии, да, это будет немножко похоже на правду, потому что нету здесь сейфов и депозитов.
Когда застройщики повышают цены и ты спрашиваешь их: "А почему?" Они говорят: "Всё, подорожало".
Друзья, всем привет. Мы продолжаем с вами разговоры из Тбилиси про недвижимость, про оценку, про то, что вообще с этим связано, и продолжаем разговаривать с Лейлой. Добрый день, агентство ФЛТ и мои очень хорошие друзья. >> Коля, привет. Очень рада снова с тобой беседовать про недвижимость. >> Сколько мы? 8 лет уже почти. Кто не смотрел наши первые выпуски, ссылочки, конечно, там будут у нас в описании, но мы знакомы почти 8 лет, получается, вот и друг другу доверяем, что очень важно. В Грузии, в Белисе, мне кажется, вот это вот этот момент очень важен. Поэтому, а, я доверяю Леле, Лели доверяет мне. Вы, надеюсь, доверяете нам.
>> Да, ты знаешь, я сейчас вспоминаю, ты говоришь 8 лет, а мне кажется, что один из первых таких эфиров мы с тобой записывали ещё онлайн. То ли там пандемия была, то ли что-то это было онлайн. Вот. А оффлайн тоже мы вот пару раз встречались последний раз, где-то полгода назад, да, >> пару раз встречались, да, пару раз записывали последний за последний год видео где-то полгода назад. И э хочу отметить, что очень этересные комментарии после видео были. И самый главный комментарий, который я слышала про нашу беседу, что Лейла, мы посмотрели много разных видео про недвижимость в Грузии, но ваш диалог с Николаем был настолько правдивый и открытый, >> мы говорим честно, правда, нам подкупило, что-то подкупило, и мы надеемся, что мы будем продолжать также рассказывать действительно, как есть, потому что мы здесь живём. >> Да, >> это очень важно. И сегодня мы как раз становимся на одном из районов города. То есть мы говорили пробилися в целом, про жизнь э для покупки для себя, для аренды, для инвестиций. Нас стали там котлованы, всё остальное мы тоже поговорим, но сегодня мы говорим про район в Оке или Ваке.
>> Вке или Ваке? Это очень важно, потому что будет бурное обсуждение в комментариях, >> надеюсь. >> Аа, ну я не знаю, когда мы общаемся на русском языке, мы говорим, наверное, в аке с тобой, да? По-грузински это в акеи. Осарись в акеи. Так говорят грузины. Я сама грузинка. Но по-русски как-то органично звучит в аке. >> Робный лихар. >> Робныйлихар. Ва в акелива. То есть ты в океле и я в акели. Но на самом деле, ребята, я вам желаю, чтобы у вас больше в жизни не было проблем и споров, чем вот определять в аке или аке. Проберталось, собортало. Так что тоже туда тоже доедем.
>> Я живу в в Оке или в аке. О'кей, я буду говорить в Оке, мне так привычнее. Я живу в Оке. Лейла, кстати, помогала нам искать одну из квартир. Одну из первых я переехал сцубиза. И для меня этот район очень удобен тем, что есть парк, тем, что есть детский сад, а все магазины пешедоступности. И очень удобно мне. Я очень много встреч по городу провожу, очень много езжу. Я могу отсюда выехать куда угодно. Я могу на площадь Свободы, я могу на набережную поехать Дигоми, я могу Волосу Бртала и так далее. Вот для тебя какие плюсы главные?
>> Честно, я вообще амбассадор в Оке или Ваке. Я обожаю этот район. И вот мы сейчас сидим, аа, здесь на веранде. И вот соседний дом - это дом, в котором я живу. А сзади нас огромный парк Бзиури. Кроме этого есть парк в Оке. А мне кажется, что это реально самый удобный район для жизни. И когда у меня поступает запрос на инвестицию или на жизнь, я всегда в первую очередь рекомендую в Оке. Почему ты назвал там перечислил все основные плюсы? И я ещё добавлю то, что несмотря на то, что есть проблемы с пробками, но они в целом везде, в Оке удобно передвигаться в целом пешком. То есть все свои дела >> и на самокатов почувчавать буду порад вас будут ругать, >> да? Либо самокаты, либо в принципе выделенная линия для автобуса. Ты проехал там пару остановок, если тебе надо куда-то срочно. Ты сейчас дошёл из дома пешком. Я дошла пешком. Любое перемещение здесь можно совершать пешком. Выезжать отсюда удобно в соседние районы тоже. Ну, забрталу рядом, веры рядом. Все люди, большинство людей, не все, конечно, которые здесь живут долгое время, которые не только приехали, не только сейчас приехали, они в итоге приходят к выбору тому, что они живут здесь. То есть они начинают там солки старого города, может бытьси, лиси, но большинство там восемь из десяти потом пере >> А можно сдать свою квартиру и жить в другом районе? Мо. >> Есть такие? >> Ну, можно, конечно, если есть желание жить в другом районе.
Хорошо. Три главных минуса в Оке, кроме высокой цены, наверное, кроме высокой стоимости квадратного ветра.
>> Ну вот ты назвал, да, ты назвал один из минусов - это высокая стоимость, а вместе с ней и редкое предложение, то есть спроса больше, чем предложение. Наверное, причина, которую я иногда слушаю, почему не хотят здесь жить- это тяжело заехать, тяжело выехать. То есть пробки, >> парковки, >> парковки, пробки, да. Ну я на это отвечаю, что в принципе, ребята, везде, да, где нет проблем с парковками здесь, в Тлесе. Третья причина, минус прямо. Ну, мне тяжело называть минус, но >> неудобства какие бывают? Ты здесь живёшь тем более.
>> Ну, неудобство - это вот первая цена, то, что клубника, которая где-то стоит, может быть, 15 ларий, здесь она будет 25-30 стоить, и ты не поедешь за клубникой там куда-то далеко. Ну, то есть нету рынков, наверное, как как таковых фермерских. Кстати, это хороший стартап, мне кажется, кто откроет фермерский рынок по небольшим ценам. Вообще, >> по небольшим ценам важно. >> Дада. Ну, почему нет? Если люди могут привозить в Самугорье на дезертирку, почему бы здесь не открыть фермерский рынок какой-то? Ребята очень хотели давно, я даже помню, был проект На винзаводе один из первых, э, когда там всё во время ковида заглохло, типа, давайте фермерский рынок там сделаем. В принципе, как локация неплохая, но всё-таки больше хочется чуть-чуть сюда центре.
>> Ну да. Ты знаешь, мне ещё что пришло в голову, если мы говорим о экологии, это, конечно, такое место ровное немножко, ну, невысокое место, если сравнивать там с Крционисий, с Тунети, с Лисие, а не такой свежий воздух, как хотелось бы. Но с другой стороны, здесь есть парк. >> А застройки не мешают? новое строительство там зданий вообще. Как у тебя есть экспертная оценка, как часто здесь строят новые дома и ближайшие, не знаю, там 5 лет как часто здесь будут строить?
>> Ты знаешь, гуляя по этому району, ты не видишь такую стройку, как, например, в других районах. Сейчас Ортачал очень застраивается, сабуртала, университетская улица, везде стройки. Здесь такого не увидишь по простой причине, что здесь, ну, нету места свободного для застройки. И если есть, оно стоит очень дорого. Есть сейчас проекты, которые начинают строиться или уже начали интересные проекты, хорошие проекты, но опять же повторюсь, что спроса много, предложений мало, и это всё дорого.
>> Что изменилось за последние 4 года? Да, двадцать второй, мы все помним и знаем, что там было, и двадцать шестой.
>> Да, давай за 5 лет скажу вот на конкретном примере. здесь вати вперду. Будешь смеяться. Квадрат мет 11100 долларов. 1100 долларов. Сейчас это стоит в три раза дороже квадратный метр. То есть X3. >> Угу. >> За 5 лет э за большую квартиру у нас 120 квадратов. Если мы говорим про маленькие квартиры, там рост ещё выше, потому что это самый востребованный продукт, это, ну, инвестиция.
>> Всё растёт. И буквально, я не знаю, 2 года назад, когда мы подбирали клиенту квартиру на покупку, и он смотрел квартиру там за 3.000 долларов в квадрат, а мы с Зной говорили: "Да нет, вы что, 3.000 долларов в квадрат?" Да нет, ну не надо такое брать, там оно не вырастет в цене. А сейчас, если ты находишь классную квартиру за 3.000 долларов в квадрат, обязательно нужно брать, потому что это уже дёшево для воды.
>> Я сейчас выходил из дома, читал большой большую статью, что нефть опять там до 150, до 160 долларов вырастет. Мне кажется, если вырастет нефть, вырастет бензин, вырастет всёвсёвсё всё раца, рагаться, то, наверное, жильё и квартиры всё-таки.
>> Ну, ну да, ну куда? Просто мы всё время думаем, куда расти. Оно растёт. Всё равно оно растёт. Но это опять же, понимаешь, мы не можем говорить за весь в Оке, да? Мы не можем сказать, что везде в Окее растут цены. Нет, в Оке тоже разный. Есть хорошая часть в Оке, есть не очень хорошая часть в Оке. Ну, для инвестиций, я имею в виду, есть таку, да. Ну, вообще не стоит инвестировать.
>> Ой, я помню, извини, я обещал, честно, Лелу не перебивать, и я не буду это делать. Вот сейчас единственный раз я сделаю. А я вспомнил историю. Мне в девятнадцатом году позвонили, написали, предложили на Чевчавадзе а какую-то пятикомнатную квартиру, последний этаж, там, четвёртый этаж, 210 квадратов за миллион. >> О, >> типа, да, какая-то типа классная, да, за миллион. Там 210 квадратов. Он говорит прямо вот прямо начиваться. Вот там она огромная, она там такая всё классно, суперремонт. Говорит, если вы продадите там, я такой >> не, ну за миллион лучше купить там шесть-7мь маленьких квартир, и это точно будет расти в цене, чем четвёртый этаж 220 квадратов.
>> Что чаще всего спрашивают? Однушки, двушки, трёшки.
>> Типовой запрос для инвестиций - это одна спальня. Ну так большинство запросов таких. Одна спальня. в сравнительно новом доме с ремонтом, скорее всего, с ремонтом, потому что лень людям заниматься ремонтом, взаимодействовать с ремонтными бригадами. А вот если ты мне дашь задание найти в Оке квартиру с одной спальной в ликвидной локации, в хорошей, по адекватной цене, я очень долго буду искать. Прямо так не найду. Но при этом, когда вот я смотрел аренду, занимался, ну, у меня много тоже друзей, кто занимается арендой. Трёшек-то хороших, свободных-то мало нету.
>> Почему их тогда не мало?
>> Не, это другой вопрос. >> То есть либо меня просили там 2.500 долларов в месяц, либо просто за 1.100, за 1.300 в месяц какая-то, ну, ерунда, честное слово, с гнилыми полами, простите. Почему нету, да, таки такого? А потому что в Грузии в целом существует ээ две проблемы, когда ты э так сказать выносишь на рынок свой объект. А, во-первых, э ремонт и интерьер. Я не говорю о дорогом ремонте, но просто сделать просто и со вкусом почему-то. Ну, только сейчас мы начинаем это понимать и только сейчас это делается. И второе, ну, элементарно сделать профессиональные фотографии, выложить там красивое объявление. Вот с этим у нас большие проблемы. И, соответственно, квартиры, которые тебе попадались, но там просто не заморачивались с тем, чтобы там хотя бы мебель симпатичную из ЮСКА поставить, которая будет симпатично смотреться, а они там что-то совсем старомодное и старое. А вот. А второе, конечно, ты говоришь, что мало было выбора, но в целом квартира с тремя спальнями, ну, это тяжело сдать и продать тоже, потому что запросов таких э меньше. То есть людей таких как ты, которые ищут квартиру с тремя спальнями, намного меньше, чем там парни и девушки, которые ищут на аренду одну спальню. Ну, одна спальня, если мы сейчас говорим в Оке, а до 60 квадратов плюс-минус среднее нормальное, это в районе 1.000 долларов на аренду.
>> Угу. >> Второе начинается на >> Угу.
Давай ещё, может быть, вот раз про цены начали, ээ, в Оке тоже разные, да?
>> Да. От скольки до скольки стоимость квадратного метра здесь может варьироваться?
>> А если мы говорим о ликвидных локациях, это проспект Чевчаваза от него там Полиашвили, Абашидзе, Мусашвили, вот эта часть, ну, Норамишвили тоже новые дома, >> то 3.000 долларов за квадратный метр с ремонтом - это хорошая находка.
>> Угу. >> Это хорошая, обычная и выше. Ну вот приведу пример. Паркм комплекс, который на Валишевиле, там разноцветные кубики, >> да? >> А нам очень повезло недавно, вот за последние пару недель, там появились на продажу четыре квартиры маленькие по очень хорошей цене. Очень хорошая цена - это, чтобы ты понимал, а каркас 2.400 долларов.
>> Угу. >> Ну они сразу продались все четыре, потому >> это которые вы мне показывали. >> Да. Да. Ну, это очень хорошая. Я тебе объясню, почему. Потому что купив её за 2.400, она уже сегодня у тебя стоит 2.700. То есть это была продажа ниже рынка. Ты её покупаешь, либо ты сразу же её продаёшь за 2700, либо ты делаешь ремонт, она у тебя с ремонтом выходит 3.000 квадрат, и ты можешь там с ремонтом 3.300, 3.500 перепродать или задавать.
>> Я люблю коварные вопросы, хорошие. Да. Нет, нет. Бывают случаи, что всё-таки, например, там человек полгода, год не может продать квартиру или сколько в среднем, например, это происходит? В среднем я понимаю, что некоторые за месяц, некоторые за год, но по вашему именно опыту работы, >> а нужно рассчитывать на 3-4 месяца. А если продалась квартира в течение первого месяца, то вам повезло. Ну, случилось так, нашёлся сразу покупатель. А если она не продаётся больше, чем 6 месяцев, дело либо в квартира, в квартире, либо в цене. А, ну чаще всего в цене. То есть либо ты снижаешь цену, либо уже твоя цена, которую ты установила 6 месяцев назад, она через 6 месяцев уже становится не такой высокой, потому что всё подорожало и, соответственно, твоя квартира осталась такой же, как и была. Поэтому есть у нас квартиры, которые мы не можем продать год. Бывает.
>> Ну, есть такое. Да, да, да. Есть. Из каких стран запросы бывают?
>> Ну, у нас чаще всего Россия, страны СНГ, Израиля, много в последнее время, и для них этот рынок очень интересен. А там есть свои нюансы. Они привыкли покупать через своих агентов и какие-то определённые улицы и локации. Угу. >> Поэтому, если ко мне обращаются граждане Израиля, я для них открываю какой-то новый мир. То есть я вам рассказываю ещё про какие-то другие локации, другие ЖК. Кто нас смотрит из Израиля или у кого есть друзья в Израиле, которые ищут квартиры и недвижимость в Тбилисе, можете писать мне, можете писать Лейли, а мы постараемся тоже вам помочь. У меня достаточно тоже много вопросов. У нас есть там чатик изральтянем Грузии очень много тоже знакомых. А кто сюда приезжает, спрашивают. Ну в Баке, кстати, чуть-чуть меньше почему-то, да? Может быть, уже как-то в других районах поближе к друг другу, не знаю. Хотя >> меньше, меньше они выбираются брутала в основном или крционесии, но мне кажется у них там сарафанное радио, они когда услышали, что один изотечественник купил на Шартаве в каком-то комплексе вот Шартава 43, который я тебе тоже рассказывал, предлагал, там много очень граждане Израиля покупают и потом продают своим же.
>> Да, я пытаюсь это немножко разбавить. Я что-то другое тоже предлагаю. А есть какие-то, например, комплексы, где, что называется, ну, не то, что там строили под себя, но там какое-то своё коммьюнити или своё какое-то сообщество, например, в таком доме, что вот я знаю, я заезжаю в этот дом, и в целом там либо какая-то устоявшаяся соседи хорошие как-то вот, ну, есть такие вот вот мне было бы очень интересно там с женой, с ребёнком вот заселяться в какой-то такой дом, где ты знаешь, что он хороший хорошая публика там живёт, не знаю, Черчавадз 5, образно говоря, да, там возле ТГУ, там достаточно интеллигентно, там очень много людей, искусство живёт и так далее. Есть что-то такое, >> да.
>> Ну вот Черчева за 5, то, что ты сейчас озвучил, так сложилось, что там много таких интересных, интеллигентных людей живёт. А, ну если говорить из новых, ээ, не знаю, в конце наживание есть комплекс на Майеваке. Он очень классный, он очень качественный, но там очень редко что-то появляется и на аренду, и на продажу. А вот, но в целом я могу сказать так, что в Оке цены на новое жильё настолько дорогие, что ты можешь не сомневаться, что там будет публика неплохая, скорее всего.
>> Давай чуть-чуть пройдёмся, может быть, по верхам, это я сказала, Жване, Табидзы, вообще, Мцхецская улица. Туда вот есть там интересное, что можно посмотреть. смотреть, потому что я ездил пару раз там смотрел, когда мы арендовали ещё.
>> Ну, мне не очень, то есть, высоко, далеко. Угу. >> А тебе, ну, пешком до парка ты не дойдёшь. Вот >> какие там свои тоже плюсы, минусы?
>> Это очень важный вопрос, потому что те улицы, о которых мы говорим, это тоже в оке, да, и не разбираясь, можно просто взять там квартиру, думая, что она там >> красивый вид там будут продавать. виды и те, кто любит там пешком ходить, заниматься хайкингом, для них это интересно. Но мы же ориентируемся не на них, мы ориентируемся на массовую целевую аудиторию, которая потом будет снимать квартиру. Тот человек, который будет снимать квартиру, ему будет неудобно ходить пешком до салонов красоты, до кафешек, до кофейн, до спортзала. Да, ему всё это нужно в пешей доступности. Живя на Шесберашвили, наживании этого всего в основном нету в пешей доступности. Но даже там, э, есть парочка ЖК, где можно было бы для инвестиций купить квартиру. Вот тот же самый на мае, который я озвучила на Штброшвили, это Пелевская есть. Вот это, наверное, основные на этой улице. Светская неплохо. Ну, недалеко от круглого сада, но это вот нюансы, которые нужно. Моя, да, любимая кафешка Киклико для завтраков. >> То что не шибка, она такая популярная, но очень уютненько.
>> Ну, там реально просто высоко. Если у тебя есть дети, тебе надо их возить. Угу. >> Да, пешком же не дойдут они.
>> А есть ещё такая парадоксальная парадоксальное отличие, что вот улица Кипшиддз, например, да, точно так же близко до парка в Оке, как, не знаю, Мусашвили, да?
>> Ну, на Мусашвили всё дороже.
>> Кипшидз у нас есть чать кваке, кстати, говоря, в телеграме. Там почти 5.000 человек, 5.000 участников. Он очень хороший. Я его очень люблю. Вот, ребят, кто там состоит и кто смотрит это видео, вам большой привет. отдельный, да, Кипшиза они вообще называют отдельным там районом.
>> Почему? А можно это объяснить? Я не могу это объяснить.
>> Ну, потому что он такой опендикс.
>> Он аппендикс, но близость такая же, как из других улиц, да? Заедешь и не выедешь. Это >> Да, он такой именно как, >> да, >> район в районе, можно сказать. >> И там дешевле, там можно недорого взять квартиру с одной спальней. Ну как недорого, типа 150-170.000. Вот. Но она и сдаваться будет дешевле. Но вообще интересное наблюдение, что сами грузины Вакилеби, которые здесь там в третьем поколении живут, они считают истинной частью в Аке ту часть. То есть это Чевчавадзе, Палиашвили, да? А эта часть, ну это типа, ну это как бы >> не совсем в оке. Через дорогу, кстати, вот те дома, если посмотреть, это уже сабртала.
>> Да. >> Да. То есть я помню, мы когда жили на Чевчавадзе пять, опять же был маленький у нас период, >> и ребята, да, снимали на той стороне на я играю на Чиковане в футбол. Вот прямо через дорогу здесь отсюда вот через парк перейти. Вот. И там как-то отключили электричество. То есть бртала вырубили. И там было очень прикольно. Здесь свет есть и там такой чёрный район.
>> Не знаю. Мне кажется, кстати, в Оке чуть-чуть пореже выключаются всё-таки воду электричество. Ты знаешь, э тут как-то очень всё по улицам это всё распределено. Вот я живу на Рамешвили, мы тут живём, получается, 5 лет. У нас вообще не отключая.
>> Я на жил на Кикелидз в самом начале, э, с той стороны, ближе к Вера района тоже у нас. Ну, было, конечно, но не так часто, потому что вот там на Ну набидз на Гамбашидз было почаще чуть-чуть. Такой тоже честный вопрос, как мы обещали. Пример, может быть, из последней практики. За сколько квартиру купили, за сколько сделали ремонт, за сколько продали, за сколько сдавали. Может быть, у тебя есть цифры, можно подсматривать, если хочешь.
>> Цифры у меня, да, у меня есть цифры. Я расскажу последние несколько кейсов именно по Ваке. А в целом скажу, что найти объект для флиппинга хороший, не так легко и никогда не знаешь, когда он появится. Поэтому хорошо иметь деньги на руках под подушкой. Где-ты появился, сразу купил. Значит, одни из последних кейсов, которые мы делали, начало улицы Шеберашвили, это 3 минуты от круглого сада. Купили квартиру за 109.000 долларов маленькую на втором этаже. Вложили в неё 6.000 долларов. Ну так слегка. Там стены перекрасили, мебель поменяли, и она уже стала совсем по-другому свежо выглядеть.
>> А значит, 115.000 нам обошлось. Мы её продали за 145. То есть прибыль, >> да? А-а, весь цикл от нашли, переоформили, отремонтировали, выложили, продали до 3 месяцев у нас.
>> Ой, давай так же. Я согласен.
>> Так, а знаешь, а многие согласны, просто тяжело найти. Это не так, да? Это не то, чтобы каждый день появляется. Это вот резко может появиться раз в 3 месяца такая квартира. Дальше на на Рамешевили, где мы живём, а там была квартира. Проблема этой квартиры была одна. Она долго не могла продасться. Она была ужасно сфоткана. Ужасные тёмные фотографии были, а в реальности была очень хорошая квартира, честно говорю, >> с натуральным паркетом. Всё очень качественно сделано. В общем, купили её за 145.000, вложили всего лишь 5.000, просто обставили её.
>> У. Угу. >> А значит, обошлась она 150.000 и продали за 180.
>> Я даже смотрю мы сами, да, там поменять матрас, поменять, не знаю, бытовую технику, которая там, да, у нас там мойка, да, мы сейчас заезжали тоже в квартиру, там котёл там. Ох, как владелец, э, если смотрит, вот вам большой привет. Там я этот котёл там из Германии привозил, ему 12 лет, он классный, шикарный. Ну, сейчас уже какая-нибуд техника там вперёд шагнула. Или мы на Кикелидз меняли просто телевизор. Сейчас этот огромный там телевизор плазменный, он там стоит, не знаю, в районе там 2.000 лари, да? То есть поменять, сделать хорошую атмосферу, да, хорошую какую-то >> это можно сделать недорого, да, >> и квартира будет совершенно по-другому выглядеть. Но в моментах флиппинга ещё важна экспертиза. Почему? Потому что когда ты покупаешь что-то дёшево, там по-любому есть какой-то нюанс. Либо низкий этаж, вот на Рамешеле квартира там она была без балкона вообще. Ты должен понимать, насколько это важный фактор. То есть мы понимали, что при продаже, если квартира очень классная, но там нету балкона, но она всё равно продастся.
>> Давай те спрошу всё-таки про налоги, которые >> давай >> есть в Грузии при покупке, при продаже. Что кто платит? платит продавец налог на прибыль 5% от разницы. Соответственно, если ты заработал 30.000, то ты должен заплатить 5%. Это нужно делать обязательно. Дальше какая практика? Что люди делают? Занижают ли они стоимость в договоре купли-продажи? Ну, не буду врать. Занижают, вот, чтобы избежать налогов. Это при продаже. При аренде 5% надо платить. Кто платит? Не знаю. В моём окружении никто не платит. Я вот тоже, честно говоря, мне кажется, не знаю.
>> Мы сейчас, мы сейчас расскажем, а покажем и потом про Э скажет. Ага. Ну >> нет, ну это же не мы делаем.
>> У меня было так одно из интервью. Мы делали с ребятами, спортивными комментаторами перед Еврофутбольным и говорили про строительство нового стадиона. И там ребята такие говорят: "Ну, этот большой стадион, его нужно обслуживать, какому кому он нужен". Следующий день в парламенте выступает премьер-министр Кабахидзе Батон Ираклий. И вот вот какие-то комментаторы там, какие-то вообще эксперты футбольные, спортивные сказали, что стадион нам не нужен.
Я правда, честно, мне вот прямо было очень прямо казалось, что он посмотрел это интервью, которое вышло там за день или или за два до этого.
Поэтому, ребята, налоги надо платить. Налоги надо платить, да. Если хотите, чтобы у вас была чистая хорошая история, инвестиционная, а хотите жить в Грузии, пожалуйста, платите налоги.
Я плачу НДС, честно. 17% плачу. Вот. Но что делать?
Да. Да.
Такой вопрос у меня. Бывают ли случаи покупки продажи за крипту такие запросы?
Да. Ну, смотри, они формально звучат как за крипту, но на практике они не за крипту. То есть там всё равно вообще запрос у меня деньги в крипте он очень частый, наверное, каждый второй. А, но дальше там идёт какая практика, то есть вывод через криптообменник. Но это очень распространённая практика. И там, в отличие от других стран, у нас там криптообменники прямо в центре города лицензированные. То есть у нас, ты сам знаешь, это совершенно легально, совершенно безопасно и это нормальная практика вывести деньги через крипту и на эти деньги купить квартиру. Мы начинаем, кстати, с одним из обменников такое полноценное сотрудничество в двадцать шестом году. И, наверное, уже в ближайшем видео и там в каналах и так далее мы всё озвучим. Вот. И всё будем, я надеюсь, тоже и вас познакомлю.
У меня предложение. Лето началось, погода хорошая. Давай, может быть, мы покажем нашим зрителям в акипарк, покажем, где мы гуляем с детьми, покажем на месте, что значит там обоши поляшвили и так далее. Посмотрим, прогуляемся.
Супер. Покажем всё наглядно, как есть. Мы сейчас находимся на проспекте Чевчавадз. Это, наверное, центральная улица в Оке. Центральный проспект. На нём бывают объекты вообще или туда всё-таки дальше, ниже, выше?
Слушай, на нём бывают объекты. Тут в основном сталинки, но тут - вопрос уже встаёт. Если это сталинка, то если там нету лифта и если это четвёртый этаж, то это не так интересно для сдачи в аренду.
Вот. И зачастую какие-то большие метражи, вот ты там рассказывал про 200 м, да, ну, что-то такое, это тоже неинтересно для инвестиций. Но есть внутренние какие-то дворы, другие корпуса. Плюс не всех привлекает, что это прямо на проспекте Чевчава. Может быть шумно, пыльно. Вот где-то на соседней улочке. Да, это интересно. Ну вот мы сейчас идём по проспекту, и мы понимаем, что а этот район идеален для пешего передвижения. Широкий очень проспект пешеходный, а проезжая часть очень такая узкая, да, поэтому, ну, и большое количество магазинов. Вот здесь, может быть, с этой стороны поменьше, хотя тоже достаточно много. С той стороны, мне кажется, в каждом доме есть, не знаю, на любой вкус цвет, косметика, салоны связи, салон красоты, обменные пункты. А вообще под дальнейшую аренду люди к тебе обращаются, к вам?
Да, конечно.
Прямо говорят: "Вот я хочу купить и потом сдавать".
Ну, это классическая история. То есть человек, который инвестирует, он хочет купить квартиру для того, чтобы сдавать её в аренду годик два, а заработать на аренде, подождать, пока вырастет в цене квадратный метр и дальше уже перепродать. Это если речи о вторичке. Запросы на первичку тоже есть, если мы говорим о застройщиках. Есть интересные проекты. Мы, наверное, когда будем в парке в Оке, там расскажем про один из интересных проектов.
Строятся тоже интересные проекты. Можно туда тоже заходить, но там ты уже понимаю, что надо ждать окончательно строительства, возможно, задержки будет.
Скажи, пожалуйста, по поводу ипотеки. Иностранцам дают в ипотеку, насколько я знаю, квартира какой процент, там 70 на30, 60 на40 в долларах в в евро в Лари?
Да, у многих существует ошибочное мнение, что для того, чтобы получить ипотеку, чтобы тебе её одобрили, нужно либо ВНЖ иметь, либо быть резидентом. Это не так. Не нужно иметь ничего. Нужно иметь паспорт, подтверждение доходов регулярных. И не обязательно, чтобы эти доходы были здесь, в Грузии. Если они в Грузии, конечно, это лучше. Если нет, то тоже о'кей. Главное, чтобы источник дохода, а и любые там пересечения сотрудничества, они не были с компанией, которая под санкциями. И, конечно, одобряют и в долларах, и в национальной валюте одобряют. По первоначальному взносу я бы ориентировалась на примерно 40%. Есть кейсы, когда одобряют меньше, но, как правило, это примерно 40% надо иметь.
И на какой срок? А,
год, 2, 3, 5, 10.
Ну нет, на 10. На 10 можно, да. Если мы говорим всё-таки там про вторичку, обычно у компании застройщика ещё легче. У застройщика легче, потому что они часто предоставляют внутреннюю рассрочку. Там один из проектов в Оке, который сейчас будут строиться, там внутренняя рассрочка до конца тридцать первого года. Это больше 5 лет.
А давай, может быть, мы зайдём в одно из кафешек, как раз дружественных нам тут рядышком и потом доедем в аккеопарк.
Давай.
Вот такой вот, видите, район Покея. Розы, котики, кофе.
Класс. Очень хорошо. Легко живётся, мне кажется. Здесь мы в двух шагах до Чевчевац. Сразу выходишь на чевчавац.
Сулбанк тот же самый.
Зашли, оформили ипотеку, пришли в кафе прачечную. Всё под рукой. Мы сейчас в одной из главных точек притяжения в Окее- это парк в Оке. У нас тут две точки: парк в Окей и Мзиури. Парк в Окей - это, наверное, где все гуляют в хорошую погоду. Ну, не только в хорошей погоду.
Ну, ты начала говорить, когда мы ехали, что это действительно твоё там любимое место, и оно такое классное, шикарное и вообще.
Ну, знаешь, что сейчас люди, которые нас будут слушать, которые живут в больших мегаполисах и у которых есть ЖК, а в ЖК есть абсолютно всё, они нас послушают и удивят, потому что такого, что в Окей всё. Но особенность нашего города состоит в том, что в целом здесь просто строят корпуса, и у корпуса даже порой дворика нету. Да, тебе приходится искать рядом с домом место, где ты можешь погулять, а дальше тебе надо найти бассейн, дальше тренажёрный зал, плюс ещё, чтобы магазины были. Это надо всё собрать воединую. Давайте, раз уж мы сегодня всё по-честному говорим, в Белиссии есть, ээ, там мнение, что сухой воздух, есть проблема вообще с воздухом, что он будет может немножко кому-то пыльный. Поэтому наличие как раз вот, например, в оке паркам Зеури, а вот этой стороны Цнетикаджори, Багеби, вот эту часть в Оке, она как раз а нам немножко и спасает эти лёгкие, что называется. То есть у нас у меня стоит дома увлажнитель воздуха, честно. Ну, в целом удобно.
Так, а здесь что у нас ещё удобно? А-э, значит, если семья с с детьми, детские садики, э, мультинациональный, да, на разных языках. На английском языке можно найти садик, на русском, на грузинском, смешанный. То же самое со школами. Выбор большой, много частных школ. Соответственно, обучение может быть на английском, не знаю, на русском. того в Окее есть школа Грушевского с украиноязычным сектором.
Да. Да, кстати, да.
У меня двое детей. Э, один, значит, ходит в школу, и школа расположена в Цнете. В цнете - это у нас шикарный район прямо на адвоке. Ну, минут 20 ехать там.
Какие у вас языки в школе? Ну, само обучение на грузинском языке, но, насколько я знаю, там в последних классах возможно на английском языке обучение, но школа расположена там в хвойном лесу. А в самом начале багебе есть там, там на английском языке обучения, немецкая школа там школа.
Немецкая школа, да. А мы ходим в бассейн тут же рядом. А на карате ходим. То есть всё у нас в этом районе. Ну, нам удобно. Ну я вот даже вчера, позавчера встречался с ребятами с кафешки, вот минималист, который открыл здесь, и они говорят, что живут, да, тоже в цнете и говорят: "Классный там сделали ремонт, поливают э газон каждый день".
Ну как бы прекрасно. Сегодня сборная Грузии играет с Румынией товарищеский матч. Не будет сегодня Карацхели, он будет пятого числа Микултадзе. Ну, будет там Мамадашвили, например, кто там этот Ливерпуль вратарь. Он, кстати, с Архи сотрудничает.
Угу.
Кто-то ещё, да, здесь из проектов. А, да.
Тапуре стал лицом, да. Если мы говорим о спорте, о мировых звёздах спорта, то Илья Тупури сейчас стал амбассадором VR. И VR сейчас строит очень такой проект, в который я лично верю, вваке, прямо напротив стадиона, где сегодня будет матч. Очень такой хороший проект, очень хорошее соотношение цены качества.
А сколько там за квадрат сейчас цена?
Во-первых, там можно взять студию 31 квадрат, чисто для инвестиций. Ну и побольше, естественно, можно взять. И цена за квадрат, ну за студию. Студия всегда стоит дороже, чем там 8-100 квадратов. Ну в среднем там 3.300, 3500.
Угу. Но, чтобы ты понимал, вот если мы оглянемся назад, там есть уже построенный корпус Домуса, где люди уже живут. Там сейчас каркас стоит 6.000 долларов.
Да.
А сколько там этажей будет в Оке?
А 260 м самое высокое здание.
Там 60 или 70 этажей.
Вот. Ээ, но там будет всё, что нужно вот именно для жизни, знаешь, ну, как город в городе. То есть, естественно, и бассейн, и тренажёрка, а, и спа, и торговый центр. Вот. И внутренне немножко как реклама звучит, но на самом деле на самом деле для ке, то есть если мы сейчас рассматриваем то, что сейчас здесь строится по адекватной цене, да, у нас критерии адекватная цена, но это реально адекватная цена.
Да, друзья, у нас нерекламный абсолютно ролик, и Лейла мне не платила, я ей не платил тоже Ярна мне ничего не платил тоже, да, абсолютно честно. Поэтому мы рассказываем, э, о том районе, в котором мы живём, район КЕ, о том, что здесь строится, как ээ выгодно, невыгодно и так далее. Про застройщиков мы начали говорить. У них есть своя рассрочка, насколько я понимаю. Вообще, как твоё м взаимодействие с ними? Не знаю, вот как правильно своего реэлтора, да, найти? Чем он лучше, выгоднее, интересней?
Ну как найти риэлтора, наверное, это самое сложное. Я не знаю, как найти хорошего риэлтора. Наверное, только по рекомендациям.
Не пробовала, да. Но, наверное, когда вы ищете риэлтора, вы должны понимать, что хороший риэлтор всегда будет представлять ваши интересы, и у него будет цель работать с вами в долгосрок, то есть помочь вам купить, потом помочь сдавать и потом помочь перепродать там года на три сотрудничества, а не так, чтобы пойти повести вас к застройщику, который платит больше всего комиссию, потому что есть застройщики, которые платят 1%, есть те, которые три 3-5, а есть те, которые 10% платят. И чтобы не получилось так, что агент вас ведёт к застройщику только ради своей комиссии, но, наверное, нужно найти такого такого агента, который будет добросовестно с вами работать и нацелен на долгосрок. Вот как найти, я не знаю.
Да, пишите Лейле или мне. Вот, что-нибудь придумаем вместе с вами, порекомендуем кого-нибудь. Давай ещё пока вот такая хорошая погода, ветер немножко стих, с утра было ветрено достаточно такой вопрос. И потом я предлагаю дойти, ну, доехать, наверное, дойти, не знаю, как сейчас получится, до круглого сада. Тоже одно из таких мест. Я жил на какилизе в той стороне, поэтому тоже знаю такая интересная локация. Там как раз старый жилой фонд больше.
А как происходит сама сделка, чтобы всем было безопасно? через там сейф, через там депозит, как вообще вот там последний день, что называется Помпей.
А сделка происходит, если я скажу на доверии, да, это будет немножко похоже на правду, потому что нету здесь сейфов и депозитов. Есть в теории счёт депозитарный нотариуса, но его никто не использует, потому что там возникает потом не недопонимание по валюте, потому что все хотят продать в долларах, а счёт надо на счёт надо класть деньги в Лари и вообще это лишние затраты. То есть ввиду того, что в Грузии у нас, к счастью, не было случаев мошенничества, что мы пошли в юстицию, ты оплатил, а на тебя не переоформили квартиру, такого пока что не было. И ввиду этого пока что это, ну, здесь неурегулировано, так сказать. То есть ты приходишь в ювестицию, либо ты сначала оплачива первый, да, это обычно делает пора, как договоримся. Там, понятное дело, что 5 минут разница в действиях, но всё равно это часто предмет спора и
Угу. Как договоримся, но мы держим обе стороны так за руки, не отпускаем.
В доме юстиции, да, это происходит это в доме юстиции. Ну, если с ипотекой, может быть, в банке.
Угу. Что касается застройщика, тут важный момент, когда вы увидите рекламу красивого проекта и там идут продажи, а возможно такое, что пока ещё не получено разрешение на строительство. То есть проект существует, существуют рендеры, концепт, идея, но нету разрешения на строительство. Это реально, это правда, такое может быть. Ну, просто надо читать договор купли-продажи, стараться делать минимальный первоначальный взнос и иметь гарантию, что если разрешение на строительство не будет получено, что вам вернут деньги.
А давай вопрос тоже, который тебе задавал. Бывает, как это правильнее сказать по-русски, когда сроки компании не всегда соблюдают там полгода, год.
Мне кажется, ты должен был спросить: "А бывает ли такое, что они соблюдены?"
Ага. А, ну, конечно, бывает, что они задерживают. 6 тире9 месяцев официально включены в договор.
Плюс-минус обычно так совсем надо рассчитывать на то, что деньги будут заморожены на плюс9 месяцев и это нормально.
Ну как бы это жизнь, но в целом это ну в пределах допустимо. То есть вряд ли там на годы это, ну долгостроя мало, да? Да. Если на годы это, значит, большая проблема. раньше было вот, кстати, Грузии, да, долгостроя есть прямо несколько районов, там в тюремные сроки получали владельцы. Сейчас, мне кажется, как-то регулировалось. Ну и опять же очень важно, почему выбирать уже знакомого либо застройщика, либо знакомый проект, либо таричку, да, уже есть меньше, меньше рисков, как раз, да, удобно, да. Ну да. Компания, которая уже имеет опыт строительство или она или она входит в какую-то группу компаний, которая, ты знаешь, стабильная, финансовые, они точно построят. Хорошо. Я предлагаю, может быть, до круглого сада ещё там нам как бы наш сегодняшнюю такую прогулку и разговор. Там
здесь очень много мест. Есть ещё Черепашь озеро, канатка. Мы просто, не знаю, у нас двухчасовой фильм получится, если мы будем всё посещать.
Да. Если у вас, друзья, будут вопросы по первой части, по второй, по парку, пишите, пожалуйста, в комментариях. Мы всегда с Лейлой мониторим, отвечаем. Будем рады вам всячески помочь. Мы сейчас, друзья, переместились в круглый сад. Это тоже очень известное хорошее место. Я тоже здесь 100 раз был. С ребёнком приходили. Я снимал сряжскому квартиру на какилизе за 1.200 долларов. И я считаю, что мне повезло для последнего времени, в прошлом году даже.
Это очень повезло. А у нас здесь заканчивается в оке начинается Вера. Такой пятачок с разными классными кафешками, кофейнями. Мороженое есть очень вкусное. Лукапуarри грузинский бренд. А тебе очень повезло. 1.200 долларов за три спальни.
Да. Сталинка такая классическая с большими потолками.
Ну смотри, человеку насколько невыгодно вкладываться в три спальни. Он её купит и сдаст за 1.200 долларов. Лучше купить квартиру с одной спальней. Ну, такая более презентабельную и за те же 100 можно сдавать.
Вот.
А скажи, пожалуйста, вообще городская легенда, можно ли на сдачу квартиры гасить ипотеку?
А теоретически можно, а если соблюдать вот все правила, которые требует банк по первоначальному взносу. То есть они же требуют порядка там 40-50% первоначальный взнос. То есть, если ты полсуммы внёс, а вторая половина у тебя в ипотеку, и ты сдаёшь в аренду, либо аренда будет покрывать, либо совсем чуть-чуть там, не знаю, там 100-150 долларов ты будешь добавлять. Поэтому реально, ну, хороший такой рабочий вариант, рабочая схема, да, если есть такая сумма первоначального взноса, то есть аренда отбивает ипотеку.
Скажи, пожалуйста, мы сейчас вот как раз улица Абашидз вот здесь вот идёт получается Мсхецская. Туда вот наверх, то, что мы говорили. Ээ, старый жилой фонд. Можно ли, не знаю, там что-то найти, какую-нибудь квартиру, которую потом отремонтируешь, она станет дороже или её потом дороже будешь сдавать?
Это интересная идея для флиппинга. Если мы рассматриваем сталинку с высокими потолками, какой-нибудь этаж, первый, второй, третий, небольшую, опять же, ну, там до 70 квадратов, сделать светлую, классную квартиру, даже оставить там старый паркет, его отреставрировать. Это рабочая схема. Издавать в аренду и перепродавать. Но строго старенько и строго невысокий этаж.
А вообще вот по опыту в Оке какой возраст те, кто продаёт квартиры? Вы такой неожиданный вопрос, да? Неожиданный вопрос.
50 40 80. А ты знаешь, тех, кто продаёт квартиру, если это что-то флиппинг, то есть что-то такое, что купили, отремонтили, перепродали, то это молодые, ну там до 40 лет. Но те, кто продаёт в стальниках, это уже старое поколение. Я думала, ты спросишь у меня, какой возраст кто покупает.
Кто покупает?
Ну, покупают вот плюс-минус там до 40 лет. Вот такой возрастной диапазон покупают. Требуют ли банки там или компании справки о доходах?
Для ипотеки, да, для ипотеки, конечно, нужно подтверждение дохода регулярного. Причём это может быть либо справка с работы, либо банковская выписка, где видно, что тебе регулярно поступают средства. Это также может быть договор аренды от квартиры, которую ты сдаёшь. Может быть не здесь, а в другой стране. То есть всё это работает.
Угу. Даже если есть какой-то доход, ну, который не то, чтобы, как правильно сказать, не официально, например, ты репетитор, да, это просто надо принимаешь учеников, там учишь их английскую музыку. Это тоже могут засчитать не как основной, но как дополнительный доход.
Лейла, 10% от аренды годовых, это реально,
друзья, в камеру скажу, это нереально. 10% годовых от аренды, но это вам супер повезло. Вы купили очень дёшево за полцены квартиру и потом сдали её по раничной цене. Но, как правило, нормальная нормальный рыночный процент, ну, 6-7%. Если получается восемь, то это шикарно. Если вам кто-то предлагает, обещает 10, надо задуматься. Рашме, ну самое самое самое важное, мне кажется, самое интересное про деньги мы для тех, кто досмотрел до конца или перемотал, насколько дорожает квартиры ежегодно?
Дорожает или в оке вот особенно 3% 5 72.
Ну если мы берём правильный объект, а правильный объект там есть свой чек-лист, например, не больше 60 квадратов, э, не обязательно самый высокий, самый низкий, та, что-то среднее, чтобы это вышло нам не очень дорого. определённые улицы в Окее, там дому не больше 10-12 лет, то мы предполагаем, что до 10% ежегодный рост будет, если это правильный объект.
Но если мы берём квартиру с тремя спальнями где-то на верхнем воке, на жвании, то она либо не будет дорожать.
А вообще влияет ли вот сейчас мы, я читаю тоже очень много, то, что дорожают стройматериалы, это как-то влияет на рынок, насколько
Да. Ну, когда застройщики повышают цены и ты спрашиваешь их: "А почему, они говорят: "Всё подорожало". У застройщиков тоже всё дорожает.
То есть, ну, ты сам видишь, ты здесь сколько лет живёт. То есть не было же такого, что типа что-то стало дешевле.
Было 2 года назад, подешевело. Стало дешевле электроэнергия. Не поверите, друзья. Да. ээ там киловаттчас стал дешевле на три там или на 5 Т3. Было такое эрр какой-то произошёл в системе.
Вот было такое. Но в этом году он опять вернулся на старые позиции. Вот, друзья, большое вам спасибо, что посмотрели нашу большую программу в Оке. Мы обязательно с Лейлой будем рассказывать и дальше. У нас планы следующий потом района суббортал, что называется. Не переключайтесь. Лейла, большое тебе спасибо. Вот всегда очень приятно твою экспортную оценку. хороших продаж, хороших клиентов, хороших друзей. Мне кажется, наверное, есть такое, что вот с кем-то вы там общаетесь, дружитесь, не знаю, там год, дватри, пять потом.
А, спасибо большое за то, что слушаете, за то, что смотрите с Колей давно дружим и интересно общаться и просто по-дружески обсуждать такие темы, потому что они нас реально касаются, мы здесь живём. А если вам интересно просто хотя бы пообщаться про недвижимость, я могу рассказывать и разговаривать об этом очень долго, поэтому пишите. По поводу клиентов. Ты знаешь, наши клиенты чаще становятся нашими друзьями, чем наши друзья нашими клиентами. Поэтому у нас, да, у нас в основном клиенты, которые там 3-4 года с нами работают. Мы там обмениваемся шуточками, релсиками и и ходим даже в гости чат клиентов от ваше.
Нормальная практика.
Большое спасибо, друзья. Давайте дружить. Мои контакты в описании. Контакты Лейлы тоже. Можете мне написать, можете Лейли. Спрашивайте про Тбилиси, про Баке, про недвижимость. Я с своей точки зрения расскажу с какой-то бытовой, практической лейлы, может быть, больше инфекционной, финансовой. А, ну больше вот в этой сфере. Большое всем спасибо. Тебе тоже спасибо большое оператору, который нам помог всё это снять.
Константин, молодец.