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Immobilienpreise in Deutschland. Haben wir gerade einen Bullenmarkt oder haben wir einen Bärenmarkt? Heute gibt's meine datengestützte Analyse, denn die Frage ist ja nun wirklich, sind wir gerade am Anfang eines neuen Booms in Deutschland oder stehen wir vor weiteren Korrekturen? Genau das schauen wir uns heute mal extrem neutral in diesem Video an und beleuchten beide Seiten, um daraus als Investor zu lernen.
Nach über 10 Jahren Boom bis 2022 sind die Immobilienpreise in Deutschland erstmal ganz schön abgeschmiert und jetzt 2024 und 2025 fangen sie wieder leicht an sich zu konsolidieren und zu steigen. Eigennutzer sind nach wie vor zurückhalten, aber Investoren befinden sich immer mehr auf Schnäppchenjagd. Ich selber habe die letzten sech Wochen fünf Immobilien verkauft und ich muss sagen, es ging einfach und eigentlich ohne großartige Verhandlungen. Ja, die Zahl der Transaktion bleibt aber nach wie vor sehr niedrig, stabilisiert sich aber wieder auf niedrigem Niveau. Gleichzeitig steigen die Baupreise im Wohnbereich weiter, zuletzt um 3,2%. Doch Vorsicht, die Entwicklung ist extrem laabhängig. Das heißt, während Ballungsräume wieder recht solide laufen, wird doch von vielen dort noch von einer Blasenbildung gesprochen, denn die Preiseinbrüche nach 2022 von 20 bis 30% sind oft in den Verkaufspreisen noch gar nicht von mancher Verkäuferseite berücksichtigt worden. Sie warten immer noch auf Besserung oder den berühmten Lucky Punch und das ist cool bei Immobilien. Man braucht eigentlich ja nur einen Käufer. Der Neubau schläft zunehmend ein. Viele Bauunternehmen stehen unter Druck. Ja, Insolvenzen häufen sich, was wirklich schrecklich ist und das ganze in einem Land, das 2025 bereits das dritte Jahr in Folge in der Rezession steckt bei Nullwachstum. Auch damals habe ich ja ein Video gemacht über Stackflation, das heißt Inflation bei fehlendem Wirtschaftswachstum und genau darin befinden wir uns nach wie vor.
Also, haben wir jetzt ein Bullenmarkt oder haben wir jetzt ein Bärenmarkt? Lass uns beide Seiten mal betrachten, denn es gibt hier wirklich Pros und Kontras. Mein Name ist Dr. Florian Rowski. Ich bin Analyst und internationaler Immobilieninvestor und in meinen Videos nehme ich euch mit auf meiner persönlichen Erkenntnis und Freiheitsreise.
Beginnen wir also mal mit den Optimisten, mit den Bullen. Also, erstens, was ganz klar für einen wachsenden Markt spricht, ist der Wohnraummangel. Man sagt, in Deutschland fehlen über 700.000 Wohnungen. Zweitens, in den A-Städten bleibt auch die hohe Nachfrage stabil. Sie ist sogar latent steigend. Die Lehrstandsquoten sind teils unter 2%. Drittens natürlich viele Experten sehen eine Bodenbildung. Die Preise haben den Tiefpunkt erreicht und steigen sogar statistisch wieder latent. Viertens, die Zinsen könnten auch weiter noch sinken. Zwar reagiert der Finanzierungsmarkt sehr zurückhaltend, doch es eröffnet Käufern halt neue Chancen. Die EZB ist fleißig dabei, die Zinsen zu reduzieren, aber sie werden halt nicht so eins zu eins am Finanzierungsmarkt aufgenommen, denn man sieht natürlich auch hier die Risiken. Fünftens klar, Immobilien sind super als Inflationsschutz. Sie bleiben für Kapitalanleger entsprechend gerade aktuell attraktiv. Sechstens, klar, Urbanisierung und Zuwanderung. Jedes Jahr kommen rund 350 bis 400.000 Menschen nach Deutschland, was den Druck auf die Wohnungsmärkte zusätzlich verstärkt, denn es wird zu wenig neu gebaut. Primär ist aber die Nachfrage nach günstigen Wohnraum. Und damit fällt natürlich schon mal der deutsche Neubau weg. Das heißt, hier ist er Nachfrage nach günstigen Wohnraum. Siebtens, private Kapitalreserven, deutsche Haushalte und institutionelle Anleger sitzen angeblich auf Rekordvermögen und suchen nach sicheren Anlagemöglichkeiten in dynamischen und unsicheren Zeiten. Und das sind wirklich starke Argumente für eine Preiserhöhung oder auch Preiserholung.
Doch die Bären haben ebenfalls gute Gründe auf ihrer Seite. Einmal politische Eingriffe, das heißt Diskussion und eine Wohnflächenbesteuerung, das heißt, dass Menschen, die auf zu großen Wohnungen sitzen, bestraft werden sollen. Jetzt auch die neue Wassersteuer z.B. in Bayern ab 2026 ein geplanter und diskutierter Mietenstopp für sechs volle Jahre sowie die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 202 ja sind nicht gerade gut für das Thema Rendite. Allein 2025 wurde das Wohngeld auch um 15% erhöht. Das heißt, die Zahl der Wohngeldempfänger ist von 618.000 Haushalte Ende 2020 auf fast 2 Millionen Haushalte in 2025 gestiegen. Ein Alarmsignal für Armut und steigende Belastungen für den Staat. Man darf nie vergessen, dass dadurch der Staat halt mehr oder weniger auch zum Hauptmieter in Deutschland moniert und natürlich maximales Interesse dann hat, die Mieten günstig zu halten. Auch neue Gesetze wie das Verbot von Mietenwucher mit Strafen von bis zu 100.000 1000 € wenn eine Miete 20 bis 50% über der Durchschnittsmiete liegt, sind sicherlich keine guten Zeichen. Das heißt, hochwertig renovierte Wohnungen könnten kaum mehr angemessen vermietet werden. Die Folgen werden natürlich dann auch sinkende Wohnungsqualität oder Wohnqualität, weil eben keiner mehr in Wohnungen investiert, denn das würde ja ein Minusgeschäft bedeuten. Man könnte vielleicht sogar auch die Renovierungskredite oder die Wohnkredite nicht mehr bedienen und man hat natürlich auch selber Angst als Investor dann vor der persönlichen Insolvenz. Auch natürlich politische Unsicherheit durch die neue Bundesregierung. Investoren halten sich zurück, solange halt noch unklar ist, ob ein noch stärkerer regulierender Kurs kommt oder eben nicht. Permanent werden neue Sachen diskutiert, auch jetzt wieder von Sparen ins Feld geführt, dass die Erben stärker belastet werden sollen. Und da muss man sich dasch überlegen, wenn man jetzt ein Mehrfilienhaus erbt und wird dann gezwungen, dieses vielleicht zu verkaufen oder mit Druck zu verkaufen, weil man sich die Erbsterstahsteuer eben nicht leisten kann, dann sind das alles Umstände, ja, die machen natürlich dann nicht so viel Spaß beim Thema Immobilieninvestment. Auch Kaufkraftverluste, klar, Reallöhne stagnieren, Konsum bleibt nach wie vor schwach und das belastet natürlich auch sowohl Mieter als auch Käufer. Steuerliche Belastungen wie steigende CO2 Bepreisungen, steigende Grundsteuern, alles das macht nicht wirklich Fun und drückt auf die Mietrendite bzw. pusht die Gesamtmiete nach oben. Auch Segmentrisiken vor allem in Bürobereichen, das heißt massive Lehrstände in Belagen und das kann natürlich auch Bankenbilanzen und Portfoliowerte massiv belasten, die dann natürlich in der Gesamtportfolio Betrachtung selbstverständlich nicht die Baufinanzierungszinsen sinken, sondern eher erhöhen, um halt im Prinzip ja ausgleichend dann mit Wohnimmobilien ihre Büroimmobilien quer finanzieren müssen und die Verluste und Abschreibungen, die dort passiert, sind auch psychologische Effekte. Klar, Käufer und Banken sind nach den Turbulenzen der letzten Jahre vorsichtiger. Viele fahrt noch eine Raid and C Strategie, was gar nicht so dumm ist. Das heißt, hier auch der rote Pfeil nach unten.
Unter dem Strich haben wir eine Konsolidierung auf niedrigen Transaktionsniveau und eine Anpassung an die neue Lebenswirklichkeit in Deutschland. Ich persönlich gehe davon aus, dass sich der Aufsprung Jahre 2025 zwar fortsetzt, aber nur mit sehr geringer Dynamik. Lesenkungen, robuste Vermietungsmärkte und viel privates Kapital. Das stützt alles den Markt. Gleichzeitig bleibt der Gegenwind. Ja, schwache Konjunktur, restriktive Kreditvergabe bei den Banken, politische Unsicherheiten durch die neue Regierung und die Politik. Der deutsche Immobilienmap bleibt damit ein Markt für sehr eigenkapitalstarke Investoren, die Chancen in einem schwierigen Umfeld nutzen können. Auf dem Büroimmobilienmarkt sehe ich, zudem große Angebotsüberhänge. Entscheidend wird sein, wie schließen Eigentümer ihre Refinanzierungslücke. Kommt es zu vielen Notverkäufen, könnte das Transaktionsvolumen natürlich dadurch deutlich steigen. Mit sinkenden Preisen jenseits des Topsegments. Bleiben Verkäufe er selten und ja, die Vermieter und Eigentümer finden gut eine Nachfinanzierung, dürften die Preise eigentlich stabil bleiben, aber die Zahl der Deals wird nachhaltig niedrig sein. Spitzensiten sind wohl eher weniger zu erwarten und insgesamt sehen wir wenig Bewegung.
Ja, was heißt das Ganze für dich und für mich als Immobilieninvestor? Das heißt, der deutsche Immobilienmarkt steht zwischen Bullen und Bären für Anläger. Mit starken Eigenkapital liegen hier Chancen, aber auch enorme politische Risiken, was man da auch aus ja Brüssel alles zu hören bekommt, macht natürlich Angst und Bange, wie Vermögensteuer, Erhöhung der Erbschaftssteuer, wie Lastenausgleichsgesetze und so weiter und so fort. Ja, meine Frage an dich an dieser Stelle: Bist du eher im Bullenlager oder im Bärenlager, was den deutschen Immobilienmarkt betrifft? Schreib mir doch einfach mal deine Einschätzung in die Kommentare. Ich bin gespannt auf dein Statement. Bist du neugierig, wie ich mich persönlich gerade aufstelle, dann lade doch einfach meinen persönlichen Vermögensschutzguide herunter. Hier beschreibe ich im Detail, was ich gerade genau tue, um mein Vermögen zu sichern und wachsen zu lassen. Heute ja ist mein letzter Tag in Deutschland. Morgen fliege ich wieder nach Nordsypern, um einer tollen Investorengruppe dort das Land und die Möglichkeiten zu zeigen und näher zu bringen. Unter dem Video findest du auch den Link zu unserer nächsten Reise oder wenn du ein Immobiliengespräch für dein nächstes Dubai oder Nordsypern Investment wünscht, dann lass es uns doch einfach über den Link wissen. Wir freuen uns drauf, dir persönlich hier helfen zu können. Beste Grüße. Ja, heute noch aus Nürnberg, dein Florian.