Transcription
Le problème, c'est que tu pars de trop peu et que tu n'investis pas assez, et que tu as trop peu d'années. Ça vous montre aussi quand même quelqu'un qui a un très beau revenu et qui investit une somme qui est quand même pas anecdotique. Bah, vu que cette personne a déjà 50 ans, elle est largement pénalisée par rapport à quelqu'un qui aurait non pas 17 années d'épargne devant lui, mais par exemple 35 années d'épargne. Bon, bah là, c'est plus du tout la même histoire.
Bonjour à tous, bienvenue dans une nouvelle analyse de patrimoine. Aujourd'hui, on va regarder le patrimoine d'une fonctionnaire qui se lance en bourse. C'est parti. Fonctionnaire de 50 ans, patrimoine de 228 000 €. Euh, très beau patrimoine déjà, avec pas mal d'IMO évidemment, enfin évidemment, je sais pas pourquoi je dis évidemment, mais en tout cas beaucoup d'IMOs, IMO, livret, compte bancaire et un tout petit peu d'actions et de fonds. Elle, ça va être la grosse thématique de cette analyse de patrimoine.
50 ans, célibataire, une fille, fonctionnaire d'état, cadre depuis 20 ans, traitement de 3400 € net par mois, passage à 2900 € net le mois prochain, car j'ai augmenté le montant du prélèvement à la source. OK. Pourquoi ? Pourquoi avez-vous augmenté ça ? Je ne sais pas, peut-être pour avoir moins de mauvaises surprises en fin d'année, au moment de la, enfin fin d'année, l'année suivante, en vue de la rectification. Peut-être parce que ton revenu a augmenté, qui est intéressé de savoir pourquoi augmenter le prélèvement à la source à ce moment-là ? Mieux voir l'argent dans sa poche, le placer, puis après payer les impôts un an plus tard. C'est mon avis.
Mon objectif est d'atteindre 1 million d'euros de patrimoine et de pouvoir me générer 4000 € de revenus passifs d'ici 17 ans, donc 67 ans, la retraite. Euh, elle nous a partagé son cashflow et ouh là là, très détaillé, magnifique. Donc euh, salaire de euh l'éducation nationale, 3400,738 € avec euh salaire net euh Greta, je ne sais pas ce que c'est, encaissement loyer appartement en BIC. Donc il y a 620 € qui rentrent. OK, donc il y a un bien locatif ou plusieurs biens locatifs. On voit que le logement, c'est très faible. Alors, intéressé, frais de copropriété appartement, alors il y a pas de loyer, il y a pas non plus, est-ce qu'il y a un emprunt ? Ah si, a un emprunt, est-ce qu'on a, est-ce qu'elle a un logement de fonction ? À voir, mais en tout cas, logement très bas. Je rappelle que c'est la première dépense des Français, donc des Françaises, donc plutôt une bonne nouvelle pour elle. Quotidien, rien de spécial, abonnement, pas mal de choses, voilà, 10 € à 12 €, YouTube à 13 €, rien de choquant, je trouve. Les impôts.
Bon, on voit qu'il y a pas mal d'impôts immobiliers, les impôts fonciers. D'ailleurs, je rappelle que si vous avez un appartement en Airbnb à l'année, vous payez aussi la taxe d'habitation. Donc vous payez pas seulement la taxe foncière, mais aussi la taxe d'habitation. Donc voilà, si vous l'avez en location longue durée, là c'est votre locataire qui va la payer, mais sinon c'est vous qui en êtes redevable. Si euh pour ceux qui sont encore soumis, ça existe encore malheureusement. Je rappelle que cette taxe va être supprimée en 2025 sur les résidences principales, et après ça sera uniquement sur les résidences secondaires. Donc vraiment, on va taper là où les gens ont concrètement a priori assez d'argent pour payer. Pas mal d'assurances et de mutuelles, euh notamment des prévoyances. Bon, j'imagine que vu que ça a été tout détaillé, ça a l'air d'être quand même assez bien étudié. On va voir quand même les frais bancaires, ça m'intéresse. 20 € pour la Société Générale. Euh, des remboursements d'emprunt assez classiques. On va voir les cashflows qu'il y a en face. Voilà, on voit qu'il y a 620 € de cash, mais bon, je ne sais pas à quoi correspondent ces deux. Enfin, il y en a un qui a priori n'est pas loué ou qui rapporte rien ou vraiment pas beaucoup, parce que c'est c'est quand même très déficitaire. Et ensuite euh pas mal d'épargne qui va sur un compte ou un livret.
Intéressant d'ailleurs. Donc actuellement, il y a rien qui est investi euh dans des supports qui euh battent l'inflation. Donc il y a pas mal de potentiel et surtout il y a encore, il y a un taux d'épargne très faible, hein. On a un taux d'épargne bah de quasi zéro. En réalité, c'est un peu plus que ça. Euh, c'est ça fait ouais 8 % quelque chose comme ça. On pourrait aller beaucoup plus haut. On pourrait aller beaucoup plus haut parce qu'il y a 850 € qui sont inutilisés. Après, c'est vrai que tu as dit que ça c'était ton salaire brut 3400 et que tu allais baisser ton salaire pour payer plus d'impôts. Même si tu payes 500 € d'impôts en plus, il restera quand même 350 € à investir.
Donc j'ai plusieurs produits Société Générale. Le livret BFM, qu'est-ce que c'est que ça ? Je connais BFM TV, je connais pas le livret BFM. C'est Mounir Lagoun de Final. Caractéristique à 2,4 % brut à Noël sur vos premiers 3000 €. Ensuite, c'est 0,50 % au-delà. Bon, en gros, ça rapporte rien au-delà de 3000 €. En deçà, c'est pas mal. Par contre, les intérêts évidemment sont fiscalisés à la flat tax. Donc euh en réalité, le taux net est bien plus bas. Euh donc c'est pas une c'est pas une solution miracle. D'ailleurs, c'est un livret spécial fonctionnaire, donc il y a que vous qui pouvez l'ouvrir. J'imagine que toutes les banques ont ça. Donc je ne connaissais pas.
Ensuite, tu nous dis que un livret assurance vie Érable. J'adore ces noms. Toujours des des noms assez sexys quoi, c'est très haut de gamme. Alors, frais, là on commence tout de suite dans le dur, puisque là on nous annonce quand même euh des choses qui sont lunaires. Frais sur versement dégressif, 3 % seulement euh si vous versez moins de 15 000 €, et 2,5 % là là vraiment il vous faut un cadeau si c'est plus de 15 000 €. Les frais sur versement, franchement, les gens qui payent encore ça en 2025, il faut changer de contrat. C'est c'est impossible, c'est plus possible quoi. Là, vous prenez, vous mettez 100 € dans la machine, vous avez déjà laissé 3 € sur la table juste en terme de frais. Donc, il y a que 97 € qui vont aller travailler pour vous. Ça franchement, c'est impossible. Frais de gestion dégressifs. Alors voilà, j'avais jamais vu ça aussi. Ils vont mettre des frais par mois. Très intéressant. Donc là, on est quasiment à 1 % de frais juste pour le contrat. Je rappelle que dans une assurance vie, il y a les frais pour rentrer et sortir l'argent. Il y a les, donc c'est les frais sur versement, frais de retrait. Il y a les frais de gestion du contrat. Il y a les frais de gestion des unités de compte. Il y a les frais des ce qu'on appelle les actes de gestion, donc des arbitrages. Donc là, c'est simple, ils t'en ont mis partout. Bon, je vais pas tourner autour du pot. Euh, ce n'est pas un bon contrat. C'est un contrat qui coûte très cher. Euh, et euh, je ne vois pas pourquoi aujourd'hui tu payerais des frais sur versement, des frais sur arbitrage, tu prends un contrat en ligne. N'importe lequel, tu payes zéro. Donc ça c'est pas possible, il faut s'en débarrasser.
Ensuite, il y a un plan épargne retraite populaire, le PERP Epicéa, encore un très beau nom. Qu'est-ce qu'on a comme frais ? Alors là, vous avez aussi des frais qui sont encore plus épicés, si je j'ose dire. 4 % si vous versez moins de 3750 €, 3 % euh si vous versez moins de 15 000 €, et euh 2,5 % si c'est plus de 15 000. Des frais de gestion évidemment qui sont comme d'habitude assez élevés, exprimés en mois, je trouve ça assez bizarre. Et ensuite, vous avez, après, il faudrait aussi voir typiquement s'il y a des ETF qui sont disponibles. On va le voir. Support d'investissement. Je ne suis je ne sais pas où on peut voir la gamme, mais c'est vraiment pas terrible en fait. De base déjà pour moi, il faut pas investir dans ce contrat, parce que en plus c'est un plan épargne retraite, donc vous êtes bloqué jusqu'à la retraite, et à chaque fois que vous versez de l'argent, vous faites ponctionner, vous avez des frais de gestion annuelle, donc ça ça tombe à 100 %, ça va tomber pendant très longtemps pour pour vous, ça va encore tomber pendant 17 ans. Donc ça c'est pas possible. Il faut s'en débarrasser. La bonne nouvelle, c'est que vous avez pas grand-chose. Donc voilà, pas besoin de, vous pouvez rester chez votre banque, il y a aucun problème. Mais pas besoin de de de leur donner votre argent sur les produits s'ils sont pas terribles. Gardez la banque pour ce qu'elle sait faire, à savoir sécuriser votre argent, vous fournir un livret, et le reste, pas besoin, vous fournir du crédit.
J'ai plusieurs PEA, PEA classique. Alors déjà, j'ai plusieurs PEA, c'est une phrase, si vous, quelqu'un vous dit ça, vous devriez bugger. Donc c'est pas possible d'avoir plusieurs PEA. Enfin, c'est possible techniquement, mais en tout cas fiscalement, ça ne marche pas. Donc euh je pense que tu as plutôt euh un PEA dans lequel il y a un compte espèces et un compte-titres. Euh donc euh PEA classique, ma mère me l'a ouvert lorsque j'avais 17 ans, et donc bah ça te fait une ouverture en 92, et 92 c'est l'année de création du PEA. Donc ta mère a été visionnaire sur ce coup-là, puisqu'elle elle a senti que c'était quelque chose de bien à l'époque. On voulait encourager l'épargne en actions et l'actionnariat individuel, et donc voilà. Donc il a 1773 € sur ce PEA. On va le voir tout à l'heure dans Finarie. Et il y a aussi du cash PP. J'ai mis de l'argent dessus après le visionnage d'une vidéo de ta part et à la lecture de la page 47 de ton livre que j'ai acheté sur Amazon. OK, trop bien. Je ne sais plus ce qu'il y a à la page 47, j'avoue. Mais j'imagine que je parle de bourse ou de de d'ouverture d'un PEA.
Bon, je vais tout de suite aller voir ton Finarie parce que ça m'intéresse quand même fortement de savoir à quoi ressemble ce PEA, enfin ce qu'il y a dedans quoi. Alors, je vois effectivement deux PEA à vérifier quand même, est-ce que tu as vraiment deux PEA distincts ou tu as un PEA. Et donc, je sais pas pourquoi là ça s'affiche avec d'une part la part euros et d'autre part la part actions. Toujours est-il que ce PEA affiche, bon évidemment là, il a pris une claque avec Trump et bon le ralentissement économique quand même assez fort qui a lieu. Donc là, ce qu'on a regardé, c'est que on s'est dit tiens, on va on va on va estimer ce que ce qu'aurait donné un investissement dans un ETF CAC 40 ou dans un fonds indiciel CAC 40, peu importe. En 92, donc au moment où ta mère a ouvert ce PEA, bah aujourd'hui juste avec le CAC 40, hein, pas la bourse américaine, pas le MSCI World, le PEA serait à 10 500 €. Alors, on sait pas si tu as versé tout d'un coup et cetera, mais on est parti du principe que oui. Et on voit que tu es à moins 240 € de perf, et au total, il y a que bah il y a que 1500 €. Donc ça fait quand même un gros manque à gagner. D'ailleurs, il y a un fonds qui a l'air qui m'a l'air bien chargé en frais, le fameux fonds, je ne le connais pas, le fameux fonds Darwin. Donc on est allé voir la perf aussi, prend 2 % de frais par an quand même ce ce fonds très sympa. On a regardé la perf. Alors comme d'habitude, il y a pas de miracle. Ce que je fais, c'est que je piège personne. Je regarde juste la perf sur le site officiel du gérant, donc la Société Générale. Et en l'occurrence, moi ce qui m'intéresse, c'est que je regarde la perf comparée bah à l'indice, puisque je m'en fiche de savoir la perf absolue. Et donc je vois ce fonds existe d'ailleurs, il existe pas depuis 92, il existe depuis 2015, et on voit que le fonds a fait une sous-performance quand même assez massive, puisqu'aujourd'hui il est à 20 points de moins que son indice de référence. Voilà, on voit l'indice de référence, c'est 35 % de CAC 40 plus 30 % d'actions capitalisées plus 35 % d'actions euh d'EuroStoxx 50. Donc bon, c'est un fonds qui sous-performe. Bah normal, il prend 2 % de frais par an. Donc 2 % de frais par an sur 30 ans, ça fait 40 % de manque à gagner, 43 % même. Forcément, c'est très dur de à ce rythme-là de facturation de tenir la même perf qu'un indice, quasiment impossible. Bon, d'ailleurs, c'est assez drôle puisque quand on regarde le détail des frais, on voit que il y a une commission de surperformance. Bon, a priori, ça pas de risque que ça arrive, puisque surperformance il n'y a pas par rapport à l'indice. Mais en tout cas, c'est quand même assez cocasse de de de facturer ça. Ça montre encore une fois que les fonds actifs, vous pouvez prendre des fonds actifs. Il y en a qui surperforment le marché depuis 20, 30, 40 ans. J'avais reçu William Gross qui surperforme son indice sur un secteur très particulier qui sont les petites capitalisations boursières françaises. Mais bon, des des William Gross, en fait, il y en a pas beaucoup. Je pense pas qu'il faille mettre tous ses œufs dans le même panier de toute façon. Et euh bah quand il en plus facture des frais de surperformance, je pense que vous avez autant de raison de ne pas y aller. Euh d'ailleurs, vous avez aussi des coups d'entrée sur ce fonds, il y a rien qui va. Euh, ne prenez pas les produits bancaires parce que c'est juste trop cher.
Un CTO récent, 266,72 €, stock picking pour le moment. Nvidia, bon là, j'imagine que ça va pas super bien se passer sur Nvidia si tu es rentré récemment. Bon, moins 14 % encore, ça va. C'est pas dramatique, mais c'est pas forcément la panacée. Euh d'ailleurs, je ne sais pas pourquoi tu es sur un compte-titres chez ta banque. Bon, j'imagine c'est par facilité, mais faut pas oublier que les frais de transaction doivent être aussi importants, qu'il y a peut-être des coûts de garde des titres, qu'il y a peut-être des frais facturés pour je ne sais quoi. Donc mieux vaut aller chez un courtier en ligne qui est moins cher et qui sera généralement plus beaucoup plus sympa en terme d'interface. C'est pas grave que ça soit pas à ta banque, tu as pas besoin d'avoir tout au même endroit. L'important c'est que ce soit un gros courtier respectable avec des frais bas.
Immobilier, j'habite dans un logement de fonction. Voilà, donc ça ça répond à cette question euh qui est euh que bah en tant que fonctionnaire, tu bénéficies de cet énorme avantage. Un appartement acheté en 2016, loué en meublé en BIC, loyer de 600 € par mois et 20 € de charges. Un appartement acheté en 2022 en SCI, j'ai 99 % de parts, et ma fille a 1 %. Ben oui, une SCI, vous pouvez pas l'avoir tout seul, il faut toujours deux actionnaires. À terme, je souhaite lui laisser un plus gros pourcentage et intégrer le premier appartement dans la SCI pour lui éviter de payer des frais de succession trop lourds. Louer via Booking, les loyers entre 300 et 850 € en fonction des mois. Je perds donc de l'argent, car mensualité du prêt 836 € plus 400 € de charges. Waouh ! Effectivement, c'est une très mauvaise opération. En plus Booking, bon c'est hyper chronophage. Question que je me pose. Alors peut-être que tu tu le sais, mais peut-être que c'est un abus de langage, mais je pense pas qu'il faille uniquement louer sur Booking. De ce que j'ai vu et de ce que je vois aussi autour de moi, c'est que la plupart des gens qui louent des meublés à court terme, de tourisme, euh ils font Airbnb et Booking. Et généralement Airbnb fait 80 % du chiffre et Booking 20 %. Alors c'est vrai que tu le plus cher sur Booking. Par contre, il y a quand même beaucoup moins de réservations qui tombent. Personnellement, je préfère largement Airbnb. Je trouve que c'est beaucoup mieux beaucoup mieux fait en plus. Donc euh à à voir si tu peux déjà te mettre sur Airbnb, puis après de toute façon si l'opération n'est pas rentable, bah soit te débarrasser de l'appartement, soit tout simplement effectivement le passer en longue durée, ce qui de toute façon va devenir beaucoup moins punitif en terme d'impôt sur le long terme.
J'aimerais acheter un troisième appartement pour une location classique. Ma conseillère de banque n'y voit pas d'inconvénient, ce qui m'a un peu surprise. Bah j'y vois pas non plus d'inconvénient pour toi, parce qu'en fait tu as 50 ans, tu es fonctionnaire, tu es en poste depuis euh depuis 20 ans. Tu es un profil hyper hyper safe. C'est un peu le rêve quand tu rentres dans l'agence, je pense que la la conseillère bancaire, elle elle te elle te déroule le tapis rouge. Tu es le client rêvé. Alors que tu vois quelqu'un comme moi, chef d'entreprise, c'est l'horreur quoi. Ils ont surtout pas envie de me prêter, parce que même si in fine mon revenu peut fortement augmenter, et bien il y a pas de garantie. Alors que le fonctionnariat a priori c'est garanti. Mais en tout cas la question que je me poserai, c'est tu as un appartement, je ne sais pas s'il est rentable, on va vérifier l'emprunt, tu as un appartement qui est fortement déficitaire. Pourquoi tu vas en rajouter un troisième ? Est-ce qu'il y a pas des opérations qui sont plus intéressantes à faire ? Est-ce que il y a pas de la gestion immobilière haute via des SCPI, via d'autres choses, des froncières côté qui peut être intéressante pour toi ? À vérifier. À question, j'ai le matelas de sécurité, j'ai la partie immobilier, il me manque à présent la partie bourse et cryptomonnaie pour faire croître davantage mon patrimoine au moment de la transmission à ma fille. Est-ce envisageable de pouvoir investir à la fois dans un troisième bien locatif et en bourse ? Première question : où dois-je prioriser mes investissements boursiers ?
Bon, avant de répondre à toutes tes questions, on va regarder ton profil quand même, puisque il y a des choses intéressantes. Donc il y a les fameux biens immobiliers, deux appartements, et moi ce qui m'intéresse surtout, c'est de voir le cashflow que tu génères sur chaque. On voit les deux appartements, on voit qu'il y en a un qui est donc déficitaire, l'autre qui ne l'est pas. Donc ça ça doit être l'appartement que tu détiens avec ta fille, et ça c'est l'appartement que tu as en direct. Malheureusement, tu n'as pas si tu as lié les emprunts, et donc on va voir combien cet emprunt te coûte en terme de mensualité. Donc on voit que tu nous y disais que tu louais 600 €. Ouais. 600 € par mois et que tu ça te coûte 569. Donc ça clairement avec les impôts et tout c'est pas rentable comme opération. Tu dois être un peu déficitaire, mais pas grand-chose. Donc peut-être je sais pas si la zone est intéressante, je sais pas si tu peux augmenter les loyers. Ce qui est sûr, c'est que c'est une opération qui est à l'équilibre. Je pense que c'est OK. Sur l'autre opération, c'est beaucoup moins intéressant. Les livrets, bah ça c'est un livret A. Super, livret A à 14 000 €. Les comptes d'épargne. Alors, ça doit être le fameux compte le fameux compte BFM TV à venir que tu nous as dégoté. Je vois pas l'intérêt en fait d'avoir ce compte, puisque le livret A a le même taux, 2,4 % net. Alors que là, alors je sais pas lequel c'est, est-ce que c'est celui-là ? Est-ce que c'est celui à 4000 ? Est-ce que c'est celui à 2000 ? Mais dans tous les cas, tu es fiscalisé sur les intérêts. Donc je pense que c'est plus intéressant de vider ses comptes et d'aller sur le livret A pour que ton matelas de sécurité soit optimisé en terme de rendement. Ça c'est un premier arbitrage très simple à faire sur tes comptes bancaires. Bon, 10 000 € sur le compte bancaire, ça me semble un peu exagéré. Peut-être 9000 € sur le compte courant. Euh, je sais pas s'il y a une opération prévue à court terme. Surtout qu'au global, en fait, tu as 13 000 € sur tes comptes courants. Tu as quand même euh des cashflows qui sont très euh stables. Je pense que soit tu les mets sur ton livret A, alors le problème c'est que tu vas être au plafond, donc c'est pas forcément possible. Soit tu les mets sur un autre support qui te rapporte de l'argent, type des comptes rémunérés, des comptes courants rémunérés, ou alors ton, qu'on livrait BFM. Mais il va pas être assez intéressant, je trouve. Ou alors surtout tu fais travailler cet argent avec un investissement comme tu l'as dit en bourse, en crypto. Alors attention, faudra quand même bien ajuster en fonction de ton profil de risque. Mon livre, faut savoir que moi la plupart de mes lecteurs, ils ont 30, 35 ans, 40 ans max peut-être. À 50 ans avec un horizon de retraite en vue, je pense qu'il faut commencer à réfléchir à l'obligataire pour amortir le choc. Le fonds en euros aussi, ça peut être quelque chose d'intéressant. Je préfère l'obligataire au fonds en euros pour des raisons qu'on pourra discuter une autre fois, mais il va falloir quand même arbitrer et il va falloir bien jongler entre les deux classes d'actifs. Mais en tout
Cas là, il y a, il me semble qu’il y a trop de cash sur les comptes courants, pour qui rapportent rien en plus, hein. Action et fond.
Bon, ça on a vu, il y a les fameux 2 PEA à vérifier si vraiment tu as de PEA. Dans ce cas-là, va falloir en fermer un pour éviter le la cata au moment de de du cashout de l’autre. Euh le compte-titre euh bah je trouve pas l’intérêt de le garder à la générale, sauf si les frais sont vraiment très bas, à vérifier hein. Faut vérifier la brochure des frais. Un peu de fond en euros sur l’assurance vie générale. Bon ça je trouve que c’est pas elle est pas intéressante. On a vu que tu avais des frais de dingue sur ton assurance vie Épicaa. Tu en as devant, derrière, au milieu. Comme je l’ai dit, n’importe quel courtier en ligne fera l’affaire. Bon chez Finar on a une assurance vie, mais il y en a plein d’autres. C’est vraiment à toi de voir. Et tous les acteurs modernes ont supprimé les frais surversement, les frais d’arbitrage, tout ça. Ça n’existe plus ça. Donc ça c’est un truc bancaire, faut faut arrêter d’enrichir les banques sur ça.
Et puis les emprunts, bah pas grand-chose au final. Il manque un emprunt je pense parce que tu nous avais dit que tu avais sur ton CASA tu nous indiques deux remboursements. Je n’en vois qu’un. D’ailleurs, là je ne vois pas la mensualité à 836 €. Donc voilà, peut-être quelque chose à ajouter sur ton Finar.
Alors pour ta première question euh déjà avant de répondre à est-ce qu’il faut faire l’un ou l’autre, je pense que tu peux faire les deux hein, il y a pas de problème. Tu as ta banquière veut te prêter, tu as du cash ? Bon ben voilà, la question euh la question est vite répondue comme on dit. La question est du coup comment tu vas le faire ? Euh bah je vois euh une solution qui est à peu près toute donnée que ton PEA est loin d’être au plafond, même si c’est un PEA qui fait partie des des oggies, des premiers de l’histoire. Donc l’idéal ça sera de faire l’investissement via le PEA, sur le là les années à venir.
Alors attention euh il va falloir quand même diversifier ton allocation. Le PEA je rappelle que vous pouvez pas mettre d’obligataire dessus. Il y a quelques fonds monétaires, mais c’est surtout l’obligataire que vous ne pouvez pas toucher. Donc le PEA pour les actions. Alors là il y a même pas de doute, on est dans un marché DCA. Je veux dire, vu ce qui se passe aujourd’hui, il faut absolument faire du DCA. Faut surtout pas faire du Lom Som. Si on rentre dans une crise qui se prolonge et qui dure plusieurs années, bon bah vous voulez pouvoir investir à chaque point chaque fois que ça baisse quoi. Donc DCA, aucun doute. Faut fixer le bon montant et ensuite faut y aller sans réfléchir sur ton POA.
En parallèle, je prendrai date sur une assurance vie. L’assurance vie, c’est super intéressant, surtout avant les 70 ans, parce que le fameux abattement à la transmission, il est plus important si tu verses avant tes 70 ans. Donc il faut absolument accélérer la marche à ce niveau-là. Et il y a une façon assez simple de le faire, c’est d’ouvrir enfin c’est de prendre date sur l’assurance vie aujourd’hui, d’investir via le PEA en priorité. Je pense qu’il va falloir vraiment y aller de façon super diversifiée. Donc je ferai pas que de la bourse US, je ferai vraiment très large MSCI World. En parallèle peut-être déjà commencer à investir en obligation ou sur une gestion très prudente si tu te sens pas de choisir les obligations et cetera sur l’assurance vie. Et donc à 69 ans, juste avant juste l’année avant que le la règle change avec le l’abattement sur le la transmission, et bien euh prendre vider une partie du PEA pour le mettre dans l’assurance vie et donc bénéficier de cet abattement pour pouvoir transmettre ton patrimoine à fiscalité moindre. Donc ça c’est vraiment comme ça tu as le meilleur des deux mondes. Tu as la fiscalité réduite sur l’impôt sur le revenu sur le PEA et ensuite tu as la fiscalité favorable sur la transmission avec l’assurance vie et tu enchaînes les deux.
D’ailleurs, un sujet qu’on voit beaucoup sur Finari depuis qu’on a lancé l’assurance vie, c’est le la clause bénéficiaire qui est assez mal compris. Il faut vraiment bien la travailler. Donc n’hésitez pas à faire appel à un notaire pour être sûr que ce qui va se passer correspondent à vos volontés. A priori, vous serez plus là pour le vérifier. Et si les héritiers doivent se débattre avec un une clause qui est peu claire ou avec un testament qui est peu clair, ça peut mener à des problèmes et donc il faut vraiment bien verrouiller cette partie. Ça c’est d’autant plus important que si vous avez moins de 70 ans, la clause bénéficiaire de l’assurance vie prime sur le testament. Donc même si dans le testament vous avez dit 100 % de mon assurance vie va à untel ou à je ne sais qui et bien c’est la clause bénéficiaire qui prime et si elle est mal rédigée et bien c’est le drame.
Sur ta question sur l’immobilier, est-ce qu’il faut en faire ou pas ? Alors je pense que ta banquière veut te prêter, toi tu as envie d’en faire. Bah let’s go. Est-ce que je ferai du Airbnb vu la la non rentabilité de ton bien ? Clairement je ferai de la longue durée donc à voir le secteur et cetera, mais il va falloir trouver enfin réfléchir vraiment au setup. Évidemment l’immobilier tit fonctionnair bah c’est un super vecteur d’enrichissement. D’ailleurs, les fonctionnaires, vous touchez 75 % de votre salaire à la retraite. Donc c’est quand même très favorable. Donc même après le départ à la retraite, tu auras encore des revenus qui seront quand même intéressants. Donc évidemment l’immobilier c’est intéressant dans ton cas, mais en fait quand on regarde les haut patrimoine en France, donc là j’ai pris une petite étude de l’INC, on se rend compte que le patrimoine immobilier il atteint son pic quand on est voyez au entre le desil D6 et D7. Donc qu’est-ce que ça veut dire ? Pro, c’est les entre les 60 et les 70 % les plus riches. Et donc ces gens-là ont un patrimoine qui va entre qui oscille patrimoine brut entre 246 000 et 328 000 €. Et vous voyez qu’ensuite derrière sur les haut patrimoines, donc haut patrimoine par exemple pour être dans D9 faut avoir 717 000 € pour être en D99 faut avoir 2,2 millions d’euros. C’est là qu’on voit la l’accélération de la richesse. Et bien plus vous êtes riche en fait, plus la part immobilière baisse. Donc vous voyez les plus riches eux ont 36 %, soit quasiment autant que les euh bah les D3 qui sont parmi les les plus modestes. À l’inverse, ce qu’ils ont beaucoup, c’est évidemment euh du patrimoine financier. C’est eux qui en ont le plus. Alors là ici, je pense qu’on compte les livrets et cetera, mais eux ils ont surtout beaucoup d’actions évidemment et surtout ils ont du patrimoine professionnel. Et c’est ça vraiment le hack, c’est-à-dire que on s’enrichit pas avec son travail. On peut évidemment mais on surtout avec son activité professionnelle. Donc c’est pour ça que une grosse partie de leur patrimoine vient de cette de cette partie. C’est toujours intéressant de voir que plus on s’enrichit, plus le patrimoine varie et finalement bah ça concentre énormément les richesses. Et donc on le voit très bien sur ce beau graphe, on voit que en fait le patrimoine professionnel, il est très très concentré auprès des bah vous voyez c’est les 1 % les plus riches qui détiennent la vaste majorité plus de 60 % du patrimoine professionnel. Donc c’est assez unique et donc encore une fois ça montre que faut créer une activité pour devenir riche et que plus vous êtes sophistiqué, plus vous êtes riche, plus vous allez vous financiariser.
Mais en tout cas, dans ton cas, ce qui va être important, c’est de bien faire un montage pertinent. Donc on a un petit peu regardé la situation. Je pense que le mieux, c’est d’ouvrir une SCI et de faire un apport en compte courant d’associé. Cet apport en compte courant d’associé va servir d’apport à ton crédit IMO que ta banquière a tant envie de te donner. Donc ça c’est parfait. Ensuite, on peut faire un don en propriété de cette SCI. Et là, on va utiliser le crédit pour décoter la valeur. Et donc bon, on va vous mettre le tableau à l’écran. En fait, en fonction de l’âge, vous avez une clé de répartition qui va varier. Et donc, plus vous faites ça jeune, mieux ça se passe. En gros, moins vous payez d’impôts, enfin moins vos héritiers vont payer d’impôts. Donc là, toi tu es à 50 ans, donc c’est vraiment l’année encore à faire parce que dès l’année prochaine, la clé va fortement se détériorer. Et donc là, on voit que aujourd’hui, on voit que tu perdra uniquement 30 % sur la valeur de la nuit propriété. D’ailleurs, enfin, si vous demandez ça veut dire quoi 51 révolu, ça veut dire en gros le lendemain de votre anniversaire. Donc pour toi, le jour de tes 51 ans, enfin le lendemain de tes 51 ans, tu passes dans le dans la catégorie 51 révolu. Bon, pour simplifier tout ça, je vous ai fait comme d’hab un petit Excel, hein, parce que on est tous fan d’Excel, même si on adore Finari. Euh valeur du bien. Bon bah, on va dire, tu achètes un bien à 100 000, tu empruntes 80 000 pour financer ce bien à 100 000. Du coup, bah valeur départ, il y a que 20 000 € de cash pour l’instant dans la société, c’est l’apport. On fait une répartition comme tu l’as déjà faite. D’ailleurs, tu fais 99 % chez toi, 1 % chez ta fille. Ici, bah toi, tu es tu le fais très rapidement là avant tes 51 ans, avant le la date d’anniversaire et donc tu euh as une assiette fiscale de la donation de cet appartement de seulement 7 920 €. Et là, tu vas me dire « Bon bah cool, mais je paye combien ? » Bah c’est encore mieux en fait parce que du coup, tu vas pouvoir utiliser l’abattement de 100 000 € d’exonération de droits de donation parent, par enfant tous les 15 ans auquel vous avez tous droit. Et tu vas uniquement utiliser une toute petite portion. Tu vas utiliser 8 % enfin 7,9 % de cet abattement pour donner en fait gratuitement ton appartement qui vaut 100 000 €. Et en parallèle, toi tu peux toucher les loyers vu que tu restes en fait euh usufruitier et donc tu peux bah financer ton futur train de vie. Donc, tu as acheté un appartement, tu l’as financé à crédit parce que ta banquière a envie de te prêter, tu as euh donné l’appartement sans payer d’impôts, enfin de droits de donation à ta fille et tu continues de toucher les loyers pour assurer ton train de vie. Bref, c’est un win-win.
Bon, je pense avoir répondu aux questions. Est-ce que c’est envisageable de faire le bien locatif la bourse en même temps ? Oui. Est-ce que tu dois privé privilégier tes investissements boursiers ? Non, je pense que tu peux faire les deux en même temps. C’est un peu la même question. Du coup, tu me disais que tu voulais 4 000 € de revenus passifs d’ici euh d’ici 17 ans. Est-ce que c’est possible ? J’ai repris ton patrimoine actuel. Euh, j’ai fait la répartition, c’est-à-dire que tu as 2 % de bourse et 98 % autre qui est principalement du cash et de l’immobilier. On a pris tes 350 € que tu voulais investir tous les mois en bourse x 12, ça fait 4 200. On va dire que tu vas mettre une partie en bourse et une partie dans autre chose, des actifs un peu moins risqués. Du coup, vu qu’il te reste 17 ans et que la bourse, on va dire, c’est un rendement à 7 %, on pourrait mais bon, tu vois, on peut mettre 8 %, c’est un peu pareil, ça change pas grand-chose. On t’a mis un taux à 172 parce qu’en fait, tu vas être au PEA. Bon, évidemment, c’est une simplification. Euh, taux d’inflation à 3 %, donc ça c’est plus que qu’actuellement, mais c’est quand même assez réaliste. On voit que tu auras un capital final de 381 000 € et donc théoriquement, tu peux te payer euh 1 200 € par mois sur ce capital. Donc en vendant ce capital progressivement sans mettre en péril ton épargne, ça reste quand même très très juste. Et bon, c’est pas le fait de changer le rendement en bourse, même si on dit c’est allez, c’est 10 %, c’est la folie, ça change rien. C’est alors évidemment c’est mieux mais c’est pas ça le problème. Le problème c’est que tu pars de trop peu et que tu n’investis pas assez et que tu as trop peu d’années. Ça vous montre aussi quand même quelqu’un qui a un très beau revenu et qui investit une somme qui est quand même pas anecdotique. Bah, vu que cette personne a déjà 50 ans, elle est largement pénalisée par rapport à quelqu’un qui aurait non pas 17 années d’épargne devant lui, mais par exemple 35 années d’épargne. Bon bah là, c’est plus du tout la même histoire. Mais c’est parce que les intérêts composés, bah ça s’accélère avec le temps. L’autre simulation qu’on a faite, c’est qu’on s’est dit tiens, qu’est-ce qui se passe si tu prends tout ton cash qui traîne sur les comptes courants, tu l’investis maintenant et tu continues de faire ton DCA sur la bourse, et bien pareil 17 ans avec un taux d’intérêt à 7 %, bah ça te ferait 164 000 € de patrimoine boursier, ça ne suffirait toujours pas. Et là, c’est pareil, si on fait si on fait le le 10 %, alors c’est mieux, mais ça ne change toujours pas l’équation fondamentale que à mon avis avec la situation actuelle, ce n’est pas réaliste d’avoir un revenu passif de ton patrimoine de 4 000 €.
Par contre, la bonne nouvelle, c’est que tu vas avoir ta retraite qui a priori, tu nous as dit que tu gagnais 3 400 € de net. Bon, on va dire qu’en gros, tu vas passer à 2 500 €, euh même peut-être un peu plus 2 500 €, on va dire euh juste avec ça. Si tu complètes avec cette partie boursière, donc là on va repasser à 17 ans, et bien bah tu es à peu près en fait, tu es à 3 700 € modulo fiscalité, modulo marché boursier et cetera. Je ne pense pas que tu puisses compter sur ça, mais par contre, ça va te donner quand même un complément de revenu assez assez intéressant. Une autre chose que tu pourrais faire, c’est vendre un appartement pour investir plus en bourse. Tu as parlé de la cryptomonnaie, est-ce que tu en as besoin ? Bah si tu as envie d’en faire, pourquoi pas ? Je pense que vraiment il faut y aller doucement. Faut faire une toute petite partie de ton patrimoine, peut-être 5 % maximum de ton de ton patrimoine financier. Et là uniquement sélectionner des grosses valeurs type Bitcoin pour éviter vraiment de faire des erreurs et de tomber dans la spéculation.
Donc voilà, dans l’ensemble, il y a plein de choses à faire. Il y a plein d’optimisations. Il y a des assurances vies à fermer, il y a des comptes à délivrer, à clôturer, il y a des choses à vraiment à simplifier. Il y a des SCI à créer, des donations à faire pour aller minimiser les droits de donation. Et il y a surtout une un bon réflexe de d’investir tous les mois en bourse. Je pense que encore une fois le marché actuel, c’est marché idéal pour faire un DCA parce que bah ça baisse et donc c’est pour ça que vous avez envie de faire un DCA, c’est pour profiter de cette baisse et de pas devoir se demander si ça va aller plus bas ou pas. Vous investissez quoi qu’il arrive et de faire un DCA sur le temps long, pas sur seulement 6 mois, mais sur bah les 17 prochaines années idéalement pour pouvoir vraiment avoir le petit pécule qui te permettra de compléter ta retraite. Les 4 000 € ça me semble impossible mais par contre un complément ça me semble carrément faisable.