Transcription
Il y a deux situations dans lesquelles je peux vous assurer que vous êtes probablement assis sur une fortune qui dort. Et souvent, ce potentiel dort pendant des dizaines d'années avant qu'il se passe quoi que ce soit. Et je trouve ça bien dommage.
La première situation, c'est quand vous avez acheté un bien immobilier en Suisse-Romande il y a plus de 8 ans. Et la deuxième situation, c'est quand vous avez hérité d'un bien immobilier en Suisse-Romande, peu importe quand vous l'avez hérité. Dans les deux cas, c'est la même histoire. C'est un appartement ou une maison qui vaut aujourd'hui bien plus qu'au moment où il a été acheté avec peu de dette dessus en comparaison avec sa valeur sur le marché. Alors pour un héritage, parfois même il n'y a plus de dette du tout et là c'est le jackpot pour vous.
Aujourd'hui, je suis ici pour vous aider à le matérialiser ce jackpot. Et alors quand la maison, l'appartement a été achetée il y a plus de 8 ans, et bien le ratio d'endettement est régulièrement inférieur à 50 %. Je vous donne ici un exemple très simple. Vous avez acheté un appartement en 2014 à 650 000 francs. Félicitations, c'était une très bonne idée. À l'époque, vous aviez contracté une dette de 500 000 francs et aujourd'hui cet appartement, et bien il vaut 900 000 francs et il vous reste seulement 400 000 francs de dette parce que vous l'avez légèrement remboursé. Soit la dette est maintenant inférieure à 50 % de la valeur de votre appartement.
Peu importe si vous avez amorti via un troisième pilier puisqu'à l'époque il y avait un vrai avantage fiscal à le faire, ce qui ne sera plus vraiment le cas à partir de 2029. Ce que je vais vous expliquer dans cette vidéo fonctionne dans tous les cas. Donc si vous êtes dans l'une ou l'autre de ces situations, soyez attentif parce que vous êtes à quelques minutes de devenir peut-être millionnaire.
Permettez-moi d'abord de me présenter pendant 10 secondes avant d'entrer dans le vif du sujet pour que vous puissiez comprendre pourquoi je vous raconte tout ça. En bref, je m'appelle Édouard Clac et avec mon équipe basée à Sion et à Vevey, nous avons aidé quelques 300 personnes privées en Suisse-Romande à investir sur les trois dernières années pour cumuler plus de 200 millions d'acquisitions immobilières. Certains ont changé leur vie grâce à ces investissements. D'autres ont simplement sécurisé leur retraite. Et je vais vous expliquer comment vous pouvez le faire vous aussi dès aujourd'hui à travers les deux leviers de richesse qui s'offrent à vous sur un plateau d'argent.
Commençons par le réflexe suisse, celui qu'on a tous en tête. Vous avez acheté votre maison il y a 10 ou 15 ans et depuis vous faites une chose qu'on vous a présenté comme vertueuse. Vous amortissez, c'est-à-dire vous remboursez petit à petit votre dette en vous disant "Comme ça, à la retraite, j'aurai la paix et je ne devrai plus rien à personne." C'est rassurant et c'est ce que faisaient vos parents. D'ailleurs, attention, le plus important à comprendre, c'est que ce raisonnement n'était pas du tout stupide. Au contraire, il était excellent mais plutôt au cours du 20e siècle, voyez-vous.
Dans le monde de nos parents, celui des baby-boomers, l'épargne rapportait sans rien faire. Elle était mieux rémunérée que l'inflation sans le moindre risque. Donc c'était parfaitement logique de se dire "Je rembourse ma dette, je sécurise mon patrimoine et le reste, je le laisse dormir parce que de toute façon, il travaille tout seul." Et le jour où j'arrive à la retraite, et bien mes revenus me permettent de rester tranquillement dans ma maison parce que moi, de toute façon, je vais mourir dans cette maison et je déménagerai jamais, jamais jusqu'à ce que ce soit impossible de monter les escaliers ou d'entretenir 500 m² de jardin. Ça, ça arrive tous les jours aujourd'hui.
Le problème pour vous maintenant, c'est qu'on n'est plus du tout dans ce monde-là. Et c'est peut-être la chose la plus importante de toute cette vidéo. Les conseils de nos parents, hein, et des anciens étaient juste dans le monde économique qui était le leur. Aujourd'hui, la mécanique s'est complètement inversée et il faut savoir jouer avec les règles du jeu de son temps, pas avec celles de ses parents. Pire encore, parfois dans certains cas, ces propriétés complètement amorties deviennent même un vrai gouffre économique pour les familles. Et croyez-moi, si vous vous reconnaissez dans ce que je raconte, et bien vous êtes loin d'être seul. J'ai parlé à 3500 personnes privées qui souhaitaient investir sur les trois dernières années et beaucoup savent très bien qu'ils ne font pas les choses de la manière la plus optimisée mais il leur faut un déclencheur pour activer le processus parce que entre vous et moi, tout le monde a des raisons de retarder le développement de son patrimoine parce que ça ne change pas votre vie du jour au lendemain et ça vous demande des efforts.
Donc quand la journée de travail est terminée, que les enfants ont été récupérés mais il faut encore s'occuper d'eux toute la soirée et bien on ne se presse pas pour se pencher sur le développement patrimonial. Qu'est-ce qu'on finit par faire en général ? Et bien, on finit par s'auto-adjurer que ce n'est pas le bon moment pour investir parce que c'est la raison la plus facile pour éviter de le faire puisque ce n'est pas de votre faute. C'est à cause du reste du monde. Et même si vous vous posiez vraiment la question "Est-ce que c'est le bon timing pour investir ?" Et bien sachez que pour ma part, toutes les personnes que j'ai vu se poser ces questions depuis le début de ma carrière n'ont jamais investi, peu importe la période. Parce que si tout va bien, ces personnes n'investissent pas parce qu'elles pensent que ça ne peut pas continuer d'aller aussi bien. Et puis quand ça va mal, et bien n'investissent pas parce que ben c'est incertain et puis ça va mal et puis et puis donc c'est sûr que ce n'est pas une bonne idée. Et quand c'est un peu mézo, et bien n'investissent pas parce qu'elles ne savent pas trop où c'est en train d'aller. Et au final, en cherchant le moment parfait pour investir, et bien elles passent leur vie à rater tous les bons moments. Et à la fin de la journée, rappelez-vous que la réalité, c'est que si vous n'aviez pas acheté cet appartement il y a 10 ans ou si vos parents avaient attendu avant d'investir, et bien vous ne seriez probablement pas du tout dans la même situation économique qu'aujourd'hui.
Maintenant, pour revenir à notre sujet, j'ai fait une vidéo il y a quelques semaines qui s'appelait "Vendre sa maison en Suisse, la pire erreur à faire." Et le message était simple : votre appartement ou votre maison, surtout s'il a peu de dette, je ne le vendrai pour rien au monde. Mais à chaque fois, la même question revient en commentaire, en visio ou dans mes appels. "OK, Édouard, je garde la maison, d'accord, mais moi, j'ai besoin de liquidité pour avancer, investir. Comment je fais si je ne vends pas ?" Et c'est exactement le sujet d'aujourd'hui parce que la plupart des gens croient qu'il n'y a que deux options. Soit on garde et on ne fait rien, soit on vend, on récupère des liquidités. Mais c'est faux. Il existe une troisième voie, celle que personne ne vous montre vraiment, c'est-à-dire libérer des fonds propres bloqués dans les murs de votre propriété sans céder l'actif. Vous gardez la maison, vous gardez la plus-value future, vous gardez le patrimoine familial et vous récupérez quand même les liquidités pour investir.
Ce mécanisme a un nom, ça s'appelle le refinancement. Prenons un exemple. Admettons que votre maison vaut 1 million et demi et qu'il vous reste 500 000 francs de dette dessus. Pour comprendre ce qu'une banque accepte de financer, faites un petit détour tout simple. Imaginez un instant que vous vendiez votre maison. Qu'est-ce qui se passerait ? Et bien, un acheteur se présente, quelqu'un que la banque ne connaît pas, qui débarque de nulle part et cette même banque va lui prêter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison dans l'état exact où elle se trouve aujourd'hui. Alors, posez-vous la vraie question. Pourquoi la banque financerait-elle un parfait inconnu ? Mais pas vous. Vous, ça fait 10 ans que vous êtes là, 10 ans que vous payez vos intérêts, jamais un retard, 10 ans que vous entretenez la maison, vous êtes le dossier le plus sûr dont une banque puisse rêver. Et les banques adorent les choses qui sont sûres et les garanties. Donc logiquement, vous financez vous, c'est moins risqué pour la banque que de financer un inconnu. Donc oui, vous pouvez retourner voir votre banque et lui dire "Je veux augmenter mon hypothèque." Elle vous prêtera à nouveau de l'argent en utilisant la valeur de votre maison comme garantie et vous récupérez la différence en cash sur votre compte. Et surtout, vous n'avez pas besoin de vendre le patrimoine. La maison reste à vous.
Maintenant, soyons précis parce qu'il y a une mécanique à comprendre et je ne veux surtout pas vous faire rêver. En Suisse, une hypothèque se divise en deux étages. Le premier rang, c'est jusqu'à 2/3 de la valeur du bien, soit environ 66 %. Cette tranche-là, vous n'êtes pas obligé de la rembourser, vous pouvez la garder à vie. C'est le principe du financement immobilier en Suisse. Le deuxième rang, qui est le deuxième étage, c'est ce qui va de 66 à 80 %. Et celui-là, la banque vous oblige à l'amortir, donc à le rembourser petit à petit. La vraie question, c'est jusqu'où la banque vous suit pour augmenter votre hypothèque et vous dégager des liquidités ? Et bien ça, ça dépend de votre situation parce qu'il y a deux portes de sortie et c'est important de bien les distinguer.
La première porte, c'est lorsque la maison est vide et vous la mettez en location. Accessoirement et pour être bien clair, quand je parle de maison tout au long de cette vidéo, ça s'applique également pour les appartements. C'est pareil. Mais pour éviter le discours à rallonge, je prends le raccourci d'utiliser le terme maison plutôt que les deux à chaque fois. Donc revenons à nos moutons. Vous avez une maison que vous allez mettre en location et puis vous voulez augmenter l'hypothèque. Parfois, une partie du cash que vous libérez sert à rafraîchir la maison, quelques travaux pour mieux la louer et le reste, et bien vous l'investissez ailleurs. Dans ce cas, ce que la banque regarde avant tout, c'est combien la maison va générer de loyers et c'est ce revenu locatif qui détermine l'hypothèque maximum qu'elle vous accorde. Elle peut aussi tenir compte de votre situation personnelle mais pas systématiquement. C'est du cas par cas. Et là, soyons honnête, une maison, ce n'est pas un bon objet de rendement. Ça, c'est un point qui revient toujours et c'est juste. Le loyer qu'on en tire rapporté à sa valeur aujourd'hui est rarement extraordinaire. Un appartement fait systématiquement mieux. Si vous deviez acheter une maison aujourd'hui pour la louer, je vous le déconseillerai d'ailleurs. Mais votre maison à vous, vous avez hérité ou que vous avez depuis longtemps, elle est dans le patrimoine familial potentiellement depuis 10, 15, 20 ans. Donc elle a été achetée beaucoup moins cher. Vous louez au prix d'aujourd'hui un bien que vous avez payé au prix d'hier. Pour vous, le calcul n'a rien à voir. Ne pas la vendre, c'est un excellent investissement.
Et la deuxième porte qui s'offre à vous, c'est quand vous restez dans votre maison, vous ne déménagez pas et vous ne la louez pas. Vous augmentez simplement l'hypothèque pour dégager du cash et réinvestir cet argent ailleurs. Une partie peut financer un peu de rénovation dans la maison si vous en avez envie, hein, mais ce n'est pas obligatoire. Vous pouvez très bien aussi tout réinvestir dans un autre bien. Et dans ce cas, ce qui prime n'est pas le loyer de la maison puisqu'elle n'en génère pas. C'est votre situation à vous, soit de vos revenus ou autrement dit votre propre capacité à assumer les charges. Et c'est ça que la banque analyse parce que c'est ça sa garantie. Sa garantie, c'est vous.
Dans les deux cas, gardez en tête le bon ordre de grandeur. La location plafonne généralement un peu plus bas parce que le loyer d'une maison reste modeste. On ne montera pas jusqu'à 80 % de sa valeur actuelle de la maison. Mais même rien qu'en remontant au premier rang, ces fameux 66 %, vous dégagez déjà souvent plusieurs centaines de milliers de francs qui, entre vous et moi, ne coûtent quasiment rien puisque 1 million de francs de prêt hypothécaire en Suisse aujourd'hui vous coûtera plus ou moins à peu près 1000 francs par mois. Évidemment, vos futurs investissements vous rapporteront bien plus que ça. C'est le but. Si on reprend notre exemple sur une maison qui vaut aujourd'hui 1,5 million, 66 %, ça fait à peu près 1 million de francs de dette possible. Vous n'en avez que 500 000. L'écart, soit 1,5 million, c'est en général ce que vous pouvez aller mobiliser en fonction des revenus que la maison va générer tout en gardant un endettement faible pour le marché immobilier suisse parce que 2/3 de dette, c'est peu pour le marché immobilier suisse. Et selon votre dossier et la porte que vous choisissez, on peut parfois monter même plus haut.
Cet argent, vous l'utilisez comme fonds propres pour acheter un immeuble de rendement ou bah un appartement tout simple que vous mettez en location. Pour vous dire à quel point ça correspond à des fonds propres, certaines banques ne vous demandent même pas ce que vous allez faire avec l'argent. Mais ça, ça dépend de la banque. Vous pourriez très bien donc acheter une Lamborghini, hein, si ça vous fait plaisir ou pire encore même la nouvelle Ferrari électrique qui ressemble à un Playmobil pour seulement 600 000 francs. Mais bon, ça, c'est un autre débat. Évidemment, je ne le recommande pas. Cet argent, il faut logiquement le réinvestir dans l'immobilier puisque c'est l'immobilier qui vous a permis de générer cet argent. C'est un cercle vertueux.
Maintenant, si vous êtes en train de vous reconnaître dans ce que je vous raconte, si vous avez ce cash qui dort et que vous voulez vraiment investir, j'ai une bonne nouvelle. J'ai fait une vidéo entière où j'explique étape par étape exactement ce qu'il faut faire pour investir intelligemment. Le bouton est juste en bas de cette vidéo dans la description.
À cette étape, j'aimerais vous montrer à quoi toute mon explication ressemble dans la vraie vie. Et le cas numéro 1 que j'ai créé pour vous, c'est un propriétaire de sa résidence principale qui pourrait acheter deux appartements supplémentaires sans le savoir. On va l'appeler Marc. Marc, il a la cinquantaine et puis il est valaisan. Il y a une quinzaine d'années, il a acheté sa maison et pour réunir les fonds propres, comme énormément de gens, hein, il a utilisé sa LPP, son 3ème pilier. C'était une excellente décision parce que depuis la maison a énormément pris de valeur et sa dette, elle a fondu. Aujourd'hui, sa maison vaut à peu près 1 400 000 francs et il ne lui reste plus que 300 000 francs de dette. Sur le papier, Marc est millionnaire. Félicitations. Mais tout le paradoxe du propriétaire en Suisse s'applique ici, hein. Il est riche mais que sur papier, hein. Il ne matérialise jamais vraiment cette richesse parce qu'il a une mauvaise approche de son patrimoine immobilier. Il ne voit pas vraiment euh sa maison comme un générateur de patrimoine. Le résultat, c'est qu'il s'assoit sans même s'en rendre compte sur des centaines de milliers de francs qui dorment.
Pourtant, Marc pourrait dès aujourd'hui augmenter son hypothèque, dégager ce cash et le réinvestir pour préparer sa retraite et pour sécuriser l'avenir de ses enfants aussi. Mais il ne le fait pas, pas parce que c'est une mauvaise idée, hein, juste parce que ce n'est jamais la priorité du moment. La semaine passe, le travail, les enfants, le quotidien et développer son patrimoine, ça attend toujours demain. Et c'est vraiment dommage parce que pendant ce temps, son argent ne travaille pas. Et le vrai souci derrière, et bien c'est que sa retraite, en particulier ses revenus à la retraite. Comme il a intégré sa LPP et son 3ème pilier dans la pierre et bien le jour où il s'arrête de travailler, bah il lui restera l'AVS et la possibilité de vendre sa maison pour générer du capital. C'était une très bonne idée d'exploiter le 2ème et 3ème pilier. Ça, c'est juste. Mais il ne fallait pas s'arrêter là. Pour quelqu'un qui est assis sur un bien d'un million et demi, se retrouver à vivre avec 2000 francs par mois, bah c'est complètement absurde. Et c'est ça le paradoxe du propriétaire immobilier : riche en fortune, pauvre en liquidité.
Alors, qu'est-ce qu'on fait avec Marc ? Et bien, on cherche à générer des revenus issus du capital en plus des revenus issus du travail en augmentant simplement son hypothèque, hein, sans dépasser des limites excessives. Le but, c'est toujours de rester assez conservateur avec l'endettement. Et bien, il peut aller chercher dans les 500 000 francs de liquidité. Ce cash, on le réinvestit dans de l'immobilier de rendement, un bien qui lui générera un revenu chaque mois, pas comme sa maison. Ce sera un bien d'investissement. Et vous voyez ce qu'on vient de faire ? On vient de lui construire un deuxième pilier de substitution. Sa retraite, il ne va pas la chercher dans une caisse de pension, hein. Il se la fabrique lui-même en immobilier à partir d'un patrimoine qui jusqu'ici dormait complètement. Et du coup, ce qu'il transmettra à ses enfants, c'est plus seulement une maison, mais c'est un patrimoine qui produit des revenus.
Le deuxième cas, c'est l'histoire d'un héritage qui devient presque un calvaire. Et celle-là, c'est une situation devenue assez fréquente aujourd'hui en Suisse. C'est un cadeau qui devient un problème pour les mauvaises raisons. Le contexte, c'est une maison familiale héritée dont trois frères et sœurs se la partagent. Sur le papier, là encore, c'est une belle somme. Le bien a de la valeur et souvent il n'y a même plus de dette du tout. Mais dans la vraie vie, cette maison est en train de devenir une source de tension parce qu'une maison, ça continue de coûter : les charges courantes, l'entretien, les impôts, les assurances et tout ça tombe chaque mois que l'on habite la maison ou pas. Et les trois héritiers, bah ils ne sont pas du tout sur la même longueur d'onde. Il y en a un qui n'a pas de liquidité et pour qui ces charges, en fait, sont un vrai poids. Il y en a un autre qui s'occupe de tout et qui avance l'argent, hein, c'est lui qui gère. Et le troisième, il fait rien. Forcément, la tension monte, personne ne sait comment répartir, quoi décider, ni même combien ça coûte vraiment. Et c'est exactement le drame des héritages immobiliers aujourd'hui. Tant que la valeur n'est pas matérialisée, soit par une vente, soit par une optimisation du patrimoine, et bien elle reste un poids sur les épaules de tout le monde. Alors que sur le papier, ces gens-là sont blindés, en particulier à Genève. Et c'est ça qui est complètement absurde. La plupart d'ailleurs pensent qu'il n'y a qu'une seule issue, hein, c'est de vendre et de se partager l'argent. Mais il y a une autre voie. He plutôt que de dilapider le patrimoine, on peut le refinancer, c'est-à-dire augmenter l'hypothèque pour en sortir des liquidités, désintéresser celui qui veut récupérer sa part en cash par exemple et puis garder le bien dans la famille pendant qu'il continue de prendre de la valeur avec le temps. Et d'un coup, la tension retombe, chacun récupère ce qu'il cherchait sans qu'on ait eu à se séparer du patrimoine.
Le troisième cas maintenant, c'est l'effet de levier ultime pour développer le patrimoine. C'est une option qui est très peu développée chez le commun des mortels et pourtant elle est assez puissante. Prenons l'exemple d'une kinésithérapeute sur la côte vaudoise par exemple. Elle a la cinquantaine mais elle gère son cabinet depuis bientôt 20 ans. Sa résidence principale vaut aujourd'hui autour d'un 1 700 000 francs avec une hypothèque d'un million et un taux qu'elle a bloqué très bas jusqu'en 2030. Donc elle n'a surtout pas envie d'y toucher. Elle a raison. Mais il y a autre chose. Elle a un portefeuille d'actions Nestlé d'environ 300 000 francs chez UBS par exemple. Et là, beaucoup pensent que la seule option pour dégager des liquidités, hein, c'est de vendre les actions si jamais on veut acheter de l'immobilier à nouveau parce que c'était une très bonne affaire il y a longtemps et ce sera une très bonne affaire d'acheter aujourd'hui pour demain. Et pourtant, c'est une très mauvaise idée de vendre le portefeuille de titres aujourd'hui, hein. Il y a une solution bien plus efficace, ça s'appelle le crédit Lombard. Le principe, c'est qu'au lieu de vendre vos titres, vous les mettez en gage auprès de la banque et la banque vous prête du cash en échange. Elle pourra vous prêter un pourcentage de la valeur de votre portefeuille en fonction du risque auquel il est exposé. Évidemment, toujours une question de risque, hein, auprès des bons. Vos actions restent à vous. Elles continuent de verser leur dividende et elles continuent de monter si le marché monte. Vous avez récupéré une partie des liquidités à un taux généralement très faible, plus ou moins comme un prêt hypothécaire au final sans avoir rien vendu. Et ça, c'est de l'argent immédiatement mobilisable pour un investissement sans vendre une seule action. Et bien entendu, ce sont des fonds propres. C'est en gros exactement le même système qu'avec nos exemples immobiliers tout à l'heure, à l'exception près que la banque prêtera un peu moins d'argent pour un portefeuille d'actions en garantie que pour de l'immobilier tout simplement parce que c'est plus risqué.
Alors attention, le Lombard, ce n'est pas fait pour tout le monde, hein, je tiens à préciser. Il y a des règles de prudence relativement strictes parce que si vos titres baissent, la banque peut vous demander ce qu'on appelle un appel de marge. C'est-à-dire qu'elle vous demande des garanties supplémentaires puisque la valeur de vos titres a baissé, comme plus de cash ou plus de titres en garantie. Et si vous ne pouvez pas le faire et bien elle liquidera vos positions pour réduire votre exposition. Malheureusement, c'est souvent le mauvais moment, hein, quand elle le fait puisque c'est un marché baissier, hein, puisque c'est quand ça baisse, bah qu'elle liquidera vos titres. Mais bien utilisé, c'est un outil redoutable pour quelqu'un qui a un patrimoine financier en plus de son patrimoine immobilier. Et le principe, c'est toujours le même que pour la maison : on libère le cash sans céder l'actif.
Maintenant, à ce stade, je me doute bien de ce qui vous trotte dans la tête. On a beaucoup parlé de dette au début de cette vidéo et c'est parfaitement normal que ça vous mette peut-être un petit peu mal à l'aise, hein, parce qu'en Suisse, la dette, c'est presque un gros mot pour l'ancienne génération. Alors, prenons 2 minutes pour regarder tranquillement euh ce qui inquiète le plus en général parce qu'une fois qu'on a compris la mécanique, on se rend compte que ce risque, justement, il se maîtrise.
La première question qui se pose, c'est "Et si j'augmente l'hypothèque et que les taux remontent après ?" Bien, c'est une vraie question, hein, c'est une question tout à fait juste à se poser. Mais la bonne nouvelle, c'est qu'on ne subit pas les taux, on les choisit. Sur la nouvelle tranche que vous empruntez, vous pouvez tout à fait bloquer un taux qui reste fixe sur 5 ou 10 ans. Vous savez exactement ce que vous allez payer pendant les 5 à 10 prochaines années, quoi qu'il arrive sur le marché. Le risque de taux, ici, on le neutralise.
Ensuite, beaucoup se disent "De toute façon, ma banque ne voudra jamais me financer." Et ça, j'entends presque tous les jours. Et la vérité, c'est que les banques n'ont pas toutes la même politique, ni le même appétit, ni la même lecture de votre dossier au même moment. Et ça, c'est vrai. Quand une des banques vous dit non, l'autre peut très bien vous dire oui. Très souvent, les gens pensent que c'est impossible aussi, hein, tout simplement parce qu'ils ne comprennent pas du tout comment fonctionnent les banques. La clé, c'est de fournir des informations aux banques avec un dossier complet et très solide. Elles n'ont plus le temps, et ça vous devez le comprendre, de s'occuper des gens qui ne connaissent rien, c'est-à-dire de faire le travail à leur place. Donc quand vous allez la voir, quand vous lui envoyez un dossier, hein, vous devez savoir exactement ce que vous voulez et faire preuve de professionnalisme. Et pour ça, je ne peux rien vous recommander de mieux que de vous faire accompagner.
Elle est aussi ceux qui pensent que ils sont trop âgés ou qu'ils ne gagnent pas assez. Et là encore, c'est faux. Une fois à la retraite, votre rente devient un revenu stable et prévisible. Et si en plus de ça, le bien que vous achetez génère un loyer, votre capacité d'endettement tient parfaitement la route. Quand vous approchez une banque, vous devez toujours réfléchir dans le sens des garanties que vous apportez à la banque. Quand votre investissement s'autofinance, la banque a beaucoup de sécurité. Ça veut dire qu'il rapporte plus que ce qui coûte. Et qui dit beaucoup de sécurité pour la banque dit beaucoup de chance qu'elle vous finance. Et ça, peu importe votre âge ou vos revenus.
Et puis, il a la question ultime quand on génère un prêt à un certain stade de sa vie, c'est "Je ne veux pas laisser de la dette à mes enfants." Ça, je comprends parfaitement, le raisonnement est bon. Mais réfléchissez 2 secondes à ce que vous laissez à vos enfants. D'un côté, une maison payée et rien d'autre. Alors que si vous investissez aujourd'hui, vous pouvez leur laisser la même maison avec un petit peu de dette, c'est vrai. Plus quelques appartements qui produisent des revenus. Vous pensez que c'est quoi la meilleure situation pour vos enfants ? Vous devez vraiment intégrer le fait que la dette intelligente en immobilier, ce n'est pas un fardeau qu'on subit, c'est un levier qu'on transmet.
À ce stade, il vous manque plus qu'une chose pour avancer dans la bonne direction. Vous aurez compris que si vous êtes propriétaire, que votre bien a pris de la valeur et que votre dette a baissé avec le temps, vous avez très probablement des dizaines voire des centaines de milliers de francs qui dorment dans vos murs. Et vous aurez aussi compris aujourd'hui que vous n'avez pas besoin de vendre pour y accéder, hein. Vous pouvez augmenter votre hypothèque ou si vous avez un portefeuille de titres par exemple, utiliser le levier du crédit Lombard. Dans les deux cas, le principe est le même : libérer le cash et garder l'actif. Votre banquier vous proposera probablement jamais d'office, hein, tout simplement parce que ce n'est pas son métier de développer votre patrimoine. Il a autre chose à faire et c'est parfaitement normal.
La fiscalité, stratégie d'acquisition, le choix de la banque, la recherche et l'analyse des opportunités immobilières, tout ça, ça mérite d'être bien préparé avant de se lancer et pas après. Si cette manière de voir les choses vous parle et que vous voulez comprendre en profondeur comment on construit une vraie stratégie patrimoniale autour de l'immobilier suisse, et bien la prochaine étape, c'est de cliquer sur le lien en description de cette vidéo pour voir comment vous pouvez avancer dans votre projet aujourd'hui. Merci d'avoir regardé la vidéo jusqu'au bout et on se voit de l'autre côté. Ciao !