Transcription
Bilirsiniz, bankacılık alanındaki 40 yılı aşkın sürem boyunca akla gelebilecek her türlü finansal krize tanık oldum. Piyasa çöküşleri, para birimi çöküşleri, savaşlar, pandemiler, hiperenflasyon, deflasyon. İnsanların kurşun geçirmez sandığı varlıkların tamamen yok olduğunu gördüm. Ve tarihin en kötü ekonomik fırtınaları sırasında değerlerini sürekli koruyan, hatta değer kazanan başka varlıklar da gördüm. Çoğu yatırımcı, getirilerin peşinden koşmaya, piyasaları zamanlamaya veya bir sonraki popüler yatırım trendini bulmaya odaklanır. Ancak JP Morgan Chase'de birden fazla ekonomik döngü boyunca trilyonlarca doları yönetmiş biri olarak, en önemli yatırım sorusunun beni zengin edecek şeyin ne olduğu değil, beni asla fakir etmeyecek şeyin ne olduğu olduğunu öğrendim. Yüzyıllardır akla gelebilecek her ekonomik felakette serveti koruyan ve büyüten belirli varlıklar var. Bunlar spekülatif yatırımlar veya zengin olma planları değil. Bunlar, hükümet politikalarından, para birimi dalgalanmalarından veya piyasa duyarlılığından bağımsız olarak var olan gerçek, somut değeri temsil eden temel varlıklardır. Bugün, size yüzyıllardır süregelen tarihsel kanıtlara ve temel ekonomik ilkelere dayanarak uzun vadede asla değer kaybetmeyecek beş varlığı paylaşmak istiyorum. Bunlar, akıllı paranın, egemen servet fonlarının, aile ofislerinin ve kurumsal yatırımcıların piyasa koşullarından bağımsız olarak sessizce biriktirip tuttukları varlıklardır.
Değerini asla kaybetmeyecek ilk varlık, doğrudan sahip olduğunuz fiziksel altındır. Altının dijital çağımızda modası geçmiş göründüğünü biliyorum, ancak dünya çapındaki merkez bankalarının son on yılda rekor seviyelerde altın almasının bir nedeni var. Altın bir yatırım değildir. Diğer her şeyin başarısızlığına karşı bir sigortadır. JP Morgan'da dünyanın en büyük değerli metaller operasyonlarından birini yürütüyoruz. Merkez bankaları, egemen servet fonları ve dünyanın en zengin aileleri için altın saklıyoruz. Bunlar spekülatörler veya altın meraklıları değil. Bunlar gezegendeki en sofistike finansal kurumlardır. Ve altın tutuyorlar çünkü çoğu bireysel yatırımcının anlamadığı bir şeyi anlıyorlar. Altın, değerin nihai deposudur. 5.000 yılı aşkın süredir altın, her imparatorluk, her para birimi ve her ekonomik sistem boyunca satın alma gücünü korumuştur. Roma İmparatorluğu çöktüğünde altın değerini korudu. İspanyol pesosu çöktüğünde altın değerini korudu. Weimar Cumhuriyeti hiperenflasyon yaşarken, altın sadece değerini korumakla kalmadı, aynı zamanda tercih edilen değişim aracı haline geldi. Ancak altını bugün özellikle değerli kılan şey budur. Eşi benzeri görülmemiş parasal deneyler çağıda yaşıyoruz. Her büyük hükümet devasa bütçe açıklarını yönetiyor. Merkez bankaları insanlık tarihinde hiç görülmemiş oranlarda para basıyor. Ve küresel finansal sistem her zamankinden daha fazla kaldıraçlı ve kırılgandır. Kağıt para birimlerine olan güven azaldığında, insanlar altına kaçar. Altın ETF'leri değil, altın madenciliği hisseleri değil, elinizde tutabileceğiniz fiziksel altın. 2008 mali krizi sırasında, bankalar batarken ve borsalar çökerken, altın değeri %25'in üzerinde arttı. 2020'deki pandemi paniği sırasında, yatırımcılar para birimi değer kaybından ve ekonomik belirsizlikten kaçış ararken altın tüm zamanların en yüksek seviyelerine ulaştı. Anahtar fiziksel sahipliktir. Altın ETF'leri manipüle edilebilir. Altın madenciliği şirketleri batabilir. Ve altın vadeli işlem sözleşmeleri metal yerine nakit olarak ödenebilir. Ancak bir kasa dairesinde veya güvenli bir depolama tesisindeki fiziksel altın, finansal piyasalara veya bankacılık sistemlerine ne olursa olsun var olan gerçek, somut değeri temsil eder. Ne kadar sahip olmalısınız? Sistemsel riske karşı sigorta olarak toplam varlıklarınızın %5 ila %10'unu fiziksel altında tutmanızı öneririm, bir büyüme yatırımı olarak değil, her şey başarısız olduğunda satın alma gücünü koruyacak bir değer deposu olarak.
Değerini asla kaybetmeyecek ikinci varlık, su haklarına sahip üretken tarım arazisidir. İnsanlar her zaman gıdaya ihtiyaç duyacak ve küresel nüfus arttıkça ve iklim modelleri değiştikçe yeterli suya sahip ekilebilir arazi giderek daha nadir hale geliyor. JP Morgan'da tarım finansmanı bölümümüz on yıllardır çiftlik arazisi değerlerini takip ediyor ve uzun vadeli eğilim kesinlikle yukarı yönlü. Ancak tüm çiftlik arazileri eşit yaratılmamıştır. Gerçekten değerini asla kaybetmeyen tarım arazisinin üç temel özelliği vardır: verimli toprak, güvenilir su erişimi ve elverişli iklim koşulları. Bu kriterleri karşılayan arazi, ekonomik koşullardan bağımsız olarak bir yüzyıldan fazla süredir tutarlı bir şekilde değer kazanmıştır. Büyük Buhran sırasında, hisseler değerlerinin %90'ını kaybederken ve ülke çapında bankalar batarken, Ortabatı'daki birinci sınıf tarım arazisi değerini korudu ve ürün satışları yoluyla gelir üretmeye devam etti. 1970'lerdeki stagflasyon sırasında, gıda fiyatları enflasyonla birlikte fırladığından, çiftlik arazisi en iyi performans gösteren varlık sınıflarından biriydi. Bugün, üretken tarım arazisini daha da değerli kılan küresel gıda güvenliği zorluklarıyla karşı karşıyayız. Dünya nüfusunun 2050 yılına kadar 10 milyara ulaşması bekleniyor, bu da gıda üretiminde %70'lik bir artış gerektiriyor. Bu arada, kentleşme eşi görülmemiş bir hızla tarım arazisini tüketiyor ve iklim değişikliği birçok geleneksel tarım bölgesindeki yetiştirme koşullarını etkiliyor. Su hakları özellikle önemlidir. Dünyanın birçok büyük akiferi, yeniden doldurulabileceklerinden daha hızlı tükeniyor ve yüzey suyu kaynakları değişen yağış modelleri nedeniyle daha değişken hale geliyor. Su kıtlaştıkça, üst düzey su haklarına sahip tarım arazisi giderek daha değerli hale gelecektir. JP Morgan'da, uzun vadeli değer önerisini anlayan kurumsal yatırımcılar, emeklilik fonları ve egemen servet fonları için tarım arazisi alımlarını finanse ettik. Çin ve Suudi Arabistan gibi ülkeler, gıda tedariklerini güvence altına almak için dünya çapında tarım arazisi satın alıyorlar. Bireysel yatırımcılar için zorluk, yüksek kaliteli tarım arazisinin etkili bir şekilde yönetilmesi için önemli sermaye ve uzmanlık gerektirmesidir. Ancak, operasyonel karmaşıklık olmadan bu varlık sınıfına maruz kalma imkanı sunan tarım REIT'leri ve çiftlik arazisi yatırım fonları bulunmaktadır.
Değerini asla kaybetmeyecek üçüncü varlık, tekelci özelliklere sahip temel hizmet altyapısıdır. İnsanlar her zaman elektrik, su, doğal gaz ve telekomünikasyon hizmetlerine ihtiyaç duyacaktır. Bu temel hizmetleri sağlayan altyapıya sahip şirketler, özellikle doğal tekel veya düzenleyici korumaya sahip oldukları pazarlarda, ekonomideki en istikrarlı ve değerli varlıklardan bazılarını temsil eder. JP Morgan'da yüz milyarlarca dolar değerinde hizmet altyapısı projelerini finanse ediyoruz. Ve bu varlıkların her ekonomik döngüde nasıl performans gösterdiğini gördük. Resesyonlar sırasında, insanlar dışarıda yemek yemeyi veya tatilleri kısabilir, ancak elektrik veya su kullanmayı bırakmazlar. Enflasyon dönemlerinde, hizmet şirketleri genellikle kar marjlarını korumak için oranları artırma yeteneğine sahiptir. Anahtar, temel hizmetlere, tekelci pazar konumlarına ve makul yatırım getirilerine izin veren düzenleyici çerçevelere sahip hizmetlere odaklanmaktır. Büyüyen bölgelerdeki elektrik hizmetleri, uzun vadeli sözleşmelere sahip su hizmetleri ve doğal gaz altyapı şirketleri bu profili karşılar. Ancak gelecekteki en değerli hizmet altyapısı, dijital ekonomiyle ilgilidir. Veri merkezleri, fiber optik ağlar, cep telefonu kuleleri ve bulut bilişim altyapısı, 20. yüzyılda olduğu kadar elektrik ve su kadar temel hale geliyor. Cep telefonu kulelerine sahip American Tower veya veri merkezlerine sahip Digital Realty Trust gibi şirketler, dijital ekonomi büyüdükçe daha değerli hale gelecek altyapıyı temsil eder. Veri iletimi ve depolama talebi katlanarak artıyor ve bu talebi destekleyen fiziksel altyapıya sahip şirketler muazzam fiyatlandırma gücüne sahip. Bu altyapı varlıkları, giriş engelleri oluşturan devasa sermaye yatırımları ve düzenleyici onaylar gerektirir. Bir kez inşa edildiklerinde, on yıllarca istikrarlı nakit akışı üretirler ve hizmetlerine olan talep arttıkça genellikle değer kazanırlar.
Değerini asla kaybetmeyecek dördüncü varlık, güçlü marka sadakati ve fiyatlandırma gücüne sahip temel ürünler üreten şirketlerdeki hisselerdir. Tüm hisseler eşit yaratılmamıştır. Borsa genel olarak değişken ve öngörülemez olsa da, ekonomik koşullardan bağımsız olarak insanların ihtiyaç duyduğu şeyleri ürettikleri için değerlerini koruma ve büyütme yeteneğini gösteren belirli şirketler vardır. Bunlar, insanların ekonomik koşullardan bağımsız olarak ihtiyaç duyduğu tıbbi ürünler ve ilaçlar üreten Johnson and Johnson gibi şirketlerdir. İyi zamanlarda ve kötü zamanlarda satın alınan deterjan ve diş macunu gibi evsel temel ürünler üreten Procter and Gamble. Tüketicilerin daha ucuz alternatifler mevcut olsa bile ürünleri için prim fiyatları ödeyecek kadar güçlü marka sadakati oluşturmuş Coca-Cola. JP Morgan'da bunlara "dul ve yetim hisseleri" diyoruz çünkü en muhafazakar yatırımcılar için yeterince güvenli, ancak anlamlı getiriler sağlamak için yeterince değerlidir. Bu şirketler tipik olarak onları neredeyse resesyon geçirmez hale getiren birkaç özelliğe sahiptir: temel ürünler, güçlü markalar, küresel dağıtım, fiyatlandırma gücü ve tutarlı temettü ödemeleri. Bu kategorideki en değerli şirketler, Warren Buffett'ın "ekonomik hendekler" dediği, onları rekabetten koruyan ve yüksek kar marjlarını korumalarına izin veren rekabet avantajlarına sahip olanlardır. Bunlar marka sadakati, düzenleyici onaylar, ağ etkileri veya maliyet avantajları olabilir. 2008 mali krizi sırasında, finansal hisseler ve spekülatif varlıklar değerlerinin %50 ila %90'ını kaybederken, bu temel şirketlerin çoğu, yatırımcılar güvenli limanlara kaçtıkça aslında değer kazandı. Johnson and Johnson hisse senedi fiyatı, Büyük Buhran'dan bu yana en kötü mali kriz olmasına rağmen, 2008 sonlarında başlangıç noktasından daha yüksekti. Bu şirketler ayrıca zamanla temettülerini tutarlı bir şekilde artırma eğilimindedir, bu da enflasyonu dengelemeye yardımcı olan büyüyen gelir akışları sağlar. Bu şirketlerin çoğu, art arda 20, 30, hatta 50 yılı aşkın süredir temettülerini yıllık olarak artırmıştır. Anahtar, gerçekten temel ürünlere sahip şirketlere odaklanmaktır. Sadece popüler ürünler değil. Apple popüler ürünler üretiyor, ancak insanlar zorlu ekonomik zamanlarda telefonlarını yükseltmeyi erteleyebilirler. İnsanlar ilaç, gıda veya evsel temel ihtiyaçları almayı erteleyemezler.
Değerini asla kaybetmeyecek beşinci ve son varlık, sınırlı arz ve güçlü demografik temellere sahip birinci sınıf konumlardaki gayrimenkuldür. Gayrimenkul bir varlık sınıfı olarak değişken ve riskli olabilir, ancak belirli konumlardaki belirli gayrimenkul türleri, her ekonomik döngüde değerini koruyup artırdığını kanıtlamıştır. Anahtar faktörler konum, kıtlık ve temel talep sürücüleridir. Güçlü iş piyasalarına, iyi okullara ve gelişime yönelik coğrafi kısıtlamalara sahip büyük metropol alanlardaki birinci sınıf konut gayrimenkulü, bir yüzyıldan fazla süredir tutarlı bir şekilde değer kazanmıştır. Manhattan, San Francisco, merkez Londra, Hong Kong; bu pazarlar geçici düzeltmeler yaşadı, ancak uzun vadeli eğilim her zaman yukarı yönlü oldu. Kredi derecelendirmesi yüksek kiracılarla uzun vadeli kiralamalara sahip ticari gayrimenkul de bu kategoriye girer. Devlet kurumlarına, tıbbi tesislere ve büyüyen topluluklara kiralanmış ofis binaları ve birinci sınıf konumlarda güçlü yaya trafiğine sahip perakende mülkleri, ekonomik döngüler boyunca değerini koruyan gayrimenkulü temsil eder. JP Morgan'da yüz milyarlarca dolar değerinde gayrimenkul yatırımlarını finanse ediyoruz. Ve değerlerini en iyi koruyan mülklerin üç özelliğe sahip olduğunu gözlemledik. Yerine konulamaz konumlar, sınırlı arz ve güçlü temel talep. Yerine konulamaz konumlar, yeni inşaatın coğrafya, düzenleme veya fiziksel kısıtlamalarla sınırlı olduğu alanlardır. Daha fazla sahil şeridi, Manhattan'da daha fazla arazi veya büyük üniversitelere veya istihdam merkezlerine bitişik daha fazla konum yaratamazsınız. Sınırlı arz, talep dalgalansa bile, mevcut mülklerin kıtlığının değerler için bir taban sağladığı anlamına gelir. Bu, özellikle yeni gelişmeleri sınırlayan katı imar yasalarına veya çevresel kısıtlamalara sahip pazarlarda geçerlidir. Güçlü temel talep, demografik eğilimlerden, ekonomik büyümeden veya bir alanı arzu edilir kılan benzersiz özelliklerden gelir. Büyüyen nüfuslar, istihdam yaratma, eğitim kurumları ve kültürel olanaklar, gayrimenkul için sürdürülebilir talep yaratır. Gayrimenkul yatırımında zorluk, önemli sermaye gerektirmesi, işlem maliyetleri içermesi ve likit olmamasıdır. Ancak, birinci sınıf konumlarda yüksek kaliteli mülklere sahip gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar), daha yüksek likidite ve daha düşük sermaye gereksinimleriyle bu varlık sınıfına maruz kalma imkanı sunabilir.
Şimdi, bu beş varlık sınıfının diğer yatırımlardan temel olarak neden farklı olduğunu ve neden uzun vadede değerlerini asla kaybetmeyeceklerini açıklayayım. Birincisi, hepsi finansal talepler yerine gerçek, somut değeri temsil eder. Altın fiziksel bir elementtir. Tarım arazisi gıda üretir. Hizmetler temel hizmetler sağlar. Temel şirketler gerekli ürünleri üretir. Ve gayrimenkul barınma ve alan sağlar. Bu varlıkların finansal piyasalardan, hükümet politikalarından veya ekonomik koşullardan bağımsız olarak var olan içsel bir değeri vardır. İkinci olarak, hepsi kıtlıktan faydalanır. Yer üstünde sınırlı miktarda altın, sınırlı miktarda ekilebilir arazi, temel altyapı için sınırlı konumlar, gerçekten baskın pazar konumlarına sahip sadece birkaç şirket ve birinci sınıf gayrimenkulün kıt arzı vardır. Kıtlık değer yaratır ve seyreltmeden korur. Üçüncüsü, hepsi zamanla artan talepten faydalanır. Nüfus artışı gıda, konut ve tüketim mallarına olan talebi artırır. Ekonomik kalkınma hizmetlere ve altyapıya olan talebi artırır. Kentleşme birinci sınıf gayrimenkule olan talebi artırır. Bunlar, kısa vadeli ekonomik dalgalanmalardan bağımsız olarak devam etmesi muhtemel uzun vadeli trendlerdir. Dördüncüsü, hepsi birden fazla ekonomik döngü boyunca kanıtlanmış bir geçmişe sahiptir. Bu varlık sınıflarının her biri, savaşlar, depresyonlar, hiperenflasyon, deflasyon ve kaydedilen tarihteki diğer her ekonomik kriz boyunca değerini korumuş veya artırmıştır. Son olarak, hepsi sermayeyi korurken bir tür cari gelir veya fayda sağlar. Tarım arazisi ürün geliri üretir, hizmetler temettü öder, temel şirketler temettü öder ve gayrimenkul kira geliri üretir. Sadece değer artışı ummuyorsunuz. Beklerken ödeme alıyorsunuz. Bu stratejiyi uygulamak için anahtar, tek bir alana yoğunlaşmak yerine beş varlık sınıfının tamamına yayılmış çeşitlendirmedir. Dengeli bir yaklaşım, fiziksel altına %10, tarım arazisine veya çiftlik arazisi GYO'larına %15, hizmet hisselerine ve altyapıya %25, temel tüketici şirketlerine %30 ve birinci sınıf gayrimenkule veya gayrimenkul yatırım ortaklıklarına %20 ayırabilir. Bu tahsis, farklı değer koruma türlerine maruz kalmayı sağlarken, tek bir varlık sınıfının düşük performans gösterme riskini azaltır. Ayrıca, bu varlıkların kısa vadeli getirileri en üst düzeye çıkarmak için tasarlanmadığını anlamak önemlidir. On yıllar boyunca serveti korumak ve büyütmek için tasarlanmışlardır. Bazı yıllarda, büyüme hisseleri veya spekülatif yatırımlar önemli ölçüde daha iyi performans gösterebilir. Ancak uzun vadede, bu beş varlık sınıfı çok daha düşük kalıcı kayıp riskiyle istikrarlı, güvenilir getiriler sağlamalıdır. JP Morgan'da tüm yatırım felsefemizi, sermayenin korunmasının getirilerin maksimize edilmesinden daha önemli olduğu ilkesi üzerine kurduk. Varlıklı aileler ve kurumlar bu ilkeyi anlar ve portföylerini buna göre yapılandırırlar. Tanımladığım beş varlık, herhangi bir uzun vadeli servet koruma stratejisini demirlemesi gereken temel varlıkları temsil eder. Sizi gece yarısı zengin etmeyecekler, ancak zamanla zengin kalmanızı sağlayacaklar, geleceğin getirebileceği ekonomik zorluklar ne olursa olsun. Kağıt para birimleri, finansal sistemler ve ekonomik istikrar için eşi görülmemiş riskler taşıyan belirsiz bir dünyada, bu varlıklar gerçek güvenliği ve ailenizin finansal geleceği için en iyi korumayı temsil eder.