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你好，我的名字是Kirill，欢迎来到我的关于纽约市房地产的频道。今天，我将带你逐步了解在纽约市购买公寓的整个流程，从A到Z。我重点介绍了11个步骤以及每个步骤的典型时间范围。你决定要买房，也许你已经在纽约租房一段时间了，并且意识到支付自己的抵押贷款比支付房东的抵押贷款更好。也许你从另一个州搬来，或者也许你想要一套投资房产，并想把它租给别人。
首先，与抵押贷款经纪人、银行或财务顾问交谈。在开始搜索之前，了解你能花费多少钱非常重要。你的抵押贷款经纪人会比较、分析并帮助你确定最符合你需求的选择。当你开始搜索时，你可以开始向你的抵押贷款经纪人提供必要的文档，这样一旦你找到合适的公寓，你就可以快速行动。
接下来：聘请房地产律师。每个人都有表兄弟、朋友、邻居是律师，但是当涉及到房地产时，我强烈建议使用房地产律师。
接下来：寻找公寓。根据你正在寻找的内容，找到理想的地方可能需要一天到一年不等的时间。你可能听说过StreetEasy、Zillow和Trulia等网站。如果你在没有经纪人的情况下开始寻找，你肯定会在过程中与一个经纪人配对。如果你不想与随机的经纪人配对，你可以随时寻求你认识的经纪人的帮助。几乎所有交易都涉及两个经纪人，一个代表卖家，另一个代表你——买家。
在寻找要购买的公寓时，没有理由不使用经纪人。首先，你的经纪人将代表你的利益，代表你谈判，就像卖家被代表一样，你也想被代表。第二个原因是它是免费的。卖家支付两位经纪人的佣金，通常是6%，平均分配。另一个与经纪人合作的原因是，一个好的经纪人会让这个过程对你来说更容易：他们会安排看房，在你睡觉的时候继续搜索，并向你展示你找不到的非公开上市房产。
接下来：协商公寓价格。请你的经纪人询问任何评估、固定装置、空调、地毯、壁炉以及所有物品。公寓通常按现状出售，除非另有说明，通常包括电器，但始终要询问。
接下来：签署合同。通常情况下，在销售交易中，买卖双方都由纽约市房地产律师代表。卖方的律师为买方的律师起草合同，买方的律师收到合同后进行尽职调查，这意味着阅读会议记录，检查大楼的财务状况以及其他事项。一旦所有条款达成一致，买方签署合同并将其退还给卖方的律师，通常还附带10%的定金，一旦收到定金，卖方就执行合同。
接下来：申请抵押贷款并从你的贷款机构获得承诺函。没有完全执行的合同，就不能处理抵押贷款申请。如果公寓需要融资，董事会需要贷款机构的承诺函，这些函通常是完成合作公寓或共管公寓委员会申请的最后几项内容。你的房地产经纪人会在这方面与你合作。
接下来：完成你的董事会申请材料或共管公寓申请。几乎所有公寓楼都需要在成交日期之前获得董事会的批准。为了审查潜在的购买者，管理委员会或董事会将审查董事会申请材料中关于买家的广泛信息。大多数董事会通常要求以下信息：完整的财务披露以及支持性文件、就业历史、当前薪水、个人和商业推荐人、过去两年的纳税申报表以及信用记录。
接下来：提交董事会申请材料以供管理代理人审查。在买方的房地产经纪人与你一起完成董事会申请材料后，他们会将此申请材料转发给董事会的管理代理人。管理代理人将审查申请材料以确保其完整性，并将将其转发给董事会。在合作公寓委员会审查申请材料后，他们会决定是否要会见潜在的购买者进行面试，如果是共管公寓，则决定是否要行使优先购买权或是否要批准购买者。
接下来：与合作公寓委员会会面进行面试。合作公寓委员会通常每月召开一次会议，但每个委员会的情况都不同。尽管可能会批准董事会面试，但这并不保证你会获得董事会的批准。购买者务必让自己能够接受董事会的采访。
接下来：获得董事会的批准。管理代理人通常会向卖方的经纪人发出警报，告知潜在的购买者是否已获得董事会的批准。管理代理人通常会设定成交日期，买卖双方的律师将与相应的银行、产权公司和经纪人协调可用的时间和日期。从公寓收到受理的要约到公寓成交，共管公寓通常需要两个月，合作公寓通常需要三个月。
就是这样，公寓现在是你的了。如果你在纽约市地区或任何地方的乡村寻找公寓或房屋——请给我发电子邮件，我会帮助你，或者帮助你与你当地合适的专业人士联系。请记住，我的服务对你来说是免费的。如果你发现这些信息有用——请点赞视频。如果你有任何问题——请在下方留言。订阅更多视频。我们下个视频再见。祝一切顺利。